CA Metz, 21 sept. 2023, RG 21/02188

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 21/02188 - N° Portalis DBVS-V-B7F-FSLH

Minute n° 23/00174

S.A.S. L'ESTUDIO

C/

S.A.S. TREVES INVESTISSEMENT, Etablissement Public REGION GRAND EST

Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 3], décision attaquée en date du 06 Août 2021, enregistrée sous le n° 18/02177

COUR D'APPEL DE METZ

CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU 21 SEPTEMBRE 2023

APPELANTE À TITRE PRINCIPAL ET INTIMÉE À TITRE INCIDENT :

S.A.S. L'ESTUDIO Représentée par son représentant légal

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par Me Stéphane FARAVARI, avocat au barreau de METZ

INTIMÉES À TITRE PRINCIPAL ET APPELANTES À TITRE INCIDENT :

S.A.S. TREVES INVESTISSEMENT représentée par son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Armelle BETTENFELD, avocat au barreau de METZ

Etablissement Public REGION GRAND EST Collectivité territoriale région, représentée par don Président en exercice

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par Me Yves ROULLEAUX, avocat au barreau de METZ

DATE DES DÉBATS : A l'audience publique du 02 Mai 2023 tenue par Mme Catherine DEVIGNOT, Magistrat rapporteur, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s'y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans son délibéré, pour l'arrêt être rendu le 21 Septembre 2023.

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Madame Jocelyne WILD

COMPOSITION DE LA COUR :

PRÉSIDENT : Mme FLORES, Présidente de Chambre

ASSESSEURS : Mme DEVIGNOT,Conseillère

Mme DUSSAUD, Conseillère

ARRÊT : contradictoire

Rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Mme FLORES, Présidente de Chambre et par Madame Saida LACHGUER, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 août 2014, la SAS Trèves Investissement a donné à bail à M. [Z] [V] et Mme [O] [W], agissant au nom et pour le compte de la société L'Estudio en cours d'immatriculation, un local commercial dans un ensemble immobilier sis [Adresse 6], au premier étage des bâtiments B5 et B6, en vue d'y exercer une activité d'école de danse. Le bail a été conclu pour une durée de 9 ans, à compter du 1er septembre 2014 moyennant un loyer annuel hors charges de 50.000 euros, le contrat prévoyant une avance sur charges payable trimestriellement.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 28 février 2017, la SAS L'Estudio a noti'é à la SAS Trèves Investissement la résiliation du bail commercial avec prise d'effet au 31 août 2017.

Prenant acte de la résiliation, la SAS Trèves Investissement a convoqué la SAS L'Estudio à un état des lieux de sortie avec un huissier de justice le 5 septembre 2017. La locataire ne s'est pas présentée à cette convocation, ni à la suivante le 13 septembre 2017 et s'est maintenue dans les lieux. Par courrier du 8 septembre 2017, la SAS L'Estudio a indiqué par l'intermédiaire de son conseil à la SAS Trèves Investissement qu'une erreur matérielle avait été commise dans la lettre de congé, mentionnant une prise d'effet au 31 août 2017 au lieu de mentionner la date de 2020.

Par courrier du 13 septembre 2017, la SAS Trèves Investissement a délivré à la SAS L'Estudio un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat.

Par acte sous seing privé du 27 septembre 2017, la SAS Trèves Investissement et l'établissement public Région Grand Est (ou ci-après la Région Grand Est) ont signé une promesse synallagmatique de vente portant sur un ensemble immobilier situé [Adresse 6] comprenant notamment les bâtiments B5 et B6 (lot n°38). La promesse a fait l'objet d'une régularisation par acte authentique du 24 novembre 2017.

Par acte d'huissier du 27 septembre 2017, la SAS Trèves Investissement a assigné la SAS L'Estudio en référé devant le président du tribunal de grande instance de Metz aux 'ns de constatation de son occupation sans titre du local commercial sis [Adresse 6], et d'évacuation.

Par ordonnance du 19 décembre 2017, le juge des référés a conclu à l'existence d'une contestation sérieuse quant à la validité du congé donné par le preneur et renvoyé les parties à se pourvoir au principal.

Par acte d'huissier du 4 octobre 2017, la SAS L'Estudio a assigné la SAS Trèves Investissement en référé devant le président du tribunal de grande instance de Metz aux 'ns de suspendre les effets du commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat qui lui avait été délivré le 13 septembre 2017.

Par ordonnance du 10 avril 2018, le juge des référés a donné acte à la SAS Trèves Investissement de ce qu'elle renonçait aux effets de la clause résolutoire visée par erreur dans le commandement de payer et constaté l'existence d'une contestation sérieuse quant au montant des charges sollicitées par le bailleur.

Par acte d'huissier délivré le 18 juillet 2018, la SAS Trèves Investissement et la Région Grand Est ont fait assigner la SAS L'Estudio devant le tribunal de grande instance de Metz, aux 'ns de voir constater l'occupation sans titre de la SAS L'Estudio des locaux commerciaux sis [Adresse 6], d'obtenir son expulsion et sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation.

Par ordonnance du 23 octobre 2019, le juge de la mise en état a rejeté la demande de la SAS L'Estudio tendant à l'autoriser à séquestrer le montant de ses loyers en compte CARPA.

La SAS L'Estudio a quitté les locaux et un état des lieux de sortie a été formalisé par acte d'huissier de justice du 15 septembre 2020.

Par dernières conclusions récapitulatives, la SAS Trèves Investissement et la Région Grand Est ont demandé au tribunal sous le visa des articles 1134 et suivants du code civil et L145-9 du code de commerce et du congé donné par le preneur, de:

- dire et juger leurs demandes recevables et bien fondées,

- constater que la SAS L'Estudio avait quitté les lieux sis [Adresse 6], appartenant à la Région Grand Est venant aux droits de la SAS Trèves Investissement, et restitué les clefs au propriétaire seulement à la date du 15 septembre 2020,

- condamner la SAS L'Estudio à payer à la Région Grand Est les sommes de:

* 201.808,47 euros à titre d'indemnité d'occupation suivant décompte arrêté au 15 septembre 2020, majorés des intérêts au taux légal à compter de la demande,

* 51.203,41 euros au titre des charges liées à l'utilisation des locaux commerciaux occupés sans droit ni titre, majorés des intérêts au taux légal à compter de la demande,

- débouter la SAS L'Estudio de toutes ses demandes,

- condamner la SAS L'Estudio à leur payer chacune la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- ordonner l'exécution provisoire du jugement,

- condamner la SAS L'Estudio aux dépens.

