CA Toulouse, 30 janv. 2024, RG 22/01565

30/01/2024

ARRÊT N°

N° RG 22/01565

N° Portalis DBVI-V-B7G-OX3S

CR / RC

Décision déférée du 21 Mars 2022

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO,

JCP de [Localité 22] - (18/00303)

M. GUICHARD

[Y] [J]

C/

[I] [V]

[F] [L]

[S] [X]

[O] [G]

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU TRENTE JANVIER DEUX MILLE VINGT QUATRE

***

APPELANT

Monsieur [Y] [J]

[Adresse 18]

[Adresse 18]

Représenté par Me Gaëlle LEFRANCOIS de la SELARL DBA, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Madame [I] [V]

[Adresse 7]

[Adresse 7]

Représentée par Me Valérie ASSARAF-DOLQUES, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur [F] [L]

[Adresse 7]

[Adresse 7]

Représenté par Me Valérie ASSARAF-DOLQUES, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur [S] [X]

[Adresse 8]

[Adresse 8]

Représenté par Me Dominique JEAY de la SCP JEAY & JAMES-FOUCHER, AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE

Maître [O] [G]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représenté par Me Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l'affaire a été débattue le 25 Septembre 2023 en audience publique, devant la Cour composée de :

M. DEFIX, président

C. ROUGER, conseiller

A.M. ROBERT, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : N.DIABY

ARRET :

- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

- signé par M. DEFIX, président, et par N.DIABY, greffier de chambre.

EXPOSE DES FAITS ET PROCÉDURE

Par acte authentique du 23 juillet 2015 passé par devant Maître [O] [G], notaire 

à [Localité 17], M. [Y] [J] a vendu à Mme [I] [V] et M. [F] [L] dans un ensemble immobilier en copropriété cadastré section [Cadastre 11] et [Cadastre 2], [Adresse 4] et [Adresse 3], le lot n° 8 'situé dans les combles du bâtiment unique avec accès indépendant à droite du bâtiment' moyennant le prix de 170.000 euros, précision faite que les lots 7 et 8 bénéficiaient d'une servitude de passage sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 20], le vendeur déclarant que la mention de cette servitude de passage était portée à l'état descriptif de division-règlement de copropriété reçu par Me [O] [G], notaire à [Localité 17] le 29 décembre 2011, dont copie authentique a été publiée au service de la publicité foncière de [Localité 22] 2ème Bureau le 25 janvier 2012 volume 2012 P n° 1299. Ce lot 8 consistait en un palier, une entrée, un cellier, deux paliers, un dégagement, une chambre avec placard, un séjour, une salle à manger, un dégagement, un placard, un wc, une cuisine, un bureau, un placard et une terrasse solarium représentant 2097/10000èmes des parties communes générales.

Déclarant avoir constaté au début de l'année 2016, l'existence de désordres importants au niveau de l'immeuble, les acquéreurs ont obtenu la désignation en référé d'un expert judiciaire en la personne de M.[R], qui a déposé son rapport le 30 octobre 2016.

Le 19 janvier 2017 M.[X] faisait sommation à Mme [V] et M.[L] de cesser les troubles causés sur la parcelle [Cadastre 20] dont il indiquait être propriétaire, leur enjoignant de supprimer diverses constructions, de supprimer les alimentations Edf passant sur la parcelle [Cadastre 20], de cesser tout passage, usage et stationnement sur la parcelle [Cadastre 20].

Par acte d'huissier délivré le 4 mai 2017, enrôlé sous le n° RG 17/1688, Mme [V] et M. [L] ont assigné à jour fixe devant le tribunal de grande instance de Toulouse M.[Y] [J] en résolution de la vente, à titre principal sur le fondement de l'article 1641 et suivants du code civil, subsidiairement pour dol.

M. [Y] [J] a fait appeler en cause M. [S] [X] et la grand-mère de ce dernier, Mme [C] [X] en sa qualité supposée de nue-propriétaire de la parcelle [Cadastre 20] par actes des 24 mai et 8 septembre 2017, procédures enrôlées sous les n° RG 17/1886 et 17/3164.

Ces deux instances ont été jointes à l'instance principale 17/1688.

Après radiation administrative du 25 janvier 2018, l'affaire a été réinscrite au rôle sous le n° RG 18/303.

