CA Paris, 30 nov. 2023, RG 22/12365

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 7

ARRÊT DU 12 NOVEMBRE 2023

(n° , 38 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/12365 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGCNY

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le [Adresse 6] Mai 2022 par le Tribunal Judiciaire de PARIS - RG n° [Adresse 6]/00054

APPELANTS

Madame [K] [W] [P] [J] épouse [L]

[Adresse 14]

[Localité 25]

représentée par Me Jean-Claude CHEVILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0945, substitué par Me Anne HAUPTMAN, avocat au barreau de PARIS, toque : C1651

Monsieur [V] [L]

[Adresse 30]

[Localité 2]

représenté par Me Jean-Claude CHEVILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : D945 substitué par Me Anne HAUPTMAN, avocat au barreau de PARIS, toque : C1651

Madame [G] [M] [N] [L]

[Adresse 14]

[Localité 25]

représentée par Me Jean-Claude CHEVILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : D945 substitué par Me Anne HAUPTMAN, avocat au barreau de PARIS, toque : C1651

INTIMÉES

Madame [X] [J] veuve [Adresse 31]

[Adresse 16]

[Localité 19]

représentée par Me Michel GUIZARD, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020 substitué par Me Frédéric DOUËB, avocat au barreau de PARIS, toque : C1272

SOREQA - SOCIÉTÉ DE REQUALIFICATION DES QUARTIERS ANCIENS

Société Publique Locale d'Aménagement à forme anonyme

ayant son siège social au

[Adresse 23]

[Localité 22]

représentée par Me Geneviève CARALP DELION de la SCP NORMAND & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0141

DIRECTION RÉGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES D'ILE DE FRANCE

ET DU DÉPARTEMENT DE PARIS

Service local du domaine de [Localité 22]

[Adresse 24]

[Localité 22]

représentée par Madame [EB] [E],en vertu d'un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Juillet 2023, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Hervé LOCU, Président

Madame Valérie GEORGET, Conseillère

Madame Catherine LEFORT, Conseillère

Greffier : Madame Dorothée RABITA, greffier lors des débats

ARRÊT :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.

*

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Le Conseil de [Localité 22], par délibération des 05 et 06 juillet 2010 a autorisé le maire de [Localité 22] à confier à la Société de requalification des quartiers anciens (SOREQA), concessionnaire d'aménagement, une mission de traitement des situations d'habitat indigne à [Localité 22].

Dans le cadre de cette mission et de l'avenant n°7 du 18 janvier 2016 au traité de concession d'aménagement conclue le 7 juillet 2010 entre la SOREQA et la commune de [Localité 22], l'arrêté préfectoral du 23 mai 2018 a ordonné l'ouverture de l'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique et de l'enquête parcellaire du 25 juin 2018 au 13 juillet 2018.

Par arrêté préfectoral n°75-2018-11-13-015 du 13 novembre 2018, le préfet de Paris, préfet de la région Île-de-France, a déclaré d'utilité publique le projet de réalisation de onze logements sociaux sur la parcelle sise [Adresse 1] et déclaré cessible le bien immobilier susvisé.

Par jugement du 18 mars 2021, le premier juge administratif de Paris a rejeté la requête en nullité de l'arrêté préfectoral n°75-2018-11-13-015 du 13 novembre 2018 à l'initiative des consorts [L]. Ceux-ci ont interjeté appel de cette décision. À l'audience, ils ont indiqué que la cour administrative d'appel avait confirmé l'arrêté préfectoral contesté.

Une ordonnance d'expropriation a été rendue le 6 décembre 2018.

Le bien exproprié appartenait à M. [C] [J] décédé le 18 septembre 1982 et à Mme [W] [ON] veuve [J] décédée le 29 mars 1993. Les quatre enfants du couple sont Mmes [Z] [J] décédée en 1986 (sans plus d'informations), [A] [J] décédée le 25 mars 1995 sans laisser d'héritier ayant droit à une réserve légale dans sa succession, [K] [J] épouse [L] et [X] [J] veuve [R]. Mme [K] [J] épouse [L] a eu deux enfants : M. [V] [L], et Mme [G] [L]. La succession n'est pas encore réglée et un curateur de la succession de Mme [W] [ON] veuve [J] a été désigné par une ordonnance du tribunal de grande instance de Rodez du 2 mai 2018. L'indivision [Y] intervient en qualité d'héritiers tacitement acceptants.

Par conclusions d'appelant déposées le 28 juin 2023, il est révélé que Mme [K] [J] épouse [L] est décédée le 08 octobre 2022. Mme [F] [L], Mme [H] [L] et M. [O] [L] sont ses petits-enfants et légataires universels.

Sont donc concernés par l'opération, Mme [X] [J] veuve [R], M. [V] [L], Mme [G] [L], Mme [F] [L], Mme [H] [L] et M. [O] [L] (l'indivision [Y]), en qualité d'héritiers de M. [C] [J] et de Mmes [W] [ON] veuve [J], [Z] [J], [A] [J] et [K] [J] épouse [L].

La SOREQA a notifié le 18 avril 2018 son offre de 1.915.000 euros pour le rachat de ce bien immobilier, en valeur occupée, indemnité de remploi comprise. Faute de réponse de la part du curateur de la succession de Mme [W] [ON] veuve [J], la SOREQA a ensuite saisi le juge de l'expropriation de Paris aux fins de fixation de l'indemnité pour dépossession du bien sis [Adresse 1] par mémoire et requête du 30 juillet 2019.

La SOREQA a dénoncé son mémoire introductif et la saisine de la juridiction le 30 juillet 2019 aux consorts [L] d'une part et à Mme [X] [R] d'autre part (pli revenu non réclamé). Les consorts [L] et Mme [X] [R] sont séparément intervenus volontairement à l'instance.

Par courrier du 10 février 2020, le tribunal judiciaire de Paris, qui avait mis en place la curatelle de la succession de M. [C] [J] par un jugement du 08 janvier 2020, a été informé que celle-ci avait pris fin.

La décharge de la mission du curateur de la succession de Mme [W] [ON] veuve [J] a été approuvée le 8 juin 2020 par le tribunal judiciaire de Rodez.