Par dernières conclusions récapitulatives, la SAS L'Estudio a demandé au tribunal, au visa des articles 31 du code de procédure civile, L145-46-1, L145-4 et R145-38 du code de commerce, de:

- débouter la SAS Trèves Investissement et la Région Grand Est de l'ensemble de leurs demandes,

- les dire irrecevables et mal fondées,

- dire nul et de nul effet l'acte de vente du 24 novembre 2017,

- la recevoir en sa demande reconventionnelle,

- la dire bien fondée,

- condamner la SAS Trèves Investissement à lui payer la somme de 67.275 euros à titre de remboursement pour les montants d'avances sur charges non justi'ées pour la période du 21 août 2014 au 24 novembre 2017, avec intérêts au taux légal à compter de la demande,

- condamner la SAS Trèves Investissement à lui payer la somme de 11.154 euros à titre de réparation pour manquement contractuel s'agissant de la surface des locaux donnés à bail pour la période du 21 août 2014 au 24 novembre 2017, avec intérêts au taux légal à compter de la demande,

- condamner solidairement, en tous cas in solidum, la SAS Trèves Investissement et la Région Grand Est à lui payer la somme de 56.925 euros pour la période d'avances sur charges non justi'ées du 24 novembre 2017 au 24 août 2020,

- condamner solidairement, en tous cas in solidum, la SAS Trèves Investissement et la Région Grand Est à lui payer la somme de 9.438 euros à titre de réparation pour manquement contractuel s'agissant de la surface des locaux donnés à bail pour la période du 24 novembre 2017 au 24 août 2020,

- condamner la SAS Trèves Investissement et la Région Grand Est à lui payer chacune la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner solidairement en tous cas in solidum la SAS Trèves Investissement et la Région Grand Est aux entiers frais et dépens.

Par jugement du 6 août 2021, le tribunal judiciaire de Metz a:

- déclaré recevables les demandes formées par la SAS Trèves Investissement et la Région Grand Est à l'encontre de la SAS L'Estudio,

- dit que le bail conclu entre la SAS Trèves Investissement et la SAS L'Estudio le 21 août 2014 avait pris fin au 30 août 2017,

- débouté la SAS L'Estudio de sa demande tendant à voir déclarer nul le contrat de vente conclu entre la SAS Trèves Investissement et la Région Grand Est le 24 novembre 2017,

- condamné la SAS L'Estudio à verser à la Région Grand Est la somme de 201.808,47 euros, à titre d'indemnités d'occupation, avec intérêt au taux légal à compter du 18 juillet 2018 sur la somme de 36.332,58 euros et du jugement sur le surplus,

- débouté la Région Grand Est de sa demande au titre de la somme de 51.203,41 euros de charges,

- débouté la SAS L'Estudio de sa demande tendant au remboursement de la somme de 67.275 euros au titre des provisions sur charges versées pour la période du 21 août 2014 au 24 novembre 2017,

- condamné la SAS Trèves Investissement à rembourser à la SAS L'Estudio la somme de 12.075 euros au titre des provisions sur charge versées pour la période postérieure au 24 novembre 2017, avec intérêt au taux légal à compter du jugement,

- débouté la SAS L'Estudio de cette même demande à l'égard de la Région Grand Est et de sa demande plus ample à ce sujet à l'encontre de la SAS Trèves Investissement,

- débouté la SAS L'Estudio de ses demandes formées à l'encontre de la SAS Trèves Investissement et de la Région Grand Est en restitution d'une partie des loyers s'agissant de la surface des locaux donnés à bail,

- condamné la SAS L'Estudio à payer à la SAS Trèves Investissement la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la SAS L'Estudio à payer à la Région Grand Est la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté la SAS L'Estudio de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la SAS L'Estudio aux dépens,

- prononcé l'exécution provisoire du jugement.

Le tribunal a d'abord considéré que le congé délivré à la SAS Trèves Investissement par la SAS L'Estudio était nul sur le fondement des articles L145-4 et R145-38 du code de commerce, faute de respecter le délai de préavis de six mois suivant l'expiration de la première période triennale du bail commercial. Rappelant que cette nullité étant relative et susceptible de renonciation par le destinataire du congé, il a considéré que la SAS L'Estudio avait bien eu la volonté à ce moment-là de mettre fin audit bail et que la SAS Trèves Investissement, destinataire du congé, avait pris acte de la demande de sa locataire et l'avait convoquée pour un état des lieux de sortie, de sorte que sa volonté de renoncer à se prévaloir de la nullité du congé était claire et non équivoque. Il en a ainsi conclu que le congé litigieux était valable et que le bail avait en conséquence pris fin le 30 août 2017.

Le tribunal a ensuite considéré que la SAS Trèves Investissement n'était pas tenue de respecter la procédure de préemption prévue à l'article R145-46-1 du code de commerce envers la SAS L'Estudio, cette dernière ayant perdu son droit de préemption lors de la résiliation du bail commercial le 30 août 2017, et donc antérieurement à la conclusion de la promesse synallagmatique de vente avec la Région Grand Est le 27 septembre 2017. Le tribunal en a déduit que le contrat de vente immobilière conclu entre la SAS Trèves Investissement et la Région Grand Est était régulier.

