CA Orléans, 7 nov. 2023, RG 21/02982

COUR D'APPEL D'ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 07/11/2023

la SCP LAVAL - FIRKOWSKI

la SELARL LEROY AVOCATS

Me Jean-Michel LICOINE

ARRÊT du : 7 NOVEMBRE 2023

N° : - 23

N° RG 21/02982 - N° Portalis DBVN-V-B7F-GPBP

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'ORLEANS en date du 18 Août 2021

PARTIES EN CAUSE

APPELANTS :

- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265265690552900

Monsieur [R] [F]

né le 01 Novembre 1979 à [Localité 11]

[Adresse 4]

[Localité 9]

ayant pour avocat postulant Me Olivier LAVAL de la SCP LAVAL - FIRKOWSKI, avocat au barreau d'ORLEANS,

ayant pour avocat plaidant Me Stephane ARCHANGE, avocat au barreau de CHARTRES

- Timbre fiscal dématérialisé N°: exonération

Madame [X] [H]

née le 19 Juin 1983 à [Localité 8]

[Adresse 4]

[Localité 9]

ayant pour avocat postulant Me Olivier LAVAL de la SCP LAVAL - FIRKOWSKI, avocat au barreau d'ORLEANS,

ayant pour avocat plaidant Me Stephane ARCHANGE, avocat au barreau de CHARTRES

D'UNE PART

INTIMÉS :

- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265278590204988

Monsieur [U] [E]

né le 20 Mai 1960 à [Localité 2]

[Adresse 3]

[Localité 10]

ayant pour avocat Me Marie-Odile COTEL de la SELARL LEROY AVOCATS, avocat au barreau d'ORLEANS

- Timbre fiscal dématérialisé N°: exonération

Madame [C] [O] épouse [E]

née le 12 Juillet 1963 à [Localité 2]

[Adresse 3]

[Localité 10]

ayant pour avocat Me Marie-Odile COTEL de la SELARL LEROY AVOCATS, avocat au barreau d'ORLEANS

- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265278110465201

S.C.P. STÉPHANE GOSSE-[T] [I]-FREDERIC BOURGERY société civile professionnelle titulaire d'un office notarial pris en la personne de représentant légal domicilié en cette qualité à son siège.

[Adresse 7]

[Localité 2]

ayant pour avocat postulant Me Jean-Michel LICOINE, avocat au barreau d'ORLEANS

ayant pour avocat plaidant Me Christophe LAVERNE de la SCP RAFFIN & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS,

D'AUTRE PART

DÉCLARATION D'APPEL en date du : 22 Novembre 2021.

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 4 septembre 2023

Dossier communiqué au Ministère Public le 26 janvier 2023

L'avis écrit du 26 mai 2023 du Ministère public a été communiqué aux avocats des parties le 6 juillet 2023

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats à l'audience publique du 18 Septembre 2023 à 14h00, l'affaire a été plaidée devant Madame Anne-Lise COLLOMP, présidente de chambre et Monsieur Laurent SOUSA, conseiller en charge du rapport, en l'absence d'opposition des parties ou de leurs représentants.

Lors du délibéré, au cours duquel Madame Anne-Lise COLLOMP, présidente de chambre et Monsieur Laurent SOUSA, conseiller en charge du rapport, ont rendu compte des débats à la collégialité, la Cour était composée de:

Madame Anne-Lise COLLOMP, Présidente de chambre,

Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller,

Madame Laure- Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

GREFFIER :

Mme Karine DUPONT, Greffier lors des débats et du prononcé.

ARRÊT :

Prononcé publiquement le 7 novembre 2023 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte authentique du 5 juin 1997, M. et Mme [E] ont acquis le château du Plissay, comportant un rez-de-chaussée et deux niveaux, situé en zone inondable en bordure du Loiret à [Localité 9] (45), et ont modifié la destination de l'immeuble d'hôtel en logement à usage d'habitation.

Par arrêté préfectoral du 2 février 2001, le plan de prévention du risque d'inondation (PPRI) de la vallée de la Loire a été adopté, lequel classait l'immeuble de M. et Mme [E] dans la zone inondable A secteur d'aléa très fort.

Le 3 décembre 2010, le château du Plissay a fait l'objet d'un état descriptif de division et d'un règlement de copropriété reçu par Maître [T] [I], notaire à [Localité 2], membre de la SCP Stéphane Gossé-[T] [I]-Frédéric Bourgery.

Par acte authentique en date du 3 décembre 2010, reçu par Me [T] [I], M. [R] [F] et Mme [X] [H] ont fait l'acquisition auprès de M. et Mme [E] de biens et droits immobiliers au sein de l'immeuble, constituant les lots de copropriété 5, 16 et 17 pour un prix de vente de 162 250 euros.

Par lettre du 16 mai 2011, la mairie d'[Localité 9] a notifié aux nouveaux copropriétaires l'ouverture d'une enquête afin de constater d'éventuelles violations des règles applicables à la division de l'immeuble en différents lots. Le 28 juillet 2011, un procès-verbal d'infraction a été établi.

Par acte d'huissier du 29 septembre 2015, M. [F] et Mme [H] ont fait délivrer assignation aux époux [E] et à la SCP Stéphane Gossé-[T] [I]-Frédéric Bourgery.

Par jugement en date du 18 août 2021, le tribunal judiciaire d'Orléans a :

- déclaré irrecevable les conclusions et pièces adressées par les demandeurs le 28 avril 2021 ;

- prononcé la nullité de l'acte de vente conclu le 3 décembre 2010 entre M. [F] et Mme [H] et les époux [E] portant sur les lots 5, 16 et 17 dépendant de l'immeuble Le Château du Plissay, sis [Adresse 1] et [Adresse 4] à [Localité 9], cadastré section AP n° [Cadastre 6] lieudit [Adresse 1] pour 17 a 21 ca et section AP n° [Cadastre 5] lieudit [Adresse 4] pour 8 a 33 ca ;

- ordonné la publication du présent jugement au service de la publicité foncière aux frais des époux [E] et à la diligence de la partie intéressée ;

- condamné les époux [E] à restituer à M. [F] et Mme [H], une somme de 162 250 € correspondant au prix perçu avec intérêts au taux légal à compter du 29 septembre 2015 ;