Par un jugement du [Adresse 6] mai 2022, après transport sur les lieux le [Adresse 8] novembre 2019, le juge de l'expropriation de Paris a :

Refusé la demande de sursis à statuer dans l'attente de la décision de la juridiction administrative sur la requête en nullité de l'arrêté préfectoral du 13 novembre 2018 ;

Refusé la demande de jonction des affaires relatives à l'expropriation du bien immobilier et à l'éviction du fonds de commerce exploité dans l'immeuble ;

Déclaré recevable l'intervention volontaire de l'indivision [Y] ;

Fixé la date de référence au 27 août 2016 ;

Retenu la méthode d'évaluation par comparaison ;

Retenu une surface utile totale de 640,70 m² ;

Retenu une valeur unitaire de 7.136,17 euros/m² ;

Retenu un abattement de 20% pour vétusté ;

Retenu un abattement de 6,378% pour occupation partielle calculé au prorata de la surface du bâtiment R+1 par rapport à la surface totale du bien exproprié ;

Fixé l'indemnité principale au bénéfice de l'indivision [Y] au titre de l'expropriation du bien immobilier situé [Adresse 1], section EM n°[Adresse 5], à 3.366.103,95 euros ;

Fixé l'indemnité de remploi au bénéfice de l'indivision [Y] au titre de l'expropriation du bien immobilier situé [Adresse 1], section EM n°[Adresse 5], à 337.610,40 euros ;

Fixé l'indemnité de perte de revenu locatif au bénéfice de l'indivision [Y] au titre de l'expropriation du bien immobilier situé [Adresse 1], section EM n°[Adresse 5], à 68.400 euros ;

Condamné la SOREQA à payer 5.000 euros à l'indivision [Y] au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamné la SOREQA aux dépens.

Les consorts [L] ont interjeté appel du jugement le 15 juillet 2022 sur le montant de l'indemnité principale, de l'indemnité de remploi et de l'indemnité de perte de revenu locatif.

Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

1/ déposées au greffe le 13 octobre 2022 par les consorts [L], notifiées le 17 octobre 2022 (AR intimé SOREQA le 19 octobre 2022, AR intimée [R] le 19 octobre 2022 et AR CG le 19 octobre 2022), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

Infirmer le jugement dont appel sauf en ce qu'il a :

Fixé l'indemnité de perte de revenu locatif au bénéfice de l'indivision [Y] au titre de l'expropriation du bien immobilier situé [Adresse 1] à 68.400 euros,

Condamné la SOREQA à payer 5.000 euros à l'indivision [Y] au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamné la SOREQA aux dépens ;

Et, statuant de nouveau,

À titre principal,

Fixer l'indemnité d'expropriation de l'immeuble sis [Adresse 1] en valeur libre à la somme de 6.432.026,25 euros soit :

5.846.387,50 euros au titre de l'indemnité principale,

585.638,75 euros au titre de l'indemnité de remploi.

Subsidiairement,

Fixer l'indemnité d'expropriation de l'immeuble sis [Adresse 1] en valeur occupée à la somme de 5.143.321 euros soit :

4.677.110 euros au titre de l'indemnité principale,

466.211 euros au titre de l'indemnité de remploi.

En tout état de cause,

Condamner en tant que de besoin la SOREQA à payer à la succession [J]-[ON] ladite indemnité d'expropriation.

Condamner la SOREQA à payer aux consorts [L] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la présente procédure d'appel.

Condamner la SOREQA aux entiers dépens d'appel qui seront recouvrés par Me Cheviller, Avocat aux offres de droit, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.

2/ déposées au greffe le 28 juin 2023 par les consorts [L], notifiées le 28 juin 2023 (AR intimé SOREQA le 03 juillet 2023, AR intimé [R] le 30 juin 2023 et AR CG le 30 juin 2023), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

Prendre acte de ce que Mme [G] [L], M. [V] [L], Mme [F] [L], Mme [H] [L] et M. [O] [L] viennent aux droits de Mme [K] [J] épouse [L] décédée le 08 octobre 2022 ;

Infirmer le jugement dont appel sauf en ce qu'il a :

Fixé l'indemnité de perte de revenu locatif au bénéfice de l'indivision [Y] au titre de l'expropriation du bien immobilier situé [Adresse 1] à 68.400 euros,

Condamné la SOREQA à payer 5.000 euros à l'indivision [Y] au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamné la SOREQA aux dépens ;

Et, statuant de nouveau,

À titre principal,

Fixer l'indemnité d'expropriation de l'immeuble sis [Adresse 1] en valeur libre à la somme de 6.432.026,25 euros soit :

5.846.387,50 euros au titre de l'indemnité principale,

585.638,75 euros au titre de l'indemnité de remploi.

Subsidiairement,

Fixer l'indemnité d'expropriation de l'immeuble sis [Adresse 1] en valeur occupée à la somme de 5.143.321 euros soit :

4.677.110 euros au titre de l'indemnité principale,

466.211 euros au titre de l'indemnité de remploi.

En tout état de cause,

Condamner en tant que de besoin la SOREQA à payer à la succession [J]-[ON] ladite indemnité d'expropriation.

Condamner la SOREQA à payer aux consorts [L] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la présente procédure d'appel.

Condamner la SOREQA aux entiers dépens d'appel qui seront recouvrés par Me Cheviller, Avocat aux offres de droit, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.

3/ déposées au greffe le 17 janvier 2023 par Mme [X] [R], intimée, notifiées le 14 mars 2023 (AR appelant le [Adresse 1] mars 2023, AR intimé SOREQA le [Adresse 1] mars 2023 et AR CG le 15 mars 2023), formant appel incident, aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

Confirmer le jugement dont appel sauf en ce qu'il a :

Reçu Mme [X] [R], en son intervention volontaire en qualité de coindivisaire du bien exproprié ;

Fixé l'indemnité de perte de revenu locatif au bénéfice de l'indivision [Y] au titre de l'expropriation du bien immobilier situé [Adresse 1] à 68.400 euros ;

Condamné la SOREQA à payer 5.000 euros à l'indivision [U] au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamné la SOREQA aux dépens ;

Et, statuant de nouveau :

À titre principal,

Fixer l'indemnité d'expropriation de l'immeuble sis [Adresse 1] en valeur libre à la somme de 7.326.687,70 euros, soit :

6.659.307 euros au titre de l'indemnité principale,

667.380,70 euros au titre de l'indemnité de remploi.

