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CA Paris, 14 déc. 2023, RG 22/16685

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Date: 14/12/2023
Numéro: 22/16685
Lieu / cour: Cour d'appel de Paris
Chambre: Pôle 4 - Chambre 7
Type: Arrêt
Id: 657bfe1b2ca93b05f20ed012

Texte de la décision

68,063 caractères · tronqué Afficher l’intégral

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 7

ARRÊT DU 14 DÉCEMBRE 2023

(n° , 23 pages + 13 pages annexes)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/16685 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGOUJ

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 29 Juin 2022 par le Tribunal Judiciaire de BOBIGNY - RG n° 20/00028

APPELANTS

Monsieur [S] [A]

[Adresse 2]

représenté par Me Eric BENJAMIN de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT, avocat au barreau de PARIS, toque : P378

Madame [R] [A] née [V]

[Adresse 2]

représentée par Me Eric BENJAMIN de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT, avocat au barreau de PARIS, toque : P378

INTIMÉES

EPFIF - ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'[Localité 15]

[Adresse 3]

représentée par Me Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS substituée à l'audience par Me Cédric BORTOLUSSI, avocat au barreau de PARIS, toque : T07

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE [Localité 17] - COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[Adresse 14]

représentée par Madame [O] [T], en vertu d'un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 Novembre 2023, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Hervé LOCU, Président

Madame Valérie GEORGET, Conseillère

Madame Nathalie BRET, Conseillère

Greffier : Madame Dorothée RABITA, greffier lors des débats

ARRÊT :

- Contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Par décret n° 2015-99 du 28 janvier 2015, l'opération de requalification des copropriétés dégradées du quartier dit du [Localité 10], comprenant les copropriétés du [Adresse 12] et de [Adresse 16], a été déclarée d'intérêt national et sa mise en 'uvre a été confiée à l'Établissement Public Foncier d'[Localité 15] (EPFIF).

La ZAC du [Localité 10] dans laquelle se situent les copropriétés du [Adresse 12] et de [Adresse 16] a été créée par arrêté préfectoral n° 2018-1913 du 2 août 2018 et publié le 3 août 2018.

Aux termes de l'arrêté préfectoral n° 2019-0278 du 29 janvier 2019, une enquête publique préalable à la déclaration publique et une enquête parcellaire ont été menées du 11 mars 2019 au 12 avril 2019.

Par arrêté préfectoral n°2019-2388 du 6 septembre 2019, la ZAC du [Localité 10] a fait l'objet d'une déclaration d'utilité publique.

Par arrêté préfectoral n° 2021-0701 du 19 mars 2021, les lots situés dans le bâtiment 10 de la copropriété de [Adresse 16] ont été déclarés cessibles au profit de l'EPFIF.

Par décret n° 2021-1005 du 29 juillet 2021, l'EPFIF a été autorisé à prendre possession immédiate des immeubles concernés par l'opération.

L'ordonnance d'expropriation, emportant transfert de propriété au profit de l'EPFIF, a été rendue le 21 octobre 2021.

La copropriété de [Adresse 16] est édifiée sur les parcelles cadastrées section [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 8].

Sont notamment concernés par l'opération M. [S] [P] [X] [A] et Mme [R] [B] [Z] [A] née [V] (les consorts [A]), en tant que propriétaires des lots 91, 314 et 1.366, ainsi que des 1.460/1.000.000èmes des parties communes générales. Le lot 91 est un appartement de type F3, d'une superficie de 56,24 m². Le lot 314 est une cave. Le lot 1.366 est un emplacement de stationnement.

Faute d'accord sur l'indemnisation, l'EPFIF a saisi le juge de l'expropriation de Bobigny par requête reçue par le greffe le 21 février 2020.

Par un jugement du 29 juin 2022, après transport sur les lieux le 13 octobre 2021, le juge de l'expropriation de Bobigny a :

Annexé à la décision le procès-verbal de transport du 13 octobre 2021 ;

Annexé à la décision les termes de comparaison produits par les parties ;

Fixé la date de référence au 11 mars 2018 ;

Retenu la méthode d'évaluation globale par comparaison ;

Retenu une valeur unitaire de 880 euros/m² ;

Retenu une indemnité complémentaire de 2.100 euros au titre de la dépossession d'une place de stationnement partiellement intégrée ;

Retenu une majoration globale de 10% pour plus-value immobilière générée par la mise en service du tramway T4 ;

Fixé l'indemnité due par l'EPFIF aux consorts [A] au titre de la dépossession des lots 91 (appartement), 314 (cave) et 1.366 (emplacement de stationnement) du bâtiment 10 de la copropriété de [Adresse 16] situé [Adresse 1] à la somme de 61.600 euros en valeur occupée ;

Dit que l'indemnité de dépossession foncière d'un montant arrondi de 61.600 euros se décompose de la façon suivante :

51.801,20 euros au titre de l'indemnité principale (56,24 m² × 880 euros/m² + 2.100 euros × 110%),

6.180,12 euros au titre de l'indemnité de remploi,

3.600 euros au titre de l'indemnité pour perte de revenus locatifs ;

Débouté les consorts [A] de leurs demandes relatives à l'allocation d'indemnités pour perte d'avantages fiscaux et pour privation du bénéfice d'une plus-value foncière ;

Dit que le juge de l'expropriation n'a pas compétence pour statuer sur les demandes relatives au dépôt de garantie ;

Condamné l'EPFIF à payer aux consorts [A] la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamné l'EPFIF au paiement des dépens.

