CA Douai, 16 févr. 2023, RG 20/04504

République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D'APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 2 SECTION 2

ARRÊT DU 16/02/2023

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N° de MINUTE :

N° RG 20/04504 - N° Portalis DBVT-V-B7E-TIVB

& RG 20/4513 joints par ordonnance du 13 octobre 2021

Jugement (n° 17/00797) rendu le 14 septembre 2020 par le tribunal judiciaire de Dunkerque

Ordonnance (n°21/165) rendue le 12 mai 2021 par la cour d'appel de Douai

APPELANTE

INTIMÉE (RG : 20/04513)

SCI Achille prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

ayant son siège social, [Adresse 1]

représentée par Me Hugues Febvay, avocat au barreau de Dunkerque

INTIMÉES

APPELANTE (RG 20/04513)

SAS Réalisations Inox Carbone - société en liquidation judiciaire -

à qui la déclaration d'appel et les conclusions ont été signifiée le 18.12.2020 remise à personne habilitée

INTERVENANTE VOLONTAIRE

SELARL WRA, représentée par Me [F] [V], mandataire judiciaire de la SAS Réalisations Inox Carbone, désignée aux fonctions de liquidateur judiciaire par jugements du tribunal de commerce de Dunkerque en date des 9 mars 2021 et 27 avril 2021.

ayant son siège social, [Adresse 3].

représentée par Me Franck Gys, avocat au barreau de Dunkerque, avocat constitué, substitué par Me Amandine Buczinski, avocat au barreau de Dunkerque

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Samuel Vitse, président de chambre

Nadia Cordier, conseiller

Agnès Fallenot, conseiller

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GREFFIER LORS DES DÉBATS : Marlène Tocco

DÉBATS à l'audience publique du 24 novembre 2022 après rapport oral de l'affaire par Nadia Cordier

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 16 février 2023 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Samuel Vitse, président, et Marlène Tocco, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 18 octobre 2022

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Par acte sous seing privé du 26 février 2016, la société civile immobilière (SCI) Achille a consenti à la société par actions simplifiée (SAS) Réalisations inox carbone (RIC) un bail commercial portant sur un ensemble immobilier à usage industriel situé [Adresse 2], moyennant un loyer annuel hors taxes de 67 000 euros.

À la suite d'un sinistre survenu dans les locaux loués le 23 juin 2016, la SAS Réalisations inox carbone a fait assigner la SCI Achille devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Dunkerque.

Par ordonnance du 9 février 2017, le juge des référés a ordonné une mesure d'expertise et il a commis M. [E] [B] aux fins de rechercher la cause des désordres, de décrire leur siège, nature et intensité, de préconiser les travaux propres à y remédier et de chiffrer le coût prévisible de ces derniers.

Le rapport a été déposé le 28 septembre 2018.

Un premier protocole a été régularisé entre les parties en date du 12 décembre 2017, portant sur les loyers impayés et fixant les créances dues par la société Réalisations inox carbone au titre des loyers et provisions pour charges, outre le rappel de charges selon compte arrêté à la date du 12 décembre 2017, à la somme de 99 149,70 euros, outre 8 696,32 euros au titre des intérêts de retard contractuels à la même date.

Par ordonnance du 8 février 2018, le juge des référés du tribunal de grande instance de Dunkerque a notamment dit que, selon le protocole d'accord conclu entre les parties le 12 décembre 2017, la société Réalisations inox carbone était débitrice à l'égard de la société SCI Achille de la somme de 99 149,70 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du protocole, outre 8 696,32 euros, somme arrêtée au 31 décembre 2017, a accordé au preneur des délais de paiement, suspendu les effets de la clause résolutoire et dit qu'à défaut de payer à bonne date, en sus du loyer et des charges courants et du rappel de charges, une seule des mensualités, et huit jours après l'envoi d'une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, le tout deviendrait immédiatement exigible, la clause résolutoire serait acquise et il serait procédé à l'expulsion immédiate de la SAS Réalisations inox carbone.

Dans l'intervalle, au motif du non-respect des obligations contractuelles, la société SCI Achille a, d'une part, délivré deux commandements de quitter les lieux en date des 15 et 16 juin 2018, d'autre part, par acte d'huissier du 7 mars 2017, fait assigner au fond la société Réalisations inox carbone afin d'obtenir sa condamnation à lui payer une somme totale de 32 093,76 euros dont 24 670,38 euros au titre de loyers impayés, 2 469,30 euros à titre d'intérêts de retard et 4 934,08 euros au titre de l'indemnité forfaitaire contractuelle, outre la résiliation judiciaire du contrat à défaut de souscription d'un contrat d'assurance conforme aux stipulations contractuelles dans le délai d'un mois à compter de la délivrance de l'assignation et la conversion de la mesure conservatoire en saisie-attribution à son profit.

Par jugement du 13 novembre 2018, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Dunkerque a notamment déclaré nuls les commandements de quitter les lieux délivrés à la société Réalisations inox carbone les 15 et 16 juin 2018.

Toutefois, la cour d'appel de Douai, par arrêt du 7 novembre 2019, a infirmé le jugement précité du juge de l'exécution sauf en ce qu'il a rejeté l'exception d'incompétence soulevée par la SCI Achille et les demandes de remboursement et de dommages et intérêts présentées par la société Réalisations inox carbone. Statuant à nouveau, elle a notamment :

- « déclaré non écrite la clause d'indexation figurant dans le contrat de bail conclu le 26 février 2016 ;

- dit que la clause résolutoire contenue dans celui-ci et visée dans le commandement de payer délivré le 24 novembre 2017 était acquise ;

- déclaré valables les commandements de quitter les lieux délivrés les 15 et 16 juin 2018 ».

Un second protocole d'accord en date du 9 juillet 2020 a été conclu entre les parties, visant à établir le décompte restant dû des loyers impayés et à réduire le taux d'intérêt fixé par le bail le ramenant à 1 % par mois à 0,75 % par mois à compter du 1er janvier 2018.

La société Réalisations inox carbone a quitté les lieux le 28 juillet 2020, un état des lieux de sortie ayant été effectué les 16 et 28 juillet 2020.

