CA Paris, 8 mars 2023, RG 19/13458

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2

ARRET DU 08 MARS 2023

(n° , 29 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/13458 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CAIBT

Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Avril 2019 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 12/10160

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 18] représenté par son syndic, la SA JEAN CHARPENTIER SOPAGI (siège social [Adresse 5])

C/O SA JEAN CHARPENTIER SOPAGI, Agence Faidherbe

[Adresse 7]

[Localité 13]

Représenté par Me Catherine BONNEAU et plaidant par Me Amélie BOURA - SELARL KAPRIME SOCIETE D'AVOCATS - avocat au barreau de PARIS, toque : A0499

INTIMES

Monsieur [P] [G] [X], venant aux droits de Madame [I] [Z] épouse [X], décédée

né le [Date naissance 4] 1989 à [Localité 13]

[Adresse 20]

[Localité 14] (SUISSE)

Représenté par Me Oz Rahsan VARGUN de la SELAS OZ & IZ, avocat au barreau de PARIS, toque : E2072

Madame [S] [E] [D] [K] veuve [W]

née le [Date naissance 3] 1948 à [Localité 17] (92)

[Adresse 9]

[Localité 11]

Représentée par Me Christophe PIERRE, avocat au barreau de PARIS, toque : D1846

Compagnie d'assurances AXA FRANCE IARD, en qualité d'assureur du Syndicat des Copropriétaires [Adresse 18]

SA inscrite au RCS de NANTERRE sous le n° 722 057 460

[Adresse 8]

[Localité 16]

Représentée par Me Florence ROSANO, avocat au barreau de PARIS, toque : B0390

Société AXA FRANCE en sa qualité d'assureur de feue Madame [X]

SA immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 722 057 460

[Adresse 8]

[Localité 16]

Représentée par Me Amandine LAGRANGE de l'AARPI FLORENT AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

CAISSE REGIONALE D'ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES DU GRAND EST (GROUPAMA GRAND EST)

immatriculée au RCS de Strasbourg sous le numéro 379 906 753

[Adresse 1]

[Localité 12]

Représentée par Me Sylvie KONG THONG de l'AARPI Dominique OLIVIER - Sylvie KONG THONG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0069

Ayant pour avocat plaidant : Me Cécile CAPRON, avocat au barreau de PARIS, toque : B0039

SASU FONCIA [Localité 13] es qualité de mandataire de l'indivision [W]-[K]

[Adresse 15]

[Localité 13]

Représentée par Me Christophe PIERRE, avocat au barreau de PARIS, toque : D1846

SCI [Adresse 18] venant aux droits de Monsieur [P] [G] [X]

immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 799 085 329

[Adresse 6]

[Localité 13]

Représentée par Me Oz Rahsan VARGUN de la SELAS OZ & IZ, avocat au barreau de PARIS, toque : E2072

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 Janvier 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Nathalie BRET, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

Madame Nathalie BRET, Conseillère

Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT

ARRET :

- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

* * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

L'immeuble sis [Adresse 19] est soumis au statut de la copropriété.

Il comprend notamment un local commercial, anciennement propriété de Mme [I] [Z] épouse [X], qui comporte :

- au rez-de-chaussée, une boutique avec wc, d'une surface d'environ 38,83 m²,

- au sous-sol côté droit du porche de l'entrée de l'immeuble, un local de 32,32 m² à destination de réserve.

Le rez de chaussée et le sous-sol sont desservis par un escalier intérieur.

Mme [S] [K] veuve [W] et sa soeur Mme [V] [K] sont propriétaires indivises de l'immeuble voisin sis [Adresse 19].

Courant 2007, des infiltrations ont affecté le local commercial de Mme [I] [Z] épouse [X].

Par ordonnance de référé en date du 13 avril 2010, prononcée à la requête de M. [R] [X] et Mme [I] [Z] épouse [X] et au contradictoire du syndicat des copropriétaires du [Adresse 19], M. [F] a été désigné en qualité d'expert.

Le 30 avril 2010, la société ITBC, preneur à bail du local commercial, a délivré congé au motif de la persistance des désordres par dégâts des eaux.

Par ordonnance de référé en date du 26 octobre 2010, les opérations d'expertise judiciaire ont été rendues communes à la société AXA France Iard, en ses qualités respectives d'assureur de l'immeuble et d'assureur multirisques d'habitation de Mme [I] [Z] épouse [X].

M. [F] a déposé son rapport le 5 janvier 2012, au terme duquel il imputait les désordres à la vétusté, à l'absence d'entretien et à la non-conformité d'ouvrages communs.

Le syndicat des copropriétaires a fait procéder, en cours d'expertise, à des travaux réparatoires en parties communes estimées défaillantes.

Par acte d'huissier de justice en date des 11 et 12 juin 2012, M. [P] [G] [X], venant aux droits de [I] [X] décédée, a assigné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 19] représenté par son syndic, la sociéte Jean Charpentier Sopagi, la société AXA France Iard en sa qualité d'assureur de 1'immeuble, et cette même société, en sa qualité d'assureur de Mme [X], afin de voir condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 108.491,97 € TTC au titre de ses préjudices matériels et immatériels, 20.000 € à titre de dommages et intérêts ainsi que 18.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile avec exécution provisoire du jugement à intervenir.

