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CA Rennes, 7 mars 2023, RG 20/04356

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Date: 07/03/2023
Numéro: 20/04356
Lieu / cour: Cour d'appel de Rennes
Chambre: 3ème Chambre Commerciale
Type: Arrêt
Id: 6408365943e6f1fb023e176e

Texte de la décision

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3ème Chambre Commerciale

ARRÊT N° 89

N° RG 20/04356 - N° Portalis DBVL-V-B7E-Q5FI

S.E.L.A.R.L. [T] [F]

S.A.R.L. LA COTE SAUVAGE

S.A.S. 3.C.

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me CHAUDET

Me HEBERT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 07 MARS 2023

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Monsieur Alexis CONTAMINE, Président de chambre,

Assesseur : Madame Fabienne CLEMENT, Présidente de chambre, rapporteur

Assesseur : Madame Olivia JEORGER-LE GAC, Conseillère,

GREFFIER :

Mme Loeiza ROGER, lors des débats, et Madame Lydie CHEVREL, lors du prononcé,

DÉBATS :

A l'audience publique du 08 Novembre 2022

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 24 janvier 2023 prorogé au 07 Mars 2023 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats

****

APPELANTES :

S.E.L.A.R.L. [T] [F], intervenante volontaire par conclusions en date du 14.12.2020, en sa qualité de liquidateur judiciaire de la Société COTE SAUVAGE, représentée par maître [T] [F]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Jean-david CHAUDET de la SCP JEAN-DAVID CHAUDET, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Ilyes GHARBI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

S.A.R.L. LA COTE SAUVAGE, agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 13]

[Localité 4]

Représentée par Me Jean-david CHAUDET de la SCP JEAN-DAVID CHAUDET, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Ilyes GHARBI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE :

S.A.S. 3.C, Société par actions simplifiée au capital de 609 796,07 €, immatriculée au RCS de Lorient sous le n° 869 500 348

[Adresse 6]

[Localité 3]

Représentée par Me Lionel HEBERT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

FAITS

La société 3.C. , dont le dirigeant est M. [V] [I], est propriétaire d'un ensemble immobilier à [Localité 7] au sein duquel elle exploite un fonds de commerce d'hôtel-restaurant et de centre de thalassothérapie sous le nom commercial de 'CASTEL CLARA THALASSO & SPA' situé à [Adresse 6].

Il fait partie de la chaîne 'RELAIS ET CHATEAUX'.

La Société 3.C., détenue par la société SNH (holding de M. [V] [I]), était également propriétaire de deux autres établissements à Belle Ile en Mer, l'hôtel 'LE CARDINAL', le restaurant 'LE CAFE BLEU', d'un hôtel à [Localité 9] 'LE MAGIC HALL' et d'une filiale 'LES CARS BLEUS' qui exploite une activité de transport public de voyageurs à Belle-Ile-en-Mer.

Un contrat de gérance libre portant sur le fonds de commerce et l'ensemble immobilier comprenant trois bâtiments, a été consentie à la société LA COTE SAUVAGE pour une durée d'un an à compter du 1er décembre 2011, renouvelable d'année en année par tacite reconduction, puis à compter du 1 er décembre 2015 pour une durée de 3 années, renouvelable par période de 3 ans par tacite reconduction.

Par lettre du 9 mai 2018, réitérée par congé délivré à la société LA COTE SAUVAGE par acte du 16 mai 2018, la société 3.C. a mis fin au contrat de location-gérance avec effet au 30 novembre 2018.

Considérant que la société LA COTE SAUVAGE avait manqué à ses obligations contractuelles, en détériorant des éléments corporels et incorporels du fonds de commerce, la société 3.C. a facturé à la société LA COTE SAUVAGE la somme de 205 491,17 euros TTC au titre des travaux de remise en état des lieux et l'a assignée devant le tribunal de commerce de Lorient par acte du 10 avril 2019 pour la voir condamnée à lui verser la somme de 200 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis.

La société LA COTE SAUVAGE a formé des demandes reconventionnelles.

Par acte du 11 juin 2019, la société SNH a cédé les titres sociaux de la société 3.C.

Par jugement du 10 août 2020 le tribunal de commerce de Lorient a :

- Rejeté la demande de production forcée des documents relatifs à la cession des titres sociaux de la société 3.C. formulée par la société LA COTE SAUVAGE ;

- Rejeté la demande de production forcée des documents relatifs à l'offre de rachat du fonds de commerce et de l'ensemble immobilier de l'établissement CASTEL CLARA de M. [N] formulée par la société LA COTE SAUVAGE ;

- Dit que la société LA COTE SAUVAGE n'a pas respecté son obligation contractuelle de restitution des locaux dans un bon état des réparations locatives ;

- Dit que la société LA COTE SAUVAGE est redevable envers la société 3.C. de la somme de 112.441,28 euros au titre des travaux de remise en état ;

- Condamné la société 3.C. à verser à la société LA COTE SAUVAGE la somme de 93.049,89 euros au titre du remboursement partiel de la facture n°F-201902-9 émise le 9 février 2019 par la société 3.C. d'un montant de 205.491,17 euros TTC

- Dit que la société LA COTE SAUVAGE n'a pas respecté son obligation contractuelle de ne pas modifier l'agencement des locaux ;

- Condamné la société LA COTE SAUVAGE à payer à la société 3.C. la somme de 14.000 euros au titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice ;

- Débouté la société LA COTE SAUVAGE de sa demande de condamnation de la société 3.C. à lui verser la somme de 472 164.29 euros au titre de la reprise des immobilisations majorée du taux d'intérêt légal à compter du 14 mars 2019 ;

- Débouté la société LA COTE SAUVAGE de sa demande de condamnation de la société 3.C. à lui verser la somme de 2.000.000 euros au titre de l'indemnité légale de plus-value ;

- Débouté la société LA COTE SAUVAGE de sa demande d'expertise judiciaire;

- Débouté la société LA COTE SAUVAGE de sa demande de condamnation de la société 3.C. à lui verser la somme de 1.000.000 euros au titre de la perte de chance de se porter acquéreur du fonds de commerce et d'en poursuivre l'exploitation ;

- Débouté la société LA COTE SAUVAGE de sa demande de condamnation de la société 3.C. au versement d'une amende civile dont le montant ne peut excéder 2 % du montant de la cession ;

-Débouté la société LA COTE SAUVAGE de sa demande de condamnation de la société 3.C. à lui verser la somme 5.000 euros pour procédure abusive ;

- Dit n'y avoir lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile

- Ordonné l'exécution provisoire de la présente décision ;

- Condamné la société LA COTE SAUVAGE aux entiers dépens de l'instance, dont frais de greffe liquidés à la somme de 73,22 euros TTC ;

- Dit toutes autres demandes, fins et conclusions des parties injustifiées et en tout cas mal fondées, les en déboute.