Par jugement contradictoire et en premier ressort du 14 septembre 2020, statuant sur l'assignation délivrée le 7 mars 2017, le tribunal judiciaire de Dunkerque a statué en ces termes :

- « constate l'accord des parties sur le montant de l'arriéré de loyers et les intérêts de retard afférents dus au 31 décembre 2017 et arrêté au 30 avril 2020 consigné dans le protocole du 9 juillet 2020 ;

- condamne, en exécution des termes de ce protocole et en tant que de besoin, la SAS Réalisations Inox Carbone à payer à la SCI Achille la somme de 22 192,26 euros, intérêt de retard de 0,75 % l'an compris, arrêtée au 30 avril 2020, au titre de l'arriéré de loyer dû au 31 décembre 2017 ;

- condamne la SAS Réalisations Inox Carbone à payer la somme de 1 114,61 euros au titre de l'indemnité contractuelle contenue dans le bail ;

- constate l'acquisition de la clause résolutoire contenue au bail depuis le 1er juin 2018;

- rejette les demandes présentées par la SCI Achille et la SAS Réalisations Inox Carbone tendant à voir prononcer la résiliation de bail ;

- condamne la SAS Réalisations Inox Carbone à payer à compter du 1er juin 2018, à la SCI Achille une indemnité d'occupation d'un montant de 7 500 euros HT jusqu'à la libération des locaux, objets du bail du 26 février 2016 ;

- condamne la SCI Achille à payer à la SAS Réalisations Inox Carbone les sommes de :

- 40 507,60 euros au titre du préjudice matériel lié aux inondations ;

- 57 043,86 euros au titre du préjudice matériel lié à la défaillance du réseau électrique;

- 21 273,78 euros au titre des dépenses liées à la défaillance des ponts roulants ;

- ordonne la compensation des créances ;

- rejette les demandes indemnitaires de la SAS Réalisations Inox Carbone pour le surplus, y compris au titre de l'abus de droit ;

- rejette la demande de la SCI Achille tendant à voir la SAS Réalisation Inox Carbone condamnée à lui payer une somme équivalente à celle des préjudices qu'elle est tenue de lui indemniser ;

- rejette la demande de la SCI Achille tendant à obtenir la conversion de la saisie-conservatoire en saisie~attribution ;

- condamne la SCI Achille à payer à la SAS Réalisations Inox Carbone la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- rejette la demande présentée à ce même titre par la SCI Achille ;

- condamne la SCI Achille aux dépens qui comprendront ceux de référé et d'expertise judiciaire;

- assortit le jugement de l'exécution provisoire à hauteur de 2/3 des condamnations prononcées ».

Par déclaration d'appel en date du 5 novembre 2020, la SCI Achille a interjeté appel partiel de la décision précitée, dans un acte ainsi rédigé : « Appel partiel portant sur les dispositions ayant condamné la SAS REALISATIONS INOX CARBONE à lui payer une indemnité contractuelle contenue dans le bail de 1114,61 €, et ayant donc par voie de conséquence rejeté les demandes de la société ACHILLE tendant à la condamnation de REALISATIONS INOX CARBONE à lui payer la somme de 21 261,47 € au titre de l'indemnité forfaitaire contractuelle, ayant condamné ACHILLE à payer à REALISATIONS INOX CARBONE les sommes de 40 507,60 € au titre du préjudice matériel lié aux inondations, 57 043,86 € au titre du préjudice matériel lié à la défaillance du réseau électrique, 21 273,78 € au titre des dépenses liées à la défaillance des ponts roulants, ayant rejeté la demande de la SCI ACHILLE tendant à voir REALISATIONS INOX CARBONE condamnée à lui payer une somme équivalente à celle des préjudices qu'elle serait tenue de lui indemniser, ayant condamné ACHILLE à payer à REALISATIONS INOX CARBONE la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du CPC, ayant rejeté la demande présentée à ce même titre par la SCI ACHILLE, l'ayant condamnée aux dépens comprenant ceux de référé et d'expertise judiciaire. Et en conséquence : D'infirmer la décision ayant limité la condamnation de REALISATIONS INOX CARBONE à une indemnité contractuelle de 1 114,61 € et de condamner REALISATIONS INOX CARBONE à payer à la SCI ACHILLE la somme de 21 261,47 € à titre d'indemnité contractuelle portant sur les loyers, provisions pour charges et charges impayés au 31 décembre 2017, D'infirmer la décision entreprise ayant condamné la SCI ACHILLE à payer à REALISATIONS INOX CARBONE la somme de 40 507,60 € au titre du préjudice matériel lié aux inondations et de débouter REALISATIONS INOX CARBONE en cette demande, la locataire étant responsable des désordres causés par les défauts d'entretien récurrents et les agissements dont elle s'est rendue coupable dès son entrée dans les lieux, D'infirmer la décision entreprise ayant condamné la SCI ACHILLE à payer à REALISATIONS INOX CARBONE la somme de 57 043,86 € au titre du préjudice matériel lié à la défaillance du réseau électrique et de débouter REALISATIONS INOX CARBONE de ses demandes liées à un prétendu défaut de conformité du réseau électrique intérieur, D'infirmer la décision entreprise ayant condamné la SCI ACHILLE à payer à REALISATIONS INOX CARBONE la somme de 21 273,78 € au titre des dépenses liées à la défaillance des ponts roulants « et de débouter la SAS REALISATIONS INOX CARBONE de ses demandes liées aux défaillances des ponts roulants, D'infirmer la décision entreprise ayant rejeté la demande de la SCI ACHILLE tendant à voir la SAS REALISATIONS INOX CARBONE condamnée à lui payer une somme équivalente à celle des préjudices qu'elle est tenue de lui indemniser et de condamner la SAS REALISATIONS INOX CARBONE à payer à la SCI ACHILLE pour indemnisation du préjudice qu'elle subit en raison de la violation contractuelle par REALISATIONS INOX CARBONE de son obligation d'assurance avec garantie dégât des eaux et renonciation à recours réciproque entre bailleur et locataire et leurs assureurs respectifs, une somme égale au montant de l'indemnisation qui serait accordée à la société REALISATIONS INOX CARBONE du chef des préjudices matériels et immatériels qu'elle aurait subi parfaits d'inondations, D'infirmer la décision ayant condamné la SCI ACHILLE à payer à la SAS REALISATIONS INOX CARBONE la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du CPC et de débouter cette dernière de cette demande, D'infirmer la décision ayant rejeté la demande de la SCI ACHILLE sur le fondement de l'article 700 du CPC de condamner la SAS REALISATIONS INOX CARBONE à lui payer la somme de 15 000 € en application de l'article 700 du CPC, D'infirmer la décision ayant condamné la SCI ACHILLE aux dépens comprenant ceux de référé et d'expertise judiciaire et de condamner la SAS REALISATIONS INOX CARBONE aux dépens de première instance, de référé et d'expertise, ainsi que d'appel, la liste des pièces utilisées étant annexée en pièce jointe » :

