CA Aix-en-Provence, 25 mai 2022, RG 20/00705

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 25 MAI 2022

N° 2022/ 257

N° RG 20/00705

N° Portalis DBVB-V-B7E-BFOJW

[B] [C]

C/

[X] [G]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Céleste SAVIGNAC

Me Patrick LOPASSO

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal d'Instance de toulon en date du 11 Octobre 2019 enregistrée au répertoire général sous le n° 1119002085.

APPELANT

Monsieur [B] [C]

demeurant 9 rue de l'ascension 83400 HYERES

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/014739 du 20/12/2019 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

représenté par Me Céleste SAVIGNAC, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

INTIME

Monsieur [X] [G]

né le 22 août 1951 à KAIROUAN (TUNISIE), demeurant Rouvede N5 - 2802 Route de Gonfaron 83340 FLASSANS SUR ISSOLE

représenté par Me Patrick LOPASSO, associé de la SELARL MAUDUIT LOPASSO GOIRAND & ASSOCIES, avocat au barreau de TOULON

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COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Mars 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Mai 2022.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Mai 2022, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE

Suivant contrat conclu sous seing privé, Monsieur [X] [G], représenté par son mandataire l'agence immobilière GESTRAZUR, a donné à bail d'habitation à Monsieur [B] [C] un logement de type 2 au sein de la résidence 'Les Maurettes' située 51 chemin du Père Eternel à Hyères (83400), pour une durée de trois ans commençant à courir le 27 février 2009 renouvelable par tacite reconduction, moyennant un loyer mensuel de 579 euros révisable annuellement en fonction de la variation de l'indice de référence et une provision sur charges de 21 euros.

Un état des lieux d'entrée a été dressé contradictoirement entre l'agence et le locataire.

L'état des lieux de sortie a été établi dans les mêmes formes au départ du locataire le 28 février 2018.

Après l'avoir vainement mis en demeure, Monsieur [G] a fait assigner Monsieur [C] à comparaître devant le tribunal d'instance de Toulon par acte du 23 mai 2019, afin de l'entendre condamner à lui payer la somme de 5.159,88 euros à titre de dommages-intérêts en réparation des dégradations occasionnées dans les lieux, déduction faite du montant du dépôt de garantie, celle de 600 euros au titre du loyer et des charges du mois de mars 2018, et celle de 3.000 euros en réparation de son préjudice moral.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 11 octobre 2019, le tribunal a fait droit partiellement à cette action en condamnant le défendeur à payer la somme de 4.401,38 euros au titre des réparations locatives et celle de 600 euros au titre du dernier terme de loyer, outre 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens, le tout au bénéfice de l'exécution provisoire.

Monsieur [C], qui a reçu signification de ce jugement le 4 novembre 2019, en a relevé appel par déclaration adressée au greffe de la cour le 16 janvier 2020, après avoir obtenu le bénéfice de l'aide juridictionnelle.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses conclusions notifiées le 18 mars 2020, Monsieur [B] [C] fait valoir qu'il est demeuré 9 ans dans le logement, et qu'il ne peut être tenu responsable des dégradations qui ne sont survenues que par vétusté ou du fait d'un usage normal.

Il soutient d'autre part que de simples devis ne constituent pas une preuve suffisante du préjudice allégué par le bailleur.

Il fait grief au bailleur d'avoir agi de mauvaise foi en mentionnant sur le contrat de location un logement de type 2, alors qu'il s'agissait en réalité d'un studio.

Il soutient enfin que l'action introduite par M. [G] procéderait d'une volonté de s'enrichir sans cause à ses dépens.

Il demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris, de débouter M. [G] de l'ensemble de ses prétentions, et de le condamner en revanche à lui restituer la totalité du dépôt de garantie de 579 euros, outre ses entiers dépens et une somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions en réplique notifiées le 15 juin 2020, Monsieur [X] [G] soutient pour sa part que la comparaison entre les états des lieux d'entrée et de sortie fait apparaître l'existence de nombreuses dégradations qui ne sont pas imputables à la vétusté, mais à une absence totale d'entretien de la part du locataire.

