CA Orléans, 7 nov. 2023, RG 21/02409

COUR D'APPEL D'ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 07/11/2023

la SCP GUILLAUMA - PESME - JENVRIN

la SELARL LEROY AVOCATS

Me Jean-Michel LICOINE

ARRÊT du : 7 NOVEMBRE 2023

N° : - 23

N° RG 21/02409 - N° Portalis DBVN-V-B7F-GN2Y

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'ORLEANS en date du 18 Août 2021

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265267055542138

S.C.I. CYGNUS ATRATUS prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 6]

[Localité 8]

ayant pour avocat Me Christophe PESME de la SCP GUILLAUMA - PESME - JENVRIN, avocat au barreau D'ORLEANS

D'UNE PART

INTIMÉS :

- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265268475302523

Monsieur [J] [O]

né le 20 Mai 1960 à [Localité 2]

[Adresse 4]

[Localité 3]

ayant pour avocat Me Marie-Odile COTEL de la SELARL LEROY AVOCATS, avocat au barreau d'ORLEANS

- Timbre fiscal dématérialisé N°: exonération

Madame [N] [D] épouse [O]

née le 12 Juillet 1963 à [Localité 2]

[Adresse 4]

[Localité 3]

ayant pour avocat Me Marie-Odile COTEL de la SELARL LEROY AVOCATS, avocat au barreau d'ORLEANS

- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265266984764633

S.C.P. [G] [C]-[B] [C]- FREDERIC BOURGERY société civile professionnelle titulaire d'un office notarial, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité à son siège

[Adresse 7]

[Localité 2]

ayant pour avocat postulant Me Jean-Michel LICOINE, avocat au barreau d'ORLEANS

ayant pour avocat plaidant Me Christophe LAVERNE de la SCP RAFFIN & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS,

D'AUTRE PART

DÉCLARATION D'APPEL en date du : 10 Septembre 2021.

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 4 septembre 2023

Dossier communiqué au Ministère Public le 26 janvier 2023

L'avis écrit du 26 mai 2023 du Ministère public a été communiqué aux avocats des parties le 6 juillet 2023

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats à l'audience publique du 18 Septembre 2023 à 14h00, l'affaire a été plaidée devant Madame Anne-Lise COLLOMP, présidente de chambre et Monsieur Laurent SOUSA, conseiller en charge du rapport, en l'absence d'opposition des parties ou de leurs représentants.

Lors du délibéré, au cours duquel Madame Anne-Lise COLLOMP, présidente de chambre et Monsieur Laurent SOUSA, conseiller en charge du rapport, ont rendu compte des débats à la collégialité, la Cour était composée de:

Madame Anne-Lise COLLOMP, Présidente de chambre,

Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller,

Madame Laure- Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

GREFFIER :

Mme Karine DUPONT, Greffier lors des débats et du prononcé.

ARRÊT :

Prononcé publiquement le 7 novembre 2023 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte authentique du 5 juin 1997, la société de l'hôtel du [Adresse 1] a cédé un bien immobilier situé [Adresse 1] et [Adresse 1] à [Localité 8] (45) à M. et Mme [O] qui ont changé la destination de l'immeuble d'hôtel en logement à usage d'habitation.

Par arrêté préfectoral du 2 février 2001, le plan de prévention du risque d'inondation (PPRI) de la vallée de la Loire a été adopté, lequel classait l'immeuble de M. et Mme [O] dans la zone inondable A, secteur d'aléa très fort.

Le 3 décembre 2010, le château du [Adresse 1] a fait l'objet d'un état descriptif de division et d'un règlement de copropriété reçu par Maître [B] [C], notaire à [Localité 2], membre de la SCP [G] [C]-[B] [C]-Frédéric Bourgery.

Par acte authentique en date du 19 janvier 2011, reçu par Me [B] [C], la société Cygnus Atratus a fait l'acquisition auprès de M. et Mme [O] de biens et droits immobiliers au sein de l'immeuble, constituant les lots de copropriété n° 3 et 21 pour un prix de vente de 105 517 euros.

Par lettre du 16 mai 2011, la mairie d'[Localité 8] a notifié aux nouveaux copropriétaires l'ouverture d'une enquête afin de constater d'éventuelles violations des règles applicables à la division de l'immeuble en différents lots. Le 28 juillet 2011, un procès-verbal d'infraction a été établi.

Parallèlement, une difficulté est apparue concernant l'évacuation des eaux usées des lots du 2e étage. Une expertise judiciaire a été ordonnée en référé et confiée à M. [P] qui a déposé son rapport le 10 décembre 2014.

Par acte d'huissier des 15 et 16 décembre 2015, la société Cygnus Atratus a fait délivrer assignation à M. et Mme [O] et à la société [G] [C]-[B] [C]-Frédéric, notaires, aux fins d'annulation de la vente et d'indemnisation du préjudice subi.

Par jugement en date du 18 août 2021, le tribunal judiciaire d'Orléans a :

- déclaré irrecevable les conclusions et pièces signifiées les 27 et 29 avril 2021 ;

- prononcé la nullité de l'acte de vente conclu le 19 janvier 2011 entre la société Cygnus Atratus et les époux [O] portant sur les lots 3 et 21 dépendant de l'immeuble Le Château du [Adresse 1], sis [Adresse 1] et [Adresse 5] à [Localité 8] ;

- ordonné la publication du présent jugement au service de la publicité foncière aux frais des époux [O] et à la diligence de la partie intéressée ;

- condamné les époux [O] à restituer à la société Cygnus Atratus, une somme de 105 157 € correspondant au prix perçu avec intérêts au taux légal à compter du 16 décembre 2015 ;

- condamné à réception de ladite somme, la société Cygnus Atratus à restituer aux époux [O] le logement ;

- condamné les époux [O] solidairement entre eux et in solidum avec la société [G] [C]-[B] [C]-Frédéric Bourgery, notaires, à régler à la société Cygnus Atratus, les sommes de :

1 180,31 € de dommages et intérêts à titre des frais de constitution de la société Cygnus Atratus ;

