CA Paris, 21 déc. 2023, RG 21/10493

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 3

ARRET DU 21 DECEMBRE 2023

(n° , 19 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : 21/10493 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDZWO

Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 mars 2021 -Tribunal judiciaire de Paris (18ème chambre, 2ème section) - RG n° 18/04154

APPELANTE

S.A.S. PARKING OLIVIER METRA

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 530 579 796

Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 9]

Représentée et assistée par Me Alexandre LAURE, avocat au barreau de Paris, toque : C1634

INTIMEE

E.P.I.C. [Localité 11] HABITAT-OPH

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 344 810 825

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 10]

Représentée par Me Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, toque : P0483

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 novembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre, et Mme Sandra Leroy, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre,

Mme Sandra Leroy, conseillère,

Mme Emmanuelle Lebée, magistrate honoraire exerçant des fonctions

juridictionnelles

Greffier, lors des débats : Mme Sandrine Stassi-Buscqua

ARRET :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre et par Mme Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte notarié du 9 avril 1973, l'Office public d'habitations à loyer modéré de la ville de [Localité 11], aux droits duquel sont successivement venus l'Office public d'aménagement et de construction de la ville de [Localité 11] puis l'Établissement Public à caractère industriel et commercial [Localité 11] habitat-OPH a donné à bail commercial à MM. [S] et [J] agissant pour le compte de la société alors en formation Union des garages parkings [Localité 11] banlieue, aux droits de laquelle sont successivement venues les sociétés Paripark et la SAS Parking Olivier Metra, divers locaux dépendant d'un ensemble immobilier sis [Adresse 4] et [Adresse 6], [Adresse 2] et [Adresse 1] et [Adresse 7] à [Localité 12], pour une durée de 40 ans à compter du 1er janvier 1973, pour l'exercice d'une activité de garage parking.

Par acte des 9 et 23 novembre 1977, les parties ont convenu d'un avenant au bail actant la restitution par le preneur d'une petite partie des locaux, décrivant les locaux donnés à bail dans leur nouvelle configuration et fixant un nouveau loyer.

Par acte extrajudiciaire du 28 septembre 2012, l'EPIC [Localité 11] habitat-OPH a délivré à la société Paripark un congé pour le 31 mars 2013 à minuit avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er avril 2013 moyennant un loyer fixé à la valeur locative arrêtée à la somme annuelle en principal de 160.000 €.

Soutenant, d'une part, que l'action en fixation d'un nouveau loyer était prescrite, et, d'autre part, que l'EPIC [Localité 11] habitat-OPH n'avait pas réalisé les travaux de structure lui incombant aux termes du bail, entravant ainsi la jouissance des locaux, la SAS Parking Olivier Metra a fait assigner l'EPIC [Localité 11] habitat-OPH, par acte du 26 avril 2017, devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins notamment de voir juger que le bail commercial du 09 avril 1973 avait été renouvelé pour 9 ans à compter du 1er avril 2013 avec un loyer annuel de 74.466,36 € et d'obtenir la condamnation de l'EPIC [Localité 11] habitat-OPH à lui payer la somme de 75.776 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance.

Cette assignation a été enrôlée sous le n° de RG 17/06205.

Par ordonnance du 04 avril 2018, le juge de la mise en état, à la demande de la SAS Parking Olivier Metra, à laquelle ne s'est pas opposée l'EPIC [Localité 11] habitat-OPH, a ordonné la disjonction de l'instance introduite par l'assignation du 26 avril 2017 entre, d'une part, les demandes relatives au congé, conservées sous le n° de RG 17/06205, et, d'autre part, celles relatives aux désordres présentés par les locaux loués, auxquelles le n° de RG 18/04154 a été attribué, ce dernier étant l'origine de la présente procédure.

Dans l'instance 17/06205, le tribunal de grande instance de Paris a, par jugement du 14 août 2019, dit que le bail liant l'EPIC [Localité 11] habitat-OPH et la SAS Parking Olivier Metra, portant sur des locaux dépendant d'un ensemble immobilier situé [Adresse 4] et [Adresse 6], [Adresse 2] et [Adresse 1] et [Adresse 7] à [Localité 12], s'est renouvelé pour une durée de 12 ans à compter du 1er avril 2013 au prix de 120.000 € annuel en principal, et aux autres conditions et clauses du bail expiré du 09 avril 1973 modifié par avenant des 09 et 23 novembre 1977, dit que la décision vaut bail par application de l'article L. 145-57 du code de commerce sauf meilleur accord des parties, et condamné la SAS Parking Olivier Metra aux dépens et ordonné l'exécution provisoire.

Par arrêt du 09 février 2022, la cour d'appel de Paris a confirmé le jugement entrepris en son entier dispositif et y ajoutant, dit que les demandes tendant à juger non écrit le passage précité de la clause du bail commercial du 09 avril 1973 et tendant à juger que ladite clause s'interprète restrictivement ainsi que la demande de voir condamner l'EPIC [Localité 11] habitat-OPH à la remise d'appels de soldes de charges conformes aux dispositions de l'article L. 145-40-2 du code de commerce et la demande de dommages et intérêts formée par la SAS Parking Olivier Metra feront l'objet d'une instance disjointe en vue d'une jonction à l'instance enrôlée sous le numéro RG 21/10493. L'arrêt n'a pas fait l'objet d'un pourvoi en cassation.