D'une part, les consorts [A] ont interjeté appel du jugement le 02 août 2022 sur le montant de l'indemnité principale et de toutes les indemnités accessoires. Cet appel a été enregistré sous le n° RG 22/16685.

Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

1/ adressées au greffe le 27 octobre 2022 par les consorts [A], notifiées le 28 octobre 2022 (AR intimé le 02 novembre 2022, AR CG le 02 novembre 2022), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

Infirmer le jugement de première instance en ce qu'il a :

Dit que l'indemnité de dépossession foncière d'un montant arrondi de 61.600 euros se décompose de la façon suivante :

51.801,20 euros au titre de l'indemnité principale,

6.180,12 euros au titre de l'indemnité de remploi,

3.600 euros au titre de l'indemnité pour perte de revenus locatifs ;

Débouté les consorts [A] de leurs demandes relatives à l'allocation d'indemnités pour perte d'avantages fiscaux et pour privation du bénéfice d'une plus-value foncière ;

Et statuant à nouveau,

Fixer l'indemnité due par l'EPFIF aux consorts [A], en leur qualité de propriétaires expropriés d'un appartement (lot 91), d'une cave (lot 314) et d'un parking (lot 1.366) au sein de la copropriété du [Adresse 1] aux montants suivants :

73.112 euros au titre de l'indemnité principale,

8.311 euros au titre de l'indemnité de remploi,

15.260,40 euros au titre de la perte de bénéfices locatifs,

10.080 euros au titre de la perte d'avantages fiscaux,

15.000 euros au titre de la privation liée à la plus-value du bien immobilier ;

Y ajoutant,

Condamner l'EPFIF à régler aux consorts [A] la somme de 6.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens d'appel.

2/ adressées au greffe le 26 janvier 2023 par l'EPFIF, intimé, formant appel incident, notifiées le 13 mars 2023 (AR intimés le 15 mars 2023, AR CG le 15 mars 2023), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

Débouter les consorts [A] de l'ensemble de leurs demandes, fins, et prétentions tendant à obtenir la réformation du jugement du 29 juin 2022 ;

Reconventionnellement,

Infirmer partiellement le jugement du 29 juin 2022 en ce qu'il a :

Fixé la date de référence au 11 mars 2018 soit un an avant l'ouverture de l'enquête publique,

Appliqué une majoration de 10% au motif de l'entrée en exploitation de la nouvelle ligne du tramway T4 ;

Par suite,

-réformer le jugement du 29 juin 2022 ;

-en fixant la date de référence au 8 avril 2016 ;

-en fixant le montant des indemnités à revenir à l'exproprié pour la dépossession des lots de copropriété 91, 314 et 1.366 ainsi que des 1.460/1.000.000èmes des parties communes générales dépendant du bâtiment 10 de la copropriété de [Adresse 12] à [Localité 13] comme suit :

A/ Indemnité principale :

Méthode d'évaluation : globale - caves et parties communes générales intégrées

État : moyen à bon

Valeur unitaire retenue : 880 euros/m² en valeur occupée

Indemnité complémentaire pour perte de l'emplacement de stationnement : 2.310 euros

Superficie retenue : 56,24 m²

Soit une indemnité principale de 880 euros/m² × 56,24 m² + 2.310 euros = 51.801,20 euros ;

B/ Indemnités accessoires :

Frais de remploi :

20% sur 5.000 euros = 1.000,00 euros

15% sur 10.000 euros = 1.500,00 euros

10% sur 36.801,20 euros = 3.680,12 euros

Total frais de remploi : 6.229 euros,

Indemnité pour perte de revenus locatifs : 3.600 euros ;

Total de l'indemnité de dépossession : 61.581,32 euros arrondi à 61.600 euros en valeur occupée, sauf à parfaire.

3/ adressées au greffe le 27 janvier 2023 par le commissaire du gouvernement, intimé, notifiées le 31 mars 2023 (AR appelant le 06 avril 2023, AR intimé le 04 avril 2023), aux termes desquelles, il forme appel incident et demande à la cour de :

- Fixer la date de référence correspondant au PLU approuvé le 10 juillet 2012 et modifié le huit avril 2016, mis en conformité par délibération du Conseil du Territoire du 26 septembre 2017 et modification numéro deux approuvée par délibération du Conseil de Territoire du 13 novembre 2018, mise en compatibilité par arrêté préfectoral du 6 septembre 2019 ; le bien est situé en zone UR1 ;

Fixer à la somme de 61.581,20 euros arrondie à 61.600 euros, en valeur occupée, l'indemnité d'expropriation due aux consorts [A] pour la dépossession des lots 91, 314 et 1.366 ainsi que des 1.460/1.000.000èmes des parties communes dépendant du bâtiment 10 de la copropriété de [Adresse 16] situé [Adresse 1], décomposée comme suit :

Une indemnité principale de 49.491,20 euros,

Une indemnité complémentaire pour perte d'emplacement de stationnement de 2.310 euros,

Une indemnité de remploi de 6.180 euros,

Une indemnité pour perte de revenus locatifs de 3.600 euros.

