CA Paris, 30 nov. 2023, RG 22/09550

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple français

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 7

ARRÊT DU 30 NOVEMBRE 2023

(n° , 24 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/09550 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CF2NY

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 31 Mars 2022 par le Tribunal Judiciaire de BOBIGNY - RG n° 20/00235

APPELANTE

COMMUNE DE [Localité 37]

prise en la personne de son Maire en exercice, dûment habilité

[Adresse 26]

[Localité 37]

représentée par Me Didier Guy SEBAN de la SELAS SEBAN ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0498 substitué à l'audience par Me Tadjdine BAKARI-BAROINI, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉES

S.C.I. [Adresse 29]

[Adresse 29]

[Localité 37]

représentée par Me Olivier PERSONNAZ, avocat au barreau de PARIS, toque : B1098

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA SEINE SAINT DENIS - COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[Adresse 34]

[Adresse 34]

[Localité 28]

représentée par Madame [I] [U], en vertu d'un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 Juin 2023, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Hervé LOCU, Président

Madame Marie MONGIN, Conseillère

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Conseiller

Greffier : Madame Dorothée RABITA, greffier lors des débats

ARRÊT :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Aux termes de l'arrêté préfectoral n°2017-2887 du 4 octobre 2017, une enquête publique conjointe préalable à la déclaration d'utilité publique et parcellaire a été menée du 13 novembre 2017 au 27 novembre 2017 inclus.

Par arrêté préfectoral n° 2018-0812 du 9 avril 2018, le projet de création d'une voie nouvelle, de logements, de locaux d'activités et d'un espace vert entre la [Adresse 39] et l'[Adresse 29] à [Localité 37] a fait l'objet d'une déclaration d'utilité publique.

Par arrêté préfectoral n°2018-2220 du 12 septembre 2018, les parcelles situées à l'intérieur de la DUP ont été déclarées cessibles au profit de la commune de [Localité 37], parmi lesquelles la parcelle cadastrée H n°[Cadastre 33].

L'ordonnance d'expropriation, emportant transfert de propriété au profit de la commune de [Localité 37], a été rendue le 7 mai 2019.

Est notamment concernée la SCI [Adresse 29] en tant que propriétaire du bien immobilier situé [Adresse 29] à [Localité 37], sur la parcelle cadastrée section H n°[Cadastre 33].

Faute d'accord sur l'indemnisation, la commune de [Localité 37] a saisi le juge de l'expropriation de Bobigny par requête du 20 mai 2020 et reçue par le greffe le 2 juin 2020.

Par un jugement du 31 mars 2022, après transport sur les lieux le 29 juin 2021, le juge de l'expropriation de Bobigny a :

Annexé à la décision le procès-verbal de transport du 29 juin 2021 ;

Fixé l'indemnité due par la commune de [Localité 37] à la SCI [Adresse 29] au titre de la dépossession du bien immobilier situé [Adresse 29] à [Localité 37], sur la parcelle cadastrée section H n°[Cadastre 33], à la somme de 7.307.160 euros,

Dit que cette indemnité de dépossession foncière se décompose de la façon suivante :

6.463.020 euros au titre de l'indemnité principale, se décomposant comme suit :

-locaux commerciaux : 2 527 600 euros (631,90 m² X 4000 euros/m²) ;

-entrepôts : 2 976 220 euros (2289,40 m² X 1300 euros/m²) ;

-local d'habitation : 587200 euros (146,80 m² X 4000 euros/m²) ;

647.302 euros au titre de l'indemnité de remploi,

196.837,56 euros au titre de l'indemnité pour pertes de revenus locatifs.

Condamné la commune de [Localité 37] à payer à la SCI [Adresse 29] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamné la commune de [Localité 37] aux dépens ;

Rejeté toutes les autres demandes des parties.

La commune de [Localité 37] a interjeté appel du jugement le 25 mai 2022 sur l'ensemble des chefs de jugement.

Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

1/ adressées au greffe le 21 août 2022 par la commune de [Localité 37], notifiées le 5 septembre 2022 (AR intimée non reçu et AR CG le 7 septembre 2022), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

Réformer le jugement fixant indemnités du 31 mars 2022 rendu par la juridiction de l'expropriation de la Seine-Saint-Denis sous le rôle n° RG 20/00235,

Fixer à la somme globale de 5.305.462 euros, tous chefs de préjudices confondus, l'indemnité devant revenir à la SCI [Adresse 29] pour l'expropriation de la parcelle cadastrée section H n°[Cadastre 33] sise [Adresse 29] à [Localité 37],

Condamner la SCI [Adresse 29] à verser à la Commune de [Localité 37] la somme de 4.000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

2/ adressées au greffe le 23 décembre 2022 par la SCI [Adresse 29], intimée, formant appel incident, notifiées le 23 décembre 2022 (AR appelant non daté et AR CG le 26 décembre 2022), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

Recevoir la SCI [Adresse 29] dans son appel incident,

Infirmer le jugement en ce qu'il a fixé l'indemnité principale à 6.463.020 euros, l'indemnité de remploi à 647.302 euros,

Confirmer le jugement le jugement en ce qu'il a accordé à l'expropriée une indemnité pour perte de revenus locatifs de 196.837,56 euros et qu'il a condamné la Commune de [Localité 37] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

STATUANT A NOUVEAU :

Fixer l'indemnité d'expropriation en valeur occupée due à la SCI [Adresse 29] pour la dépossession du bien immobilier situé [Adresse 29] à [Localité 37] sur la parcelle cadastrée section H n°[Cadastre 33] à la somme de 7.483.830,56 euros décomposée comme suit :

l'indemnité principale à la somme de : 6.623.630 euros

l'indemnité de remploi à la somme de : 663.363 euros

l'indemnité pour perte de revenus locatifs : 196.837,56 euros

Débouter la Commune de [Localité 37] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions d'appel et notamment de sa demande au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner la Commune de [Localité 37] à verser à la SCI [Adresse 29] la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile en cause d'appel.