Subsidiairement,

Fixer l'indemnité d'expropriation de l'immeuble sis [Adresse 1] en valeur occupée à la somme de 6.709.257,70 euros, soit :

6.098.007 euros au titre de l'indemnité principale,

611.250,70 euros au titre de l'indemnité de remploi ;

En tout état de cause :

Condamner en tant que de besoin la SOREQA à payer à la succession [J]-[ON] ladite indemnité d'expropriation ;

Y ajoutant,

Condamner la SOREQA à payer à Mme [X] [R] la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel.

Condamner la SOREQA aux entiers dépens d'appel qui seront recouvrés par la SELARL Guizard & Associés, Avocat aux offres de droit, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.

4/ déposées au greffe le 22 mai 2023 par Mme [X] [R], intimée, notifiées le 22 mai 2023 (AR appelant le 25 mai 2023, AR intimé SOREQA le 25 mai 2023, AR CG le 24 mai 2023), formant appel incident, aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

Confirmer le jugement dont appel sauf en ce qu'il a :

Reçu Mme [X] [R], en son intervention volontaire en qualité de coindivisaire du bien exproprié ;

Fixé l'indemnité de perte de revenu locatif au bénéfice de l'indivision [Y] au titre de l'expropriation du bien immobilier situé [Adresse 1] à 68.400 euros ;

Condamné la SOREQA à payer 5.000 euros à l'indivision [U] au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamné la SOREQA aux dépens ;

L'infirmer sur ces points ;

Et, statuant de nouveau :

À titre principal,

Fixer l'indemnité d'expropriation de l'immeuble sis [Adresse 1] en valeur libre à la somme de 7.326.687,70 euros, soit :

6.659.307 euros au titre de l'indemnité principale,

667.380,70 euros au titre de l'indemnité de remploi.

Subsidiairement,

Fixer l'indemnité d'expropriation de l'immeuble sis [Adresse 1] en valeur occupée à la somme de 6.709.257,70 euros, soit :

6.098.007 euros au titre de l'indemnité principale,

611.250,70 euros au titre de l'indemnité de remploi ;

En tout état de cause :

Condamner en tant que de besoin la SOREQA à payer à la succession [J]-[ON] ladite indemnité d'expropriation ;

Y ajoutant,

Condamner la SOREQA à payer à Mme [X] [R] la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel.

Condamner la SOREQA aux entiers dépens d'appel qui seront recouvrés par la SELARL Guizard & Associés, Avocat aux offres de droit, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.

5/ déposées au greffe le 27 juin 2023 par Mme [X] [R], intimée, notifiées le 28 juin 2023 (AR appelant le 30 juin 2023, AR intimé SOREQA 03 juillet 2023 et AR CG le 29 juin 2023), formant appel incident, aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

Confirmer le jugement dont appel sauf en ce qu'il a :

Reçu Mme [X] [R], en son intervention volontaire en qualité de coindivisaire du bien exproprié ;

Fixé l'indemnité de perte de revenu locatif au bénéfice de l'indivision [Y] au titre de l'expropriation du bien immobilier situé [Adresse 1] à 68.400 euros ;

Condamné la SOREQA à payer 5.000 euros à l'indivision [U] au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamné la SOREQA aux dépens ;

Et, statuant de nouveau :

À titre principal,

Fixer l'indemnité d'expropriation de l'immeuble sis [Adresse 1] en valeur libre à la somme de 7.326.687,70 euros, soit :

6.659.307 euros au titre de l'indemnité principale,

667.380,70 euros au titre de l'indemnité de remploi.

Subsidiairement,

Fixer l'indemnité d'expropriation de l'immeuble sis [Adresse 1] en valeur occupée à la somme de 6.709.257,70 euros, soit :

6.098.007 euros au titre de l'indemnité principale,

611.250,70 euros au titre de l'indemnité de remploi ;

En tout état de cause :

Condamner en tant que de besoin la SOREQA à payer à la succession [J]-[ON] ladite indemnité d'expropriation ;

Y ajoutant,

Condamner la SOREQA à payer à Mme [X] [R] la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel.

Condamner la SOREQA aux entiers dépens d'appel qui se ront recouvrés par la SELARL Guizard & Associés, Avocat aux offres de droit, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.

6/ déposées au greffe le 13 janvier 2023 par la SOREQA, intimée, notifiées le 24 février 2023 (AR appelant vierge et AR CG le 28 février 2023), notifiées le 3 mai 2023 (AR intimée [R] le 04 mai 2023), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

Confirmer purement et simplement la décision entreprise en ce qu'elle a :

Fixé l'indemnité principale au bénéfice de l'indivision [Y] au titre de l'expropriation du bien immobilier situé [Adresse 1], section EM n°[Adresse 5], à 3.366.133,95 euros,

Fixé l'indemnité de remploi au bénéfice de l'indivision [Y] au titre de l'expropriation du bien immobilier situé [Adresse 1], section EM n°[Adresse 5], à 317.610,40 euros,

Fixé l'indemnité de perte de revenu locatif au bénéfice de l'indivision [Y] au titre de l'expropriation du bien immobilier situé [Adresse 1], section EM n°[Adresse 5], à 68.400 euros.

7/ déposées au greffe le 19 juin 2023 par la SOREQA, intimée, notifiées le 20 juin 2023 (AR appelant le 23 juin 2023, AR intimé [R] le 22 juin 2023, et AR CG le 22 juin 2023), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

Confirmer purement et simplement la décision entreprise en ce qu'elle a :

Fixé l'indemnité principale au bénéfice de l'indivision [Y] au titre de l'expropriation du bien immobilier situé [Adresse 1], section EM n°[Adresse 5], à 3.366.133,95 euros,

Fixé l'indemnité de remploi au bénéfice de l'indivision [Y] au titre de l'expropriation du bien immobilier situé [Adresse 1], section EM n°[Adresse 5], à 317.610,40 euros,

Fixé l'indemnité de perte de revenu locatif au bénéfice de l'indivision [Y] au titre de l'expropriation du bien immobilier situé [Adresse 1], section EM n°[Adresse 5], à 68.400 euros.

