CA Metz, 19 déc. 2023, RG 19/01463

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 19/01463 - N° Portalis DBVS-V-B7D-FBOU

Minute n° 23/00280

[T], [W]

C/

S.A.S. EDELIS ANCIENNEMENT DÉNOMMEE AKERYS PROMOTION, S.A.S. AEDIFICIA PARTICIPATIONS, S.A. BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE, S.A. ALLIANZ VIE, S.A. ALLIANZ IARD, S.A.S. IFB FRANCE

Jugement Au fond, origine Tribunal de Grande Instance de SARREGUEMINES, décision attaquée en date du 07 Mai 2019, enregistrée sous le n° 17/00654

COUR D'APPEL DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 19 DECEMBRE 2023

APPELANTS :

Monsieur [H] [X] [R] [T]

[Adresse 8]'

[Localité 9] FRANCE

Représentée par Me Armelle BETTENFELD, avocat postulant au barreau de METZ et par Me Charles FREIDEL, avocat plaidant du barreau de LYON

Madame [P] [A] [V] [W] épouse [T]

[Adresse 8]'

[Localité 9] FRANCE

Représentée par Me Armelle BETTENFELD, avocat postulant au barreau de METZ et par Me Charles FREIDEL, avocat plaidant du barreau de LYON

INTIMÉES :

SAS AEDIFICIA PARTICIPATIONS , reperésentée par ses représentants légaux,

[Adresse 6]

[Localité 21]

Représentée par Me Marie VOGIN, avocat postulant au barreau de METZ et par Me Mathieu SPINAZZE substitué lors de l'audience par Me Marie-Charlotte RIVET, avocats plaidant du barreau de TOULOUSE

SAS EDELIS anciennement dénommée AKERYS PROMOTION,

représentée par son représentant légal

[Adresse 7]

[Localité 21]

Représentée par Me Patrick VANMANSART, avocat postulant au barreau de METZ et par Me Armelle AMICHAUD-DABIN substituée lord de l'audience par Me Léa TONDINI, avocats plaidant du barreau de TOULOUSE

SA ALLIANZ VIE, anciennement dénommée AGF VIE, représentée par son représentant légal,

[Adresse 2]

[Localité 20]

Représentée par Me Véronique HEINRICH, avocat postulant au barreau de METZ et par Me Jean-Claude BENHAMOU, avocat plaidant du barreau de SEINE-SAINT-DENIS

SA ALLIANZ IARD anciennement dénommée AGF IART, représentée par son représentant légal,

[Adresse 2]

[Localité 20]

Représentée par Me Véronique HEINRICH, avocat postulant au barreau de METZ et par Me Jean-Claude BENHAMOU, avocat plaidant du barreau de SEINE-SAINT-DENIS

SAS IFB FRANCE , représentée par sesreprésentants légaux,

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par Me Marie VOGIN, avocat postulant au barreau de METZ et par Me Mathieu SPINAZZE substitué lors de l'audience par Me Marie-Charlotte RIVET, avocats plaidant du barreau de TOULOUSE

SA BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE, représentée par son représentant légal.

[Adresse 1]

[Localité 10]

Représentée par Me Laurent ZACHAYUS, avocat au barreau de METZ

DATE DES DÉBATS : A l'audience publique du 14 Septembre 2023 , l'affaire a été mise en délibéré, pour l'arrêt être rendu le 19 Décembre 2023.

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Mme Jocelyne WILD

COMPOSITION DE LA COUR :

PRÉSIDENT : Mme FLORES, Présidente de Chambre

ASSESSEURS : Mme BIRONNEAU,Conseillère

Mme FOURNEL, Conseillère

ARRÊT : Contradictoire

Rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Mme Anne-Yvonne FLORES, Présidente de Chambre et par Mme Cindy NONDIER, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La SAS Edelis, anciennement dénommée Akerys Promotion, a fait appel à la SAS IFB France pour procéder à la commercialisation d'un ensemble immobilier dénommé « Résidence d'[Localité 23] » qu'elle entendait édifier à [Localité 26].

La SAS IFB France a commercialisé les lots de cet immeuble en proposant aux candidats acquéreurs un dispositif de défiscalisation dit De Robien.

Par acte sous seing privé du 11 décembre 2006, M. [X] [T] et Mme [P] [W] épouse [T] ont conclu un contrat de réservation avec la SAS IFB France, signataire en tant que mandataire de la SAS Edelis, portant sur un appartement de type F2, situé au deuxième étage de la future résidence d'[Localité 23] et composant le lot n°12, d'une superficie de 50,87 m², avec un emplacement de parking pour un prix de 118 500 euros.

Un prêt d'un montant de 118 500 euros sur une durée de 228 mois, au taux initial de 3,90 % a été conclu le 12 février 2007 avec la SA BNP Paribas Invest Immo aux droits de laquelle vient désormais la SA BNP Paribas Personal Finances. En garantie du remboursement des échéances de ce prêt, les consorts [T] ont souscrit un contrat d'assurance auprès de la compagnie Serenis. Ultérieurement cette police d'assurance a été reconduite auprès des SA Allianz Vie et Allianz IARD.

L'acte authentique de vente en l'état futur d'achèvement a été conclu le 18 avril 2007 entre la SAS Akerys Promotion et les consorts [T], selon mandat de représentation notarié conclu le 06 avril 2007.

Les consorts [T] ont par la suite conclu un mandat de gestion locative avec la SAS Akerys Gestion.

L'immeuble a été livré aux consorts [T] le 30 juin 2008 et mis en location à compter du 07 juillet 2008 pour un loyer de 395 euros hors charge, jusqu'au 23 septembre 2011. Le logement est ensuite resté vacant jusqu'au 1er juillet 2013, date à laquelle un nouveau bail a été consenti pour un loyer de 360 euros hors charge.

Par courrier du 15 novembre 2013, l'administration fiscale a informé les consorts [T] qu'ils avaient perdu le bénéfice de l'avantage fiscal de leur investissement du fait d'une vacance locative de plus de douze mois sur la période 2011-2013. Les consorts [T] ont alors fait l'objet d'un redressement fiscal à hauteur de 7 915 euros.

