CA Rennes, 10 mars 2023, RG 22/01290

Chambre de l'Expropriation

ARRÊT N° 3

N° RG 22/01290 - N° Portalis DBVL-V-B7G-SQWC

LA COMMUNE DE [Localité 8]

C/

Mme [T] [O] épouse [C]

DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DU MORBIHAN

Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Me Heitzmann

Me Bonte

cc commissaire du gouvernement

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 10 MARS 2023

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Monsieur Fabrice ADAM, Premier Président de chambre,

Assesseur : Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,

GREFFIER :

Madame Isabelle GESLIN OMNES, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l'audience publique du 10 Février 2023, devant Monsieur Fabrice ADAM, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

En présence de : Mme Fabienne AUFFRET, commissaire du gouvernement, représentant la direction départementale des finances publiques du Morbihan,

ARRÊT :

contradictoire, prononcé publiquement le 10 Mars 2023 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats

****

APPELANT :

LA COMMUNE DE [Localité 8], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège,

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représenté par Me Sarah HEITZMANN de la SELARL THOME HEITZMANN SOCIÉTÉ D'AVOCATS, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉES :

Madame [T] [O] épouse [C]

née le 13 Septembre 1953 à PARIS, de nationalité française, retraitée

[Adresse 7]

[Localité 14]

Représentée par Me Mikaël BONTE, postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Bruno TURBE, plaidant, avocat au barreau de PARIS

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES ':

Mme [T] [O] épouse [C] est propriétaire d'une parcelle non-bâtie, située commune de [Localité 8], [Adresse 31], cadastrée section ZO n°' [Cadastre 2], d'une superficie de 2'290 m².

Le 2 décembre 2020, la commune a reçu une déclaration d'intention d'aliéner concernant cette parcelle moyennant le prix de 70'000 euros.

Par arrêté du 12 février 2021, la commune de [Localité 8] a décidé de préempter ce bien au prix de 24'690'euros.

Par courrier du 1er mars 2021, Mme [C] a refusé cette offre et demandé que le prix soit fixé comme en matière d'expropriation. La commune a alors saisi le juge de l'expropriation par mémoire du 12 mars 2021.

Après transport sur les lieux effectué le 15 novembre 2021, le juge de l'expropriation du département du Morbihan a par jugement du 6 décembre 2021 :

- fixé le prix de la parcelle cadastrée section ZO N° [Cadastre 2] située [Adresse 31] à [Localité 8] à la somme de 57'250 euros,

- condamné la commune [Localité 8] à payer à Mme [C] une indemnité de 3'500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la commune aux dépens,

- ordonné l'exécution provisoire.

Pour fixer le prix du bien à la somme de 57'250 euros, le juge a retenu que la parcelle expropriée ne pouvait être considérée comme un terrain à bâtir à la date de référence qu'il a fixée au 18 décembre 2019, date de l'affichage en mairie du plan local d'urbanisme intercommunautaire de [Localité 32] Communauté approuvé le 16 décembre 2019, mais bénéficiait d'une situation privilégiée. Il a estimé la parcelle sur la base d'un prix de 25'euros'/'m².

La commune de [Localité 8] a interjeté appel de ce jugement par déclaration au greffe du 2'mars 2022 (RG n° 22/01290). La cour a été destinataire d'un second recours (adressé par RPVA) de la même appelante, enrôlé sous le n° 22/01303. Ces deux recours ont été joints par mention au dossier.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 27 janvier 2023, la commune de [Localité 8] demande à la cour de :

- dire et juger l'appel recevable,

- joindre la présente instance avec l'instance enregistrée sous le numéro RG n° 22/01303 et appel n° 22/01237,

- rejeter l'ensemble des demandes, fins et conclusions formulées par Mme [C],

- infirmer le jugement de première instance en ce qu'il a fixé le prix de la parcelle cadastrée section ZO n°[Cadastre 2] située [Adresse 31] à [Localité 8] à la somme de 57 250 euros,

- fixer le prix de la parcelle cadastrée section ZO n° [Cadastre 2] située [Adresse 31] sur la commune de [Localité 8] à la somme totale de 24'686,20 euros.