Le tribunal a aussi jugé que les demandes de la SAS Trèves Investissement et de la Région Grand Est étaient recevables selon l'article 31 du code de procédure civile. Il a en effet relevé que la première conservait un intérêt à agir en l'espèce, ayant convenu dans le contrat de vente conclu avec la Région Grand Est qu'elle continuerait l'action engagée à l'encontre de la SAS L'Estudio jusqu'à sa libération des lieux. Il a en outre relevé qu'aucun moyen d'irrecevabilité n'était invoqué à l'encontre de la seconde.

Le tribunal a retenu que la SAS L'Estudio était redevable d'une indemnité d'occupation, s'étant maintenue dans les locaux objet du bail commercial après sa résiliation, du 31 août 2017 au 15 septembre 2020. Il a rappelé que cette indemnité devait être versée à la Région Grand Est pour les sommes dues à partir du 24 novembre 2017, cette dernière étant subrogée dans les droits de la SAS Trèves Investissement depuis la conclusion de la vente de l'immeuble. Il a toutefois relevé que la SAS L'Estudio n'avait pas versé l'intégralité des loyers dus à ce titre, et qu'elle avait versé les loyers régularisés à la SAS Trèves Investissement, et non à la Région Grand Est, de sorte qu'il y avait lieu de la condamner à payer à celle-ci les sommes dues à ce titre.

Il a par ailleurs rejeté la demande de paiement des charges de la Région Grand Est, ces dernières ayant été régularisées. Il a reproché à la demanderesse de ne pas avoir versé aux débats les régularisations susvisées ainsi que les documents étayant le contenu des charges demandées, ces derniers permettant pourtant d'en apprécier la régularité.

Le tribunal a également débouté la SAS L'Estudio de sa demande reconventionnelle en restitution des provisions sur charges déjà versées.

S'agissant de la période du 21 août 2014 au 24 novembre 2017, il a relevé que les charges régularisées par la SAS L'Estudio correspondaient à la répartition prévue avec sa bailleresse dans le contrat de bail et que les charges de chauffage étaient calculées à son bénéfice. Il a aussi considéré que la SAS Trèves Investissement justifiait du montant des charges dont elle demandait la régularisation et que la SAS L'Estudio ne démontrait pas la réalité de ses contestations à ce titre.

S'agissant de la période du 24 novembre 2017 au 24 août 2020, il a relevé que la SAS L'Estudio n'avait payé à la Région Grand Est aucune provision sur charges, de sorte qu'elle ne pouvait en demander le remboursement. Il a en revanche considéré que la SAS Trèves Investissement était tenue de rembourser à la Région Grand Est le montant des provisions sur charges qu'elle a reçu de la SAS L'Estudio alors qu'elle n'était plus la propriétaire de l'immeuble occupé.

Le tribunal a enfin considéré que la demande de la SAS L'Estudio en réduction des loyers n'était pas fondée, observant que selon les stipulations du bail commercial signé par les parties, la différence entre les surfaces réelle et mentionnée dans le bail de l'immeuble loué ne pouvait justifier une modification du loyer. Il en a conclu que la surface réellement louée n'était pas une qualité essentielle du contrat, de sorte que la SAS L'Estudio ne pouvait pas s'en prévaloir.

Par déclaration au greffe de la cour d'appel de Metz du 30 août 2021, la SAS L'Estudio a interjeté appel aux fins d'annulation, subsidiairement infirmation du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Metz le 6 août 2021 dans chacune de ses dispositions rappelées dans la déclaration à l'exception de celles ayant débouté la Région Grand Est de sa demande au titre de la somme de 51.203,41 euros de charges et condamné la SAS Trèves Investissement à lui rembourser la somme de 12.075 euros au titre des provisions sur charge versées pour la période postérieure au 24 novembre 2017, avec intérêt au taux légal à compter du jugement.

Par conclusions déposées le 30 mai 2022, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, la SAS L'Estudio demande à la cour de:

- recevoir son appel et le dire bien fondé,

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il: a déclaré recevables les demandes de la SAS Trèves Investissement et de la Région Grand Est, dit que le bail qu'elle avait conclu avec la SAS Trèves Investissement le 21 août 2014 avait pris fin au 30 août 2017, l'a déboutée de sa demande tendant à voir déclarer nul le contrat de vente conclu entre la SAS Trèves Investissement et la Région Grand Est le 24 novembre 2017, l'a condamnée à verser à la Région Grand Est la somme de 201.808,47 euros à titre d'indemnité d'occupation avec intérêts au taux légal à compter du 18 juillet 2018 sur la somme de 36.332,58 euros et du jugement sur le surplus, l'a déboutée de sa demande tendant au remboursement de la somme de 67.275 euros au titre des provisions sur charges pour la période du 21 août 2014 au 24 novembre 2017, a limité la condamnation de la SAS Trèves Investissement à lui rembourser la somme de 12.075 euros au titre des provisions sur charges versées pour la période postérieure au 24 novembre 2017, l'a déboutée de cette même demande à l'égard de la Région Grand Est et de sa demande plus ample à ce sujet à l'encontre de la SAS Trèves Investissement, l'a déboutée de ses demandes en restitution d'une partie des loyers s'agissant de la surface des locaux donnés à bail, l'a condamnée aux dépens ainsi qu'à payer à chaque demanderesse une somme de 1  500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et a prononcé l'exécution provisoire du jugement,

Et statuant à nouveau,

- déclarer irrecevable l'ensemble des demandes de la SAS Trèves Investissement et de la Région Grand Est,

Subsidiairement,

- rejeter l'ensemble des demandes de la SAS Trèves Investissement et de la Région Grand Est, les dire mal fondées,

- dire nul et de nul effet l'acte de vente du 24 novembre 2017, en tous cas inopposable à son encontre,

En conséquence,

- déclarer irrecevable l'ensemble des demandes de la Région Grand Est,

- la recevoir en ses demandes reconventionnelles,

- les dire bien fondées,

- condamner la SAS Trèves Investissement à lui payer la somme de 67.275 euros à titre de remboursement pour les montants d'avances sur charges injustifiés pour la période du 21 août 2014 au 24 novembre 2017, avec intérêts au taux légal à compter de la demande,