14 704,60 € de dommages et intérêts à titre des frais de gestion et de comptabilité de la société Cygnus Atratus ;

43 768,18 € de dommages et intérêts à titre de frais et d'intérêt d'emprunt, avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;

- ordonné la capitalisation par année entière des intérêts courant sur la restitution du prix de vente et les dommages et intérêts ;

- condamné la société [G] [C]-[B] [C]-Frédéric Bourgery, notaires, à garantir les époux [O] au titre des condamnations aux dommages et intérêts ;

- rejeté toutes les autres demandes plus amples ou contraires ;

- condamné les époux [O] in solidum avec la société [G] [C]-[B] [C]-Frédéric Bourgery, notaires, aux entiers frais et dépens de l'instance, et accordé à la SCP Guillauma-Pesme, avocat, le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile ;

- condamné la société [G] [C]-[B] [C]-Frédéric Bourgery, notaires, à régler à la société Cygnus Atratus, la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration d'appel en date du 10 septembre 2021, la société Cygnus Atratus a relevé appel de ce jugement en ce qu'il a déclaré irrecevable les conclusions et pièces signifiées les 27 et 29 avril 2021 et en ce qu'il l'a déboutée de ses autres demandes.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 10 août 2023, la société Cygnus Atratus demande à la cour de :

- la recevoir en son appel et le déclarer bien fondé ;

Y faisant droit :

- réformer le jugement en ce que le tribunal a déclaré irrecevables les conclusions et pièces signifiées les 27 et 29 avril 2021 et en ce qu'il a débouté la société Cygnus Atratus de ses demandes : de condamnation solidaire des époux [O] à lui verser la somme de 5 458 € TTC au titre des frais afférents à ladite vente, avec intérêts au taux légal à compter du 17 décembre 2010 et capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil ; de condamnation de la société [G] [C]-[B] [C]-Frédéric Bourgery in solidum avec les époux [O] à lui verser les sommes de 16 704,60 € au titre des frais de gestion et de comptabilité, de 63 829,36 € au titre du coût de l'emprunt, de 10 847 € au titre de la taxe foncière, de 1 822,54 € au titre des assurances logement, de 28 969,78 € au titre des charges de copropriété, de 67 331,11 € au titre des travaux, de 472,09 € au titre du compteur provisoire d'électricité, de 3 152,86 € a titre de la consommation d'électricité, de 65 880 € au titre du préjudice locatif, de 20 000 € au titre du préjudice moral, de 60 000 € au titre de la perte de chance de plus-value, et de 15 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau sur ces chefs de préjudices :

- condamner les époux [O] et la société [G] [C]-[B] [C]-Frédéric Bourgery in solidum à verser à la société Cygnus Atratus les sommes suivantes :

1- frais de gestion et comptabilité de la société Cygnus Atratus (Frais et honoraires OREX) : 16 704,60 € TTC

2- coût de l'emprunt destiné à l'acquisition : 57 205,01 €

3- taxe foncière : 13 407 €

4- assurances logement : 2 138,46 €

5- charges de copropriété : 32 390,69 € TTC

6- travaux 62 179,86 € TTC (ERDF : 3 977,80 € TTC ; Hydropole : 3 237,37 € TTC ; CTBVL : 8 928,89 € TTC ; Multibat : 33 762,38 € TTC ; JP Plomberie : 6 289,34 € TTC ; Ikéa : 2 141,94 € TTC ; Leroy Merlin : 108,60 € TTC ; Castorama : 92,64 € TTC ; Brico Dépôt : 35,40 € ; Blandin Electricité : 8 799,75 € TTC ; DIAG : 259 € TTC)

7- EDF Compteur provisoire travaux : 472,09 € TTC

8- EDF (consommation) : 3 152,86 € TTC

9- préjudice locatif (perte de chance) : 65 880 €

10- préjudice moral : 10 000 €

11- perte de chance de plus-value : 60 000 €

12- 15 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile

- ordonner la capitalisation des intérêts en application de l'article 1154 du code civil ;

- dire et juger qu'il sera fait application des dispositions de l'article L.313-2 du code monétaire et financier, le créancier étant ici simple particulier n'agissant pas dans un cadre professionnel ;

- confirmer le jugement pour le surplus ;

- déclarer les époux [O] et la société [G] [C]-[B] [C]-Frédéric Bourgery irrecevables et mal fondés en leur appel incident et les débouter de l'intégralité de leurs demandes ;

- condamner les époux [O] et la société [G] [C]-[B] [C]-Frédéric Bourgery in solidum à verser à la société Cygnus Atratus, en cause d'appel, une somme de 15 000 € au titre des frais irrépétibles ;

- condamner la société [G] [C]-[B] [C]-Frédéric Bourgery in solidum avec les époux [O] aux entiers dépens comprenant l'intégralité des frais d'expertise judiciaire, dont distraction au profit de la SCP Guillauma & Pesme.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 25 août 2023, M. et Mme [O] demandent à la cour de :

- déclarer l'appel interjeté par la société Cygnus Atratus mal fondé, l'en débouter ;

- les déclarer recevables et bien fondés en leur appel incident ;

En conséquence,

- débouter la SCI Cygnus Atratus de toutes ses demandes, fins et conclusions autant irrecevables que mal fondées et plus généralement rejeter toutes les demandes, fins et conclusions dirigées à leur encontre ;

Subsidiairement, si par impossible la cour confirmait l'annulation de la vente, et après avoir débouté la SCI Cygnus Atratus de l'essentiel de ses demandes, autant irrecevables que mal fondées ;

- confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a condamné la SCP [G] [C], [B] [C] et Frédéric Bourgery, notaires associés, à les garantir de toutes les condamnations qui viendraient par impossible à être prononcées à leur encontre de quelque nature que ce soit, in solidum ou non, hors restitution du prix ;

Y ajoutant,

- condamner la SCP [G] [C], [B] [C] et Frédéric Bourgery, notaires associés, à leur payer la somme de 150 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice consécutif à la perte de toute valeur des lots qui leur seront restitués, valorisée à tout le moins au montant du prix de la vente annulée, augmentée des frais et charges à venir y afférents qu'ils vont devoir supporter en pure perte, de leur préjudice moral et des préjudices engendrés par les démarches, tracas et autres auxquels ils ont été confrontés ;