Le 4 mai 2016, sur demande des consorts [T], la société Immoflexx a estimé le bien de ces derniers dans la résidence d'[Localité 23] à la somme de 65 000 euros.

Estimant avoir été trompés sur la valeur du bien et la rentabilité de l'opération, les consorts [T] ont, par actes des 10 et 13 avril 2017, assigné la SAS Akerys Promotion, la SAS Aedificia Participations, la SA BNP Paribas Personal Finances, venant aux droits de la SA BNP Paribas Invest Immo, la SA Allianz Vie et la SA Allianz IARD devant le tribunal de grande instance de Sarreguemines. Les consorts [T] ont notamment demandé :

A titre principal, la nullité de l'acte authentique du 18 avril 2007 pour dol, la résolution du contrat de prêt souscrit auprès de la SA BNP Paribas Invest Immo, la résiliation de leur adhésion au contrat d'assurance collectif souscrit auprès des sociétés Allianz Vie et Allianz IARD, ainsi que la somme de 12 000 euros en réparation de leurs préjudices,

A titre subsidiaire, la condamnation in solidum des sociétés Akerys Promotion et Aedificia Participations, anciennement IFB France, à la somme de 91 980,90 euros en réparation de la perte de chance de n'avoir pas contracté l'opération litigieuse du fait de leurs manquements fautifs outre la somme de 12 000 euros à chacun à titre de dommages et intérêts.

Par acte d'huissier du 30 janvier 2018, les consorts [T] ont assigné la société IFB France en intervention forcée.

Par jugement rendu le 07 mai 2019, le tribunal de grande instance de Sarreguemines a :

Rejeté comme irrecevables les demandes de M. [H] [T] et de Mme [P] [T],

Condamné M. [H] [T] et Mme [P] [T] aux dépens,

Rejeté les demandes au titre des frais irrépétibles.

Pour statuer ainsi, le tribunal a fait application de l'article 30-5° du décret n°55-22 du 04 janvier 1955 et retenu que les consorts [T] ne justifiaient pas de la publicité foncière de la demande qu'ils ont introduite en justice, la rendant ainsi irrecevable.

Par déclaration au greffe de la cour d'appel de Metz du 13 juin 2019, les consorts [T] ont interjeté appel aux fins d'annulation subsidiairement infirmation du jugement rendu par le tribunal de grande instance de Sarreguemines le 07 mai 2019, en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a rejeté les demandes au titre des frais irrépétibles.

Les SA Allianz Vie et Allianz IARD ont déposé des conclusions d'appel incident le 30 octobre 2019.

La SA BNP Paribas a déposé des conclusions avec appel provoqué le 12 décembre 2019.

La SAS Edelis a formé appel incident par voie de conclusions du 12 décembre 2019.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par conclusions déposées le 7 juin 2023, auxquelles il est expressément référé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, les consorts [T] demandent à la cour d'appel, au visa des articles 1116, 1131 et 1382 du code civil en leur version en vigueur à la date de la vente, L 111-1 du code de la consommation en sa version en vigueur à la date de la vente, de :

écarter les moyens nouveaux développés par la société Edelis dans ses conclusions du 7 février 2022 et repris dans ses conclusions ultérieures non conformément aux dispositions de l'article 954 du code de procédure civile,

vjuger que les consorts [T] justifient de la publication de l'assignation au Livre foncier,

infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Et statuant à nouveau :

juger M. et Mme [T] recevables en leurs actions et en leurs demandes,

juger M. et Mme [T] recevables et bien fondés en leur appel,

rejeter par voie de conséquence les fins de non-recevoir formées par la SA BNP Paribas, par la société Edelis et par les sociétés IFB France et Aedificia Participations tendant à faire juger irrecevables et prescrites les demandes de M. et Mme [T],

constatant l'existence d'un dol manifeste ayant entaché la formation du contrat de vente immobilière,

prononcer en conséquence la nullité de l'acte de vente conclu le 18 avril 2007 entre M. et Mme [T] et la société Akerys Promotion (désormais dénommée Edelis) ayant pour objet l'acquisition du bien immobilier répondant à la désignation suivante :

« Dans un ensemble immobilier à usage d'habitation situé à [Adresse 25], dénommé « RESIDENCE [Localité 23] » considéré dans son état d'achèvement, figurant au cadastre sous les références suivantes :

[Adresse 22]

Section [Cadastre 3] ' [Adresse 27] ' 23 ares 22, sol

Ledit terrain provient de la réunion des parcelles cadastrées : Ban de Merlebach, Section [Cadastre 3] ' Numéros [Cadastre 13], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 18] et [Cadastre 19].

Celles-ci-dessus cadastrées Section [Cadastre 3] N°s [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 18] et [Cadastre 19] proviennent elles-mêmes de la division des parcelles cadastrées respectivement : Ban de Merlebach, Section [Cadastre 3] ' N°s [Cadastre 11], [Cadastre 14], [Cadastre 15] et [Cadastre 12].

ainsi qu'il résulte d'un procès-verbal d'arpentage de division N° 2837M et de réunion N° 2838H, dressé par M. [C] [J], le 15 décembre 2006, vérifié par le cadastre de [Localité 24], le 18 décembre 2006.

Antérieurement, les parcelles cadastrées [Adresse 22], section [Cadastre 3] :

- N°s [Cadastre 12] et [Cadastre 13] étaient issues d'un procès-verbal d'arpentage établi par la SCP RIBIC et BOUR, le 11 mai 2005 et vérifié par la section du cadastre de Forbach (57600) le 24 mai 2005.

- N°s [Cadastre 14] et [Cadastre 15] étaient issues d'un procès-verbal d'arpentage établi par la SCP [D] et [O], géomètre-expert à Saint-Avold (57500), le 13 janvier 2006 vérifiée par le service du cadastre de Forbach (57600) le 20 mars 2006

La description détaillée de cet ensemble immobilier a été établie aux termes des actes contenant règlement de copropriété ' état descriptif de division et le cahier des charges de la résidence [Localité 23], reçus par le notaire soussigné le 31 janvier 2007 dont une copie a été notifiée à l'acquéreur dès avant ce jour.