8/ adressées au greffe le 27 décembre 2022 par le commissaire du gouvernement, intimé, notifiées le 29 mars 2022 (AR appelant le 31 mars 2023, AR intimée [R] le 03 avril 2023 et AR intimé SOREQA le 31 mars 2023), formant appel incident, aux termes desquelles, il est demandé à la cour de :

Fixer à la somme de 4.133.066 euros l'indemnité totale d'expropriation due à l'indivision [Y], décomposée comme suit :

Fixer l'indemnité principale de dépossession, calculée sur une surface de 640,7 m², à 3.756.424 euros,

Fixer l'indemnité de remploi à 376.642 euros ;

Fixer l'indemnité pour perte de revenus à 41.127 euros.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES :

Les consorts [L] font valoir que :

Concernant la description du bien exproprié, il est édifié sur la parcelle cadastrée EM n°[Adresse 5] d'une surface cadastrale de 259,70 m². La parcelle est de forme rectangulaire et est particulièrement bien située en ce qu'elle est accessible de trois côtés ([Adresse 1]). Elle bénéficie d'un bon emplacement dans le [Adresse 1], dans un quartier commerçant et vivant de [Localité 22]. Elle est proche des transports en commun (et notamment de la ligne 8 du métro, de la ligne C du RER, et de plusieurs arrêts de bus).

Concernant la description du bien immobilier, il s'agit d'un ensemble immobilier en monopropriété composé de deux bâtiments. Le premier bâtiment donne sur l'angle de la [Adresse 1]. Il comprend un rez-de-chaussée et un étage à usage d'habitation. Le second bâtiment donne sur la [Adresse 1]. Il comprend un rez-de-chaussée et quatre étages. Cet immeuble est à usage commercial, plus exactement d'hôtel meublé, élevé sur une grande cave. Il est composé de 21 appartements, outre un café-bar non exploité, un garage, une réserve et un logement de gardien. Les deux bâtiments forment un ensemble immobilier unique à usage d'hôtel meublé. Comme le transport sur les lieux a permis de le constater on accède actuellement à ces locaux par trois entrées distinctes. La première entrée [Adresse 1] permet d'accéder à l'appartement n°[Adresse 10] situé au rez-de-chaussée et aux trois appartements n°[Adresse 4], n°[Adresse 5] et n°[Adresse 11] situés au premier étage, ce dernier étant en excellent état. La deuxième entrée [Adresse 1] permet d'accéder aux deux appartements n°[Adresse 6] et n°[Adresse 8] au rez-de-chaussée, de part et d'autre de l'entrée. La troisième entrée [Adresse 7] permet d'accéder au garage donnant à droite, sur un logement de gardien, puis sur la salle de café avec façade sur la [Adresse 1], et aux appartement [Adresse 29] à [Adresse 35] au sein du corps de bâtiment formant un [Adresse 26] avec :

Au 1er étage : trois studios (n°1, n°2 et n°3)

Au 2ème étage : quatre studios (n°4, n°5, n°6 et n°7)

Au 3ème étage : quatre studios (n° n°8, n°9, n°10 et n°11)

Au 4ème étage : quatre studios (n°12, n°13, n°14, n°15 et n°[Adresse 1])

Cette partie de l'ensemble immobilier est en moins bon état dans la mesure où elle est inexploitée depuis plusieurs années.

Quatre appartements étaient encore occupés au jour du transport, à savoir les appartement n°[Adresse 4], n°[Adresse 6], n°[Adresse 10] et n°[Adresse 11]. Ces locations généraient des revenus mensuels de 4.300 euros (Pièce 2A).

Concernant la surface, la SOREQA a fait réaliser en 2019, par l'un de ses prestataires, la société Techniques Topo, un relevé des mesures de l'ensemble immobilier dont il est ressorti une surface utile de 626,40 m² et une surface habitable de 381,10 m². Étant précisé, contrairement aux prétentions de la société SOREQA en première instance, que le rapport de la société Techniques Topo ne peut être considéré comme un rapport « contradictoire » dès lors qu'il a été établi unilatéralement par son prestataire hors la présence des parties. Les appelants ont fait réaliser les mêmes mesures à leur charge et par un géomètre de leur choix le 15 février 2021, lequel a complété son rapport le 10 juin 2021, d'où il ressort une surface utile totale de 640,70 m² (204,30 + 436,40) et une surface habitable totale de 579,7 m² (199,7 + 380) (Pièce 3A ; Pièce 3 bisA). La société GE3D [Localité 22] précise la surface utile pour chaque niveau et chaque appartement, et ce pour chaque bâtiment (Pièce 3bisA).

Concernant la différence de superficie de « la réserve » dans les deux mesurages établis (37 m² selon la SOREQA et 43,70 m² selon les consorts [L]), la « surface utile brute » retenue par les deux géomètres-experts correspond à « la surface horizontale située à l'intérieur des locaux, de laquelle sont déduits les éléments structuraux (poteaux, murs extérieurs, refends gaines techniques, circulations verticales...) », de sorte qu'il n'y a pas de pondération à appliquer. Il est patent que la réserve du « commerce hôtel » en sous-sol (cf. dénomination retenue par le géomètre mandaté par la SOREQA) constitue un local indispensable pour l'exploitation d'un établissement à usage de café et hôtel, notamment pour stocker le matériel et la marchandise. C'est donc bien la superficie totale de 37 m² de la réserve qui doit être prise en compte. Étant enfin précisé qu'on ne saurait retenir le rapport établi par le prestataire mandaté par la SOREQA plutôt que celui réalisé par la société mandatée par les concluantes, dès lors qu'il ne peut être considéré comme étant davantage probant et/ou établi de manière « plus contradictoire ». De plus il convient de rappeler que la profession de géomètre-expert, qui constitue une mission de service public, est strictement règlementée par la loi n°46-942 du 7 mai 1946 et soumise à des règles d'éthique et de déontologie sous le contrôle d'un conseil de l'Ordre. En vertu de l'article 545 du code civil (et L.1 du code de l'expropriation), « nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité » ce qui signifie que la « juste et préalable indemnité » ne saurait ressortir du rapport du géomètre-expert mandaté et payé par l'expropriant. C'est donc à bon droit que le premier juge a retenu la « surface utile totale de 640,70 m² à usage mixte, commercial et d'habitation » au vu du mesurage établi par la société GE3D [Localité 22] le 15 février 2021 (Pièce 3A ; Pièce 3bisA). Pour le calcul de l'indemnité de la surface utile, la cour doit retenir ladite surface utile totale et non celle ressortant du rapport mandaté par la SOREQA.