Dans tous les cas,

- rejeter toutes les demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires autant irrecevables que mal fondées ;

- condamner in solidum la SCI Cygnus Atratus et SCP [G] [C], [B] [C] et Frédéric Bourgery, notaires associés, ou l'une à défaut de l'autre, à verser aux époux [O] une indemnité de 10 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner les mêmes aux entiers dépens de première instance et d'appel distraits au profit de la SELARL Leroy avocats.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 25 août 2023, la société [G] [C]-[B] [C]-Frédéric Bourgery demande à la cour de :

- infirmer le jugement en ce qu'il a : prononcé la nullité de l'acte de vente conclu le 19 janvier 2011 entre la société Cygnus Atratus et les époux [O] portant sur les lots 3 et 21 dépendant de l'immeuble Le Château du [Adresse 1], sis [Adresse 1] et [Adresse 5] à [Localité 8] ; ordonné la publication du présent jugement au service de la publicité foncière aux frais des époux [O] et à la diligence de la partie intéressée ; condamné les époux [O] à restituer à la société Cygnus Atratus, une somme de 105 157 € correspondant au prix perçu avec intérêts au taux légal à compter du 16 décembre 2015 ; condamné à réception de ladite somme, la société Cygnus Atratus à restituer aux époux [O] le logement ; condamné les époux [O] solidairement entre eux et in solidum avec la société [G] [C]-[B] [C]-Frédéric Bourgery, notaires, à régler à la société Cygnus Atratus, les sommes de : 1 180,31 € de dommages et intérêts à titre des frais de constitution de la société Cygnus Atratus, 14 704,60 € de dommages et intérêts à titre des frais de gestion et de comptabilité de la société Cygnus Atratus, et 43 768,18 € de dommages et intérêts à titre de frais et d'intérêt d'emprunt, avec intérêts au taux légal à compter de la décision ; ordonné la capitalisation par année entière des intérêts courant sur la restitution du prix de vente et les dommages et intérêts ; condamné la société [G] [C]-[B] [C]-Frédéric Bourgery, notaires, à garantir les époux [O] au titre des condamnations aux dommages et intérêts ; condamné les époux [O] in solidum avec la société [G] [C]-[B] [C]-Frédéric Bourgery, notaires, aux entiers frais et dépens de l'instance, et accordé à la SCP Guillauma-Pesme, avocat, le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile ;

En conséquence :

- débouter la société Cygnus Atratus de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

- juger la demande présentée au titre de la perte de chance de plus-value immobilière irrecevable ;

- débouter les époux [O] de leurs demandes ;

- condamner la société Cygnus Atratus à lui payer la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la société Cygnus Atratus aux entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de Me Licoine en application de l'article 699 du code de procédure civile.

Le Procureur général a indiqué s'en rapporter à justice et son avis a été communiqué aux parties.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions.

La cour a sollicité les observations des parties sur le fait que les conclusions récapitulatives de M. et Mme [O] ne comportaient dans le dispositif de ses conclusions, ni l'infirmation ni l'annulation du jugement, de sorte que la cour ne pourrait que confirmer le jugement pour les chefs les concernant.

Par notes en délibéré en date des 25 et 26 septembre 2023, M. et Mme [O] ont indiqué que l'infirmation du jugement s'évince de leurs demandes et que dans l'hypothèse où la cour confirmerait l'annulation de la vente, il a été demandé la confirmation du jugement en ce que le notaire avait été condamné à les garantir de toutes les condamnations qui viendraient à être prononcées à leur encontre.

Par note en délibéré du 26 septembre 2023, la société [G] [C]-[B] [C]-Frédéric Bourgery a indiqué que les conclusions des époux [O] ne peuvent viser qu'à la confirmation du jugement déféré pour les motifs soulevés par la cour.

MOTIFS

Les conclusions communiquées en première instance ne peuvent saisir la cour de prétentions et des moyens formulés à leur soutien, et les parties ont pu communiquer leurs pièces et conclusions au cours de la mise en état devant la cour. En conséquence, le jugement ne saurait être infirmé en ce qu'il a déclaré irrecevables les conclusions et pièces signifiées par la SCI Cygnus Atratus les 27 et 29 avril 2021.

I- Sur la rectification d'erreur matérielle

L'appelante mentionne une erreur matérielle affectant le dispositif du jugement, relative aux dommages et intérêts qui lui ont été alloués au titre des frais de gestion et de comptabilité.

Le jugement mentionne dans son dispositif la somme de 16 704,60 euros retenue au titre des frais de gestion et de comptabilité de la SCI Cygnus Atratus, mais le dispositif fait mention de la somme de 14 704,60 euros. La somme sollicitée par la SCI Cygnus Atratus à laquelle le tribunal a entendu faire droit en intégralité s'élevait à 16 704,60 euros.

En conséquence, le dispositif du jugement étant affecté d'une erreur matérielle, il convient de la rectifier en substituant la somme de 16 704,60 euros à celle de 14 704,60 euros.

II- Sur l'appel incident de M. et Mme [O]

Selon l'article 954 du même code, dans les procédures avec représentation obligatoire, les conclusions d'appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée. Les prétentions sont récapitulées sous forme de dispositif et la cour d'appel ne statue que sur celles énoncées au dispositif.

Il résulte des articles 542 et 954 du code de procédure civile que lorsqu'une partie ne demande, dans le dispositif de ses conclusions, ni l'infirmation ni l'annulation du jugement, la cour d'appel ne peut que confirmer le jugement (2e Civ., 17 septembre 2020, pourvoi n° 18-23626).

Cette règle de procédure qui concerne également les appels incidents (2e Civ., 1er juillet 2021, pourvoi n° 20-10.694), n'est applicable qu'aux instances introduites par une déclaration d'appel postérieure au 17 septembre 2020.