Dans le cadre de cette procédure, M. [Y] [J] invoquait au principal la clause d'exonération des vices cachés figurant à l'acte d'acquisition des consorts [V]-[L], subsidiairement, contestait tout vice caché, soutenant que le bien immobilier vendu bénéficiait d'une servitude de passage sur la parcelle [Cadastre 20] contrairement à ce qui était affirmé par M.[X], précisant qu'elle figurait au règlement de copropriété ainsi qu'aux divers actes produits au débat. Il soutenait que les constructions litigieuses n'avaient pas été dissimulées aux acheteurs, qu'elles avaient été réalisées depuis plusieurs années, la prescription étant acquise, et que M.[X] ne pouvait les remettre en cause en exigeant leur démolition au titre de l'empiètement, soutenant qu'elles constituaient l'accessoire de la servitude de passage et ne pouvaient être supprimées. Il soutenait par ailleurs que la parcelle des demandeurs était enclavée, justifiant l'existence d'une servitude de passage. M.[X] exposait quant à lui qu'il était plein propriétaire de la parcelle [Cadastre 20], contestait toute servitude de passage sur ladite parcelle, et sollicitait l'institution d'une expertise technique pour la vérification de l'exacte configuration des lieux et l'analyse des titres de propriété.

Par jugement du 22 novembre 2018, le tribunal de grande instance de Toulouse a :

- dit que la clause de non-garantie du vendeur pour vices cachés est inopérante,

- dit qu'il existe une servitude de passage sur la parcelle [Cadastre 20] au profit des consorts [V]-[L],

- dit qu'aucun vice caché ne peut être retenu à ce titre,

- dit qu'un vice caché ne peut pas être retenu au titre du défaut d'étanchéité et des infiltrations d'eau,

- ordonné avant dire droit une expertise confiée à M.[W] [K], aux fins de détermination de l'existence d'un empiètement sur la parcelle [Cadastre 20] propriété de M.[X], dans l'affirmative de déterminer la date de réalisation des constructions empiétant sur cette parcelle, de chiffrer le coût des démolitions, d'établir s'il existe d'autres accès au bien immobilier appartenant à Mme [V] et M.[L], dans la négative, de chiffrer le coût de la création d'un nouvel accès.

Par acte du 23 avril 2019 M.de [J] a appelé en cause Me [O] [G], notaire instrumentaire de l'acte authentique du 23 juillet 2015 et de l'état descriptif de division-règlement de copropriété reçu en son étude le 29 décembre 2011 afin que les opérations d'expertise lui soient déclarées communes et opposables, affaire enrôlée sous le n° RG 19/1258.

Par ordonnance du 11 juillet 2019 le juge de la mise en état a ordonné la jonction de cette procédure avec l'instance principale enrôlée sous le n° RG 18/303 et déclaré commune à Me [O] [G] l'expertise ordonnée par le jugement du 22 novembre 2018.

M.[W] [K] a déposé son rapport définitif le 31 octobre 2019.

Par déclaration du 7 novembre 2019, M. [X] a relevé appel du jugement du 22 novembre 2018 uniquement en ce qu'il a dit qu'il existait une servitude de passage sur la parcelle [Cadastre 20] lui appartenant et ce au profit de Mme [V] et M.[L]. M.[Y] [J] n'a pas formé d'appel incident. Mme [V] et M.[L] s'en sont remis à justice quant à l'existence de la servitude de passage grevant la parcelle [Cadastre 20].

Par arrêt du 18 janvier 2021, la cour d'appel de Toulouse, statuant dans les limites de la saisine, a infirmé le jugement du tribunal de grande Instance de Toulouse rendu le 22 novembre 2018 et, statuant à nouveau, a jugé qu'il n'existait pas de servitude de passage grevant la parcelle [Cadastre 20] au profit du lot n° 8 dont Mme [V] et M.[L] sont propriétaires, déboutant ces derniers de leur demande de dommages et intérêts et condamnant M.de [J] aux dépens d'appel ainsi qu'au paiement d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Le pourvoi formé par M. [J] à l'encontre cet arrêt a été rejeté par arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 9 mars 2022.

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En l'état de leurs dernières écritures de première instance les consorts [V]-[L] ont soutenu la résolution de la vente pour vices cachés et, à tout le moins, pour défaut de conformité au sens de l'article 1604 du code civil.

Par jugement réputé contradictoire du 21 mars 2022, le tribunal judiciaire de Toulouse a :

- dit que le bien acquis par acte authentique en date du 23 juillet 2015 passé par devant Maître [O] [G], Notaire à [Localité 17], par Mme [V] et M. [L] auprès de M. [J] situé section [Cadastre 11] et [Cadastre 2], [Adresse 4] et [Adresse 3], est atteint de vices cachés ;

- dit qu'il n'existe pas de servitude de passage grevant la parcelle cadastrée section [Cadastre 20] sur la commune d'[Localité 10] au profit du lot n°8 dont M. [L] et Mme [V] sont propriétaires dans l'ensemble immobilier susdit ;

En conséquence,

- prononcé la résolution de la vente 'de la maison à usage d'habitation' (sic) située section [Cadastre 11] et [Cadastre 2], [Adresse 4] et [Adresse 3] ;

