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CA Paris, 30 nov. 2023, RG 21/07371

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Date: 30/11/2023
Numéro: 21/07371
Lieu / cour: Cour d'appel de Paris
Chambre: Pôle 4 - Chambre 7
Type: Arrêt
Id: 6569898f8d601c83182c1b1f

Texte de la décision

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 7

ARRÊT DU 30 NOVEMBRE 2023

(n° , 31 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/07371 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDQEG

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 04 Mars 2021 par le Tribunal Judiciaire de BOBIGNY - RG n° 19/00389

APPELANTE

SOCIÉTÉ TOTAL MARKETING SERVICES

anciennement TOTAL RAFFINAGE MARKETING

[Adresse 32]

[Localité 54]

représentée par Me Christophe SIZAIRE de la SCP ZURFLUH - LEBATTEUX - SIZAIRE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0154, substitué à l'audience par Me Cédric JOBELOT, avocat au barreau de PARIS, toque : 154

INTIMÉES

S.A. SEQUANO AMENAGEMENT

Société Anonyme d'Economie Mixte

[Adresse 64]

[Localité 55]

représentée par Me Frédéric LEVY de la SELAS DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : T0700

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA SEINE SAINT DENIS - COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

France Domaine

[Adresse 45]

[Localité 55]

représentée par Madame [R] [U], en vertu d'un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 Juin 2023, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Hervé LOCU, Président

Madame Marie MONGIN, Conseillère

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Conseiller

Greffier : Madame Dorothée RABITA, greffier lors des débats

ARRÊT :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Par arrêté préfectoral n°2011-0456 du 10 mars 2011, le périmètre du projet de la zone d'aménagement concertée (ZAC) des Docks a fait l'objet d'une déclaration d'utilité publique. Une enquête préalable à la déclaration d'utilité publique a été menée du 15 juin 2010 au 16 juillet 2010.

Par arrêté préfectoral n°2013-1729 du 17 juillet 2013, les parcelles situées à l'intérieur de la ZAC des Docks ont été déclarées cessibles au profit de la société SEQUANO Aménagement (ci-après dénommée SEQUANO), parmi lesquelles les parcelle cadastrées section [Cadastre 67], [Cadastre 78], [Cadastre 79], [Cadastre 80], [Cadastre 82], [Cadastre 86], [Cadastre 72], [Cadastre 73], [Cadastre 74], [Cadastre 75], [Cadastre 76], [Cadastre 81], [Cadastre 83], [Cadastre 84] et [Cadastre 85].

Une ordonnance d'expropriation emportant transfert de propriété a été rendue le 30 juillet 2013 au profit de SEQUANO.

Il s'agit de deux unités foncières correspondant majoritairement à des terrains anciennement à usage de dépôt d'hydrocarbures.

Est concernée par l'opération la société Total Energies Marketing Services (ci-après dénommée Total Marketing) en tant que propriétaire de ces parcelles.

SEQUANO a notifié ses offres d'indemnisation à la société Total Marketing par lettre recommandée avec accusé de réception daté du 20 juin 2019.

Par une requête et par un mémoire introductif d'instance datés du 13 novembre 2019 et reçus le 14 novembre 2019 par le greffe, SEQUANO a saisi la juridiction de l'expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de fixation de la valeur du bien appartenant à Total Marketing.

SEQUANO précise qu'aucun accord n'est intervenu dans le délai d'un mois prévu à l'article R.311-9 du code de l'expropriation.

Conformément aux dispositions de l'article R.311-9, la réception de la requête par la juridiction est postérieure d'au moins un mois à la date de réception par Total Marketing des offres de SEQUANO.

SEQUANO a notifié son mémoire saisissant la juridiction à Total Marketing par lettre recommandée avec accusé de réception daté du 14 novembre 2019.

Par un jugement du 04 mars 2021 après transport sur les lieux le 23 juin 2020, le juge de l'expropriation de Bobigny a :

Fixé la date de référence au 25 février 2020, date d'approbation du PLUi par le Conseil de Territoire ;

Retenu une surface totale de 18.981 m² ;

Exclu la qualification de terrain à bâtir, les réseaux de voirie, d'électricité et d'eau potable étant insuffisamment dimensionnés au regard de l'ensemble de la ZAC des Docks au 15 juin 2019, soit un an avant l'ouverture de l'enquête publique en application de l'article L.322-3 du code de l'expropriation ;

Retenu la méthode par comparaison pour une fixation en valeur libre ;

Appliqué un abattement de 10% pour enclavement pour la parcelle [Cadastre 66] ;

En l'absence de preuve d'une pollution des sols des parcelles à évaluer et de la nécessité d'une dépollution, n'a pas appliqué d'abattement pour pollution ;

Dit n'y a voir lieu d'appliquer un abattement pour servitude d'utilité publique ;

Fixé l'indemnité due par SEQUANO à Total Marketing au titre de la dépossession du bien immobilier situé [Adresse 68] à [Localité 92] (93400), sur les parcelles cadastrées section [Cadastre 67], [Cadastre 78], [Cadastre 79], [Cadastre 80], [Cadastre 82], [Cadastre 86], [Cadastre 72], [Cadastre 73], [Cadastre 74], [Cadastre 75], [Cadastre 76], [Cadastre 81], [Cadastre 83], [Cadastre 84] et [Cadastre 85] à la somme de 5.167.755 euros ;

Dit que cette indemnité de dépossession foncière se décompose de la façon suivante :

4.697.050 euros au titre de l'indemnité principale,

- 250 euros X 17053 m²= 4 263 250 euros (pour l'ensemble des parcelles exceptée la parcelle [Cadastre 66])

-250 euros X1928m² X 0, 90( abattement pour enclavement)= 433800 euros ( pour la parcelle [Cadastre 66] enclavée)

470.705 euros au titre de l'indemnité de remploi ;

-Condamné SEQUANO à payer à Total Marketing la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rejeté la demande présentée par SEQUANO au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamné SEQUANO aux dépens ; Rejeté la demande de recouvrement direct formulée par Total Marketing ;

Rejeté toutes les autres demandes des parties.