Par ordonnance d'incident en date du 23 mai 2013, le juge de la mise en état a :

- condamné le syndicat des copropriétaires à verser à M. [P] [G] [X] les sommes de :

-25.537 € HT augmentée de la TVA à titre de provision sur le coût des travaux de remise en état de son local commercial, soit 30.542,25 € TTC,

- 2.102,80 € à titre de provision sur les frais engagés au cours de 1'expertise,

- 9.802,19 € TTC à titre de provision sur les honoraires de l'expert [F],

- 8.132,80 € TTC à titre de provision sur les frais d'assèchement liés au sinistre,

- 39.200 € à titre de provision sur son préjudice locatif,

- désigné M. [L] en qualité d'expert, avec notamment pour mission de déterminer si 1'humidité persistante se trouvait être la conséquence des premières causes de désordres

identifiées par M. [F] ou si elle provenait de nouvelles infiltrations, et de fournir tous renseignernents sur les travaux réalisés par le syndicat des copropriétaires suivant les préconisations de M. [F], dire s'ils avaient été conduits conformément aux documents contractuels et aux règles de 1'art, et s'ils avaient été suffisants à mettre un terme aux premiers désordres constatés.

Le syndicat des copropriétaires a indiqué s'être acquitté des provisions allouées à hauteur d'une somme de 94.032,40 €.

L'expert judiciaire, M. [L] a, par suite, été remplacé par M. [M].

Par acte d'huissier de justice en date du 16 janvier 2014, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 19] a appelé en intervention forcée et en garantie Mme [S] [K] veuve [W] et Mme [V] [K], propriétaires indivises de l'immeuble du [Adresse 19] ainsi que la société Foncia [Localité 13] mandataire de gestion.

Le 28 mars 2014, le local commercial, propriété de M. [G]-[X], a été vendu à la SCI [Adresse 19].

La SCI [Adresse 19] a notifié des conclusions d'intervention volontaire le 20 mai 2014.

Les opérations d'expertise judiciaire de M. [M] ont été rendues communes à Mme [S] [K] veuve [W] et à Mme [V] [K].

[V] [K] est décédée le [Date décès 2] 2015, laissant pour lui succéder sa soeur Mme [S] [K] veuve [W].

M. [M] a déposé son rapport d'expertise judiciaire le 22 février 2016.

Par acte d'huissier de justice en date du 9 mars 2017, Mme [S] [K] veuve [W] a assigné la société Groupama Grand-Est (Caisse Régionale d'Assurances Mutuelles Agricoles du Grand Est), assureur de l'immeuble, en intervention forcée et en garantie.

La jonction des instances respectivement inscrites au rôle sous les n°RG 12/10160, 14/02107, et 17/4240 (assignations des 11 et 12 juin 2012,16 janvier 2014 et 9 mars 2017) a été prononcée.

Par jugement du 25 avril 2019, le tribunal de grande instance de Paris a :

- déclaré le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 19] responsable à hauteur de 80 % des dommages par infiltrations et venues d'humidité causés dans les parties privatives des lots commerciaux en rez de chaussée et sous-sol, de M. [P] [G]-[X], venant aux droits de Mme [I] [X], puis de la SCI [Adresse 19] à compter de son acquisition du 28 mars 2014,

- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeub1e du [Adresse 19] à payer à M. [P] [G]-[X], déduction faite de la provision allouée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 23 mai 2013, la somme de 39.200 € en réparation de son préjudice locatif,

- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeub1e du [Adresse 19] à payer à la SCI [Adresse 19], les sommes de :

5.122,13 € au titre du coût des travaux réparatoires en parties privatives, déduction faite de la provision allouée à M. [P] [G]-[X] par ordonnance du juge de la mise en état du 23 mai 2013,

60.480 € au titre de la perte de chance de revenus locatifs,

- débouté la SCI [Adresse 19] de sa demande de dommages-intérêts complémentaires,

- rejeté les demandes principale et en garantie formées à l'encontre de Mme [S] [K] veuve [W] et de la Caisse Régionale d'Assurances Mutuelles Agricoles du Grand Est,

- débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 19] de sa demande tendant à autoriser l'architecte de la copropriété à accéder au local de la SCI [Adresse 19] pour procéder à la vérification du matériel de ventilation installé et vérifier s'il est conforme aux préconisations de M. [M], le cas échéant sous astreinte,

- débouté la société AXA France Iard de sa demande formée à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 19], pour avoir paiement d'une somme de 33.600 € comme légalement subrogée dans les droits de son

assurée, Mme [I] [X],

- débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 19] de sa demande en remboursement de la provision allouée à M. [P] [G] [X] et en garantie formée à l'encontre de la société AXA France Iard, assureur de l'immeuble,

- vu le jugement prononcé le 30 novembre 2017, au bénéfice de l'exécution provisoire, entre le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 19] et la SCI [Adresse 19],

- ordonné la compensation des dettes respectives du syndicat des copropriétaires et de la SCI [Adresse 19],

- dispensé la SCI [Adresse 19] de participation à la dépense commune des frais de procédure, dans le cadre de la présente instance,

- débouté les parties du surplus de leurs demandes,

- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 19] à payer en application de l'article 700 du code de procédure civile, les sommes de :

3.000 € à M. [P] [G]-[X],

5.000 € à la SCI [Adresse 19],

1.500 € à Mme [S] [K] veuve [W],

- condamné le syndicat des coproprietaires de l'immeuble du [Adresse 19] aux dépens, en ce compris les frais d'expertise ordonnée en référé, avec distraction.

Par acte notarié du 28 mai 2019, Mme [S] [K] veuve [W] a vendu l'immeuble sis [Adresse 19] à la Ville de Paris.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 19] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 3 juillet 2019.