- condamné M. [Y] [J] à restituer à Mme [I] [V] ou à M. [F] [L] le prix d'achat soit la somme de 170.000,00 euros, outre les intérêts du prix à compter de son paiement ;

- condamné M. [Y] [J] à rembourser à Mme [I] [V] ou à M. [F] [L] la somme de 13.300 euros ;

- rappelé que contre le paiement effectif de ces sommes, les intérêts compris, le bien sera restitué à M. [Y] [J] ;

- l'a condamné de même à payer à Mme [I] [V] ou à M. [F] [L] les sommes de 3.807,30 euros, 4.183 euros et 29.088 euros et dit que ces sommes sont à parfaire des montants échus entre le 25 janvier 2022 et ce jour ;

- condamné M. [Y] [J] à payer à Mme [I] [V] ou à M. [F] [L] une somme de 10.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens de l'instance, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire de M. [R] et de M. [K] ;

- dit qu'une copie du jugement sera adressé pour publication au service de la publicité foncière de [Localité 22] 2 (référence 2015 D n° 14759 Volume 2015 P N° 8022) ;

- dit recevable et mal fondée l'action de M. [Y] [J] tendant à la reconnaissance d'une servitude de passage ;

- condamné M. [Y] [J] à procéder aux travaux de démolition des empiétements constatés par M. [K] en page 20 de son rapport, lesquels travaux sont définis en page 21 et ce, sous astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard passé un délai de deux mois ayant pour point de départ la signification du présent jugement ;

- dit que le tribunal se réserve la liquidation de l'astreinte ;

- dit que les ouvrages dont la propriété relève du lot 7 sont exclus de cette condamnation ;

- condamné M. [J] aux dépens dont distraction au profit de M. [A] et à payer à M. [S] [X] la somme de 6.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- débouté M. [S] [X] de ses demandes dirigées contre M. [F] [L] et Mme [I] [V] et l'a condamné aux dépens de ces demandes ;

- dit n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire ;

- condamné Maître [O] [G] à garantir M. [Y] [J] à hauteur de 65 % des sommes de 13.300 euros, 3.807,30 euros à parfaire et 4.183 euros, à parfaire ;

- condamné dans la même proportion Maître [O] [G] à garantir M. [Y] [J] des condamnations aux dépens et article 700 du code de procédure civile prononcées au profit de Mme [I] [V] et de M. [F] [L] ;

- débouté M. [Y] [J] de sa demande formée au titre de la moins-value ;

- condamné Maître [O] [G] aux dépens de l'appel en garantie et à payer à M. [Y] [J] la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Pour statuer ainsi le premier juge a retenu qu'il avait été jugé de manière définitive par la cour d'appel qu'il n'existait pas de servitude au profit du fonds acquis par Mme [V] et M. [L] qui se trouvait enclavé du fait de M.de [J] lequel ne pouvait ignorer lors de la vente qu'il promettait aux acquéreurs l'existence d'une servitude qui n'existait pas ou qui était à tout le moins sérieusement contestable, situation caractérisant un vice grave tout autant que les empiètements constatés par l'expert judiciaire de nature à justifier la résolution de la vente sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil. Outre l'obligation à restitution du prix perçu et des frais d'acte découlant de la résolution de la vente, il a estimé que M.de [J] était tenu d'indemniser Mme [V] et M. [L] des frais et intérêts d'emprunt, de la taxe foncière ainsi que du préjudice de jouissance découlant de la privation d'une chambre jusqu'au 1er décembre 2019 en raison d'infiltrations résultant d'une mauvaise étanchéité des travaux exécutés avant la vente ainsi que de la nécessité de louer un bien depuis cette date.

Il a retenu des suites de la résolution de la vente que seul M.de [J] était tenu de supprimer les empiètements sur le fonds de M.[X] à l'exception de ceux concernant le lot 7 vendu en 2014 à des tiers non parties à la procédure.

Relevant que le notaire n'était pas dispensé de son devoir de vérification, il l'a déclaré responsable à hauteur de 65% des condamnations prononcées à l'encontre de M.de [J] exclusivement au titre des frais d'acte notarié, des intérêts d'emprunt et du remboursement des taxes foncières.

Par déclaration en date du 22 avril 2022, M. [Y] [J] a relevé appel de ce jugement en qu'il a dit que le bien acquis par acte authentique en date du 23 juillet 2015 passé par devant Maître [O] [G], Notaire à [Localité 17], par Mme [V] et M. [L] auprès de M. [J] situé section [Cadastre 11] et [Cadastre 2], [Adresse 4] et [Adresse 3], est atteint de vices cachés, dit qu'il n'existe pas de servitude de passage grevant la parcelle cadastrée section [Cadastre 20] sur la commune d'[Localité 10] au profit du lot n°8 dont M. [L] et Mme [V] sont propriétaires dans l'ensemble immobilier susdit ; prononcé la résolution de la vente de la maison à usage d'habitation située section [Cadastre 11] et [Cadastre 2], [Adresse 4] et [Adresse 3], en ce qu'il a prononcé des condamnations à son encontre tant en paiement qu'en démolition, rejeté sa demande de reconnaissance d'une servitude de passage ainsi que celle formée au titre de la moins-value, ainsi qu'en ses dispositions relatives à la garantie de Me [O] [G] et aux dépens.