Total Marketing a interjeté un appel le 22 avril 2021 sur toutes les dispositions de fond du jugement.

Pour l'exposé complets des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

1/ déposées au greffe le 22 juillet 2021 par Total Marketing, notifiées en deux envois le 22 juillet 2021 (AR intimé le 23 juillet 2021 et AR CG le 26 juillet 2021), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

Recevoir Total Marketing en ses conclusions et la déclarer bien fondée en son appel ;

Infirmer la décision dont appel en ce qu'elle a :

Dit que cette indemnité de dépossession foncière se décompose de la façon suivante :

4.697.050 euros au titre de l'indemnité principale,

470.705 euros au titre de l'indemnité de remploi ;

Et statuant à nouveau,

Dire et juger que l'indemnité principale due à Total Marketing au titre de l'expropriation des parcelles cadastrées [Cadastre 67], [Cadastre 78], [Cadastre 79], [Cadastre 80], [Cadastre 82], [Cadastre 86], [Cadastre 72], [Cadastre 73], [Cadastre 74], [Cadastre 75], [Cadastre 76], [Cadastre 81], [Cadastre 83], [Cadastre 84] et [Cadastre 85] sises à [Localité 92] doit être fixée à la somme de 33.800.000 euros ;

Dire et juger que l'indemnité de remploi due à Total Marketing au titre de l'expropriation des parcelles cadastrées [Cadastre 67], [Cadastre 78], [Cadastre 79], [Cadastre 80], [Cadastre 82], [Cadastre 86], [Cadastre 72], [Cadastre 73], [Cadastre 74], [Cadastre 75], [Cadastre 76], [Cadastre 81], n°[Cadastre 46], [Cadastre 84] et [Cadastre 85] sises à [Localité 92] doit être fixée à la somme de 3.380.000 euros ;

Condamner SEQUANO à payer à Total Marketing la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, outre les entiers dépens qui seront recouvrés directement par Me Christophe Sizaire, conformément à l'article 699 dudit code.

2/ déposées au greffe le 19 janvier 2022 par Total Marketing, notifiées le 19 janvier 2022 (AR intimé le 21 janvier 2022 et AR CG le 21 janvier 2022), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

Recevoir Total Marketing en ses conclusions et la déclarer bien fondée en son appel ;

Infirmer la décision dont appel en ce qu'elle a :

Fixé l'indemnité due par SEQUANO à Total Marketing au titre de la dépossession du bien immobilier situé [Adresse 68] à [Localité 92] (93400), sur les parcelle cadastrées section [Cadastre 67], [Cadastre 78], [Cadastre 79], [Cadastre 80], [Cadastre 82], [Cadastre 86], [Cadastre 72], [Cadastre 73], [Cadastre 74], [Cadastre 75], [Cadastre 76], [Cadastre 81], [Cadastre 83], [Cadastre 84] et [Cadastre 85] à la somme de 5.167.755 euros ;

Dit que cette indemnité de dépossession foncière se décompose de la façon suivante :

4.697.050 euros au titre de l'indemnité principale,

470.705 euros au titre de l'indemnité de remploi ;

Et statuant à nouveau,

En tout état de cause,

Débouter SEQUANO de son appel reconventionnel ;

Rejeter la demande d'autorisation formée par SEQUANO aux fins de communication des rapports d'études et diagnostics complémentaires reçus après la prise de possession des lieux ;

3/ déposées au greffe le 2 juin 2023 par Total Marketing, notifiées le 8 juin 2023 (AR intimé le 12 juin 2023 et AR CG le 12 juin 2023), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

Recevoir Total Marketing en ses conclusions et la déclarer bien fondée en son appel ;

Infirmer la décision dont appel en ce qu'elle a :

Dit que cette indemnité de dépossession foncière se décompose de la façon suivante :

4.697.050 euros au titre de l'indemnité principale,

470.705 euros au titre de l'indemnité de remploi ;

Et statuant à nouveau,

En tout état de cause,

Débouter SEQUANO de son appel reconventionnel ;

Rejeter la demande d'autorisation formée par SEQUANO aux fins de communication des rapports d'études et diagnostics complémentaires reçus après la prise de possession des lieux ;

4/ déposées au greffe le 21 octobre 2021 par SEQUANO, intimée, formant appel incident, notifiées le 21 octobre 2021 (AR appelant le 25 octobre 2021 et AR CG le 25 octobre 2021), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

Débouter Total Marketing de toutes ses demandes, fins et conclusions et les dire mal fondées ;

Confirmer le jugement du 4 mars 2021 en toutes ses dispositions non contraires aux présentes ;

L'infirmer pour le surplus ;

Recevoir SEQUANO en son appel reconventionnel et le dire bien fondé ;

En conséquence, fixer les indemnités à revenir à la société expropriée de la manière suivante :

Indemnité principale

Terrain pollué (hors parcelle [Cadastre 66]) : 17.053 m² × 230 euros/m² = 3.922.190 euros,

Parcelle polluée [Cadastre 66] : 1.928 m² × 205 euros/m² = 395.240 euros,

Total = 4.317.430 euros,Abattement pour présence d'amiante et servitude d'utilité publique (50%) : - 2.158.715 euros,

Arrondi à 2.200.000 euros,

Remploi :

Première tranche de 0 à 5.000 euros = 1.000 euros

Deuxième tranche entre 5.000 et 15.000 euros = 1.500 euros

Troisième tranche supérieure à 15.000 euros = 285.000

Total remploi = 287.500 euros,

Total : 2.487.500 euros ;

Autoriser l'autorité expropriante à communiquer les rapports études et diagnostics complémentaires reçus après la prise de possession des lieux et justifiant de la présence de pollutions résiduelles sur le site et de sa conséquence sur la valeur du bien exproprié ;

Condamner Total Marketing à verser à SEQUANO une indemnité de 15.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

La condamner aux entiers dépens d'appel.