La commune de [Localité 8] conteste le prix fixé par le juge. Elle demande la prise en compte de la déclivité de 5 % du terrain ainsi que de sa consistance de friche, qu'elle estime être des facteurs de moins-value. Elle critique ensuite le terme de référence retenu par le juge, qui est celui du commissaire du gouvernement ainsi que ceux produits en appel tant par le commissaire du gouvernement et que par l'intimée. D'une part, elle lui reproche d'avoir retenu un terme unique, qui ne peut à lui seul refléter la valeur du marché. Elle fait, d'autre part, valoir que le prix de vente de ce terme, soit la somme de 236'610 euros, ne peut être retenu puisqu'il inclut le coût des travaux de viabilisation et de prise en charge de la contribution au projet urbain partenarial et comprend donc des taxes. Elle ajoute que ce terme de référence concerne un terrain situé sur la commune de [Localité 37], dont le marché foncier est plus attractif que celui de [Localité 8].

Elle considère que le juge aurait dû retenir les termes de référence qu'elle proposait qui portent sur des terrains situés sur son territoire également en zone à urbaniser et donc similaires quant à leur localisation et à leur zonage. Elle ajoute que même si ces références sont anciennes, il s'agit des seules comparables à la parcelle préemptée, de sorte qu'elles devaient être prises en compte. Elle produit divers autres termes de référence situés dans des villages environnants, souvent plus importants et qui confirment son estimation.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 21 juin 2022, Mme [T] [O] épouse [C] demande à la cour de :

- la recevoir en ses conclusions d'intimée,

y faisant droit,

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 6 décembre 2021,

y ajoutant,

- condamner la commune [Localité 8] au paiement en cause d'appel de la somme de 4'000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

Elle soutient que les termes de référence produits par la commune de [Localité 8] ne peuvent être retenus en raison tant de leur ancienneté que de leur importante différence de superficie par rapport au bien préempté. Elle estime que la somme de 10,78 euros/m² qui en ressort pourrait seulement être retenue à titre de valeur plancher.

Selon elle, le terme de référence retenu en première instance est pertinent. Elle en produit d'autres qu'elle estime pouvoir être retenus puisqu'ils sont récents, concernent des terrains qui sont situés dans la même commune et comparables à sa parcelle au regard de leurs caractéristiques juridiques.

Aux termes de ses conclusions (23 août 2022), le commissaire du gouvernement conclut à la confirmation du jugement prononcé le 6 décembre 2021 sur les points suivants :

- la date de référence du 18 décembre 2019

- la non qualification de terrain à bâtir

- la valeur de 25 euros par m² soit un prix total de terrain de 57'250 euros.

Le commissaire du gouvernement s'oppose à la prise en compte de la déclivité du terrain dans l'évaluation et considère que les termes de référence proposés par l'appelante sont trop anciens et ne peuvent donc être retenus que comme prix plancher. Il en écarte également certains en raison de leurs différences de caractéristiques en termes de localisation, d'usage et de superficie. S'agissant des références produites par l'intimée, il considère qu'elles ne peuvent être prises en compte puisqu'elles concernent des terrains constructibles, contrairement au bien préempté. Il conclut, en revanche, à la prise en compte du terme de comparaison retenu en première instance ainsi que de cinq nouveaux termes qu'il produit et estime que le prix de 25 euros/m² reflète bien la valeur du marché.

SUR CE ':

Sur le bien préempté ':

Le bien préempté consiste en une parcelle de terrain en friche de 2 290 m² située dans le village de la Vraie [Localité 8], commune rurale distante d'une vingtaine de kilomètres de [Localité 38] en direction de l'est. Cette commune est bien desservie et aisément accessible depuis [Localité 38] (environ 20 minutes en voiture). Il s'agit d'une commune de 1 500 habitants en expansion démographique.

La parcelle à évaluer, de forme trapézoïdale, est située dans la partie urbanisée de la commune, à environ 200 mètres du centre bourg, et est desservie au nord par la voie communale du [Adresse 20] et au sud par un chemin carrossable (chemin du Paradis). Les parcelles qui se trouvent autour sont toutes bâties (à l'exception d'une parcelle au nord, pourtant laissée en zone U, sur laquelle la construction de cinq logements est envisagée «'[Adresse 20]'», cf. infra).