Ont été intimés Mme [I] [V], M.[F] [L], M. [S] [X] et M.[O] [G].

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Par conclusions déposées le 10 janvier 2023, M. [Y] [J] a saisi le conseiller de la mise en état d'un incident visant à voir juger irrecevables les demandes formées, à titre subsidiaire, tendant à obtenir la résolution de la vente pour défaut de conformité ou son annulation pour erreur.

Par ordonnance du 22 juin 2023, le conseiller de la mise en état a :

- dit que le conseiller de la mise en état n'a pas le pouvoir de statuer sur la fin de non-recevoir soulevée devant lui par M. [Y] [J].

- condamné M. [Y] [J] aux dépens de l'incident.

- débouté Mme [I] [V] et M. [F] [L] de leur demande présentée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

- dit que l'affaire sera fixée à l'audience de plaidoirie du 25 septembre 2023 à 14 heures et que la clôture interviendra le 12 septembre 2023.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 10 janvier 2023, M. [Y] [J], au visa des articles 682, 1240, 1604, 1641 et autres du code civil, demande à la cour de :

- infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a :

* dit que le bien acquis par acte authentique en date du 23 juillet 2015 passé par devant Maître [O] [G], Notaire à [Localité 17], par Mme [V] et M. [L] auprès de M. [J] situé section [Cadastre 11] et [Cadastre 2], [Adresse 4] et [Adresse 3], est atteint de vices cachés ;

* dit qu'il n'existe pas de servitude de passage grevant la parcelle cadastrée section [Cadastre 20] sur la commune d'[Localité 10] au profit du lot n°8 dont M. [L] et Mme [V] sont propriétaires dans l'ensemble immobilier susdit ;

* prononcé la résolution de la vente de la maison à usage d'habitation située section [Cadastre 11] et [Cadastre 2], [Adresse 4] et [Adresse 3] ;

* l'a condamné à restituer à Mme [V] ou à M. [L] le prix d'achat soit la somme de 170.000,00 euros, outre les intérêts du prix à compter de son paiement ;

* l'a condamné à rembourser à Mme [V] ou à M. [L] la somme de 13.300 euros ;

* rappelé que contre le paiement effectif de ces sommes, les intérêts compris, le bien lui sera restitué ;

* l'a condamné à payer à Mme [V] ou à M. [L] les sommes de 3.807,30 euros, 4.183 euros et 29.088 euros et dit que ces sommes sont à parfaire des montants échus entre le 25 janvier 2022 et ce jour ;

* l'a condamné à payer à Mme [V] ou à M. [L] une somme de 10.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance ;

* dit qu'une copie du jugement sera adressé pour publication au service de la publicité foncière de [Localité 22] 2 (référence 2015 D n° 14759 volume 2015 P N° 8022) ;

* dit mal fondée son action tendant à la reconnaissance d'une servitude de passage ;

* l'a condamné à procéder aux travaux de démolition des empiétements constatés par M. [K] en page 20 de son rapport, lesquels travaux sont définis en page 21 et ce, sous une astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard passé un délai de deux mois ayant pour point de départ la signification du présent jugement ;

* dit que le tribunal se réserve la liquidation de l'astreinte ;

* condamné M. [J] aux dépens dont distraction au profit de M. [A] et à payer à M. [X] la somme de 6.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

* limité la part de responsabilité de Maître [O] [G] à concurrence de 65 % des sommes de 13.300 euros, 3.807,30 euros à parfaire et 4.183 euros, à parfaire ;

* limité la part de responsabilité dans la même proportion de Maître [O] [G] à garantir M. [J] des condamnations aux dépens et article 700 du code de procédure civile prononcées au profit de Mme [I] [V] et M. [F] [L] ;

* l'a débouté de sa demande formée au titre de la moins-value ;

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés,

A titre principal,

- annuler faute de possession au sens de l'article 2261 les donations consenties à M. [S] [X] en ce qu'elles visent la parcelle [Cadastre 20] soit :

* l'acte de donation du 21 décembre 1990 reçu par Me [D] [E], Notaire à [Localité 22] publié auprès du service de la publicité foncière de [Localité 22] (2e bureau), le 4 juin 1991 sous les références Vol 91 P n° 4741

* l'acte de donation du 21 juillet 2005 reçu par Me [D] [E], Notaire à [Localité 22] publié auprès du service de la publicité foncière de [Localité 22] (2e bureau) le 17 novembre 2005 sous les références 2005 D n° 21598