- condamné à réception de ladite somme, M. [F] et Mme [H] à restituer aux époux [E] le logement ;

- condamné les époux [E] solidairement entre eux et in solidum avec la société Stéphane Gossé-[T] [I]-Frédéric Bourgery, notaires, à régler à M. [F] et Mme [H], la somme de 20 143,30 € de dommages et intérêts au titre des intérêts d'emprunt et la somme de 11 443 € de dommages et intérêts au titre de la commission d'agence ;

- ordonné la capitalisation par année entière des intérêts courant sur la restitution du prix de vente et les dommages et intérêts ;

- condamné la société Stéphane Gossé-[T] [I]-Frédéric Bourgery, notaires, à garantir les époux [E] au titre des condamnations aux dommages et intérêts ;

- rejeté toutes les autres demandes plus amples ou contraires ;

- condamné les époux [E] in solidum avec la société Stéphane Gossé-[T] [I]-Frédéric Bourgery, notaires, aux entiers frais et dépens de l'instance, et accordé à Me Jevtic, avocat, le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile ;

- condamné la société Stéphane Gossé-[T] [I]-Frédéric Bourgery, notaires, à régler à M. [F] et Mme [H], la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration en date du 22 novembre 2021, M. [F] et Mme [H] ont interjeté appel de ce jugement en ce qu'il a : déclaré irrecevable les conclusions et pièces adressées par les demandeurs le 28 avril 2021 et en ce qu'il l'a condamné les époux [E] solidairement entre eux et in solidum avec la société Stéphane Gossé-[T] [I]-Frédéric Bourgery à régler à Mme [H], la somme de 20 143,30 euros de dommages et intérêts au titre des intérêts d'emprunt, débouté M. [F] et Mme [H] de leur demande en dommages et intérêts ; débouté M. [F] et Mme [H] de leur demande en condamnation à garantie contre la société Stéphane Gossé-[T] [I]-Frédéric Bourgery pour le prix de vente et autres dommages et intérêts.

Par déclaration en date du 15 décembre 2021, M. [F] et Mme [H] ont interjeté appel des mêmes chefs du jugement et en ce qu'il a rejeté toutes les autres demandes plus amples ou contraires.

La jonction des deux instances a été ordonnée par le conseiller de la mise en état.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 29 août 2023, M. [F] et Mme [H] demandent à la cour de :

- débouter la société Stéphane Gossé-[T] [I]-Frédéric Bourgery et les époux [E] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

- infirmer le jugement entrepris et prononcer la nullité de la vente des époux [E] à M. [F] et Mme [H] pour vices cachés connus des vendeurs ;

- à défaut, confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la nullité de la vente des époux [E] à M. [F] et Mme [H] pour dol des époux [E] ;

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : déclaré irrecevables les conclusions et pièces adressées par les demandeurs le 28 avril 2021 ; condamné les époux [E] solidairement entre eux et in solidum avec la société Stéphane Gossé-[T] [I]-Frédéric Bourgery, notaires, à régler à Mme [H], la somme de 20 143,30 euros de dommages et intérêts au titre des intérêts d'emprunt ; rejeté toutes les autres demandes plus amples ou contraires ; débouté M. [F] et Mme [H] de leur demande en dommages et intérêts ; débouté M. [F] et Mme [H] de leur demande en condamnation à garantie contre la société Stéphane Gossé-[T] [I]-Frédéric Bourgery pour le prix de vente et autres dommages et intérêts ;

- condamner la société Stéphane Gossé-[T] [I]-Frédéric Bourgery in solidum avec les époux [E], à leur payer une somme totale de 181 952 € au titre de la restitution du prix de vente et des accessoires, majorée des intérêts au taux légal à compter de la demande en justice ;

À titre de dommages et intérêts :

- au titre du remboursement des frais d'avocat, à titre de dommages et intérêts, les sommes de :

10 216,67 € (frais divers réglés en qualité de tiers-opposant aux ordonnances de référé du 4 décembre 2015 ordonnant les travaux sur le réseau d'évacuation des eaux usées)

6 118,87 € (honoraires d'avocat réglés pour suivi juridique de la copropriété)

29 269 € (frais liés à la contestation des assemblées générales) selon décompte au 29 mai 2023

5 019,50 € (condamnations au titre des contestations des assemblées générales)

- au titre des travaux d'aménagement réalisés, la somme de 84 724,08 € à titre de dommages et intérêts ;

- au titre des intérêts d'emprunt réglés jusqu'au remboursement de cet emprunt qui ne sera possible qu'à la restitution du prix de vente par les vendeurs, soit les sommes suivantes arrêtées au 17 août 2022 :

15 764,46 € pour M. [F]

30 972,38 € pour Mme [H]

- au titre de l'indemnité de remboursement anticipé du crédit immobilier, 1 083,49 € à Mme [H] ;

- au titre des frais d'assurance du prêt immobilier, 1 641,60 € à Mme [H] ;

- au titre du préjudice moral, la somme de 10 000 € pour M. [F] et de 10 000 € pour Mme [H] ;

- la somme de 19 310,95 € au titre du remboursement des charges non courantes de copropriété selon décompte au 30 décembre 2022, ;

- la somme de 21 245,75 euros au titre du remboursement de la provision pour charges sur travaux de réfection du réseau de canalisation des eaux usées ;

- condamner les époux [E] et la société Stéphane Gossé-[T] [I]-Frédéric Bourgery à les garantir in solidum des sommes supplémentaires qui pourraient être mises à leur charge dans le cadre du litige opposant les copropriétaires des lots du 2e étage au syndicat des copropriétaires, estimés provisoirement par l'expert judiciaire, M. [S], à la somme de 46 636,53 € ;

- condamner les intimés à consigner la somme de 25 390,78 € (46 636,53 € - 21 245,75 €) entre les mains de tel séquestre qu'il plaira à la cour de désigner ;

- condamner les intimés in solidum à leur payer une somme globale de 7 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner les intimés sous la même solidarité aux entiers frais et dépens de l'instance, dont distraction au profit de Me Olivier Laval, avocat aux offres de droit.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 25 août 2023, les époux [E] demandent à la cour de :