Par jugement du 25 mars 2021, le tribunal judiciaire de Paris a :

- condamné l'EPIC [Localité 11] habitat-OPH à payer à la SAS Parking Olivier Metra la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts pour perte de chance, et l'a déboutée du surplus de sa demande de dommages et intérêts de ce chef ;

- débouté la SAS Parking Olivier Metra de ses demandes tendant à voir « constater le mal fondé de l'appel de charges du premier janvier 2019 de [Localité 11] habitat comportant un transfert d'impôt d'un montant de 71.017,20 € » et à voir dire, de fait, qu'elle n'est pas redevable de la TSB d'un montant de 24.802,80 € TTC et de la TSS d'un montant de 46.214,40 € TTC appelées par [Localité 11] Habitat, pour le « parking 047562 du 01.01.2018 », dans l'avis d'échéance du 1er janvier 2019 ;

- débouté la SAS Parking Olivier Metra de sa demande de dommages et intérêts « pour la déloyauté correspondant à l'appel de loyer du 1er janvier 2019 et la perte de chance de céder son fonds de commerce » ;

- débouté la SAS Parking Olivier Metra de sa demande tendant à voir « constater caractère non écrit du passage suivants de la clause du bail commercial du 9 avril 1973 car contraire aux dispositions d'ordre public des articles L. 145-15, L. 145-40-2 et R. 145-35 du code de commerce : « tous impôts ou taxes frappant l'immeuble à quelque titre que ce soit et notamment l'engagement ci-dessus s'applique aux majorations de taxes ou d'impôts existants, ainsi qu'aux taxes ou impôts nouveaux qui pourraient être établis ultérieurement » ;

- débouté la SAS Parking Olivier Metra de sa demande tendant à voir ordonner à l'EPIC [Localité 11] habitat-OPH la remise d'appel de soldes de charges détaillées conformes aux dispositions de l'article L. 145-40-2 du code de commerce ;

- condamné l'EPIC [Localité 11] habitat-OPH aux dépens, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;

- condamné l'EPIC [Localité 11] habitat-OPH à payer à la SAS Parking Olivier Metra la somme de 4.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- ordonné l'exécution provisoire du jugement ;

- débouté les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires.

Par déclaration du 03 juin 2021, la SAS Parking Olivier Metra a interjeté appel du jugement de l'ensemble de ses chefs.

Par conclusions déposées le 22 novembre 2021, l'EPIC [Localité 11] habitat-OPH a interjeté appel incident partiel du jugement.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 11 octobre 2023.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

Vu les conclusions déposées le 04 octobre 2023, par lesquelles la SAS Parking Olivier Metra, appelante à titre principal et intimée à titre incident, demande à la Cour de :

- la recevoir en son appel, le dire recevable et bien fondé ;

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :

* condamné l'EPIC [Localité 11] habitat-OPH à payer à la SAS Parking Olivier Metra la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts pour perte de chance, et l'a débouté du surplus de sa demande de dommages et intérêts de ce chef,

* débouté la SAS Parking Olivier Metra de ses demandes tendant à voir « constater le mal fondé de l'appel de charges du premier janvier 2019 de [Localité 11] habitat comportant un transfert d'impôt d'un montant de 71.012,20 € » et à voir dire, de fait, qu'elle n'est pas redevable de la TSB d'un montant de 24.801,80 € TTC et de la TSS d'un montant de 46.214,40 € TTC appelées par [Localité 11] HAITAT, pour le « Parking 047562 du 01.01.2018 au 31.12.2018 », dans l'avis d'échéance du 1er janvier 2019 ;

* débouté la SAS Parking Olivier Metra de sa demande de dommages et intérêts « pour la déloyauté correspondant à l'appel de loyer du 1er janvier 2019 et la perte de chance de céder son fonds de commerce. »

* débouté la SAS Parking Olivier Metra de sa demande tendant à voir « constater caractère non écrit du passage suivant de la clause du bail commercial du 9 avril 1973 car contraire aux dispositions d'ordre public des articles L. 145-15, L. 145-40-2 et R. 145-35 du code de commerce :

« tous impôts ou taxes frappant l'immeuble à quelque titre que ce soit et notamment L'engagement ci-dessus s'applique aux majorations de taxes ou d'impôts existants, ainsi qu'aux taxes ou impôts nouveaux qui pourraient être établis ultérieurement »,

* débouté la SAS Parking Olivier Metra de sa demande tendant à voir « ordonné à [Localité 11] habitat-OPH la remise d'appel de soldes de charges détaillés conformes aux dispositions de l'article L. 145-40-2 du code de commerce »,

* condamné l'EPIC [Localité 11] habitat-OPH aux dépens, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

* condamné l'EPIC [Localité 11] habitat-OPH à payer à la SAS Parking Olivier Metra la somme de 4.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,

* ordonné l'exécution provisoire du jugement,

* débouté les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires.

En conséquence statuant à nouveau des chefs critiqués ;

- constater les dégradations liées aux infiltrations à la vétusté et à des erreurs de conception du local situé au [Adresse 5] privant partiellement la SAS Parking Olivier Metra de la jouissance de son local ;

- constater la suppression par l'EPIC [Localité 11] habitat-OPH d'un groupe électrogène privant partiellement la SAS Parking Olivier Metra de la jouissance de son local et détruisant partiellement le fonds de commerce ;

- constater la suppression par l'EPIC [Localité 11] habitat-OPH d'un groupe électrogène entraînant un manquement à l'obligation de délivrance d'un parking de plus de 500 places soumis à la réglementation ERP ;

- constater le mal fondé et le caractère déloyal de l'appel de charges du premier janvier 2019 de l'EPIC [Localité 11] habitat-OPH comportant un transfert d'impôt d'un montant de 71.017,20 € ;

En conséquence :

- condamner l'EPIC [Localité 11] habitat-OPH à verser la somme de 1.526.000 € à la SAS Parking Olivier Metra au titre de l'article 1231-1 du code civil, pour l'absence de réalisation de travaux de structure et le préjudice de jouissance, pour la déloyauté correspondant à l'appel de loyer du 1er janvier 2019 et la perte de chance de céder son fonds de commerce ;

À titre principal

- juger le caractère non écrit du passage suivant de la clause du bail commercial du 09 avril 1973 car contraire aux dispositions d'ordre public des articles L. 145-15, L. 145-40-2 et R. 145-35 du code de commerce applicables au bail renouvelé le 1er avril 2013 :

« Tous impôts ou taxes frappant l'immeuble à quelque titre que ce soit et notamment l'engagement ci-dessus s'applique aux majorations de taxes ou d'impôts existants, ainsi qu'aux taxes ou impôts nouveaux qui pourraient être établis ultérieurement. »