Il produit aux débats les devis et factures afférents aux travaux de remise en état de l'appartement, et forme appel incident sur le montant des sommes qui lui ont été allouées en première instance.

Il demande à la cour de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné le locataire sortant à lui payer la somme de 600 euros au titre du dernier terme de loyer, et de le réformer pour le surplus en le condamnant en outre au paiement de 6.569,20 euros en réparation des dégradations et de 3.000 euros au titre de son préjudice moral, outre ses entiers dépens et une indemnité de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

DISCUSSION

Sur la créance de loyer :

Il résulte des pièces produites aux débats que M. [C] a donné congé par lettre remise le 30 janvier 2018 à l'agence GESTRAZUR.

Ce courrier ne mentionnait pas qu'il souhaitait bénéficier d'un délai de préavis réduit à un mois pour l'un des motifs énumérés à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, et l'appelant ne le soutient pas davantage dans ses conclusions, lesquelles ne contiennent aucun moyen opposé à la demande en paiement.

Il convient donc de considérer que le délai de préavis applicable était de trois mois conformément au droit commun, de sorte que la décision du premier juge doit être confirmée en ce qu'elle a condamné le locataire sortant au règlement du loyer et des charges correspondant au mois de mars 2018, nonobstant le fait que l'appartement ait été libéré dès le 28 février.

Sur la demande afférente aux dégradations des lieux loués :

En vertu de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement,

Il est également tenu de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En l'espèce l'état des lieux d'entrée dressé contradictoirement mentionnait un logement propre et en très bon état général.

L'état des lieux de sortie établi dans les mêmes formes fait apparaître en revanche de nombreuses dégradations ainsi qu'un état de saleté important, qui témoignent d'un défaut total d'entretien de la part du locataire.

M. [C] ne peut en conséquence invoquer la vétusté ou l'usage normal des lieux pour s'exonérer de toute responsabilité, même si son occupation s'est poursuivie durant neuf années.

D'autre part, l'indemnisation du bailleur n'est pas subordonnée à la preuve de l'exécution préalable des travaux de remise en état, l'étendue du préjudice pouvant être déterminée sur la base de simples devis.

La circonstance que le logement loué ait été un studio et non pas un T2 est indifférente à l'appréciation de la responsabilité du locataire.

Enfin il ne s'agit pas pour le bailleur de bénéficier d'un enrichissement sans cause puisque sa demande est fondée sur les obligations découlant du contrat de bail.

La créance de M. [G] s'établit ainsi qu'il suit :

- 422,40 euros au titre des frais de nettoyage (devis CRISTIANO),

- 1.260 euros au titre des travaux de remise en peinture (devis ALEDO),

- 504,09 euros au titre des travaux de plomberie (devis ALLIANCE PLOMBERIE)

- et 170 euros au titre de la franchise demeurée à charge à la suite d'un dégât des eaux,

Soit au total une somme de 2.356,49 euros.

En revanche le coût de la réfection de l'ensemble de l'installation électrique (devis SURLE de 2.622,18 euros HT) ne peut être imputé au locataire sortant, non plus que les factures d'achat de mobilier ou de fournitures représentant une somme totale de 1.066,50 euros, qu'il est impossible de rattacher précisément aux dégradations identifiées dans l'état des lieux.

Déduction faite du dépôt de garantie de 579 euros versé lors de l'entrée dans les lieux, qui sera conservé par le bailleur, M. [C] doit donc être condamné au paiement d'un reliquat de 1.777,49 euros.

Sur le préjudice moral :

M. [G] ne justifie pas avoir subi un préjudice moral appelant réparation, le jugement devant dès lors être confirmé en ce qu'il a rejeté ce chef de demande.

PAR CES MOTIFS