D'autre part, l'EPFIF a interjeté appel du même jugement le 29 octobre 2022 en tous les chefs qui lui font grief. Il critique la date de référence retenue et la majoration de 10% pour tenir compte de la desserte par le tramway T4. Cet appel a été enregistré sous le n° RG 23/00147.

1/ adressées au greffe le 20 décembre 2022 par l'EPFIF, notifiées le 21 décembre 2022 (AR intimés le 09 janvier 2023, AR CG le 10 janvier 2023), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

Infirmer partiellement le jugement du 29 juin 2022 en ce qu'il a :

Fixé la date de référence au 11 mars 2018 soit un an avant l'ouverture de l'enquête publique,

Appliqué une majoration de 10% au motif de l'entrée en exploitation de la nouvelle ligne du tramway T4 ;

Par suite,

Réformer le jugement du 29 juin 2022 en fixant le montant des indemnités à revenir à l'exproprié pour la dépossession des lots de copropriété 91, 314 et 1.366 ainsi que des 1.460/1.000.000èmes des parties communes générales dépendant du bâtiment 10 de la copropriété de [Adresse 12] à [Localité 13] comme suit :

A/ Indemnité principale :

Méthode d'évaluation : globale - caves et parties communes générales intégrées

État : moyen à bon

Valeur unitaire retenue : 880 euros/m² en valeur occupée

Indemnité complémentaire pour perte de l'emplacement de stationnement : 2.310 euros

Superficie retenue : 56,24 m²

Soit une indemnité principale de 880 euros/m² × 56,24 m² + 2.310 euros = 51.801,20 euros ;

B/ Indemnités accessoires :

Frais de remploi :

20% sur 5.000 euros = 1.000,00 euros

15% sur 10.000 euros = 1.500,00 euros

10% sur 36.801,20 euros = 3.680,12 euros

Total frais de remploi : 6.229 euros,

Indemnité pour perte de revenus locatifs : 3.600 euros ;

Total de l'indemnité de dépossession : 61.581,32 euros arrondi à 61.600 euros en valeur occupée, sauf à parfaire.

2/ adressées au greffe le 27 février 2023 par le commissaire du gouvernement, intimé, notifiées le 04 avril 2023 (AR appelant le 05 avril 2023, AR intimés le 06 avril 2023), aux termes desquelles il forme appel incident et demande à la cour de :

Fixer la date de référence correspondant au PLU approuvé le 10 juillet 2012 et modifié le 8 avril 2016, mis en conformité par délibération du Conseil du Territoire du 26 septembre 2017 et modification numéro deux approuvée par délibération du conseil de territoire du 13 novembre 2018, mise en compatibilité par arrêté préfectoral du 6 septembre 2019 ; le bien est situé en zone UR1 ;

Une indemnité principale de 49.491,20 euros,

Une indemnité complémentaire pour perte d'emplacement de stationnement de 2.310 euros,

Une indemnité de remploi de 6.180 euros,

Une indemnité pour perte de revenus locatifs de 3.600 euros.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES :

Les consorts [A] font valoir dans le dossier RG 22/16685 que :

Concernant le droit de l'exproprié à bénéficier d'une indemnité de dépossession, sont rappelés les articles L.321-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique et l'article L.561-4 alinéa 4 du code de l'environnement.

Concernant les dates de référence, celles retenues par le premier juge ne sont pas contestées, à savoir le 21 octobre 2021 pour la consistance des biens, le 08 avril 2016 pour l'usage permis par le plan local d'urbanisme, et le 29 juin 2022 pour la valeur du bien. Les parcelles sont situées en zone UR1 correspondant au renouvellement urbain du centre-ville.

Concernant la consistance des biens et la situation locative, le lot 91 est dans un état d'entretien moyen à bon et mesure 56,24 m². Le lot 1.366 est à l'état d'usage et sans aménagement. Le bien doit être évalué en valeur occupée.

Concernant la méthode d'évaluation, le recours à la méthode par comparaison n'est pas contesté.

Concernant le montant de l'indemnité principale, il est rappelé que les consorts [A] ont acquis les lots expropriés au prix de 1.237 euros/m². Or, rien ne justifie que la valeur de ces biens soit décotée de 25,5% en 2022. Surtout, au 1er août 2021, le site internet « meilleursagents.com » estimait un prix unitaire moyen de 1.174 euros/m² pour un appartement hors cave et parking situé à l'adresse des biens expropriés (Pièce 6A). Ces estimations, qui ne sont certes pas des mutations définitives, reflètent l'état du marché. De plus, la valeur du marché immobilier du secteur a considérablement augmenté depuis la mise en service de la ligne de tramway T4, le 14 décembre 2019. La majoration de 10% appliquée par le premier juge est à ce titre manifestement insuffisante. Il ressort des termes de comparaison produits une fourchette comprise entre 813,17 euros/m² et 1.172,86 euros/m² hors cave et parking. C'est pourquoi, un prix unitaire de 1.300 euros/m² incluant cave et parking est sollicité. L'indemnité principale s'élève alors à 73.112 euros. Par ailleurs, il est précisé que, contrairement à ce qu'a considéré le premier juge, les termes de comparaison produits par les consorts [A] sont parfaitement recevables dans la mesure où ils émanent de la base PATRIM et sont accompagnés de leur référence d'enregistrement. Le tribunal de grande instance de Bobigny a déjà jugé en ce sens (TGI Bobigny 17/00004, 15/00071).

