CA Toulouse, 14 juin 2022, RG 21/03168

14/06/2022

ARRÊT N° 470/2022

N° RG 21/03168 - N° Portalis DBVI-V-B7F-OJAJ

EV/CD

Décision déférée du 17 Mai 2021 - Juge des contentieux de la protection de TOULOUSE

( 20/01950)

Mme [U]

[S] [H]

[T] [C]

[F] [O]

C/

[M] [Y]

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU QUATORZE JUIN DEUX MILLE VINGT DEUX

***

APPELANTS

Madame [S] [H]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentée par Me Séverine FAINE, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 31555.2021.017359 du 30/08/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de TOULOUSE)

Madame [T] [C]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentée par Me Séverine FAINE, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 31555.2021.017360 du 30/08/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de TOULOUSE)

Monsieur [F] [O]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représenté par Me Séverine FAINE, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMÉE

Madame [M] [Y]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Représentée par Me Stéphanie MACE, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Avril 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant E.VET, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E.VET, président

O. STIENNE, conseiller

A. MAFFRE, conseiller

Greffier, lors des débats : M. BUTEL

ARRET :

- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

- signé par E.VET, président, et par M. BUTEL, greffier de chambre

A compter du 1er janvier 2017, Mme [S] [H] et Mme [T] [C] ont bénéficié d'un bail verbal d'habitation dans un local situé à [Adresse 2] propriété de Mme [M] [Y].

M. [F] [O] s'est porté caution par acte du 25 janvier 2017.

Suite à un dégât des eaux, la propriétaire a sollicité des locataires la remise de la déclaration de sinistre ainsi qu'une attestation d'assurance outre le montant des loyers impayés.

Par acte du 21 avril 2020 dénoncé à la caution le 27 avril 2020, elle a fait délivrer au locataire un commandement de payer les loyers et charges et sommation d'avoir à justifier de la souscription d'une assurance.

En l'absence de respect des dispositions de ce commandement, Mme [Y] a fait assigner Mmes [C] et [H] et M. [F] [O] en prononcé de la résiliation du bail et condamnation en paiement de sommes.

Par décision du 17 mai 2021, le juge du contentieux de la protection de Toulouse a :

' prononcé la résiliation du bail verbal liant Mme [M] [Y] à

Mme [S] [H] et Mme [T] [C] depuis le 1er janvier 2017,

' ordonné l'expulsion des locataires et défini les modalités de leur départ ainsi que le sort des meubles,

' fixé le montant de l'indemnité provisionnelle et condamné solidairement les locataires à le payer avec la caution,

' octroyé des délais de paiement aux locataires et à la caution,

' débouté les parties de toutes plus amples demandes,

' condamné in solidum les locataires et la caution à payer à la propriétaire 1153 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

' condamné in solidum Mme [S] [H], Mme [T] [C] et M.[F] [O] aux dépens,

' rappelé que la décision est exécutoire par provision.

Par déclaration du 14 juillet 2021, Mme [S] [H], Mme [T] [C] et M. [F] [O] ont formé appel de la décision en ce qu'elle a : « prononcé la résiliation du bail verbal liant Mme [M] [Y] à Mme [S] [H] et Mme [T] [C] depuis le 1er janvier 2017 pour un logement sis [Adresse 2]. Le jugement est également critiqué en ce qu'il a ordonné l'expulsion de Mme [S] [H] et Mme [T] [C] et celle de tout occupant de son chef, à l'issue d'un délai du délai de deux mois après le commandement d'avoir à libérer les lieux qui sera délivré objets de la location et ce au besoin, avec l'assistance de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R411-1 et suivants, R412-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution. Le Jugement est également critiqué en ce qu'il a fixé l'indemnité provisionnelle d'occupation au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s'était poursuivi et condamné Mme [S] [H] et Mme [T] [C] au paiement mensuel de celle-ci à compter du 1er février 2021 et jusqu'au départ effectif des lieux. Le Jugement est critiqué en ce qu'il a condamné solidairement Mme [S] [H], Mme [T] [C] et M. [F] [O] à payer à Mme [M] [Y] la somme de 4751 euros, mois de janvier 2021 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de l'acte introductif d'instance. Le Jugement est enfin critiqué en ce qu'il a débouté Mme [S] [H], Mme [T] [C] et M.[F] [O] de toutes plus amples demandes, les a condamné solidairement à payer à Mme [M] [Y] la somme de 1153 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et condamné aux dépens.».