Confirmer la somme allouée en première instance au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Le commissaire du gouvernement n'a pas déposé ou adressé de conclusions.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES :

La commune de [Localité 37] fait valoir que :

Concernant l'environnement géographique du bien, le premier juge a retenu comme élément de moins-value l'environnement bruyant, mais pas le fait que l'[Adresse 32] est un axe anxiogène uniquement pensé pour les véhicules et souffrant de la dégradation des espaces publics, des problématiques de propreté récurrentes et de la présence quotidienne de vendeurs à la sauvette, en particulier de revendeurs de cigarettes de contrebande. Ces difficultés sont documentées dans une étude et un article de presse.

Concernant la description du bien, il y a lieu de tenir compte des constatations du procès-verbal de transport pour établir la valeur de l'ensemble immobilier, notamment s'agissant du mauvais état des façades.

Concernant la surface, le premier juge retient une surface utile de 3.068,10 m² excluant les surfaces de locaux techniques et les surfaces des locaux dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre. Le jugement doit être réformé sur la répartition des surfaces.

Concernant la prise en compte de l'état d'occupation du bien, le premier juge n'a pas pris en compte l'état d'occupation du bien qui est grevé d'un bail commercial (Pièce n°10). L'état d'occupation d'un bien suppose nécessairement d'appliquer un abattement pour occupation. L'examen de la jurisprudence de la Cour de d'appel de Paris permet de relever l'application d'un abattement pour occupation qui est proportionné à la dépréciation que subissent les locaux d'activités grevé d'un bail commercial. ( CA Paris, Pöle 4, chambre 7, 26 janvier 2017 - n° 16/04487 (abattement de 30%) ; CA Paris, Pôle 4, chambre 7, 20 mai 2021 - n° 20/04460 (abattement de 30%) ; Cass. Civ 3ème, 1er avril 1992, n° 90-70206 ; Cass. Civ 3ème, 9 juin 1993, n°91-70014 ; Cass. Civ 3ème, 28 janvier 1998, n°96-70079). Au cas présent, le bien de la SCI [Adresse 29] est grevé de plusieurs baux :

Bail commercial en date du 14 novembre 2016 : Le loyer hors taxes et hors charges est fixé à 30.000 euros annuel,

Bail commercial en date du 26 décembre 2006 renouvelé par acte extrajudiciaire en date du 1er janvier 2016,

Bail commercial en date du 26 décembre 2006 renouvelé par acte extrajudiciaire en date du 1er janvier 2016.

Un abattement pour occupation doit être appliqué à la valeur libre retenue.

Concernant la détermination de la valeur des locaux commerciaux. Le jugement attaqué a retenu une valeur unitaire de 4.000 euros /m² en valeur libre pour les locaux commerciaux (p.14 du jugement), soit une valeur de 2.527.600 euros, 4.000 euros/m² x 631,90 m² = 2.527.600 euros. Pour fixer cette valeur de 4.000 euros/m², le juge de première instance s'est appuyé sur des termes de comparaison avancés par la SCI [Adresse 29], par la COMMUNE et par le Commissaire du Gouvernement. Certaines références retenues par le juge de première instance n'auraient pas dû l'être. Le jugement a retenu les références 2 à 7 de la SCI [Adresse 29]. Le terme 2 doit être exclu car il n'est pas comparable avec le bien exproprié au regard de la surface bien inférieure. Les termes 3 et 4 doivent être écartés, car les numéros de publication ne sont pas connus. La référence 7 est identique à la 2 et doit donc être écartée. Les références de la SCI [Adresse 29] pouvant être retenues sont les suivantes :

DEF 2 de 3.869 euros/m²,

DEF 5 de 4.571 euros/m²,

DEF 6 de 4.630 euros/m².

Soit une moyenne de 4.357 euros/m², mais il y aura lieu de tenir compte des caractéristiques des termes de comparaison précités pour fixer la valeur du bien exproprié.

Concernant les références du commissaire du gouvernement, celui-ci s'est appuyé sur 5 références et la juridiction de première instance les a toutes retenues. Les références 1, 2 et 3 sont identiques à celles citées par la SCI [Adresse 29] pour ses références 5, 6 et 7.

Concernant les références de la commune de [Localité 37], la moyenne de l'ensemble des références est donc établie de la façon suivante :

(3869 + [4571*0,72] + [4630 * 0,72] + 2749) / 4 ;

3869 + 3.291 + 3.334 + 2749 = 3311 euros.

La moyenne des références est de 3.311 euros/m² en valeur occupée. Au cas présent, on relève que le bien exproprié comporte une surface commerciale de 631,90 m². Aucune référence n'a pu être trouvée avec une surface aussi grande alors même qu'on sait que plus un local est grand et plus son prix unitaire est faible.

La référence CG4 concerne un local de 740 m² pour une valeur de 1.540 euros/m² très inférieure à la moyenne des références et écarté à raison de désordres. Mais cette référence démontre que plus la surface est grande et plus petite est la valeur unitaire. Pour ce motif et pour tenir compte de cette circonstance et des éléments de moins-value affectant le bien, à savoir, l'environnement géographique dégradé et des façades du bien vétustes, il est demandé à la Cour de retenir une valeur de 3.200 euros/m² pour les locaux commerciaux. Soit : 632 euros/m² x 3.200 euros/m² en valeur occupée = 2.022.400 euros.

Concernant la détermination de la valeur des locaux à usage d'entrepôts. Le jugement de première instance retient à juste titre la valeur moyenne unitaire de 1.300 euros/m². En revanche, comme rappelé plus haut, il n'y a pas lieu de tenir compte des circulations dans la comptabilisation de la surface des locaux à usage d'entrepôts. La surface à retenir est donc celle de 2.174 m². L'indemnité de dépossession foncière pour les entrepôts s'établit comme suit : 1.300 euros/m² x 2.174 m² = 2.826.200 euros, soit une indemnité de dépossession pour les entrepôts de 2.826.200 euros.

