CA Aix-en-Provence, 25 mai 2022, RG 20/01023

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 25 MAI 2022

N° 2022/ 258

N° RG 20/01023

N° Portalis DBVB-V-B7E-BFPI3

CDC HABITAT SOCIAL

C/

[S] [P]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Paul GUILLET

Me Chantal BOURGLAN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal d'Instance de Marseille en date du 31 Octobre 2019 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-19-0013.

APPELANTE

CDC HABITAT SOCIAL

anciennemet dénommé NOUVEAU LOGIS PROVENCAL, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège sis 22 allée Ray Grassi CS 90030 - 13272 MARSEILLE CEDEX

représentée par Me Paul GUILLET de la SELARL PROVANSAL D'JOURNO GUILLET & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMEE

Madame [S] [P]

née le 25 Janvier 1980 à ORAN (99), demeurant 9 Rue des Phocéens Sainte Claire Porte N°0041 - Bâtiment 4 - 13002 MARSEILLE

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/3121 du 17/07/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

représentée par Me Chantal BOURGLAN, membre de la SCP BOURGLAN - DAMAMME - LEONHARDT, avocat au barreau de MARSEILLE

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COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Mars 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Mai 2022.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Mai 2022, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE

Madame [S] [P] est locataire depuis le 25 avril 2008 d'un logement appartenant à la société CDC HABITAT SOCIAL au sein de la résidence Sainte Claire située 9 rue des Phocéens à Marseille (13002), dans lequel elle vit avec ses cinq enfants.

Dans la nuit du 1er janvier 2019, son fils aîné [G] [O], alors âgé de 16 ans, a mis le feu dans le hall d'entrée de l'immeuble avant de s'enfuir, l'incendie ayant pu être maîtrisé par d'autres locataires et n'ayant causé que des dommages matériels.

Le représentant du bailleur ayant déposé une plainte à son encontre après l'avoir formellement identifié sur les images de vidéo-surveillance, le mineur a reconnu les faits et a fait l'objet d'une mise en examen par un juge des enfants sous la prévention de dégradation du bien d'autrui par un moyen dangereux pour les personnes, ainsi que d'un placement en liberté surveillée préjudicielle jusqu'à sa comparution devant la juridiction de jugement.

Par acte du 21 mars 2019, la société CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Madame [S] [P] à comparaître devant le tribunal d'instance de Marseille afin d'entendre prononcer la résiliation de son bail d'habitation pour cause de défaut de jouissance paisible de la chose louée, et voir ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Le tribunal a rejeté cette action par jugement rendu le 31 octobre 2019, considérant qu'il s'agissait d'un fait certes grave mais isolé, qu'il ne pouvait être préjugé de l'évolution future du mineur, et qu'il convenait de préserver la stabilité de la famille.

La société CDC HABITAT SOCIAL a relevé appel de cette décision par deux déclarations successivement adressées au greffe de la cour les 21 janvier et 14 février 2020, qui ont fait l'objet d'une jonction par le conseiller de la mise en état.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées le 9 juin 2020, la société CDC HABITAT SOCIAL fait valoir que les faits commis par le mineur constituent en eux-mêmes une violation suffisamment grave de l'obligation de jouissance paisible des lieux incombant au locataire, tenu de répondre des agissements de ses enfants demeurant avec lui, et justifient le prononcé de la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1728 et 1729 du code civil.

Elle ajoute qu'il ne s'agit pas d'un acte isolé, et produit aux débats de nouveaux éléments postérieurs à la date de commission du délit, à savoir d'une part la plainte d'une autre locataire de l'immeuble pour des troubles répétés de voisinage, et d'autre part une lettre d'avertissement faisant suite à des propos déplacés tenus par Madame [P] à l'encontre de membres de son personnel.

Elle demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris, de prononcer la résiliation judiciaire du bail et d'ordonner l'expulsion sans délai de Madame [P] et de tous occupants de son chef.

Elle demande également à la cour de fixer l'indemnité d'occupation due par l'intimée jusqu'à la libération effective des lieux, 'charges en sus révisables aux conditions du bail' (sic).

Elle réclame enfin paiement d'une somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre ses entiers dépens.

Par conclusions notifiées le 20 avril 2020, Madame [S] [P] soutient pour sa part que l'infraction reprochée à son fils constitue bien un acte isolé qui ne reflète pas son comportement habituel, qu'elle a toujours respecté par ailleurs ses obligations de locataire, et que les nouveaux griefs articulés à son encontre sont dépourvus de fondement.

Elle fait également valoir que la résiliation du bail constituerait une sanction disproportionnée au regard de sa situation familiale particulièrement vulnérable.

Elle conclut en conséquence à la confirmation du jugement critiqué, et réclame paiement d'une somme de 2.000 euros au titre de ses frais irrépétibles, outre ses dépens.

DISCUSSION

Suivant l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu d'user de la chose louée 'raisonnablement'.

Cette obligation est reprise par l'article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, lui imposant d'user 'paisiblement' des lieux loués.

Le locataire est responsable non seulement de son propre fait, mais également des agissements de ses enfants mineurs demeurant avec lui.

En l'espèce, l'incendie volontaire allumé le 1er janvier 2019 dans le hall de l'immeuble par [G] [O], fait reconnu par l'intéressé devant le juge des enfants, constituait un acte grave susceptible de mettre en danger la sécurité de l'ensemble des occupants de la résidence, même si ses conséquences ont été heureusement limitées à des dommages matériels grâce à l'intervention de tiers.

Alors qu'il s'est désormais écoulé plus de trois ans depuis la commission des faits, il n'est produit devant la cour aucun élément d'information actualisé permettant de s'assurer de l'amendement de son auteur.

Il apparaît d'autre part qu'il ne s'agit pas d'un incident isolé comme l'a retenu le premier juge, mais que d'autres griefs peuvent être imputés à Madame [P] et à ses enfants, ainsi qu'il ressort des pièces nouvelles produites en cause d'appel et parfaitement recevables en application de l'article 563 du code de procédure civile.

Il s'agit d'une part de plaintes adressées au bailleur les 23 février et 23 août 2019 par une autre locataire de l'immeuble, Madame [V] [D], invoquant notamment des insultes proférées à son encontre, des crachats, des projections d'objets ou de denrées alimentaires par les fenêtres, l'escalade de sa façade, ou encore des sonneries intempestives à sa porte.

Il s'avère d'autre part que Madame [P] a reçu un avertissement de la part de la société CDC HABITAT SOCIAL par courrier du 19 septembre 2019, en raison de propos déplacés et injurieux tenus à l'encontre de membres de son personnel.

En vertu de l'article 1228 du code civil, il appartient aux juges du fond d'apprécier, selon les circonstances, si la gravité des manquements de l'une des parties à ses obligations justifie de prononcer la résolution judiciaire du contrat.

En l'espèce il apparaît que les actes commis par Madame [P] et par les personnes dont elle doit répondre constituent une violation grave et renouvelée de l'obligation de jouissance paisible incombant au locataire, et rendent impossible la poursuite du bail, nonobstant sa situation familiale.

Il convient en conséquence d'infirmer le jugement entrepris et de prononcer la résiliation judiciaire du bail d'habitation conclu entre les parties.

La procédure d'expulsion ne pourra cependant être diligentée qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, conformément à l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, aucune circonstance de fait ou de droit ne commandant de réduire ou de supprimer ce délai.

Enfin l'indemnité d'occupation due à compter du prononcé du présent arrêt jusqu'à la date de la libération effective des lieux sera fixée à un montant équivalent à celui du loyer et de la provision pour charges.

PAR CES MOTIFS