Sur la date de référence et la qualification du bien ':

Il n'existe aucune discussion sur ces points. La date de référence doit être fixée comme l'a fait, à bon droit, le premier juge au 18 décembre 2019 qui est la date de publication du plan local d'urbanisme de l'intercommunautaire de [Localité 32] Communauté qui avait été approuvé le 16'décembre précédent.

La parcelle litigieuse est classée en zone 1AU, définie comme une zone à urbaniser à dominante d'habitats où les constructions sont toutefois soumises au respect des orientations d'aménagement et de programmation qui, pour cette parcelle dénommée «'[Adresse 20] 2'», prévoit la construction de quatre logements au minimum (en fait, l'arrêté de préemption du 12 février 2021 fait état d'un projet validé de construction de six logements).

Le commissaire du gouvernement relève pertinemment que le zonage 1AU de cette parcelle constitue une enclave dans un zonage U et que, d'ailleurs, dans le précédent plan local d'urbanisme ([Localité 8], modification de février 2017), elle était classée en zone Ub.

La parcelle à estimer est desservie par deux voies d'accès, l'une au nord, l'autre au sud et par l'ensemble des réseaux (adduction d'eau, assainissement et électricité). Il résulte toutefois d'un courrier de la société Enedis (du 16 juin 2021) que si le secteur de cette parcelle «'est actuellement desservi par un transformateur de distribution publique d'électricité, celui-ci a atteint ses limites en distance et en puissance vis à vis de la nouvelle zone à desservir'» de sorte que le mode de desserte actuel est incompatible avec le projet d'aménagement (qui est de six logements, cf. supra).

La desserte en électricité étant incompatible avec le projet, la parcelle litigieuse ne peut, aux termes de l'article L 322-3 du code de l'expropriation, recevoir la qualification de terrain à bâtir.

Elle doit donc être évaluée, à la date du jugement de première instance, en fonction de son usage effectif à la date de référence (article L 322-2 al 2 du code de l'expropriation).

Cependant et au regard de sa localisation au c'ur de la zone urbanisée d'une commune, certes rurale mais en expansion, située dans la zone d'attractivité de [Localité 38], préfecture du Morbihan, et soumise à une pression foncière certaine comme en témoignent les neuf sites de projet à vocation d'habitat définis pour cette commune par le plan local d'urbanisme intercommunal de [Localité 32] Communauté, prévoyant la construction de 89 logements et la création d'un secteur à vocation économique de 4,35 ha (cf pièce n° 6 de l'appelante), cette parcelle bénéficie d'une situation incontestablement privilégiée.

Sur l'estimation du bien préempté ':

La commune de [Localité 8], appelante, cite dix-huit termes de comparaison :

- les trois premiers (C1 à C3) ont trait à des ventes, intervenues les 23 et 28 février 2011, toutes au profit de la société Espace Aménagement et Développement du Morbihan, de parcelles sises à [Localité 8], lieu-dit [Adresse 22], classée en zone 1AU, d'une superficie respectivement de 7 488 m², 7 534 m² et 21 178 m², moyennant les prix de 80 710 euros, 81 170 euros et 213 200 euros, soit 10,78 euros/m², 10,78 euros/m² et 10,07 euros/m². Si ces termes sont intéressants en ce qu'ils sont situés dans la même commune que le bien à évaluer et classés dans la même zone, il convient toutefois de les écarter en raison de leurs ancienneté (antérieurs de près de 11 ans à la date du jugement), de leur localisation, ces parcelles se trouvaient alors à l'extérieur de la zone urbaine, n'étaient pas viabilisées et ne bénéficiaient d'aucun réseau à proximité, et de leur dimension, bien supérieure, laquelle induit des aménagements importants en raison notamment des voies de dessertes à créer et des équipements communs. À juste titre, l'intimée et le commissaire du gouvernement font valoir que le prix de 10,78 euros/m² ne peut constituer qu'une référence plancher au-delà de laquelle se situe nécessairement la valeur du bien à estimer,