Désignation des biens

Les biens et droits immobiliers désignés par référence à l'état descriptif de division ci-dessus visé :

LOT NUMERO DOUZE (12)

Bâtiment A : un appartement au deuxième étage, d'une surface pondérée de 50,87 mètres carrés, contenant : une entrée, deux placards, un WC, un bain, une chambre, une cuisine, un rangement, un séjour, un dégagement, un balcon,

Et les 27/1.000èmes de la copropriété du sol,

Les 27/1/000èmes des parties communes PC1,

Les 57/1.000èmes des parties communes PC2,

Les 57/1.000èmes des parties communes PC3,

Les 28/1.000èmes des parties communes PC6,

LOT NUMERO QUARANTE CINQ (45)

Au niveau du sol : un parking portant le numéro 12 du plan, d'une surface réelle de 10,35 mètres carrés,

Et les 1/1.000èmes de la copropriété du sol,

Les 1/1.000èmes des parties communes PC1,

Tels que les BIENS, existeront, se poursuivront et comporteront après achèvement complet de la construction, avec toutes leurs aisances, appartenances et dépendances sans aucune exception ni réserve. »

Il est précisé que :

L'ensemble immobilier sus désigné a fait l'objet d'un état descriptif de division et règlement de copropriété suivant acte reçu par le notaire soussigné le 31 janvier 2007.

La requête en transcription dudit état de descriptif de division et règlement de copropriété a été déposé au livrer foncier de [Localité 28]. »

condamner en conséquence la société Edelis, anciennement dénommée Akerys Promotion à rembourser à M. et Mme [T] le prix de vente dudit immeuble, soit la somme de 118 500,00 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2007,

juger que la restitution du bien immobilier par M. et Mme [T] n'interviendra qu'après remboursement complet du prix de vente par la société Edelis,

ordonner la publication de l'arrêt à intervenir au Livre Foncier de [Localité 28] à la diligence de M. et Mme [T] et aux frais de la société Edelis,

juger qu'ont participé ou profité du dol et ont encore failli à leur devoir de renseignement le promoteur et son mandataire commercial,

En conséquence, condamner in solidum la société Edelis et la société IFB France à payer à M. et Mme [T] la somme de 15 981,00 euros à titre de dommages et intérêts complémentaires,

juger que les sommes allouées à M. et Mme [T] à titre de dommages et intérêts, porteront intérêts de droit à compter de la décision à intervenir, avec capitalisation dans les conditions de l'article 1154 du code civil,

débouter la société Edelis de sa demande en restitution des loyers perçus,

Subsidiairement, juger que seuls les loyers perçus à compter du 13 avril 2017 (date de la demande en nullité de la vente) devront être restitués, et condamner réciproquement la société Edelis à rembourser à Mme et M. [T] les taxes foncières, les charges de copropriété, les frais de gestion et les primes d'assurance loyers impayés et carence locative réglées sur la même période sur remise des justificatifs du règlement de ces charges,

ordonner la résolution du contrat de prêt souscrit par M. et Mme [T] auprès de la société BNP Paribas Personal Finance, venant aux droits de la société BNP Paribas Invest Immo pour un montant de 118 500 euros,

juger que de la restitution subséquente du capital mis à la disposition de M. et Mme [T] et restant à rembourser, sera déduit l'ensemble des sommes par eux versées comprenant le remboursement du capital mais aussi les intérêts réglés et autres frais liés au contrat de prêt,

juger que le remboursement du capital emprunté interviendra à compter de la restitution, par la venderesse, du prix de vente,

ordonner la résiliation du contrat d'assurance affecté au prêt résolu entre M. et Mme [T] et les sociétés Allianz Vie et Allianz IARD,

rejeter en conséquence les demandes formées par la SA BNP Paribas et par les sociétés Edelis, IFB France et Aedificia Participations tendant à faire juger mal fondées les demandes des consorts [T],

A titre infiniment subsidiaire, pour le cas où la nullité de la vente ne serait pas prononcée,

juger que la société Akerys Promotion (désormais dénommée Edelis) et la société IFB France ont manqué à leur obligation d'information et à leur devoir de conseil à l'égard de M. et Mme [T], et ont également engagé leur responsabilité civile au titre du dol,

juger au surplus que la société Akerys Promotion (désormais dénommée Edelis) est solidairement tenue par les fautes de son mandataire commercial démarcheur,

En conséquence, condamner in solidum la société Edelis et la société IFB France à payer à M. et Mme [T] la somme de 110 000,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice économique subi ainsi que la somme de 12 000 euros en réparation du préjudice moral subi;

juger que les sommes allouées à M. et Mme [T] à titre de dommages et intérêts porteront intérêts de droit à compter de la décision à intervenir, avec capitalisation dans les conditions de l'article 1154 du code civil ;

En tout état de cause,

rejeter toutes demandes, fins, conclusions et appels incidents contraires ;

débouter la SA BNP Paribas de son appel provoqué en ce qu'il est dirigé contre M. et Mme [T] ;

débouter les compagnies Allianz Vie et Allianz IARD de leur appel incident et de leur demande formée au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en ce qu'ils sont dirigés conditionnellement contre M. et Mme [T] ;

débouter les sociétés Aedificia Participations, IFB France, SA BNP Paribas et Edelis de leurs demandes formées au titre de l'article 700 du CPC, en ce qu'elles sont dirigées contre M. et Mme [T] ;

condamner in solidum la société Edelis et la société IFB France à payer à M. et Mme [T] la somme de 8 000 euros à titre d'indemnité et par application de l'article 700 du code de procédure civile.

Condamner les mêmes in solidum en tous les dépens de première instance et d'appel.