- déclarer l'appel interjeté par M. [F] et Mme [H] mal fondé et les en débouter ;

- les déclarer recevables et bien fondés en leur appel incident ;

En conséquence,

- débouter M. [F] et Mme [H] de toutes leurs demandes, fins et conclusions autant irrecevables que mal fondées et plus généralement rejeter toutes les demandes, fins et conclusions dirigées à leur encontre ;

Subsidiairement, si par impossible la cour confirmait l'annulation de la vente, et après avoir débouté M. [F] et Mme [H] de l'essentiel de leurs demandes, autant irrecevables que mal fondées :

- condamner la société Stéphane Gossé-[T] [I]-Frédéric Bourgery, notaires associés, à les garantir de toutes les condamnations qui viendraient par impossible à être prononcées à leur encontre de quelque nature que ce soit, in solidum ou non, hors restitution du prix ;

Y ajoutant :

- condamner la société Stéphane Gossé-[T] [I]-Frédéric Bourgery, notaires associés, à leur payer la somme de 207 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice consécutif à la perte de toute valeur des lots qui leur seront restitués, valorisée à tout le moins au montant du prix de la vente annulée, augmentée des frais et charges à venir y afférents qu'ils vont devoir supporter en pure perte, de leur préjudice moral et des préjudices engendrés par les démarches, tracas et autres auxquels ils ont été confrontés ;

Dans tous les cas,

- rejeter toutes les demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires autant irrecevables que mal fondées ;

- condamner in solidum M. [F] et Mme [H] et la société Stéphane Gossé-[T] [I]-Frédéric Bourgery, notaires associés, ou l'une à défaut de l'autre, à leur verser une indemnité de 10 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner les mêmes aux entiers dépens de première instance et d'appel distraits au profit de la SELARL Leroy avocats.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 25 août 2023, la société Stéphane Gossé-[T] [I]-Frédéric Bourgery demande à la cour de :

- infirmer le jugement en ce qu'il a : prononcé la nullité de l'acte de vente conclu le 3 décembre 2010 ; - condamné les époux [E] in solidum avec la société Stéphane Gossé, [T] [I] et Frédéric Bourgery, notaires, à régler à Mme [H], la somme de 20 143,30 € de dommages et intérêts au titre des intérêts d'emprunt ; condamné les époux [E] in solidum avec la société Stéphane Gossé, [T] [I] et Frédéric Bourgery, notaires, à régler à M. [F] et Mme [H], la somme de 11 443 € de dommages et intérêts au titre de la commission d'agence ; ordonné la capitalisation par année entière des intérêts courant sur la restitution du prix de vente et les dommages et intérêts ; condamné la société Stéphane Gossé, [T] [I] et Frédéric Bourgery, notaires, à garantir les époux [E] au titre des condamnations aux dommages et intérêts ; condamné la société Stéphane Gossé, [T] [I] et Frédéric Bourgery, notaires, à régler à M. [F] et Mme [H], la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; condamné les époux [E] in solidum avec la société Stéphane Gossé, [T] [I] et Frédéric Bourgery, notaire, aux entiers frais et dépens de l'instance ;

En conséquence :

- débouter M. [F] et Mme [H] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

- juger que M. [F] et Mme [H] ne justifient d'aucun préjudice actuel et certain en lien avec le grief imputé aux notaires ;

- juger que la société Stéphane Gossé-[T] [I]-Frédéric Bourgery n'a commis aucune faute ;

- condamner M. [F] et Mme [H] à payer à la société Stéphane Gossé-[T] [I]-Frédéric Bourgery la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner M. [F] et Mme [H] aux entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de Me Licoine en application de l'article 699 du code de procédure civile.

Le Procureur général a indiqué s'en rapporter à justice et son avis a été communiqué aux parties.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions.

La cour a sollicité les observations des parties sur le fait que les conclusions récapitulatives de M. et Mme [E] ne comportaient dans le dispositif de ses conclusions, ni l'infirmation ni l'annulation du jugement, de sorte que la cour ne pourrait que confirmer le jugement pour les chefs les concernant.

Par note en délibéré du 22 septembre 2023, M. [F] et Mme [H] ont indiqué qu'ils s'en rapportaient à justice s'agissant de la difficulté relative au dispositif des conclusions de M. et Mme [E].

Par notes en délibéré en date des 25 et 26 septembre 2023, M. et Mme [E] ont indiqué que l'infirmation du jugement s'évince de leurs demandes et que dans l'hypothèse où la cour confirmerait l'annulation de la vente, il a été demandé la confirmation du jugement en ce que le notaire avait été condamné à les garantir de toutes les condamnations qui viendraient à être prononcées à leur encontre.

Par note en délibéré du 26 septembre 2023, la société Stéphane Gossé-[T] [I]-Frédéric Bourgery a indiqué que les conclusions des époux [E] ne peuvent viser qu'à la confirmation du jugement déféré pour les motifs soulevés par la cour.

MOTIFS

Les conclusions communiquées en première instance ne peuvent saisir la cour de prétentions et des moyens formulés à leur soutien, et les parties ont pu communiquer leurs conclusions au cours de la mise en état devant la cour. En conséquence, le jugement ne saurait être infirmé en ce qu'il a déclaré irrecevables les conclusions signifiées par M. [F] et Mme [H] le 28 avril 2021.

I- Sur le champ de l'appel interjeté par M. [F] et Mme [H]

M. [F] et Mme [H] ont interjeté appel principal du jugement en ce qu'il a : déclaré irrecevables les conclusions et pièces adressées par les demandeurs le 28 avril 2021 ; condamné les époux [E] solidairement entre eux et in solidum avec la société Stéphane Gossé-[T] [I]-Frédéric Bourgery, notaires, à régler à Mme [H], la somme de 20 143,30 euros de dommages et intérêts au titre des intérêts d'emprunt ; rejeté toutes les autres demandes plus amples ou contraires ; débouté M. [F] et Mme [H] de leur demande en dommages et intérêts ; débouté M. [F] et Mme [H] de leur demande en condamnation à garantie contre la société Stéphane Gossé-[T] [I]-Frédéric Bourgery pour le prix de vente et autres dommages et intérêts.