Par déclaration en date du 5 novembre 2020, la SAS Réalisations inox carbone a interjeté appel de la décision précitée dans un acte ainsi rédigé ;

« - 1er chef du jugement critiqué :

condamné, en exécution des termes de ce protocole et en tant que de besoin, la SAS Réalisations Inox Carbone à payer à la SCI Achille la somme de 22 192,26 euros, intérêt de retard de 0,75 % l'an compris, arrêtée au 30 avril 2020, au titre de l'arriéré de loyer dû au 31 décembre 2017;

- 2ème chef du jugement critiqué :

condamné la SAS Réalisations Inox Carbone à payer la somme de 1 114,61 euros au titre de l'indemnité contractuelle contenue dans 1e bail ;

- 3ème chef du jugement critiqué .

constaté l'acquisition de la clause résolutoire contenue au bail depuis le 1er juin 2018;

- 4ème chef du jugement critiqué :

rejeté les demandes présentées par la SAS Réalisations Inox Carbone tendant à voir prononcer la résiliation de bail ;

- 5ème chef du jugement critiqué :

- condamné la SAS Réalisations Inox Carbone à payer, à compter du 1er juin 2018, à la SCI Achille une indemnité d'occupation d'un montant de 7 500 euros HT jusqu'à la libération des locaux, objets du bail du 26 février 2016;

- 6ème chef du jugement critiqué :

ordonné la compensation des créances;

- 7ème chef du jugement critiqué :

- rejeté les demandes indemnitaires de la SAS Réalisations Inox Carbone pour le surplus, y compris au titre de l'abus de droit et notamment en ce qu'e1le n'a pas condamné la SCI ACHILLE aux sommes suivantes :

- concernant le préjudice lié aux inondations

- Total préjudice matériel : 121 429,64 €

- Total préjudice immatériel (1 % inondation) : 166 108,10 €

- Total préjudice immatériel (autres inondations) : 87 072,00 €

- concernant le préjudice lié à la défaillance du réseau électrique

- Total préjudice matériel : 62 057,86 €

- Total préjudice immatériel : 30 000,00 €

- concernant le préjudice lié à la défaillance des ponts roulants

- Total dépenses engagées : 7810,00 €

- Total dépenses prévisionnelles : 28 463,78 €

- concernant le préjudice lié au nettoyage de la gouttière : 6515,83 €

- concernant la perte de marge lié à la perte du MASE : 30 000,00 €

- au titre du loyer du mois de février 2016 à juin 2017, date des travaux d'assainissement

- Loyer réduit à: 5583,33 × 50 % = 2791,66 euros HT soit encore 3350,00 euros TTC par mois,

- 17 mois x 5583,33 € x 50 % = 47 458,31 € HT,

62 779,97 € TITC

- du 1er juillet 2017au 24 décembre 2017 (date d'acquisition de la clause résolutoire

- Loyer réduit à : 5 583,33 × 70 % = 3 908,33 euros HT soit encore 4 690,00 euros TTC par mois,

- (5 mois et 24/31 jours) X 5 583,33 euros HT X 70 % = 22 567,45 euros HT

27 080,94 € TTC

- au titre de l'indemnité d'occupation du 25 décembre 2017 au 31 mars 2020

- indemnité d'occupation : 5 583,33 X 70 % = 3 908,33 euros HT soit encore 4 690,00 euros TTC par mois,

- (27 mois et 7/31 jours) X 5 583,33 euros HT X 70 % = 109 811,50 € HT,

131 773,80 € TTC

- fixer l'indemnité d'occupation jusqu'à libération de l'immeuble à la somme de 4690.00 euros TTC

- au titre du loyer de février 2016 à juin 2017, date des travaux d'assainissement (50 % du loyer versé) : 62 779,97 € TTC

- du 1er juillet 2017 au 24 décembre 2017 (date d'acquisition de la clause résolutoire) (30 % du loyer versé) : 8124,29 € TTC

- à titre d'indemnité d'occupation du 25 décembre 2017 au 31 mars 2020 (30 % du loyer versé) : 38 306,70 € TTC

- 50 000,00 € au titre de dommages et intérêts pour le comportement intolérable du bailleur qui a tenté d'user de tous les moyens pour échapper à son obligation de délivrance,

- 30 000,00 € au titre des frais de déménagememt,

- 30 000,00 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

- 8 chef du jugement critiqué

- refusé de prononcer la résiliation du bail commercial aux torts exclusifs de la SCI ACHILLE avec effet à compter du 1er juillet 2020 ».

Par ordonnance du 13 octobre 2021, les deux procédures ont été jointes.

Par jugement du tribunal de commerce de Dunkerque en date du 9 mars 2021, une procédure de liquidation judiciaire a été ouverte au bénéfice de la société Réalisations inox carbone, la SELARL Wra, prise en la personne de Me [V], étant nommée liquidateur.

La SCI Achille a déclaré ses créances privilégiées par lettre du 29 avril 2021, complétée par lettre rectificative du 4 mai 2021.

Par acte notarié en date du 23 avril 2022, la SCI Achille a cédé l'immeuble à la société SAS Baudelet holding au prix de 750 000,00 euros après l'avoir acquis le 17 novembre 2003 au prix de 240 000 euros.