Concernant la détermination de la valeur du local à usage d'habitation, le jugement attaqué a retenu une valeur unitaire de 4.000 euros /m² pour le local à usage d'habitation (p.19 du jugement), soit une valeur de 587.200 euros : 4.000 euros/m² x 146,80 m² = 587.200 euros. Pour fixer cette valeur de 4.000 euros/m², le juge de première instance s'est appuyé sur des termes de comparaison avancés par la SCI [Adresse 29], par la COMMUNE et par le commissaire du gouvernement. Les références relatives aux lofts cités par l'exproprié ne peuvent pas être prises en considération pour servir la comparaison. En outre, lesdites références sont libres d'occupation alors même que le bien exproprié est occupé car l'appartement de fonction est rattaché au bail commercial (Pièce n°10, p. 1 et 2 du bail). Le commissaire du gouvernement s'est appuyé sur 4 références toutes retenues par le juge de première instance. Les trois dernières sont identiques à celles dont se prévaut la SCI [Adresse 29] et sises [Adresse 16] correspondant à des lofts, biens atypiques.

Concernant les références de la commune de [Localité 37], il y a une différence de 470% entre des biens atypiques et des biens standards. En outre, il faut tenir compte du fait que les références choisies sont libres de location alors que le bien exproprié est occupé au titre d'un bail commercial. Un abattement pour occupation doit donc être pris en compte. Celui-ci peut raisonnablement être fixé à 15%. Les références de ventes atypiques ne peuvent donc raisonnablement être prises pour base dans le raisonnement. II peut être retenue une valeur majorée par rapport à la moyenne de 3.100 euros/m² en valeur occupée pour tenir compte du fait qu'il s'agit d'un bien en bon état, soit 3.300 euros/m², 3.300 euros/m7 x 0,85 = 2.805 euros Ainsi, à partir d'une moyenne de 4.949 euros/m², le jugement de première instance a retenu une valeur minorée de 4.000 euros/m². Pour tenir compte du fait qu'il s'agit d'un logement de fonction, il a appliqué un abattement de l'ordre de 20%. Il convient d'appliquer à la valeur de 2.635 euros/m², un abattement de 20% pour tenir compte du fait qu'il s'agit d'un appartement de fonction : Soit : 2.805 euros/m² x 0,8 = 2.244 euros/m² arrondi à 2.300 euros/m². L'indemnité de dépossession foncière pour l'appartement de fonction doit être fixée comme suit : 2.300 euros/m² x 147 m² = 338.100 euros, soit une indemnité de dépossession pour l'appartement de fonction de 338.100 euros.

Concernant la détermination de la valeur des 24 places de stationnement, le jugement attaqué a retenu une valeur unitaire de 15.500 euros / place pour un parc de stationnement de 24 places (p.21 du jugement) 15.500 euros/m² x 24 places = 372.000 euros. Pour fixer cette valeur de 15.500 euros/place, le juge de première instance s'est appuyé sur des termes de comparaison avancés par le commissaire du gouvernement. Au regard de ces références, il apparaît que la juridiction de l'expropriation aurait du retenir une valeur moindre. Et pour cause, la juridiction de première instance a retenu les valeurs des références du commissaire du gouvernement relatives à des places de stationnement individuel de manière totalement identique aux valeurs de références citées par l'expropriante et relatives à des parcs intégrant un groupe de places de stationnement. Or, on sait qu'acheter un parc de stationnement d'une vingtaine de places n'est pas équivalent au fait d'acheter une place à l'unité. II faut donc nécessairement, si on veut approcher la valeur vénale au plus juste, tenir compte de la circonstance que la valeur unitaire n'est pas la même s'agissant d'un parc intégrant un groupe de places de stationnement. A l'examen des places de stationnement, on relève que pour des parcs de stationnement de plus de 70 places, la valeur unitaire est de l'ordre de 9.050 euros/m² On relève encore que la cession de 2 places de stationnement s'est faite à 12.500 euros/ l'unité. Au regard de ces circonstances, il apparaît raisonnable de fixer la valeur de l'unité de la place de stationnement d'un parc de 24 places à une valeur inférieure à 12.500 euros/unité et supérieure à 9.050 euros/unité soit 11.500 euros/ unité, soit une indemnité de dépossession pour le parc de stationnement de 276.000 euros.

Concernant la prise en compte d'un abattement pour vente en bloc pour les commerces / entrepôts / habitation, le premier juge dans sa décision soutient que la commune de [Localité 37] ne rapporte pas la preuve que la valeur de l'ensemble immobilier appartenant à la SCI [Adresse 29] serait inférieure à la somme de ses différentes composantes vendues séparément, étant observé non seulement que le bien se compose de plusieurs surfaces de typologies différentes mais surtout qu'il s'agit d'un bien rare sur le marché immobilier » (Pièce n°0, p.10). Ainsi, il refuse d'appliquer un abattement pour vente en bloc. Cet argument doit être censuré. En effet, il est acquis que la méthode d'évaluation qui revient à allouer une valeur unitaire à chaque typologie de locaux pour apprécier la valeur d'un immeuble de rapport doit nécessairement faire l'objet d'un abattement pour vente en bloc. Et pour cause, il y a lieu d'appliquer un abattement pour vente en bloc s'agissant d'une cession décomposée en plusieurs unités, étant donné que sur le marché le prix unitaire d'un bien vendu unité par unité est bien supérieur à celui d'un immeuble vendu entièrement d'un seul bloc. (- 10% d'abattement - CA Paris, Pôle 4, chambre 7, 28 juin 2018, n° 17/07022 ; - 25% - CA Paris, Pôle 4, chambre 7, 13 octobre 2016, n° 15/05742. Pour des exemples récents : 10% CA Paris, Pôle 4, chambre 7, 12 mai 2022, n° 21/06655 ; 10% CA Paris, Pôle 4, chambre 7, 6 janvier 2022, n° 20/06346). Dans aucune des jurisprudences précitées, la juridiction de l'expropriation n'a demandé à l'expropriant de démontrer la différence entre la vente à l'unité et la vente d'un ensemble. Et d'ailleurs, cet argument n'a que peu d'intérêt dans la mesure où si l'expropriant avait disposé de référence de supermarché, il n'aurait pas eu à décomposer les valeurs pour les parties à usage commercial, à usage d'entrepôt, à usage de stationnement et à usage d'habitation. En l'espèce, l'évaluation se détermine par rapport à différentes composantes vendues séparément et non par rapport à un immeuble de rapport, avec des locaux de commerces et bureaux, d'entrepôts, d'habitation, soit 3 valeurs différentes. Pour l'ensemble de ces motifs, un abattement pour vente en bloc d'une valeur de 15% se justifie pleinement. S'agissant du parc de stationnement, l'abattement pour vente en bloc n'a pas eu à se justifier car l'expropriant disposait de références de parc de stationnement comprenant une vente en bloc.