Concernant les indemnités accessoires, l'indemnisation doit prendre en compte non seulement la valeur vénale du bien exproprié mais aussi les conséquences matérielles dommageables qui sont en relation directe avec l'expropriation (Cons. const. 2010-87 QPC).

Concernant l'indemnité de remploi, celle-ci est de droit (88-70.047). Le montant de l'indemnité de remploi s'élève à 8.311 euros selon la formule de calcul dégressive correspondant à l'usage en la matière.

Concernant l'indemnité pour perte de revenus locatifs, il s'agit d'un préjudice indemnisable (13-27.547). L'EPFIF ne s'oppose pas au fondement d'une telle indemnisation mais à son quantum, sollicitant que celle-ci soit limitée à six mois. Or, cette durée ne correspond ni à la réalité du marché, ni à l'usage en la matière (CA, Amiens 19/02932). Les consorts [A] sont donc fondés à solliciter une indemnité correspondant à une perte de loyers sur 24 mois, durée nécessaire pour retrouver un autre bien et pour pouvoir le louer, soit un montant de 15.260,40 euros (24 × 635,85 euros). Par ailleurs, les consorts [A] reprennent à leur compte la motivation du premier juge qui a considéré qu'il n'y avait pas lieu de déduire de ce montant le dépôt de garantie d'un montant de 600 euros. En effet, les rapports entre le propriétaire-bailleur et le locataire n'entretiennent pas de lien de causalité direct avec l'opération d'expropriation de sorte que le juge de l'expropriation ne peut statuer sur ce point.

Concernant l'indemnité pour perte d'avantages fiscaux, les lots expropriés ont été acquis en 2006 dans le but de réaliser un investissement locatif. Cet investissement leur a permis de bénéficier d'une réduction d'impôt de 26% sur la catégorie des revenus fonciers. À la suite de l'expropriation, les consorts [A] ne pourront plus bénéficier de cet avantage fiscal. C'est pourquoi, ils sollicitent une indemnité d'un montant de 10.080 euros correspondant au montant du loyer annuellement perçu multiplié par le pourcentage de leur tranche d'imposition sur une période de dix ans (600 euros/m² × 12 mois × 14% × 10 ans).

Concernant l'indemnité pour privation du bénéfice d'une plus-value immobilière, il s'agit d'un préjudice indemnisable (13-14.180). Au regard de l'emplacement des lots expropriés à proximité de la nouvelle de ligne de tramway T4 et de la rénovation de l'appartement, les consorts [A] sont fondés à solliciter une indemnité estimée à 20% du prix d'acquisition, étant précisé que la majoration de 10% octroyée par le premier juge est insuffisante à indemniser l'entier préjudice.

Concernant les frais irrépétibles et les dépens, concernant la procédure d'appel, l'EPFIF sera condamné à verser aux consorts [A] la somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens d'appel.

Les consorts [A] n'ont pas déposé ou adressé de conclusions dans le dossier RG 23/00147.

L'EPFIF rétorque dans le dossier RG 22/16685 que :

Concernant la description des lots expropriés, le lot 91 est un logement d'une surface de 56,24 m², le lot 314 est une cave et le lot 1.366 est un emplacement de stationnement. Le mesurage des expropriés n'est pas remis en cause. Les parties communes du bâtiment 10 sont vétustes et les équipements ont fait l'objet d'un arrêté municipal (Pièce 6I). Le lot 91 est en état moyen à bon entretien.

Concernant la situation locative, le logement est occupé en vertu d'un bail d'habitation. Les lots expropriés sont évalués en valeur occupée.

Concernant le bien-fondé de la valeur unitaire retenue par la juridiction, l'estimation du site internet « meilleursagents.com » n'est pas une décision judiciaire ou une mutation définitive pouvant servir de terme de comparaison (CA, Paris 09-70.367, 19/00300 ; TJ Évry 17/00007). Les 67 mutations issues de la base PATRIM dont se prévalent les expropriés ne permettent pas de justifier leur demande indemnitaire au regard des termes de comparaison proposés et des caractéristiques du bien exproprié.

Concernant le montant de l'indemnité pour perte de revenus locatifs, les consorts [A] n'apportent aucune justification ou démonstration de ce que leur bien présenterait des spécificités telles qu'un délai supérieur à six mois leur serait effectivement nécessaire pour procéder à l'acquisition d'un logement équivalent.

Concernant le rejet de l'indemnité au titre de la perte d'avantages fiscaux, cette perte de la réduction d'impôt liée à l'investissement locatif réalisé par les expropriés ne peut donner lieu à indemnisation dès lors que ce préjudice ne résulte pas directement de l'expropriation mais du régime fiscal attaché au bien et aux conditions de détention auxquels il se trouve soumis. Par analogie, il est rappelé que la Cour de cassation retient de manière constante l'absence d'indemnisation de l'impôt sur la plus-value (72-70.205, 97-70.018, 13-24.805). Les consorts [A] n'apportent toujours pas la preuve directe et certain du préjudice invoqué.