MOYENS ET PRÉTENTIONS :

Par conclusions remises au greffe et adressées entre parties par voie électronique le 24 mai 2022, la SCI Achille demande à la cour de dire et juger mal fondé l'appel interjeté par la SAS RIC le 5 novembre 2020 à l'encontre du jugement du tribunal judiciaire de Dunkerque du 14 septembre 2020, de :

« - recevoir la SCI ACHILLE en son appel et le déclarer bien fondé,

- infirmer cette décision dans les limites de l'appel de la SCI Achille,

- infirmer la décision ayant limité la condamnation de Réalisations Inox Carbone au paiement d'une indemnité contractuelle de 1 114,61 € et de fixer au passif de la société Réalisations Inox Carbone la créance privilégiée (du chef du privilège de bailleur) la SCI Achille à la somme de 21 261,47 € à titre d'indemnité contractuelle portant sur les loyers, provisions pour charges et charges impayés au 31 décembre 2017,

- dire et juger que la résiliation du bail commercial à la date du 1er juin 2018 a été constatée par un arrêt de la Cour d'Appel de Douai du 7 novembre 2019 et débouter la SAS RIC en ses demandes de résiliation du bail aux torts de la SCI Achille, en raison notamment de l'autorité de chose jugée attachée à cet arrêt du 7 novembre 2019,

- confirmer la décision entreprise ayant fixé à 7 500 € HT l'indemnité d'occupation mensuelle du 1er juin 2018 au 28 juillet 2020 et de fixer la créance privilégiée (privilège du bailleur) de la SCI Achille au passif de Réalisations Inox Carbone de ce chef à la somme de 66 501 € TTC,

- infirmer la décision entreprise ayant condamné la SCI Achille à payer à la SAS Réalisations Inox Carbone la somme de 40 507,60 € au titre du préjudice matériel lié aux inondations et de débouter la société Réalisations Inox Carbone en cette demande, en application de la clause de renonciation à recours insérée au bail et la locataire étant responsable des désordres causés par les défauts d'entretien récurrents et les agissements dont elle s'est rendue coupable dès son entrée dans les lieux,

- infirmer la décision entreprise ayant condamné la SCI Achille à payer à la SAS Réalisations Inox Carbone la somme de 57 043,86 € au titre du préjudice matériel lié à la défaillance du réseau électrique et de débouter la SAS Réalisations Inox Carbone de ses demandes liées à un prétendu défaut de conformité du réseau électrique intérieur,

- infirmer la décision entreprise ayant condamné la SCI Achille à payer à la SAS Réalisations Inox Carbone la somme de 21 273,78 € au titre des dépenses liées à la défaillance des ponts roulants et de débouter la SAS Réalisations Inox Carbone de ses demandes liées aux défaillances des ponts roulants,

- fixer au passif de la société Réalisations Inox Carbone la créance privilégiée (du chef du privilège de bailleur) la SCI Achille au titre de la remise en état des locaux après restitution à la somme de 55 611,90 €

- Pour le cas où la SAS RIC serait reçue en sa demande indemnitaire des conséquences des inondations, d'infirmer la décision entreprise ayant rejeté la demande de la SCI Achille tendant à voir fixer au passif de la société Réalisations Inox Carbone la créance privilégiée (du chef du privilège de bailleur) la SCI Achille à une somme équivalente à celle des préjudices qu'elle est tenue de lui indemniser et de fixer la créance de la SCI Achille pour indemnisation du préjudice qu'elle subit en raison de la violation contractuelle par Réalisations Inox Carbone de son obligation d'assurance avec garantie dégât des eaux et renonciation à recours réciproque entre bailleur et locataire et leurs assureurs respectifs, à une somme égale au montant de l'indemnisation qui serait accordée à la société Réalisations Inox Carbone du chef des préjudices matériels et immatériels qu'elle aurait subi par faits d'inondations, avec compensation entre ces deux créances réciproques,

- Dans cette hypothèse, de fixer au passif de RIC la créance de la SCI Achille (la créance indemnitaire du chef de la violation de cette clause) pour ce montant de 374 609,74 €, puis compensée avec l'éventuelle créance de RIC si ses réclamations étaient admises.

- débouter la SAS RIC en l'ensemble de ses chefs de demandes et prétentions,

- confirmer les dispositions du jugement ayant écarté les prétentions de la SAS RIC,

- infirmer la décision ayant condamné la SCI Achille à payer à la SAS Réalisations Inox Carbone la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du CPC et de débouter cette dernière de cette demande,

- ordonner la compensation d'éventuelles créances réciproques,

- infirmer la décision ayant rejeté la demande de la SCI Achille sur le fondement de l'article 700 du CPC de condamner la SAS Réalisations Inox Carbone à lui payer la somme de 15 000 € en application de l'article 700 du CPC, et de fixer au passif de la société Réalisations Inox Carbone la créance privilégiée (du chef du privilège de bailleur) la SCI Achille à la somme de 15 000 € au titre de l'article 700 du CPC,

- infirmer la décision ayant condamné la SCI Achille aux dépens comprenant ceux de référé et d'expertise judiciaire et de condamner la SAS Réalisations Inox Carbone aux dépens de première instance, de référé et d'expertise, ainsi que d'appel ».

La SCI Achille conteste que la vente de l'immeuble précédemment donné à bail à la société Réalisations inox carbone enlève tout fondement à sa demande d'indemnisation, le droit à indemnité étant généré par le défaut de restitution au bailleur d'un immeuble en bon état d'entretien conformément aux clauses et conditions du bail. De plus, le bien a été vendu en l'état à un prix faible, tel qu'il avait été restitué par la société Réalisations inox carbone. La procédure indemnitaire était visée dans l'acte de vente.

Elle revient sur les 3 obligations principales du locataire bafouées par la société Réalisations inox carbone :

- au titre du contrat d'assurance, l'expertise judiciaire a mis en lumière la souscription d'un contrat d'assurance, sans toutefois de garantie pour dégâts des eaux ; si la demande de résiliation est devenue sans objet, il convient de statuer sur les conséquences du manquement du preneur au respect de ses obligations au regard des stipulations contractuelles ; au vu de l'attestation d'assurance délivrée le 14 novembre 2017, le manquement du preneur a perduré pendant plus de 20 mois ; l'absence de souscription d'un contrat d'assurance conforme aux stipulations du bail commercial a conduit l'assureur du preneur à lui refuser l'indemnisation que la société Réalisations inox carbone a ensuite formulée dans le cadre de sa demande reconventionnelle ;