Par acte du 14 septembre 2020 la société LA COTE SAUVAGE a interjeté appel du jugement.

La société LA COTE SAUVAGE a été placée en liquidation judiciaire simplifiée le 6 novembre 2020.

L'ordonnance de clôture est en date du 6 octobre 2022.

Par un note en délibéré aux parties, la cour a sollicité qu'elles présentent leurs observations sur l'intérêt à agir et à défendre de la société 3.C dans la mesure où elle n'est plus propriétaire du fonds de commerce litigieux, non plus que de l'immeuble dans lequel ce fonds est exploité.

Les parties ont fait valoir leurs observations.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Dans ses écritures notifiées le 18 mars 2022 la société LA COTE SAUVAGE pris en la personne de la SELARL [T] [F] représentée par Maître [T] [F] demande à la cour au visa des articles 1103,1104, 1217, 1231-1, 1315 et 1731 du code civil, L 144-1, L 145-46 et L 141-28 du code de commerce, 9, 32-1, 138 et suivants, 232 et suivants 263 et suivants, 696, 699 et 700 du code de procédure civile de :

- Voir intervenir volontairement à l'instance la SELARL [T] [F], représentée par Maître [T] [F], agissant és qualité de liquidateur judiciaire de la société LA COTE SAUVAGE ;

- Infirmer le jugement rendu le 10 août 2020 par le tribunal de commerce de Lorient en ce qu'il a :

- Rejeté la demande de production forcée des documents relatifs à la cession des titres sociaux de la société 3.C. formulée par la société LA COTE SAUVAGE ;

- Dit que la société LA COTE SAUVAGE n'a pas respecté son obligation contractuelle de restitution des locaux dans un bon état des réparations locatives ;

- Dit que la société LA COTE SAUVAGE est redevable envers la société 3.C. de la somme de 112.441,28 euros au titre des travaux de remise en état ;

- Dit que la société LA COTE SAUVAGE n'a pas respecté son obligation contractuelle de ne pas modifier l'agencement des locaux ;

- Condamné la société LA COTE SAUVAGE à payer à la société 3.C. la somme de 14.000 euros au titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice ;

- Débouté la société LA COTE SAUVAGE de sa demande de condamnation de la société 3.C. à lui verser la somme de 2.000.000 euros au titre de l'indemnité légale de plus-value ;

- Débouté la société LA COTE SAUVAGE de sa demande d'expertise judiciaire;

- Débouté la société LA COTE SAUVAGE de sa demande de condamnation de la société 3.C. au versement d'une amende civile dont le montant ne peut excéder 2 % du montant de la cession

-Débouté la société LA COTE SAUVAGE de sa demande de condamnation de la société 3.C. à lui verser la somme 5.000 euros pour procédure abusive ;

- Dit n'y avoir lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamné la société LA COTE SAUVAGE aux entiers dépens de l'instance, dont frais de greffe liquidés à la somme de 73,22euros TTC ;

- Dit toutes autres demandes, fins et conclusions des parties injustifiées et en tout cas mal fondées, les en déboute ;

Et notamment en ce qu'il a débouté la S.A.R.L. LA COTE SAUVAGE de ses demandes à savoir :

- Débouter la société 3.C. de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions;

- Constater que la société 3.C. a maintenu une gestion de fait de la société LA COTE SAUVAGE pendant toute la période de la location-gérance ;

- Constater la méconnaissance par la société 3.C. de son obligation d'information des salariés et du locataire-gérant préalablement à la cession du fonds de commerce ;

- Condamner la société 3.C. à verser à la société LA COTE SAUVAGE la somme de 93 653.34 euros au titre de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens.

Statuant à nouveau,

- Recevoir la SELARL [T] [F], représentée par Maître [T] [F], agissant és qualité de liquidateur judiciaire de la société LA COTE SAUVAGE, en l'ensemble de ses demandes et les dire bien fondées ;

- Ordonner la production par la société 3.C. des documents suivants :

. la promesse synallagmatique d'acquisition sous conditions suspensives de la totalité des titres de la société 3.C. en date du 14 décembre 2018 ;

. l'avenant du 31 mars 2019 à la promesse synallagmatique d'acquisition du 14 décembre 2018

. l'acte réitératif (et modificatif) d'acquisition du 11 juin 2019 de la totalité des titres de la société 3.C. ;

. tout autre document relatif à la cession des titres de la société 3.C. ;

.la lettre d'intention portant l'offre de rachat du fonds de commerce et de l'ensemble immobilier nécessaire à l'exploitation de l'établissement CASTEL CLARA formulée par M. [N] ;

. les éléments de réponse qui ont été apportés à cette offre ;

. tout autre document lié à cette offre ;

- Juger que la société 3.C. a maintenu une gestion de fait sur la société LA COTE SAUVAGE pendant toute la période de location-gérance ;

- Condamner la société 3.C. à verser à la SELARL [T] [F], représentée par Maître [T] [F] agissant és qualité de liquidateur judiciaire de la société LA COTE SAUVAGE la somme de 472 764,29 euros au titre de la reprise des immobilisations majorée du taux d'intérêt légal à compter du 14 mars 2019

- Condamner la société 3.C. à verser à la SELARL [T] [F], représentée par Maître [T] [F] agissant és qualité de liquidateur judiciaire de la société LA COTE SAUVAGE la somme de 205.491,16 euros au titre du remboursement de la facture n°F-201902-9 émise le 9 février 2019 par la société 3.C. ;

- Condamner la société 3. C. À verser à la SELARL [T] [F], représentée par Maître [T] [F] agissant és qualité de liquidateur judiciaire de la société LA COTE SAUVAGE la somme de 1.000.000 euros au titre de la perte de chance de se porter acquéreur du fonds de commerce et d'en poursuivre l'exploitation, sauf à parfaire.