Concernant le rejet de l'indemnité liée à la plus-value du bien immobilier, les consorts [A] reprennent l'argumentaire développé en première instance. L'EPFIF s'en remet aux motifs du premier juge. Surabondamment, le préjudice allégué n'est ni direct ni certain, et donc non indemnisable.

Concernant la date de référence, lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation, la date de référence à retenir est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien. En l'espèce, un droit de préemption a été instauré à [Localité 13] (Pièce 1I). Ce droit de préemption a été délégué à l'EPFIF sur le périmètre de l'opération de requalification des copropriétés dégradées du quartier dit du [Localité 10] suivant délibération du 27 janvier 2015. Les lots expropriés sont situés dans le périmètre de ladite opération. En application des dispositions des articles L.213-4 et L.213-6 du code de l'urbanisme, la date de référence à retenir est celle de la dernière modification du délimitant la zone dans laquelle est situé l'ensemble immobilier dont il s'agit, à savoir la modification du 08 avril 2016.

Concernant le principe de la majoration de 10% appliquée en raison de l'entrée en exploitation de la ligne de tramway T4, le premier juge a méconnu les dispositions de l'article L.322-2 du code de l'expropriation qui dispose qu' « il ne peut être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués ['] par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publiques dans l'agglomération où est situé l'immeuble ». La date de référence étant celle du 8 avril 2016, l'enquête préalable s'étant tenue du 11 mars 2019 au 12 avril 2019, et la mise en service de la ligne de tramway T4 étant intervenue fin 2019 après plus de trois ans de travaux par nature publics, cette ligne de tramway ne peut pas être prise en compte comme un facteur de plus-value. En tout état de cause, il ne ressort pas des termes de comparaison une quelconque évolution du marché ou de la pression foncière. Enfin, la cour d'appel de Paris a refusé le principe d'une telle majoration (CA, Paris 21/09860).

L'indemnité totale d'expropriation s'établit donc à 61.581,32 euros arrondie à 61.600 euros en valeur occupée, soit 51.801,20 euros au titre de l'indemnité principale, 6.180,12 euros au titre de l'indemnité de remploi, et 3.600 euros au titre de l'indemnité pour perte de revenus locatifs.

L'EPFIF fait valoir dans le dossier RG 23/00147 que :

Concernant la situation locative, le logement est occupé en vertu d'un bail d'habitation. Les lots expropriés sont évalués en valeur occupée.

Concernant la date de référence, lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation, la date de référence à retenir est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien. En l'espèce, un droit de préemption a été instauré à [Localité 13] (Pièce 1A). Ce droit de préemption a été délégué à l'EPFIF sur le périmètre de l'opération de requalification des copropriétés dégradées du quartier dit du [Localité 10] suivant délibération du 27 janvier 2015. Les lots expropriés sont situés dans le périmètre de ladite opération. En application des dispositions des articles L.213-4 et L.213-6 du code de l'urbanisme, la date de référence à retenir est celle de la dernière modification du délimitant la zone dans laquelle est situé l'ensemble immobilier dont il s'agit, à savoir la modification du 08 avril 2016.

Le commissaire du gouvernement conclut dans le dossier RG 22/16685 que :

Concernant la description physique des lots expropriés, leur consistance, leur description intérieure et extérieure, leurs éléments de plus-value ou de moins-value, le bâtiment 10 de la copropriété de [Adresse 16] comprend un rez-de-chaussée et dix étages à usage d'habitation, ainsi qu'un sous-sol à usage de caves. Le bâtiment comprend, au total en ses quatre entrées, 167 appartements dont 122 appartements de type F3 et 45 appartements de type F4 ainsi que divers locaux communs (un logement de gardien, un local à bicyclettes et un local à voitures d'enfants, un local commun et un local de transformateur). Le lot 91 est un appartement de type F3 de 56 m² situé au deuxième étage. Le lot 314 correspond à une cave. Le lot 1.366 correspond à une place de stationnement.

Concernant l'origine de propriété, les lots expropriés ont été acquis le 10 mars 2006 au prix de 69.500 euros.

Concernant la situation locative, les lots sont occupés.

Concernant la date de référence, il résulte des articles R.311-14 du code de l'expropriation et L.213-6 du code de l'urbanisme que celle-ci doit être fixée à la date à laquelle est devenue opposable aux tiers la dernière modification du plan local d'urbanisme délimitant la zone dans laquelle est située l'ensemble immobilier, soit le PLU approuvé le 10 juillet 2012 et modifié le 8 avril 2016, mis en conformité par délibération du Conseil du Territoire du 13 novembre 2018, mise en compatibilié par arrêté préfectoral du 6 septembre 2019.

Concernant la situation d'urbanisme, l'ensemble immobilier est situé en zone UR1. La zone UR1 correspond au renouvellement urbain du centre-ville.

Concernant la valeur unitaire du logement, les annonces produites ne peuvent être retenues car elles ne sont pas des transactions effectives. Par ailleurs, il ressort de l'article L.322-2 du code de l'expropriation que la mise en service de la ligne de tramway T4 ne peut pas être prise en compte pour la détermination de la valeur unitaire du bien exproprié. La cour d'appel de Paris a déjà statué en ce sens (CA, Paris 21/09860).