- condamner l'EPIC [Localité 11] habitat-OPH à la remise d'appel de soldes de charges détaillés à la SAS Parking Olivier Metra conformes aux dispositions de l'article L. 145-40-2 du code de commerce ;

À titre subsidiaire,

- juger le caractère non écrit du passage suivant de la clause du bail commercial du 09 avril 1973 car contraire aux dispositions d'ordre public de l'article L. 442-6 2° du code de commerce et 1171 du code civil applicable au bail renouvelé le 1er avril 2013 car elle provoque un déséquilibre contractuel significatif :

« Tous impôts ou taxes frappant l'immeuble à quelque titre que ce soit et notamment L'engagement ci-dessus s'applique aux majorations de taxes ou d'impôts existants, ainsi qu'aux taxes ou impôts nouveaux qui pourraient être établis ultérieurement. »

À titre infiniment subsidiaire,

- juger que la clause du bail commercial du 09 avril 1973 suivante :

« Tous impôts ou taxes frappant l'immeuble à quelque titre que ce soit et notamment l'engagement ci-dessus s'applique aux majorations de taxes ou d'impôts existants, ainsi qu'aux taxes ou impôts nouveaux qui pourraient être établis ultérieurement. »,

S'interprète restrictivement en application de l'article 1162 ancien du code civil et ne permet pas le transfert au preneur d'une taxe non expressément citée ;

En tout état de cause,

- condamner l'EPIC [Localité 11] habitat-OPH à verser la somme de 15.000 € à la SAS Parking Olivier Metra au titre de l'article 1231-1 du code civil pour la perte de chance d'obtenir un financement et de céder son fonds de commerce ;

- débouter l'EPIC [Localité 11] habitat-OPH de l'intégralité de ses demandes fins et moyens ;

- condamner l'EPIC [Localité 11] habitat-OPH à verser la somme de 25.000 € à la SAS Parking Olivier Metra au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner l'EPIC [Localité 11] habitat-OPH aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Alexandre Laure, Avocat à la cour, et ce en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Vu les conclusions déposées le 09 octobre 2023, par lesquelles l'EPIC [Localité 11] habitat-OPH, intimé à titre principal et appelant à titre incident, demande à la Cour de :

- le recevoir en ses conclusions et demandes reconventionnelles, et l'y déclarer bien fondé ;

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a :

- condamné à verser à la SAS Parking Olivier Metra la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts pour perte de chance,

- condamné à verser à la SAS Parking Olivier Metra la somme de 4.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens,

- débouté de ses autres demandes,

- confirmer le jugement entrepris pour le surplus,

Statuant partiellement à nouveau :

- rejeter l'intégralité des demandes, fins et conclusions de la SAS Parking Olivier Metra ;

- condamner la SAS Parking Olivier Metra à verser à l'EPIC [Localité 11] habitat-OPH la somme de 7.500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel ;

- condamner la SAS Parking Olivier Metra aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELAS LGH & Associés, en la personne de Maître Catherine Hennequin, avocat aux offres de droit, et ce en application des dispositions spécifiques de l'article 699 du code de procédure civile.

SUR CE,

Sur la demande de dommages-intérêts de la SAS Parking Olivier Metra au titre d'un préjudice de jouissance

Aux termes des articles 1719, 1720, 1721, 1754, 1755, 605 et 606 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'i1 soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur les locaux loués en bon état de réparations de toute espèce, en mettant à la disposition de celui-ci, pendant la durée du bail, des locaux conformes à leur destination contractuelle, dans lesquels il est en mesure d'exercer l'activité autorisée par le bail, d'entretenir ces locaux en état de servir à l'usage pour lequel ils ont été loués, et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

En vertu de ces mêmes dispositions, le bailleur est également tenu de faire dans les locaux loués et pendant la durée du bail, toutes les réparations, autres que locatives, qui peuvent devenir nécessaires pour maintenir les locaux en l'état de servir à l'usage convenu, et, notamment, les grosses réparations entendues comme celles intéressant l'immeuble dans sa structure et sa solidité et les réparations occasionnées par la vétusté, et, en'n, de garantir le preneur de tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent 1'usage, quand bien même il ne les aurait pas connus lors du bail.

Les parties peuvent toutefois déroger à ces dispositions et convenir de façon expresse et non-équivoque de transférer au preneur les obligations du bailleur, à l'exclusion, toutefois, de l'obligation de délivrance, dont celui-ci ne peut contractuellement s'exonérer.

Par application des articles 1134 et 1147 du code civil, dans leur rédaction antérieure au 1er octobre 20l6, date d'entrée en vigueur de l'ordonnance n°20l6-131 du 10 février 2016, s'agissant d'un bail renouvelé le 1er avril 2013, le bail tient lieu de loi aux parties qui l'ont conclu et la partie défaillante dans l'exécution de l'obligation mise à sa charge est tenue d'indemniser son co-contractant du préjudice subi du fait de ce manquement.

En application de l'article 1146 du code civil, dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016, et de l'article 1719 du même code, les dommages et intérêts ne sont dus par le bailleur défaillant que s'il a été préalablement mis en demeure par le preneur de remplir ses obligations, cette mise en demeure n'étant toutefois pas nécessaire, en cas, notamment, de manquement à l'obligation d'entretien, s'agissant d'une obligation continue qui impose au bailleur de veiller, de façon constante, à l'entretien des locaux loués.

Par application combinée de l'article 9 du code de procédure civile et de l'article 1149 du code civil, dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016, c'est à la partie qui s'en prévaut de caractériser le manquement de son cocontractant à ses obligations locatives et d'établir la réalité et le quantum du préjudice subi de ce chef, lequel peut résulter du gain dont elle a été privée et de la perte qu'elle a subie.