Au préalable, les consorts [T] soutiennent que la mise en cause de la SAS Aedificia Participations était nécessaire et justifiée, permettant un éclaircissement sur le transfert de droits et obligations de la SAS IFB France. Selon eux, c'est donc à tort que la SAS Aedificia participations sollicite une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile, d'autant que sa défense est commune à celle de la SAS IFB France.

Sur la recevabilité de l'action, les consorts [T] affirment tout d'abord que la décision mérite infirmation en ce que l'article 28 du décret n°55-22 du 04 janvier 1955, sur lequel le tribunal a fondé sa décision, n'est pas applicable en droit local d'Alsace-Moselle où la publicité foncière est régie par le Livre Foncier.

Ensuite, les consorts [T] exposent avoir fait publier au Livre Foncier tenu par le tribunal d'instance de Sarreguemines le second original de l'assignation par laquelle ils ont formé une demande en nullité de la vente, cela conformément à l'article 38-4 de la loi du 1er juin 1924, dans sa rédaction issue de la loi du 04 mars 2002. Ils évoquent en outre le fait que l'irrecevabilité venant sanctionner le défaut d'inscription de l'action au Livre Foncier est une fin de non-recevoir pouvant être régularisée pour la première fois à hauteur de cour.

Ils relèvent par ailleurs que le tribunal a déclaré l'ensemble de leurs demandes irrecevables alors que seules celles qui sont la conséquence directe de la demande en nullité étaient susceptibles d'encourir l'irrecevabilité et que tel n'était pas le cas de leur demande subsidiaire en dommages et intérêts.

Sur les délais pour agir, les consorts [T] exposent avoir introduit leur action dans les délais, que ce soit sur le fondement du dol ou du manquement au devoir de conseil de la venderesse et de son mandataire.

Sur le délai de prescription afférent au dol, les consorts [T] soutiennent que, en vertu de l'article 1304 du code civil, en sa version applicable au litige, le délai de prescription de l'action fondée sur le dol ne commence à courir qu'à compter de la découverte effective de l'erreur provoquée par le dol, ce dol ayant en l'espèce induit en erreur les acquéreurs sur le potentiel fiscal, locatif et patrimonial de l'opération. Les consorts [T] affirment que les éléments matériels du dol ne leur ont été révélés qu'à compter du 15 novembre 2013, date à laquelle ils ont reçu notification de leur redressement fiscal et que leur action est donc recevable puisqu'intentée les 10 et 13 avril 2017 à l'égard de la venderesse et de la banque, et le 30 janvier 2018 à l'égard de la SAS IFB France, soit dans les cinq ans du point de départ du délai de prescription.

S'agissant du manquement au devoir d'information et de mise en garde afférent à un investissement immobilier avec défiscalisation, les consorts [T] relèvent qu'il trouve son fondement dans la responsabilité extracontractuelle de droit commun régie par l'article 1240 du code civil, anciennement 1382 du même code. Ils précisent que le contrat de vente en l'état futur d'achèvement litigieux ayant été conclu avant l'entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008, le point de départ du délai de prescription doit être déterminé en application de l'article 2270-1 ancien du code civil.

Ils en déduisent que le point de départ du délai de prescription est la date à laquelle ils ont pris conscience des pertes subies, et non la date de la conclusion de l'acte de vente en l'état futur d'achèvement et ce, alors même que la perte de chance de ne pas contracter se réalise dès la conclusion du contrat. Ils estiment ainsi n'avoir pris conscience de la surévaluation de la valeur locative et vénale du bien qu'après avoir subi entre le 23 septembre 2011 et le 1er juillet 2013 une importante vacance locative et concédé une baisse de loyer. Ils évoquent également la date à laquelle ils ont fait évaluer leur bien, soit le 14 janvier 2016 ainsi que la date de notification du redressement fiscal, soit le 15 novembre 2013.

Les consorts [T] affirment en outre avoir parfaitement qualité à agir contre la SAS Edelis qui a la qualité de venderesse à l'acte, s'agissant d'une demande en nullité du contrat de vente.

Abordant les conclusions de la société Edelis du 07 février 2022 et du 09 juin 2022, les consorts [T] exposent que les développements nouveaux qu'elles contiennent n'ont pas été mis en évidence comme l'exigent les règles applicables, de sorte qu'ils doivent être écartés dans leur intégralité.

Sur le fond et plus précisément sur la nullité de l'acte de vente au titre du dol, les consorts [T] se prévalent de l'article 1116 du code civil et rappellent que l'élément matériel du dol peut être constitué de man'uvres, mensonges et réticences et relever d'une présentation fallacieuse des revenus locatifs susceptibles d'être générés ou de la surévaluation d'un bien immobilier. Ils estiment en l'espèce que les intimées ont dissimulé le potentiel économique et fiscal du bien et ont faussement laissé croire que l'équilibre de l'opération avait été vérifié par une association indépendante. Pour l'illustrer, les consorts [T] évoquent le fait de n'avoir pu mettre en location leur bien au loyer prévu que pendant trois années seulement et plus largement, le fait que la présentation du projet telle qu'elle leur avait été faite au travers de brochures et simulations au moment de la vente ne correspondait pas à la réalité du marché eu égard à la localité choisie et à ses tendances démographiques au cours des années précédentes.

Les consorts [T] exposent que la venderesse et le démarcheur ne pouvaient ignorer les difficultés qui affecteraient la mise en location du bien et que le déroulement déplorable de l'opération n'est pas le seul résultat d'une prétendue crise économique, mais uniquement des conditions préalables non propices à la réussite de l'opération. Ils ajoutent que les intimés ne sauraient arguer de l'existence d'un simple aléa envisagé dès le départ par la souscription d'une assurance permettant de pallier la carence et/ou la vacance locative, dès lors que cette assurance vise les risques normaux et non ceux ayant une origine structurelle.

Les consorts [T] font aussi valoir que les termes d'une simulation patrimoniale et fiscale, bien que n'ayant qu'une valeur indicative, engagent la responsabilité du démarcheur au regard de son devoir d'information précontractuel et en concluent que la mention « document non contractuel » sur la projection financière présentée par la société IFB France n'a aucune valeur ni conséquence. Ils ajoutent que cette simulation leur a été remise pour les guider dans leur investissement et qu'elle leur a été présentée comme le fruit d'un travail d'analyse.