Dans leurs conclusions récapitulatives, M. [F] et Mme [H] sollicitent également d'infirmer le jugement entrepris et prononcer la nullité de la vente des époux [E] à M. [F] et Mme [H] pour vices cachés connus des vendeurs.

Lorsque l'appelant a formé un appel limité dans sa déclaration d'appel, il ne peut, postérieurement, élargir son appel à d'autres chefs que ceux critiqués dans la déclaration, par conclusions qui sont sur ce point inopérantes, ainsi que l'a jugé la Cour de cassation (1re Civ., 22 juin 1999, pourvoi n° 97-15.225, Bull. 1999, I, n° 206).

En outre, aux termes l'article 548 du code de procédure civile, l'appel peut être incidemment relevé par l'intimé tant contre l'appelant que contre les autres intimés. Il s'ensuit que seul l'intimé peut interjeter appel incident sur des chefs du jugement non critiqués par l'appel principal.

En conséquence, l'appel principal de M. [F] et Mme [H] est limité aux chefs énoncés dans leurs deux déclarations d'appels, et leurs conclusions récapitulatives sont inopérantes dans leur critique du chef du jugement portant sur la nullité de la vente sur le fondement du dol.

II- Sur l'appel incident de M. et Mme [E]

Selon l'article 954 du même code, dans les procédures avec représentation obligatoire, les conclusions d'appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée. Les prétentions sont récapitulées sous forme de dispositif et la cour d'appel ne statue que sur celles énoncées au dispositif.

Il résulte des articles 542 et 954 du code de procédure civile que lorsqu'une partie ne demande dans le dispositif de ses conclusions, ni l'infirmation ni l'annulation du jugement, la cour d'appel ne peut que confirmer le jugement, ainsi que l'a jugé la Cour de cassation (2e Civ., 17 septembre 2020, pourvoi n° 18-23626).

Cette règle de procédure qui concerne également les appels incidents (2e Civ., 1er juillet 2021, pourvoi n° 20-10.694), n'est applicable qu'aux instances introduites par une déclaration d'appel postérieure au 17 septembre 2020.

En l'espèce, la déclaration d'appel est en date du 22 novembre 2021, de sorte que cette règle de procédure est applicable. Les conclusions de M. et Mme [E] qui sollicitent dans leurs motifs l'infirmation de plusieurs chefs du jugement, ne comportent dans leur dispositif, aucune demande d'infirmation ou d'annulation du jugement, de sorte que la cour n'est pas saisie de leur appel incident.

Le jugement ne pourra donc qu'être confirmé dans les chefs du jugement les concernant, étant précisé que le sort de l'appelant ne peut être aggravé sur son seul appel en l'absence d'appel incident de l'intimé.

La cour examinera néanmoins les moyens formulés par M. et Mme [E] à l'appui de leur demande de confirmation du jugement et en défense aux demandes d'infirmation du jugement formulées par M. [F] et Mme [J] et la SCP Stéphane Gossé-[T] [I]-Frédéric Bourgery.

III- Sur la nullité de la vente immobilière

Moyens des parties

Les conclusions de M. [F] et Mme [J] étant inopérantes à étendre la critique du jugement à d'autres chefs que ceux énoncés dans les déclarations d'appel, il convient de considérer qu'ils sollicitent la confirmation du jugement en ce qu'il a prononcé la nullité de la vente pour dol de M. et Mme [E].

La SCP Stéphane Gossé-[T] [I]-Frédéric Bourgery a sollicité l'infirmation de l'annulation de la vente, sans formuler de moyens à cette fin, les moyens développés visant à contester l'engagement de sa responsabilité dans la réalisation de cette vente.

Les conclusions récapitulatives de M. et Mme [E] ne comportent, en leur dispositif qui seul saisit la cour, aucune demande d'infirmation ou d'annulation du jugement portant sur l'annulation de la vente immobilière et ses conséquences.

Réponse de la cour

La SCP Stéphane Gossé-[T] [I]-Frédéric Bourgery qui n'est pas partie au contrat de vente, a formé appel incident du chef du jugement ayant prononcé la nullité de l'acte de vente conclu le 3 décembre 2010 entre M. [F] et Mme [H] et les époux [E] portant sur les lots 5, 16 et 17 dépendant de l'immeuble Le Château du Plissay, sis [Adresse 1] et [Adresse 4] à [Localité 9].

Les conclusions du notaire ne comportent toutefois aucun moyen à l'appui de la demande d'infirmation du jugement sur ce point, notamment quant à l'existence ou non d'un dol commis par les vendeurs. Le notaire se bornant à conclure sur l'absence d'engagement de sa responsabilité délictuelle, la cour n'est saisie d'aucun moyen propre à fonder l'infirmation du jugement sur la nullité de la vente conclue entre M. et Mme [E] et M. [F] et Mme [H], et sur ses conséquences.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a prononcé la nullité de l'acte de vente conclu entre M. et Mme [E] d'une part et M. [F] et Mme [H] d'autre part.