5/ adressées au greffe le 15 février 2022 et complétées le 02 mars 2022 par SEQUANO, intimée, formant appel incident, notifiées le 03 mars 2022 (AR appelant le 04 mars 2022 et AR CG le 04 mars 2022), aux termes desquelles sont uniquement produit quatre pièces nouvelles (N°47 à N°49).

6/ déposées au greffe le 8 septembre 2022 par SEQUANO, intimée, formant appel incident, notifiées le 8 septembre 2022 (AR appelant le 09 septembre 2022 et AR CG vierge), avec des pièces nouvelles N° 46 à 56 aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

Débouter Total Marketing de toutes ses demandes, fins et conclusions et les dire mal fondées ;

Confirmer le jugement du 4 mars 2021 en toutes ses dispositions non contraires aux présentes ;

L'infirmer pour le surplus ;

Recevoir SEQUANO en son appel reconventionnel et le dire bien fondé ;

En conséquence, fixer les indemnités à revenir à la société expropriée de la manière suivante :

Indemnité principale

Terrain pollué (hors parcelle [Cadastre 66]) : 17.053 m² × 230 euros/m² = 3.922.190 euros,

Parcelle polluée [Cadastre 66] : 1.928 m² × 205 euros/m² = 395.240 euros,

Total = 4.317.430 euros,

Abattement pour présence d'amiante (50%) : - 2.158.715 euros,

Arrondi à 2.200.000 euros,

Remploi :

Première tranche de 0 à 5.000 euros = 1.000 euros

Deuxième tranche entre 5.000 et 15.000 euros = 1.500 euros

Troisième tranche supérieure à 15.000 euros = 285.000

Total remploi = 287.500 euros,

Total : 2.487.500 euros ;

Condamner Total Marketing à verser à SEQUANO une indemnité de 15.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

La condamner aux entiers dépens d'appel.

Le commissaire du gouvernement n'a pas déposé ou adressé de conclusions.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES :

Total Marketing fait valoir que :

Sur la consistance du bien à la date de l'ordonnance d'expropriation, au cas d'espèce, la consistance du bien doit donc être appréciée au 30 juillet 2013, date de l'ordonnance d'expropriation (Pièce 3A).

Concernant le terrain, les parcelles [Cadastre 67], [Cadastre 78], [Cadastre 79], [Cadastre 80], [Cadastre 82], [Cadastre 86], [Cadastre 72], [Cadastre 73], [Cadastre 74], n°[Cadastre 22], n°[Cadastre 24], n°[Cadastre 43], n°[Cadastre 46] et [Cadastre 85] forment une première unité foncière polymorphe d'une superficie de 17.051 m², et la parcelle [Cadastre 66] isolée de la première unité foncière présente une superficie de 1.928 m².

Concernant l'accessibilité, la parcelle [Cadastre 66] est enclavée mais peut bénéficier d'une servitude de désenclavement sur le fondement de l'article 682 du code civil, pour les besoins de sa constructibilité.

Les parcelles ne sont pas encombrées.

Les travaux de remise en état ont été menés à leur terme conformément aux obligations incombant au dernier exploitant (art L. 512-6-1 et R. 512-39-1 du code de l'environnement).

Les terrains seront donc effectivement considérés comme libres de toute occupation.

Sur le potentiel constructible du terrain, le bien est soumis au droit de préemption, les dispositions de l'article L.322-2 du code de l'expropriation s'écartent pour laisser place à l'application du a) de l'article L.213-4 du code de l'urbanisme (11-19.239, 15-25.118, 16-20.966, 16-25.138).

Sur la qualification de terrain à bâtir, que ce soit à la date du 25 février 2020, date de la dernière révision du PLU délimitant la zone UP 24 dans laquelle se situe le bien exproprié, ou à la date du 15 juin 2009, date à laquelle le précédent PLU délimitait la zone UIB dans laquelle se situait ce bien, il ne pouvait qu'être qualifié de « terrain à bâtir », à l'évidence, aux termes du dernier PLUi, approuvé le 25 février 2020 le terrain est situé dans une zone à fort potentiel constructible et le terrain actuellement nu, ne peut être que qualifié de « terrain à bâtir ». Le terrain est depuis déjà depuis des dizaines d'années un terrain construit et bénéficiant déjà des réseaux d'alimentation et de desserte (voirie, électricité, adduction...). La logique des termes du 2°) de l'article L.322-3 n'est pas applicable au cas d'espèce. Conformément au 2° de l'article L.322-3 du code de l'expropriation, ce n'est que si, à la date de référence, le terrain est compris dans une zone d'aménagement d'ensemble visée au PLU qu'il faut appréhender la capacité des réseaux par rapport à l'ensemble de la zone. C'est d'ailleurs précisément ce qu'indique l'arrêt de la Cour de cassation en date du 30 janvier 2020 n°19-10.301. Au 15 juin 2009, si la ZAC des Docks avait été créée, en revanche le PLU n'avait pas été révisé pour prévoir l'élaboration du projet d'aménagement d'ensemble, c'est précisément ce qu'indique le rapport de présentation du dernier PLU de [Localité 92] (Pièce 38A). À retenir la date de référence du 15 juin 2009, le terrain sera qualifié de terrain à bâtir, sans que ne puisse être opposée l'opération d'aménagement d'ensemble visée aux documents d'urbanisme postérieurs à la date de référence et qui par suite n'existaient pas encore. Il s'ensuit que la valeur des équipements à réaliser, compte tenu de leurs caractéristiques et de leur technicité, ne saurait préjuger de l'insuffisance à cette date des réseaux existants, par conséquent, cette circonstance ne suffit pas à disqualifier les parcelles considérées, lesquelles devront donc être considérées comme des terrains à bâtir à la date de référence retenue par le juge de première instance soit le 15 juin 2009. Les routes de dessertes sont achevées, les réseaux (électricité, assainissement) qui préexistaient, existent au droit du terrain, plus généralement, à l'échelle de la zone, les équipements sont déjà largement réalisés ; le terrain sera donc considéré comme terrain à bâtir à la date de référence, quelle que soit la date retenue.