A titre principal,

- Condamner la société 3.C. à verser à la SELARL [T] [F], représentée par Maître [T] [F], agissant és qualité de liquidateur judiciaire de la société LA COTE SAUVAGE, la somme de 3.150.000 euros au titre de l'indemnité légale de la plus-value apportée à l'immeuble ainsi qu'au fonds de commerce au sein duquel est exploité l'établissement CASTEL CLARA ;

A titre subsidiaire,

- Condamner la société 3. C à verser à la SELARL [T] [F], représentée par Maître [T] [F] agissant és qualité de liquidateur judiciaire de la société LA COTE SAUVAGE, la somme de 2.000.000 euros au titre de l'indemnité légale de la plus-value apportée à l'immeuble au sein duquel est exploité l'établissement CASTEL CLARA.

A titre plus subsidiaire,

- Condamner la société 3.C. à verser à la SELARL [T] [F], représentée par Maître [T] [F] agissant és qualité de liquidateur judiciaire de la société LA COTE SAUVAGE, la somme de 900.000 euros au titre de l'indemnité légale de la plus-value apportée au fonds de commerce au sein duquel est exploité l'établissement CASTEL CLARA.

A titre infiniment subsidiaire,

- Ordonner avant dire droit et uniquement sur les demandes formulées au titre de l'indemnité de plus-value, une expertise judiciaire en vue de déterminer le montant de l'indemnité légale de plus-value ;

- Désigner tel expert qu'il plaira ayant pour mission :

. d'établir la valorisation du fonds de commerce et de l'ensemble immobilier au sein duquel est exploité l'établissement CASTEL CLARA au 30 novembre 2018 en utilisant les méthodes comptables et financières les plus répandues ;

. se faire communiquer tous documents et pièces utiles à l'accomplissement de sa mission et notamment :

1)la documentation sociale, comptable, fiscale et administrative des sociétés 3.C. et LA COTE SAUVAGE ;

2)les documents relatifs à la cession des titres sociaux de la société 3.C. à savoir :

- la promesse synallagmatique d'acquisition sous conditions suspensives du 14 décembre 2018 ;

- l'avenant à la promesse synallagmatique du 31 mars 2019 ;

- la promesse synallagmatique d'acquisition sous conditions suspensives du 14 décembre 2018 ;

- l'avenant à la promesse synallagmatique du 31 mars 2019 ;

3) tout document en lien avec la cession par la société 3.C. de tout actif utile à l'exploitation de l'établissement CASTEL CLARA ;

. d'évaluer le montant de la plus-value résultant de l'exploitation du fonds de commerce par la société LA COTE SAUVAGE au cours de la location-gérance entre 2011 et 2018 ;

. d'évaluer le montant de la plus-value apportée à la valeur locative de l'ensemble immobilier au sein duquel est exploité l'établissement CASTEL CLARA entre 2011 et 2018 ;

. se faire adjoindre en tant que de besoin les services de tous sachants ou tout tiers ;

. entendre toute partie ;

- Fixer le délai dans lequel l'expert devra rendre son rapport ;

- Fixer le montant à consigner au greffe à titre d'avance sur les honoraires de 1'expert ;

- Réserver le surplus des demandes de la SELARL [T] [F], représentée par Maître [T] [F] agissant és qualité de liquidateur judiciaire de la société LA COTE SAUVAGE, concernant l'indemnité légale de plus-value ;

- Juger que l'affaire sera renvoyée à la première date d'audience utile une fois que l'expert aura rendu son rapport définitif ;

En tout état de cause,

- Débouter la société 3. C de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions;

- Constater la méconnaissance par la société 3.C. de son obligation d'information des salariés et du locataire-gérant préalablement à la cession du fonds de commerce ;

- Condamner la société 3.C. au versement d'une amende civile dont le montant ne peut excéder 2% du montant de la cession ;

- Condamner la société 3.C. à verser à la SELARL [T] [F], représentée par Maître [T] [F] agissant és qualité de liquidateur judiciaire de la société LA COTE SAUVAGE la somme de 5.000 euros pour procédure abusive ;

- Condamner la société 3.C.à verser à la SELARL [T] [F], représentée par Maître [T] [F] agissant és qualité de liquidateur judiciaire de la société LA COTE SAUVAGE la somme de 80.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'au entiers dépens.

Au contraire dans ses écritures du 5 avril 2022 la société 3.C. demande à la cour au visa de l'article 1147 ancien du code civil de :

- Débouter la SELARL [T] [F] ès qualité de liquidateur judiciaire de la société LA COTE SAUVAGE, de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

- Confirmer le jugement en ce qu'il a :

. Débouté la société LA COTE SAUVAGE de ses demandes de communication de pièces et d'expertise ;

. Débouté la société LA COTE SAUVAGE de ses demandes de condamnation de la société 3.C. à lui payer diverses sommes à titre de dommages et intérêts, d'indemnité de plus-value et d'indemnité de reprise d'immobilisations, d'amende civile, de perte de chance et d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

. Dit que la société LA COTE SAUVAGE n'a pas respecté son obligation contractuelle de restituer les locaux dans un bon état de réparations locatives ;

- Infirmer le jugement en ce qu'il a :

. Condamné la société LA COTE SAUVAGE au paiement de la seule somme de

14 000 euros au titre des frais de remise en état du bar ;

. Condamné la société 3.C. à restituer à la Société LA COTE SAUVAGE la somme de 93 049,89 euros au titre des travaux de remise en état;

- Dire et juger que la société LA COTE SAUVAGE a manqué à ses obligations contractuelles et qu'elle a ainsi engagé sa responsabilité civile contractuelle à l'égard de la société 3.C. et fixer en conséquence au passif de la liquidation judiciaire de la société LA COTE SAUVAGE à la somme de 200 000 euros la créance de dommages et intérêts dus à la société 3.C. en réparation des préjudices subis, laquelle se compensera à due-concurrence avec toutes sommes et condamnations qui seraient dues à la liquidation judiciaire de la société LA COTE SAUVAGE ;

- Condamner la SELARL [T] [F] ès qualité de liquidateur judiciaire de la société LA COTE SAUVAGE, à verser à la société 3.C. une indemnité de 40 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure Civile ;

- Condamner la SELARL [T] [F] ès qualité de liquidateur judiciaire de la société LA COTE SAUVAGE aux entiers dépens distraits au profit de Maître Lionel HEBERT, Avocat aux offres de droit.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties il est renvoyé à leurs dernières conclusions visées supra

DISCUSSION

La procédure

Il convient de prendre acte de l' intervention volontaire à la procédure de la SELARL [T] [F], représentée par Maître [T] [F], agissant és qualité de liquidateur judiciaire de la société LA COTE SAUVAGE.