- condamner la SAS Trèves Investissement à lui payer la somme de 11.154 euros à titre de réparation pour manquement contractuel s'agissant de la surface des locaux donnés à bail pour la période du 21 août 2014 au 24 novembre 2017, avec intérêts au taux légal à compter de la demande,

- condamner solidairement, en tous les cas in solidum, la SAS Trèves Investissement et la Région Grand Est à lui payer la somme de 56.925 euros pour la période d'avances sur charges non justifiées arrêtée du 24 novembre 2017 au 24 août 2020,

- condamner solidairement, en tous les cas in solidum, la SAS Trèves Investissement et la Région Grand Est à lui payer la somme de 9.438 euros à titre de réparation pour manquement contractuel s'agissant de la surface des locaux donnés à bail du 24 novembre 2017 au 24 août 2020,

Si la cour déclare recevables et bien fondées les demandes de la Région Grand Est au titre des indemnités d'occupation,

- condamner la SAS Trèves Investissement à lui restituer les sommes versées à tort soit la somme de 56.850 euros avec intérêts au taux légal à compter de la demande,

- subsidiairement, condamner la SAS Trèves Investissement à la garantir pour toute condamnation envers la Région Grand Est au titre des indemnités d'occupation à hauteur des sommes versées postérieurement au 24 novembre 2017 par la SAS L'Estudio, soit à hauteur de 56.850 euros,

- rejeter l'appel incident de la SAS Trèves Investissement, le dire mal fondé,

- rejeter l'appel incident de la Région Grand Est, le dire mal fondé,

- condamner la SAS Trèves Investissement à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la Région Grand Est à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner solidairement et en tous les cas in solidum la SAS Trèves Investissement et la Région Grand Est aux entiers frais et dépens d'instance et d'appel.

Dans un premier temps, la SAS L'Estudio soutient que les demandes de la SAS Trèves Investissement sont irrecevables selon l'article 31 du code de procédure civile, car elle a perdu son intérêt à agir ayant perdu ses droits de propriétaire et de bailleresse sur l'immeuble objet du bail commercial litigieux depuis qu'elle l'a vendu à la Région Grand Est le 24 novembre 2017. Elle en déduit que n'étant plus propriétaire des lieux, elle ne pouvait plus solliciter son expulsion.

Dans un second temps, la SAS L'Estudio expose que la Région Grand Est ne peut pas être considérée comme la propriétaire de l'immeuble objet du bail, car la vente de ce bien est nulle à défaut d'avoir respecté la procédure de préemption prévue à l'article L145-46-1 du code de commerce. Elle affirme qu'en tant que locataire au moment de la cession des lieux, elle bénéficiait d'un droit de préemption sur ces derniers. Elle estime en outre que la Région Grand Est ne justifie pas être exemptée de cette procédure, car elle ne démontre pas que la vente a été réalisée dans les conditions du dernier alinéa de cet article, c'est-à-dire qu'il s'agit d'une cession unique de locaux commerciaux distincts ou faisant partie d'un ensemble commercial ou qu'elle est copropriétaire d'un ensemble commercial.

Elle affirme qu'elle a qualité agir étant la bénéficiaire du droit de préemption qui n'a pas été respecté. Elle ajoute que sa demande est de nature reconventionnelle et qu'elle n'est pas soumise au formalisme prévu à l'article 38-4 de la loi du 1er juin 1924, imposé uniquement aux parties d'un contrat de vente, de sorte qu'elle est bien recevable.

Dans un troisième temps, la SAS L'Estudio fait valoir que le congé qu'elle a délivré à la SAS Trèves Investissement est privé d'effet.

D'une part, elle expose que son congé est affecté d'une erreur matérielle en ce qu'il mentionne 2017 au lieu de 2020 comme année de résiliation du bail, de sorte qu'il n'avait vocation à prendre effet qu'à cette date. Elle affirme que la SAS Trèves Investissement avait connaissance de sa volonté de rester dans les lieux loués fin août 2017, s'étant entretenue avec sa cocontractante concernant les charges locatives à venir pour la période 2017 - 2018 et lui ayant confirmé sa volonté de partir à uniquement l'expiration d'un délai de trois ans, soit en 2020.

D'autre part, elle explique que son congé est privé d'effet en ce qu'il a été délivré tardivement. En effet, celui-ci a été envoyé le 1er mars 2017 et reçu le 3 mars 2017 alors qu'il aurait dû être envoyé et reçu au plus tard le 28 février 2017, c'est-à-dire six mois avant l'expiration de la première période triennale et la résiliation du bail le 31 août 2017. Elle en conclut que la tardiveté de ce congé entraîne son inefficacité selon les articles L145-4 et L145-38 du code de commerce et le report de ses effets au 31 août 2017, tel qu'elle le voulait initialement.

Elle note toutefois que cette question est sans emport sur le présent litige, car elle a quitté volontairement les lieux fin août 2020, rompant ainsi tout contact avec les intimées.

Dans un quatrième temps, la SAS L'Estudio reproche d'une part au tribunal de l'avoir condamnée au versement d'une indemnité d'occupation au profit de la Région Grand Est et demande au contraire la condamnation de la SAS Trèves Investissement à lui rembourser les loyers qu'elle lui a versés postérieurement à la vente de l'immeuble à la Région Grand Est.

A titre principal, elle affirme avoir payé tous ses loyers dus au titre du bail commercial à la SAS Trèves Investissement jusqu'à l'assignation en justice, et qu'une indemnité d'occupation n'était pas due faute d'avoir été demandée par cette dernière. Elle précise qu'une telle indemnité ne peut pas être stipulée par la Région Grand Est, car elle n'est pas sa cocontractante, et qu'en tout état de cause, cette somme serait constitutive d'une clause pénale pouvant être a minima réduite. Elle précise qu'elle n'a pas été informée officiellement du changement de propriétaire de l'immeuble loué et donc de créancier, ce d'autant plus que la vente qui lui est opposée est nulle. Elle en conclut que la Région Grand Est ne peut lui demander le paiement de loyers ou d'indemnités d'occupation.