Concernant l'indemnité de perte de revenus locatifs, le premier juge a fixé cette indemnité à une valeur de 196.837,56 euros. Cette valeur doit être confirmée.

Concernant les frais irrépétibles et les dépens, la commune de [Localité 37] a été contrainte d'exposer des frais pour la défense de ses intérêts, de sorte que la SCI [Adresse 29] sera condamnée à la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

La SCI [Adresse 29] rétorque que :

Concernant la description des locaux loués, il s'agit d'un bâtiment à usage commercial élevé sur sous-sol partiel. La cave présente une dalle et des murs en béton et une hauteur sous plafond de 2,20 m. Le rez-de-chaussée constitue d'une part la surface de vente, laquelle bénéficie d'un carrelage au sol, de murs peints, d'un éclairage encastré dans un faux plafond et de caméras de surveillance, et d'autre part la surface de stockage, laquelle présente une dalle en béton, des murs peints, un plafond en crépis, une hauteur sous plafond de 2,60 m, et des équipements anti-incendie. La surface de stockage comprend une chambre froide négative, un local poubelle, un aquarium permettant de commercialiser des poissons vivants, une zone de vente de fruits et légumes, des petits locaux de stockage, un réfectoire et vestiaire éclairés par des néons encastrés dans un faux plafond. Les locaux comprennent également 22 places de stationnement couvertes réservées à la clientèle, une place PMR et trois boxes accessibles depuis une rampe d'accès individuelle menant également à un bloc sanitaire composé de deux locaux ainsi qu'à un local de maintenance et un surpresseur. Le premier étage comprend une zone de stockage accessible aux camions et d'une hauteur sous plafond de 10 m, une zone de préparation des colis occupée dans sa majorité occupée par des racks de stockage de grande hauteur et adjacente à deux chambres froides négatives, une zone cuisine équipée d'une salle de refroidissement et de deux chambres froides positives, une zone de bureaux disposant d'un accès sécurisé et divisé en différents espaces de travail, et une zone d'habitation sur deux niveaux en parfait état d'entretien comprenant un patio, un vestiaire, un bureau, deux chambres à coucher, une salle de bain, une cuisine équipée, un salon, et trois pièces avec sanitaires à l'étage.

Concernant la situation d'occupation, les locaux étaient donnés en location à l'EURL H8 par trois baux SSP distincts pour un loyer annuel actuel de 233.465,12 euros. (Pièces 1I, 21, 3I, 4I, 5I, 6I, 23I, 24I, 25I, 26I).

Concernant les surfaces, la commune de [Localité 37] considérait que la surface commerciale mesure 487 m², l'entrepôt mesure 1.581 m², le parking mesure 900 m², et l'appartement mesure 155 m². Le métrage réalisé par un géomètre-expert conclut à une surface utile totale de 3.068,10 m² (Pièce 17I). S'agissant des surfaces annexes, celles-ci sont de 42,30 m² pour les locaux techniques, de 31,80 m² pour les surfaces d'une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m, de 46 m² pour les surfaces extérieures et de 1.351,80 m² pour les surfaces de stationnement.

Concernant la situation géographique, les locaux se situent le long de l'[Adresse 13] le long de laquelle se situent les locaux expropriés et une multitude d'autres commerces de toute nature, qui est l'une des plus fréquentées du département. La station « [Localité 30] - [Localité 37] Quatre Chemins » de la ligne 7 du métro se situe à quelques mètres des locaux. La zone est également desservie par les lignes de bus 152, 170, 249 et N42. Surtout, les locaux sont à proximité d'habitations, d'autres commerces et de lieux de culte fréquentés par la communauté asiatique et constituent le seul supermarché asiatique de cette envergure sur la ligne 7 du métro, d'où une clientèle acquise au fil des années depuis 25 ans. Cette situation géographique est un véritable atout pour le bien.

Concernant l'indemnité principale, dans le cadre de son mémoire d'appel, la Ville de [Localité 37] sollicite la réduction de l'indemnité à revenir à la SCI [Adresse 29] par soustraction d'une surface de 115,50 m² qualifiée de « surfaces de circulation ». Il faut tout d'abord rappeler que dans le cadre de son mémoire valant offre, l'autorité expropriante n'avait pas pris la peine de procéder à un métrage précis des locaux et prenait en compte des surfaces totalement erronées. On rappellera par ailleurs également que dans le cadre du mémoire en réponse n°2 qu'elle avait établi en première instance, la Ville de [Localité 37] a bien fini par prendre en compte ce mesurage, mais n'a cité à aucun moment une quelconque exclusion des surfaces de circulation de 115,50 m² ce qu'elle vient pourtant faire dans le cadre des présentes écritures devant la Cour d'Appel. Les dispositions de l'article 564 du code de Procédure Civile disposent que : « Les parties ne peuvent soumettre à la Cour de nouvelles prétentions, si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance de la révélation d'un fait. » Conformément au droit commun, la Juridiction d'appel en expropriation ne peut être saisie que dans la limite des moyens soulevés devant le juge en première instance en application de l'effet dévolutif de l'appel (Cf. article 562 alinéa 1e du Code de procédure Civile et CA Paris Chambre de l'Expropriation du 4 décembre 1981, AJPI 1982, p. 334 et CA Paris Chambre de l'Expropriation du 14 janvier 1983, AJPI 1983, p. 170 et JCP 1983 IV, 195). Or, en première instance comme on l'a vu, la Ville de [Localité 37] avait accepté la ventilation des surfaces incluant les circulations et le jugement mentionne en page 6 qu'« En l'espèce, les parties s'accordent pour retenir les surfaces suivantes telles qu'elles ressortent du mesurage effectué par la société de géomètre-expert, [W] [O] EURL ... ». En conséquence, on peut légitimement considérer que la Ville de [Localité 37] qui n'avait pas contesté devant le premier Juge la prise en compte des surfaces à usage de circulation dans les surfaces indemnisables ne peut le faire, pour la première fois en appel. Le fait de soulever pour la première fois devant la Cour d'appel que ces surfaces soient écartées de l'assiette de calcul de l'indemnité, constitue une prétention nouvelle au sens de l'article 564 du Code de Procédure Civile qui devra être déclarée irrecevable par la Cour.