S'agissant de l'avantage fiscal, les consorts [T] affirment que le dispositif « de Robien » leur a été présenté comme une ressource dont la perception relevait de la certitude pendant toute la durée de l'opération, sans difficulté dans son application, or ils ont perdu le bénéfice de cet avantage fiscal du fait d'une carence de locataire supérieure à douze mois.

Les consorts [T] expliquent en outre avoir été trompés sur la valeur vénale du bien puisque, l'ayant acquis en 2007 au prix de 118 500 euros avec une projection annoncée de l'augmentation de sa valeur à 141 618 euros à compter de 2016, ils se retrouvent en réalité avec un bien dont l'estimation dépasse difficilement les 50 000 euros. Ils ajoutent que le prix d'achat était de surcroit bien supérieur au prix du marché, contrairement à ce que les brochures de vente leur avaient fait croire, de sorte que le prix de vente était issu d'une présentation volontairement erronée.

Concernant l'intervention de l'association EDC, les consorts [T] font valoir qu'il est manifeste que les sociétés venderesse et commercialisatrice ont fait croire de façon fallacieuse et en toute connaissance de cause qu'une entité indépendante avait donné son aval à l'opération, alors que l'association EDC a admis dans un autre litige n'intervenir qu'une fois les investisseurs engagés dans le projet.

Sur la nature de l'erreur provoquée, les consorts [T] affirment que le comportement dolosif dont ils ont été victimes a généré de leur part une appréciation inexacte de la valeur du bien, de l'intérêt fiscal et de la rentabilité de l'opération, de ses risques réels et plus généralement des potentialités du bien.

Les consorts [T] arguent également du fait que la partie venderesse fait preuve d'une particulière mauvaise foi en affirmant que les objectifs patrimoniaux et fiscaux ne seraient pas entrés dans le champ contractuel alors même qu'elle l'évoquait sur ses brochures, que le contrat préliminaire intégrait des prestations en matière locative et qu'elle a confié la commercialisation du bien à une société issue de son propre groupe qui s'affichait auprès du public comme l'un des leaders de la défiscalisation immobilière.

Sur le caractère excusable de l'erreur provoquée par le dol, les consorts [T] rappellent que la réticence dolosive, à la supposer établie, rend toujours excusable l'erreur provoquée.

S'agissant de l'auteur du dol, les consorts [T] font valoir que, même provoquée par le dol d'un tiers au contrat, l'erreur peut être opposable au cocontractant qui en a profité, a fortiori lorsque ce tiers agit comme mandataire commercial du vendeur sans qu'il ne soit nécessaire de vérifier si ce dernier avait connaissance de ces man'uvres. Ils ajoutent que, en vertu de l'article L.121-29 alinéa 2 du code de la consommation, l'entreprise est civilement responsable des démarcheurs, même indépendants, qui agissent pour son compte.

Si la cour devait prononcer l'annulation de la vente et la restitution des loyers, comme le prétend la société Edelis, les consorts [T] se prévalent de l'article 550 du code civil énonçant que cette restitution, en cas de possession de bonne foi du bien, se limite aux seuls loyers perçus à compter de la date de l'assignation. Ils exposent aussi que les charges et frais devront également leur être restitués.

Concernant la résolution du contrat de prêt, les consorts [T] invoquent l'application des articles L.312-12 ainsi que L.312-15 à L.312-20 du code de la consommation pour démontrer que, du fait de la relation d'interdépendance qui existe entre le contrat de prêt et le contrat d'acquisition d'un immeuble, l'annulation du contrat principal entraîne celle du contrat de crédit.

En tout état de cause, les consorts [T] affirment que les agissements de la venderesse et de son mandataire commercial leur ont causé préjudice. Selon eux, la responsabilité de la société IFB France est engagée en raison des man'uvres dolosives qu'elle a commise. Ils exposent également que la société IFB France, dans le cadre de l'opération, doit supporter les devoirs d'information et de conseils inhérents aux professions de conseil en gestion de patrimoine et d'agent immobilier. Selon eux, la société IFB France a manqué à ses devoir professionnels en laissant croire qu'une étude objective et indépendante du marché avait été effectuée en amont de l'opération par l'association EDC, en s'abstenant d'informer M. et Mme [T] du véritable potentiel locatif du bien, et en tout état de cause de la réalité des risques encourus, en les induisant en erreur sur la valeur patrimoniale du bien et sur les perspectives de réaliser une plus-value. Ils soutiennent qu'ils ont de ce fait perdu la chance de d'acheter ce bien au prix du marché.

S'agissant de la responsabilité de la société Edelis, les consorts [T] exposent en premier lieu, sur le fondement de l'article L. 111-1 du code de la consommation, qu'il incombe au vendeur d'apporter la preuve de l'exécution de son devoir d'information et de conseil. Ils affirment qu'une telle preuve ne pourra être rapportée puisque leur attention n'a pas été attirée sur les risques potentiels de ce montage financier. Ils ajoutent que la société Eddelis a personnellement contribué à les induire en erreur sur le rendement locatif du bien, par le biais de ses brochures vantant un programme sur mesure devant ravir les investisseurs soucieux de rentabilité et de sécurité. Ils indiquent aussi qu'elle est responsable de plein droit des fautes commises par les démarcheurs intervenus pour son compte auprès des acquéreurs.

Les consorts [T] réclament ainsi, en complément à l'annulation de la vente, la condamnation in solidum de tous les intervenants à la somme totale de 14 603 euros.

A titre subsidiaire, dans le cas où la nullité de la vente ne serait pas prononcée, les consorts [T] réclament la somme de 110 000 euros au titre de leur perte de chance en rappelant le préjudice financier lié à l'acquisition d'un bien surévalué, les échéances de remboursement du prêt, la perte de l'avantage fiscal, la perte de revenus locatifs sur la période courant de septembre 2011 à juillet 2013 et la diminution de loyer depuis juillet 2013. Ils y ajoutent un préjudice moral.