A titre subsidiaire, si ladite vente lui était opposable, elle estime qu'il appartient à la SAS Trèves Investissement de restituer les sommes qu'elle a indûment reçues, soit à la Région Grand Est, soit à elle-même, ou à tout le moins de la garantir de toute condamnation prononcée à ce titre au profit de cette dernière.

A titre infiniment subsidiaire, elle conteste le montant des indemnités d'occupation invoqué par la Région Grand Est et demande à la SAS Trèves Investissement la production d'un décompte de ses versements réalisés postérieurement à la vente de l'immeuble.

Par ailleurs, elle affirme que la demande en paiement d'arriérés de provisions sur charges formée par la SAS Trèves Investissement n'est pas fondée, car les documents versés aux débats à ce titre ne permettent pas de déterminer quelles charges locatives lui sont imputables et leur origine. Elle affirme qu'il s'agit d'un problème récurrent pour les différents locataires de la SAS Trèves Investissement. Elle expose que le contenu des pièces de l'intimée est peu clair et contestable, provenant en partie du syndic de l'immeuble avec lequel elle n'a aucune relation contractuelle.

Elle précise que le montant des factures électriques n'est pas justifié, car elle ne dispose pas de compteur propre et qu'elle n'a pas accès aux sous-compteurs installés, de sorte qu'elle ne peut pas avoir connaissance de sa consommation réelle.

Elle ajoute que le calcul de toutes les obligations locatives, dont les provisions demandées, est erroné, car la surface réelle du local loué ne correspond pas à celle mentionnée dans le bail, comme le prouve le contrat de vente conclu entre la SAS Trèves Investissement et la Région Grand Est. Elle affirme à ce titre qu'elle ne loue pas le rez-de-chaussée de l'immeuble, tel que stipulé dans le contrat de bail, de sorte que cette surface ne peut être incluse dans le calcul des provisions sur charges.

Elle estime que la présente demande est contestable, car la SAS Trèves Investissement a manqué à son obligation d'assurer la jouissance paisible de l'immeuble loué. En effet, l'immeuble ne pouvait pas être chauffé correctement à défaut d'un chauffage fonctionnel et ne disposait pas d'équipements adaptés à son activité, de sorte qu'elle a dû procéder personnellement à des aménagements du local pour pouvoir exploiter son fonds de commerce.

Elle demande en conséquence le rejet des demandes de la SAS Trèves Investissement, à défaut de pouvoir déterminer le montant de charges locatives que cette dernière est en droit de demander, et reconventionnellement le remboursement des sommes versées au titre des provisions sur charges locatives, puisque leur versement n'est pas justifié.

En outre, elle affirme avoir versé des mensualités de loyer trop élevées, car la surface réelle du local loué est inférieure à celle stipulée contractuellement, alors que celle-ci est une condition essentielle et déterminante de son consentement. Elle demande donc à titre reconventionnel le remboursement de l'excédent de loyers qu'elle a payé.

Dans un dernier temps, la SAS L'Estudio conteste les conclusions de la Région Grand Est et de la SAS Trèves Investissement.

Elle affirme d'une part que la première ne peut demander simultanément le paiement d'une indemnité d'occupation et des arriérés de provisions sur charges.

Elle expose d'autre part que la seconde doit lui rembourser toutes les sommes qui auraient dû être versées à la Région Grand Est depuis la vente de l'immeuble loué. Elle ajoute qu'elle ne peut se prévaloir de la prescription quinquennale de l'article 2224 du code civil pour empêcher le remboursement des créances périodiques, car elle n'a connu ses droits à ce titre qu'en 2015, c'est-à-dire moins de cinq ans avant sa demande du 29 novembre 2019. Elle indique en tout état de cause que sa demande est recevable pour la période postérieure au 29 novembre 2014.

Par conclusions déposées le 27 décembre 2022, auxquelles il y a lieu de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, la Région Grand Est demande à la cour de:

- rejeter l'appel de la SAS L'Estudio et le dire mal fondé,

- la recevoir au contraire en son appel incident et le dire bien fondé,

- confirmer le jugement du 6 août 2021 en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a: débouté la SAS L'Estudio de sa demande tendant à voir déclarer nul le contrat de vente conclu entre lui et la SAS Trèves Investissement le 24 novembre 2017, l'a déboutée de sa demande au titre de la somme de 51.203,41 euros de charges.

- infirmer le jugement entrepris sur ces seuls points,

Et statuant à nouveau,

- déclarer la SAS L'Estudio irrecevable en sa demande tendant à voir déclarer nul le contrat de vente conclu entre lui et la SAS Trèves Investissement le 24 novembre 2017,

- subsidiairement, confirmer ledit jugement en ce qu'il a rejeté la demande,

- condamner la SAS L'Estudio à lui payer la somme de 51.203,41 euros au titre des charges liées à l'utilisation des locaux commerciaux occupés sans droit ni titre par elle et ce, avec intérêts au taux légal à compter de chacune des demandes,

- confirmer le jugement entrepris pour le surplus,

- débouter la SAS L'Estudio de l'ensemble de ses demandes, fins, moyens et prétentions,

- condamner la SAS L'Estudio aux entiers dépens d'appel ainsi qu'à lui payer, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, une somme de 6.500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel.

D'abord, la Région Grand Est expose d'une part que la demande de la SAS L'Estudio tendant à voir déclarer nul l'acte de vente qu'elle a conclu avec la SAS Trèves Investissement est irrecevable, faute de respecter la procédure de l'article 38-4 de la loi du 1er juin 1924 imposant à peine d'irrecevabilité qu'une telle demande soit inscrite au livre foncier.

A titre subsidiaire, elle conclut au rejet de la demande adverse et fait sienne l'argumentation de la SAS Trèves Investissements sur ce point. Elle ajoute que la SAS L'Estudio ne peut arguer d'une violation de l'article L145-46-1 du code de commerce en l'espèce, car n'étant plus locataire de l'immeuble lors de sa vente, elle ne bénéficiait d'aucun droit de préemption. Elle précise en tout état de cause que cette procédure demeure inapplicable, car elle ne concerne pas la présente opération, consistant en l'acquisition de plusieurs lots d'un même ensemble commercial.