La perte subie peut consister dans la perte d'une chance pour la partie, qui, du fait du manquement de son cocontractant, voit disparaître une éventualité favorable, la réparation du dommage ainsi subi ne pouvant, cependant, être totale et devant être mesurée à la chance perdue sans pouvoir être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance à la partie, si elle s'était réalisée.

Aux termes du jugement querellé, le premier juge a condamné l'EPIC [Localité 11] habitat-OPH à verser à la SAS Parking Olivier Metra la somme de 20.000 € à titre de dommages-intérêts après avoir considéré que :

le contrat de bail ne stipule aucune obligation du preneur au titre des grosses réparations visées par l'article 606 du code civil ou au titre de la vétusté, de sorte que l'EPIC [Localité 11] habitat-OPH reste tenu, au titre de ses obligations de réparation et d'entretien des locaux loués, de prendre en charge les grosses réparations et les réparations occasionnées par la vétusté et, le cas échéant, de répondre des dommages subis par sa locataire du fait d'un manquement à ces obligations,

il résulte du rapport du 31 janvier 2018 portant sur les « cages d'escalier du parking [Adresse 8] » établi, à la demande de l'EPIC [Localité 11] habitat-OPH, par la société Sepia GC, sur la base du constat du 23 mars 2017 que « les cages d'escalier ne sont pas couvertes en surface et il n'existe pas de siphon de sol pour la récupération d'eau et son rejet » et que « les conséquences des infiltrations d'eau sont notamment des dégradations des murs latéraux et une corrosion plus ou moins avancée des profilés métalliques », l'expert préconisant des travaux de renfort de structure, ainsi que le remplacement des profilés supports des paliers des différents escaliers, en raison de leur degré de corrosion, et des travaux confortatifs des escaliers, qui devront intervenir dans les six mois à venir,

si l'EPIC [Localité 11] habitat-OPH produit deux bons de commande du 21 janvier et 24 mai 2019 émis par la SA ERI-AMJL-SCP pour des travaux à réaliser à l'adresse des locaux loués, pour le premier entre le 21 janvier et le 15 décembre 2019 et pour le second entre le 24 mai et le 15 décembre 2019, l'EPIC [Localité 11] habitat-OPH ne produit aucune pièce attestant que ces travaux correspondraient aux travaux confortatifs des escaliers et aux réparations des zones d'enrobage préconisés par la société Sepia GC, pas plus qu'elle n'établit que ces travaux auraient été réalisés,

il en résulte que des désordres affectent les cages d'escalier, les escaliers et les paliers des parkings loués par l'EPIC [Localité 11] habitat-OPH à la SAS Parking Olivier Metra, tenant à la présence d'infiltrations d'eau et consistant dans la dégradation des murs latéraux des cages par gel du béton, corrosion et gonflement par oxydation des armatures et épaufrure des bétons en enrobage, dans la dégradation des marches du fait de l'humidité descendante des cages d'escalier et dans la corrosion plus ou moins avancée des pro'lés métalliques en tubes renforçant chaque palier en sous face allant jusqu'à une perte de fonctionnalité pour certains d'entre eux,

des désordres affectent également les zones de circulation et quelques places de stationnement desdits parkings, consistant dans la présence de flaques d'eau stagnante, dans la corrosion de l'armature des dalles du plancher présentant une zone d'enrobage insuffisante et dans la survenance d'une fuite d'eau importante qui descend jusqu'au parking inférieur, en provenance d'une colonne d'eau usée,

que les travaux réparatoires concernent la structure des équipements dégradés et s'analysent en de grosses réparations au sens de l'article 606 du code civil, à la charge, dès lors, de la bailleresse qui ne discute d'ailleurs pas son obligation de ce chef, soutenant, au demeurant, avoir fait réaliser les travaux confortatifs des escaliers du parking préconisés par la société Sepia GC,

que toutefois et ainsi que cela a été relevé ci-dessus, l'EPIC [Localité 11] habitat-OPH ne justi'e pas avoir fait réaliser lesdits travaux confortatifs, pas plus qu'elle ne justi'e avoir effectué les réparations de l'enrobage de l'armature des dalles des planchers du parking également préconisées par la société Sepia GC,

qu'eu égard à leur nature structurelle, à leur ampleur, à leur généralisation et à leurs conséquences en termes de solidité des équipements qu'ils concernent, en considération également du fait qu'ils affectent un parking édi'é dans les années 1970, soit depuis plus de 40 ans, sans que l'EPIC [Localité 11] habitat-OPH ne soutienne et, a fortiori, ne justifie y avoir effectué, pendant cette même période, des prestations d'entretien et/ou des réparations, les désordres ci-dessus relevés procèdent de la vétusté des structures,

dans ces conditions, le manquement de l'EPIC [Localité 11] habitat-OPH aux obligations d'entretien et de réparation lui incombant, en application des articles 1719, I720 et 1755 du code civil, est caractérisé,

la SAS Parking Olivier Metra qui ne justi'e pas avoir été empêché d'exploiter les locaux loués du fait de ces défauts d'entretien et de réparation n'est pas fondée, en revanche, à reprocher à l'EPIC [Localité 11] habitat-OPH un manquement à son obligation de délivrance,

il incombe à la SAS Parking Olivier Metra de justi'er de la réalité et du montant du préjudice qu'elle déclare avoir subi du chef des manquements de son bailleur,

il n'est toutefois ni contestable, au vu du constat précité du 23 mars 2017 de Me [L] [M], huissier de justice, ni d'ailleurs contesté par l'EPIC [Localité 11] habitat-OPH, que le mauvais état d'entretien et de réparation du parc de stationnement des locaux loués rend indisponibles à la location 23 places, dont 4 place de stationnement automobile et 19 places de stationnement moto,

compte tenu de l'aléa et de l'incertitude qui pèsent nécessairement sur la prise en location de tout emplacement de parking fut-il en bon état d'entretien et de réparation, en considération également du fait que l'intérêt financier que présente cette activité de loueur pour la SAS Parking Olivier Metra réside non dans le coût des abonnements mais dans la marge béné'ciaire qui s'en déduit pour elle, le préjudice qu'elle subit du chef des manquements l'EPIC [Localité 11] habitat-OPH à ses obligations s'analyse en une perte de chance de pouvoir dégager une marge bénéficiaire de l'exploitation des places de stationnement précitées, en raison du mauvais état des locaux,

