CA Douai, 9 mars 2023, RG 22/01992

ARRET DU

09 Mars 2023

N° 2/23

N° RG 22/01992 - N° Portalis DBVT-V-B7G-UHRV

JUGEMENT DU

Juge de l'expropriation de LILLE

EN DATE DU

21 Janvier 2022

COUR D'APPEL DE DOUAI

Chambre de l'Expropriation

APPELANTS :

M. [S] [C]

demeurant [Adresse 36]

[Localité 4] (SUEDE)

M. [T] [C]

demeurant [Adresse 9]

[Localité 23]

Mme [M] [D] veuve [C]

demeurant [Adresse 9]

[Localité 23]

Représentés par Me Bernard FRANCHI, avocat au barreau de Douai et par Me Camille MIALOT et Fanny EHRENFELD (SELARL MIALOT AVOCATS) , avocat au barreau de Paris

INTIME :

LE DEPARTEMENT DU NORD

dont le siège social est situé [Adresse 34]

[Localité 22]

Représenté par Me Juliette DELGORGUE, avocat au barreau de Lille

LE DIRECTEUR DES SERVICES FISCAUX DU NORD

prise en la personne de son commissaire du gouvernement

[Adresse 35]

[Adresse 35]

[Localité 22]

EN PRESENCE DE : Mme [G] [H]

faisant fonction de Commissaire du Gouvernement par délégation de Monsieur le Directeur des Services Fiscaux du Nord

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE

Hélène CHATEAU

: PREMIERE PRÉSIDENTE

DE CHAMBRE

Camille COLONNA

: CONSEILLERE

Clotilde VANHOVE

: CONSEILLERE

GREFFIER lors des débats : Christian BERQUET

DEBATS : à l'audience publique du 16 Janvier 2023

ARRET : Contradictoire

prononcé par sa mise à disposition au greffe le 09 Mars 2023,

les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 du code de procédure civile, signé par Hélène CHATEAU, Première Présidente de Chambre et par Christian BERQUET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire

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Le 5 février 2021, Mme [M] [D], MM. [S] [C] et [T] [C], ci-après les consorts [C], ont porté à la connaissance de la mairie de [Localité 22] une déclaration d'intention d'aliéner un bien immobilier à usage locatif situé [Adresse 24], cadastré section HK [Cadastre 27] d'une contenance de 236 m², pour le prix de 900 000 euros, outre une commission de négociation de 31 500 euros.

La commune a transmis cette déclaration à la Métropole Européenne de [Localité 22], laquelle l'a transmise à son délégataire du droit de préemption le département du Nord.

Le service des domaines a évalué l'immeuble à 543 000 euros le 22 avril 2021.

Le département du Nord a exercé son droit de préemption le 29 avril 2021 pour un prix de 624 450 euros, hors frais de négociation.

Suite au refus des consorts [C] d'accepter ce prix, le département du Nord a saisi le juge de l'expropriation du Nord le 14 juin 2021 en fixation du prix à 624 450 euros, soit l'évaluation des domaines augmentée de 15%.

Un recours devant le tribunal administratif a été exercé le 30 juin 2021 par les consorts [C] contre cette déclaration de préemption qu'ils estiment illégale.

Le juge de l'expropriation s'est rendu sur place le 12 octobre 2021 et décrit comme suit le bien dans son jugement :

Bien du 19° siècle, dont la façade et la toiture sont classées, situé dans le quartier du Vieux [Localité 22], mitoyen à la maison natale de [R] [E], gérée par le département du Nord, quartier résidentiel et à proximité de commerces.

Cinq niveaux, dont caves, un porche d'entrée, une cour intérieure, deux garages.

Six appartements, dont deux, l'un en rez-de-chaussée de 37,63 m² et l'autre au-dessus des garages de 26,03 m² sont inhabitables et dénués de tout confort ' ni chauffage, ni sanitaire, ni cuisine, très vétustes.

Un appartement en rez-de-chaussée de 44,03 m² rénové et occupé ; les ouvrants côté cour sont récents en double vitrage ; la salle de bain ne dispose d'aucun éclairage, ni prise ; la chambre est une sorte mezzanine sans fenêtre, de basse hauteur.

Un appartement au 1° étage de 70,25 m², occupé, ne disposant pas d'une salle d'eau séparée, un bloc de douche est disposé au milieu de la cuisine.