La procédure devant la cour a été clôturée le 19 octobre 2022.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 18 octobre 2022 par lesquelles le syndicat des copropriétaires du [Adresse 19], appelant, invite la cour, au visa des articles 14 de la loi du 10 juillet 1965, 1240 du code civil, L. 113 , L 121-12 du code des assurances, et 564 du code de procédure civile à :

-juger irrecevables car nouvelles en appel les demandes au titre du préjudice moral formées par M. [P] [G] [X] et la SCI [Adresse 18], respectivement à hauteur de 10.000 € et 20.000 €,

-infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 25 avril 2019,

Statuant à nouveau

-juger que M. [P] [G] [X] et la SCI [Adresse 19] ont contribué à l'apparition des désordres affectant le local commercial, dès lors qu'ils n'ont pas mis en place une ventilation adéquate et suffisante,

-juger que la responsabilité du syndicat des copropriétaires ne saurait être engagée au titre d'une éventuelle fuite provenant de la descente EP située à gauche du porche d'entrée, en l'absence de caractère certain de ladite fuite,

-juger que la descente EP de l'immeuble appartenant à [S] [K] veuve [W] a participé aux désordres constatés dans le local commercial,

-constater que le syndicat des copropriétaires a missionné la société Hestia pour la mise en 'uvre d'un procédé géomagnétique afin de traiter les remontées par capillarité en suite du dépôt du rapport d'expertise de M. [M],

En conséquence,

-autoriser l'architecte de la copropriété à accéder au local de la SCI [Adresse 19] pour procéder à la vérification du matériel de ventilation installé et vérifié s'il est conforme aux préconisations de M. [M] et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard, passé un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir,  -condamner [P] [G] [X] et la SCI [Adresse 19] à supporter une partie de leurs préjudices,

-condamner [S] [K] veuve [W] et son assureur Groupama Grand Est à relever et garantir indemne le syndicat des copropriétaires de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre,

-constater que le syndicat des copropriétaires a versé à M. [P] [G] [X] la somme de 30.542,25 € TTC en exécution de l'ordonnance du 23 mai 2013 à titre de provision sur le coût de remise en état de son local commercial,

En conséquence,

-condamner M. [P] [G] [X] à reverser lesdites sommes à la SCI [Adresse 19] et/ou le cas échéant au syndicat des copropriétaires s'agissant de la différence entre les sommes versées à titre provisionnel et le montant des condamnations prononcées à son encontre,

-retenir le montant des travaux évalués par l'expert judiciaire à hauteur de 26.450 € HT, soit 31.740 € TTC,

-retenir le montant des frais de maîtrise d''uvre évalués par l'expert judiciaire à hauteur de 33.174 € HT,

En conséquence,

-rejeter la demande de la SCI [Adresse 19] au titre des travaux de remise en état du local commercial formée à hauteur de 110.401,80 € TTC, incluant les frais de maîtrise d''uvre,

-dire que le syndicat des copropriétaires a entrepris tous les travaux nécessaires dès connaissance de la cause des désordres constatés dans le local commercial,

En conséquence,

-rejeter la demande fondée sur l'article 1382 du code civil par M. [P] [G] [X] au titre de son préjudice financier à hauteur de 58.800 €,

-condamner M. [P] [G] [X] à restituer au syndicat des copropriétaires la somme de 39.200 € qui lui a été versée en exécution de l'ordonnance du 23 mai 2013, Subsidiairement,

-limiter la condamnation du syndicat des copropriétaires au titre du préjudice financier subi par M. [P] [G] [X] à hauteur de la quote-part de responsabilité dans l'apparition des désordres qui lui sera attribuée par la cour,

-condamner, le cas échéant, M. [P] [G] [X] à restituer au syndicat des copropriétaires la différence entre la somme de 39.200 € versée à titre provisionnel au titre de son préjudice locatif/financier et le montant des condamnations définitivement prononcées à son encontre,

-juger que la SCI [Adresse 19] a acquis le local commercial en parfaite connaissance de son caractère inexploitable,

En conséquence,

-rejeter la demande de préjudice matériel formée par la SCI [Adresse 19] à hauteur de 288.400 €,

Subsidiairement,

-limiter la condamnation du syndicat des copropriétaires au titre du préjudice financier de la SCI 61Faubourg Saint-Denis à hauteur de la quote-part de responsabilité dans l'apparition des désordres que lui imputera la cour,

-juger que le syndicat des copropriétaires n'a eu aucun comportement fautif justifiant le versement de dommages et intérêts à la SCI [Adresse 19],

En conséquence,

-rejeter la demande de dommages et intérêts de la SCI [Adresse 19] formée à hauteur de 10.000 €,

En cas de condamnation du syndicat des copropriétaires à verser une quelconque indemnité à la SCI [Adresse 19],

-juger que la compagnie AXA France Iard ne justifie pas être légalement subrogée dans les droits de Mme [X],

En conséquence,

-rejeter la demande de la compagnie AXA France Iard en sa qualité d'assureur de Mme [X] de condamnation du syndicat des copropriétaires à lui rembourser la somme de 33.600 €,

-constater que le syndicat des copropriétaires a souscrit auprès de la compagnie AXA France Iard un contrat multirisques immeubles n° 3523319404,

En conséquence,

-condamner la compagnie AXA France Iard ès-qualité d'assureur multirisques de l'immeuble à garantir le syndicat des copropriétaires de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre,

-condamner la compagnie AXA France Iard ès-qualité d'assureur multirisques de l'immeuble à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 94.032,40 € correspondant à la somme versée par ce dernier à M. [P] [G] [X] en exécution de l'ordonnance du juge de la mise en état du 23 mai 2013,

-condamner in solidum tout succombant à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 19] la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

-condamner tout succombant aux dépens, lesquels pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 4 octobre 2022 par lesquelles M. [G] [X] [P] et la SCI [Adresse 19], intimés ayant formé appel incident, demandent à la cour, au visa des articles 1240 du code civil et 10 de la loi de 1965 de :