En l'espèce, la déclaration d'appel est en date du 10 septembre 2021, de sorte que cette règle de procédure est applicable. Les conclusions de M. et Mme [O] qui sollicitent dans leurs motifs l'infirmation de plusieurs chefs du jugement, ne comportent dans leur dispositif, aucune demande d'infirmation ou d'annulation du jugement, de sorte que la cour n'est pas saisie de leur appel incident.

Le jugement ne pourra donc qu'être confirmé dans les chefs du jugement les concernant, étant précisé que le sort de l'appelant ne peut être aggravé sur son seul appel en l'absence d'appel incident de l'intimé.

La cour examinera néanmoins les moyens formulés par M. et Mme [O] à l'appui de leur demande de confirmation du jugement et en défense aux demandes d'infirmation du jugement formulées par la SCI Cygnus Atratus et la SCP [G] [C]-[B] [C]-Frédéric Bourgery.

III- Sur la nullité de la vente immobilière

Moyens des parties

La SCI Cygnus Atratus demande la confirmation du jugement en ce qu'il a prononcé la nullité de la vente sur le fondement des vices du consentement et singulièrement du dol, et l'infirmation du jugement en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes de condamnation solidaire des époux [O] à lui verser la somme de 5 458 euros TTC au titre des frais afférents à ladite vente, avec intérêts au taux légal à compter du 17 décembre 2010 et capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil.

La SCP [G] [C]-[B] [C]-Frédéric Bourgery a sollicité l'infirmation de l'annulation de la vente, sans formuler de moyens à cette fin, les moyens développés visant à contester l'engagement de sa responsabilité dans la réalisation de cette vente.

Les conclusions récapitulatives de M. et Mme [O] ne comportent, en leur dispositif, qui seul saisit la cour, aucune demande d'infirmation ou d'annulation du jugement portant sur l'annulation de la vente immobilière et ses conséquences.

Réponse de la cour

La SCP [G] [C]-[B] [C]-Frédéric Bourgery qui n'est pas partie au contrat de vente, a formé appel incident des chefs du jugement ayant prononcé la nullité de l'acte de vente conclu le 19 janvier 2011 entre la société Cygnus Atratus et les époux [O] portant sur les lots 3 et 21 dépendant de l'immeuble Le Château du [Adresse 1], sis [Adresse 1] et [Adresse 5] à [Localité 8], ordonné la publication du jugement au service de la publicité foncière aux frais des époux [O] et à la diligence de la partie intéressée, et ordonné les restitutions réciproques de l'immeuble et du prix de vente.

Les conclusions de l'étude notariale ne comportent toutefois aucun moyen à l'appui de la demande d'infirmation du jugement sur ces points, notamment quant à l'existence ou non d'un dol commis par les vendeurs. Le notaire se bornant à conclure sur l'absence d'engagement de sa responsabilité délictuelle, la cour n'est saisie d'aucun moyen propre à fonder l'infirmation du jugement sur la nullité de la vente conclue entre M. et Mme [O] et la SCI Cygnus, et sur ses conséquences.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a prononcé la nullité de l'acte de vente conclu entre M. et Mme [O] d'une part et la SCI Cygnus Atratus d'autre part, ordonné la publication du jugement au service de la publicité foncière aux frais de M. et Mme [O] et à la diligence de la partie intéressée et ordonné les restitutions réciproques consécutives à l'annulation de la vente.

La SCI Cygnus Atratus qui sollicite l'infirmation du jugement ayant rejeté sa demande au titre des frais afférents à la vente, ne formule aucune prétention correspondante au titre de ces frais, dans le dispositif de ses conclusions, qui seul saisit la cour en application de l'article 954 du code de procédure civile. En conséquence, le jugement ne peut qu'être confirmé sur ce point.

IV- Sur la responsabilité du notaire à l'égard de l'acquéreur

Moyens des parties

La SCP [G] [C]-[B] [C]-Frédéric Bourgery soutient que le certificat d'urbanisme du 30 mai 1997 établi en vue de la vente de l'immeuble à M. et Mme [O], mentionne qu'il s'agit « d'une vente en l'état avec possibilité de changer la destination actuelle (hôtel) en habitation principale (un seul logement) » ; que la précision « un seul logement » ne constitue pas une prescription administrative mais ne résulte que de l'objet de la demande de certificat d'urbanisme en date du 14/05/97 telle que présentée par le géomètre à l'époque ; que le changement de destination opéré en 1997 ne nécessitait aucun permis de construire puisque le certificat d'urbanisme rappelle expressément que « le changement de destination est soumis à un permis de construire s'il donne lieu à un remaniement physique des locaux » ; qu'en 1997, les époux [O] n'ont entrepris aucun travaux et n'ont pas modifié la consistance des lieux et ce d'autant plus qu'il n'était envisagé qu'un seul logement ; que 13 ans plus tard, en 2010, il n'y pas eu de changement de destination, l'immeuble étant déjà à usage d'habitation depuis 1997, de sorte qu'aucun permis de construire n'était nécessaire ; que le tribunal a commis une première erreur en procédant à un amalgame entre la vente de 1997 et celle de 2011 ; que l'immeuble est situé dans le secteur 4 de la zone A prévue par le PPRI ; que ce plan précise expressément au titre des dispositions spécifiques au secteur d'aléa 1 et 2 que le changement de destination d'un bâtiment est autorisé sous réserve que celui-ci « n'entraîne pas la création de plus d'un logement par unité foncière par rapport à la situation existante au 30 juin 1994 » ; que cette disposition, spécifique n'a donc pas vocation à s'appliquer aux secteurs d'aléas 3 et 4, de sorte que les premiers juges ont appliqué à l'immeuble une disposition qui lui est étrangère ; que le PPRI prévoit, sur le secteur 4 que le changement de destination est autorisé à condition que chaque logement soit situé au-dessus des plus hautes eaux connues et soit conçu pour permettre une mise en sécurité et une évacuation des occupants en cas d'inondation ; que l'acquéreur vise les courriers de la mairie ou de la Préfecture pour tenter de justifier d'une prétendue violation du PPRI, mais il n'appartient pas à la commune de dire le droit, outre que sa position a été fluctuante depuis l'origine ; que les certificats d'urbanisme en date des 2 mai 2013 et 22 avril 2016 ne présentent aucun intérêt pour la résolution du litige ; que le lot vendu à la SCI Cygnus Atratus dispose d'un de pièces au 1er étage et d'un accès aux parties communes menant au deuxième étage, situés au-dessus des plus hautes eaux connues ; que le jugement sera dès lors infirmé en ce qu'il a retenu sa responsabilité civile ; que l'article L.111-6-1 du code de la construction et de l'habitation n'interdit pas la division et la vente de lots à réhabiliter par les acquéreurs eux-mêmes, comme en l'espèce ; qu'il est constant que l'immeuble vendu est doté d'un réseau d'assainissement, conformément aux dispositions de l'article L.111-6-1 du code de la construction et de l'habitation, qui ne prévoit pas que ledit réseau doive être « conforme et en bon fonctionnement » ; que les notaires n'ont pas à se rendre sur place avant de recevoir leurs actes et ils n'ont aucune vérification d'ordre technique à réaliser sur site, de sorte qu'ils n'engagent pas leur responsabilité au titre des prétendus « désordres » relatifs au réseau d'évacuation.