Concernant l'indemnité de remploi, celle-ci s'élève à 6.180 euros.

Concernant l'indemnité pour perte de revenus locatifs, aucune spécificité telles qu'un délai supérieur à 6 mois nécessaires à l'acquisition d'un logement équivalent n'ayant été communiquée, il y a lieu de confirmer la décision du premier juge, pour un montant de 3.600 euros. La cour d'appel de Paris a déjà statué en ce sens (CA, Paris 21/09860).

Concernant l'indemnité au titre de la perte d'avantages fiscaux, le préjudice revendiqué n'est pas la conséquence directe de l'expropriation mais du régime fiscal attaché au bien et aux conditions de détention. Dès lors, ce préjudice ne peut pas être indemnisé.

Concernant l'indemnité pour privation du bénéfice d'une plus-value immobilière, le premier juge a rejeté cette demande au motif que l'arrêt de la Cour de cassation invoqué au soutien de la demande concernait une situation différente. Aucun élément nouveau n'étant versé au débat en cause d'appel, la confirmation est sollicitée.

L'indemnité totale d'expropriation s'établit donc à 61.581,32 euros arrondie à 61.600 euros en valeur occupée, soit 51.801,20 euros au titre de l'indemnité principale, 6.180 euros au titre de l'indemnité de remploi, et 3.600 euros au titre de l'indemnité pour perte de revenus locatifs.

Le commissaire du gouvernement conclut dans le dossier RG 23/00147 que :

Concernant la description physique des lots expropriés, leur consistance, leur description intérieure et extérieure, leurs éléments de plus-value ou de moins-value, le bâtiment 10 de la copropriété de [Adresse 16] un rez-de-chaussée et dix étages à usage d'habitation, ainsi qu'un sous-sol à usage de caves. Le bâtiment comprend, au total en ses quatre entrées, 167 appartements dont 122 appartements de type F3 et 45 appartements de type F4 ainsi que divers locaux communs (un logement de gardien, un local à bicyclettes et un local à voitures d'enfants, un local commun et un local de transformateur). Le lot 91 est un appartement de type F3 de 56 m² situé au deuxième étage. Le lot 314 correspond à une cave. Le lot 1.366 correspond à une place de stationnement.

Concernant l'origine de propriété, les lots expropriés ont été acquis le 10 mars 2006 au prix de 69.500 euros.

Concernant la situation locative, les lots sont occupés.

Concernant la date de référence, il résulte des article L.322-2 du code de l'expropriation et L.213-4 du code de l'urbanisme que celle-ci doit en l'espèce être fixée au 08 avril 2016, date à laquelle est devenue opposable aux tiers la dernière modification du plan local d'urbanisme délimitant la zone dans laquelle est située l'ensemble immobilier.

Concernant la situation d'urbanisme, l'ensemble immobilier est situé en zone UR1. La zone UR1 correspond au renouvellement urbain du centre-ville.

Concernant l'application d'une majoration de 10% pour tenir compte de l'entrée en exploitation de la ligne de tramway T4, l'article L.322-2 du code de l'expropriation dispose que « les biens doivent être évalués la date de la décision de première instance » et qu'il « ne peut être tenu compte ['] des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués ['] par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publiques dans l'agglomération où est situé l'immeuble ». Or, la mise en service du tramway T4 est intervenue fin 2019, soit quelques mois après le déroulement des enquêtes préalable et parcellaire. La réalisation de ces travaux ne peut être prise en compte pour la détermination de la valeur unitaire du bien objet de l'expropriation (CA [Localité 18] 21/09860).

L'indemnité totale d'expropriation s'établit donc à 61.581,32 euros arrondie à 61.600 euros en valeur occupée, soit 51.801,20 euros au titre de l'indemnité principale, 6.180 euros au titre de l'indemnité de remploi, et 3.600 euros au titre de l'indemnité pour perte de revenus locatifs.

-SUR LA JONCTION

Aux termes de l'article 367 du code de procédure civile le juge peut, à la demande des parties ou d'office, ordonné la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s'il existe entre les litiges un lien tel qu'il soit de l'intérêt d'une bonne justice et de les faire instruire ou juger ensemble.

En l'espèce, l'appel formé par les consorts [A] et l'EPFIF concernent le même jugement du juge expropriation de Bobigny du 29 juin 2022.

Il convient en conséquence dans l'intérêt d'une bonne justice de prononcer la jonction des dossier RG 22-16685 et RG 23-00147, l'affaire étant désormais suivie sous le RG 22-16685.

- sur la recevabilité des conclusions

Aux termes de l'article R311-26 du code de l'expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017 - article 41 en vigueur au 1er septembre 2017, l'appel du 2 août 2022 et du 22 décembre 2022, à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel.

À peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L'intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le Commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

Dossier RG 22-16685

Les conclusions des consorts [A] du 27 octobre 2022, de l'EPFIF du 26 janvier 2023 et du commissaire du gouvernement du 27 janvier 2023 adressées ou déposées dans les délais légaux sont recevables.

Dossier 23-00147

Les conclusions de l'EPFIF du 20 décembre 2022 et du commissaire du gouvernement du 27 février 2023 adressées ou déposées dans les délais légaux sont recevables.