III- Sur la responsabilité du notaire à l'égard de l'acquéreur

Moyens des parties

La SCP Stéphane Gossé-[T] [I]-Frédéric Bourgery soutient que le certificat d'urbanisme du 30 mai 1997 établi en vue de la vente de l'immeuble à M. et Mme [E], mentionne qu'il « d'une vente en l'état avec possibilité de changer la destination actuelle (hôtel) en habitation principale (un seul logement) » ; que la précision « un seul logement » ne constitue pas une prescription administrative mais ne résulte que de l'objet de la demande de certificat d'urbanisme en date du 14/05/97 telle que présentée par le géomètre à l'époque ; que le changement de destination opéré en 1997 ne nécessitait aucun permis de construire puisque le certificat d'urbanisme rappelle expressément que « le changement de destination est soumis à un permis de construire s'il donne lieu à un remaniement physique des locaux » ; qu'en 1997, les époux [E] n'ont entrepris aucun travaux et n'ont pas modifié la consistance des lieux et ce d'autant plus qu'il n'était envisagé qu'un seul logement ; que 13 ans plus tard, en 2010, il n'y pas eu de changement de destination, l'immeuble étant déjà à usage d'habitation depuis 1997, de sorte qu'aucun permis de construire n'était nécessaire ; que le tribunal a commis une première erreur en procédant à un amalgame entre la vente de 1997 et celle de 2011 ; que l'immeuble est situé dans le secteur 4 de la zone A prévue par le PPRI ; que ce plan précise expressément au titre des dispositions spécifiques au secteur d'aléa 1 et 2 que le changement de destination d'un bâtiment est autorisé sous réserve que celui-ci « n'entraîne pas la création de plus d'un logement par unité foncière par rapport à la situation existante au 30 juin 1994 » ; que cette disposition, spécifique n'a donc pas vocation à s'appliquer aux secteurs d'aléas 3 et 4, de sorte que les premiers juges ont appliqué à l'immeuble une disposition qui lui est étrangère ; que le PPRI prévoit, sur le secteur 4 que le changement de destination est autorisé à condition que chaque logement soit situé au-dessus des plus hautes eaux connues et conçu pour permettre une mise en sécurité et une évacuation des occupants en cas d'inondation ; que l'acquéreur vise les courriers de la mairie ou de la Préfecture pour tenter de justifier d'une prétendue violation du PPRI, mais il n'appartient pas à la commune de dire le droit, outre que sa position a été fluctuante depuis l'origine ; que la cour d'appel a d'ailleurs d'ores et déjà eu à statuer sur ces mêmes vaines allégations ; qu'aucune faute ne peut dans ces conditions lui être imputée et il n'existe pas de lien de causalité entre la faute et les préjudices invoqués ; que seuls le comportement inconsidéré des services de la commune d'[Localité 9] et le conflit opposant les copropriétaires relativement au dysfonctionnement du réseau d'assainissement de l'immeuble sont à l'origine des préjudices invoqués.

M. [F] et Mme [H] répliquent que la responsabilité civile professionnelle de l'étude notariale est engagée ; que le notaire est tenu d'une obligation de conseil et de vérifier par ailleurs l'origine de propriété du bien vendu, à défaut de quoi il engage sa responsabilité délictuelle, la faute des vendeurs ne pouvant exclure sa responsabilité au titre de ses devoirs ; que dans la pratique habituelle notariale, le notaire s'assure de l'origine de propriété afin de satisfaire aux obligations de publicité foncière au titre de l'effet relatif en sollicitant du vendeur la production de son titre de propriété ; qu'en l'espèce, le notaire a nécessairement obtenu ce titre de propriété de ses clients, les époux [E], puisqu'il s'est chargé de l'opération de division et du règlement de copropriété ; qu'il aurait dû, à la lecture même sommaire de l'acte de vente du 5 juin 1997, s'apercevoir que l'autorisation d'urbanisme obtenue en vue de la déspécialisation de l'hôtel en date du 30 mai 1997 ne concernait que la « possibilité de changer la destination actuelle des locaux (hôtel) en habitation principale (un seul logement) » et que « le changement de destination est soumis à permis de construire s'il donne lieu à un remaniement physique des locaux » ; qu'il apparaît impensable que le notaire, habitué des ventes dans son secteur géographique, n'en connaisse pas les spécificités urbanistiques principales, dont fait partie évidemment le PPRI d'[Localité 2]-[Localité 9] ; que la demande de condamnation in solidum est bien justifiée, car le notaire a commis une faute au minimum en n'informant pas les acquéreurs des dispositions essentielles contenues dans l'acte de propriété des époux [E] du 5 juin 1997 ; qu'ils auraient pu refuser de réitérer la vente devant le notaire.

Réponse de la cour

En application de l'article 1382 du code civil dans sa version antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, le notaire engage sa responsabilité au titre de l'acte qu'il a rédigé, en cas de preuve d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité, dont la preuve incombe à celui qui s'en prévaut.

M. [F] et Mme [H] ont acquis de M. et Mme [E] un parking et un appartement situé au 1er étage du château de Plissay, outre une quote-part des parties communes, l'immeuble ayant fait l'objet d'un règlement de copropriété-état descriptif de division établi par Maître [T] [I], notaire associé à [Localité 2], le 3 décembre 2010.

L'acte authentique de vente du 3 décembre 2010 mentionne que le bien vendu était situé en zone inondable A4 d'aléa très fort et A3 d'aléa fort du plan de prévention du risque d'inondation de la Vallée de la Loire arrêté le 2 février 2001. L'immeuble figure sur le plan annexé à l'acte de vente en zone A4 d'aléa très fort.

M. et Mme [E] avaient quant à eux préalablement acquis l'immeuble aménagé en hôtel dénommé « Le château du Plissay » formant le lot B de la division en deux parties d'une propriété plus importante, par acte authentique du 5 juin 1997 qui mentionne l'existence d'un certificat d'urbanisme positif précisant « qu'il s'agit d'une vente en l'état avec possibilité de changer la destination actuelle (hôtel) en habitation principale (un seul logement) ».

Le certificat d'urbanisme en date du 30 mai 1997 annexé à l'acte authentique de vente, vise une demande de certificat du 14 mai 1997 en vue de l'opération « vente en l'état avec possibilité de changer la destination actuelle (hôtel) en habitation principale (un seul logement) », à laquelle il a été émis un avis positif sous réserve du respect des prescriptions édictées dans les cadres dudit certificat.

Le cadre 13 du certificat d'urbanisme énonce les prescriptions particulières suivantes :

« Le présent certificat d'urbanisme concerne la possibilité de changer la destination actuelle des locaux (hôtel) en habitation principale (un seul logement).

Le terrain, lot B de la division suivant C.U. n° 0452329600035 délivré le 09/09/1996, est situé en secteurs inondables UC3n et NDb4 au P.O.S. où seuls peuvent être autorisés :

- l'extension limitée des constructions existantes à la date du 13/06/1994,

- les surélévations limitées au-dessus du niveau habitable des bâtiments existants à la dote précitée dans le but de permettre l'amélioration des conditions de confort et de sécurité de leurs occupants,

- les reconstructions de bâtiments sinistrés : [...]

- les aménagements internes et les modifications de façade des bâtiments existants,

- les changements de destination de locaux à usage d'hébergement existants à la date du 13/06/1994 pour les affecter à l'habitation, à condition que chaque logement ainsi créé comporte au moins un niveau situé au-dessus des plus hautes eaux connues.