La SCI Cygnus Atratus réplique que la responsabilité civile professionnelle de l'étude notariale est engagée ; que l'acte d'achat des époux [O] du 5 juin 1997 précisait bien que l'autorisation d'urbanisme obtenue en vue de la déspécialisation de l'hôtel en date du 30 mai 1997 ne concernait que la possibilité de changer la destination actuelle des locaux (hôtel) en habitation principale (un seul logement) ; qu'il était précisé que « le changement de destination est soumis à permis de construire s'il donne lieu à un remaniement physique des locaux » ; que malgré ces dispositions impératives, les époux [O] n'ont pas hésité à diviser et à créer plusieurs logements et à vendre l'ensemble des lots à neufs acquéreurs avec le concours du notaire ; que les restrictions inscrites en page 11 de l'acte d'achat des vendeurs, relatives à l'impossibilité de créer plus d'un seul logement, n'ont pas été rappelées dans l'acte de vente suivant, ce qui ne peut résulter que d'une volonté délibérée ; que le notaire ne pouvait ignorer et était même présumé savoir que la division avait été faite en infraction aux règles d'urbanisme applicables, d'ordre public ; que de même, compte tenu des dispositions de l'article L.111-6-1 du code de la construction et de l'habitation, sachant qu'un immeuble ne peut être divisé s'il n'est pas équipé d'une installation d'évacuation des eaux usées conforme et en bon fonctionnement, le notaire aurait dû s'assurer que cette exigence légale était respectée ; que le problème n'est pas tant le changement de destination que la création, par la division du bien, de plusieurs logements en zone PPRI qui interdit la création de nouveaux logements, ainsi qu'il résulte des règlements applicables et des positions prises par la mairie et de préfecture ; qu'en d'autres termes, si l'immeuble a pu connaître un changement de destination d'un hôtel en un logement unique, ce logement unique ne pouvait ensuite faire l'objet d'une division générant la création de nouveaux logements, ce qui était clairement mentionné dans le certificat d'urbanisme du 30 mai 1997 ; que le changement de destination d'un hôtel en logements ne fait pas partie des constructions et installations admises à l'article A 2-1 du PPRI et si les changements de destination sont autorisés (uniquement pour les secteurs d'aléas 1 et 2) ils sont limités à la création d'un seul logement (article 4.3) ; que le PPRI fait obstacle à toute nouvelle construction à usage d'habitation de même qu'à toute création de logements et donc à la division d'un seul et unique logement pour en créer de multiples comme ce fut le cas en l'espèce ; que seules sont autorisés en secteurs 1 et 2 les changements de destination des bâtiments maçonnés et existant au 30 juin 1994 sous réserve que « ce changement de destination n'entraîne pas la création de plus d'un logement par unité foncière par rapport à la situation existant au 30 juin 1994 » ; que le notaire soutient sans la moindre cohérence, que si le PPRI proscrit dans les secteurs 1 et 2 (aléas faible et moyen) la création de plus d'un logement par unité foncière, il n'en serait pas de même pour les secteurs 3 et 4 (aléas fort et très fort) ; qu'il relève de la responsabilité du notaire de rechercher l'ensemble des dispositions d'urbanisme susceptible d'avoir une influence sur la validité ou l'efficacité de l'acte qu'il dresse ; que le notaire a commis une première faute en procédant à la demande du vendeur à la division par lots du Château de [Adresse 1], car l'établissement de l'état descriptif de description, du règlement de copropriété est parfaitement contraire à l'esprit même du PPRI ; que le notaire a commis une seconde faute en permettant la vente des lots issus de la division, sachant que les travaux, qui ont par la suite été effectués par les copropriétaires l'ont été en infraction aux règles d'urbanisme ; que l'implantation de l'immeuble en zone A secteur 4 devait nécessairement et spécialement attirer l'attention du notaire, rédacteur de l'acte, car le certificat d'urbanisme de 1997 stipulait que seuls pouvaient être autorisés les changements de destination de locaux à usage d'hébergement existants à la date du 13 juin 1994 pour les affecter à l'habitation, à condition que chaque logement ainsi créé comporte au moins un niveau situé au-dessus des plus hautes eaux connues ; que selon la position de l'autorité administrative, les lots de copropriété n'ont pas d'existence légale dans la mesure où compte tenu de leur situation au regard du PPRI, aucun logement nouveau ne peut être créé ; que la prudence aurait dû conduire le notaire à proposer aux parties la rédaction d'une condition suspensive à insérer dans le compromis de vente relative à l'obtention de l'autorisation administrative conforme au projet envisagé par l'acquéreur à savoir l'aménagement de ses lots en logement à usage d'habitation.

Réponse de la cour

Il résulte de l'article 1382 du code civil dans sa version antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, le notaire engage sa responsabilité au titre de l'acte qu'il a rédigé, en cas de preuve d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité, dont la preuve incombe à celui qui s'en prévaut.