Par conclusions déposées le 11 janvier 2023, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SAS Edelis demande à la cour d'appel, au visa des articles 122 et suivants du code de procédure civile, 1116, 1147 anciens et suivants, 1304, 1382 anciens et suivants et 2224 du code civil, de :

A titre principal,

statuer ce que de droit sur la demande d'irrecevabilité de l'action en nullité de la vente, les époux [T] ayant procédé à la publication de l'assignation en date du 13 avril 2017 ;

juger que les époux [T], qui se plaignent de ne pas avoir atteint l'objectif fiscal qui leur a été présenté par le commercialisateur, sont irrecevables à agir à l'encontre de la SAS Edelis vendeur du bien immobilier, pour défaut de qualité à agir ;

juger encore que toute action des époux [T] dirigée à l'encontre de la SAS Edelis qui trouverait son origine dans le contrat de vente et/ou la simulation fiscale est prescrite pour avoir été introduite à l'encontre de la SAS Edelis le 13 avril 2017 ;

juger irrecevable comme étant soulevée pour la première fois devant la cour d'appel, leur demande de résolution de la vente ;

A titre subsidiaire,

Si par extraordinaire la cour d'appel de céans devait juger recevables les demandes formées par les époux [T],

juger que les époux [T] ne rapportent pas la preuve de l'existence d'un dol ;

juger que la société Edelis anciennement dénommée Akerys Promotion n'a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité délictuelle ;

Par conséquent,

débouter les époux [T] de leur demande de nullité de la vente et de dommages et intérêts sur le fondement du dol ;

les débouter encore de leur demande de dommages et intérêts au motif du défaut de conseil ;

A titre superfétatoire,

Si par extraordinaire la nullité de la vente venait à être prononcée.

juger que la SAS Edelis devra restituer aux époux [T] le prix de la vente ;

juger que les époux [T] devront restituer les biens à la Société Edelis ;

juger que les époux [T] devront restituer à la SAS Edelis tous les fruits perçus à compter de la date de l'assignation, le 13 avril 2017 ;

débouter les époux [T] de leur demande de dommages et intérêts complémentaires ;

ordonner la compensation entre les sommes dues par Edelis et celles dues par les époux [T] ;

condamner les époux [T] à restituer à la BNP Personal Finance le capital emprunté après déduction des intérêts et frais de dossier et garanties prise par la banque ;

condamner BNP Personal Finance à procéder à la levée de l'hypothèque inscrite sur le bien à présentation par Edelis du remboursement effectué entre les mains des consorts [T] du prix de la vente ;

débouter la Société BNP Personal Finance de ses demandes à l'encontre de la société Edelis ;

Si par extraordinaire il était fait droit à la demande de dommages et intérêts des époux [T],

ramener leurs demandes à de plus justes proportions ;

condamner tout succombant à payer à la société Edelis la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens du procès dont les dépens de 1ère instance.

La SAS Edelis reconnait tout d'abord que les consorts [T] justifient désormais de la publication au Livre Foncier de [Localité 29], le 23 mai 2019, de l'assignation délivrée le13 avril 2017.

Au soutien de l'irrecevabilité de la demande en nullité des consorts [T], la SAS Edelis expose que ces derniers n'ont pas qualité à agir contre elle. La SAS Edelis argue qu'elle n'a pas participé à l'élaboration de la simulation fiscale remise aux consorts [T] par la SAS IFB France, ni mandaté cette dernière pour en réaliser une, car elle l'avait mandatée uniquement pour réaliser la commercialisation des biens. La SAS Edelis en déduit qu'elle ne peut être tenue responsable des actes effectués par la SAS IFB France en dehors des limites de son mandat.

La SAS Edelis soutient ensuite que l'action est irrecevable pour cause de prescription. La SAS Edelis expose au préalable que, puisqu'elle est étrangère à la présentation du dispositif fiscal par le commercialisateur, elle ne peut être tenue responsable, en tant que vendeur en l'état futur d'achèvement, que d'une éventuelle surévaluation du bien.

Concernant l'action en nullité fondée sur le dol, relativement à une éventuelle surévaluation du bien à l'achat, la SAS Edelis se prévaut de l'article 1144 du code civil, selon lequel le point de départ du délai de prescription est reporté au jour de la découverte du dol, soit la date à laquelle le demandeur a connu les faits lui permettant d'exercer son action ou, à défaut au jour où il aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. La SAS Edelis affirme que la surévaluation du bien était décelable dès la conclusion de l'acte authentique de vente du 18 avril 2007, valant point de départ du délai de prescription. La SAS Edelis ajoute que retenir la date de l'estimation du bien par les acquéreurs reviendrait à laisser le point de départ du délai de prescription à leur discrétion et donc à lui conférer un caractère potestatif. La SAS Edelis soutient également que cela aurait pour effet de rendre la charge de la preuve impossible pour la partie défenderesse à l'action.

S'agissant de l'action fondée sur un éventuel manquement à l'obligation d'information et de conseil du commercialisateur, la SAS Edelis se prévaut de l'article 2224 du code civil énonçant que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaitre les faits lui permettant de l'exercer. La SAS Edelis considère que c'est au jour du contrat que les manquements allégués se seraient révélés.

La SAS Edelis se prévaut de la loi n°2008-561 du 17 juin 2008 ramenant le délai de prescription à cinq ans à compter de son entrée en vigueur pour les délais non encore échus et excédant cette durée. Partant d'un point de départ du délai de prescription à la date de la signature de l'acte authentique, soit le 18 avril 2007, tant pour l'action fondée sur le dol que pour celle fondée sur le manquement à l'obligation d'information et de conseil, la SAS Edelis en conclut que les consorts [T] avaient jusqu'au 19 juin 2013 pour les exercer et sont donc irrecevables.

S'agissant du dol allégué issu des informations transmises dans la projection financière de la SAS IFB France, la SAS Edelis soutient encore que l'action en nullité est là aussi prescrite.