Sur le potentiel de constructibilité, l'ensemble de la réglementation associée traduit un parti d'urbanisme fort tourné vers l'optimisation de la constructibilité du secteur d'emprise (Pièce 8A). La construction de bureaux, de services, de commerces et d'équipements d'intérêt collectif et services publics est autorisée par le PLU dans cette zone, les logements sont également autorisés. Les constructions peuvent être implantées soit en limites séparatives soit en retrait de ces dernières respectant la formule L = H/5 avec un minimum de 6 mètres, les dispositions du PLUi sont particulièrement souples en la matière. L'OAP ne fixe pas de spécification particulière si ce n'est un gabarit maximum de R+11 et la préservation d'une voie paysagère au niveau de l'alignement, ceci est particulièrement permissif. En définitif, le règlement de PLU et POAP applicables aux terrains ne corsète que très faiblement le potentiel de constructibilité des emprises expropriées lesquelles sont considérées que ce soit par le PPRI ou le PLU comme faisant partie d'une zone à enjeu de développement fort. La surface développée théorique (avant déduction des surfaces prévues à l'article R.111- 22 du code de l'urbanisme), que le PLUi et l'OAP autorisent à considérer, en tenant compte de 12 niveaux autorisés serait donc de 12 × 13.200 = 158.400 m², affinant l'analyse, dans le cadre d'une étude de faisabilité, il s'évince un potentiel constructible de près de 80.000 m².

Sur l'évaluation de l'immeuble exproprié en fonction des éléments précités ;

Sur la valeur intrinsèque du terrain, la méthode par comparaison sera évidemment utilisée, mais sans écarter la méthode dite du « bilan promoteur » compte tenu du potentiel de constructibilité particulièrement important du terrain. La méthode du bilan promoteur est parfaitement justifiée en l'espèce pour conforter l'approche par comparaison.

Sur la méthode par comparaison, l'analyse de la première série de valeurs de comparaison fait ressortir une valeur moyenne de 2.545 euros /m². Il n'y a pas lieu d'écarter en l'espèce les références portant sur une cession à promoteur. Total Marketing a trouvé acquéreur pour des parcelles situées à proximité immédiate des biens expropriés ; une fois encore, sera écartée l'objection selon laquelle une partie des ventes prises en référence concerne des opérations au profit d'acquéreurs ayant obtenu un permis de construire. Il en ressort une moyenne de 3500 euros/m². L'exposante a demandé au cabinet [S] de conforter son estimation par valeur de comparaison à l'appui d'une évaluation du terrain par la méthode dite « du bilan promoteur » (Pièce 10A). La méthode dite du « bilan promoteur », détaillée dans la note de la Direction générale des impôts, bureau III A 3, du 11 juin 1990, est régulièrement utilisée par le juge de l'expropriation ; Il est donc proposé à la Cour d'appréhender l'évaluation du terrain en fonction du « bilan promoteur » compte tenu de l'importance du potentiel constructible du terrain. Les termes de comparaison font ressortir un prix du terrain à minimum de 33.800.000 euros qui est conforté par le potentiel de constructibilité très important de l'unité foncière qui fait ressortir un bilan de 39 millions d'euros selon le PLU applicable à la date de référence alors que les précédentes servitudes d'urbanisme permettaient déjà de faire ressortir un bilan de 25.000.000 euros.

Sur l'exclusion des abattements, Total Marketing a mis en 'uvre une procédure de remise en état du site, ceci conformément aux prescriptions de l'arrêté préfectoral n°2015-1930 du 27 juillet 2015, de sorte qu'aucune minoration de l'indemnité de dépossession n'était encourue par la société expropriée, SEQUANO ne rapportant pas la preuve de la présence d'amiante sur les parcelles expropriées, ni le principe, ni le quantum d'un prétendu abattement au titre du coût exposé pour son retrait n'était démontré. Il est relevé l'argumentation contradictoire de l'expropriante à refuser d'appréhender le terrain comme un terrain à bâtir tout en imputant de prétendus coûts de dépollution qui seraient à charge de l'aménageur ou du/des promoteurs dans le cadre des opérations d'aménagement et de construction. Il résulte de ce qui précède qu'aucun abattement pour dépollution ne doit être pris en compte au cas d'espèce. SEQUANO ne démontre en rien ' et pourtant elle est partie à une expertise y afférente ' qu'une éventuelle pollution à l'amiante résiduelle pourrait grever in fine la valeur du terrain, plus encore, il sera relevé au demeurant que, si d'aventure il devait y avoir des déchets résiduels devant être traités es qualité, SEQUANO pourrait alors actionner Total Marketing au titre de l'article L.54l-2 du code de l'environnement de telle sorte qu'elle n'aurait aucune charge à supporter. En effet, cette responsabilité environnementale relève d'une action distincte totalement étrangère à la fixation de l'indemnité et ne saurait en conséquence impacter la détermination du prix. Sur l'absence d'abattement pour cause de putative servitude d'utilité publique, la cour confirmera le jugement entrepris sur ce point.