la durée de 5 ans retenue par la SAS Parking Olivier Metra pour estimer son préjudice apparaît justifiée dès lors que la nature, l'ampleur et la généralisation des désordres précédemment relevés laissent présumer qu'ils affectent les locaux depuis plusieurs années,

dans ces conditions, eu égard à la grille de tarification produite par la SAS Parking Olivier Metra et non contestée par l'EPIC [Localité 11] habitat-OPH, au nombre d'emplacements inutilisables du fait des désordres les affectant et à la durée précitée, la perte de chance subie par la SAS Parking Olivier Metra justi'e l'octroi d'une somme de 20.000 € à titre de dommages-intérêts,

si la SAS Parking Olivier Metra impute également au défaut d'entretien et de réparation du bailleur l'absence d'évacuation conforme des piétons durant les cinq dernières années et la perturbation de l'exploitation liée aux infiltrations d'eaux usées qu'elle évalue à la somme de 10.000 €, faute de préciser en quoi l'évacuation des piétons n'était pas conforme et de justifier, a fortiori, d'un quelconque défaut de conformité de celle-ci, faute également de justifier avoir subi un trouble dans l'exploitation des locaux loués en sus du préjudice d'ores et déjà indemnisé au titre de sa perte de chance, la SAS Parking Olivier Metra ne justifie pas du bien-fondé du surplus de sa demande de dommages et intérêts, dont elle sera donc déboutée.

La SAS Parking Olivier Metra sollicite l'infirmation du jugement querellé de ce chef, et la condamnation de l'EPIC [Localité 11] habitat-OPH à lui verser une somme de 1.526.000 € à titre de dommages-intérêts, en faisant valoir pour l'essentiel qu'il existerait un risque d'effondrement des escaliers en ce que trois escaliers de secours sur les cinq ont été conçus sans qu'ils soient hors d'eau et sans évacuation, puisqu'ils n'étaient pas couverts, de sorte que l'eau y ruisselait depuis l'édification du parking, ce qui a entraîné une érosion prématurée, les premiers travaux réalisés n'ayant mis que partiellement fin aux désordres, puisqu'ils n'en ont pas supprimé la cause, en ne traitant que le sujet du risque d'écroulement des cages d'escalier.

Elle ajoute que ces désordres ont entraîné des inondations à répétition occasionnant une gêne dans l'exploitation du fonds de commerce de parking en ce qu'un parking couvert est principalement un endroit où stationnent des véhicules à l'abri ; qu'ainsi, des abonnés ont résilié leur contrat après chaque dégât des eaux, l'inondation d'un emplacement rendant impossible son exploitation, ce qui caractériserait un manquement partiel de l'EPIC [Localité 11] habitat-OPH à son obligation de délivrance.

Ce manquement a eu pour conséquence un premier préjudice relatif à un entretien lourd et difficile à sa charge unique en ce qu'elle a dû remplacer des équipements, ce qui a impacté son résultat, subissant un manque à gagner ou une perte de chance évalué à 96.000 € au titre des emplacements moto et véhicule ; que l'absence d'accès et d'évacuation conforme des piétons durant les cinq dernières années et la perturbation de l'exploitation liées aux infiltrations d'eau usées ont été évaluées à la somme de 10.000 € ; que l'exploitation de parking est une activité à grande majorité de coûts fixes, le loyer étant payé que les places soient occupées ou non, la marge étant donc un multiple direct du chiffre d'affaires réalisable ; qu'une fois les charges fixes payées (principalement loyer charges comprises) chaque augmentation de chiffre d'affaires se répercute intégralement sur la marge.

La SAS Parking Olivier Metra expose par ailleurs que les inondations se sont accrues depuis la décision attaquée, 62 places de stationnement et boxes étant désormais inexploitables, caractérisant ainsi un manquement du bailleur à ses obligations d'entretien et de réparation.

Elle souligne que les fuites les plus importantes « coïncident » avec des interventions de la bailleresse sur les purges des colonnes de chauffage des immeubles, l'EPIC [Localité 11] habitat-OPH ne s'intéressant pas à l'origine des fuites et aggravant sciemment les dommages en procédant à des vidanges de dizaines d'hectolitres directement sur le sol donnant dans le local de sa preneuse et ayant supprimé unilatéralement un équipement de sécurité du parking (générateur) alors qu'il avait été autorisé par les services de la préfecture et qu'il figurait au bail, ce qui a conduit la préfecture à évoquer l'obligation de fermer les deux derniers sous-sols afin de pouvoir autoriser la SAS Parking Olivier Metra à poursuivre l'exploitation du parking en bonne et due forme, en passant à une catégorie différente d'ERP de catégorie inférieure, soit un parking de moins de 500 places, l'avis défavorable de la préfecture menant à terme à la fermeture administrative du parking ne pouvant pas être levé sans groupe électrogène.

Elle relève que l'article PS20 de l'arrêté du 25 juin 1980 portant approbation des dispositions générales du règlement de sécurité contre l'incendie est applicable et qu'en supprimant ce groupe électrogène, la bailleresse aurait manifestement empêché que la SAS Parking Olivier Metra puisse en réaliser l'entretien et a directement manqué à son obligation de délivrance d'un local ERP.