En application de ce texte, le notaire, tenu de s'assurer en sa qualité de rédacteur de l'acte, de son efficacité, doit vérifier la situation de l''mmeuble au regard des exigences administratives applicables.

La SCI Cygnus Atratus a acquis de M. et Mme [O] un parking et un appartement situé au rez-de-chaussée du château de [Adresse 1] comportant au rez-de-chaussé un local d'habitation avec un escalier privatif d'accès au premier étage, et au premier étage un local à usage d'habitation, outre une quote-part des parties communes, l'immeuble ayant fait l'objet d'un règlement de copropriété-état descriptif de division établi par Maître [B] [C], notaire associé à [Localité 2], le 3 décembre 2010.

L'acte authentique de vente du 19 janvier 2011 mentionne que le bien vendu était situé en zone inondable A4 d'aléa très fort et A3 d'aléa fort du plan de prévention du risque d'inondation de la Vallée de la Loire arrêté le 2 février 2001. L'immeuble figure sur le plan annexé à l'acte de vente en zone A4 d'aléa très fort.

M. et Mme [O] avaient quant à eux préalablement acquis l'immeuble aménagé en hôtel dénommé « Le château de [Adresse 1] » formant le lot B de la division en deux parties d'une propriété plus importante, par acte authentique du 5 juin 1997 qui mentionne l'existence d'un certificat d'urbanisme positif précisant « qu'il s'agit d'une vente en l'état avec possibilité de changer la destination actuelle (hôtel) en habitation principale (un seul logement) ».

Le certificat d'urbanisme en date du 30 mai 1997 annexé à l'acte authentique de vente du 5 juin 1997, vise une demande de certificat du 14 mai 1997 en vue de l'opération « vente en l'état avec possibilité de changer la destination actuelle (hôtel) en habitation principale (un seul logement) », à laquelle il a été émis un avis positif sous réserve du respect des prescriptions édictées dans les cadres dudit certificat.

Le cadre 13 du certificat d'urbanisme énonce les prescriptions particulières suivantes :

« Le présent certificat d'urbanisme concerne la possibilité de changer la destination actuelle des locaux (hôtel) en habitation principale (un seul logement).

Le terrain, lot B de la division suivant C.U. n° 0452329600035 délivré le 09/09/1996, est situé en secteurs inondables UC3n et NDb4 au P.O.S. où seuls peuvent être autorisés :

- l'extension limitée des constructions existantes à la date du 13/06/1994,

- les surélévations limitées au-dessus du niveau habitable des bâtiments existants à la dote précitée dans le but de permettre l'amélioration des conditions de confort et de sécurité de leurs occupants,

- les reconstructions de bâtiments sinistrés : [...]

- les aménagements internes et les modifications de façade des bâtiments existants,

- les changements de destination de locaux à usage d'hébergement existants à la date du 13/06/1994 pour les affecter à l'habitation, à condition que chaque logement ainsi créé comporte au moins un niveau situé au-dessus des plus hautes eaux connues.

Le changement de destination est soumis à permis de construire s'il donne lieu à un remaniement physique des locaux.

Le terrain a déjà été recouvert par les eaux sur une hauteur d'environ + 2 mètres lors des crues de la Loire et un risque de submersion de même nature n'est pas à exclure en cas de crue exceptionnelle du fleuve. Le permis de construire ne pourra être délivré en l'absence de l'accord du Préfet, en application de l'article R 421.38.14 du code de l'urbanisme.

Le terrain est situé dans la Z.P.P.A.U.P. où tous travaux de construction, démolition, transformation ou modification de l'aspect des immeubles, d'abattage et élagage sont soumis à autorisation. À ce titre, les installations et modifications de clôtures devront faire l'objet d'une demande spécifique. L'hôtel du [Adresse 1] y est classé connue bâtiment d'intérêt patrimonial dont la démolition est interdite (article B.101) et la transformation régie par l'article B.111. Les futurs acquéreurs sont donc invités à prendre connaissance de l'ensemble des dispositions et recommandations contenues dans la Z.P.P.A.U.P. »

Il résulte de ces éléments que le certificat d'urbanisme a été sollicité en vue du changement de destination de l'immeuble en habitation soit « un seul logement », que la commune d'[Localité 8] a autorisé au regard des prescriptions administratives en vigueur. Il s'ensuit que la commune n'a pas statué sur une demande de création de plusieurs logements qui n'était pas projetée lors de l'acquisition du bien par M. et Mme [O]. Il convient de relever que lors de la vente au profit de M. et Mme [O] les changements de destination de locaux à usage d'hébergement existants à la date du 13 juin 1994 pour les affecter à l'habitation étaient autorisés, à condition que chaque logement ainsi créé comporte au moins un niveau situé au-dessus des plus hautes eaux connues, de sorte que la création de plusieurs logements n'était pas prohibée si elle répondait à cette exigence de sécurisation des occupants.

Le changement de destination de l'immeuble avait donc été autorisé en vue de la vente de l'immeuble à M. et Mme [O] en 1997, qui en on fait leur habitation principale avant de procéder à sa division en lots soumis au régime de la copropriété, suivant acte authentique établi le 3 décembre 2010 établi par Maître [B] [C]. L'acte portant division de l'immeuble en lots mentionne expressément que M. et Mme [O] avaient pour domicile l'immeuble de sorte que l'immeuble était déjà à usage d'habitation avant la vente par lots.

Il ne résulte donc pas du certificat d'urbanisme du 30 mai 1997 que la création de logements était prohibée en cas de changement de destination des locaux, sous la condition que chaque logement ainsi créé comporte au moins un niveau situé au-dessus des plus hautes eaux connues. Le notaire avait donc connaissance que, dès 1997 et avant adoption du plan de prévention du risque d'inondation, la création de nouveaux logements était dans la zone du château de [Adresse 1], soumis à une condition de sécurisation des occupants.

Le plan de prévention du risque d'inondation (PPRI) de la vallée de la Loire, adopté par arrêté préfectoral du 2 février 2001, qui n'était pas applicable lors de l'établissement du certificat d'urbanisme établi le 30 mai 1997, se trouvait applicable lors de la vente du bien immobilier entre M. et Mme [O] et la SCI Cygnus Atratus.