Conformément aux conclusions du cabinet [S], les indemnités accessoires devront être calculées conformément aux pourcentages usuellement retenus en la matière.

SEQUANO rétorque que :

Concernant la date de référence, il existe deux dates de référence :

- celle de l'article L322-3 du code de l'expropriation pour la qualification de terrain à bâtir ;

- celle de l'article L 322-2 du code de l'expropriation pour les biens qui ne sont pas qualifiés de terrain à bâtir et qui sont alors appréciés en fonction de leur usage effectif ; la date de référence est donc le 15 juin 2009 ;

Concernant la situation d'urbanisme à la date du 15 juin 2009, le document d'urbanisme applicable à la date de référence est le PLU révisé en décembre 2008 (Pièce 27I). Le terrain exproprié était situé en zone UIB.

Concernant la date de référence pour apprécier l'usage effectif des parcelles expropriées, l'autorité expropriante se soumet à la décision du tribunal sur ce point et retient en conséquence comme date de référence, au titre de l'article L.322-2 du code expropriation, celle du 25 février 2020.

Concernant la qualification du terrain exproprié, elle demande à la cour de confirmer le jugement. Dans une décision récente en date du 11 juin 2021 (2021-915/916 QPC) le Conseil Constitutionnel, saisi d'une question prioritaire de constitutionnalité concernant l'article L.322-2 du code de l'expropriation confirme que la protection des deniers publics contre la hausse de la valeur vénale d'un bien résultant des perspectives ouvertes par des travaux ou opérations déclarées d'utilité publique est, par elle-même, d'intérêt général et, partant, conforme à la Constitution.

Concernant l'usage effectif du terrain exproprié, la société expropriée tente de dénaturer la notion « d'usage effectif » au sens de l'article L.322-2 du code de l'expropriation. Le juge de l'expropriation doit écarter les changements de valeur, fussent-ils constatés par des actes de vente, lorsqu'ils résultent justement de ces travaux ou de ces modifications d'urbanisme. Au cas d'espèce, à la date de référence de l'article L.322-2 du code de l'expropriation, les parcelles expropriées étaient à usage industriel, il s'agissait d'un dépôt pétrolier en cours de cessation d'activité.

Concernant l'évaluation du terrain exproprié, sur les réponses aux critiques de Total Marketing, un rapport d'expertise n'est pas un terme de comparaison. Il est de jurisprudence constante que le prix d'un bien ne peut pas reposer sur une évaluation faite par un agent immobilier (cf. CA Versailles 16/04793). Les acquisitions faites par des promoteurs doivent être écartées dès lors que le terrain exproprié ne bénéficiait pas d'un permis de construire. Cette confusion serait particulièrement inacceptable s'agissant d'un terrain qui ne peut pas être regardé comme un terrain à bâtir (CA Paris 20/08801, Pièce 34I). La cession de charges foncières vendues dans le cadre d'une opération d'aménagement ne peut pas non plus être prise en considération. Par application de l'article L.322-2 du code de l'expropriation, ces ventes ne peuvent pas servir de termes de comparaison car le changement de valeur qu'elles révèlent résulte d'une part des travaux d'aménagement qui ont été réalisés et, d'autre part, des modifications d'urbanisme qui ont été nécessaires (CA Paris n°18-02112). Seules les mutations effectives peuvent servir de termes de comparaison. Il est constant qu'une DIA, comme une promesse de vente, n'est pas une mutation effective alors que, par application de l'article L.322-2 alinéa 1er, les biens doivent être estimés à la date de la décision de première instance.

Il convient de rejeter les ventes de terrains situés dans des communes limitrophes. Le marché immobilier de la région Île-de-France n'évolue pas de manière identique selon les départements ou les communes concernés. Il convient d'écarter les ventes trop anciennes, celles de terrains trop petits ou concernant des propriétés bâties ne peuvent pas être retenues. Il en est de même des ventes pour lesquelles le propriétaire n'a pas communiqué les références de publication. Il convient de rejeter la méthode du promoteur. Après calcul du prix de vente d'une telle opération et déduction du coût de construction, des frais techniques, des frais annexes et de la marge de l'opérateur, l'évaluateur de Total Marketing conclut cette fois à un prix global des terrains de 39.281.201 euros (Pièce 10A), soit près de neuf fois l'évaluation que Total Marketing faisait elle-même de son bien en 2017. Toute valorisation par référence à un usage futur incertain, c'est pourquoi cette méthode est habituellement rejetée par les juridictions du fond. Elle est conditionnée par l'obtention d'un permis de construire purgé de tous recours, lequel fait défaut au cas d'espèce.