AU FOND

Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifiée ayant force de loi en France, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.

L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l'article L321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.

Conformément aux dispositions de l'article L322-2, du code de l'expropriation , les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L322-3 à L322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte.

Les consorts [A] indiquent qu'ils ne contestent pas les dates de référence, la consistance de leur bien et la situation locative et la méthode d'évaluation.

Ils contestent :

-le montant de l'indemnité principale;

-les indemnités accessoires de remploi, l'indemnité pour perte de revenus locatifs, l'indemnité pour perte d'avantages fiscaux et l'indemnité pour privation du bénéfice d'une plus value immobilière.

L'appel de l'EPFIF porte sur :

- la date de référence, à savoir le 11 mars 2018, soit un an avant l'ouverture de l'enquête publique ;

- le principe de la plus- value de 10% retenue à raison de l'entrée en exploitation de la ligne de tramway T4.

Le commissaire du gouvernement, appelant incident, formule les mêmes demandes que l'EPFIF.

1° sur la date de référence

S'agissant de la date de référence, le premier juge a retenu en application de l'article L 322-2 du code de l'expropriation, la création de la ZAC dite du [Localité 10] étant antérieure de moins d'un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la DUP, la date du 11 mars 2018, soit un an avant l'ouverture de l'enquête.

Les consorts [A] indiquent qu'ils ne contestent pas la date de référence.

L'EPFIF demande l'infirmation, le bien étant soumis au droit de préemption et de retenir en application des articles L213-4 et L 213-6 du code de l'urbanisme, la date de la dernière modification du PLU délimitant la zone dans laquelle est situé l'ensemble immobilier dont s'agit, à savoir la modification N°1 du 8 avril 2016.

Le commissaire du gouvernement, appelant incident, demande en application des articles L 213-4 et L 213-6 du code de l'urbanisme, PLU approuvé le 10 juillet 2012 et modifié le 8 avril 2016, mis en conformité par délibération du Conseil du Territoire du 26 septembre 2017 et modification numéro deux approuvée par délibération du conseil de territoire du 13 novembre 2018, mise en compatibilité par arrêté préfectoral du 6 septembre 2019, dans le dossier 22/16685 et la date du 8 avril 2016 dans le dossier 23/00147.

L'article L 322-2 du code de l'expropriation dispose que :

Les biens sont estimés à la date de la décision première instance.

Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L322-3 à L322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L1 ou, dans le cas prévu à l'article L 122-4 , un an avant la déclaration d'utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l'article L 121-8 du code de l'environnement ou par l'article 3 de la loi numéro 2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand [Localité 18], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat (mots ajoutés, loi N°2018-1021, 23 novembre 2018) ou lorsque le bien est situé à l'intérieur du périmètre d'une zone d'aménagement concerté mentionné à l'article L311-1 du code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique.

Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l'utilisation ou l'exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au 2e alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l'expropriant, une intention dolosive.

Quelque soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subie depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d'utilisation des sols ou par la réalisation dans les 3 années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé le bien.

En outre, les articles L 213-4 et suivants du code de l'urbanisme prévoient des règles particulières, notamment dans le cas où le bien est grevé du de droit préemption urbain.

L'article L 213-6 du code urbanisme dispose que lorsqu'un bien soumis au droit préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L 213-4.

L'article L 213-4 a) du code de l'urbanisme prévoit que pour les biens non compris dans une zone d'aménagement différé, la date de référence devant être pris en compte est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

Par arrêt du 1er mars 2023 N° 22-11467, la 3ème chambre civile de la cour de cassation a dit qu'en application des articles L 213-4 a) et L213-6 du code de l'urbanisme, lorsque le bien exproprié est soumis au droit de préemption, la date de référence pour déterminer l'usage effectif du bien, est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le POS ou le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, règle qui s'applique également pour la qualification de terrain à bâtir.

En l'espèce, par délibération numéro 2015. 01. 27. 07 du conseil municipal de la commune de [Localité 13] du 27 janvier 2015, un droit préemption urbain renforcé a été instauré sur le territoire de la commune (pièce numéro 1).

Ce droit de préemption a ensuite été délégué à l'EPFIF sur le périmètre de l'ORCOD-IN par la commune suivant délibération du 26 mai 2015, délégation ensuite confirmée par délibération du conseil de territoire de l'établissement public territorial Grand [Localité 18] Grand Est du 28 février 2017.

Il est établi que les biens expropriés sont situés dans le périmètre de

L'ORCOD-IN et qu'ils sont donc soumis au droit de préemption urbain.

L'ordonnance d'expropriation est intervenue le 21 octobre 2021, soit postérieurement à la loi N° 2018-1021 du 23 novembre 2018, portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (dite loi ELAN).

La dernière modification du PLU proposée par le commissaire du gouvernement du 13 novembre 2018 dans le dossier 22/16685 ne modifiant pas lescaractéristiques de la zone UR1 ou se situe l'ensemble immobilier ne sera pas retenue comme date de référence.

La date de publication emportant mise en compatibilité du PLU ne fait pas partie de celles limitativement prévues par l'article L213-4 du code de l'urbanisme pour la fixation de la date de référence à laquelle est pris en considération l'usage effectif d'un bien soumis au droit de préemption ayant fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique.