Un appartement au 2° étage de 68,13 m² ne disposant pas d'une salle d'eau séparée, un bloc de douche est disposé au milieu de la cuisine et un appartement au 3° étage de 45,07 m² occupé par les mêmes locataires, l'appartement du 3° étage étant dépourvu de salle d'eau. Les sanitaires des trois logements sont situés dans dans la colonne sanitaire et accessibles par une passerelle/coursive ouverte. Certains plafonds disposent de peintures anciennes et moulures.

L'immeuble est en très mauvais état notamment la façade et les murs de la cour qui présentent des fissures, la toiture - il existe des traces d'infiltrations au 3° étage -, l'électricité à mettre aux normes et les huissieries sont à remplacer pour la quasi-totalité du bâtiment.

Le bien dispose d'une localisation intéressante pour le département du Nord dans le cadre de son projet d'extenstion de la maison natale de [R] [E].

Deux des quatre baux d'habitation sont soumis à la loi du 1er septembre 1948.

Par jugement en date du 21 janvier 2022, le juge de l'expropriation de Lille a :

- fixé la date de référence au 18 juin 2020,

- fixé à 645 560,30 euros le prix du bien [Adresse 24] appartenant aux consorts [C], sur la base d'une valeur moyenne de prix de vente au m² de 3372,[Cadastre 27] euros d'un immeuble de rapport occupé en bon état d'entretien, de laquelle il convient de déduire 30% à raison de la vétusté importante de l'immeuble et de 10% à raison de l'existence de deux baux régis par la loi de 1948.

- condamné le département du Nord à régler aux consorts [C] une somme de 2500 euros d'indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté les parties de leurs autres demandes,

- condamné le département du Nord aux dépens.

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Les consorts [C] ont relevé appel de ce jugement le 22 avril 2022.

Par conclusions, reçues le 21 juin 2022, accompagnées de 15 pièces, les consorts [C], demandent à la cour de :

- confirmer le jugement en ce qu'il a :

1. fixé la date de référence au 18 juin 2020,

2. condamné le département du Nord à leur régler une somme de 2500 euros d'indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

3. condamné le département du Nord aux dépens.

- infirmer le jugement en ce qu'il a fixé à 645 560,30 euros le prix du bien [Adresse 24] leur appartenant et a débouté les parties de leurs autres demandes,

- statuant de nouveau, fixer le prix à la somme de 900 000 euros, hors frais de négociation et au prorata de taxes foncières,

- condamner le département du Nord à leur verser la somme de 4000 euros au titre des frais engagés en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, en plus des dépens.

Au vu des références pertinentes qu'ils produisent, ils demandent de fixer la valeur du m² à 3646 euros, de fixer le coefficient d'abattement pour vétusté à 15% et de ne pas prévoir d'abattement pour occupation, dès lors que le prix de 3646 euros est déjà le prix moyen d'un immeuble de rapport occupé, le relogement devant être assuré qu'il s'agisse de baux régis par la loi de 1948 ou non.

Ces conclusions ont été notifiées par lettre recommandée avec avis de réception signé le 28 juillet 2022 par le département du Nord et le 1er août 2022 par la direction régionale des finances publiques des Hauts de France.

Par conclusions en réponse, accompagnées de 3 pièces, reçues au greffe de la cour le 14 septembre 2022, le département du Nord demande à la cour de confirmer le jugement du juge de l'expropriation du Nord du 21 janvier 2022 et de condamner les consorts [D]-[C] à lui payer 4000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Ces conclusions ont été notifiées 2022 à l'avocat des consorts [C] et à la direction régionale des finances publiques des Hauts de France par lettres recommandées avec avis de réception signé le 27 septembre 2022.

Par conclusions reçues le 2 septembre 2022, la direction régionale des finances publiques des Hauts de France demande la confirmation du jugement.

Ces conclusions ont été notifiées par lettres recommandées avec avis de réception reçues le 12 septembre 2022 par l'avocat du département et par l'avocat des consorts [C].

MOTIFS DE LA DECISION

Ne sont pas discutés par les parties les points suivants retenus par le premier juge :

- la surface totale pondérée du bien est de 319m²,

- la date de référence en application de l'article L 213-4 du code de l'urbanisme est le 18 juin 2020,

- quatre des six appartements sont loués, ainsi que les deux garages, les locataires du 2° étage louant également le 3° étage ; deux des baux portant sont soumis à la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948,

- le bien considéré comme un immeuble de rapport sera évalué selon la méthode de comparaison.