Le changement de destination est soumis à permis de construire s'il donne lieu à un remaniement physique des locaux.

Le terrain a déjà été recouvert par les eaux sur une hauteur d'environ + 2 mètres lors des crues de la Loire et un risque de submersion de même nature n'est pas à exclure en cas de crue exceptionnelle du fleuve. Le permis de construire ne pourra être délivré en l'absence de l'accord du Préfet, en application de l'article R 421.38.14 du code de l'urbanisme.

Le terrain est situé dans la Z.P.P.A.U.P. où tous travaux de construction, démolition, transformation ou modification de l'aspect des immeubles, d'abattage et élagage sont soumis à autorisation. À ce titre, les installations et modifications de clôtures devront faire l'objet d'une demande spécifique. L'hôtel du Plissay y est classé connue bâtiment d'intérêt patrimonial dont la démolition est interdite (article B.101) et la transformation régie par l'article B.111. I.es futurs acquéreurs sont donc invités à prendre connaissance de l'ensemble des dispositions et recommandations contenues dans la Z.P.P.A.U.P. »

Il résulte de ces éléments que le certificat d'urbanisme a été sollicité en vue du changement de destination de l'immeuble en habitation soit « un seul logement », que la commune d'[Localité 9] a autorisé au regard des prescriptions administratives en vigueur. Il s'ensuit que la commune n'a pas statué sur une demande de création de plusieurs logements qui n'était pas projetée lors de l'acquisition du bien par M. et Mme [E]. Il convient de relever que lors de la vente au profit de M. et Mme [E] les changements de destination de locaux à usage d'hébergement existants à la date du 13 juin 1994 pour les affecter à l'habitation étaient autorisés, à condition que chaque logement ainsi créé comporte au moins un niveau situé au-dessus des plus hautes eaux connues, de sorte que la création de plusieurs logements n'était pas prohibée si elle répondait à cette exigence de sécurisation des occupants.

Le changement de destination de l'immeuble avait donc été autorisé en vue de la vente de l'immeuble à M. et Mme [E] en 1997, qui en on fait leur habitation principale avant de procéder à sa division en lots soumis au régime de la copropriété, suivant acte authentique établi le 3 décembre 2010 établi par Maître [T] [I]. L'acte portant division de l'immeuble en lots mentionne expressément que M. et Mme [E] avaient pour domicile l'immeuble de sorte que l'immeuble était déjà à usage d'habitation avant la vente par lots.

Il résulte de ces éléments qu'il ne résulte pas du certificat d'urbanisme du 30 mai 1997 que la création de logements était prohibée en cas de changement de destination des locaux, sous la condition que chaque logement ainsi créé comporte au moins un niveau situé au-dessus des plus hautes eaux connues. Le notaire avait donc connaissance que, dès 1997 et avant adoption du plan de prévention du risque d'inondation, la création de nouveaux logements était dans la zone du château de Plissay, soumis à une condition de sécurisation des occupants.

Le plan de prévention du risque d'inondation (PPRI) de la vallée de la Loire, adopté par arrêté préfectoral du 2 février 2001, qui n'était pas applicable lors de l'établissement du certificat d'urbanisme établi le 30 mai 1997, se trouvait applicable lors de l'établissement de l'état descriptif de division et de la vente du bien immobilier entre M. et Mme [E] et M. [F] et Mme [H].

Pour considérer qu'il n'existe aucune violation du PPRI, le notaire ne peut arguer de l'arrêt rendu par la cour d'appel d'Orléans le 3 juin 2019, dès lors que cette décision statuant en matière de référé n'a pas autorité de chose jugée au principal, outre qu'il n'avait été produit qu'un extrait du PPRI applicable.

Le PPRI prévoit deux zones de risques d'inondation dont une zone A « à préserver de toute urbanisation nouvelle pour laquelle les objectifs sont, du fait de son faible degré d'équipement, d'urbanisation et d'occupation :

- la limitation d'implantation humaine permanente,

- la limitation des biens exposés,

- la préservation du champ d'inondation,

- la conservation des capacités d'écoulement des crues »

La zone A est divisée en sous-zones : 1- d'aléa faible ; 2- d'aléa moyen ; 3- d'aléa fort ; 4- d'aléa très fort.

L'article A.1 du PPRI fixe des mesures d'interdiction applicables à la zone A : « afin de ne pas compromettre la préservation des champs d'inondation ou l'écoulement des eaux, toutes les constructions, ouvrages, installations ou travaux à l'exception de ceux définis à l'article A.2. ci-après sont interdits ».

L'article A.2 du PPRI énumère limitativement les constructions, ouvrages, installations, et travaux admis en zone A. Ces dispositions ne sont toutefois pas applicables au cas d'espèce, puisque l'opération litigieuse réside en la division d'un immeuble à usage d'habitation en lots, et non en des travaux ou constructions susceptibles de faire obstacle à l'écoulement des eaux en cas de crue.

L'article A.3 du PPRI fixe les prescriptions applicables sur les biens et activités existants, et en particulier les prescriptions suivantes communes aux 4 secteurs d'aléa :

« Sont admis sous réserve des prescriptions suivantes : [...]

- les travaux d'entretien et de gestion des constructions et installations existantes notamment les aménagements internes sans changement de destination, les traitements et modifications de façades et réfections de toitures.

- l'extension limitée des constructions existantes, implantées antérieurement au 30 juin 1994 dans la limite des plafonds suivants :

25 m² d'emprise au sol pour les constructions à usage d'habitation et leurs annexes comprises

30 % de leur emprise au sol pour les bâtiments à usage d'activités économiques autres qu'agricoles et piscicoles et pour les bâtiments publics. Lorsque ces bâtiments ont vocation à l'hébergement, cette extension limitée ne peut s'accompagner d'une augmentation de la capacité d'hébergement.

- les extensions successives sont admises à condition que le total des emprises complémentaires ne dépasse pas ces plafonds.

- les extensions autorisées des constructions à usage d'habitation devront respecter la règle de surélévation au-dessus du terrain naturel de l'article A.2.4 ci-dessus.

Cette obligation ne s'applique pas à condition qu'il n'y ait pas création de logement supplémentaire en cas :

- d'extension d'une construction non conforme à cette règle de surélévation.