- déclarer qu'il est propriétaire par usucapion trentenaire, de lui ou de ses auteurs, de la partie de la parcelle [Cadastre 20] se situant entre la route du 19 mars 1962 et l'extrémité Ouest de la dalle béton ;

- renvoyer les parties devant tel géomètre afin de dresser un document d'arpentage préalablement à la publication de la décision

- ordonner la publication de la décision à intervenir qui vaudra titre de propriété de M. [J] sur la partie de la parcelle [Cadastre 20] se situant entre la route du 19 mars 1962 et l'extrémité Ouest de la dalle béton

Subsidiairement,

- désenclaver le lot n° 8 de l'ensemble immobilier situé [Adresse 4] en accordant une servitude légale de passage du lot n° 8 qui s'établira sur la parcelle [Cadastre 20] de M. [X], sur le chemin le plus court permettant de relier la porte d'entrée à la rue du 18 mars 1962 ;

Dans tous les cas,

- débouter Mme [V] et M. [L] de leur demande de résolution de la vente du lot n° 8

A titre infiniment subsidiaire

- débouter Mme [V] et M. [L] de leur demande au titre du préjudice de jouissance

- condamner Maître [G] à le relever et garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre

- condamner Maître [G] à lui payer la somme de 100.000 euros correspondant à la moins-value du bien pour perte de chance de disposer d'un fonds non enclavé

En toutes hypothèses,

- déclarer irrecevables pour parties et à tout le moins débouter M.[X] de l'intégralité de ses demandes de condamnation sous astreinte en ce qu'elles sont dirigées à son encontre,

- condamner Mme [V] et M. [L] ou tout succombant à lui payer la somme de 10.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

- condamner Mme [V] et M. [L] ou tout succombant à payer les dépens.

Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 19 avril 2023, Mme [I] [V] et M. [F] [L], intimés, au visa des articles 1641 et suivants, 1604 et suivants, 1217 et suivants, 1132 et suivants, 1130 et 1137, 1231-1 et suivants du code civil, 2230, 2231, 2239 et 2241 du code civil, demandent à la cour de :

- confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions en ce qu'il a :

* dit que le bien acquis par acte authentique du 23 juillet 2015 passé par devant Maître [O] [G], notaire à [Localité 17] par Mme [V] et M. [L] auprès de M. [J] Situé section [Cadastre 11] et [Cadastre 2], [Adresse 4] et [Adresse 3], est atteint de vices cachés,

* dit qu'il n'existe pas de servitude de passage grevant la parcelle cadastré section [Cadastre 20] sur la commune d'[Localité 10] au profit du lot n° 8 dont M. [L] et Mme [V] sont propriétaires dans l'ensemble immobilier susdit';

En conséquence,

* prononcé la résolution de la vente de la maison à usage d'habitation située section [Cadastre 11] ET [Cadastre 2], [Adresse 4] et [Adresse 3] ;

* condamné M. [Y] [J] à leur restituer le prix d'achat soit la somme de 170.000 euros, outre les intérêts du prix à compter de son paiement ;

* condamné M. [Y] [J] à leur rembourser la somme de 13.300 euros;

* rappelé que contre le paiement effectif de ces sommes, les intérêts compris, le bien sera restitué à M. [Y] [J] ;

* l'a condamné à leur payer la somme de 3 807,30 € au titre de l'intérêt de l'emprunt et qui s'élève à 5 593,19 € sous réserve de réactualisation ;

* l'a condamné à leur payer la somme de 4.183 euros au titre des taxes foncières et qui s'élèvent à 5.953 euros (années 2016 à 2022), sous réserve de réactualisation ;

* l'a condamné à leur payer la somme de 29.088 euros au titre du préjudice de jouissance et qui s'élève à 44.256 euros et sous réserve de réactualisation ;

* condamné M. [Y] [J] à leur payer la somme de 10.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens de l'Instance, en ce compris les frais de l'expertise judicaire de M. [R] et de M. [K] ;

* dit qu'une copie du jugement sera adressé pour publication au service de la publicité foncière de [Localité 22] 2 (référence 2015 D N° 14759 Volume 2015 P N° 8022) ;

Y rajoutant :

- déclarer irrecevable et mal fondée l'action de M. [Y] [J] tendant à la reconnaissance d'une servitude de passage ;

- débouter M. [Y] [J] de l'ensemble des demandes, fins et prétentions

- déclarer irrecevables et mal fondées les demandes de M. [Y] [J] au titre de l'annulation des donations consenties à M. [S] [X] en ce qu'elles visent la parcelle [Cadastre 20]

- déclarer irrecevables et mal fondées les demandes de M. [Y] [J] tendant à être déclaré propriétaire par usucapion trentenaire de lui ou de ses auteurs de la partie de la parcelle [Cadastre 20] se situant entre la route du 19 mars 1962 et l'extrémité ouest de la dalle béton.