1. Sur les termes de comparaison

Il convient d'apprécier la pertinence des termes de comparaison cités par les parties, la numérotation retenue étant celle indiquée par le premier juge pour les termes déjà évoqués en première instance.

Terme n°1 : acte du 19 février 2019, immeuble de rapport comportant 7 logements, situé [Adresse 14], sur une parcelle cadastrée HM [Cadastre 11], d'une contenance de 137 m², avec surface habitable de 256 m², vendu 835 000 euros soit 3261 euros du m². Revenu locatif de 46 800 euros/an, soit un rapport de 5,60%.

La pertinence de ce terme retenu par le premier juge n'est pas critiquée.

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Terme n°2 : acte du 11 mars 2020, immeuble de rapport comportant 5 logements, une dépendance et un local professionnel, situé [Adresse 1], construction 1900, sur une parcelle cadastrée HK [Cadastre 7], d'une contenance de 129 m², vendu 600 000 euros soit 2608 euros du m².Revenu locatif de 39 233 euros/an, soit un rapport de 6,53 %.

La pertinence de ce terme retenu par le premier juge est critiquée à juste raison par le commissaire du gouvernement dès lors que ce bien comporte un local professionnel au rez-de-chaussée.

Terme n°3 : acte du 5 juin 2019, immeuble de rapport comportant 3 logements, dont un triplex, avec caves, situé [Adresse 33], construction 1820, sur une parcelle cadastrée HV [Cadastre 12], d'une contenance de 110 m², avec surface habitable de 201 m² et non 206 m² comme indiqué dans le jugement, cette surface comprenant les locaux communs, vendu 660 150 euros soit 3284 euros et non 3204 euros du m².Revenu locatif de 29 760 euros/an, soit un rapport de 4,50 %.

La pertinence de ce terme retenu par le premier juge n'est pas critiquée.

Terme n°4 : acte du 6 février 2019, immeuble de rapport, partiellement loué comportant 4 logements comme indiqué dans le jugement, situé [Adresse 28], sur une parcelle cadastrée HK [Cadastre 2], d'une contenance de 85 m², avec surface habitable de 247 m², vendu 679 000 euros soit 2748 euros du m².

La pertinence de ce terme retenu par le premier juge n'est pas critiquée.

Terme n°5 : acte du 16 août 2017, immeuble de rapport libre d'occupation, en bon état, comportant 4 logements et une cave, situé [Adresse 29], sur une parcelle cadastrée KX [Cadastre 13], d'une contenance de 119 m², avec surface habitable de 233 m², vendu 870 000 euros soit 3734 euros du m².

Ce terme a été écarté par le premier juge au motif qu'il portait sur un bien en bon état et qu'il était libre d'occupation et cette appréciation n'est pas remise en cause par les parties en cause d'appel.

Terme n°6 : acte du "9 novembre 2017", maison située [Adresse 17], construction 1872, sur une parcelle cadastrée KR [Cadastre 5], avec surface habitable de 285 m², vendu "500 000" euros soit 1754 euros du m².

Ce terme a été écarté par le premier juge au motif qu'il portait sur un immeuble à usage d'habitation et non d'un immeuble de rapport, situé dans un secteur différent du secteur du Vieux [Localité 22] et cette appréciation n'est pas remise en cause par les parties en cause d'appel.

Terme n°7 : acte du 16 décembre 2020, immeuble de rapport occupé, composé de six lots, dont trois loués, situé [Adresse 31], construction 1820, sur une parcelle cadastrée HV [Cadastre 12], d'une surface de 195 m², vendu 912 200 euros soit 4678 euros du m².Revenu locatif de 22 869 euros/an, soit un rapport de 2,50 %. L'acte précise que l'installation de gaz au rez de chaussée et au troisième étage du bâtiment avant comporte des anomalies, les autres lots du batiment ne comportant pas d'installation de gaz et que l'ensemble des installations électriques comporte des anomalies, que les revêtements intérieurs comportent du plomb et la visite d'un inspecteur du service communal d'hygiène et de la santé de la ville de [Localité 22] en octobre 2020 révèle en outre une aération/ventilation réglementaire insuffisante.

La pertinence de ce terme retenu par le premier juge n'est pas critiquée.