Concernant la prise en compte de la totalité des surfaces, en tout état de cause dans le cadre des présentes écritures, la SCI [Adresse 29] entend rappeler qu'elle sollicitait en première instance, l'inclusion de la totalité des surfaces mesurées par le géomètre dans le cadre de l'assiette de calcul de l'indemnité, y compris les locaux techniques et les locaux inférieurs à 1m80, les premiers d'une surface totale de 42,30 m², les seconds après affectation d'un coefficient de 0,5 de pondération, pour 15,94 m². Le premier juge a exclu des surfaces de l'assiette de l'indemnité à tort. En effet, la juridiction se justifie de cette position, en se fondant sur les dispositions de l'article R.331-10 du Code de la Construction et de l'Habitation. Il s'agit pourtant d'un texte légiférant dans une matière totalement différente. Ce texte est en effet situé dans le livre 3 du Code, intitulé « Aides diverses à la construction d'habitations et à l'amélioration de l'habitat ». Il ne s'agit donc en aucun cas d'un texte applicable aux présentes, s'agissant de locaux de nature totalement différente à usage commercial. En la matière, il convient de retenir la surface utile brute telle qu'elle a d'ailleurs été spontanément calculée par le géomètre-expert (Traité de l'Evaluation des Biens 12ème édition page 41) (Pièce n°7). D'un strict point de vue pratique, la surface retenue par la Juridiction n'est pas équitable. Elle revient à exclure des surfaces essentielles à l'activité, constituées par les locaux annexes. De même, les surfaces inférieures à 1,80 m constituent-elles des dégagements et des lieux de stockage de faible hauteur, extrêmement utiles à ce type de locaux. En tout état de cause, ces surfaces sont systématiquement prises en compte par les acquéreurs dans leur choix et de nature à déterminer celui-ci. Il est bien évident que les surfaces complémentaires de cette nature sont des facteurs augmentatifs du prix au m². Comment considérer qu'elles ne devraient pas légalement être intégrées dans la définition de tel ou tel type de surface alors qu'elles sont en pratique prises en compte par les acheteurs, phénomène qui doit impérativement être répercuté dans le cadre de la détermination de l'indemnité à revenir à l'expropriée. En conséquence, il sera sollicité de la Juridiction qu'elle rejette la demande de la Ville de [Localité 37] et qu'elle invalide la décision de première instance et retienne les surfaces calculées comme suit :

Bureaux : 112 m² NR

Appartements: 147 m² NR

Espace de vente : 473,90 m° + 46,20 m²

Réserve + circulation et divers: 2.284,40 m² + 42,30 m² + 15,94 m² = 2.347,10 m²

En réponse au motif d'appel principal n°2 : le prix au m² retenu pour les surfaces à usage commercial. Il faut rappeler ici qu'en première instance, la SCI [Adresse 29] demandait à la Juridiction de retenir un prix au m² pour les locaux commerciaux de 4.200 euros en l'état d'occupation. Là encore, il est utile de se souvenir que l'autorité expropriante la Ville de [Localité 37], appliquait à ces mêmes surfaces un prix au m² de 2.500 euros avant abattement. La Juridiction a retenu un prix au m² pour ces surfaces de 4.000 euros en valeur occupé. La Ville de [Localité 37] conteste cette valeur devant la Cour d'Appel. Dans un premier temps, il est utile de rappeler les principales références que la SCI [Adresse 29] revendiquait, pour ce qui concerne les locaux commerciaux. Dans le cadre des présentes, la SCI [Adresse 29] entend solliciter en confirmation des valeurs fixées par la Juridiction au titre des surfaces à usage commercial. Elle démontrera le caractère erroné des demandes formulées par la Ville de [Localité 37] en appel. Dans un premier temps, il faut rappeler que la Juridiction a opéré une lecture détaillée de l'ensemble des références présentées par la SCI [Adresse 29] aux débats et leur adresse un certain nombre de critiques qui l'ont conduite à n'en retenir qu'une partie, à savoir : les références n°2, 3, 4, 5, 6 et 7. C'est dire que la Juridiction n'a pas manqué de constater le caractère pertinent de la quasi-totalité des références présentées par l'expropriée, ce qui l'a conduite à les retenir. Dans le cadre de son appel, la Ville de [Localité 37] conteste une partie de ces références. Il ne faut toutefois pas ignorer ici un élément qui semble avoir échappé à l'autorité expropriante, il s'agit du caractère occupé de cette référence. » Ainsi, après avoir opéré cette analyse, la Ville de [Localité 37] « admet» la validité de 3 des références de l'expropriée. Même si l'on devait la suivre dans son raisonnement et ne retenir que celles-ci, ce que conteste bien entendu la SCI [Adresse 29], on ne pourra que constater que la moyenne aux dires mêmes de la Ville de [Localité 37], s'établissant à la somme de 4.357 euros/m².