Concernant la situation locative, l'indivision [Y], au vu de l'attestation de l'étude notariale de Mes [S] et [T], est également propriétaire du fonds de commerce de l'hôtel (Pièce 5A). Mme [G] [L], qui est inscrite au RCS de Paris sous le n°410 246 706, est gérante de l'indivision [Y] pour l'exploitation du fonds de commerce (Pièce 4A). Autrement dit, l'immeuble exproprié et l'exploitation commerciale qu'il abrite appartiennent au même propriétaire. Du fait de cette particularité, et comme justement relevé par le commissaire du gouvernement, les propriétaires exploitants peuvent demander à être indemnisés de la valeur de leur immeuble considéré libre d'occupation, outre l'indemnisation de leur préjudice d'exploitation. Dans ce cas, il n'y a donc pas lieu de faire de décote forfaitaire sur la valeur des murs, aucun abattement ne pouvant être appliqué sur le montant estimé de l'immeuble (cf. traité de M. [B] [D], 2012). C'est pourquoi l'indemnité doit être fixée en valeur libre de toute occupation.

Concernant la situation d'urbanisme, le bien est situé en zone urbaine générale au plan local d'urbanisme applicable au 27 août 2016. Le bien fait l'objet d'une déclaration d'utilité publique renforcée.

Concernant la méthode d'évaluation, le premier juge a, à bon droit, fait application de la méthode comparative.

Concernant les références de la SOREQA, celle-ci a retenu un prix de 3.000 euros/m² sans prendre la peine de produire les actes sur lesquels elle se fondait. Elle s'est en effet contentée de produire quatre termes de comparaison extraits de la base « Bien » des notaires. À ce titre on relèvera qu'a priori elle a obtenu au moins douze termes, mais qu'elle a fait le choix très sélectif de n'en retenir que quatre (découpage des résultats). Cette référence à la Base Bien était naturellement insuffisante, en ce qu'elle ne permettait pas de disposer d'informations précises permettant de comparer les biens et de vérifier s'ils pouvaient ou non servir de termes de comparaisons par rapport au bien de l'indivision. L'indivision a tenté de se procurer les actes relatifs à ces quatre termes. Cependant, et à défaut de disposer de l'ensemble des numéros de publications, elle n'a pu retrouver qu'un seul acte de vente auprès du service de la publicité foncière. Il est manifeste que la SOREQA s'est contentée du strict minimum et qu'elle aurait pu joindre les actes à l'appui de sa requête, notamment pour assurer l'égalité des armes entre expropriant et expropriés. Les appelants avaient estimé que ce terme de comparaison pouvait être accepté dans la mesure où il était comparable au bien exproprié au regard de sa configuration et des destinations mixtes. Toutefois et finalement, les expropriés ont entendu se prévaloir des termes de comparaison actualisés du commissaire du gouvernement ci-après évoqués. En revanche et en tout état de cause, les trois autres termes produits par la SOREQA devaient être purement et simplement écartés puisqu'il était impossible de se procurer les actes et d'en vérifier le contenu. Il en ressortait que le prix moyen de 3.000 euros/m² en valeur occupée ne pouvait résulter de l'analyse des termes de la SOREQA, en sorte qu'il devait être écarté.

Concernant les termes de comparaison du commissaire du gouvernement en première instance, ils sont tous comparables au bien exproprié mais il convient de pondérer les termes de comparaison selon qu'ils sont libres d'occupation ou non.

Concernant les termes de comparaison des expropriés en première instance, les expropriés se sont prévalus du dernier mémoire du commissaire du gouvernement avec les termes de comparaison (Pièce 6A) pour un prix unitaire de 7.329 euros/m² en faisant la moyenne des nouveaux termes actualisés (années 2019, 2020 et 2021). Il était expressément précisé dans leur mémoire que ce n'était qu'« à titre informatif » et, dès lors que le commissaire du gouvernement « retenait » les termes de référence des concluants faisant ressortir un prix moyen de 6.884 euros/m², que lesdits termes étaient exposés dans leur dernier mémoire. C'est donc nécessairement à tort que le premier juge a fondé sa décision en retenant, au-delà de deux termes de comparaison concernant des ventes réalisées en 2020 et 2021, le terme de comparaison de la SOREQA relatif à la vente du 20 janvier 2017 référencée n°843.670.073 au motif que « ce bien est retenu par l'expropriant et trois des indivisaires de telle sorte qu'il convient de l'intégrer pour répondre au souhait commun des parties ». Cela va à l'encontre de la règle édictée par l'article L.322-2 alinéa 1er du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, à savoir que les biens doivent être estimés à la date de décision de première instance. Le jugement doit être infirmé sur ce point.

Concernant l'application d'un abattement pour vétusté, les expropriés étaient en désaccord avec le commissaire du gouvernement concernant l'abattement pratiqué de 20%, soit 5.863 euros/m² (20% × 7 329 euros/m²), du fait de la fermeture administrative de l'hôtel en 2007, dès lors que cette fermeture administrative n'avait aucun lien avec la valeur des murs. De même, cet abattement ne pouvait se justifier au regard du projet de travaux de la SOREQA, dans la mesure où quand bien même celle-ci entend démolir puis reconstruire l'ensemble immobilier existant, il est patent que la valeur foncière du nouvel ensemble immobilier créé sera nécessairement bien supérieure aux termes de comparaison ci-avant évoqués, puisque la SOREQA prévoit de créer une surface de plancher de 746 m² dans un bon quartier, ce qui correspondrait, à ce jour en prenant en considération le prix moyen de l'immobilier à [Adresse 1] de [Localité 22] dans l'ancien au deuxième trimestre 2022 de 10.800 euros/m², à une valorisation au minimum de plus de 8.000.000 euros de l'immeuble. L'abattement proposé n'était pas justifié car le fait que « le bien était interdit à l'habitation sur les 2/3 », qu'il était impossible d'exploiter le corps de bâtiment en hôtel et/ou qu'il y aurait eu un défaut d'entretien manifeste, ne pouvaient justifier d'un abattement spécifique dès lors que la SOREQA entend démolir l'ensemble immobilier pour ensuite tout reconstruire.