La production de pièces

Il convient d'examiner en premier lieu la demande de communication de pièces de la société LA COTE SAUVAGE, dont elle soutient qu'elle lui est indispensable pour sa défense comme pour ses prétentions.

La société LA COTE SAUVAGE estime que :

- la plus value dégagée par l'établissement au cours de sa location-gérance lui donne doit à une indemnité conformément à l'article L.145-46 du code de commerce ;

- la communication en justice des documents relatifs à la cession des titres sociaux de la société 3.C. et aux offres de rachat du fonds de commerce et de l'ensemble immobilier, sont indispensables pour démontrer que le prix de cession des titres à hauteur de la somme de 15 218 859 euros établit une absence de plus-value comme l'affirme de manière erronée la société 3.C.

- l'acte réitératif complémentaire du 31 juillet 2019 relatif à la cession des titres de la société 3.C. ne permet pas de déterminer les actifs dont était propriétaire la société 3.C. au moment de la cession et donc du périmètre de la cession ;

- la documentation relative à l'offre définitive de M. [N] à hauteur de

20 000 000 euros est également indispensable pour démontrer que la société 3.C. aurait pu prétendre à un prix de cession supérieur au prix de cession des titres sociaux à hauteur de 15.253.532 euros.

La société 3.C. fait valoir que :

- la confidentialité de ses documents s'oppose à leur communication ;

- elle est injustifiée dès lors qu'elle produit l'acte réitératif complémentaire du 31 juillet 2019 relatif à la cession des titres et une attestation de son commissaire aux comptes qui établissent que le prix de cession a été fixé à la somme de 15 253 532 euros sur la base d'une évaluation du fonds de commerce et de l'immeuble d'exploitation (Immobilisations Corporelles et Incorporelles) de 16 520 000 euros ;

- elle n'a pas reçu l'offre de M. [N] et la société LA COTE SAUVAGE possède la documentation y afférent puisqu'elle était associée à cette offre ;

- cette pièce ne présente aucun intérêt aux débats pour déterminer la plus-value invoquée par la société LA COTE SAUVAGE, le prix de cession des titres d'une société pouvant être indépendant de la valeur réelle du fonds de commerce et de son immeuble d'exploitation.

1) Les documents relatifs à la cession des titres sociaux de la société 3.C.

L'acte réitératif complémentaire du 31 juillet 2019 régularisé entre la société O VOYAGEURS, la société OLYMPE FR 2 (les cessionnaires) et la société SNH, la société KODAMA, Mme [B] [I] et l'indivision successorale [B] et [V] [I] (les cédants) précise :

Conformément à la promesse synallagmatique d'acquisition sous conditions suspensives en date du 14 décembre 2018 (ci après 'l' Acte Initial ') modifiée par avenant en date du 31 mars 2019 (le tout formant un ensemble indivisible ci-après dénommé la 'Promesse d'Acquisition '), et à l'acte réitératif (et modificatif) d'acquisition du 11 juin 2019 de la totalité des titres de la société 3.C. (ci-après l'acte Réitératif »), société par actions simplifiée au capital de 609.796,07 euros, dont le siège social est situé [Adresse 8], immatriculée au RC5 de LORIENT sous le numéro 869 500 348 (la 'Société'), les Cessionnaires ont acquis auprès des Cédants les huit cents (800) actions représentant l'intégralité du capital et des droits de vote de la Société.

Il ajoute que :

... le Prix Définitif pour l'acquisition des Actions de la Société est fixé en fonction des :

Valeur des lmmobilisations Corporelles et lncorporelles = 16.520000 euros.

Valeur nette comptable des lmmobilisations Financières à la date du 9 juin 2019 = 2.475 euros.

Valeur nette comptable de l'actif circulant à la date du 9 juin 2019 = 750.818 euros.

Valeur des actifs de régularisation à la date du 9 juin 2019 = 102.927 euros.

Valeur des dettes à la date du 9 juin 2019 = 2.122.688 euros.

Valeur des passifs de régularisation à la date du 9 juin 2019 = 0 euros.

En conséquence, le Prix Définitif de cession des Actions s'élève à :

Prix Définitif = 16.520000 € + 2.475 € + 750.818 =€ + 102.927 €-2.122.688 € - 0 € = 15.253.532 €

Soit un Prix Définitif de Quinze millions deux cent cinquante-trois mille cinq cent trente-deux euros (15.253.532)... Le Prix Définitif étant supérieur au Prix Provisoire, un Ajustement du Prix sera payé par les Cessionnaires aux Cédants, correspondant à un complément de prix de cession ... dont le montant s'élève par conséquent à :

Complément de Prix = 15.218.859 € -15.253532 € = 34.673 €

Soit un Complément de Prix de Trente-quatre mille six cent soixante-treize euros (34.673 €).

La société 3.C. verse une attestation de sa présidente en date du 4 mars 2020 contre signée de son commissaire aux comptes qui précise que :

1. Qu'aux termes d'actes sous seings privés en date du 1er novembre 2018, 3.C. a constitué :

- LE CARDINAL (RCS LORIENT 843 619 933), ayant pour objet la propriété, le financement et l'exploitation d'hôtels - restaurants.

- LE MAGIC HALL (RCS RENNES 843 653 999), ayant pour objet la propriété, le financement et l'exploitation d'hôtels- restaurants.

- COM'ILES (RCS VANNES 843 615 972), ayant pour objet la propriété, le financement et l'exploitation de services de réservation pour le transport, les hôtels, les restaurants et la location de véhicules.