Concernant l'abattement pour occupation, la Ville de [Localité 37] sollicite l'application d'un abattement pour occupation au seul motif que « l'expropriant verse des termes de références en valeur libre et occupée justifiant de la nécessité de fixer un abattement pour occupation ». Celui-ci n'apparaît aucunement fondé. On rappellera en effet que les juridictions de l'expropriation dans leur ensemble tendent à écarter totalement ou à limiter les abattements pour occupation. En outre, celui-ci se justifie d'autant moins qu'il n'est pas démontré par la Ville de [Localité 37] qu'il soit possible de constater sur le marché immobilier une différence de valeur de cette nature entre des biens libres et des biens occupés. Les ventes présentées par les parties, issues du marché libre, portent sur des biens alternativement libres ou occupés, et ne font apparaître aucune différence de prix liée à la situation d'occupation. Le premier juge a précisément motivé l'absence d'application d'un abattement pour occupation dans son jugement en page 9 en indiquant : « La Commune de [Localité 37] ne rapporte d'ailleurs pas la preuve d'une moins-value générée en l'espèce par l'état d'occupation du bien de la SCI [Adresse 29] ; En l'absence de moins-value du fait de la situation d'occupation, il n'y a pas lieu à appliquer d'abattement. En conséquence, le bien de la SCI [Adresse 29] sera évalué en situation occupée, par comparaison avec des biens libres d'occupation ou occupé sans qu'il n'y ait lieu à appliquer d'abattement pour occupation ». L'abattement pour occupation n'est prévu par aucun texte, ni dans son principe, ni dans son quantum. Il paraît dès lors inéquitable d'appliquer au bien un abattement à caractère forfaitaire. Il ne tiendrait nullement compte de l'avantage que représente la présence du locataire pour plus de 233.465,12 euros. Dès lors, l'occupation ne saurait être considérée comme un élément défavorable du bien, mais comme, bien au contraire, un atout de celui-ci, outre le fait qu'il garantit l'expropriée de tout risque de squat. La réalité économique des biens est indubitablement liée au fait que celui-ci vaut en premier lieu par son occupation et par le revenu locatif qu'il génère et qu'il constitue un de ses facteurs d'attractivité. Telle est d'ailleurs la tendance de la Jurisprudence de la Cour d'Appel de Paris. Il est produit aux présentes une décision très récente émanant de cette Juridiction (Arrêt de la Cour d'Appel de Paris du 23 mai 2019 - SAS ISBF [Localité 31] (Pièce n°19), Arrêt du 12 septembre 2019 Commune d'[Localité 31] / SAS MAG [Localité 31] (Pièce n°10). Par ces arrêts, il est confirmé qu'il n'existe aucun texte en matière d'expropriation contraignant la Juridiction de l'Expropriation à pratiquer un abattement pour occupation et ce, de façon systématique. La Cour dans ces 3 dossiers, a confirmé la décision de première instance qui avait elle-même admis la position exprimée par les expropriés et le Commissaire du Gouvernement consistant à considérer que « L'occupation ou non ne semble pas un facteur déterminant de valeur pour ce type de bien ». Il est en effet démontré que pour des locaux d'activités ou d'entrepôts, les ventes libres d'occupation se sont effectuées parfois à des prix inférieurs à des locaux occupés et inversement. Dès l'instant qu'il est constaté l'absence de moins-value liée à l'état d'occupation, il convient de confirmer qu'il n'y a pas lieu à application d'un abattement à ce titre. Toute notion d'abattement pour occupation doit être ici écartée au regard de cette Jurisprudence et il sera demandé à la Cour d'appel de confirmer sur ce point le jugement du 31 mars 2022 du Juge de l'Expropriation de Bobigny ayant fixé la valeur de ces locaux en leur état d'occupation sans appliquer d'abattement à ce titre et de débouter l'expropriante de sa demande d'application d'un abattement pour occupation.

Concernant les références du Commissaire du Gouvernement, comme le constate à juste titre la ville de [Localité 37], le commissaire du Gouvernement avait produit 5 références, retenues par le jugement En plus des remarques déjà formulées précédemment, il faut s'attarder sur les deux autres références CG4 et CG5 retenues. Pour ce qui concerne la référence CG4 située [Adresse 20] il a déjà été indiqué la différence de nature du bien (locaux de bureaux et non locaux commerciaux) et les conditions dans lesquelles l'acquisition en a été réalisée (acquisition par la SOREQA dans le cadre d'une procédure d'expropriation). Pour ce qui concerne la référence CG5 située [Adresse 22] à [Localité 37] : celle-ci se trouve dans une situation géographique beaucoup plus excentrée que le bien exproprié. Elle démontre par là qu'il n'existe pas de reflet de ce principe dans le marché et qu'il ne saurait donc en l'espèce, être retenu. En conséquence, la Cour d'Appel doit rejeter la demande de réformation de la décision de première instance sur le prix au m² affecté aux surfaces commerciales et confirmer le jugement en ce qu'il a retenu un prix au m² de 4.000 euros en l'état d'occupation.

Concernant la valeur des locaux à usage d'entrepôts, la Ville de [Localité 37] prétendait à la fixation d'une indemnite relative aux surfaces à usage d'entrepôts, calculée sur la base d'un prix au m² de 730 euros avant abattement. Le Commissaire du Gouvernement retenait un prix au m² pour sa surface de 1.300 euros avant abattement pour occupation commerciale de 20 %. La SCI [Adresse 29] sollicitait que soit retenu un prix au m² de 1.900 euros. Le jugement dont a formé appel la Ville de [Localité 37] a fixé un prix au m² de 1.300 euros en l'état d'occupation appliqué à ces surfaces. La Ville de [Localité 37], dans le cadre de ses écritures, ne conteste pas ce prix au m². Il lui en sera donc donné acte. Toutefois, tirant les conséquences de ses propres remarques relatives à la demande d'exclusion des surfaces à usage de circulation de 115 m², elle procède à un nouveau calcul de l'indemnité relative aux entrepôts sur ces bases. Ainsi qu'il a déjà été exposé, cette demande constitue une nouvelle demande dans le cadre de l'appel, puisque la Ville admettait l'inclusion de ces surfaces dans l'assiette de calcul dans le cadre des débats de première instance. Cette demande ne saurait donc être accueillie par la Cour d'Appel qui en rejettera tant le principe que l'application aux surfaces d'entrepôts.