-déclarer irrecevables et mal fondées le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 19], représenté par son syndic, la société Jean Charpentier, en l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions telles que dirigées à l'encontre de M. [G]-[X] et de la SCI [Adresse 19],

-déclarer recevables M. [G]-[X] et la SCI [Adresse 19], prise en la personne de son gérant, en l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions telles que dirigées à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 19], représenté par son syndic, la société Jean Charpentier,

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

-infirmer partiellement le jugement rendu le 25 avril 2019 par le tribunal de grande instance de Paris,

Statuant à nouveau,

-juger que la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 18], représenté par son syndic, la société Jean Charpentier est exclusive compte tenu des dégâts des eaux subis par le local commercial, propriété actuelle de la SCI [Adresse 19],

-infirmer partiellement le jugement dont appel en ce qu'il a retenu la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 18], représenté par son syndic, la société Jean Charpentier à hauteur de 80%,

Statuant à nouveau,

-juger que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 18], représenté par son syndic, la société Jean Charpentier est responsable à hauteur de 100% des dommages par infiltrations et humidité causées dans les parties privatives des locaux commerciaux au rez de chaussée et sous-sol, propriété initialement de M. [G]-[X], venant aux droits de Mme [I] [X], décédée, propriété de la SCI [Adresse 19], laquelle en est devenue propriétaire à compter du 28 mars 2014.

Sur la demande formulée par le syndicat des copropriétaires d'autoriser l'architecte de la copropriété à accéder au local de la SCI [Adresse 19]

-confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 19], représenté par son syndic, la société Jean Charpentier de sa demande d'autorisation de l'architecte de l'immeuble à se rendre dans le local commercial de la SCI [Adresse 19] pour «examiner le matériel posé»,

Sur le préjudice matériel de la SCI

-confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 19], représenté par son syndic, la société Jean Charpentier à payer un préjudice matériel en faveur de la SCI [Adresse 19],

Mais l'infirmer quant au quantum,

Et statuant à nouveau,

-condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 18], représenté par son syndic, la société Jean Charpentier à payer à la SCI [Adresse 19] la somme de 79.862,55 € TTC, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation au fond, étant précisé qu'il conviendra de tenir compte de la provision allouée par le tribunal dans son ordonnance prononcée le 23 mai 2013 à hauteur de 25.537 € HT,

Sur le préjudice locatif de M. [G] [X]

-confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 19], représenté par son syndic, la société Jean Charpentier à payer à M. [G]-[X] un préjudice locatif,

Mais l'infirmant pour le quantum,

Et statuant à nouveau,

-condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 18], représenté par son syndic, la société Jean Charpentier à payer à M. [G] [X] la somme de 98.000 €, arrêtée au 24 mars 2014, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation en ouverture de rapport (juin 2012), somme sur laquelle s'imputera la condamnation provisionnelle,

Sur le préjudice locatif de la SCI [Adresse 19]

-confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 19], représenté par son syndic, la société Jean Charpentier à payer un préjudice locatif en faveur de la SCI [Adresse 19], représenté par son gérant,

Mais l'infirmer quant au quantum,

Et statuant à nouveau,

-juger qu'il n'y a pas lieu à un abattement de 50% sur le préjudice subi,

Par conséquent,

-condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 10], représenté par son syndic, la société Jean Charpentier à payer à la SCI [Adresse 19], la somme de 288.400 €, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation en ouverture de rapport de juin 2012,

Sur la compensation

-infirmer le jugement dont appel en ce que le tribunal a ordonné la compensation des dettes réciproques de la SCI [Adresse 19] et du syndicat des copropriétaires, Et statuant à nouveau,

-débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 19], représenté par son syndic, la société Jean Charpentier de sa demande de compensation, la SCI [Adresse 19] ayant procédé au règlement des arriérés des charges de copropriété en janvier 2018,

Sur les dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait de la création d'une servitude

-condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 19], représenté par son syndic, la société Jean Charpentier à payer à la SCI [Adresse 19] la somme de 10.000 € à titre de dommage et intérêts pour le préjudice subi du fait de la création d'une servitude par le passage des canalisations d'EP dans son local commercial ainsi que pour sa demande de compensation abusive entre les termes du jugement rendu le 25 avril 2019 et le jugement du 30 novembre 2017 exécutés.

Sur le préjudice moral de M. [G] [X]

-condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 10], représenté par son syndic, la société Jean Charpentier, à payer à M. [G]-[X], la somme de 10.000 €,

Sur le préjudice moral de la SCI [Adresse 19]

-condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 19], représenté par son syndic, la société Jean Charpentier à payer à la SCI [Adresse 19] la somme de 20.000 €,

-condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 19], représenté par son syndic, la société Jean Charpentier à payer la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile en faveur de la SCI [Adresse 19] et celle de 5.000 € en faveur de M. [G] [X], y compris les entiers dépens, dont distraction ;

Vu les conclusions en date du 30 septembre 2022 par lesquelles Mme [S] [E] [D] [K] veuve [W] et la SASU Foncia [Localité 13], es qualité de mandataire de l'indivision [K] [W], intimées, invitent la cour à :

-débouter entièrement le syndicat des copropriétaires du [Adresse 19] de sa demande d'infirmation du jugement déféré du tribunal de grande instance de Paris du 25 avril 2019,

-confirmer le jugement déféré en ses dispositions concernant le rejet de toutes les

demandes formulées à l'encontre de Mme [S] [K] veuve [W],

-débouter toute partie de ses demandes en ce qu'elles sont dirigées à l'encontre de Mme [S] [K] veuve [W],

-condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 18] à

Paris 10 ème, à payer à Mme [K] veuve [W] et à la société Foncia [Localité 13], à chacune, une indemnité de 3.500 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