Concernant le dol allégué tiré du marché locatif insuffisamment porteur, elle indique que le point de départ du délai de prescription doit être porté à la date de livraison, considérant que c'est à cette date que M. et Mme [T] pouvaient se rendre compte de la réalité du marché locatif à [Localité 26].

Concernant le grief tiré de l'absence de mise en garde sur le risque de perte de l'avantage fiscal, la SAS Edelis affirme que le point de départ du délai de prescription est établi au jour de la réception du congé du premier locataire, soit le 23 juin 2011, considérant aussi que les modalités d'application du dispositif fiscal de Robien étaient accessibles sur le site du gouvernement.

Sur le dol tiré du rôle de l'association EDC, la SAS Edelis soutient que le point de départ du délai de prescription doit être fixé au jour de la conclusion de l'acte authentique de vente, arguant que les époux [T] avaient la possibilité, entre la remise de la simulation et la signature de l'acte, d'interroger cette association sur son implication.

La SAS Edelis développe un argument similaire s'agissant du point de départ des délais de prescriptions concernant l'action subsidiaire des consorts [T] en responsabilité pour les divers manquements au devoir d'information et de conseil qu'ils lui reprochent, à savoir le défaut d'information sur le rôle de l'association EDC, sur le réel potentiel locatif du bien, l'absence de mise en garde sur les risques inhérents à l'investissement et sur l'impossibilité de réaliser une plus-value.

Sur le fond, la SAS Edelis expose que les documents qu'elle avait édités et fait remettre aux acquéreurs reflétaient, de manière réaliste, le contexte dans lequel s'inscrivait le projet immobilier. La SAS Edelis affirme ainsi que ses documents ne comportent aucun mensonge susceptible de constituer un dol. La SAS Edelis rappelle qu'il est constant que les simulations financières n'ont aucune valeur contractuelle.

Concernant le potentiel locatif du bien, la SAS Edelis soutient là encore que le dol soutenu par les consorts [T] n'est pas constitué, notamment parce qu'ils louent leur bien à un montant supérieur à ce que le commercialisateur a pu leur présenter, que le taux de remplissage de la résidence était supérieur à 88,33 % à la date de leur action en justice. La SAS Edelis ajoute que les consorts [T] sont mal venus de contester le potentiel locatif de la région, alors même qu'ils ont été indemnisés grâce à la garantie pertes de loyer qu'ils avaient souscrite démontrant qu'ils avaient conscience du risque de carence locative.

La SAS Edelis affirme également que le dol n'est pas davantage constitué concernant l'avantage fiscal, exposant d'abord que les informations relatives au dispositif fiscal, notamment sur les conséquences du défaut de location pendant douze mois, étaient consultables par les consorts [T], d'autant que nul n'est censé ignorer la loi. La SAS Edelis soutient également que le redressement fiscal est étranger aux société Edelis et IFB France mais lié au loyer trop élevé proposé par les consorts [T] et que ces derniers ne justifient d'aucune démarche, sur cette période de carence, pour remettre le bien en location.

S'agissant de la valeur vénale de l'immeuble, la SAS Edelis affirme d'abord que l'erreur sur le prix ne peut être constitutive d'un dol. Ensuite, la SAS Edelis soutient que le vente a été réalisée « acte en main » englobant ainsi la TVA, les frais de notaire et le prix du parking qui n'est pas pris en considération dans une réflexion du prix au m². La SAS Edelis estime également que les estimations de l'immeuble produites par les consorts [T] ne sauraient justifier que le prix de vente du bien était surévalué au jour de la vente. Enfin, la SAS Edelis évoque les différentes causes possibles de cette diminution de valeur, à savoir la crise financière ou l'usure des bâtiments du fait de l'usage.

La SAS Edelis poursuit en exposant que les consorts [T] ne justifient d'aucun dol concernant le recours au label EDC. La société affirme d'une part que l'association est parfaitement indépendante et que l'utilisation de ce label n'est pas mensongère. D'autre part, la SAS Edelis soutient que, en tout état de cause, la proposition de souscrire au label EDC ne saurait être déterminante de leur consentement puisqu'ils ne démontrent pas dans quelle mesure la connaissance d'une prétendue dépendance de cette association à la société IFB France les aurait dissuadés de contracter.

La SAS Edelis expose ensuite que, si man'uvres dolosives de la part de la SAS IFB France il y a, elle ne saurait être condamnée à réparer le préjudice des consorts [T] qui en est issu car elle n'était pas informée des man'uvres de ce commercialisateur et puisqu'elle n'y a pas participé.

En outre, la SAS Edelis soutient qu'elle ne saurait être tenue d'indemniser l'acquéreur au titre du défaut de conseil de son commercialisateur dans l'exercice de son mandat que dans la mesure où ce dernier n'aurait pas rempli l'une des obligations légales pesant sur le vendeur avant la vente en vertu de l'article L.111-1 du code de la consommation. S'appuyant sur la jurisprudence, la SAS Edelis soutient que le vendeur d'immeubles n'est pas tenu d'une obligation d'information particulière au profit des acheteurs sur le plan fiscal, que des méthodes de ventes non constitutives d'un dol n'engagent pas la responsabilité de leurs auteurs et qu'enfin il est nécessaire d'apporter la preuve du manquement du vendeur à son devoir d'information et de conseil. La SAS Edelis ajoute que l'acheteur est lui-même tenu à un devoir de vigilance. Or, la SAS Edelis affirme avoir parfaitement respecté les obligations d'information qui pesaient sur elle au titre de la loi Hoguet et de la réglementation sur les ventes en l'état futur d'achèvement, comprenant l'information sur la nature, la consistance du bien, les modalités de la procédure et les droits des acquéreurs, en ce compris leur droit de rétractation. Outre le manque de vigilance qu'elle reproche aux consorts [T], la SAS Edelis affirme que ces derniers n'apportent pas la preuve de ses manquements en tant que vendeur en l'état futur d'achèvement.