Concernant l'indemnité principale, pour déterminer la valeur du bien exproprié, c'est à tort que le premier juge a cru devoir retenir un terme de comparaison de la SOREQA datant du 20 janvier 2017 au motif que l'expropriant et trois des indivisaires avaient retenu ce terme, alors même que dans leur dernier mémoire les concluants se sont expressément prévalus du dernier mémoire du Commissaire du Gouvernement avec les termes de comparaison y mentionnés et actualisés (années 2019, 2020 et 2021), lequel aboutissait à un prix de 7.329 euros/ m². Pour s'en convaincre et si besoin était, tant dans le corps de leur dernier mémoire qu'au terme de leur dispositif les concluants avaient pris pour base la valeur de 7.329 euros/m² arrondie à 7.300 euros/m², telle que retenue par le commissaire du gouvernement. Le terme de 2017 était obsolète au regard des termes actualisés ayant trait aux années 2019, 2020 et 2021. C'est donc à tort que le premier juge a retenu la valeur de 7.136,17 euros/m².

Concernant l'abattement pour occupation, au terme de son mémoire et à juste titre, le commissaire du gouvernement indiquait en effet qu'« il n'est pas procédé à un abattement pour occupation sur la valeur des murs en raison de la dimension modeste de l'exploitation hôtelière, donc du caractère limité de l'éviction commerciale et de la communauté de patrimoine, murs et fonds, appartenant à l'indivision ». Toutefois le premier juge a cru devoir appliquer un abattement de 20% pour occupation du bâtiment R+1, mais il s'agit là d'un raisonnement erroné, eu égard à la situation particulière et, en outre, du fait que l'ensemble immobilier dont s'agit constitue un seul et même bien indissociable, à savoir un « hôtel de préfecture » (Pièce 4A), de sorte que l'abattement partiel pour occupation était injustifié. Le jugement doit être infirmé sur ce point.

À titre principal, l'indemnité principale doit être fixée à 6.432.026,25 euros (7.300 euros/m² × 100 ÷ (100-20) × 640,7 m²), en valeur libre. L'indemnité de remploi est alors de 585.638,75 euros (20% jusqu'à 5.000 euros, 15% de 5.000 euros à 15.000 euros et 10% au-delà de 15.000 euros). L'indemnité totale d'expropriation s'établit donc à 6.432.026,25 euros.

Très subsidiairement, l'indemnité principale doit être fixée à 4.677.110 euros (7.300 euros/m² × 640,7 m²), en valeur occupée. L'indemnité de remploi est alors de 466.211 euros (20% jusqu'à 5.000 euros, 15% de 5.000 euros à 15.000 euros et 10% au-delà de 15.000 euros). L'indemnité totale d'expropriation s'établit donc à 5.143.321 euros.

Concernant la perte de revenus locatifs, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a fixé l'indemnité à 68.400 euros. En effet, il est de jurisprudence constante que l'exproprié peut prétendre à une telle indemnité du fait de la procédure d'expropriation (13-27.547).

Concernant les frais irrépétibles et les dépens de première instance, le jugement dont appel doit être confirmé concernant la condamnation de la SOREQA au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de première instance.

Concernant les frais irrépétibles et les dépens en cause d'appel, il serait équitable de condamner la SOREQA à payer aux appelants la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens d'appel.

Les consorts [L] font valoir dans un second jeu de conclusions que :

C'est à tort que le premier juge a appliqué un abattement pour vétusté de 20% car la structure de l'immeuble est saine, le bâtiment était en cours de rénovation, et la SOREQA entend démolir puis reconstruire le bâtiment.

Les revenus locatifs sont bien constitués uniquement des loyers, en sorte qu'il n'y a pas lieu de retenir le poste « autres charges externes » au détriment du chiffre d'affaires moyen HT. En tout état de cause, si la SOREQA indique s'en rapporter à la décision de la Cour sur le montant de l'indemnité pour perte de revenus locatifs, en précisant que le montant proposé par le commissaire du gouvernement est justifié, elle demande la confirmation du jugement entrepris dans le dispositif de ses deux conclusions.

Mme [X] [R] conclut que :

À titre liminaire, l'intervention de Mme [X] [R] est recevable puisqu'elle a la qualité d'héritier acceptant au sens de l'article 782 du code civil, ayant accompli des actes de gestion en qualité de propriétaire venant aux droits de M. [C] [J] et de Mme [W] [ON] veuve [J]. Elle est à ce titre bien fondée à solliciter sa quote-part de l'indemnité d'expropriation qui sera portée à l'actif des deux successions.