2. Qu'aux termes de décisions prises en date du 31 décembre 2018, 3.C., alors associée unique des sociétés LE CARDINAL, LE MAGIC HALL et COM'ILES, a fait apport :

- à LE CARDINAL : d'une branche complète d'activité d'hôtel - restaurant, sise et alors exploitée par 3.C. à [Adresse 11] (établissements connus sous les noms 'Le Cardinal" et "Le Café Bleu", identifiés au Répertoire SIRENE sous les numéros 869 500 348 00048 et 869 500 348 00071).

- à LE MAGIC HALL : d'une branche complète d'activité d'hôtel, sise et alors exploitée par 3.C. à [Adresse 10] (établissement connu sous Ie nom "Le Magic Hall",identifié au Répertoire SIRENE sous le numéro 869 500 348 00097).

- à COM'ILES : d'une branche complète d'activité de centrale de réservation, sise et alors exploitée par 3.C. à [Adresse 12] (établissement connu sous le nom "Com'iles", identifié au Répertoire SIRENE sous le numéro 869 500 348 00089).

3. Qu'aux termes d'une décision prise sous la forme d'un acte unanime en date du 31 décembre 2018, les associés de 3.C. ont décidé de procéder à une distribution exceptionnelle de dividendes, à leur profit par voie de prélèvement sur le poste "Autres Réserves", au moyen de l'attribution, à leur profit des actions des sociétés LE MAGIC HALL, LE CARDINAL et COM'ILES, représentatives des apports partiels d'actifs de branches complète d'activité susvisés, proportionnellement à leurs droits dans le capital de 3.C., conformément aux dispositions de l'article 115 du Code général des impôts. Que, par suite, 3.C. détenait, à la date du 31 décembre 2018 et jusqu'au 11 juin 2019, date de la cession de l'intégralité des actions composant son capital, l'intégralité des éléments composant son fonds de commerce d'hôtel-restaurant thalassothérapie et spa, sis et alors exploité par 3.C. à [Adresse 5] (établissement connu sous le nom "Hôtel Castel Clara Thalasso & Spa identifié au Répertoire SIRENE sous le numéro 869 500 348 00014), ainsi que des biens immobiliers nécessaires à son exploitation (et ce à l'exception des locaux destinés au logement des employés et ouvriers saisonniers de l'hôtel - restaurant, dont est propriétaire la société LES CARS BLEUS).

La société LA COTE SAUVAGE pour sa part ne produit aucune pièce de nature à contredire ces documents et à démontrer que des cessions partielles d'actifs antérieures à la cession des titres de la société 3.C. ou par actes séparés auraient abouti à une réduction ou une substitution de ces actifs, entraînant ainsi une réduction du prix de cession.

Le jugement du tribunal de commerce est confirmé de ce chef.

2) La demande de production des documents relatifs à l'offre de rachat du fonds de commerce et de l'ensemble immobilier de l'établissement CASTEL CLARA de M. [N] formulée par la société LA COTE SAUVAGE

Dans le cadre de la sommation interpellative du 18 mai 2020 délivrée par la société LA COTE SAUVAGE à la société SODICA mandatée par la société 3.C. Pour réaliser une étude destinée aux investisseurs potentiels, celle ci a indiqué :

être contactée à la suite de l'offre du 7 août 2018 formulée par la société FFJ portant sur le fonds de commerce et l'ensemble immobilier d'un montant de 20 000 0000 euros, M.[I] a répondu qu'il était inutile de lui transmettre cette offre.

Il n'est donc pas établi que M [I] ait été en possession matérielle de cette offre celui-ci indiquant qu'il avait d'autres contacts.

La société la COTE SAUVAGE racontait qu'elle a envisagé de s'associer à M [N] pour racheter les actifs de la société 3. C à hauteur de 20 000 000 euros, avec une participation de M. et Mme [L] de 20 %. Ce projet est confirmé par les échanges de mails des 27 et 29 juillet 2018 entre M. [L] et M [X] [N] concernant leur futur partenariat dans l'acquisition du Castel Clara (fonds de commerce et immeubles).

La société LA COTE SAUVAGE est donc en possession des éléments de cette offre.

Au surplus la production en justice des documents relatifs à ce projet d'acquisition n'est donc pas utile pour déterminer la plus value qui serait apportée au fonds et à l'immeuble d'exploitation aux termes de la location-gérance dans la mesure où la société LA COTE SAUVAGE produit une étude réalisée en septembre 2018 par son expert-comptable, le cabinet KMPG aux termes de laquelle il a procédé à l'évaluation du fonds de commerce et de l'actif immobilier avant la mise en location-gérance en décembre 2011, puis en 2018 à la fin du contrat de location-gérance.

Le jugement du tribunal de commerce est confirmé de ce chef

Les prétentions de la société 3.C.

1) Les réparations et travaux de remise en état

La société 3.C. fait valoir que :

- le procès verbal de constat d'huissier d'état des lieux de sortie est contradictoire et révèle que les travaux de remise en état engendrent un coût de 205 491,16 euros TTC ;

- même en l'absence d'état des lieux d'entrée, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état conformément aux dispositions de l'article 1731 du code civil;

- la production de devis de remise en état suffit pour démontrer la réalité et le coût des dégradations ;

- les devis concernant les 33 chambres doivent être pris en compte dans les frais de remise en état dès lors que société LA COTE SAUVAGE a utilisé ces chambres ;

- elle admet que certaines factures concernent des dégradations qui n'ont pas été visées par l'huissier et que la somme de 20 960,30 euros TTC pourrait être déduite de la facture du 8 février 2019 ;

- les investissements supposés réalisés durant la location-gérance et les travaux d'entretien sont sans rapport avec les réparations locatives, reposent sur un rapport KMPG non contradictoire et en tout état de cause n'ont pas été acceptés.