Terme n°8 : acte du 16 décembre 2019, immeuble de rapport occupé, composé de quatre logements, situé [Adresse 21], construction 1860, sur une parcelle cadastrée HI [Cadastre 6], d'une surface de 175 m² au vu de la pièce n° 5 versée aux débats par les consorts [C] (et non de 179,20 m² comme indiqué dans le jugement), vendu 670 000 euros soit 3828 euros du m² (et non 3738 euros comme indiqué dans le jugement).

La pertinence de ce terme retenu par le premier juge n'est pas critiquée.

Terme n°9 : acte du 20 mai 2021, immeuble de rapport, situé [Adresse 15], construction 1750, sur une parcelle cadastrée LO[Cadastre 16], d'une surface de 477 m² vendu 1 250 000 euros soit 2622 euros du m².

Ce terme a été écarté par le premier juge au motif que le rez-de-chaussée de ce bien fait l'objet d'un bail commercial. Les consorts [C] ne contestent pas l'existence de ce local commercial, mais indiquent que cela est sans incidence sur la pertinence du terme dès lors qu'il s'agit d'un immeuble de rapport qui a pour objet de générer des loyers pour son propriétaire et que le jugement a retenu le terme de comparaison n°4 qui comprend des logements et un local.

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Sur ce dernier point, s'il est exact que le jugement avait repris que le terme n°4 comportait un local en plus de quatre logements, cet élément ne ressort nullement de la pièce n°8 versée par les consorts [C] eux-mêmes, laquelle ne fait état que de quatre locaux d'habitation et d'aucun local à usage professionnel.

Par ailleurs, la rentabilité d'un immeuble mixte, surtout dans le secteur du Vieux [Localité 22] qui fait preuve d'une commercialité exceptionnelle est sans commune mesure avec la rentabilité d'un immeuble composé uniquement de logements, de sorte que ce terme n°9 a été à juste titre écarté par le premier juge.

Terme n°10 : acte du 2 avril 2019, immeuble de rapport, situé [Adresse 25], construction 1750, composée de quatre locaux d'habitation sur une parcelle cadastrée KT [Cadastre 32], d'une surface de 177 m² vendu 600 500 euros soit 3392,66 euros du m².

Le premier juge a écarté ce terme au motif que le relevé cadastral n'est pas produit de sorte que le prix au m² ne peut être vérifié. En cause d'appel, la pièce n°11 versée aux débats permet de vérifier la surface habitable, de sorte que ce terme sera retenu.

Terme n°11 : acte du 22 janvier 2019, immeuble de rapport, situé [Adresse 10], sur une parcelle cadastrée KY [Cadastre 30], d'une surface de 280 m² vendu 900 000 euros soit 3214,29 euros du m².

Ce terme a été écarté à juste titre par le premier juge au motif que le rez-de-chaussée est à usage commercial, la présente juridiction s'étant précédement expliquée sur ce point et que l'acte de vente n'est pas produit.

Terme n°12 : acte du 30 novembre 2020, immeuble de rapport, situé [Adresse 19], sur une parcelle cadastrée KY [Cadastre 3], année de construction 1800, d'une surface de 187 m² vendu 620 000 euros soit 3317,28 euros du m².

Ce terme a été écarté à juste titre par le premier juge au motif que le rez-de-chaussée est à usage commercial, la présente juridiction s'étant précédement expliquée sur ce point et que l'acte de vente n'est pas produit.

Terme n°13 (invoqué en cause d'appel) : acte du 17 novembre 2020, versé aux débats, relatif à la vente d'un immeuble de rapport, situé [Adresse 18], sur une parcelle cadastrée KY [Cadastre 8], année de construction 1900, d'une surface de 188 m² vendu 800 000 euros soit 4255,32 euros du m². L'acte notarié fait apparaître que cet immeuble est à usage mixte professionnel et d'habitation, de sorte qu'il n'apparaît pas comme un terme pertinent.

Terme n°14 (invoqué en cause d'appel) : acte du 15 décembre 2021, versé aux débats, relatif à la vente d'un immeuble de rapport, situé [Adresse 20], sur une parcelle cadastrée HK [Cadastre 26], année de construction 1880, d'une surface de 159 m² vendu 550 000 euros soit 3459,12 euros du m². L'acte notarié fait apparaître que cet immeuble est à usage commercial et d'habitation, de sorte qu'il n'apparaît pas comme un terme pertinent.