D'autre part, elle soutient que le congé délivré par la SAS L'Estudio à la SAS Trèves Investissement est valable, celui-ci étant clair et non équivoque. Elle précise que le non-respect du délai de préavis est une cause de nullité relative du congé qui ne peut être invoquée que par la SAS Trèves Investissement. Elle affirme toutefois que cette dernière a volontairement renoncé à s'en prévaloir, ayant pris acte du congé et proposé en conséquence un état des lieux de sortie avec sa locataire. Elle en conclut que le congé conserve sa validité nonobstant cette irrégularité.

Ensuite, la Région Grand Est demande le versement par la SAS L'Estudio d'une indemnité d'occupation, car elle a occupé l'immeuble qu'elle a acquis le 24 novembre 2017 sans droit ni titre pendant plus de trois ans, faisant ainsi obstacle à ses projets d'aménagements immobiliers. Elle lui reproche également de ne pas lui avoir versée d'indemnités d'occupation ou de loyer durant cette période alors qu'elle était informée du changement de propriétaire.

Elle ajoute que le montant de sa demande, c'est-à-dire le paiement du montant des loyers majorés de 15%, est justifié, car elle aurait pu en demander le double conformément aux stipulations du bail commercial liant la SAS L'Estudio à son ancienne bailleresse, la SAS Trèves Investissement. Elle estime ainsi agir de bonne foi, de sorte que la SAS L'Estudio ne peut pas demander la réduction de sa demande, ce d'autant plus qu'elle ne justifie pas de son caractère manifestement excessif.

En outre, la Région Grand Est demande le remboursement par la SAS L'Estudio du montant des provisions sur charges qu'elle a versées jusqu'à sa sortie des lieux, car elle est la seule qui les a effectivement occupés et utilisés durant cette période. Elle précise qu'elle est en droit de demander simultanément le remboursement de ces sommes ainsi que d'une indemnité d'occupation, puisque seul leur paiement cumulé permettra la réparation de son entier préjudice.

Par ailleurs, la Région Grand Est demande le rejet de la demande de remboursement des provisions sur charges formée par la SAS L'Estudio au motif qu'elle ne les a pas réglées depuis qu'elle est devenue propriétaire de l'immeuble occupé, tel que précédemment exposé.

Enfin, la Région Grand Est demande le rejet de la demande de réduction des loyers formée par la SAS L'Estudio, ce d'autant plus qu'elle est occupante sans droit ni titre de l'immeuble. Elle fait sienne la motivation du jugement entrepris sur ce point. Elle précise que la SAS L'Estudio ne peut former une demande de dommages-intérêts pour manquement contractuel sur la période du 24 novembre 2017 au 24 août 2020, le contrat de bail ayant déjà été résilié à ce moment-là.

Par conclusions déposées le 27 mars 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, la SAS Trèves Investissement demande à la cour de:

- rejeter l'appel de la SAS L'Estudio,

- accueillir son seul appel incident,

- confirmer le jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a : débouté la SAS L'Estudio de sa demande tendant à voir déclarer nul le contrat de vente qu'elle a conclu avec la Région Grand Est le 24 novembre 2017, débouté la SAS L'Estudio de sa demande en restitution des charges de copropriété présentée à son encontre, s'agissant de la période antérieure au 28 novembre 2014, l'a condamnée à rembourser à la SAS L'Estudio la somme de 12.075 euros au titre des provisions sur charges versées pour la période postérieure au 24 novembre 2017, avec intérêt au taux légal à compter du jugement,

- infirmer le jugement sur ces seuls points,

Et statuant à nouveau,

- déclarer la SAS L'Estudio irrecevable en sa demande tendant à voir déclarer nul le contrat de vente qu'elle a conclu avec la Région Grand Est le 24 novembre 2017, subsidiairement, confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande,

- déclarer la SAS L'Estudio irrecevable comme prescrite en sa demande en restitution des charges de copropriété présentée à son encontre s'agissant de la période antérieure au 28 novembre 2014, subsidiairement confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande,

- débouter la SAS L'Estudio de sa demande tendant à la voir condamnée à lui rembourser la somme de 12.075 euros au titre des provisions sur charge versées pour la période postérieure au 24 novembre 2017,

En tout état de cause,

- déclarer la SAS L'Estudio irrecevable et subsidiairement mal fondée en l'ensemble de ses demandes, fins, moyens, conclusions et prétentions et les rejeter,

- condamner la SAS L'Estudio aux entiers dépens d'appel,

- condamner la SAS L'Estudio à lui payer la somme de 6.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel.

Dans un premier temps, la SAS Trèves Investissement reproche à la SAS L'Estudio d'avoir repris ses moyens de première instance au lieu de former des moyens à l'encontre du jugement entrepris. Elle affirme ensuite que sa présente demande est recevable, s'étant engagée envers la Région Grand Est à poursuivre en justice la SAS L'Estudio jusqu'à sa libération des lieux, conformément à l'article 5 du contrat de vente de l'immeuble, de sorte qu'elle a bien intérêt à agir.

La SAS Trèves Investissement soutient par ailleurs que son contrat de bail avec la SAS L'Estudio a pris fin le 30 août 2017, cette dernière occupant ainsi les locaux sans droit ni titre à compter de cette date.

En ce sens, elle conteste d'une part l'existence de l'erreur matérielle alléguée par la SAS L'Estudio, n'ayant pas été informée de celle-ci lorsqu'elle lui a donné acte de la réception de son congé et de la résiliation du bail ou avant que ce dernier ne prenne fin. Elle estime qu'aucun élément ne prouve qu'au jour de la rédaction du congé, la SAS L'Estudio ne comptait pas quitter les lieux fin août 2017, cette dernière n'ayant ensuite contesté aucun courrier concernant la fin du bail. Elle précise qu'aucune discussion n'a eu lieu sur un éventuel accord relatif au maintien de la locataire dans les lieux nonobstant son congé. Elle ajoute en tout état de cause que l'erreur alléguée est inexcusable, la SAS L'Estudio étant en mesure d'en apprécier les conséquences juridiques.