La société LA COTE SAUVAGE soutient que :

- conformément aux dispositions de l'article 7.1.3 du contrat, la société 3.C aurait dû lui signaler les prétendues dégradations au titre desquelles elle a émis une facture de 205 491,17 euros le 8 février 2019 qu'elle a réglée ;

-en l'absence d'état des lieux d'entrée contradictoire il appartient à la société 3.C. de rapporter la preuve que la société LA COTE SAUVAGE a reçu les éléments du fonds de commerce en bon état et qu'elle n'a pas procédé à leur restitution en bon état, la présomption de l'article 1731 du code civil ne s'appliquant pas ;

- de simples devis n'attestent pas de la réalité et de l'étendue des dégradations;

- les travaux relatifs à la réfection des 33 chambres à usage du personnel de l'établissement CASTEL CLARA pour un montant de 61 620 euros portent sur un immeuble qui ne fait pas partie du périmètre de la location-gérance ;

- certains travaux facturés correspondent à des améliorations apportées par la société 3.C. ;

- certains travaux portent sur des prestations de bricolage et renouvellement du petit mobilier qui étaient traditionnellement pris en charge par les employés de la société de LA COTE SAUVAGE au cours de la fermeture annuelle ou en période de faible activité entre octobre et mars ;

- certaines dégradations lui sont imputées alors qu'elles n'ont pas été constatées par l'état des lieux de sortie ;

- elle a réalisé de nombreux investissements destinés à entretenir l'établissement CASTEL CLARA pour un montant total de 2.560.212 euros.

1) L'article 7.1.3 du contrat de location-gérance prévoit notamment :

Le bailleur aura à tout moment le droit de visiter ou de faire visiter par toute personne accréditée par lui le matériel et les installations servant à l'exploitation du fonds. Il fera part au locataire-gérant des éventuels défauts d'entretien et de réparation auxquels celui ci devra remédier dans les deux mois de leur constatation.

La société LA COTE SAUVAGE ne peut reprocher à la société 3.C. de ne pas avoir usé de cette faculté qui n'est pas une obligation et n'est prévue que dans son intérêt.

2) L'état des lieux d'entrée

Concernant le fonds de commerce l'article 7.1. 3 du contrat de location-gérance prévoit :

Le locataire-gérant s'engage à maintenir les objets mobiliers et le matériel en bon état d'entretien, à remplacer à ses frais tous objets qui viendraient à disparaître ou seraient mis hors de service au cours du présent contrat (perte, vol, destruction) pour quelque cause que ce soit, y compris par vétusté. Toutes les réparations d'entretien relatives aux objets mobiliers et au matériel seront à la charge du locataire-gérant, même celles rendues nécessaires pour l'usure normale.

S'agissant de l'immeuble l'article 7.2.1 du contrat de location-gérance dispose:

Le locataire-gérant entretiendra l'immeuble en bon état d'entretien et de réparations pendant toute la durée des présentes. II devra effectuer à sa charge et sans délai tous travaux d'entretien, de réparation, de réfection et de remplacement de toute nature qui pourraient s'avérer nécessaires sans distinction à l'exception de celles définies par l'article 606 du code civil qui incomberont au bailleur en sa qualité de propriétaire des locaux '.

Le contrat de location-gérance précise que le fonds de commerce comprend notamment :

le matériel, le mobilier commercial et les ustensiles servant à son exploitation, le tout décrit dans un état dressé par les parties à la date de ce jour, qui est demeuré ci- annexé après avoir été certifié sincère et véritable par les parties

Les parties ne contestent pas qu'il n'a pas été réalisé d'état des lieux d'entrée au moment de l'entrée en jouissance du locataire-gérant.

La facture du 8 février 2019 vise des travaux concernant l'électricité, la menuiserie intérieure, le nettoyage, la peinture et le petit équipement (denantes, plastivestiaires vario cooking, tenues du personnel) soit des travaux qui visent à la fois l'immeuble et des éléments corporels du fonds de commerce.

Les petits équipements (produits de la maison Denantes, plastivestiaires vario cooking, tenues du personnel) , éléments corporels du fonds de commerce ne sont pas soumis à la présomption visée par l'article 1731 du code civil (Cass com 11 juin 1979 n° 78-11 847) et il appartient à la société 3.C. d'établir leur présence au moment de l'entrée en jouissance de la société LA COTE SAUVAGE, de leur état et au besoin de leur dégradation et/ou disparition à la fin du contrat.

3) Le constat d'huissier du 30 novembre 2018 et l'état des lieux de sortie

Le constat d'huissier du 30 novembre 2018 est contradictoire.

Il importe peu que l'huissier ait procédé par sondage et n'ait pas visité tous les bâtiments puisque le coût de la remise en état ne peut concerner que les travaux visés dans le procès-verbal de constat d'huissier.

4) Le coût des travaux

L'indemnisation du bailleur, à raison des dégradations affectant l'immeuble loué qui sont la conséquence de l'inexécution par le preneur de ses obligations, n'est pas subordonnée à l'exécution des réparations par le bailleur ni à l'engagement effectif de dépenses.

La démonstration des dégradations et leur coût de remise en état ne sont donc pas soumis au versement par la société 3.C de factures.

La société LA COTE SAUVAGE conteste la réalité des travaux effectués et les devis et factures suivants :

- devis établi le 17 décembre 2018 par la SARL PLATRERIE BELLE ILLOISE de 5 882,40 euros TTC ;

Ce devis ne permet pas d'identifier les dégradations visées par l'huissier qui pourraient s'y rapporter, la société 3.C. affirmant qu'il s'agit de travaux au niveau des plafond de l'espace détente et du plafond de la cuisine mais le libellé du devis ne permet pas de l'assurer.

Dans ces conditions la somme de 5 882,40 euros TTC n'est pas justifiée.

- devis établi le 16 janvier 2019 par la société EUREQUIP d'un montant de 8.490,61 euros TTC ;

La société 3.C. n'établit pas la présence et l'état du mobilier d'hébergement visé au devis au moment de l'entrée en jouissance de la locataire dans les lieux, ni par conséquent que ce mobilier aurait été dégradé.

Ce devis qui est repris dans le tableau du détail du coût des travaux (pièce 16 de l'intimée) pour la somme de 8 414,40 euros (et non 8.490,61 euros TTC) n'est pas justifié.

- devis établi le 7 décembre 2018 par la société AER'EAU CLEAN d'un montant de 5.388 euros TTC (nettoyage des chambres du personnel) ;

Le constat du 30 novembre 2018 précise que :

Les chambres sont mal entretenues, une est hors d'usage.