A titre subsidiaire et si la cour infirmait le jugement, dire que Mme [I] [V] et M. [F] [L] sont fondés à solliciter la résolution de la vente pour défaut de délivrance conforme avec toutes les conséquences qui y sont attachées,

En conséquence et statuant a nouveau,

- déclarer l'action recevable et bien fondée,

- déclarer recevable comme non-prescrite leur demande formée à titre subsidiaire tendant à obtenir la résolution de la vente pour défaut de conformité.

- débouter par voie de conséquence M. [Y] [J] de sa demande d'irrecevabilité de leur demande tendant à obtenir la résolution de la vente pour défaut de conformité.

- prononcer la résolution de la vente de la maison à usage d'habitation située section [Cadastre 11] et [Cadastre 2] [Adresse 4] et [Adresse 3] sur le fondement du défaut de délivrance conforme.

- déclarer qu'une copie du jugement sera adressée pour publication au service de la publicité

foncière de [Localité 22] 2 (référence 2015 D N° 14759 volume 2015 P N° 8022) ;

- prononcer la remise des parties dans leur état initial ;

- condamner M. [Y] [J] à leur payer le prix d'achat soit la somme de 170.000,00 euros, outre les intérêts du prix à compter de son paiement.

- condamner M. [Y] [J] à leur rembourser la somme de :

* les frais d'acte notarié : 13.300 euros ,

* les intérêts de l'emprunt : 5 593,19 euros, à parfaire,

* les taxes foncières : 5 953 euros, à parfaire,

* le préjudice de jouissance : 44 256 euros, à parfaire,

- débouter M. [Y] [J] de l'ensemble des demandes, fins et prétentions

- déclarer irrecevables et mal fondées les demandes de M. [Y] [J] au titre de l'annulation des donations consenties à M. [S] [X] en ce qu'elles visent la parcelle [Cadastre 20]

- déclarer irrecevables et mal fondées les demandes de M. [Y] [J] tendant à être déclaré propriétaire par usucapion trentenaire de lui ou de ses auteurs de la partie de la parcelle [Cadastre 20] se situant entre la route du 19 mars 1962 et l'extrémité ouest de la dalle béton.

- débouter M. [Y] [J] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

A titre subsidiaire et si la cour infirmait le jugement dire que Mme [I] [V] et M. [F] [L] sont fondés à solliciter l'annulation de la vente sur le fondement de l'erreur au sens de l'article 1132 du code civil et à tout le moins sur le fondement du dol au sens de l'article 1137 du code civil

En conséquence et statuant à nouveau :

- déclarer l'action recevable et bien fondée,

- déclarer recevables comme non-prescrites leurs demandes formées à titre subsidiaire tendant à obtenir l'annulation de la vente pour erreur et pour dol,

- débouter par voie de conséquence M. [Y] [J] de sa demande d'irrecevabilité de leurs demandes tendant à obtenir l'annulation de la vente pour erreur,

- prononcer l'annulation de la vente de la maison à usage d'habitation située section [Cadastre 11] et [Cadastre 2] [Adresse 4] et [Adresse 3] sur le fondement de l'erreur au sens de l'article 1132 du code civil et à tout le moins sur le fondement du dol au sens de l'article 1137 du code civil

- déclarer qu'une copie du jugement sera adressée pour publication au service de la publicité

foncière de [Localité 22] 2 (référence 2015 D N° 14759 volume 2015 P N° 8022) ;

- prononcer la remise des parties dans leur état initial ;

- condamner M. [Y] [J] à leur payer le prix d'achat soit la somme de 170.000,00 euros, outre les intérêts du prix à compter de son paiement.

- condamner M. [Y] [J] à leur rembourser la somme de :

* les frais d'acte notarié : 13.300 euros

* les intérêts de l'emprunt : 5 593,19 euros, à parfaire

* les taxes foncières : 5 953 euros, à parfaire

* le préjudice de jouissance : 44 256 euros, à parfaire

- débouter M. [Y] [J] de l'ensemble des demandes, fins et prétentions

- déclarer irrecevables et mal fondés les demandes de M. [Y] [J] au titre de l'annulation des donations consenties à M. [S] [X] en ce qu'elles visent la parcelle [Cadastre 20]

- déclarer irrecevables et mal fondées les demandes de M. [Y] [J] tendant à être déclaré propriétaire par usucapion trentenaire de lui ou de ses auteurs de la partie de la parcelle [Cadastre 20] se situant entre la route du 19 mars 1962 et l'extrémité ouest de la dalle béton.