Elle affirme d'autre part que le congé de la SAS L'Estudio est valable nonobstant l'irrégularité du délai de préavis, car elle a, en sa qualité de destinataire de l'acte, renoncé à s'en prévaloir, et ce de manière claire et non équivoque, en prenant acte de celui-ci et en fixant une date d'état des lieux de sortie. Elle en conclut que le contrat de bail a bien pris fin le 30 août 2017.

La SAS Trèves Investissement expose que le contrat de vente immobilière conclu avec la Région Grand Est le 24 novembre 2017 est valable, de sorte que cette dernière a bien qualité à agir dans le cadre de la présente instance.

Elle affirme que la demande en nullité de la SAS L'Estudio est irrecevable, car elle n'a pas été inscrite au livre foncier conformément aux articles 38 et 38-4 de la loi du 1er juin 1924.

Elle ajoute que cette demande est infondée, la SAS L'Estudio ne bénéficiant d'aucun droit de préemption sur l'immeuble cédé selon l'article L145-46-1 du code de commerce. Elle explique d'une part que cette disposition est inapplicable en l'espèce, la vente litigieuse ne portant pas sur un seul local commercial mais sur un ensemble commercial. Elle expose d'autre part que la vente litigieuse a été conclue postérieurement à la résiliation du bail commercial la liant à la SAS L'Estudio, de sorte que cette dernière ne bénéficie plus d'un tel droit à compter de celle-ci.

Dans un second temps, la SAS Trèves Investissement soutient que la SAS L'Estudio doit régler à la Région Grand Est, subrogée dans ses droits à compter de la vente de l'immeuble, une indemnité d'occupation pour la période du 1er septembre 2017 au 15 septembre 2020, cette dernière ayant occupé sans droit ni titre le local commercial. Elle précise que cette indemnité doit inclure le remboursement des charges liées à l'utilisation des locaux et qu'elle n'a pas à être réduite, la SAS L'Estudio ne démontrant pas avoir payé un surplus de loyer. Elle affirme également que la SAS L'Estudio avait parfaitement connaissance de la vente du local commercial lorsqu'elle a eu lieu.

Dans un troisième temps, la SAS Trèves Investissement soutient que le montant des charges demandé à la SAS L'Estudio pour la période antérieure à la cession du local commercial est justifié, conformément aux stipulations du contrat de bail prévoyant une répartition équitable des charges entre les locataires au prorata des surfaces louées, et démontré par des factures. Elle précise que ce montant a été évalué au bénéfice de la locataire, les surfaces de l'entrée privative et du local technique, auxquels elle avait accès, n'étant pas prises en compte dans le calcul. Elle ajoute que la SAS L'Estudio n'est jamais venue consulter les pièces justificatives des charges alors qu'elles étaient accessibles dans les locaux du bailleur et du gestionnaire et qu'elle disposait bien de son propre sous-compteur électrique, qu'elle pouvait consulter en demandant l'accès au local technique.

Plus précisément, elle expose que les charges de chauffage sont justifiées. Elle conteste en ce sens l'absence de chauffage alléguée et explique qu'il existe bien une centrale de traitement d'air, laquelle n'a pas été raccordée au local à cause de l'inertie de la SAS L'Estudio, ayant empêché toute intervention extérieure afin de pouvoir, de mauvaise foi, ensuite obtenir des réductions de charges. Elle relève que le système de chauffage n'est affecté d'aucun défaut de conformité et qu'en tout état de cause, un tel défaut serait sans emport sur la présente demande, car elle justifie avoir avancé les charges dont elle demande le remboursement. Elle note que les charges litigieuses ont été calculées au bénéfice de la locataire, les surfaces louées non chauffées n'ayant pas été prises en compte.

Elle relève également que la demande reconventionnelle en remboursement des créances périodiques de la SAS L'Estudio est prescrite pour la période antérieure au 28 novembre 2014 selon l'article 2244 du code civil, car elle a été formée pour la première fois le 29 novembre 2019. Elle estime en tout état de cause que cette demande est infondée, la SAS L'Estudio ne démontrant pas que le calcul des charges est injustifié.

La SAS Trèves Investissement demande ensuite l'infirmation du jugement entrepris en ce qu'il l'a condamnée à restituer à la SAS L'Estudio la somme de 12.075 euros. Elle soutient en ce sens que la SAS L'Estudio n'avait pas réglé toutes ses charges au jour de la vente de l'immeuble, de sorte que cette somme avait permis d'apurer son arriéré. Elle estime aussi que la SAS L'Estudio ne justifie pas du bien-fondé de sa demande de condamnation in solidum.

La SAS Trèves Investissement conclut enfin au rejet de la demande reconventionnelle en réduction du montant des loyers formée par la SAS L'Estudio. Elle rappelle en ce sens que la mention de la surface du local sur le bail n'est pas obligatoire, ce d'autant plus qu'il est d'usage de ne pas la mentionner en matière commerciale. Elle ajoute que la surface réelle n'est pas une qualité essentielle du contrat de bail, car elle n'est pas indiquée précisément dans le bail, de sorte que le loyer a été conclu uniquement en contrepartie de la location du local, sans considération de cet élément. Elle rappelle en tout état de cause que la SAS L'Estudio a expressément renoncé à se prévaloir d'une action en réduction du prix fondée sur une différence entre les surfaces réelle et stipulée du local loué en signant le bail, et que le mesurage utilisé dans le contrat de vente avec la Région Grand Est ne permet pas de déterminer la surface utile louée à un locataire.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 6 avril 2023.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

Sur l'intérêt à agir de la SAS Trèves Investissement

L'article 31 du code de procédure civile dispose que l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention.

En l'espèce, la SAS Trèves Investissement a donné à bail à la SAS L'Estudio le local commercial sis [Adresse 6], objet du litige par acte sous-seing privé du 21 août 2014.