- de réaménagement à vocation d'habitation de parties d'une construction existante ou d'une annexe proche, dont la con'guration rend difficile le respect de cette règle de surélévation ».

La règle de surélévation au-dessus du terrain naturel de l'article A.2.4 est ainsi formulée :

« les constructions à usage d'habitation admises à l'article 2.1 devront comporter un premier niveau de plancher à 0,50 mètre au moins au-dessus du terrain naturel en aléas 1, 2 et 3 et un second niveau habitable au premier étage en aléas 2 et 3. Ce dernier niveau devra être accessible de l'intérieur et de l'extérieur et permettre une mise en sécurité et une évacuation facile des occupants en cas d'inondation ».

Cette règle de surélévation ne fait référence qu'aux secteurs d'aléa 1, 2 et 3, car les constructions sont autorisées à l'article A.2.1 dans ces seuls secteurs, lorsqu'elles sont liées aux équipements sportifs, de loisirs de plein air ou de tourisme ou nécessaires aux terrains d'accueil des gens du voyage non susceptibles d'accueillir des personnes de façon permanente. Il n'en demeure pas moins que par renvoi de l'article A.3 au titre des dispositions communes aux 4 secteurs d'aléa, la règle de surélévation est bien applicable au secteur d'aléa 4.

Il résulte ainsi des dispositions communes à tous les secteurs d'aléa que le réaménagement à vocation d'habitation de parties d'une construction existante dont la con'guration rend difficile le respect de la règle de surélévation était autorisé, à condition qu'il n'y ait pas de création de logement supplémentaire.

Contrairement aux allégations du notaire, le tribunal n'a pas fait application des dispositions spécifiques aux secteurs d'aléa 1 et 2 prévoyant que le changement de destination des bâtiments maçonnés existants au 30 juin 1994 était admis sous réserve notamment « que ce changement de destination n'entraîne pas la création de plus d'un logement par unité foncière par rapport à la situation existant au 30 juin 1994 ».

En effet, il convient de constater que ces dispositions spécifiques aux secteurs d'aléa 1 et 2 ne constituaient qu'une application au cas de changement de destination de l'immeuble de la règle d'interdiction de création de logement, figurant également aux dispositions communes à tous les secteurs d'aléa s'agissant du réaménagement à vocation d'habitation de parties d'une construction existante dont la configuration rend difficile le respect de la règle de surélévation. Le tribunal a ainsi justement considéré que l'interdiction de création de logement supplémentaire était autant applicable aux secteurs d'aléa 1 et 2, qu'aux secteurs d'aléa plus forts et en particulier le secteur d'aléa 4 au sein duquel l'immeuble litigieux est situé.

En l'espèce, il est établi que l'immeuble appartenant à M. et Mme [E] a fait l'objet d'un réaménagement à vocation d'habitation, alors que la configuration rendait difficile le respect de la règle de surélévation, dès lors que s'agissant d'un bâtiment à intérêt patrimonial régi par les dispositions de la zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager de la rivière du Loiret, interdisant toute modification de façade. Il ne pouvait donc être envisagé de surélever le plancher à 0,50 mètre au moins au-dessus du terrain naturel et d'installer des escaliers extérieurs d'accès au premier étage aux fins de sécurisation des occupants en cas d'inondation.

En conséquence, le réaménagement de l'immeuble à vocation d'habitation, par division en lots, ne pouvait prévoir la création de logement supplémentaire, à compter de l'entrée en vigueur de l'arrêté préfectoral du 2 février 2001 adoptant le PPRI de la vallée de la Loire.

Or, il est établi que le réaménagement de l'immeuble a conduit à la création de sept logements supplémentaires. L'état description de division établi le 3 décembre 2010 par Maître [T] [I] a procédé à la division de l'immeuble en huit lots dont quatre appartements en rez-de-chaussée pour lesquels il n'est pas démontré que le plancher avait été surélevé à 0,50 mètre au moins au-dessus du terrain naturel. En outre, le lot numéro 1 est un appartement en rez-de-chaussée uniquement sans niveau habitable au premier étage, et les lots en rez-de-chaussée présentant un accès privatif à un local d'habitation au 1er étage ne comportent pas d'accès extérieur à celui-ci.

Il convient de relever que tant le maire de la commune d'[Localité 9] que le préfet du Loiret ont relevé à plusieurs reprises que le réaménagement du bâtiment du Château du Plissay a conduit à augmenter le nombre de logements en divisant le bâtiment en lots, en méconnaissance des règles d'urbanisme alors que le PPRI applicable interdisait l'augmentation du nombre de logements a'n de ne pas exposer les habitants et leurs biens à un risque naturel prévisible. Il a été également rappelé aux propriétaires que la situation n'était pas régularisable.

Le notaire a donc établi un état de division de l'immeuble en lots en violation des dispositions du PPRI, puis a prêté son concours à la vente de ces différents lots à différents acquéreurs dont M. [F] et Mme [H]. En conséquence, le notaire a commis une faute délictuelle engageant sa responsabilité à l'égard de l'acquéreur.

IV- Sur la garantie du notaire au titre de la restitution du prix de vente et de ses accessoires

Moyens des parties

M. [F] et Mme [H] demandent l'infirmation du jugement en ce qu'il a rejeté leur demande en garantie au titre de la restitution du prix de vente de l'immeuble et de ses accessoires par les vendeurs. Ils soutiennent que le notaire peut être tenu de garantir le paiement du prix de vente en cas d'insolvabilité des vendeurs ; que les époux [E] ont indiqué être incapables de restituer le prix de vente, et ils ne sont en effet propriétaires que de leur habitation à [Localité 10] ; qu'ils ne pourraient donc espérer récupérer leurs fonds qu'en saisissant la propriété des époux [E].