Concernant l'évaluation du terrain exproprié, sur les justifications des offres de l'autorité expropriante, à titre préalable, l'autorité expropriante entend évoquer un traité d'adhésion à expropriation signé par Total Marketing et concernant les parcelles voisines de celles objet de la présente procédure d'expropriation. Il en résulte qu'en proposant une valeur de 230 euros/m² pour le bien exproprié, SEQUANO tient largement compte de l'évolution du marché depuis la date de signature de ce traité d'adhésion à expropriation. Concernant l'application de l'article L.322-8 du code de l'expropriation, la cour constatera que plusieurs éléments de référence, qu'elle cite, relèvent de l'application de cette disposition. Il est démontré, s'il en était encore besoin, que l'offre de l'autorité expropriante, sur une base de 230 euros /m², est parfaitement satisfactoire s'agissant d'un terrain qui reste lourdement pollué même après sa remise en état réglementaire pour un usage industriel. Le prix au m² pour des terrains industriels pollués va de 150 à 264 euros/m² soit une moyenne de 205 euros/m² sur les références retenues. L'offre de l'autorité expropriante est conforme à l'évaluation que le service des Domaines a fait du terrain exproprié (Pièce 40I). Le terrain exproprié est grevé de nombreuses contraintes à la date de l'ordonnance d'expropriation, date à laquelle il faut se placer pour apprécier la consistance matérielle et juridique du bien. C'est la raison pour laquelle, la valeur unitaire de 250 euros/m² retenue par le tribunal paraît excessive à l'autorité expropriante.

Concernant la pollution du terrain exproprié, un arrêté préfectoral du 19 juillet 2015 (Pièce 1A) en a pris acte et prescrit des mesures de dépollution en considération de ce seul usage. Il en résulte qu'après l'achèvement des travaux de remise en état, une pollution résiduelle va être maintenue sur le terrain. Total Marketing avait évalué cette pollution résiduelle à 45.000 m3 lors d'une réunion en date du 11 septembre 2017 (Pièce 21I). La preuve de la présence d'une pollution résiduelle est rapportée. Le document d'urbanisme permet par ailleurs la réalisation de constructions en sous-sol. Le principe même d'une pollution résiduelle sur le site était acté dès l'origine. Subsidiairement, si la cour juge que les preuves susvisées sont insuffisantes, elle devra constater que l'autorité expropriante a été placée dans l'impossibilité pratique d'apporter une preuve complémentaire (Pièce 42I).

Sur l'incidence spécifique de la présence d'amiante sur la valeur du terrain exproprié, il est demandé le retrait de tous les éléments d'amiante présents sur la totalité du terrain, quelle qu'en soit leur taille, puisque leur présence est de nature à générer des risques graves pour la santé des habitants. L'autorité expropriante souhaite signaler une affirmation inexacte donnée par la société expropriée au moment du transport sur les lieux.

Cette dernière a prétendu en effet que dans le cadre des travaux de remise en état de son site, elle allait retirer toutes les terres amiantées. Dans ces conditions, la demande de l'autorité expropriante d'appliquer un abattement de 50% en raison de la présence de cette amiante résiduelle est parfaitement justifiée.

Subsidiairement, en application de l'article R.311-19 du code de l'expropriation, l'autorité expropriante entend, une fois qu'elle aura pris possession des lieux, pouvoir rapporter les preuves complémentaires qui pourraient être jugées nécessaires par la cour et demande à y être autorisée.

Le conseil de SEQUANO indique par courrier du 14 février 2022 que :

Il vient de recevoir daté du 2 février 2022, un rapport provisoire de Monsieur [I] [X], expert judiciaire, désigné par le tribunal de commerce de Paris dans le cadre du litige relatif à la présence d'amiante sur les parcelles expropriées (Pièce 47I).

L'autorité expropriante a reçu par ailleurs, daté du 14 février 2022, une lettre de l'avocat de la société Total énergie (Pièce 48I) lui transmettant notamment : (i) l'analyse des risques résiduels après travaux démontrant que seul un usage industriel a été pris en considération (pièce 49I) et (ii) le projet de servitudes d'utilité publique proposant à l'administration des restrictions d'usage pour les utilisateurs futurs (Pièce 50I).

Il indique que cet envoi tardif de documents nécessaires à la solution de l'affaire le contraint d'une part à demander l'application de l'article R.311-19 du code de l'expropriation et d'autre part à solliciter le renvoi d'audience de plaidoirie prévue le 17 février 2022.

L'affaire a été renvoyée à l'audience du 15 septembre 2022.

SEQUANO a adressé au greffe un mémoire récapitulatif notifié le 8 septembre 2022 pour tirer les conclusions du rapport d'expertise judiciaire conclusive de Monsieur [X] ainsi que les derniers diagnostics études environnementales réalisés sur le terrain exproprié versés aux débats. Après avoir rappelé son argumentation développée dans son mémoire du 21 octobre 2021, elle fait mention des conséquences à tirer des nouveaux documents communiqués par l'autorité expropriante.Sur la pollution à l'amiante, à la lecture du rapport d'expert judiciaire Monsieur [I] [X] (Pièce 51I), il apparaît désormais de manière incontestable que le terrain exproprié est encore affecté d'une pollution résiduelle à l'amiante, qui résulte d'un choix délibéré de Total Marketing, qui a préféré utiliser la méthode du criblage afin de réduire ses coûts de gestion. Il en ressort que Total Marketing a laissé aux utilisateurs futurs du cycle soin de gérer la pollution résiduelle amiante. Ce choix n'est admissible, selon l'expert, que dans la mesure où le terrain est regardé comme une friche industrielle, ce qui contredit la demande indemnitaire de la société Total Marketing qui voudrait voir retenir un « usage effectif » de terrain à bâtir, exempt de toute pollution. Le choix du maintien de la pollution à l'amiante implique la mise en 'uvre de restrictions d'usage qui diminuent considérablement la valeur du terrain exproprié, puisque la charge de gérer les terrains amiantés est laissée aux utilisateurs futurs qui en changeront l'usage. C'est exactement la position de Total Marketing puisque celle-ci invite l'administration à mettre en place des servitudes d'utilité publique (Pièce 50I) qui ont justement pour objet, le site ayant été uniquement remis en état pour un usage industriel, de faire réaliser les travaux de gestion des terrains amiantés par ceux qui en changeront l'usage. L'expert a estimé, ne pas être en capacité de chiffrer les conséquences financières qui en résultent. Le juge de l'expropriation, face à ces constats doit pourtant fixer l'indemnisation à revenir à la société expropriée en considération de la baisse de valeur qui résulte de cette contrainte environnementale, en application des articles L.321-1, L.322-1 et L.322-2 du code de l'expropriation qui imposent de prendre en compte cette pollution, soit en pratiquant un abattement pour pollution, soit en déduisant de l'indemnité le coût effectif de la gestion de la pollution amiante. Elle a déjà communiqué aux débats une estimation de Monsieur [K] [B] (Pièce 26I), expert judiciaire qui évalue le coût de la gestion de la pollution résiduelle à l'amiante à la somme de 3.134.700 euros HT et que pour éviter la mise en 'uvre de restrictions d'usage, et retirer toutes les terres amiantées, le coût du traitement s'élèverait à la somme de 13.932.000 euros HT. L'expert judiciaire, M. [I] [X], a considéré que cette évaluation était insuffisante pour être prise en considération dans son rapport.