-condamner le même aux entiers dépens d'appel, dont distraction,

Tout à fait subsidiairement,

-dire et juger que la compagnie Groupama Grand EST devra garantir entièrement Mme [S] [K] veuve [W] de toutes condamnations qui viendraient par impossible à être prononcées à son encontre tant en principal, intérêts, dommages et intérêts, article 700 et dépens,

-condamner tout succombant aux entiers dépens, dont distraction,

-condamner tout succombant à payer à Mme [S] [K] veuve [W] et à la société Foncia [Localité 13] une indemnité de 3.500 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date 14 septembre 2022 par lesquelles la compagnie d'assurances AXA France Iard, es qualité de feu Mme [X] aux droits de laquelle vient M. [P] [G]-[X], intimée ayant formé appel incident, demande à la cour au visa des articles 1240, 1241, 1242 et suivants du code civil (anciens articles 1382 et suivants du même code) et L. 121-12 du code des assurances :

-déclarer l'appel incident formé par la société AXA France Iard à l'encontre du jugement

rendu par le tribunal de grande instance de Paris recevable et bien-fondé,

-infirmer le jugement en ce qu'il n'a pas retenu la subrogation de la société AXA France Iard es qualité d'assureur de feue Mme [X], aux droits de laquelle vient M. [P] [G]-[X],

Et statuant à nouveau :

-dire et juger la société AXA France Iard, ès-qualité d'assureur de Mme [X], recevable et bien fondée en sa demande reconventionnelle,

-constater que la société AXA France Iard, ès-qualité d'assureur de Mme [X], a payé à cette dernière, pour le compte de qui il appartiendra, la somme de 33 600 € en réparation de son préjudice au titre du contrat souscrit (garantie préjudice de jouissance / pertes de loyers) et qu'elle est subrogée dans ses droits,

En conséquence :

-condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 19] à payer à la société AXA France Iard, ès-qualité d'assureur de Mme [X], la somme de 33 600 € en remboursement de l'indemnité versée à son assurée avec intérêts à compter du règlement par la société AXA France Iard,

-débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 19] et toute

autre partie de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions formulées à l'encontre de la société AXA France Iard es qualité d'assureur de feue Mme [X], aux droits de laquelle vient M. [P] [G]-[X],

-condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 19] in solidum avec son assureur, ou toute autre partie succombante, à payer à la société AXA France Iard, ès-qualité d'assureur de Mme [X], la somme de 2 000 € en application de l'article 700 du cpc,

-condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 19] in solidum avec son assureur, ou toute autre partie succombante aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais d'expertise, dont le montant pourra être recouvré conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 24 décembre 2019 par lesquelles la société AXA France Iard, es qualité d'assureur du syndicat des copropriétaires du [Adresse 19], intimée, invite la cour, au visa de l'article L121-12 du code des assurances à :

Sur la responsabilite limitée du syndicat des copropriétaires

-juger que M. [M] a déterminé les causes principales des désordres,

-juger que les fuites sur les réseaux et les infiltrations déterminées par M. [F] dans son rapport du 5 janvier 2012 sont des causes ponctuelles et non déterminantes,

-juger que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 19] ne peut être tenu à responsabilité que pour les remontées capillaires,

-juger que la SCI [Adresse 19], venant aux droits de M. [X] a contribué à son propre préjudice en raison de la défectuosité de la ventilation,

En conséquence,

-infirmer le jugement en ce qu'il a fixé la part de responsabilité du syndicat des

copropriétaires à hauteur de 80%,

Statuant de nouveau,

-limiter la part de responsabilité du syndicat des copropriétaires à 30%,

Sur la garantie de la compagnie AXA France

-juger que la compagnie AXA France est l'assureur du syndicat des copropriétaires du

[Adresse 19], depuis le 23 juin 2007 s'agissant d'un

nouveau contrat,

-juger que les désordres ont été signalés au syndic au plus tard le 21 février 2007,

-juger que la garantie responsabilité civile est déclenchée par le fait dommageable

conformément aux dispositions de l'article L.124-5 du code des assurances,

-juger que les désordres sont antérieurs à la prise d'effet de la police souscrite par le

syndicat des copropriétaires auprès de la compagnie AXA France,

-juger qu'aucune garantie n'est due par la compagnie AXA France en raison de

l'antériorité du sinistre à la prise d'effet de sa police,

En conséquence,

-confirmer le jugement en ce qu'il a mis hors de cause la société AXA France, et en ce

qu'elle a été déclaré bien fondée à opposer une absence de garantie à son assuré et aux

tiers lésés,

Subsidiairement,

-juger que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 19] est concerné par

le phénomène de remontées capillaires et la fuite sur le réseau enterré,

-juger que sont exclus de la garantie dégât des eaux les dommages et responsabilités

résultant directement d'un phénomène « d'humidité, de condensation, de buée »,

-juger que la police prévoit un plafond de garantie pour les dégâts des eaux en

provenance du réseau enterré à hauteur de 46 fois l'indice,

-juger la compagnie AXA France fondée à opposer tant à son assuré qu'au tiers lésé le

plafond de garantie tout préjudices confondus,

-juger qu'aucune garantie n'est donc due par la compagnie AXA France, au titre des

désordres d'humidité allégués par les demandeurs,

- juger la compagnie AXA France bien fondée à opposer le plafond de garantie pour les

fuites sur le réseau enterré,

-débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 19] et tout concluant

de l'ensemble des demandes dirigées à l'encontre de la compagnie AXA France,

A titre plus subsidiaire,

-juger la compagnie AXA France bien fondée à opposer tant à son assuré qu'au tiers lésé la clause d'exclusion de garantie pour défaut d'entretien à l'origine des dommages,

-juger que l'état d'usure et de vétusté des parties communes et le défaut d'entretien est

à l'origine des dommages,

-juger que la compagnie AXA France est bien fondée à opposer tant à son assuré qu'aux

tiers lésés la clause d'exclusion de garantie pour défaut d'entretien,

En conséquence,

-débouter tous concluant de l'ensemble de leurs demandes à l'encontre de la compagnie

AXA France.