- les quatre termes de référence suivants (C4a à C4d) concernent quatre ventes remontant au 31 août 2016, concernant des parcelles sises à [Localité 26] de 1'000 à 2'000 m² classées en zone 1AU au prix de 9 euros/m². Ces termes de référence doivent être écartés, la commune de [Localité 26] étant certes située dans la même intercommunalité, mais à l'autre extrémité, beaucoup plus éloignée de [Localité 38] (38 km) et moins attractive (stabilité après un déclin démographique prononcé),

- le huitième terme (C5) est un jugement rendu par le juge de l'expropriation du Morbihan le 23 décembre 2020, concernant l'expropriation une vaste parcelle (50'412 m²) sise à [Localité 36], village de l'arrondissement de [Localité 30], situé à 25 km au nord de [Localité 38]. Il ressort du jugement que la desserte par la voirie publique et les réseaux (eau et électricité) étaient insuffisants à l'échelle du périmètre de l'orientation d'aménagement. Il s'ensuit que cette parcelle, dans un secteur moins attractif que la parcelle préemptée, était moins bien desservie et en outre beaucoup plus vaste, induisant de ce fait des aménagements importants (création de voiries de desserte,...). C'est donc à juste titre que le premier juge l'a écarté,

- le neuvième terme de comparaison (C6) est un traité d'adhésion du 25 mars 2020 à une ordonnance d'expropriation (12 novembre 2019). Il porte sur la cession, commune de [Localité 28], lieu-dit [Adresse 18], d'une parcelle de 31'265 m² pour partie en zone humide (11'821 m²) moyennant le prix global de 137'000 euros, calculé sur la base pour la partie non humide de 5,50 euros/m². Les caractéristiques de cette parcelle sont inconnues. Dès lors, ce terme de comparaison, situé au demeurant dans une commune éloignée de celle de [Localité 8] (24'kilomètres) et différente dans ses caractéristiques (ville de plus de 5'000 habitants) sera écarté,

- le dixième terme de comparaison (C12) concerne une vente intervenue le 22 juillet 2021 et portant sur une parcelle sise à [Localité 28], [Adresse 23], de 7 503 m². L'acte de vente n'est pas produit aux débats de sorte que ce terme ne peut qu'être écarté. Au demeurant, il doit l'être pour les mêmes raisons que le terme précédent,

- le onzième terme de comparaison (C7) est une vente signée le 27 juin 2019 portant sur une parcelle sise à [Localité 15], lieu dit [Adresse 21], d'une contenance de 2 138 m² moyennant le prix de 17 104 euros (8 euros/m²). Ce terme de référence doit être écarté, la commune de [Localité 15] étant certes située dans la même intercommunalité, mais à l'autre extrémité, beaucoup plus éloignée de [Localité 38] (42 km) et moins attractive (stabilité après un déclin démographique prononcé),

- les trois termes suivants (C8, 9 et 10) concernent trois ventes conclues les 13 décembre 2017 et 16 mars 2018 portant sur des parcelles sises commune de [Localité 27], rue de Kerentrech, respectivement de 3 '924, 2 '965 et 8 '838 m², moyennant les prix de 43' 164, 32 '615 et 97' 128'euros (soit 11 euros/m²). Ces parcelles sont situées en zone 1AUb. La commune de [Localité 27] se trouve au nord de [Localité 38] à une quinzaine de kilomètres. Elle est donc plus proche que la commune de [Localité 8], mais moins bien reliée par la voirie de sorte que le temps de trajet est identique. Sa population est plus importante (3 '300 habitants, également en expansion). Ces parcelles dont les superficies sont supérieures à la parcelle à estimer, étaient situées lors de leur acquisition en périphérie de la commune. Leur desserte au moment de la vente est inconnue, mais l'une au moins donnait sur une voie publique ([Adresse 33]). D'après le plan Géoportail figurant dans les conclusions de l'appelante, il s'agit de parcelles en longueur dont l'accès à la voirie publique est limité. Il sera précisé que [Localité 27] est distante de [Localité 8] de 18 km. Ces termes peuvent être pris en considération mais avec prudence compte tenu de la distance séparant les deux communes,