Concernant la valeur du local à usage d'habitation, en première instance, la Ville de [Localité 37] offrait pour ce qui concerne les surfaces à usage d'habitation, un prix au m² de 4.000 euros. Le jugement dont a formé appel la Ville de [Localité 37] a fixé un prix au m² de 4.000 euros en l'état d'occupation, prix à présent contesté par l'autorité expropriante qui entend le voire réduire à la somme de 2.300 euros/m². Il sera répondu à cette demande. Dans le cadre des débats de première instance, il est utile de rappeler que l'expropriée fondait sa demande sur des références précises qui seront ici rapportées.Ces références étaient d'ailleurs concordantes avec celles présentées par le Commissaire du Gouvernement dans le cadre des mêmes débats. Elles portent toutes sur des biens situés à proximité et de surfaces similaires. Il faut tout d'abord considérer que la Ville de [Localité 37], dans ses premières écritures, ne fournissait que deux références à l'appui de sa demande, toutes deux datées de 2016 soit 5 ans avant la procédure et toutes deux situées dans un seul et même immeuble. C'est donc à juste titre qu'elles ont été purement et simplement écartées par la Juridiction de l'Expropriation conformément à la demande de l'expropriée, dont l'analyse était partagée par la Commissaire du Gouvernement dans ses conclusions. Le premier juge a procédé à un examen attentif de l'ensemble de ces références, et constaté une moyenne de 5.583 euros/m². Il a essentiellement retenu les références conjointement présentées par le Commissaire du Gouvernement et l'expropriée, à savoir : les références SG 16, 17, 18 et 19, pour une moyenne de 4.949 euros. Il a toutefois dégradé très notablement le prix au m² pour le fixer à 4.000 euros appliquant une diminution de près de 1.000 euros de la moyenne pour tenir compte des spécificités de ce logement. La Ville de [Localité 37] procède pour la première fois en appel à une analyse critique des références retenues, chose qu'elle a manqué de faire dans le cadre des débats de première instance ; elle retient dans sa démonstration 7 mutations, dont certaines choisies au sein de celles présentées par l'expropriée, d'autres fournies par le Commissaire du Gouvernement et enfin, 3 fournies par ses propres soins. En tout état de cause, il convient de rappeler ici les principales caractéristiques des surfaces à usage d'habitation, propriété de la SCI [Adresse 29], nonobstant le fait qu'elles sont accessibles par les locaux commerciaux. Celles-ci présentent des avantages majeurs et un état d'entretien de prestation quasi parfait : sol carrelé, murs habillage pierre, carrelage de bonne qualité, habillage décoratif, parquet, salle d'eau et salle de bain de qualité luxueuse, ensemble climatisé, de bonne luminosité, bien isolé. Tous ces éléments définissent un bien de grande qualité, qui justifie le prix au m² retenu par la Juridiction. Il sera en conséquence sollicité de la Cour qu'elle confirme le prix au m² retenu par le jugement de 4.000 euros en l'état d'occupation.

Concernant la valeur des places de stationnement, en première instance, l'expropriée sollicitait que lui soit allouée une indemnité pour les parkings, fixée sur la base du prix au m² des surfaces afférentes. La Ville de [Localité 37] ainsi que le Commissaire du Gouvernement préconisaient l'application d'un prix par place de 16.000 euros. Le Commissaire du Gouvernement retenait pour sa part un prix identique. Le jugement de première instance a retenu un prix de 15.500 euros par place de manière très étonnante, puisqu'il se situe en deçà et de l'offre de la Ville, et de l'estimation du Commissaire du Gouvernement. Il est encore plus surprenant de constater à présent que la Ville modifie sa position dans le cadre de la procédure d'appel pour solliciter la fixation d'un prix unitaire de 11.500 euros. Le mémoire adverse entend opérer un distinguo entre les ventes d'ensemble de stationnement, c'est-à-dire des parcs de stationnement et des ventes individuelles. Il a recours pour les besoins de sa démonstration à des références pour le moins surprenantes. La première d'entre elles date de plus de 4 ans soit de 2018, et se situe non sur la commune de [Localité 37] mais sur celle d'[Localité 30]. Elle porte en outre sur 73 places de stationnement, là où on le rappellera, les emplacements de la SCI [Adresse 29] sont au nombre de 24. Des remarques quasi identiques voire encore plus aigües peuvent être formulées à l'égard de la seconde référence, se situant cette fois-ci sur une commune totalement excentrée et incomparable, celle de [Localité 36], datant qui plus est de 2007, soit 5 ans auparavant, et portant enfin cette fois-ci sur 82 places, soit 4 fois plus que le parc de stationnement de l'immeuble de la SCI [Adresse 29]. On ajoutera que comme pour ce qui concerne les surfaces, cette demande constitue une nouvelle demande émise pour la première fois dans le cadre de l'appel, qui ne pourra qu'être déclarée irrecevable par la Cour au visa des dispositions de l'article 564 du Code de Procédure Civile, en application de l'effet dévolutif de l'appel. (Cf. article 562 alinéa 1er du Code de procédure Civile et CA Paris Chambre de l'Expropriation du 4 décembre 1981, AJPI 1982, p. 334 et CA Paris Chambre de l'Expropriation du 14 janvier 1983, AJPI 1983, p. 170 et JCP 1983 IV, 195) 3.7.2. Unique motif d'appel incident : le prix par place retenu comme il a été exposé ci-avant, tant le Commissaire du Gouvernement que la partie adverse sollicitaient l'application d'un prix au m² de 16.000 euros par place, ou de manière très surprenante, la Juridiction s'est prononcée pour un prix de 15.500 euros qui apparait dès lors inférieur à la demande et qui doit être infirmé par la Cour d'Appel, le juge de première instance ayant statué infra petita. En effet, il résulte des dispositions de l'article R.311-22 du Code de l'expropriation que le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu'elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du Commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l'expropriant. Ainsi, l'objet du litige est déterminé par les parties et il est fait interdiction au juge de statuer ultra petita ou infra petita. Le Juge doit se prononcer seulement sur ce qui est demandé. (Cf. Cass. 3° civ., 19 octobre 1977, Cne de [Localité 35] c/ Dame [C] et a. : Bull. civ. 1977 II, n°343, p.263. Juris-Data n°1977-099349). Celui-ci ne peut par conséquent allouer à l'exproprié une indemnité inférieure à l'offre de l'administration expropriante. En tout état de cause en première instance, le Commissaire du Gouvernement faisait état de références ici rappelées : moyenne de 16 683 euros et une médiane de 16 600 euros. Ces éléments permettent à l'expropriée d'étaler sa demande à hauteur de 19.000 euros/place, demande qui était faite à titre subsidiaire dans l'hypothèse où la juridiction n'avait pas retenu un prix au m² pour les surfaces correspondantes. Or, comme on l'a constaté, il en ressort un prix moyen de 16.583 euros. La demande formulée par l'expropriée à hauteur de 19.000 euros/place apparait dès lors parfaitement fondée. En effet, le parking de la SCI [Adresse 29] présentait plusieurs particularités concourant à retenir un prix situé dans le haut de la fourchette des termes de références cités. En effet, celui-ci est entièrement de plein pied, en accès direct sur rue. Il est parfaitement securisé, surveillé par un réseau de caméras, fermé par un système de barrières commandées par un interphone et avec borne avec carte d'accès. Les locaux bénéficient de toute la sécurité incendie, des sorties de secours mais également de plusieurs emplacements handicapés et de bornes de chargement de véhicules électriques. L'essentiel des références présentées par la partie adverse se situent en sous-sol et donc d'un accès bien moins aisé. Il est donc particulièrement étonnant que le jugement ait fixé un prix de 15.545 euros/ place alors qu'il constatait lui-même une moyenne de 16.583 euros. Les caractéristiques du bien auraient dû lui permettre de retenir non un prix inférieur mais bien un prix supérieur, tenant compte des qualités toutes particulières de ces surfaces. C'est la raison pour laquelle la Cour d'Appel ne pourra que constater l'erreur qui a été commise à ce titre par le jugement de première instance et fixer le prix par place de parking à 19.000 euros, soit : 19.000 euros x 24 = 456.000euros