- au titre des loyers et des charges, le paiement a toujours été effectué avec retard ; après l'assignation, la société Réalisations inox carbone n'a pas réglé les loyers postérieurs ni les appels de charge ; dans le cadre de la conclusion de ce protocole d'accord, la société Réalisations inox carbone a reconnu sa dette au titre des loyers et charges impayés et a également reconnu comme valable le décompte ; le second protocole de juillet 2020 a été exécuté, le paiement du solde de la dette n'est intervenu que quelques semaines avant le prononcé du jugement du 14 septembre 2020 ; elle indique s'en rapporter sur le bien-fondé de l'appel principal à l'encontre de cette disposition ;

- au titre de la clause pénale, l'appel principal de la société Réalisations inox carbone sur ce chef du jugement qui a réduit à 5 % l'indemnité due est mal fondé tandis que l'appel incident du bailleur est recevable de ce chef ; elle conteste tout caractère manifestement excessif de la clause qui prévoit une majoration de 20 % étant observé qu'intérêts de retard, intérêts moratoires et pénalités prévus par l'article L 441-6 du code de commerce et pénalités pour non-respect des obligations contractuelles sont distincts ; dans le second protocole, le bailleur avait fait montre de bonne volonté en acceptant de réduire à 0,75 % mensuellement le taux d'intérêt appliqué sur toutes les sommes restant dues au 1er janvier 2018 par l'effet du protocole d'accord du 12 décembre 2017 ; le premier juge s'est fourvoyé sur l'assiette de la pénalité qui est constituée par le total des sommes dues au 31 décembre 2017.

L'appel de la société Réalisations inox carbone concernant la résiliation du bail et le montant des loyers et indemnités d'occupation est irrecevable comme se heurtant à la chose jugée attachée à l'arrêt de la cour d'appel du 7 novembre 2019, la cour d'appel de Douai ne s'étant pas prononcée en tant que juge d'appel de référé, mais juge d'appel d'un jugement de fond, à savoir l'appel du jugement prononcé par le juge de l'exécution le 13 novembre 2018. Aucun pourvoi n'a été formé contre cet arrêt qui a donc jugé de façon définitive que le bail commercial du 26 février 2016 a été résilié au 1er juin 2018 en raison des manquements de la société Réalisations inox carbone.

Le déménagement de la société Réalisations inox carbone est consécutif à la résiliation à ses torts du bail commercial, la mise à la charge du bailleur de ce coût, non justifié d'ailleurs, ne reposant sur aucun fondement.

Quant à la réclamation concernant la réduction de loyers, les deux protocoles transactionnels, arrêtant le décompte des loyers dus, valent reconnaissance de la dette de loyer, ne permettant plus au preneur de remettre en cause le montant des loyers dans cette période. Cette demande est de toute façon infondée, l'attitude procédurale de la société Réalisations inox carbone témoignant de la disposition du local à assurer l'exploitation industrielle dans des conditions satisfaisantes.

La SCI Achille souligne que la société Réalisations inox carbone n'a pas réglé à bonne date les sommes dont elle était débitrice, ce qui l'a amenée en exécution de l'ordonnance de référé du 18 avril 2018 à adresser au preneur une seconde mise en demeure le 24 mai 2018, après une première mise en demeure du 9 avril 2018 portant sur le rappel des charges relatif aux charges de l'année 2017.

Elle rappelle le caractère rigoureux de la jurisprudence, qui exige de la part du locataire, déjà défaillant et bénéficiant de délais, un respect scrupuleux des termes de l'ordonnance d'octroi de délais. En l'espèce, l'ordonnance prescrivait bien le paiement du loyer à bonne date, en sus du loyer et des charges courants et du rappel de charges, ainsi que les mensualités de l'échéancier, et précisait que la clause résolutoire serait acquise et que le tout deviendrait immédiatement exigible 8 jours après l'envoi d'un simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception. La société Réalisations inox carbone ne peut se fonder sur le défaut de délivrance pour prétendre que la clause résolutoire du bail commercial aurait été mise en 'uvre de mauvaise foi par le bailleur.

Elle conteste tout manquement dans son obligation de délivrance. L'expertise judiciaire a mis en lumière une violation par la locataire de l'obligation d'entretien, sans qu'il puisse être reproché au bailleur un quelconque défaut de délivrance. Le reproche d'un défaut de délivrance n'est donc ni fondé ni démontré, ce qui rend irrecevable et mal fondée toute demande reconventionnelle de ce chef.

Les infiltrations constatées, en tout état de cause, n'ont pas empêché l'exploitation du local, à tel point d'ailleurs que la locataire ne sollicitait pas la résiliation du bail, et qu'au contraire elle entendait se maintenir dans les lieux malgré les procédures d'expulsion mises en 'uvre en juin 2018, puis en janvier 2020.

L'absence de réclamation de la société Réalisations inox carbone démontre qu'en réalité le local était parfaitement conforme et que seules ses fautes n'ont pas permis une utilisation normale. La SCI Achille souligne que certes l'expert prétend que l'état déplorable, notamment des canalisations, était préexistant à l'arrivée de la société Réalisations inox carbone, sans aucune datation exacte possible, mais que l'entretien effectué par la suite n'était pas efficace (absence de passage de caméra pour valider les prestations de nettoyage).

La société Achille estime établi le fait que le preneur se serait débarrassé de produits dangereux, toxiques, dans les canalisations d'eaux pluviales plutôt que de les faire recycler. Le défaut total d'entretien des toitures, des chéneaux et gouttières, des puisards et des canalisations d'évacuation des eaux usées en provoque les obstructions, et rend inefficaces ces réseaux d'évacuation en cas de pluies abondantes puisque les systèmes d'évacuation sont totalement engorgés.

Elle précise qu'il n'est nullement prouvé l'existence d'inondations lors de l'occupation des locaux par le preneur précédent, seule une inondation liée à un fort orage ayant eu lieu en 12 ans d'occupation. Elle en conclut que les conclusions de l'expert sont hautement critiquables et qu'aucun manquement à l'obligation de délivrance et de jouissance paisible ne peut être entériné.

La société SCI Achille plaide en outre que l'indemnisation de la société Réalisations inox carbone aurait dû de toute façon être prise en charge par son assureur, dans le cadre de la garantie dégât des eaux et ne saurait être réclamée au bailleur.