La société LA COTE SAUVAGE qui reconnaît que les chambres ont été occupées par son personnel ne peut exclure les travaux de remise en état qu'elles requièrent .

Il importe peu en effet que le bâtiment abritant ces chambres soit la propriété de la société LES CARS BLEUS, filiale de la société 3.C. qui a mis à sa disposition ce local.

En revanche au regard du constat d'huissier insuffisant pour démontrer la nécessité de procéder aux travaux dans toutes les chambres visées dans le devis, la cour retient un montant de 2 694 euros TTC correspond à l'acompte versé par la société 3.C.

- devis établi le 10 décembre 2018 par la société BERNARD BLAYA d'un montant de 47.817,6O euros TTC ;

Ce devis se rapporte à des travaux de peinture dans le local piscine et le studio du personnel.

La facture s'y rapportant a été émise pour un montant de 9 930,40 euros et ne vise plus que les travaux de l'espace détente et de la piscine intérieure.

le constat d'huissier du 30 novembre 2018 précise :

la porte d'accès à l'espace détente présente des traces noires dans tous les bas de portes, chocs sur le arrêtes des portes, nombreuses traces de doigts sur les portes

s'agissant de l'accès à la piscine, le bas de porte est endommagé et décollé, les deux margelles présentes des chocs très importants, le plafond est détérioré, la peinture est en lambeaux, s'agissant de l'espace détente, ce phénomène se répète dans tout l'espace détente, présence de traces d'humidité de peinture décollée et écaillée, absence de peinture à certains endroits

La facture pour un montant de 9 930,40 euros TTC est donc justifiée

- devis établi le 12 décembre 2018 par la SARL COLOR'ISLE d'un montant de 44.508 euros TTC ;

Ce devis concernent des travaux de peinture intérieure dans les bâtiments.

Il correspond à des travaux d'entretien, de réparation, de réfection visés à l'article 7.2.1 du contrat de location-gérance à la charge de la locataire.

La somme de 44.508 euros TTC est donc justifiée.

- devis établi le 17 décembre 2018 par la société SOLMUR d'un montant de 2.067,25 euros TTC ;

Ce devis qui n'est pas précis et détaillé ne permet pas de connaître à quel type de travaux et/ou de remplacement de mobilier il se rapporte.

La somme de 2.067,25 euros TTC n'est donc pas justifiée.

- devis établi le 11 janvier 2019 par la société DENANTES d'un montant de 12.063,49 euros TTC.

Comme précisé plus haut en l'absence d'état des lieux d'entrée, ce devis et le montant des remplacements s'y rapportant qui concerne des éléments d'équipement n'est pas justifié.

- devis établi le 12 décembre 2018 par la société DENANTES d'un montant de 5.091 euros TTC.

Comme précisé plus haut en l'absence d'état des lieux d'entrée, ce devis et le montant des remplacements s'y rapportant qui concerne des éléments d'équipement n'est pas justifié.

- devis établi le 17 décembre 2018 par la société DENANTES (et non SARL PLATRERIE BELLE ILOISE comme indiqué dans les écritures) d'un montant de 5.838,26 euros TTC ;

Comme précisé plus haut en l'absence d'état des lieux d'entrée, ce devis et le montant des remplacements s'y rapportant qui concerne des éléments d'équipement n'est pas justifié.

La société LA COTE SAUVAGE conteste encore des travaux qui se rapporteraient à des améliorations matérielles apportées par la société 3.C. facturées à tort :

- travaux d'éclairage de l'espace détente, réalisés par la société LOUDÉAC pour un montant de 7.071,59 euros TTC ;

Le constat d'huissier du 30 novembre 2018 évoque :

Le plafond est détérioré, la peinture est en lambeaux,

s'agissant de l'espace détente, ce phénomène se répète dans tout l'espace détente, présence de traces d'humidité de peinture décollée et écaillée, absence de peinture à certains endroits

Il ne précise pas que l'installation électrique est à refaire.

La somme de 7.071,59 euros TTC n'est donc pas justifiée.

- les travaux d'éclairage de l'espace thalassothérapie, réalisés par la société LOUDÉAC pour un montant de 9113,68 euros TTC ;

La société 3.C. reconnaît que le constat d'huissier ne fait pas état de travaux d'éclairage de l'espace thalassothérapie et que la somme s'y rapportant peut être déduite de la facture.

- travaux de rénovation de la bâche de l'espace piscine, réalisés par la société IPRINT PRODUCTION pour un montant de 4.597,46 euros TTC ;

La société 3.C. reconnaît que le constat d'huissier ne fait pas état de travaux de rénovation de la bâche de l'espace piscine et que la somme s'y rapportant peut être déduite de la facture.

- la pose de plinthes par la société SARL DFI pour un montant de 3.408 euros TTC ;

Le constat d'huissier du 30 novembre 2018 précise :

la cuisine est en grand état de saleté, les plinthes en bois remplacent les plinthes en carrelage, la présence de nombreuses traces de chocs sur les murs, point de rouille sur presque toutes les paumelles, charnières ainsi que sur toutes protections, des coins de murs en inox, les armoires réfrigérées présentes des traces importantes de scotch et une absence de peinture, le couvercle du plateau électrique tient par du scotch, point de rouille non réparés sur certaines tables en inox, le lave mains de service fui, les bacs de vaisselle sont sales, les plateaux de tables rondes sont endommagés et le bois en circonférence des tables est dégradé.

La somme de 3.408 euros TTC est donc justifiée.

- l'achat de matériel de cuisine auprès de la société LE CARDINAL pour un montant de 4.200 euros HT soit dans le tableau 5040 TTC ;

La société 3.C. reconnaît que cette somme pourrait être déduite de la facture.

- l'achat de tenues professionnelles auprès de la société SIMON JERSEY pour un montant de 3.049,16 euros HT soit 3658,99 TTC dans le tableau ;

Comme précisé plus haut en l'absence d'état des lieux d'entrée, ce devis et le montant des remplacements s'y rapportant qui concerne des éléments d'équipement n'est pas justifié.

En tout état de cause la société 3.C. reconnaît que cette somme pourrait être déduite de la facture.

Les améliorations qui auraient été apportées par la société LA COTE SAUVAGE sont sans incidence sur ses obligations découlant des articles 7.1.3 et 7.2.1 du contrat de location-gérance.