- le quinzième terme (C11) est une vente signée le 27 décembre 2018 commune de [Localité 29], [Adresse 25] d'une parcelle de 32' 301 m², en secteur 1AUa, moyennant le prix de 275' 000'euros, soit 15 euros/m². La commune de [Localité 29] est située à 18 km au nord de [Localité 38]. Sa population en expansion est de 1 '900 habitants. Elle est située à 20 km de [Localité 8]. L'acte de vente n'est pas produit aux débats mais seulement un résumé du document BNDP ('). Ce terme ne peut dès lors qu'être écarté. Au demeurant, cette parcelle n'est pas comparable à la parcelle à estimer. Elle est en effet, beaucoup plus vaste, située en dehors de la zone urbanisée de la commune et manifestement non ou mal desservie par la voirie publique et les réseaux (extrait géoportail p. 33 des conclusions de l'appelante),

- les seizième, dix-septième et dix-huitième termes de comparaison (C 13, 14 et 15) concernent trois ventes (17 décembre, 9 septembre et 13 octobre 2020) de parcelles sise à [Adresse 17], de 5'582 m², [Adresse 24] de 8 172 m² et [Adresse 35] de 436 m², toutes situées en secteur 1AUa, moyennant les prix de 83 730 euros, 130 680 euros et 6 540 euros, soit un prix de 15 euros/m². Les actes de vente ne sont pas produits aux débats. Ces termes ne peuvent dès lors qu'être écartés. Au demeurant, il s'agit de quatre parcelles enclavées (AH n° [Cadastre 6], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5]) et non desservies qui ne sont pas comparables (bien qu'[Localité 16] soit une commune limitrophe de [Localité 8], mais plus importante).

Mme [C] verse aux débats cinq termes de comparaison' :

- P1 ': une vente du 4 avril 2019, concernant un terrain situé commune de [Localité 8] d'une superficie de 1 '365 m² moyennant le prix de 75 '000 euros (soit 51,28 euros/m²),

- P2' : une vente du 7 février 2014, concernant un terrain à bâtir situé commune de [Localité 8] d'une superficie de 1 '120 m² moyennant le prix de 33 '600 euros (soit 30 euros/m²),

- P3 ': une vente du 10 avril 2019, concernant un terrain à bâtir situé commune de [Localité 8] d'une superficie de 618 m² moyennant le prix de 27' 000 euros (soit 43,68 euros/m²),

- P4 ': une vente 29 décembre 2016, concernant un terrain à bâtir situé commune de [Localité 8] d'une superficie de 748 m² moyennant le prix de 35 '000 euros (soit 46,79 euros/m²),

- P5' : une vente du 11 décembre 2017, concernant un terrain situé commune de [Localité 8] d'une superficie de 883 m² moyennant le prix de 45' 000 euros (soit 30 euros/m²),

Aucun des actes de vente cités n'est produit. Ces termes de comparaison seront donc écartés. Au demeurant, ils se situent en zone U et il s'agit de parcelles constructibles, donc non comparables. Le second, mais qui est ancien, présentait toutefois l'intérêt d'être situé à proximité immédiate de la parcelle de Mme [C].

Le commissaire du gouvernement reprend le terme de comparaison qu'il avait cité en première instance et en produit cinq nouveaux ':

- G1 ': vente du 21 mars 2019 d'une parcelle (cadastrée section ZL n° [Cadastre 9] à [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12] à [Cadastre 13]) sise à [Localité 37] de 9 '016 m², moyennant le prix de 236 '610 euros, en secteur AU, soit 26,24 euros/m². La commune de [Localité 37] (3 '807 habitants, en expansion) est limitrophe de la commune de [Localité 8] dont elle est distante de trois kilomètres. La lecture de l'acte révèle que le prix de cette parcelle est de 120 '805 euros (et non de 236 '810 euros), payable comptant à hauteur de 5 '000 euros et en nature à hauteur de 115' 805 euros, la commune s'étant engagée à viabiliser d'autres parcelles (752 à 754 et 756) restant la propriété du vendeur. Le prix au m² s'établit donc à 13,40 euros /m² (et non à 26,24 euros/m²). Ce terme doit être retenu compte tenu de la proximité des deux communes et d'un zonage identique. Toutefois la parcelle de [Localité 37] est beaucoup plus vaste, plus excentrée et moins bien desservie notamment par la voirie.