Concernant la description du bien, l'immeuble exproprié est situé [Adresse 1]. [Adresse 1] est un des principaux axes de l'ouest du [Adresse 1] de [Localité 22]. Plus précisément, l'immeuble est situé entre le Parc André Citroën et le quartier Beaugrenelle, à équidistance de quatre stations des ligne 8 et 10 du métro, et à proximité de plusieurs arrêts de bus. Ce quartier est considéré comme un des secteurs résidentiels de [Localité 22]. L'immeuble est situé dans un environnement riche en commerces et activités de toute nature, dont une école maternelle située en face. L'immeuble occupe la parcelle EM n°[Adresse 5] d'une surface cadastrale de 259,70 m², mesurée à 269 m², dans les limites apparentes de possession, par le cabinet de géomètres-experts Technologies Topo. La parcelle présente une configuration de rectangle allongé avec une ouverture sur trois rues (une façade allongée sur la rue [Adresse 33] et deux façades étroites identiques sur les rues de [Adresse 26] et du [Adresse 1]). Cette disposition, ouverte sur trois voies publiques, confère une très bonne constructibilité à cette parcelle. La parcelle d'une surface de 269 m² est entièrement construite avec une emprise au sol de 210 m². La parcelle est occupée par un immeuble du début du XXème siècle composé de deux bâtiments joints. Le premier bâtiment donne sur l'angle de la [Adresse 1]. Il comporte un rez-de-chaussée et un étage. L'autre bâtiment donne sur la [Adresse 1]. Il comporte quatre étages sur rez-de-chaussée. La façade la plus représentative est celle de la [Adresse 1] qui, avec un ravalement refait, présenterait l'aspect d'une maison de ville. Cet immeuble est en totalité, à usage commercial avec un hôtel meublé de 21 chambres en étages et au rez-de-chaussée, ainsi qu'une surface anciennement affectée à un café-bar accessible par la [Adresse 1]. L'hôtel dispose également de surfaces annexes avec le logement de l'exploitant et des réserves. Cette partie de l'immeuble est en moins bon état, dans la mesure où elle est inexploitée depuis quelques années. Elle a, cependant, fait l'objet de travaux de désenfumage afin de la rendre conforme aux normes incendie. Une partie seulement des locaux est ouverte à la clientèle, suite à l'arrêté de fermeture administrative de la Préfecture de Paris du 12 avril 2007. Les travaux réalisés, depuis cette date, ont permis la levée partielle de cet arrêté courant 2012. Ces travaux ont principalement concerné le bâtiment R+1 Est, où des travaux d'encloisonnement, de sécurité incendie et de peinture des chambres ont été réalisés. Le transport sur les lieux a permis de constater que la première entrée [Adresse 1] permet d'accéder à l'appartement n°[Adresse 10] situé au rez-de-chaussée et aux trois appartements n°[Adresse 4], n°[Adresse 5] et n°[Adresse 11] situés au premier étage, ce dernier étant en excellent état. La deuxième entrée [Adresse 1] permet d'accéder aux deux appartements n°[Adresse 6] et n°[Adresse 8] au rez-de-chaussée, de part et d'autre de l'entrée. La troisième entrée [Adresse 1] permet d'accéder au garage donnant à droite, sur un logement de gardien, puis sur le café-bar avec sa façade sur la [Adresse 1], et aux appartement [Adresse 29] à [Adresse 35] au sein du corps de bâtiment formant un [Adresse 26] avec :

Au 1er étage : trois studios (n°1, n°2 et n°3)

Au 2ème étage : quatre studios (n°4, n°5, n°6 et n°7)

Au 3ème étage : quatre studios (n° n°8, n°9, n°10 et n°11)

Au 4ème étage : quatre studios (n°12, n°13, n°14, n°15 et n°[Adresse 1])

Cette partie de l'ensemble immobilier est en moins bon état dans la mesure où elle est inexploitée depuis plusieurs années. En revanche, comme le note le commissaire du gouvernement, la situation géographique du bien est très favorable, le potentiel de l'assiette de la parcelle du bien permet un projet de démolition-construction ou une rénovation totale et une revente par lot, et l'ensemble de la surface ne souffre pas d'une dépréciation lourde, puisque le bâtiment en R+1 reste habitable et exploitable en location hôtelière. Surtout, le bien exproprié présente une ouverture sur trois rues et une importante dent creuse.

Concernant le principe à valeur constitutionnelle de la réparation intégrale du préjudice, les juridictions judiciaires doivent statuer sur l'ensemble des charges financières résultant d'une expropriation. En application de ce principe à valeur constitutionnelle, le juge de l'expropriation indemnise le propriétaire des éléments les plus divers spécifiques à l'immeuble exproprié. Ainsi, la Cour de cassation a décidé que même le droit d'utilisation d'une terrasse qui ne constitue qu'une autorisation d'utilisation révocable du domaine public doit être indemnisé. (17-18.194, 20-15.489). Le juge a donc l'obligation de prendre en considération la particularité du bien concerné. Ainsi, la Cour de cassation a décidé qu'un terrain doit être évalué en fonction de sa situation géographique, notamment lorsque la parcelle expropriée est située à proximité immédiate d'un réseau complet de communication (08-12.281), et en fonction de la présence de particularités architecturales (15-18.177). Or, tel n'a manifestement pas été le cas en l'espèce. Le premier juge n'a, en effet, pas pris en compte la présence d'une importante dent creuse dans l'évaluation du bien exproprié, augmentant significativement la valeur de l'immeuble. Enfin, il est rappelé que le juge du fond dispose du pouvoir souverain d'adopter la méthode qui lui parait la mieux adaptée à la situation des parcelles expropriées. Dès lors, le juge de l'expropriation a le pouvoir d'écarter les règles d'évaluation qui aboutissent à méconnaitre le principe de réparation intégrale du préjudice. Ainsi, le juge de l'expropriation peut s'exonérer de la méthode d'évaluation par comparaison et prendre en compte certaines particularités de l'immeuble, comme une dent creuse, la situation d'angle de l'immeuble, le quartier très convoité et ce, alors que l'immeuble a une situation privilégiée. Ainsi, en l'espèce, l'application classique d'une décote pour occupation doit être écartée lorsque l'exploitation d'un fonds est le fait du propriétaire exploitant et que la valeur du fonds est inférieure à ladite décote.