Pour considérer qu'il n'existe aucune violation du PPRI, le notaire ne peut arguer de l'arrêt rendu par la cour d'appel d'Orléans le 3 juin 2019, dès lors que cette décision statuant en matière de référé n'a pas autorité de chose jugée au principal, outre qu'il n'avait été produit qu'un extrait du PPRI applicable.

Le PPRI plan prévoit deux zones de risques d'inondation dont une zone A « à préserver de toute urbanisation nouvelle pour laquelle les objectifs sont, du fait de son faible degré d'équipement, d'urbanisation et d'occupation :

- la limitation d'implantation humaine permanente,

- la limitation des biens exposés,

- la préservation du champ d'inondation,

- la conservation des capacités d'écoulement des crues »

La zone A est divisée en sous-zones : 1- d'aléa faible ; 2- d'aléa moyen ; 3- d'aléa fort ; 4- d'aléa très fort.

L'article A.1 du PPRI fixe des mesures d'interdiction applicables à la zone A : « afin de ne pas compromettre la préservation des champs d'inondation ou l'écoulement des eaux, toutes les constructions, ouvrages, installations ou travaux à l'exception de ceux définis à l'article A.2. ci-après sont interdits ».

L'article A.2 du PPRI énumère limitativement les constructions, ouvrages, installations, et travaux admis en zone A. Ces dispositions ne sont toutefois pas applicables au cas d'espèce, puisque l'opération litigieuse réside en la division d'un immeuble à usage d'habitation en lots, et non en des travaux ou constructions susceptibles de faire obstacle à l'écoulement des eaux en cas de crue. Par ailleurs, la SCI Cygnus Atratus est mal fondée à arguer que le changement de destination d'un hôtel en logements ne fait pas partie des constructions et installations admises à l'article A.2 alors que le changement de destination était déjà intervenu avant l'adoption du PPRI, et qu'il ne constitue pas une construction ou ouvrage susceptible de compromettre la préservation des champs d'inondation ou l'écoulement des eaux au sens de l'article A.1 du PPRI.

L'article A.3 du PPRI fixe les prescriptions applicables sur les biens et activités existants. Parmi celles-ci, la SCI Cygnus Atratus invoque qu'au titre des dispositions spécifiques au secteur d'aléa 4, est admis le changement de destination sans augmentation de surface :

« - des locaux à usage d'hébergement (hôtel, foyer...) existants à la date du 30 juin 1994 pour les affecter à des équipements collectifs de proximité ou destinés à des activités tertiaires, commerciales ou de services à condition que ces équipements ne comportent ni hébergement, ni stockage de produits polluants, ni installation de matériel de grande valeur.

[...]

- à de l'habitat, à condition que chaque logement soit situé au-dessus des plus hautes eaux connues et conçu pour permettre une mise en sécurité et une évacuation facile des occupants en cas d'inondation ».

Cependant, l'immeuble qui a changé de destination en 1997 pour devenir à usage d'habitation, n'a subi aucun changement de destination postérieurement à l'arrêté du 2 février 2001 portant adoption du PPRI, de sorte que la SCI Cygnus Atratus est mal fondée à arguer de l'application de la prescription précitée.

En outre, il convient de rappeler que le certificat d'urbanisme du 30 mai 1997 prévoyait déjà que les changements de destination de locaux à usage d'hébergement existants à la date du 13 juin 1994 pour les affecter à l'habitation étaient admis, à condition que chaque logement ainsi créé comporte au moins un niveau situé au-dessus des plus hautes eaux connues, soit à plus de 2 mètres. Cette condition était existante lors du changement de destination de l'immeuble en 1997.

En revanche, l'article A.3 du PPRI prévoit les prescriptions suivantes communes aux 4 secteurs d'aléa :

« Sont admis sous réserve des prescriptions suivantes : [...]

- les travaux d'entretien et de gestion des constructions et installations existantes notamment les aménagements internes sans changement de destination, les traitements et modifications de façades et réfections de toitures.

- l'extension limitée des constructions existantes, implantées antérieurement au 30 juin 1994 dans la limite des plafonds suivants :

25 m² d'emprise au sol pour les constructions à usage d'habitation et leurs annexes comprises

30 % de leur emprise au sol pour les bâtiments à usage d'activités économiques autres qu'agricoles et piscicoles et pour les bâtiments publics. Lorsque ces bâtiments ont vocation à l'hébergement, cette extension limitée ne peut s'accompagner d'une augmentation de la capacité d'hébergement.

- les extensions successives sont admises à condition que le total des emprises complémentaires ne dépasse pas ces plafonds.

- les extensions autorisées des constructions à usage d'habitation devront respecter la règle de surélévation au-dessus du terrain naturel de l'article A.2.4 ci-dessus.

Cette obligation ne s'applique pas à condition qu'il n'y ait pas création de logement supplémentaire en cas :

- d'extension d'une construction non conforme à cette règle de surélévation.

- de réaménagement à vocation d'habitation de parties d'une construction existante ou d'une annexe proche, dont la con'guration rend difficile le respect de cette règle de surélévation ».

La règle de surélévation au-dessus du terrain naturel de l'article A.2.4 est ainsi formulée :

« les constructions à usage d'habitation admises à l'article 2.1 devront comporter un premier niveau de plancher à 0,50 mètre au moins au-dessus du terrain naturel en aléas 1, 2 et 3 et un second niveau habitable au premier étage en aléas 2 et 3. Ce dernier niveau devra être accessible de l'intérieur et de l'extérieur et permettre une mise en sécurité et une évacuation facile des occupants en cas d'inondation ».

Cette règle de surélévation ne fait référence qu'aux secteurs d'aléa 1, 2 et 3, car les constructions sont autorisées à l'article A.2.1 dans ces seuls secteurs, lorsqu'elles sont liées aux équipements sportifs, de loisirs de plein air ou de tourisme ou nécessaires aux terrains d'accueil des gens du voyage non susceptibles d'accueillir des personnes de façon permanente. Il n'en demeure pas moins que par renvoi de l'article A.3 au titre des dispositions communes aux 4 secteurs d'aléa, la règle de surélévation est bien applicable au secteur d'aléa 4.