Sur les demandes de M. [X] et de la SCI

Sur la demande au titre du préjudice matériel

-limiter le préjudice matériel aux seules sommes validées par l'expert,

-juger que la SCI ne peut percevoir aucune indemnité TVA comprise étant soumise à la

TVA,

-juger que le vendeur n'a plus aucun droit à indemnité,

-juger que le préjudice matériel ne devra pas excéder la somme de 26.450 € HT

augmenté de la somme de 3174€ HT du coût de la maîtrise d''uvre,

-juger que M. [X] a déjà été indemnisé pour les travaux de réfection,

-juger que la SCI 61 est dépourvue de tout intérêt à solliciter une prise en charge des

travaux de réfection du local, l'ancien propriétaire ayant déjà été indemnisé de ce poste

de préjudice,

En conséquence,

-infirmer le jugement en ce qu'il a alloué un préjudice matériel à M. [X]

et à la SCI 61

-débouter M. [X] et la SCI 61 de leur demande de prise en charge des

travaux,

A titre subsidiaire,

-limiter le préjudice matériel à la somme de 26.450 € HT augmentée de la somme

de 3174€ HT du coût de la maîtrise d''uvre,

Sur la demande de pertes locatives de M. [X]

-juger que le départ du locataire n'est pas dû aux dégâts des eaux, mais à des circonstances liées à son activité,

-juger que M. [X] ne peut se prévaloir que d'une perte de chance de

relouer le local,

En conséquence,

-infirmer le jugement en ce qu'il a octroyé une perte locative équivalente au montant du

loyer pratiqué,

-débouter M. [X] de sa demande de perte locative en ce qu'elle ne constitue pas un préjudice en lien direct avec le dégât des eaux,

A titre subsidiaire,

-juger que M. [X] aurait déjà touché la somme de 33.600 € de son assureur, au titre de la perte locative du 1er mai 2010 au 30 avril 2011,

-juger que M. [X] a reçu du syndicat 39.200 € au titre de la perte locative pour la période du mois de mai 2011 au moins de juin 2012,

-juger que le principe de la réparation intégrale oblige à placer celui qui a subi un dommage, dans la situation où il se serait trouvé si le comportement dommageable n'avait pas eu lieu, -juger que la perception de loyers est assujettie à l'impôt et que ces loyers constituent

des revenus fonciers soumis à l'impôt à 33%,

-juger que la réparation d'un éventuel préjudice doit tenir compte de ce taux

d'imposition,

-juger que seule la somme de 1.876 € pourra être retenue comme base du préjudice

locatif,

-juger qu'aucun préjudice locatif ne saurait être imputé au syndicat des copropriétaires

postérieurement à juin 2012,

-juger que le préjudice est constitué par une simple perte de chance qui ne peut

correspondre au préjudice intégral réclamé

-juger que M. [X] a été intégralement indemnisé de tout préjudice allégué à ce titre,

En conséquence,

-infirmer le jugement en ce qu'il a accordé une perte locative sans tenir compte du déficit

fiscal dont il a bénéficié et de la seule perte de chance,

-limiter la perte locative de M. [X] à juin 2012 et débouter M. [X] pour le surplus,

Subsidiairement,

-déduire du loyer mensuel, 33% de la somme, correspondant aux impositions et

cotisations qui auraient dues être acquittées par M. [X] en situation locative réelle, -ramener à de plus justes proportions la demande formée par M. [X] à ce titre,

Sur la demande de pertes locatives de la SCI arrêtée à mai 2016

-juger que la SCI [Adresse 19] ne pouvait ignorer l'absence de possibilité de location des locaux,

-juger que la SCI [Adresse 19] ne peut prétendre à un quelconque préjudice locatif,

-juger que cette SCI 61 a fait du déficit foncier,

-juger que son éventuel préjudice consiste en une perte de chance,

En conséquence,

-débouter la SCI [Adresse 19] de sa demande de perte locative,

A titre subsidiaire,

-déduire du loyer mensuel 33% de la somme, correspondant aux impositions et

cotisations qui auraient dues être acquittées par la SCI [Adresse 19] en situation locative réelle,

-juger que seule la somme de 1.876 € pourra être retenue comme base du préjudice

locatif,

-ramener à de plus justes proportions la demande formée au titre des loyers,

Sur l'actualisation du préjudice locatif de la SCI de mai 2016 à novembre 2017

-juger que la persistance du préjudice locatif allégué ne résulte que de la carence du

syndicat des copropriétaires dans la mise en 'uvre des travaux nécessaires,

-juger que la société AXA France ne saurait être tenue à la moindre garantie à ce titre,

En conséquence,

-débouter la SCI [Adresse 18] et tous concluants au titre de la perte

locative alléguée à compter de mai 2016 à l'encontre de la société AXA France,

Sur les dommages intérêts

-juger que la SCI [Adresse 19] ne démontre aucune faute spécifique à

l'encontre du syndicat des copropriétaires justifiant des dommages et intérêts,

-juger que les dommages intérêts résultant de la mise en place d'une servitude ne sont

pas garantis par la société AXA France,

En conséquence,

-débouter la SCI [Adresse 19] de sa demande de dommage et intérêts,

Sur la demande de la compagnie AXA France assureur de Mme [X]