- G2' : vente du 9 septembre 2020 d'une parcelle sise à [Localité 16], [Adresse 24], de 8' 712 m², moyennant le prix de 130 680 euros, soit 15 euros/m². Cette parcelle se situe en secteur 1AUa. La commune d'[Localité 16] est limitrophe de celle de [Localité 8] dont elle est distante de 6 km. Il s'agit d'un bourg, bien desservie depuis [Localité 38] (18 km par voie rapide), de 6 400 habitants (en expansion). Cette parcelle est toutefois enclavée donc non desservie, proche de la voie rapide, source de nuisances sonores, et nettement plus vaste que la parcelle à estimer. Nonobstant ces différences, ce terme doit être retenu,

- G3 et G4 ': deux ventes du 13 octobre 2020 de parcelles sises à [Localité 16], [Adresse 35] (géographiquement très proches du terme G2) respectivement de 436 et de 2 644 m², moyennant les prix de 6 540 et 115 000 euros, soit 15 et 43,49 euros / m². Ces parcelles sont en secteur 1AUa. La première est enclavée, alors que la seconde dispose d'une issue sur la voie publique et de la proximité de réseaux, potentiellement insuffisants selon le commissaire du gouvernement. Ces parcelles sont un peu éloignées (650 mètres) du centre ville d'[Localité 16]. Elles doivent également être retenues et prises en considération.

- G5' : vente du 23 juin 2021 d'une parcelle sise commune de [Localité 19] de 493 m² moyennant le prix de 9' 860 euros soit 20 euros/m². Ce bien se situe, comme le bien à estimer, en secteur 1AU. La commune de [Localité 19] est une commune de 674 habitants (en expansion) dépendant comme [Localité 8] de l'intercommunalité de [Localité 32] Communauté. Elle est distante de 7 km de [Localité 8], mais plus éloignée de [Localité 38] (28 km). Cette parcelle est une parcelle étroite et en longueur et de fait inconstructible (ayant sans doute vocation à servir de voirie). La configuration de cette parcelle et la finalité de cette acquisition étant manifestement très différentes de la parcelle litigieuse, ce terme sera écarté.

- G6 ': vente du 23 juin 2021 d'une parcelle sise commune de [Localité 19] de 851 m² moyennant le prix de 55 '000 euros soit 64,63 euros/m². Ce bien se situe, comme le bien à estimer, en secteur 1AU. Il est de forme carré et desservie par la voirie publique ([Adresse 34]). Proche de parcelles bâties, cette parcelle est sans doute desservie par les réseaux.

Des termes de comparaison retenus, il ressort que le prix au m² de parcelle située en secteur à urbaniser (AU) varie dans la grande périphérie de [Localité 38] en direction opposée au golfe du Morbihan ([Localité 27], [Localité 37], [Localité 16], [Localité 19]) entre 11 euros et 64 euros/m². Les valeurs inférieures (11, 13,40 et 15 euros) concernent des parcelles plus vastes (donc comportant d'importantes contraintes d'aménagement, source d'une moindre rentabilité), moins bien desservies voire enclavées ([Localité 16], 15 euros/m²). La valeur de la parcelle à estimer, mieux située (centre bourg) et mieux desservie compte tenu de ses accès au nord et au sud qui limitent les frais d'aménagement et les éventuels rompus, est donc largement supérieure à 15'euros/m².

Le terme G6 (64 euros/m²), d'une superficie de 851 m² et présentant une forme régulière (carrée), idéale pour y édifier un pavillon est sans doute plus attractif ce qui a justifié une valeur au m² supérieure lors de son acquisition.

Le terme G4 est relativement proche de la parcelle à évaluer (notamment superficie) mais se situe dans une commune plus importante (6' 400 habitants) et mieux reliée à [Localité 38] (voie rapide) où la pression foncière est plus forte.

Au regard de ces éléments en tenant compte des inconvénients très relatifs présentés par la parcelle litigieuse (friches, déclivité de 5 %), le prix fixé de 25 euros/m² est totalement justifié, soit pour la parcelle dont s'agit et compte tenu de sa superficie, une valeur de 57'250 euros.

Le jugement critiqué sera donc confirmé en toutes ses dispositions.

Partie succombante, la commune de [Localité 8] supportera la charge des dépens.

Elle devra, en outre, verser à Mme [C] une somme de 4'000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS' :