- débouter M. [Y] [J] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

A titre très infiniment subsidiaire et dans l'hypothèse où la cour ne prononcerait ni la résolution de la vente ni l'annulation de la vente, dire Mme [I] [V] et M. [F] [L] sont fondés à invoquer la diminution du prix et les dommages et intérêts suivants :

En conséquence et statuant à nouveau

- déclarer fondée leur action en diminution du prix et en paiement de dommages et intérêts

- condamner M. [Y] [J] au paiement de la somme de :

*les frais de remise en état : 17.660 euros,

*le préjudice de jouissance pendant les travaux : 1.100 euros,

*le préjudice de jouissance actuel et remboursement des loyers en pure perte de 36.444 euros à parfaire.

- ordonner un complément d'expertise judiciaire afin de chiffrer le coût de la démolition du perron sur l'accès au lot n°8 ainsi que sa reconstruction pour mettre fin à l'empiétement

- débouter M. [Y] [J] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

En toutes hypothèses,

- débouter M. [Y] [J] de l'intégralité de ses demandes dirigées à leur encontre ;

- confirmer le jugement de première instance en ce qu'il a condamné M. [Y] [J] au paiement de la somme de 10.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers frais et dépens de l'instance, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire de M. [R] et de M. [K].

- débouter M. [Y] [J] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

Y ajoutant

- condamner M. [Y] [J] au paiement d'une somme complémentaire de 10.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens d'appel

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 15 septembre 2022, M. [S] [X], intimé, au visa de l'article 544 du code civil, demande à la cour de :

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse en date du 21 mars 2022 et y ajoutant,

- condamner M. [J] à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

- le condamner aux entiers dépens, distraction en étant prononcée au profit de Me Jeay, avocat associé, sur son affirmation de droit.

M. [O] [G] a constitué avocat mais n'a pas notifié de conclusions d'intimé à la cour dans les conditions fixées par les articles 909, 910-1 et 930-1 du code de procédure civile

L'ordonnance de clôture est intervenue le 12 septembre 2023.

L'affaire a été examinée à l'audience du 25 septembre 2023.

SUR CE, LA COUR':

1°/ Sur la propriété de la parcelle [Cadastre 20]

a) Sur la recevabilité des prétentions de M.de [J] tendant à l'annulation des donations des 21 décembre 1990 et 21 juillet 2005

Selon les dispositions de l'article 564 du code de procédure civile à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions, si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.

En l'espèce, M. [S] [X] a bénéficié de deux actes successifs translatifs de propriété'relatifs notamment à la parcelle [Cadastre 20] :

- une donation en nue-propriété de diverses parcelles, au nombre desquelles figure la parcelle [Cadastre 20], par acte notarié du 21 décembre 1990 dressé par Me [D] [E]', notaire, publié à la conservation des hypothèques de [Localité 22] le 4 juin 1991 volume 91P n° 4741, consentie par M.[B] [X], son père, déclaré comme lui-même bénéficiaire sur les parcelles objets de la donation d'une donation en nue-propriété à titre de partage anticipé de la part de ses parents [H] [X] et [C] [N] suivant acte reçu par Me [Z], notaire associé, du 8 décembre 1989.

- une renonciation par Mme [C] [N], sa grand-mère paternelle, veuve de [H] [X], ce dernier décédé le 16 décembre 2004, à l'usufruit de ladite parcelle consentie par acte notarié du 25 juillet 2005 dressé en l'étude de Me [D] [E], publié à la conservation des hypothèques le 17/11/2005 volume 2005 P n° 12468, avec donation dudit usufruit et renonciation au droit de retour, l'acte notarié précisant que ladite parcelle appartient en usufruit à Mme [C] [N], en sa qualité de conjoint survivant de son époux prédécédé [H] [X], tant pour en avoir eu la jouissance de façon paisible, publique, constante , non interrompue, non équivoque et à titre de propriétaire tant par elle-même que par ses auteurs depuis plus de trente années, qu'au moyen de titres antérieurs à 1956.

Ces actes notariés, régulièrement publiés, le premier le 4 juin 1991, le second le 17/11/2005, opposables et accessibles aux tiers depuis ces dates, constituent des titres authentiques présomptifs de propriété dont la validité intrinsèque n'a jamais été remise en cause jusqu'à la présente procédure d'appel. Les demandes d'annulation de ces titres authentiques constituent des prétentions nouvelles en appel, sans lien indissociable avec le moyen de défense de M.de [J] tendant à la revendication de propriété de partie de la parcelle [Cadastre 20] par usucapion trentenaire, moyen qui peut toujours être soulevé nonobstant l'existence de titres authentiques de propriété. Elles sont en conséquence irrecevables en application de l'article 564 du code de procédure civile. Elles sont d'autant plus irrecevables que Mme [C] [N], veuve [X], donatrice toujours en vie, dont les droits de propriété tant en nue-propriété qu'en usufruit transmis en 1989 et 2005 par les actes susvisés sont contestés, pourtant partie en première instance, n'a pas été appelée à la procédure d'appel.