-juger que la compagnie AXA ne démontre pas sa subrogation dans les droits et

actions de ses assurés,

-juger qu'aucune quittance n'est communiquée, pas plus que le justificatif du règlement, En conséquence,

-confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré irrecevable la compagnie AXA France, assureur de M. [X], en ses demandes au titre de la subrogation,

A titre subsidiaire,

-juger que la compagnie AXA France a renoncé à tout recours contre le syndicat des

copropriétaires,

En conséquence,

-débouter la compagnie AXA France, assureur de feue [X], de ses demandes,

Sur la demande du sdc

-juger que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas avoir exécuté l'ordonnance de

référé mettant à sa charge des condamnations au profit de M. [X],

-juger que la société AXA France n'a pas à prendre en charge les frais d'exécution forcée

et les intérêts consécutifs à l'absence d'exécution spontanée par le syndicat des copropriétaires,

-juger que la somme réclamée n'est aucunement justifiée, les montants mis à sa charge

ne sont pas ceux réclamés,

-juger que la compagnie AXA France est fondée à opposer son plafond de garantie pour

les canalisations enterrées,

-juger bien fondée à opposer à son assuré l'exclusion de garantie pour les remontées

d'humidité,

En conséquence,

-confirmer le jugement en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa

demande de garantie à l'égard de la société AXA France au titre du remboursement de

la provision allouée à M. [X],

-débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de prise en charge des sommes

mises à sa charge envers M. [X],

-débouter de tout concluant de ses demandes à l'encontre de la compagnie AXA France,

-condamner tout succombant à verser à la compagnie AXA France la somme de 3.000 € au titre de l'article 700, ainsi aux entiers dépens dont distraction conformément à l'article 699 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date 11 juin 2020 par lesquelles la Société Caisse Régionale d'Assurances Mutuelles Agricoles du Grand Est (Groupama Grand Est), demande à la cour de :

-confirmant le jugement,

-mettre Mme [K] veuve [W], ancienne propriétaire de l'immeuble sis [Adresse 19], hors de cause,

-par suite, dire sans objet l'appel en garantie de Mme [K] veuve [W], du SDC du [Adresse 19] ou de toute partie intimée à l'encontre de Groupama Grand Est,

-mettre Groupama Grand Est hors de cause.

-condamner le SDC du [Adresse 19] au paiement à Groupama Grand Est d'une somme de 4.000 € à titre de dommages et intérêts et celle de 6.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

-condamner la partie qui succombera aux dépens ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la recevabilité des prétentions nouvelles en appel

Le syndicat des copropriétaires soulève, sur le fondement de l'article 564 du code de procédure civile, l'irrecevabilité de la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral, formée en appel par M. [G]-[X] et la SCI [Adresse 19], au motif qu'il s'agit d'une nouvelle prétention ;

Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile, 'A peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait' ;

Aux termes de l'article 565 du même code, 'Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent' ;

Aux termes de l'article 566 du même code, 'Les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire' ;

En l'espèce, dans leurs conclusions en appel, M. [G] [X] et la SCI [Adresse 19] sollicitent de condamner le syndicat des copropriétaires à payer :

- à M. [G] [X], la somme de 10.000 €, au titre du préjudice moral, au motif que la situation qui perdure depui 2007 a été source d'angoisse et d'inquiétudes,

- à la SCI [Adresse 19] la somme de 20.000 €, au titre du préjudice moral qu'elle a subi depuis son acquisition du local commercial en 2014 ;

Il ressort du jugement du 25 avril 2019 que M. [G] [X] et la SCI [Adresse 19] n'ont pas sollicité en première instance de dommages et intérêts au titre du préjudice moral, alors qu'ils l'auraient subi pour M. [G] [X] depuis 2007 et pour la SCI [Adresse 19] depuis 2014 ;

M. [G] [X] et la SCI [Adresse 19] n'allèguent pas d'un préjudice moral qui serait apparu postérieurement au jugement mais d'un préjudice moral subi respectivement depuis 2007 et 2014 soit antérieurement au jugement dont appel ; ils ne justifient pas que leur demande est formée pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de la survenance ou de la révélation d'un fait, alors qu'elles ne tendent pas aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, et ne sont pas l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire de leurs prétentions formées en première instance ;

Il convient de considérer qu'il s'agit de prétentions nouvelles en appel au sens de l'article 564 du code de procédure civile ;

En conséquence, il y a lieu de déclarer irrecevables les demandes en appel de :

-condamner le syndicat des copropriétaires à payer à M. [G]-[X], la somme de 10.000 €,

au titre du préjudice moral,

-condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI [Adresse 19] la somme de 20.000 €, au titre du préjudice moral ;

Sur les désordres

Les premiers juges ont exactement relevé qu'aux termes de son rapport du 22 février 2016, 'M. [M], expert, a relevé l'existence d'une dégradation dans leur ensemble des murs du local commercial de la SCI [Adresse 19], en rez de chaussée comme en sous-sol' ;

Sur l'origine des désordres

Le syndicat des copropriétaires conteste le jugement en ce qu'il a retenu sa responsabilité à hauteur de 80% ; il sollicite de réduire la part de responsabilité mise à sa charge, en considérant que sont aussi responsables sur le fondement de l'article 1240 du code civil, d'une part, M. [P] [G] [X] et la SCI [Adresse 19] au motif de l'absence de mise en oeuvre d'une ventilation efficace qui a participé aux dommages, et d'autre part, Mme [S] [K] au motif de la descente d'eaux pluviales fuyarde, de son immeuble sis [Adresse 19], qui a inondé les caves de l'immeuble et a forcément participé aux désordres affectant depuis 2007 le local commercial au [Adresse 19], avant d'être remplacée en mai 2013 ;