Or, ce manquement de l'EPIC [Localité 11] habitat-OPH à son obligation de délivrance a occasionné à la SAS Parking Olivier Metra un préjudice aggravé du fait de la fermeture partielle du parking à la suite de nombreuses démarches, la moitié des places exploitables ayant disparu ; que les travaux exécutés de façon non spontanée et des années après les premiers sinistres ne concernant pas la reprise des canalisations du parking mais uniquement des immeubles en surface ; que le dommage en première instance était supérieur à l'indisponibilité de 23 places et s'est aggravé de façon très conséquente par la fermeture de plus de la moitié du parking à hauteur de 300 places supprimées ; que de 2017 à 2019, le différentiel entre le chiffre d'affaires réalisable (610.200 euros par an) et le chiffre d'affaires réalisé s'élève à 635.017 €, étant ajouté un trouble commercial évalué par l'expert à la somme de 49.000 € ; que la perte d'exploitation est ainsi estimée à 684.000 €; que la perte partielle du fonds de commerce est évaluée par l'expert à 842.000 € ; que le rapport rendu par un professionnel de l'évaluation de la valeur des baux commerciaux est soumis au débat contradictoire avec de nombreuses autres pièces établissant la réalité du préjudice et demeure recevable.

L'EPIC [Localité 11] habitat-OPH sollicite quant à lui l'infirmation du jugement entrepris de ce chef, et le débouté de la SAS Parking Olivier Metra en l'ensemble de ses demandes indemnitaires, en soutenant en substance qu'aucune faute ne lui serait imputable dans l'exécution de ses obligations de bailleur en ce qu'elle a fait diligenter le 31 janvier 2018 un diagnostic des structures des cages d'escalier par la société Sepia GC et s'est rapprochée de la SAS Parking Olivier Metra afin d'organiser et mettre en place les travaux.

Elle souligne qu'aucun préjudice invoqué ne serait prouvé, que les désordres querellés étaient en cours de régularisation à l'époque des faits, et que de surcroît, lesdits désordres n'étaient pas démontrés comme anormaux eu égard à l'ancienneté de l'ensemble immobilier, le rapport de M. [E] ayant été élaboré de manière non contradictoire et postérieurement à la déclaration d'appel, de sorte qu'il ne saurait avoir une quelconque valeur probante sur ce point.

Elle ajoute que la SAS Parking Olivier Metra ne démontrerait pas en quoi la Préfecture de Police de [Localité 11] aurait préconisé la condamnation des deux niveaux allégués, au motif unique et exclusif de la suppression du groupe électrogène, alors que les manquements relevés par la Préfecture de Police de [Localité 11] relèveraient des obligations dont la SAS Parking Olivier Metra est débitrice en sa qualité d'exploitant assujetti au respect de la réglementation en vigueur, notamment pour ce qui concerne la réglementation en matière de sécurité incendie, de sorte qu'il ne serait pas établi en quoi les désordres reprochés à l'EPIC [Localité 11] habitat-OPH seraient à l'origine de cette fermeture partielle.

Elle observe enfin que la SAS Parking Olivier Metra admet elle-même que l'ensemble immobilier est doté d'un état d'usure normale au regard de son ancienneté et reconnaît être débitrice d'une obligation d'entretien des locaux loués, qu'elle a entrepris les travaux de réhabilitation dans l'emprise du groupe immobilier et qu'au vu des bilans déposés, le chiffre d'affaires annuel au titre des exercices litigieux est stable.

Au cas d'espèce, il résulte de la lecture du constat d'huissier établi le 23 mars 2017 par Maître [L] [M], que :

s'agissant de l'escalier 2, « entre -1 et -2 », « entre ' 2 et -3 » et « entre -3 et -4 », il n'existe pas de couverture sur la partie supérieure de l'escalier, qui, de ce fait, se trouve exposée aux intempéries, il n'existe pas davantage de siphon de sol pour recueillir les eaux de pluie, l'escalier est en très mauvais état, partiellement mouillé, à côté de la porte le béton du mur s'effrite, des fers de structure sont apparents et corrodés, en descente de l'escalier vers le niveau -1 des fers corrodés sont apparents et le béton s'effrite en sous face de l'escalier, et entre le niveau -1 et -2, l'enduit du mur est largement décollé avec d'importantes coulures brunâtres et des suintements près de la porte, et entre le niveau -2 et -3, il existe les mêmes phénomènes d'effritement de béton, de fers corrodés apparents et de suintements d'humidité avec, en sus, la poutre métallique au niveau du palier qui est « complètement vétuste et corrodée » et enfin entre le niveau -3 et -4, « au niveau de la poutre métallique, la pièce est dans un tel état de vétusté qu'elle est prête à chuter sur sa partie gauche »,

s'agissant de l'escalier 3 : « entre -3 et -2 », « au niveau -2 » et au « niveau -1 », « la poutre est très corrodée et des coulures brunâtres sont nettement visibles sur le panneau », « en sous face de l'escalier, en montée vers le niveau -2, le béton est partiellement tombé et les fers apparents et corrodés », qui sont  « découverts et apparents au sol du demi palier » ; au niveau -2, est constatée la présence de coulures brunâtres avec des fers corrodés apparents sur les murs, au niveau -1 des fers corrodés sont apparents au sol, du béton est manquant sur leur pourtour, d'importantes tâches verdâtres sont visibles, notamment sous le bloc de secours de signalisation, puis tout au long du mur sur pratiquement toute sa hauteur, devant les marches d'escalier le gros 'uvre du palier est en très mauvais état, dans le local du droit de la terrasse les fers corrodés sont apparents et en très mauvais état,

s'agissant de l'escalier 4, au niveau -4, la poutre métallique de structure est en très mauvais état complètement corrodée et le béton est en très mauvais état en sous face de l'escalier,

s'agissant du parking zone moto niveau -1, le plafond laisse apparaître une grosse tâche ovale dans la partie centrale, le béton y présente un aspect blanchâtre et irrégulier, des fers de structure sont apparents et complètement corrodés juste à côté de cette auréole, et une évacuation PVC présente un état vétuste et fuyard, à un point tel qu'un seau a été suspendu sous le siphon,

s'agissant de l'emplacement 132, l'évacuation plafond et le retour le long du mur sont vétustes et en très mauvais état,

s'agissant de l'emplacement 265, une importante flaque d'eau est stagnante au sol,

s'agissant des emplacements 267 et 268, au plafond des fers de structure sont apparents avec des traces résiduelles d'écoulement d'eau.