Il résulte ainsi des dispositions communes à tous les secteurs d'aléa que le réaménagement à vocation d'habitation de parties d'une construction existante dont la con'guration rend difficile le respect de la règle de surélévation était autorisé, à condition qu'il n'y ait pas de création de logement supplémentaire.

Contrairement aux allégations du notaire, le tribunal n'a pas fait application des dispositions spécifiques aux secteurs d'aléa 1 et 2 prévoyant que le changement de destination des bâtiments maçonnés existants au 30 juin 1994 était admis sous réserve notamment « que ce changement de destination n'entraîne pas la création de plus d'un logement par unité foncière par rapport à la situation existant au 30 juin 1994 ».

En effet, il convient de constater que ces dispositions spécifiques aux secteurs d'aléa 1 et 2 ne constituaient qu'une application, au cas de changement de destination de l'immeuble, de la règle d'interdiction de création de logement, figurant également aux dispositions communes à tous les secteurs d'aléa s'agissant de réaménagement à vocation d'habitation de parties d'une construction existante dont la configuration rend difficile le respect de la règle de surélévation. Le tribunal a ainsi justement considéré que l'interdiction de création de logement supplémentaire était autant applicable aux secteurs d'aléa 1 et 2, qu'aux secteurs d'aléa plus forts et en particulier le secteur d'aléa 4 au sein duquel l'immeuble litigieux est situé.

En l'espèce, il est établi que l'immeuble appartenant à M. et Mme [O] a fait l'objet d'un réaménagement à vocation d'habitation, alors que la configuration rendait difficile le respect de la règle de surélévation, dès lors que s'agissant d'un bâtiment à intérêt patrimonial régi par les dispositions de la zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager de la rivière du Loiret, interdisant toute modification de façade. Il ne pouvait donc être envisagé de surélever le plancher à 0,50 mètre au moins au-dessus du terrain naturel et d'installer des escaliers extérieurs d'accès au premier étage aux fins de sécurisation des occupants en cas d'inondation.

En conséquence, le réaménagement de l'immeuble à vocation d'habitation ne pouvait prévoir la création de logement supplémentaire, à compter de l'entrée en vigueur de l'arrêté préfectoral du 2 février 2001 adoptant le PPRI de la vallée de la Loire.

Or, il est établi que le réaménagement de l'immeuble a conduit à la création de sept logements supplémentaires. L'état description de division établi le 3 décembre 2010 par Maître [B] [C] a procédé à la division de l'immeuble en huit lots dont quatre appartements en rez-de-chaussée pour lesquels il n'est pas démontré que le plancher avait été surélevé à 0,50 mètre au moins au-dessus du terrain naturel. En outre, le lot numéro 1 est un appartement en rez-de-chaussée uniquement sans niveau habitable au premier étage, et les lots en rez-de-chaussée présentant un accès privatif à un local d'habitation au 1er étage ne comportent pas d'accès extérieur à celui-ci.

Il convient de relever que tant le maire de la commune d'[Localité 8] que le préfet du Loiret ont relevé à plusieurs reprises que le réaménagement du bâtiment du Château du [Adresse 1] a conduit à augmenter le nombre de logements en divisant le bâtiment en lots, en méconnaissance des règles d'urbanisme alors que le PPRI applicable interdisait l'augmentation du nombre de logements a'n de ne pas exposer les habitants et leurs biens à un risque naturel prévisible. Il a été également rappelé aux propriétaires que la situation n'était pas régularisable.

Le notaire a donc établi un état de division de l'immeuble en lots en violation des dispositions du PPRI, puis a prêté son concours à la vente de ces différents lots à différents acquéreurs dont la SCI Cygnus Atratus. En conséquence, le notaire a commis une faute délictuelle engageant sa responsabilité à l'égard de l'acquéreur. Le jugement qui ne comporte pas ce chef de décision en son dispositif sera donc complété en ce sens.

En revanche, le moyen tiré d'une violation des dispositions de l'article L.111-6-1 du code de la construction et de l'habitation, dans sa version alors applicable, qui prohibent toute division d'immeuble en vue de mettre à disposition des locaux à usage d'habitation qui ne sont pas pourvus d'une installation d'évacuation des eaux usées, est infondé. En effet, l'acquéreur argue d'un défaut de fonctionnement de l'évacuation des eaux usées et non d'un défaut de raccordement au réseau des eaux usées qui est seul concerné par les dispositions de l'article L.111-6-1 du code de la construction et de l'habitation.

V- Sur l'indemnisation de l'acquéreur

1- Sur les frais de constitution de la SCI

Moyens des parties

La SCI Cygnus Atratus demande la confirmation du jugement sur ce point. Elle indique qu'il n'appartient à quiconque de juger de l'utilité ni de l'opportunité d'avoir créé cette SCI.

La SCP [G] [C]-[B] [C]-Frédéric Bourgery demande l'infirmation de ce chef. Elle indique que les frais de constitution de la SCI ne présentent strictement aucun lien avec les fautes imputées ; qu'en outre, ces frais n'ont pas été exposés en pure perte et ont été déduits de l'imposition de ses associés, les déficits fonciers de chaque exercice ont aussi été défiscalisés, réduisant d'autant l'impôt desdits associés ; qu'allouer une indemnisation à ce titre serait donc contraire au principe indemnitaire ; que les associés de la SCI Cygnus Atratus sont associés de deux autres SCI créées antérieurement à la vente de l'immeuble litigieux ; qu'il était donc totalement inutile de procéder à la constitution d'une troisième SCI, de sorte que les frais afférents à ce choix doivent être conservés par l'appelante, car l'immeuble aurait pu être acquis par l'une ou l'autre de ces SCI antérieures.

Réponse de la cour

La SCI Cygnus Atratus qui ne produit pas l'acte constitutif de la société, préexistait à la vente de l'appartement litigieux par M. et Mme [O], mais son existence légale n'est pas dépendante du sort de la vente conclue le 19 janvier 2011, de sorte que la SCI peut continuer à