Par dernières conclusions du 20 septembre 2021, Mme [S] [H], Mme [T] [C] et M. [F] [O] demandent à la cour de :

' infirmer le jugement rendu par le Juge du contentieux de la protection le17 mai 2021 en ce qu'il a ordonné l'expulsion de Mme [S] [H] et Mme [T] [C] ;

A titre subsidiaire :

Vu les dispositions de l'article 24, V et VII de la loi du 6 juillet 1989,

' confirmer le jugement en ce qu'il a accordé à Mme [S] [H] et Mme [T] [C] des délais de paiement sur une durée de trois ans ;

En conséquence :

' suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement,

En tout état de cause :

' rejeter tout autre demande .

Par dernières conclusions du 28 mars 2022, Mme [M] [Y] demande à la cour de :

' ordonner le rabat de l'ordonnance de clôture à la date des plaidoiries,

Déclarer les présentes recevables,

' débouter Mme [H], Mme [C] et M. [O] des fins de leur appel injustifié et infondé,

En conséquence :

' confirmer le jugement déféré en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail verbal liant Mme [Y] à Mme [H], Mme [C] et ordonné leur expulsion,

' confirmer le jugement déféré en ce qu'il a fixé l'indemnité provisionnelle d'occupation au montant du loyer et charges conventionnel,

' confirmer le jugement en ce qu'il a condamné Mme [H], Mme [C] et M. [O] solidairement au paiement de l'arriéré locatif s'élevant à 4 751€, mois de janvier 2021 inclus, assorti des intérêts légaux à compter de l'acte introductif d'instance,

' confirmer le jugement en ce qu'il a condamné Mme [H], Mme [C] et M. [O] solidairement à payer une somme de 1153 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

' réformer le jugement entrepris en ce qu'il a autorisé Mme [H],

Mme [C] et M. [O] à s'acquitter de la dette locative en 36 mensualités,

Y ajoutant :

Et constatant que l'arriéré locatif s'élève à ce jour à la somme de 9 947 € mensualité d'octobre 2021 incluse,

' condamner Mme [H], Mme [C] et M. [O] solidairement au paiement de la somme de 9 947 € mensualité d'octobre 2021 incluse, assortie des intérêts légaux à compter de l'acte introductif d'instance,

En tout état de cause,

' condamner Mme [H], Mme [C] et M. [O] àsolidairement au paiement d'une somme de 1800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens d'appel.

Mme [Y] a déposé des conclusions le 28 mars peu avant la délivrance de l'ordonnance de clôture, en en sollicitant le rabat.

Interrogé sur cette demande par le greffe de la cour par message RPVA envoyé le 11 avril 2022 avant l'audience, le conseil des appelants a fait connaître qu'elle ne s'y opposait pas et n'avait pas l'intention de conclure à nouveau.

MOTIVATION

L'ordonnance de clôture n'ayant pas été encore rendue à l'heure où les conclusions d'intimé étaient déposées par RPVA le 28 mars 2022, il n'y a pas lieu à rabat et considérant la position des appelants, il convient d'admettre au débat ces conclusions de dernière heure.

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées.

Les appelants sollicitent le rejet de la résiliation du bail ou du moins, la suspension de la clause résolutoire et un délai de 36 mois pour s'acquitter de la dette locative faisant valoir que litige a pris naissance du fait de l'inertie de la bailleresse à la suite d'un dégât des eaux rendant les lieux particulièrement humides, qu'elles ont contracté une assurance locative et que percevant l'AAH ou le RSA , ils sont dans l'incapacité de faire face à la somme réclamée, immédiatement en totalité.