En conséquence, après avoir pu prendre possession de la parcelle, elle a fait réaliser une nouvelle évaluation de la présence d'amiante (Pièce 53I), à savoir qu'il reste encore 7.500 m3 de déchets amiantés à traiter pour changer l'usage du site. Elle a fait ensuite réaliser une nouvelle estimation du coût de gestion de l'amiante (Pièce 55I) pour un coût de 715.000 euros HT, hors prise en compte de la servitude d'utilité publique que Total Marketing invite la préfecture à prescrire. Il est à souligner que la pollution amiante étant diffuse, il va falloir mettre en 'uvre une technique de traitement manuel (Pièce 56I). Il en résulte que la présence d'une pollution résiduelle amiante est désormais certaine, que cette pollution va nécessiter une gestion du site au moment du changement d'usage, que le coût de la gestion de cette pollution à l'amiante est de 715.000 euros HT et qu'une servitude d'utilité publique va encore devoir grever le site exproprié faute par l'exploitant d'avoir supprimé toutes les terres amiantées et, contrairement à ce qu'a fait la RATP. Elle est donc fondée à demander de pratiquer un abattement de 50% pour pollution à l'amiante et servitude d'utilité publique sur la valeur du terrain.Sur la pollution aux hydrocarbures, celle-ci ne se confond pas avec la pollution à l'amiante, laquelle n'impacte pas nécessairement les mêmes terres et surtout ce type de pollution impacte la nappe phréatique générant des coûts de gestion complémentaire. Postérieurement à la prise de possession des lieux, il a pu enfin faire investiguer le site ce qu'elle n'avait pu le faire auparavant puisque la société expropriée s'y était opposée et que le juge de l'expropriation avait refusé de désigner un sachant à cet effet (Pièce 44I). Elle produit un nouveau diagnostic établi par le bureau d'études IDDEA (Pièce 54I) dont il résulte que le site est effectivement pollué en hydrocarbures, que, plus grave, Total Marketing a méconnu les seuils qui lui étaient imposés par son arrêté de remise en état pour un usage industriel, et qu'en tout état de cause, la charge de la gestion de cette pollution aux hydrocarbures représente des contraintes majeures impliquant aussi la mise en place de restrictions d'usage et donc de servitude d'utilité publique.

La juridiction d'expropriation doit également prendre en compte cette pollution et elle peut le faire soit en pratiquant un autre abattement pour pollution, soit en déduisant le coût de gestion de cette pollution sur l'indemnité principale, soit en fixant la valeur du terrain, pollution comprise. Elle préconise cette dernière méthode mais demande à la cour d'infirmer le jugement qui avait considéré que la preuve de cette pollution aux hydrocarbures n'était pas rapportée et de prendre suffisamment en compte cette pollution et les restrictions d'usage qui en résultent compte tenu du coût de dépollution. Pour ce faire, elle communique une nouvelle estimation du coût des pollutions aux hydrocarbures réalisée par la société Ginger Burgeap (Pièce 54I), dont il résulte que selon que l'on retient l'hypothèse haute ou l'hypothèse basse, le surcoût et non pas le coût de gestion des terres polluées à la charge des utilisateurs futurs ressort, en considération d'une superficie du terrain exproprié de 18.000 m² environ, entre 80 et 140 euros/m² de terrain.

Elle est bien fondée à soutenir que cette pollution résiduelle impacte lourdement la valeur du terrain exproprié et a demandé à ce que la valeur unitaire de ce terrain soit fixée à 230 euros/m² conformément à ses offres indemnitaires. Elle indique que certains documents sont très récents et qu'elle n'a donc pas pu les communiquer plus tôt.

Elle ajoute qu'elle s'associerait à une demande de renvoi de la société expropriée si cette dernière entend la solliciter.

Par courrier du 14 septembre 2022, Total Marketing a demandé le renvoi pour pouvoir répliquer aux dernières écritures de SEQUANO et conclure sur la base du rapport de M. [X].

L'affaire a été renvoyée à l'audience du 19 janvier 2023.

L'affaire a été renvoyée à l'audience du 20 avril 2023.

L'affaire a été renvoyée à l'audience du 22 juin 2023.

Total Marketing fait valoir dans un troisième jeu de conclusions que :

Le site Etalab fait mention de l'achat des parcelles [Cadastre 62], n°[Cadastre 25] et [Cadastre 77] (Pièce 51A).