Sur la surface de l'immeuble et ses possibilités de surélévation, la SOREQA a unilatéralement et de manière non contradictoire fait réaliser en 2019, par la société Techniques Topo, un relevé des mesures de l'ensemble immobilier qui a estimé la surface utile à 626,40 m² et la surface habitable à 381,10 m². À l'issue du transport sur les lieux, les appelants ont, le 15 février 2021, mandaté un cabinet de géomètre-experts afin de réaliser les mêmes mesures (Pièce 3A). Son rapport a été, le 10 juin 2021, complété (Pièce 3bisA). Il estime la surface utile totale des deux immeubles à 640,70 m², avec 204,30 m² pour le bâtiment R+1 (dont 116,60 m² pour le premier étage) et 436,40 m² pour le bâtiment R+4. Ainsi que l'a constaté le premier juge, ' cette différence de surface de 2,28% correspond essentiellement à l'application par la société Techniques Topo d'une pondération de la surface de la réserve'. C'est donc à bon droit que le premier juge a retenu une surface utile de 640.70 m² à usage mixte commercial et d'habitation pour la surface du bien exproprié. Le jugement doit être confirmé sur ce point. Cependant, les caractéristiques intrinsèques de ce bien d'angle donnant sur trois rues bénéficiant d'une situation privilégiée dans un quartier commerçant en pleine expansion avec une importante dent creuse doivent être, à l'évidence, être prises en considération afin que les coindivisaires expropriés soient indemnisés de l'intégralité de leur préjudice. La sous-estimation manifeste de la valeur vénale de l'immeuble exproprié viole le principe à valeur constitutionnelle de l'indemnisation intégrale des expropriés. En effet, la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 (dite loi ALUR) a supprimé la superficie minimale et le coefficient d'occupation des sols. Cette loi est entrée en vigueur le 27 mars 2014 et permet, donc, à un propriétaire d'un immeuble de procéder à sa surélévation. Ainsi, dans le cadre de la présente expropriation, il doit, donc, être pris en considération les possibilités de construction du terrain et l'assiette foncière des immeubles expropriés. En effet, l'un des deux immeubles n'est construit que sur deux niveaux (R+1) et le second immeuble ne compte que quatre étages (R+4). Manifestement, il est possible de surélever au minimum, le premier bâtiment (R+1) de trois étages, l'immeuble mitoyen étant un R+7. (Pièce 5I - [R]) Le droit de surélever cet immeuble, qui augmente de manière très significative les droits à construire, objet de la présente expropriation, doit être pris en compte dans l'estimation de l'indemnité offerte à l'exproprié. Ainsi, aux termes du règlement de la zone urbaine générale - UG - applicable à la parcelle, le plafonnement des hauteurs est de 37 m. Il est envisageable de démolir le bâtiment exproprié et d'en reconstruire un nouveau, ce qui est l'objectif poursuivi par la SOREQA. Le quartier compte plusieurs immeubles R+7, dont l'immeuble mitoyen. Selon les possibilités offertes par le règlement UG, un bâtiment R+7 pourra donc être construit sans difficulté et probablement même, un bâtiment au moins R+10. S'agissant de l'expropriation d'un immeuble (foncier et mur), il doit, nécessairement, être pris en considération les possibilités d'extension des constructions existantes. Seules la prise en compte de ses droits à construire et la possibilité d'extension des constructions existantes, permettent d'indemniser les appelants de l'intégralité de leur préjudice. Le projet de la SOREQA est de surélever cette dent creuse, ce qui conduit nécessairement à utiliser ces droits à construire et à prendre en compte les possibilités d'extension des constructions existantes pour indemniser les deux successions de l'intégralité du préjudice. Il est à tout le moins possible de combler la dent creuse soit de construire trois niveaux supplémentaires au-dessus de cette dent creuse, soit une surface utile de 349,80 m² (3 × 116,6 m²). Aucune indemnisation spécifique n'a été retenue du fait de l'existence de cette dent creuse, ce qui ne semble pas cohérent au regard du marché immobilier parisien très tendu, où de nombreuses opérations immobilières sont conclues en raison des possibilités de construire offertes par ces dents creuses. Cette valorisation spécifique n'a, à l'évidence, pas été prise en compte par le premier juge.

Concernant la situation locative, il n'est pas contesté qu'à la date du jugement de première instance, l'ensemble immobilier était partiellement occupé. En outre, au vu de l'attestation de l'étude notariale de Mes [S] et [T], notaires à [Localité 22], l'indivision [Y] est propriétaire et également exploitante du fonds de commerce de l'hôtel sis [Adresse 1]. (Pièce 5A). Mme [G] [L], ès qualités de représentante de l'indivision, exploite l'ensemble immobilier, c'est-à-dire le café, l'hôtel meublé et les chambres, sachant que l'hôtel a fait l'objet d'une fermeture administrative, que le café est fermé et que seules quatre chambres ou appartements étaient occupées à la date du jugement. (Pièce 4A). Dès lors, à la date du jugement, soit le 19 mai 2022, l'immeuble exproprié et le fonds de commerce qu'il abritait appartenaient au même propriétaire, à savoir à l'indivision [Y]. Or, la décote résultant de l'occupation d'une partie de l'immeuble étant supérieure à la valeur du fonds de commerce et ainsi que l'avait relevé le commissaire du gouvernement, il y avait lieu d'évaluer l'immeuble libre de toute occupation, afin de respecter le principe de réparation intégrale du préjudice. En effet, un immeuble valorisé avec un fonds de commerce ne peut avoir une valeur inférieure à un immeuble libre. C'est pourquoi il est demandé à titre principal une indemnisation en valeur libre de toute occupation. Au surplus, il est précisé que les appartements étaient bien libres d'occupation au jour de la prise de possession par la SOREQA. Subsidiairement, il est demandé une indemnisation en valeur occupée à la condition que l'indivision [Y] soit indemnisée pour son éviction commerciale.

Concernant les termes de comparaison, l'expropriante n'a proposé que quatre références, datant de 2017 et 2018, sous la forme d'un tableau extrait de la Base des Notaires. Outre la circonstance que ces quatre termes de comparaison ne sont pas commentés, force est de constater qu'ils sont inexploitables, car la superficie utile des biens n'est pas renseignée et que les actes notariés n'ont pas été produits. Ces quatre références n'ont, d'ailleurs, pas été reprises par le commissaire du gouvernement dans ses conclusions. Ce dernier a proposé cinq références de mutation dont seules trois concernent des immeubles en monopropriété. Les autres références sont trop anciennes pour être prises en compte et ne reflètent pas le marché du [Adresse 1] en 2022. Par ailleurs, deux des trois références concernent la vente d'immeubles qui ne sont pas comparables au cas d'espèce. Seul le troisième immeuble pourrait, peut-être, ne pas être occupé, en l'absence de précision. Si l'on souhaite utiliser les deux premières références, il est nécessaire qu'elles soient comparables et que des valeurs libres soient comparées à des valeurs occupées. Il est d'usage de retenir une décote de l'ordre de 10% pour les immeubles vendus occupés par rapport à la valeur du même immeuble qui serait libre. Ainsi, la valeur vénale de ces deux immeubles occupés ressortirait, en valeur libre à 9.696,50 euros et non 6.608,80 euros. S'agissant des termes de références retenus par le premier juge, il s'agit de trois termes de comparaison. Le premier d'entre eux est trop ancien et n'est donc pas comparable. Ces termes donnent un prix unitaire de 7.412 euros/m² ((8.815,02 + 6.008,01) ÷ 2). Force est de constater le dynamisme des prix de l'immobilier dans le [Adresse 1] de [Localité 22], pour cette période. En effet, entre 2020 et 2021 ils ont augmenté