Il résulte par ailleurs du rapport du 31 janvier 2018 portant sur les « cages d'escalier du parking [Adresse 8] » établi, à la demande de l'EPIC [Localité 11] habitat-OPH, par la société Sepia GC, sur la base du constat du 23 mars 2017 que « les cages d'escalier ne sont pas couvertes en surface et il n'existe pas de siphon de sol pour la récupération d'eau et son rejet » et que « les conséquences des infiltrations d'eau sont notamment des dégradations des murs latéraux et une corrosion plus ou moins avancée des profilés métalliques », l'expert préconisant des travaux de renfort de structure, ainsi que le remplacement des profilés supports des paliers des différents escaliers, en raison de leur degré de corrosion, et des travaux confortatifs des escaliers, qui devront intervenir dans les six mois à venir.

Il s'infère de ces deux pièces que des désordres affectent depuis plusieurs années les cages d'escalier, les escaliers et les paliers des parkings loués par l'EPIC [Localité 11] habitat-OPH à la SAS Parking Olivier Metra, tenant à la présence d'infiltrations d'eau et consistant dans la dégradation des murs latéraux des cages par gel du béton, corrosion et gonflement par oxydation des armatures et épaufrure des bétons en enrobage, dans la dégradation des marches du fait de l'humidité descendante des cages d'escalier et dans la corrosion plus ou moins avancée des profilés métalliques en tubes renforçant chaque palier en sous face allant jusqu'à une perte de fonctionnalité pour certains d'entre eux.

Il s'infère de ces pièces que les désordres affectent également les zones de circulation et quelques places de stationnement desdits parkings, par la présence de flaques d'eau stagnante, par la corrosion de l'armature des dalles du plancher présentant une zone d'enrobage insuffisante et par la survenance d'une fuite d'eau importante qui descend jusqu'au parking inférieur, en provenance d'une colonne d'eau usée.

Si l'EPIC [Localité 11] habitat-OPH produit deux bons de commande du 21 janvier et 24 mai 2019 émis par la SA ERI-AMJL-SCP pour des travaux à réaliser à l'adresse des locaux loués, pour le premier entre le 21 janvier et le 15 décembre 2019 et pour le second entre le 24 mai et le 15 décembre 2019, et que l'EPIC [Localité 11] habitat-OPH produit un procès-verbal de réception daté du 22 mars 2019 pour les travaux de « reprise de structure sur les escaliers de secours du parking », aucune pièce n'établit toutefois que les réparations des zones d'enrobage préconisées par la société Sepia GC ou que les travaux tendant à faire cesser les infiltrations d'eau dans le parking auraient été réalisés.

Or, en dépit de l'achèvement des « travaux de reprise de structure sur les escaliers de secours du parking » le 22 mars 2019, il résulte de la lecture du constat d'huissier établi le 19 février 2021 par Maître [C] qu'a été constatée à cette date :

au rez-de-chaussée : la présence de flaques d'eau au niveau du sol à divers endroits sur ce palier mais également des écoulements d'eau au niveau des murs, peinture cloquée et fissures au niveau du plafond à plusieurs endroits,

au 1er sous-sol : la présence d'une très importante étendue d'eau sur le palier intermédiaire après la descente d'accès ainsi que sur la descente d'accès au palier inférieur, avec des traces de coulure et d'écoulement d'eau au niveau des murs ainsi que des traces d'humidité, des décollements de peinture au niveau du plafond,

au 1er sous-sol et demi : la présence d'une flaque d'eau au niveau et devant les box n° 109 et 110 ainsi qu'au pied de la descente réservée aux véhicules, avec d'importantes coulures d'eau, et des coulures verdâtres ainsi que des traces d'humidité au niveau des murs,

au 2ème sous-sol A : la présence d'un écoulement d'eau au niveau de la descente d'accès à ce palier et la présence d'une flaque au pied de la descente, avec présence d'humidité et d'eau niveau des escaliers permettant l'accès au palier supérieur ainsi que des traces de coulure au niveau des murs de cette cage d'escalier,

au 2ème sous-sol et demi : la présence d'importantes flaques d'eau au niveau et devant les box n°268 et 243 ainsi qu'au niveau et devant les box 263 et 262 , avec une flaque d'eau au niveau du local fibre se trouvant sur ce palier et des places de stationnement n° 256 et 265,

au 3ème sous-sol A :la présence de flaques d'eau au niveau de la descente d'accès à ce palier et au pied de cette descente avec une importante présence d'eau également sur les lots des places de stationnement n° 365 et 364,

au 3ème sous-sol B : la présence de traces d'humidité en haut de la descente d'accès au palier inférieur ainsi que près de la porte d'accès à la cage d'escalier,

au 3ème sous-sol et demi : la présence de traces d'humidité et coulures sur la porte d'accès à la cage d'escalier avec des traces d'humidité également présentes sur le béton au sol et au niveau des murs près de cette porte, une inondation impactant le n° 412 et devant la place de stationnement n° 411 ; la présence d'humidité donc dans la montée vers l'étage 3B le long des murs et au pied de cette rampe avec des coulures humides et verdâtres sur ces mêmes murs et des flaques d'eau à divers endroits de ce palier ainsi que de l'eau au sol dans et devant les box n° 393 et 394,

au 4ème sous-sol A : la présence de flaques d'eau au pied de cette descente ainsi qu'une importante trace d'humidité au fond à l'angle de ce palier au sol ainsi que sur les murs, où sont notés la présence de cloques, des écaillements de peinture et de fissures, ainsi que de coulures, et des étendues d'eau à divers endroits du palier,

au 4ème sous-sol B : la présence d'une flaque d'eau au niveau du palier dans la cage d'escalier avec des coulures, et des coulures humides verdâtres sur les murs ainsi que dans la descente même au sol,

au 4ème sous-sol et demi : la présence d'étendues d'eau à divers endroits sur ce palier et de nombreuses traces d'humidité sol, et le long des murs avec des coulures et des traces d'humidité à divers endroits sur les murs,

au 5ème sous-sol B : la présence d'une importante trace d'humidité et d'eau au fond à l'angle de ce palier au sol près du panneau indiquant la rampe de sortie à emprunter pour les véhicules.