Par ailleurs, le contrat de vente conclu entre la SAS Trèves Investissement et la Région Grand Est portant notamment sur les locaux susvisés, mentionne dans son article 5, que le lot 38 est occupé par la SAS L'Estudio. Il est ensuite ajouté: «faute pour elle d'avoir libéré les lieux, malgré un préavis qu'elle a donné pour le 31 août, la SAS Trèves Investissement a initié une requête en expulsion auprès du tribunal de grande instance de Metz. La SAS Trèves Investissement s'engage à délivrer à la Région Grand Est un bien libre de toute occupation. A cet effet, les parties conviennent que la SAS Trèves Investissement continuera l'action engagée contre la SAS L'Estudio jusqu'à la libération des lieux. En tant que de besoin, la Région Grand Est subroge la SAS Trèves Investissement, qui l'accepte, dans tous les droits et actions qu'elle pourrait être amenée à exercer en tant que propriétaire contre l'occupant sans titre».

L'intérêt à agir s'apprécie à la date à laquelle l'instance a été introduite.

Il est constant que la SAS L'Estudio n'a quitté les lieux que le 15 septembre 2020.

Dès lors, la SAS Trèves Investissement justifie qu'elle avait intérêt à agir lorsqu'elle a, avec la Région Grand Est, fait délivrer à la SAS L'Estudio par acte d'huissier du 18 juillet 2018 une assignation devant le tribunal de grande instance de Metz aux fins de solliciter son expulsion.

Le jugement sera confirmé en ce qu'il a déclaré les prétentions formées par la SAS Trèves Investissement recevables.

Sur la recevabilité de la demande en nullité de l'acte de vente formée par la SAS L'Estudio

L'article 38 de la loi du 1er juin 1924 dispose notamment que «sont inscrits au livre foncier, aux fins d'opposabilité aux tiers, les droits suivants :

a) La propriété immobilière, quel que soit son mode d'acquisition» .

L'article 38-4 de cette même loi dispose que «sont inscrites au livre foncier, à peine d'irrecevabilité, les demandes en justice tendant à obtenir la résolution, la révocation, l'annulation ou la rescision d'une convention ou d'une disposition à cause de mort».

Il convient de relever que le texte ne précise pas que les demandes en justice devant ainsi être inscrites au Livre Foncier ne sont que celles des parties à la convention concernée.

Dès lors, en l'absence de preuve que la SAS L'Estudio a fait inscrire au livre foncier sa demande tendant à voir obtenir l'annulation de l'acte de vente conclu entre la SAS Trèves Investissement et la Région Grand Est, cette demande sera déclarée irrecevable.

En conséquence, le jugement sera infirmé en ce qu'il a débouté la SAS L'Estudio de sa demande tendant à voir déclarer nul l'acte de vente conclu entre la SAS Trèves Investissement et la Région Grand Est et cette demande sera déclarée irrecevable.

Sur la recevabilité des prétentions formées par la Région Grand Est

Il convient de relever que dans ses conclusions la SAS L'Estudio invoquait l'irrecevabilité des prétentions formées par la Région Grand Est en raison de la nullité de l'acte de vente du 24 novembre 2017 par lequel cette dernière est devenu propriétaire des lieux lui ayant été donné à bail par la SAS Trèves Investissement.

Il résulte des motifs susvisés que cette demande en nullité est irrecevable. Dès lors les moyens tirés de l'irrecevabilité des prétentions de la Région Grand Est en raison de la nullité de l'acte de vente et de l'absence de droits de cette dernière sur les lieux doivent être rejetés.

A supposer que la SAS L'Estudio invoque également, au soutien de ses demandes tendant à l'irrecevabilité des prétentions de la Région Grand Est, l'inopposabilité à son égard de l'acte de vente aux motifs du non respect des dispositions de l'article L145-46-1 du code de commerce relatives au droit de préemption du locataire en cas de vente de les locaux objets du bail commercial, il convient de relever que le dernier alinéa du texte dispose que le présent article n'est pas applicable en cas de cession unique de locaux commerciaux distincts.

Or, l'acte de vente précise que l'objet de la vente porte sur plusieurs lots distincts de locaux commerciaux ou professionnels dépendant d'un ensemble immobilier sis [Adresse 6].

En conséquence, les dispositions de l'article L145-46-1 du code de commerce ne sont pas applicables et la SAS L'Estudio (à supposer même qu'elle ait eu encore la qualité de locataire au moment de la cession des locaux) ne peut donc s'en prévaloir.

Les moyens invoqués à ce titre seront donc rejetés.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a également déclaré les prétentions formées par la Région Grand Est contre la SAS L'Estudio recevables.

Sur la recevabilité des prétentions formées par la SAS L'Estudio contre la SAS Trèves Investissement au titre des charges pour la antérieure au 28 novembre 2014.

Il résulte des dispositions de l'article 2224 du code civil que «les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.»

Ce n'est que lorsque le bailleur transmet au preneur la régularisation annuelle des charges que le preneur est en mesure de savoir s'il a versé trop de provisions ou si certaines charges imputées ne sont pas justifiées.

En l'espèce, le bail ayant été conclu le 21 août 2014, la régularisation des charges ne pouvait intervenir qu'un an après la conclusion du bail soit à compter du 21 août 2015. La SAS Trèves Investissement ne justifie avoir adressé aucune régularisation de charges pour l'année 2014 avant cette date, étant observé que la régularisation pour les charges de 2014 n'est pas produite et que celle relative à l'année 2015, a été adressée par courrier du 25 août 2016.

Dès lors, la demande formée par la SAS L'Estudio pour la première fois le 29 novembre 2019 (ce qui n'est pas contesté) n'est pas prescrite puisqu'elle a été introduite dans le délai de cinq ans visé par l'article 2224 du code civil.

Les prétentions formées par la SAS L'Estudio contre la SAS Trèves Investissement au titre des charges imputées pour la période du 21 août 2014 au 24 novembre 2017 seront donc déclarées recevable