Les prétentions sont injustifiées, les réclamations ne pouvant en outre être TTC, alors que le preneur récupère la TVA. Ni les bilans et comptes de résultat, ni les grands livres n'ont jamais été produits par la société Réalisations inox carbone pour les deux exercices antérieurs aux prétendus sinistres, ceux de l'exercice au jour du sinistre puis les deux exercices suivants.

En tout état de cause, la SCI Achille soutient que la faute commise par le locataire (absence de souscription d'une assurance avec renonciation à recours en cas de dégât des eaux) génère de ce chef à l'égard de la bailleresse un préjudice exactement égal au montant de la somme indemnitaire qu'elle devrait lui verser et qui en principe aurait dû être pris en charge par sa compagnie d'assurance. La prime du bailleur est calculée en considération de cette clause de renonciation à recours et, de ce seul fait, la bailleresse n'est pas couverte par son propre contrat d'assurance.

Elle rappelle que la clause de renonciation à recours insérée au bail n'est pas invoquée pour éluder son obligation de délivrance, mais pour rappeler que les parties avaient convenu que les conséquences d'un sinistre seraient couvertes dans le cadre de la souscription de contrats d'assurance par la locataire et par la bailleresse et que pour en réduire les coûts, ces contrats et ces polices devraient contenir une clause de renonciation à recours réciproques, le but étant de ne pas payer en doublon des primes pour le risque industriel.

Sur les demandes relatives aux réseaux électriques, elle estime que le bailleur, dans le cadre de l'obligation de délivrance doit la desserte et l'alimentation électrique jusqu'au bâtiment. L'adaptation de l'installation électrique intérieure au bâtiment aux besoins en desserte d'énergie des machines, dont les caractéristiques et les emplacements sont seuls connus de l'exploitant, dépend du preneur.

La SCI Achille précise que la société Réalisations inox carbone ne peut se plaindre d'un défaut de conformité des installations électriques, mettant en cause la sécurité des biens et des personnes, qui lui soit imputable. Elle souligne d'ailleurs que le preneur n'a saisi l'expert d'aucune réclamation en termes de travaux en cours d'expertise de ce chef, ledit expert n'ayant rédigé aucune note comme évoquée par l'ordonnance du 9 février 2017.

La SCI Achille estime que l'infirmation de la décision s'impose, d'autant que le tribunal l'a condamnée à payer au preneur des dépenses qu'en réalité il n'a pas supportées. Le tribunal ne pouvait indemniser un préjudice hypothétique puisqu'au jour où il a statué le bail était résilié depuis le 1er juin 2018, soit plus de deux ans, et qu'il était acquis que la société Réalisations inox carbone n'avait effectué aucun entretien que ce soit pour la période antérieure ou la période postérieure à la résiliation du bail causée par l'inexécution de ses obligations.

Concernant la demande relative à la défaillance des ponts roulants, la SCI Achille souligne que le bail porte sur un bâtiment sans qu'il ne soit fait état de ponts roulants, pour lesquels les obligations d'entretien et de mise aux normes étaient supportées par les locataires successifs. Là encore le tribunal ne pouvait indemniser un préjudice hypothétique.

Concernant la réclamation relative au MASE (Manuel d'amélioration sécurité entreprise), aucun justificatif d'une telle qualification n'est fourni et il n'est nullement explicité ce qui aurait justifié la perte de ce certificat. Il n'est pas démontré de lien de causalité entre l'état de l'installation électrique et la perte de la certification MASE, alors surtout qu'après son arrivée dans les lieux loués, la société Réalisations inox carbone a elle-même procédé au branchement de toutes ses machines sur le réseau électrique existant dans l'immeuble loué, sans formuler aucune réserve, et alors que la certification MASE lui avait été octroyée au minimum 6 mois plus tard. La confirmation du jugement ayant écarté cette demande s'impose.

Concernant la demande de nettoyage des gouttières, elle est tout bonnement contraire aux termes du bail, cet entretien pesant sur le preneur, ce qui justifie la confirmation.

Au titre de la remise en état des lieux, la SCI Achille plaide que la société Réalisations inox carbone devait restituer un immeuble en bon état et que le délabrement constaté à la sortie du locataire démontre que ses réclamations au titre de prétendues remises en état effectuées par la locataire (ou devant être effectuées par elle) sont totalement fantaisistes. L'évolution du litige depuis la clôture des débats de première instance conduit à fixer la créance de remise en état de la bailleresse au passif de la société Réalisations inox carbone.

Elle sollicite l'infirmation des chefs de la décision relatifs aux dépens et à l'indemnité procédurale, dans la mesure où la procédure est consécutive au défaut d'exécution par le preneur des obligations contractuelles convenues par le bail commercial.

Par conclusions n° 3 remises au greffe et adressées entre parties par voie électronique le 15 avril 2022, la SELARL Wra, représentée par Me [V] en qualité de liquidateur judiciaire de la SAS Réalisations Inox Carbone, demande à la cour,

« Vu le rapport d'expertise de Monsieur l'Expert [B],

Vu l'article 1721 du Code civil,

- dire bien appeler et mal jugé concernant les chefs de jugement critiqué par la SAS RIC ayant fait l'objet d'un appel limité,

En conséquence,

- réformer pour le moins annuler le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Dunkerque en date du 14 septembre 2020 concernant les chefs de jugement critiqués,

- débouter la SCI ACHILLE de l'ensemble de ses demandes fins, conclusions et demandes reconventionnelles,

- fixer avant réduction pour défaut de délivrance du bailleur l'indemnité d'occupation due à compter du 15 juin 2018 à hauteur de 5 583,33 euros HT par mois si mieux n'aime la Cour fixer l'indemnité d'occupation à hauteur de 7 500,00 euros par mois HT en deniers et quittance précisant que le décompte reprendra les provisions pour charges et régularisations de charges réglées par le locataire ou encore ou encore ordonner la compensation de l'indemnité d'occupation fixée à 7 500,00 euros par mois avec les sommes réglées par le locataire au titre de loyers, charges, accessoires aux loyers et de toute nature liées à l'occupation du local litigieux,

- condamner la SCI ACHILLE à régler à la SELARL WRA es-qualité de liquidateur judiciaire de la SAS RÉALISATIONS INOX CARBONE les sommes suivantes :

Concernant le préjudice lié aux inondations :