Au vu des termes n° 1, 3, 4, 7, 8 et 10 jugés pertinents, la valeur moyenne du prix de vente au m² habitable d'un immeuble ancien de rapport à usage d'habitation dans le secteur du vieux [Localité 22] s'élève à 3531,94 euros.

2. Sur les abattements

2.1 En raison de la vétusté de l'immeuble

Le premier juge a retenu un abattement de 30% sur la valeur moyenne au titre de la vétusté importante de l'immeuble. Les appelants contestent ce taux, au motif que l'état des termes de comparaison n'est pas connu, qu'il convient de tenir compte de la qualité architecturale de l'immeuble dont la façade est protégée et qui présente des moulures et des cheminées d'époque Empire et propose un abattement pour vétusté de 15%.

Le département du Nord et Madame la commissaire du gouvernement demandent quant à eux de confirmer le taux retenu par le premier juge.

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Sur ce,

Le procès-verbal d'état des lieux dressé par le juge de l'expropriation lors de sa visite de l'immeuble sis [Adresse 24] révèle :

1. au niveau des façades, que si la façade avant est classée aux monuments historiques, elle est en mauvais état, que la façade côté cour fait apparaître d'importantes fissures, que l'enduit de cette façade côté cour a été en partie enlevé et laisse la brique apparente,

2. les huisseries de la façade avant sont anciennes, que les volets sont abimés, que les menuiseries et fenêtres du bâtiment côté cour correspondant à l'appartement inoccupé sont en très mauvais état et devront être remplacées,

3. la toiture est fuyarde, l'espace du grenier non aménagé et non isolé fait apparaître des traces d'humidité au niveau d'une poutre,

4. l'appartement au-dessus des garages, inocuppé depuis 2013 est en très mauvais état et doit entièrement être refait, les murs et sols présentant d'importantes traces d'humidité, qu'il n'existe ni chauffage, ni sanitaire.

5. L'appartement du rez-de-chaussée de droite inocuppé est également en très mauvais état, sans aucune commodité, même s'il présente un plafond peint avec moulures et chemise ancienne dans une pièce,

6. Les appartements loués ne sont pas aux normes en ce qui concerne l'électricité et les sanitaires.

Les immeubles objets des termes de comparaison retenus apparaissent quant à eux sur les photographies produites en bon état extérieur à tout le moins.

Les revenus locatifs tirés de l'immeuble [Adresse 14] (terme n°1) de 46 800 euros/ an pour sept logements dans 256 m² habitables et de l'immeuble [Adresse 33] (terme n°3) pour trois logements dont un triplex dans 201 m² habitables permettent de conclure à un bon état intérieur.

Les constatations relevées par l'inspecteur du service communal d'hygiène et de la santé de la ville de [Localité 22] en octobre 2020 lors de la visite de l'immeuble [Adresse 31] (terme n°7) permettent de conclure à l'absence d'insalubrité des logements.

Au vu de l'ensemble de ces éléments, le premier juge a à juste raison retenu un coefficient de vétusté de 30%.

2.2 En raison de l'existence de baux soumis à la loi de 1948 pour deux logements

Il est établi par les actes notariés versés aux débats que les appartements dans les immeubles objets des termes de comparaison ne sont pas soumis à la loi de 1948, alors même que deux appartements sur les trois loué dans l'immeuble litigieux y sont soumis et que leurs locataires dont l'un est également locataire du troisième appartement, bénéficient du maintien dans les lieux, ce qui est une contrainte extrêmement importante pour le propriétaire, de sorte que l'abattement supplémentaire de 10 % retenu par le premier juge est justifié.

3. La valeur du bien

Sur une base de 3531,94 euros et après abattement de 40%, le prix moyen s'élève à 2119,16 euros arrondi à 2120 euros, ce qui donne un prix de 676 280 euros, outre frais de négociation à charge pour les consorts [C] de justifier d'une facture de frais acquittés, et taxe foncière au prorata.

4. Les dépens et l'indemnité d'article 700 du code de procédure civile.

Partie perdante, le département du Nord sera condamné aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile et au paiement d'une indemnité d'article 700 du même code de 2500 euros, laquelle viendra s'ajouter à l'indemnité déjà allouée de même montant par le premier juge.

PAR CES MOTIFS