M. [G]-[X] et la SCI [Adresse 19] sollicitent de juger que le syndicat des copropriétaires est responsable à 100% sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ; ils précisent notamment que l'assèchement du local commercial ne pourra pas commencer tant que le syndicat des copropriétaires ne sera pas intervenu pour remédier aux causes relevées par l'expert soit les eaux vagabondes et les remontées d'humidité par capillarité, et que d'ailleurs M. [G] [X] a fait mettre en place de juillet 2011 à juin 2013 un système d'assèchement par la société Aquanef qui s'est révélé inefficace compte tenu de la saturation en humidité des supports ;

Mme [K] et la société Foncia [Localité 13], es qualité de mandataire de l'indivision, opposent qu'il ressort de l'expertise de M. [M] que l'immeuble sis [Adresse 19] n'est pas à l'origine des désordres constatés dans le local commercial litigieux et qu'en tout état de cause, aucune demande n'est formée à l'encontre la société Foncia [Localité 13] qui n'a plus de mandat d'administration depuis la vente de l'immeuble à la Ville de Paris le 28 mai 2019 ;

sur la différence des conclusions des deux experts judiciaires, M. [F] et M. [M]

En l'espèce, il ressort du rapport du 22 février 2016 que l'expert judiciaire M. [M] estime que les désordres dans le local commercial ont trois causes principales permanentes :

- les eaux vagabondes circulant dans le sol, et pénétrant dans les structures enterrées par contact latéral, cause estimée incontournable et ne pouvant être supprimée,

- les remontées d'humidité dans les murs par capillarité, pouvant être modifiées et réduites par des dispositions adaptées,

- l'humidite ambiante en provenance du sol et des murs envahis qui s'évapore, cause estimée contrôlable par un système de ventilation performant et adapté ;

L'expert M. [M] estime qu'à ces trois causes principales s'ajoutent :

- des causes ponctuelles et accidentelles liées pour l'essentiel à des fuites sur réseau ou canalisations (relevées par M. [F]) qui majorent les effets des trois causes principales, et qui ont été supprimées suite aux investigations réalisées par l'expert M. [F],

- les aménagements réalisés en 2007, notamment l'utilisation de peintures filmogènes empêchant l'humidité de s'évaporer, qui ont créé les conditions favorables à l'apparition de désordres suffisants pour empêcher l'utilisation des locaux, alors qu'antérieurement à ces aménagements, les remontées d'humidité existaient mais l'humidité, pouvant s'échapper partiellement des murs, restait en dessous de la limite où elle pouvait avoir des conséquences sur l'utilisation des locaux ;

Dans son rapport du 5 janvier 2012, l'expert judiciaire M. [F] impute les désordres uniquement à la défaillance d'ouvrages communs :

- détérioration du té hermétique situé en pied de descente dans le sol devant la boutique,

- défectuosité du réseau de tout à l'égout côté passage le long du local commercial,

- absence d'étanchéité du sol du hall d'entrée de l'escalier 2,

- non-conformités des installations sanitaires de la loge située à l'aplomb de la réserve,

- fuite au sol sur canalisation en cuivre d'eau froide,

- engorgement du collecteur général dans le passage ;

M. [M] précise que les travaux préconisés par M. [F] ont été réalisés mais n'ont pas suffi à mettre fin aux désordres, soit la réfection du réseau de tout à l'égout, la modification de la descente d'eaux pluviales, et la réfection de la cuisine de la loge ;

L'expert judiciaire M. [M] considère que M. [F] n'a pas identifié les causes de l'humidité persistante dans le local commercial, même si ces causes existaient déjà au moment des opérations d'expertise de 2012 ;

sur les conclusions de M. [M] relatives à l'insuffisance de la ventilation

Selon l'analyse ci-avant, M. [M] estime que l'une des causes des désordres est l'insuffisante ventilation du local commercial tant au rez-de-chaussée qu'au sous-sol, qu'il a relevé dès la première réunion d'expertise du 17 octobre 2013 ; il a constaté la dépose du système de ventilation mécanique dont le groupe extracteur, installé le 12 avril 2011, lors des opérations d'expertise de M. [F], en remplacement d'un extracteur hors d'usage, n'était plus opérationnel ;

Les premiers juges ont à ce titre justement estimé que 'Les caractéristiques, le principe de fonctionnement et les modalités d'installation (de l'extracteur installé le 12 avril 2011) n'ont pas été communiqués à l'expert et ne peuvent se déduire de la seule facture PCM Tadi en date du 12 avril 2011" ;

Les premiers juges ont justement retenu que 'S'agissant de la réserve, si la section efficace de l'orifice de ventilation haute sur rue n'a pu être déterminée avec certitude, alors que d'après les demandeurs, celle-ci avait été réduite par l'intervention de 1'entreprise Nogalo missionnée par le syndic pour remplacer la canalisation d'eaux pluviales existante passant dans le local commercial et débouchait en terre, en vue de la raccorder en sous-sol à une canalisation parallèle à la façade de l'immeuble recueillant l'ensemble des eaux pluviales en vue de les ramener au tout à l'égout, la [E] ouverture de ce local consiste en un conduit en voûte au fond du local qui débouche au sol de la cage d'escalier commune, laquelle constitue un local fermé, quel que soit le débouché de celle-ci en cour d'immeuble.

S'agissant du local en rez-de-chaussée, l'expert a relevé que la ventilation naturelle n'était assurée que par deux entrée et sortie d'air, la première en façade par la porte d'entrée du local, lorsqu'elle se trouvait ouverte, la [E] en partie haute du mur des toilettes, alors que le châssis de la fenêtre sur cour comportait un vitrage fixe.

L'expert a certes omis de faire mention de la porte d'accès du