Total préjudice matériel : 121 429,64 €

o Total préjudice immatériel (1ère inondation) 166 108,10 €

o Total préjudice immatériel (autres inondations) 87 072,00 €

Concernant le préjudice lié à la défaillance du réseau électrique :

o Total préjudice matériel : 62 057,86 €

o Total préjudice immatériel : 30 000,00 €

Concernant le préjudice lié à la défaillance des ponts roulants :

o Total dépenses engagées : 7 810,00 €

o Total dépenses prévisionnelles : 28 463,78 €

Concernant le préjudice lié au nettoyage de la gouttière 6 515,83 €

Concernant la perte de marge brute liée à la perte du MASE 30 000,00 €

- dire et juger que la SELARL WRA es-qualité de liquidateur judiciaire de la SAS RÉALISATIONS INOX CARBONE a subi un préjudice de jouissance dont la faute incombe au bailleur pour défaut de délivrance et pour les causes sus-énoncées,

Et par voie de conséquence,

- réduire le loyer ou l'indemnité d'occupation pour les causes sus-énoncées et conséquence fixer le loyer ou l'indemnité d'occupation sur les périodes ci-après comme suit

' Au titre du loyer du mois de février 2016 à juin 2017, date des travaux d'assainissement :

o Loyer réduit à : 5 583,33 X 50% = 2 791,66 euros HT soit encore 3 350,00 euros TTC par mois,

o 17 mois x 5 583,33 × 50 % = 47 458,31 HT,

62 779,97 € TTC

' Du 1 juillet 2017 au 24 décembre 2017 (date d'acquisition de la clause résolutoire)

o Loyer réduit à : 5 583,33 X 70 % = 3 908,33 euros HT soit encore 4 690,00 euros TTC par mois,

o (5 mois et 24/31 jours) X 5 583,33 euros HT X 70% = 22 567,45 euros HT

27 080,94 € TTC

' Au titre de l'indemnité d'occupation du 25 décembre 2017 au 31 juillet 2020 :

o Indemnité d'occupation de : 5 583,33 X 70% = 3 908,33 euros HT soit encore 4 690,00 euros TTC par mois,

o (31 mois et 7/31 jours) X 5 583,33 euros HT X 70 % = 122 040,78 € HT, 146 448,95 € TTC

- ordonner à la SCI ACHILLE de rembourser les loyers et indemnités d'occupation perçus à torts, et la condamner en tant que de besoin à rembourser à la SELARL WRA es-qualité de liquidateur judiciaire de la SAS RÉALISATIONS INOX CARBONE :

' Au titre du loyer du mois de février 2016 à juin 2017, date des travaux d'assainissement (50% du loyer versé): 62 779,97 € TTC

' Du 1er juillet 2017 au 24 décembre 2017 (date d'acquisition de la clause résolutoire) (30% du loyer versé): 8 124,29 TTC

' Au titre de l'indemnité d'occupation du 25 décembre 2017 au 31 juillet 2020 (30 % du loyer versé) : 62 766,35 € TTC

- condamner la SCI ACHILLE à régler à la SELARL WRA es-qualité de liquidateur judiciaire de la SAS RÉALISATIONS INOX CARBONE la somme de 50 000,00 € au titre de dommages et intérêts pour le comportement intolérable du bailleur qui a tenté d'user de tous les moyens pour échapper à son obligation de délivrance,

- prononcer la résiliation du bail commercial aux torts exclusifs de la SCI ACHILLE avec effet à compter du 1er juillet 2020 ;

- condamner la SCI ACHILLE à régler à la SELARL WRA es-qualité de liquidateur judiciaire de la SAS RÉALISATIONS INOX CARBONE la somme de 30 000,00 € au titre des frais de déménagement,

- condamner la SCI ACHILLE à régler à la SELARL WRA es-qualité de liquidateur judiciaire de la SAS RÉALISATIONS INOX CARBONE la somme de 30 000,00 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile pour la première instance et 15 000,00 euros au titre de la procédure d'appel outre les entiers dépens de l'instance dont ceux de référé expertise y compris les frais d'expertise de Monsieur [E] [B] ».

Le protocole d'accord en date du 9 juillet 2020 a réglé définitivement le paiement des arriérés de loyers, et leur règlement est intervenu avant la décision du tribunal, ce qui justifie l'infirmation de la décision.

Le preneur estime que l'indemnité d'occupation ne peut être fixée qu'à hauteur de 5 583,33 euros puisque les accessoires du loyer (taxes foncière et assurance incendie) ont déjà été remboursés, et nullement à 7 500 euros comme l'a fait le tribunal. Le point de départ de cette indemnité ne peut être fixé en avril 2017, tout au plus peut-il l'être au 15 juin 2018, date de délivrance du commandement de quitter les lieux, le protocole du 12 décembre 2017 et l'ordonnance de référé du 8 février 2018 ayant suspendu les effets de la résiliation du bail.

La société Réalisations inox carbone fait valoir que l'indemnité prévue à l'article 24 du bail s'analyse en une clause pénale, soumise aux dispositions de l'alinéa 2 de l'article 1152 du code civil, qui doit être minorée, le retard de paiement trouvant sa clause dans le défaut de délivrance du bailleur, à raison de l'inondation majeure de l'atelier et des annexes au mois de juin 2016. La société Réalisations inox carbone s'estime fondée à opposer avant la remise du commandement de payer l'exception d'inexécution par un bailleur défaillant dans son obligation de délivrance. Le taux d'intérêt conventionnel prévu en cas de retard de paiement a été fixé à 1 % par mois, soit plus de 12 % l'an. En cumulant les deux clauses, la SCI Achille applique une pénalité de plus de 30 %. Le bail prévoit en outre la perte du dépôt de garantie, pour un montant de 16 750 euros HT.

La SCI Achille ne peut prétendre que la clause pénale de 20 % serait en réalité prévue à l'article L 441-6 du code de commerce, entendant par cette qualification empêcher l'application de l'article 1152 du code civil sur le pouvoir du juge de réduire les clauses excessives.

La société Réalisations inox carbone estime que l'assiette de la clause a été parfaitement déterminée par les premiers juges qui font application du protocole du 9 juillet 2020 lequel fixe le montant de l'arriéré de loyers, c'est-à-dire « les sommes dues » au sens de l'article 24 du bail à la somme de 22 292,26.€. Le protocole d'accord n'autorise nullement la SCI Achille à contester ce poste de réclamation faute de l'avoir précisé à l'article 6 dudit protocole, soulignant que le preneur a pris soin, quant à lui, de lister les postes contestés dans le protocole.