Sur l'absence d'abattement pour pollution, en réponse au rapport IDDEA (Pièce 54I), les arrêtés préfectoraux ont été respectés contrairement à ce qu'affirme SEQUANO. L'argument selon lequel la pollution persistante impliquera des restrictions d'usage et de servitude d'utilité publique est en contradiction avec le refus de SEQUANO de valoriser le terrain en qualité de terrain à bâtir. Sur le respect des arrêtés préfectoraux, le rapport IDDEA a été expertisé par la société ICF (Pièce 49A). Il ressort que le rapport IDDEA est erroné. En effet, il n'a pas été référencé de réseau souterrain dans le tréfonds et aucun apport de terres extérieures n'a été opéré sur le site, contrairement à ce qui est indiqué dans le rapport IDDEA. Il est inopérant de comparer le terrain au regard d'autres référentiels que ceux définis dans le cadre de l'arrêté préfectoral de remédiation du 27 juillet 2015. En l'espèce, les objectifs de réhabilitation ont bien été atteints, de sorte que toute dépollution supplémentaire résultant d'un changement d'usage par l'acquéreur est à la charge de ce dernier. En tout état de cause, les relevés et analyses du rapport IDDEA souffrent d'une méthodologie discutable.

Sur la mise à la charge de l'expropriée du coût de mesures de remédiation supplémentaire à l'usage futur tel que déterminé dans l'arrêté préfectoral du 27 juillet 2015, la société ICF indique que SEQUANO ajoute des sujétions aux obligations réglementaires pesant sur Total Marketing en fonction de son projet, alors même qu'elle refuse d'appréhender le terrain comme un terrain à bâtir. La prise en compte de ces contraintes supplémentaires de dépollution ne peut se faire que dans le cadre d'une évaluation selon la méthode du « bilan promoteur ». Sur l'absence d'abattement pour pollution à l'amiante, le rapport de fin de travaux de désamiantage de Serpol confirme la bonne réalisation du retrait de l'amiante (Pièce 48A), contrairement à ce qu'allègue SEQUANO. D'une part, sur le retrait des résidus d'amiante, le premier juge a indiqué que SEQUANO ne rapportait pas la preuve de la présence d'amiante sur les parcelles expropriées à l'issue des travaux de désamiantage. Même si l'expert judiciaire reconnait que des coûts supplémentaires pourraient être nécessaire pour libérer totalement les parcelles expropriées d'amiante et permettre leur exploitation sans restriction d'usage, Total Marketing s'est engagé à retirer les résidus amiantés. L'expert judiciaire précise que Total Marketing a respecté la réglementation sur l'amiante avant travaux, a appliqué une méthode de désamiantage des terres par criblage efficace, et a remis le terrain en état conforme à la réglementation applicable pour devenir constructible. De plus, les opérations de désamiantage sont réalisées sous le contrôle étroit des services de l'État. Par ailleurs, Total Marketing a tout intérêt à désamianter au maximum les parcelles puisqu'elle peut valablement se retourner contre l'entreprise initialement responsable de la présence d'amiante. En tout état de cause, le montant de 13.000.000 euros avancé par SEQUANO pour traiter l'amiante résiduel n'est absolument pas justifié, si ce n'est pas une analyse contradictoire de M. [B]. D'autre part, sur l'enrichissement injustifié auquel conduit la position de SEQUANO, s'il devait rester des déchets amiantés résiduels malgré le contrôle des services de l'État, Total Marketing serait tenu de supporter la charge de leur traitement en vertu de l'article L.541-2 du code de l'environnement. Ainsi, en sollicitant l'application d'un abattement de 50% pour pollution résiduelle à l'amiante, SEQUANO prétend à un enrichissement injustifié. Donc aucun abattement ne doit être retenu. Si un abattement devait par extraordinaire être retenu, il conviendra de mettre à la charge les coûts de désamiantage à la charge de SEQUANO.

SUR CE LA COUR

- Sur la recevabilité des conclusions

Aux termes de l'article R311-26 du code de l'expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1 septembre 2017, l'appel étant du 22 avril 2021, à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel.

À peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L'intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises. En l'espèce, les conclusions de Total Marketing du 22 juillet 2021 et de SEQUANO du 21 octobre 2021 adressées ou déposées dans les délais légaux sont recevables.

Le mémoire d'appel N°2 du 19 janvier 2022 de Total Marketing est en réplique aux conclusions de SEQUANO, appelant incident et est donc recevable.

Par courrier du 15 février 2022 complété le 2 mars 2022 notifié le 3 mars 2022 (AR du 4 mars 2022) SEQUANO a adressé le rapport provisoire M. [I] [X], expert judiciaire, daté du deux février 2022, désigné par le tribunal de Paris dans le cas du litige relatif à la procédure d'amiante sur les parcelles expropriées (pièce numéro 47), ainsi qu'un courrier de l'autorité expropriante du 14 février 2022 (pièce numéro 48) lui transmettant notamment : (I) l'analyse des risques résiduels après travaux démontrant que seul un usage industriel a été pris en considération (pièce numéro 49) et (II) le projet de service d'utilité publique proposant administration des restrictions d'usage pour les utilisateurs futurs (pièce numéro 50).

Elle demande l'application de l'article R311-19 du code de l'expropriation afin de produire ces pièces, qui lui ont été transmises en février 2022, soit postérieurement au délai prévu par l'article R311-26 du code de l'expropriation.

Aux termes de l'article R311-19 du code de l'expropriation applicable en appel en vertu de l'article R311-29 dudit code si l'une des parties ou le commissaire du gouvernement s'est trouvé dans l'impossibilité de produire, à l'appui de son mémoire et ses conclusions, certaines pièces ou documents, le juge peut, s'il estime nécessaire

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