L'huissier a constaté que sur l'ensemble des paliers du parking, les places de stationnement de voiture/motos et box non exploitables en raison du dégât des eaux intervenu s'élèvent à 41 places de stationnement voitures, 4 places de stationnement motos et 17 box, soit un total de 62 places de stationnement non exploitables.

Il s'infère de la lecture de ce constat qu'en dépit des « travaux de reprise de structure sur les escaliers de secours du parking » achevés le 22 mars 2019, les désordres affectant le parking loué à la SAS Parking Olivier Metra perdurent et s'aggravent, rendant inexploitables 62 emplacements de stationnement, alors que devant le premier juge ce nombre ne s'élevait qu'à 23.

Or, ces désordres liés à des infiltrations d'eau relèvent de la structure même de l'immeuble et des équipements en ce qu'il mettent en cause leur étanchéité, et la solidité même de leur structure, de sorte que les travaux réparatoires pour les faire cesser s'analysent en de grosses réparations au sens de l'article 606 du code civil, dès lors à la charge de l'EPIC [Localité 11] habitat-OPH, dont les « travaux de reprise de structure sur les escaliers de secours du parking » se sont à l'évidence avérés bien insuffisants pour mettre fin à ces défauts touchant l'étanchéité de la structure même de l'immeuble.

Si l'EPIC [Localité 11] habitat-OPH fait valoir qu'elle aurait entamé de nouveaux travaux dans le cadre de l'opération de réhabilitation de l'ensemble immobilier dont fait partie le parking litigieux pour un montant de 30 millions d'euros, la lecture attentive des devis et cahiers des charges versés aux débats n'établit nullement que des travaux tendant à assurer l'étanchéité du parking et à réaliser les travaux confortatifs préconisés par la société Sepia GC seraient inclus dans les prestations ainsi commandées.

Ce faisant, eu égard à leur nature structurelle, à leur ampleur, à leur généralisation et à leurs conséquences en termes de solidité des équipements qu'ils concernent, en considération également du fait qu'ils affectent un parking édifié dans les années 1970, soit depuis plus de 40 ans, sans que l'EPIC [Localité 11] habitat-OPH ne justifie y avoir effectué, pendant cette même période, des prestations d'entretien et/ou des réparations en dehors des « travaux de reprise de structure sur les escaliers de secours du parking », l'ensemble des désordres ainsi détaillés procèdent de la vétusté des structures, et caractérisent une violation par l'EPIC [Localité 11] habitat-OPH de son obligation d'entretien et de réparation lui incombant aux termes des articles 1719, 1720 et 1755 du code civil.

Par ailleurs, il est constant que le 14 décembre 2019, l'EPIC [Localité 11] habitat-OPH a procédé à la dépose du groupe électrogène du parking, commun avec les immeubles d'habitation situés au-dessus, alors même que cet élément figurait expressément au contrat de bail liant les parties, marquant ainsi un manquement à son obligation de délivrance.

La SAS Parking Olivier Metra soutient avoir été contrainte du fait de cette dépose, de fermer les deux derniers niveaux parking afin de passer dans la catégorie des parkings de moins de 500 places, pour lesquels la présence d'un groupe électrogène n'est pas indispensable, et qu'il est manifeste que la présence d'un tel équipement dans un ERP est de nature à assurer la sécurisation des lieux.

S'il résulte de la lecture de la pièce n°16 de l'EPIC [Localité 11] habitat-OPH, majoritairement illisible, que la commission de sécurité a émis un avis défavorable le 12 octobre 2020 et que celui-ci ne pourrait être levé qu'après transmission d'un rapport de vérification établi par un organisme agréé concernant le groupe électrogène, il n'en demeure pas moins que la SAS Parking Olivier Metra n'établir par aucune pièce, en dehors d'un courrier du 02 décembre 2020, avoir mis en demeure l'EPIC [Localité 11] habitat-OPH d'assurer la pose d'un nouveau groupe électrogène ou a minima de lui fournir son autorisation pour y procéder elle-même, avant de fermer les deux derniers niveaux 18 mois plus tard, de sorte que la fermeture des deux derniers niveaux à laquelle elle a procédé en 2022, faisant passer le nombre de places de stationnement de 639 à 339, ne saurait être imputable avec certitude au manquement du bailleur à son obligation de délivrance, ce d'autant qu'il résulte de la lecture du rapport de Monsieur [E] que la diminution du nombre de places peut également être imputé à la nouvelle réglementation des dimensions des places de stationnement, plus larges qu'en 1973.

Il s'infère de l'ensemble de ces éléments que les manquements de l'EPIC [Localité 11] habitat-OPH à ses obligations d'entretien et de réparation des lieux loués ont occasionné pour la SAS Parking Olivier Metra un évident préjudice de jouissance, en l'empêchant d'exploiter a minima 62 places de stationnement, soit près de 10 % des places de stationnement initialement prévues, ainsi que les voies de circulation dans des conditions normales.

En l'état de la gravité et de l'étendue des désordres subis par la SAS Parking Olivier Metra, et qui touchent à l'étanchéité et à la solidité même de l'ouvrage immobilier, et du taux d'occupation moyen du parking de 60 % résultant du rapport de Monsieur [E], le préjudice de jouissance de la SAS Parking Olivier Metra sera fixé par la cour à la somme de 120.000 €.

Le jugement sera par conséquent infirmé en ce qu'il a condamné l'EPIC [Localité 11] habitat-OPH à indemniser la SAS Parking Olivier Metra à hauteur de 20.000 €, la cour condamnant l'EPIC [Localité 11] habitat-OPH à indemniser la SAS Parking Olivier Metra à hauteur de 120.000 €.

2) Sur la demande au titre des impôts

Aux termes de l'article L. 145-40-2 du code de commerce, le bail comporte un inventaire précis