Concernant l'abattement pour vente en bloc, en première instance, la Ville de [Localité 37] sollicitait l'application d'un abattement pour vente en bloc de 15 %. La SCI [Adresse 29] en contestait l'application, de même que le Commissaire du Gouvernement. Le jugement dont appel a écarté le principe de cet abattement. Dans le cadre de son appel, la Ville de [Localité 37] sollicite à nouveau l'application d'un abattement pour vente en bloc de 15 %, il sera répondu à son argumentation. Il faut rappeler ici que la décision d'exproprier un immeuble en totalité ou seulement partiellement n'appartient pas, par définition à son propriétaire. Elle est prise par une autorité administrative qui en a la capacité au regard des dispositions légales qui s'appliquent et ne peut juridiquement trouver sa légitimité qu'à l'appui de l'utilité publique liée à la réalisation d'un projet déterminé. Cela revient en définitive à dire que le propriétaire du bien concerné indépendamment des voies de recours dont il peut se prévaloir, ne dispose d'aucun moyen susceptible d'être exercé pour définir l'étendue des surfaces de son immeuble qui sont destinées à être expropriées qu'il s'agisse d'une emprise partielle affectant une partie, fut-elle indispensable de son immeuble, portant sur une surface faible ou importante, d'une emprise totale, ou même d'expropriation d'un simple accessoire de sa propriété, il ne peut s'y soustraire. L'autorité expropriante et elle seule qui au regard des besoins liés à la réalisation de son opération déclarée d'utilité publique, définit la nature de l'emprise. Ce principe étant posé, il faut revenir sur la position adoptée par la Ville de [Localité 37] au cas d'espèce. Une telle pratique reviendrait à dire que le propriétaire exproprié devrait subir une réfaction de la valeur de son bien, par suite d'une expropriation dont seul l'expropriant lui-même a eu l'initiative, sur le principe et sur la nature même de l'emprise qui l'affecte. Ce n'est pas le propriétaire qui décide du principe de l'expropriation, il n'en fixe pas plus ni les modalités, ni les surfaces en emprise, ni le prix lui-même fixé par ailleurs par le Tribunal compétent. A noter simplement pour mémoire cependant que la notion de « vente en bloc » est parfois retenue entre particuliers, à l'occasion de ventes d'immeuble poursuivies dans la totalité de leur surface lorsqu'elles sous-entendent : la division de l'immeuble avant la vente par lots différenciés. L'établissement d'un règlement de copropriété dont la publication est nécessaire. Le réaménagement alors incontournable au regard de la Loi des parties communes, des canalisations, etc... En matière d'expropriation, comme cela a été exposé, tel n'est jamais le cas. Cette notion se trouve donc être totalement étrangère à une vente forcée telle qu'une expropriation. Cette argumentation a d'ailleurs été suivie par le jugement, principalement au motif que la Ville de [Localité 37] n'était pas en mesure dans le cadre de ses écritures de rapporter la preuve « que la valeur de l'ensemble immobilier appartenant à la SCI [Adresse 29] serait inférieure à la somme de ses différentes composantes vendues séparément [...] s'agissant d'un bien rare sur le marché immobilier ». Cette argumentation particulièrement pertinente et qui reflète de manière précise l'état du marché est pourtant contestée à présent dans le cadre de l'appel par la partie adverse. Les arguments qu'elle développe sont, comme on le verra, sans aucun fondement. En effet, la Ville de [Localité 37] indique que « Un immeuble de rapport doit nécessairement faire l'objet d'un abattement pour vente en bloc ». Elle cite en ce sens un certain nombre de références qui requièrent un examen attentif. La Ville ne prend pas la peine de produire les décisions sur lesquelles elle s'appuie, ce qui ne permet pas de prendre connaissance des circonstances exactes dans lesquelles ces décisions sont intervenues.

Concernant l'arrêt de la Cour d'Appel de Paris du 11 mai 2017, il est joint aux présentes, copie de l'arrêt correspondant (Pièce n°13). La lecture de celui-ci démontre qu'il s'agit d'une occurrence tout à fait différente puisque l'immeuble en question était composé de 2 bâtiments contenant l'un 5 logements, l'autre 8 logements, soit un total de 13 logements outre les surfaces à usage commercial, circonstance radi