Mme [Y] réplique qu'elle sollicite le prononcé de la résiliation du bail pour manquement grave aux obligations contractuelles en l'absence de bail écrit contenant une clause résolutoire. Elle a pris toute disposition utile pour le règlement du dégât des eaux mais les locataires ont empêché l'application de la convention IRSI en ne saisissant pas leur propre assureur. Elles ont donc retenu le loyer sans aucune justification ni autorisation judiciaire et empêchent les entreprises d'exécuter les travaux. Dès lors, le défaut de paiement des loyers, le défaut d'assurance et le comportement des locataires constituent des manquements graves justifiant la résiliation du bail. Ils n'ont pas exécuté la décision quant au plan de rééchelonnement de sorte que la décision sera réformée de ce chef.

Bien que le commandement du 21 avril 2021 ait visé une clause résolutoire, les parties convenant l'absence de bail écrit, le fondement de l'action en résiliation ne peut être recherchée dans l'application de l'article 24 de la Loi du 6 juillet 1989. De sorte que la demande de suspension de la clause résolutoire est sans fondement ainsi que l'a relevé le tribunal.

En vertu des articles 1224 et 1741 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire s'oblige au paiement des loyers en contrepartie de la délivrance des lieux et s'oblige également à les assurer. Et le bail peut être résolu du fait du manquement grave d'une partie à ses obligations.

Mme [H] et Mme [C] reconnaissent le défaut de paiement des loyers et en l'absence d'autorisation judiciaire, elles ne pouvaient retenir les sommes dues dans le but de contraindre leur bailleresse à l'exécution de travaux réparatoires d'un dégât des eaux, d'autant qu'elles ne soutiennent pas qu'il interdisait l'usage du logement. Par ailleurs, il résulte du courrier du conseil de Mme [Y] en date du 21 janvier 2022 puis de son assureur en date du 23 mars 2022, que l'entreprise chargée des travaux a été empêchée d'intervenir en raison de la résistance passive des locataires qui ne répondaient pas aux demandes de rendez-vous.

Au vu du décompte produit par la bailleresse et non contesté par les appelants, il est dû au 15 octobre 2021 la somme de 9947 €, ce qui, au regard de la somme réclamée au commandement de payer du 21 avril 2020 d'un montant de 1488 € (hors frais d'actes), démontre que les locataires ont totalement cessé le règlement du loyer depuis juin 2020 (à l'exception d'un paiement en janvier 2021), ce qui constitue une violation grave de l'obligation essentielle du locataire qui pourtant continue de jouir du logement gratuitement. En outre, Mme [H] et Mme [C] ne produisent que l'attestation d'assurance pour l'année 2021 alors que le commandement visait l'année en cours soit l'année 2020 à produire dans le mois de l'acte, de sorte qu'il est permis de douter que le logement ait été assuré à cette période, faisant ainsi prendre un risque financier important à la bailleresse.

Dans ces conditions, la décision qui a prononcé la résolution du bail verbal et ses conséquences sera confirmée, la gravité des manquements des locataires étant démontrée. Il conviendra au demeurant d'actualiser la dette locative à la somme de 9947€ arrêtée au 15 octobre 2021, somme que les appelants seront solidairement condamnés à verser, la caution ne contestant pas la régularité de son engagement.

De plus, les intérêts courront au taux légal à compter de l'acte introductif d'instance c'est-à-dire du 14 août 2020 sur 4032 €, du présent arrêt sur le surplus.

En revanche, la décision sera infirmée en ce qu'elle a accordé un délai de 36 mois pour permettre aux locataires et leur caution de s'acquitter de la dette qui s'élève à 9947€, en l'absence de proposition sérieuse d'apurement et alors que le loyer en cours n'est plus réglé depuis de nombreux mois, qu'un échéancier du 9 décembre 2020 (50€/ mois) n'a pas été respecté et que la décision déférée assortie de l'exécution provisoire n'a même pas été exécutée.

Par ailleurs, alors que Mme [H] et Mme [C] justifient percevoir ensemble la somme totale de 1901,07€ par mois (AAH, allocation logement et RSA) et que le loyer résiduel restant dû s'élève à 374€, leur défaut de paiement du loyer (sauf en janvier 2021, 374€) et de l'échéance de 50 € acceptée par la bailleresse en décembre 2020 voire celle accordée par le tribunal de 136€, démontre leur manque de volonté de régler la situation.

Les appelants qui se succombent garderont la charge des dépens d'appel.

L'équité commande de faire droit à la demande de Mme [Y] au titre de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de 800 €.

PAR CES MOTIFS