En conséquence, en application des dispositions susvisées des articles L 213-4 et L213-6 du code de l'urbanisme, la date de référence est celle de la dernière modification du PLU délimitant la zone dans laquelle est situé l'ensemble immobilier dont s'agit, à savoir la modification numéro un du 8 avril 2016.

En conséquence le jugement sera infirmé en ce sens.

2° sur la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance :

A sur les copropriétés du [Adresse 12] et de [Adresse 16]

La commune de [Localité 13] est constituée de plusieurs quartiers de grands ensembles présentant de nombreux handicaps dus à l'urbanisme développé dans les années 1960, le plan de composition reposant en effet sur la réalisation de l'autoroute A87 qui n'a jamais vu le jour. Le quartier souffre donc de l'absence de voies expresses et de transports structurants, le seul transport en commun étant des bus et la gare RER la plus proche « [Localité 9] » étant située à 5,5 km.

La copropriété de [Adresse 16] a été édifiée en 1966 sur un terrain de 34 214 m², plat, situé près de la mairie de [Localité 13].

L'EPFIF et le Commissaire de gouvernement exposent les conclusions d'une étude concernant les copropriétés contiguës du [Adresse 12] et de [Adresse 16] réalisée par la commune de [Localité 13] en 2014 mettant en évidence que :

'près de 60 % des ménages ont un niveau inférieur au seuil de pauvreté,

'85 % des ménages présentent des revenus inférieurs au plafond PLAI,

'un taux de chômage de 29 %, encore plus marqué chez les jeunes

'un quart des familles sont monoparentales

'près de 20 % des logements sont occupés par plus d'un ménage

'l'occupation moyenne est de plus de 4 personnes par logement

'une rotation importante des propriétaires comme chez les locataires.

Le commissaire du gouvernement précise qu'il résulte de cette situation une progression continue des impayés des charges de copropriété et en conséquence un déficit d'entretien du bâti, produisant une dégradation importante du bâtiment et le développement des situations d'insalubrité et de péril ; ces difficultés ont entraîné la mise sous administration judiciaire de la copropriété ; les pouvoirs publics sont également intervenus dans le cadre d'un plan de sauvegarde signé entre l'État, le département et la commune de [Localité 13] le 19 janvier 2010 qui a fixé différents objectifs afin de parvenir à la requalification de la copropriété :

'résorption des impayés,

'réalisation des travaux urgents et mise aux normes,

'lutte contre les marchands de sommeil,

'individualisation des réseaux de fluides des bâtiments afin de réaliser leur scission,

'réalisation des travaux de rénovation énergétique.

La conclusion du plan de sauvegarde achevé fin 2014 a relaté les limites ou impasses concernant les objectifs, notamment le redressement de la gestion, l'assainissement des finances, ou encore la réhabilitation du bâti.

En conséquence, l'ampleur des dégradations a justifié la définition d'un périmètre pour une Opération de Requalification des Copropriétés dégradées d'intérêt National (ORCODIN).

Par décret n° 2015-99 du 28 janvier 2015 a été déclarée d'intérêt national, l'opération de requalification des copropriétés dégradées du quartier dit du « [Localité 10] » et la mise en 'uvre a été confiée à l'EPFIF.

B sur le bâtiment 10 de la copropriété de [Adresse 16]

Par arrêté préfectoral N° 2021-0701 du 19 mars 2021, les lots situés dans le bâtiment 10 de la copropriété ont été déclarés cessibles au profit de l'EPFIF.

L'ordonnance d'expropriation emportant transfert de propriété a été rendue le 21 octobre 2021.

Un décret N° 2021-1005 du 29 juillet 2021 a autorisé l'EPFIF à prendre possession immédiate d'immeubles dégradés situés dans le périmètre défini par le décret N° 2015-99 du 28 janvier 2015 déclarant d'intérêt national l'opération de requalification de copropriétés dégradées du quartier [Localité 10] à [Localité 13].

Il s'agit d'un immeuble à usage d'habitation, composé de onze niveaux, soit un rez de chaussée et 10 étages, comprenant 167 logements, dont 122 F3 et 45 F4, accessibles par 4 entrées et cages d'escaliers nommées A, B, C et D. Le bâtiment est également composé de locaux communs, d'un toit terrasse à usage de séchoir commun et d'un sous-sol comprenant des caves, étant précisé que ces éléments ne sont plus utilisables en ce qui concerne les deux premiers, l'est difficilement en ce qui concerne le troisième.

C sur le bien exproprié

Il s'agit :

' du lot numéro 91 : un appartement de type F3, situé au 2° étage de l'escalier C d'une superficie de 56,24 m².

Il est composé d'une entrée et d'un couloir qui desservent une cuisine, un WC et une salle de bain ainsi qu'une pièce de vie et deux chambres, l'une d'entre elles étant accessible à partir de la pièce de vie.

Le premier juge a retenu un état moyen à bon.

' du lot numéro 314, une cave, qui n'a pas été visitée par le premier juge en raison d'un accès peu aisé et la présence de nombreux nuisibles ;

' du lot numéro 1366, un emplacement de stationnement extérieur, associé au bâtiment 10, à l'é

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