La SCP Stéphane Gossé-[T] [I]-Frédéric Bourgery demande la confirmation du jugement sur ce point. Elle fait valoir qu'un prix de vente ne constitue pas un préjudice indemnisable ; qu'il ne suffit pas que les époux [E] prétendent être dans l'impossibilité de restituer le prix pour que le notaire se substitue à cette obligation ; qu'il convient en effet que cette prétendue insolvabilité soit prouvée ; que cette démonstration n'est pas rapportée en l'espèce, étant d'ailleurs souligné que dans l'hypothèse d'une annulation des ventes, les époux [E] redeviendront propriétaires du Château de Plissay, circonstance réduisant nécessairement à néant toute allégation d'impécuniosité ; que les appelants précisent d'ailleurs eux-mêmes que les époux [E] sont également propriétaires de leur domicile et qu'ils pourront le cas échéant le saisir.

Réponse de la cour

Si la restitution du prix à laquelle le vendeur est condamné, par suite de l'annulation du contrat de vente, ne constitue pas en elle-même un préjudice indemnisable, tel n'est pas le cas lorsque cette restitution est devenue impossible du fait de l'insolvabilité démontrée du vendeur, de sorte que les acquéreurs, privés de la contrepartie de la restitution du bien vendu, justifient ainsi d'une perte subie équivalant au prix de la vente annulée, ainsi que l'a d'ailleurs jugé la Cour de cassation (1re Civ., 18 juin 2002, pourvoi n° 99-17.122, Bulletin civil 2002, I, n° 168 ; 1re Civ., 9 mars 2022, pourvoi n° 20-15.194).

Les appelants se prévalent de l'affirmation des vendeurs, formulée dans leurs conclusions de première instance, aux termes de laquelle ils ont utilisé le prix de vente qu'ils se trouvent dans l'incapacité de restitution. Cependant, une telle allégation ne constitue pas la preuve de l'insolvabilité des vendeurs.

M. [F] et Mme [H] indiquent que les vendeurs sont propriétaires de leur résidence principale à [Localité 10], qu'ils seraient contraints de saisir, établissant qu'il existe bien un actif susceptible d'être liquidé. En outre, il n'est produit aucun autre élément sur la situation patrimoniale et financière de M. et Mme [E], de sorte que leur insolvabilité n'est pas démontrée.

En conséquence, la garantie du notaire au titre de la restitution du prix de vente n'est pas due aux acquéreurs. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de garantie formée par M. [F] et Mme [H].

V- Sur l'indemnisation des acquéreurs

1- Sur la commission d'agence

Moyens des parties

La SCP Stéphane Gossé-[T] [I]-Frédéric Bourgery demande l'infirmation du jugement sur ce point. Elle explique qu'à l'instar du prix de vente, qu'elle n'a pas perçu, les demandeurs devront en réclamer la restitution de la commission à l'agence immobilière, laquelle ne constitue pas un préjudice indemnisable ; que si la vente était rétroactivement annulée, l'agence n'aurait en outre aucun droit à conserver cette commission en application des dispositions de la loi Hoguet ; que dans une telle hypothèse, cela impliquerait également que l'agent immobilier a commis une faute pour n'avoir pas alerté les parties sur l'irrégularité de la vente projetée, de sorte que celui-ci n'aurait pas correctement rempli sa mission et n'aurait donc de toutes façons aucun droit à conserver ses honoraires.

Les appelants n'ont pas émis d'observations sur cette demande d'infirmation.

Réponse de la cour

La restitution de la commission à laquelle l'agent immobilier est tenu, en cas d'annulation de la vente conclue par son intermédiaire, ne constitue pas un préjudice indemnisable. En conséquence, le notaire fautif ne peut être tenu au paiement de cette somme.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a condamné la SCP Stéphane Gossé-[T] [I]-Frédéric Bourgery à payer à M. [F] et Mme [H] la somme de 11 433 euros au titre de la commission d'agence.

2- Sur le remboursement des frais de procédure liés au problème de réfection du réseau d'évacuation des eaux usées

Moyens des parties

Les appelants demandent l'infirmation du jugement en ce qu'il a rejeté cette demande. Ils exposent qu'ils sont fondés à réclamer à leurs vendeurs le remboursement des frais de procédure liés aux contestations des assemblées générales et au recouvrement des charges de copropriété ; qu'en effet, les vendeurs et le notaire ont résisté à leur demande légitime d'annulation de la vente, et ils continuent de subir les frais de procédure liés à ces travaux, des tracas divers, dont le notaire est coresponsable avec les vendeurs ; que sans les fautes commises par les époux [E] et le notaire, il n'y aurait pas eu de conflit avec les copropriétaires du second étage et donc pas de préjudice ; que la situation conflictuelle résulte bien de son montage juridique illégal et des travaux réalisés pendant leur occupation par les époux [E], ayant concouru à l'obstruction des canalisations d'évacuation des eaux usées.

La SCP Stéphane Gossé-[T] [I]-Frédéric Bourgery demande la confirmation du jugement sur ce point. Elle explique que cette demande fait manifestement double emploi avec celle présentée au titre des frais irrépétibles et qu'il n'est pas justifié du règlement des sommes réclamées ; que la demande est dénuée de tout lien de causalité avec la faute imputée au notaire ; que les frais ont été engagés dans le cadre du conflit opposant les différents copropriétaires relativement au dysfonctionnement du réseau d'assainissement au titre duquel le notaire est totalement étranger ; que ces frais et charges et ont tous été exposés à compter de 2012 alors que l'irrégularité alléguée de la mise en copropriété et des ventes a été révélée aux appelants dès 2011 ; qu'au lieu d'en tirer immédiatement toutes conséquences et d'agir en nullité de la vente, ils vont choisir de se lancer dans de multiples autres procédures relatives au réseau d'évacuation de l'immeuble et ses travaux de réfection ; que cela est d'autant plus évident que les appelants étaient à chaque fois à l'origine des différentes contestations, que ce soit en première instance ou en appel ; que ces procédures ont été initiées par les appelants et Mme [Y], autre copropriétaire et mère de l'un des appelants, de sorte que cette dernière a participé au financement, en tout ou partie, des sommes réclamées, dont il n'est pas justifié qu'elles aient été payées ni par qui.

M. et Mme [E] demandent également la confirmation du jugement sur ce point. Ils indiquent qu'il ne s'agit aucunement d'un préjudice indemnisable ; qu'il appartient aux appelants de supporter les honoraires qu'ils ont dû régler dans les nombreuses procédures qu'ils ont dû engager, que dans le cadre de ces procédures ;