Sur les différents préjudices soutenus par les consorts [T], la SAS Edelis soutient qu'ils ne présentent pas de caractère certain ni de lien de causalité avec les fautes alléguées.

A titre superfétatoire, dans le cas où la cour devait faire droit aux demandes des consorts [T], la SAS Edelis affirme que la SA BNP Personal Finance devra être déboutée de sa demande de dommages et intérêts formulée à son encontre en ce qu'il appartient aux consorts [T], en cas de nullité du contrat de vente entrainant la résolution de ses accessoires et donc du contrat de prêt qui lui est lié, de restituer les fonds issus de ce prêt. Sur la restitution des fruits par les consorts [T] du fait de la nullité, la SAS Edelis affirme que ces derniers ont perdu leur bonne foi à compter de l'assignation et devront donc être condamnés à restitution des fruits à compter de cette date.

Par conclusions déposées le 28 février 2022, auxquelles il sera expressément référé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, les sociétés Aedificia Participations et IFB France demandent à la cour d'appel, au visa des articles 1116, 1382, 2222 et 2224 du code civil et des articles 122 et suivants du code de procédure civile, de :

A titre principal :

confirmer le jugement dont appel ;

En conséquence :

déclarer irrecevable l'ensemble des demandes formées par M. et Mme [T] à l'encontre des sociétés Aedificia Participations et IFB France ;

A titre subsidiaire :

débouter M. et Mme [T] de l'intégralité de leurs demandes, fins et prétentions formées à l'encontre de la société IFB France ;

constater en tout état de cause que M. et Mme [T] ne forment aucune demande à l'encontre de la société Aedificia Participations ;

En toutes hypothèses :

condamner solidairement M. et Mme [T] à payer à la société Aedificia Participations la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître [G] ;

condamner solidairement M. et Mme [T] à payer à la société IFB France la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me [G].

Les sociétés Aedificia Participations et IFB France soutiennent tout d'abord l'irrecevabilité de l'action des consorts [T] à l'encontre de la SAS Aedificia Participations pour défaut d'intérêt à agir. La SAS Aedificia Participations expose avoir cédé à la société IFB France l'intégralité de sa branche autonome d'activité commerciale en décembre 2006 avant de rappeler que sa dénomination d'origine était IFB, pour devenir Akerys Participations le 30 avril 2007, puis Aedificia Participations, sa dénomination actuelle. Les sociétés Aedificia Participations et IFB France affirment que les actions en responsabilité nées de la branche d'activité apportée doivent être dirigées contre la société bénéficiaire de l'apport, et donc uniquement contre la SAS IFB France.

Les sociétés Aedificia Participations et IFB France affirment que toute demande formée à l'encontre de la société Aedificia Participations devra être déclarée irrecevable non seulement pour défaut d'intérêt à agir, mais aussi en raison de leur caractère nouveau à hauteur d'appel et pour ne pas avoir été formées dans les conclusions d'appelants. Les sociétés Aedificia Participations et IFB France ajoutent que c'est de manière abusive que les consorts [T] ont intimé la SAS Aedificia Participations à hauteur d'appel.

Selon les sociétés Aedificia Participations et IFB France, l'action des consorts [T] est également irrecevable pour cause de prescription, se fondant sur les articles 2222 et 2224 du code civil. Elles affirment qu'en matière de perte de chance le point de départ du délai de prescription est la date de signature de l'acte authentique de vente. Ce dernier étant antérieur à la loi du 17 juin 2008, les sociétés Aedificia Participations et IFB France estiment que les consorts [T] avaient jusqu'au 19 juin 2013 pour exercer leur action.

Abordant l'hypothèse dans laquelle la cour devrait analyser chacun des griefs invoqués pour déterminer le point de départ de la prescription, les sociétés Aedificia Participations et IFB France précisent que celui-ci doit être porté à la date de l'acte authentique concernant la surévaluation du prix de vente et à la date de livraison concernant le potentiel locatif. Elles arguent qu'il pèse sur l'acquéreur le devoir de se renseigner dès lors qu'il dispose de données suffisantes pour le faire.

Les sociétés Aedificia Participations et IFB France exposent en outre que la loi interdit de laisser le point de départ de la prescription à la disposition de celui qui entend mettre en 'uvre un droit ni de le faire dépendre des seules diligences de ce dernier et la jurisprudence exclut systématiquement le report du point de départ de la prescription à la réalisation d'une estimation de valeur. Selon elles, l'estimation du bien effectuée plus de neuf ans après la vente ne saurait constituer le point de départ du délai de prescription ni établir que le prix de vente ne correspondait pas au prix du marché au jour de la commercialisation.

S'agissant de la rentabilité locative, les sociétés Aedificia Participations et IFB France affirment que les consorts [T] ne sauraient avancer cet argument pour retarder le point de départ du délai de prescription étant donné qu'il ne leur a jamais été garanti un montant de loyer, d'autant que le bien a été mis en location une semaine après sa livraison pour un montant supérieur à la simulation qui leur avait été présentée. Les sociétés Aedificia Participations et IFB France ajoutent que si le point de départ du délai de prescription devait être reporté, il devrait l'être à la date de la vacance locative, soit au 23 septembre 2011.

Les sociétés Aedificia Participations et IFB France ajoutent que la proposition de rectification fiscale ne saurait être prise en compte pour déterminer le point de départ de la prescription dans la mesure où aucune demande n'est formulée à ce titre par les appelants, d'autant que ceux-ci ne pouvaient ignorer que les lois de défiscalisation comportent des conditions rigoureuses et devaient ainsi en avoir conscience dès le 23 septembre 2012 s'agissant du risque de redressement fiscal, soit plus de cinq ans avant l'assignation délivrée à la société IFB France le 30 janvier 2018.

Subsidiairement, les sociétés Aedificia Participations et IFB France concluent en l'absence de dol lors de la vente de l'immeuble.

Se fondant sur l'article 1116 du code civil, elles soutiennent que les consorts [T] n'apportent pas la preuve des éléments matériels et intentionnels cons