Elle indique que cependant, la perte de jouissance créant nécessairement un préjudice indemnisable sous forme de réduction de loyers, la société SCI Achille sera déboutée de sa demande d'indemnité pénale puisque le juge prononcera une réduction de loyers qui anéantit même l'existence d'un retard quelconque dans le paiement des loyers.

Sur le prononcé de la résiliation du bail commercial, la société Réalisations inox carbone s'estime bien fondée à solliciter la résiliation du bail aux torts du bailleur avec effet à compter du 1er juillet 2020 tandis que la demande de résiliation du bailleur ne peut prospérer sur le fondement de l'absence d'assurance, la locataire justifiant d'une attestation couvrant le risque et la période, pas plus qu'elle ne le pourrait sur le fondement des retards de paiement de loyers.

Elle plaide que la SCI Achille ne peut pas exciper de l'ordonnance du 8 février 2018 et de l'arrêt du 24 novembre 2019 ayant validé le commandement de quitter les lieux pour s'y opposer puisque l'ordonnance de référé du 8 février 2018 n'a pas l'autorité de chose jugée.

La décision du juge de l'exécution tout comme l'arrêt d'appel ne consacrent pas le principe de l'expulsion mais seulement vérifient la régularité de la procédure d'expulsion, la base de l'expulsion étant l'ordonnance de référé en date du 8 février 2018. La société Réalisations inox carbone en déduit que les premiers juges devaient statuer, la réformation de la décision s'imposant.

Elle fait valoir que la cour se doit de vérifier les conditions d'acquisition de la clause résolutoire au regard des manquements graves du bailleur à son obligation de délivrance. Or, le bailleur a manifestement manqué à son obligation de délivrance et les arriérés de loyer sont nés à la suite des inondations successives du local industriel entraînant des surcoûts extrêmement importants non pris en charge par le bailleur. La société Réalisations inox carbone rappelle que ce dernier n'a cherché qu'à nuire à sa locataire et à la mettre en liquidation judiciaire afin d'éviter de devoir répondre de ses propres manquements.

La société Réalisations inox carbone s'estime en droit d'opposer de l'exception d'inexécution qui doit prévaloir sur la clause résolutoire. Elle précise ne pas avoir sollicité plus tôt la résiliation du bail aux torts du bailleur car ses moyens financiers ne lui permettaient pas, après avoir déjà subi un déménagement contraint ayant conduit à la résiliation du bail aux torts exclusifs du bailleur (la SCI Les géraniums), et avoir subi les effets du défaut de délivrance de la part de la SCI Achille, de régler le coût d'un nouveau déménagement. Elle est fondée à solliciter la résiliation aux torts du bailleur avec effet au 1er juillet 2020.

La résiliation du bail dont s'agit aux torts exclusifs du bailleur ôte toute légitimité et tout fondement juridique aux réclamations concernant les pénalités contractuelles de toute nature et les intérêts de retard. La SCI Achille ne peut exciper du paiement des pénalités de retard avant le jugement, objet du présent appel, pour s'en remettre à la sagesse de la cour, ledit paiement ayant eu lieu sur la base d'une saisie-attribution et d'une menace d'expulsion, l'acceptation du protocole par la locataire ayant été réalisée sous ces contraintes et le protocole prévoyant à l'article 6éme que la société Réalisations inox carbone se réserve le droit de maintenir sa contestation au titre des pénalités de retard et pénalités conventionnelles. Il n'y a donc pas eu de renonciation à contester la réclamation de la SCI Achille.

La société Réalisations inox carbone revient sur ses demandes d'indemnisation, le bailleur ne justifiant d'aucuns travaux depuis l'édification du bâtiment, se contentant d'encaisser les loyers et de multiplier les clauses pénales et autres obligations à la charge du locataire.

Le preneur réfute l'argumentation du bailleur qui lui oppose que les désordres n'empêchaient pas l'utilisation normale des locaux puisque le locataire n'a jamais tenté de résilier le bail aux torts du bailleur ou encore n'a jamais sollicité sous astreinte que le bailleur fasse les travaux.

Cette argumentation se heurte au fait que nul ne peut invoquer sa propre turpitude pour échapper à ses propres obligations et au fait que devant le juge des référés, le preneur avait sollicité, outre l'organisation d'une mesure d'expertise, une provision à valoir sur la mise en conformité des réseaux électriques, des ponts roulants, la consignation des loyers, et une réduction du loyer tant pour couvrir le préjudice subi que pour contraindre, de manière comminatoire, le bailleur à effectuer des travaux.

La société Réalisations inox carbone soutient en outre que la clause de l'article 8-3-2 n'est en réalité pas une clause de renonciation à recours mais une clause d'exonération de responsabilité au profit du bailleur. Or, ce dernier ne peut s'exonérer de son obligation essentielle, l'obligation de délivrance. Cette dernière est d'ordre public comme l'obligation de jouissance paisible.

Une clause de non-recours est inefficace pour protéger le bailleur de son obligation de délivrer un local exempt de vices et le non-respect de l'obligation de délivrance, obligation essentielle, engage la responsabilité du bailleur nonobstant l'existence d'une clause de non-recours ou même l'absence d'assurance, le locataire étant libre ou non d'actionner son assureur pour obtenir le règlement de son préjudice et l'assureur, même en présence d'une clause de non-recours, pouvant engager la responsabilité du bailleur en cas de faute lourde tel le non-respect d'une obligation essentielle. Enfin, le défaut d'assurance malgré l'obligation prévue au bail ne prive pas le locataire de l'indemnisation de son préjudice car le bailleur doit assurer au locataire la jouissance paisible des lieux loués, obligation qui ne cesse qu'en cas de force majeure.

La société Réalisations inox carbone invoque les 4 inondations majeures et leurs conséquences.

Elle souligne la survenance, immédiatement après la prise de possession des locaux, d'une inondation majeure au mois de juin 2016 puis de plusieurs inondations dont deux ont fait l'objet d'un constat d'huissier.

Ainsi, l'incendie du transformateur est li