En conséquence la facture du 11 février 2019 doit être ramenée à la somme de:

2 820 +14 930,40 +44 508 +5 178,24+3 408+12 602,40 soit la somme de

83 447,04 euros TTC à la charge de la société LA COTE SAUVAGE.

Le jugement du tribunal de commerce est réformé de ce chef.

2) La demande de dommages et intérêts à hauteur de la somme de 200 000 euros

1) La dépréciation de la valeur du fonds de commerce

La société 3C réclame une indemnité pour perte de valeur du fonds de commerce tandis que pour sa part, la société LA COTE SAUVAGE réclame l'indemnité de plus value prévue par l'article L 145-46 du code de commerce , qui est pour partie relative à l'augmentation de valeur du fonds de commerce durant la gérance.

Les deux demandes doivent donc être examinées ensemble, l'une étant le miroir de l'autre.

La société 3.C.signale que :

- Depuis la location-gérance le fonds subit une détérioration de sa valeur ; que notamment les trois dernières années, le chiffre d'affaires a stagné

- l'évaluation du cabinet KMPG réalisée en septembre 2018 indique une valeur de 17.500.000 euros en 2011 alors qu'elle a cédé ses titres sociaux en juin 2019 au prix de 15. 253 532 euros soit une perte de valeur de plus de 2.200.000 euros ;

- un rapport du cabinet d'expertise comptable HELEOS contredit l'analyse KMPG et indique une perte de valeur du fonds de plus de 100.000 euros ;

- la demande émise par la société LA COTE SAUVAGE à hauteur de 2 000 000 euros n'est pas en cohérence avec la proposition de la société LA COTE SAUVAGE du 9 avril 2018 de racheter le fonds de commerce et le foncier au prix global de 12 000 000 euros ;

- l'étude SODICA n'est qu'un document commercial et ne vaut pas comme audit de la valeur du fonds de commerce ;

- de nombreux clients se sont plaints de la gestion de M. [L] comme le révèle le site TRIPADVISOR ;

-sous la gestion de la société LA COTE SAUVAGE, le chiffre d'affaires de l'établissement CASTEL CLARA qui s'élevait à 6.676.000 euros en 2011 a chuté à 6.195.481 euros lors de sa restitution le 30 novembre 2018 avec un chiffre d'affaires moyen annuel de 6.256.531 euros de 2012 à 2017;

- M. [L] était très peu présent au sein de l'établissement.

La société LA COTE SAUVAGE considère au contraire que sa demande d'indemnité de plus value est justifiée puisque :

- la location-gérance a permis d'apporter à l'immeuble et au fonds de commerce une plus value

- l'étude de valorisation établie par la société KMPG fait ressortir qu'entre 2011 et 2018 la valeur du fonds de commerce a augmenté de 900 000 euros pour le fonds de commerce ;

- le rapport de la société HELEOS mandatée par la société 3.C. fait lui même état d'une valorisation à hauteur de la somme de 12 000 000 en 2017 ce qui démontre une plus value de 4 500 000 euros (entre 12 000 000 en 2017 et 16 520 000 euros en 2019) ;

- le rapport JLL fait état d'une valorisation à hauteur de 14.714.000 euros au 31 décembre 2017 ce qui fait également apparaître une plus-value d'environ 1.800.000 euros par rapport à l'évaluation réalisée par la société HELEOS, la société 3C rapportant elle-même la preuve qu'elle a réalisé une plus-value d'un montant compris entre 1.800.000 et 4.500.000 euros ;

- le chiffre d'affaires de 2018 a été amputé du mois de décembre 2018, la location-gérance ayant pris fin le 30 novembre 2018 ;

-le chiffre d'affaires de l'année 2011 a été artificiellement augmenté du fait de la fermeture d'un concurrent drainant sa clientèle vers le CASTEL CLARA ;

- la demande d'expertise est justifiée si la cour ne fonde pas son appréciation sur l'évaluation réalisée par le cabinet KMPG.

La cour examine les deux thèses en présence en analysant la demande du bailleur au titre de la perte de valeur du fonds et la demande du locataire au titre de sa demande d'indemnité de plus value.

L'article L 145-46 du code de commerce précise :

Lorsqu'il est à la fois propriétaire de l'immeuble loué et du fonds de commerce qui y est exploité et que le bail porte en même temps sur les deux, le bailleur doit verser au locataire, à son départ, une indemnité correspondant au profit qu'il peut retirer de la plus-value apportée soit au fonds, soit à la valeur locative de l'immeuble par les améliorations matérielles effectuées par le locataire avec l'accord exprès du propriétaire.

Le rapport KMPG réalisé à la demande de la société LA COTE SAUVAGE en septembre 2018 a procédé au calcul de la valorisation du fonds et des murs en 2011 et 2018 à la cessation du contrat de location-gérance :

Valorisation moyenne du fonds de commerce du Castel Clara en 2011 : 6 113 Ke soit 6 100 Ke retenu

Valorisation du fonds de commerce 2018 : 6 988Ke soit 7 000 Ke retenu

En outre le rapport SODICA affirme :

Des performances en nette augmentation de l'établissement avec un chiffre d'affaires entre 2013 et 2017 de +18,2 % ( TCAM de 4,3%);

Un hôtel efficace dans sa programmation et cohérent dans son positionnement

Il importe peu que ce document soit de nature 'commercial' la société 3.C. ne pouvant à la fois l'écarter lorsqu'il s'agit de réfuter toute valorisation et l'utiliser pour informer les repreneurs potentiels.

Dans le même sens la société 3.C ne peut comparer à la baisse une valeur de 17.500.000 euros en 2011 (étude KMPG) et une cession des titres sociaux en juin 2019 au prix de 15. 253 532 euros soit une perte de valeur de plus de 2.200.000 euros et affirmer dans le même temps que le prix de cession peut être indépendant de la valeur du fonds.

Toutefois le rapport KMPG est contredit par le rapport du cabinet HELEOS mandaté par M. [I] pour estimer la valeur du fonds de commerce de l'établissement hôtelier CASTEL CLARA fin 2011 et fin 2018.

Cette étude conclut à une stagnation du chiffre d'affaires :

De par les coefficients habituels, la valorisation du

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