b) Sur l'usucapion revendiqué par M.[Y] [J]

Pour s'opposer aux demandes formées à son encontre, notamment à celles de M.[X] sollicitant la confirmation de la décision entreprise s'agissant des démolitions d'empiètements ordonnées, M.de [J] revendique la propriété par usucapion trentenaire de lui et de ses auteurs au 17 janvier 2017 «'de la partie de la parcelle [Cadastre 20] se situant entre la route du 19 mars 1962 et l'extrémité ouest de la dalle béton'». Ce moyen, qui constitue une défense au fond pour s'opposer aux prétentions adverses, même nouveau en appel, est parfaitement recevable. Il n'est au demeurant pas totalement nouveau, M.de [J] ayant déjà invoqué dans le cadre de la procédure de première instance 18/303 que les constructions litigieuses n'avaient pas été dissimulées aux acheteurs, qu'elles avaient été réalisées depuis plusieurs années, la prescription étant acquise, et que M.[X] ne pouvait les remettre en cause en exigeant leur démolition au titre de l'empiètement.

La prescription acquisitive est un moyen d'acquérir un bien ou un droit par l'effet de la possession sans que celui qui l'allègue soit obligé d'en rapporter la preuve par titre ou qu'on puisse lui opposer l'exception déduite de la mauvaise foi. Le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière, en l'absence de titre, est de trente ans. Pour pouvoir prescrire, il faut justifier d'une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire.

M.de [J] soutient sur ce point que la parcelle [Cadastre 20] aurait toujours été occupée par ses parents puisque les photographies récoltées par l'expert judiciaire démontreraient que dès 1983 était présente sur la parcelle une caravane et une tôle métallique appartenant aux époux [J]'; que selon l'expert, depuis une vingtaine d'années auraient été installés sur cette parcelle par les époux [J] un perron et une terrasse, et que des images antérieures laisseraient entrevoir que des aménagements avaient été réalisés sur la parcelle [Cadastre 20] par les époux [J].

Il ressort des pièces produites au débat et du rapport d'expertise de M. [K] que les époux [P] [J] et [M], parents et auteurs de M.[Y] [J] ont acquis par acte du 8 octobre 1977 deux parcelles [Cadastre 14] et [Cadastre 15] issues de la division d'une parcelle plus grande [Cadastre 12], parcelles dites dans deux actes antérieurs de 1965 et 1967 comme confrontant au nord à une cour commune, que l'expert identifie comme étant l'actuelle parcelle [Cadastre 20]. Les époux [J] étaient par ailleurs propriétaires d'une maison d'habitation cadastrée [Cadastre 11], ouvrant sur la rue du 19 mars 1962. En 1978, le corps de la métairie [X] sis sur les parcelles [Cadastre 9], [Cadastre 6] et [Cadastre 5] a été démoli et il ne restait autour de l'ancienne métairie que les bâtiments sis sur les parcelles [Cadastre 13] et [Cadastre 11]. Le bâtiment ayant existé sur la parcelle [Cadastre 14], devenue [Cadastre 2] en 1999, qui jouxtait celui sis sur la parcelle [Cadastre 11] était lui aussi démoli. Sur la photographie aérienne de 1978 insérée au rapport d'expertise apparaît au nord-ouest du bâti sis sur la parcelle [Cadastre 11], au droit de la parcelle [Cadastre 14], une tâche blanche dont M. [J] a affirmé à l'expert qu'il s'agissait de la caravane de ses parents, fait invérifiable faute de netteté de l'image. Sur la photographie aérienne datant de 1983, apparaît sur la parcelle [Cadastre 14] un bâtiment neuf construit, jouxtant celui existant sur la parcelle [Cadastre 11] mais sans avancée sur la parcelle [Cadastre 20]. A l'endroit où se situe le perron actuel litigieux pour l'entrée du lot n°8, une tâche blanche apparaît sur la photographie, dont l'expert indique qu'elle représenterait la caravane ou l'abri pour celle-ci. Là encore, la qualité de l'image ne permet pas d'identifier à quoi correspond cette tâche blanche. A supposer qu'il s'agisse de la caravane des époux [J], sise effectivement sur la parcelle [Cadastre 20], cette seule situation de fait ne permet pas de caractériser un acte matériel de possession sur la parcelle [Cadastre 20] à titre de propriétaire. Par ailleurs, ces éléments établissent qu'à la date de 1978, aucune construction des époux [J] n'empiétait sur la parcelle [Cadastre 20].

Le 19 janvier 1999, les époux [J] ont fait procéder à la division de la parcelle [Cadastre 14] en [Cadastre 2] et [Cadastre 16]. Le 16 mars 1999 les époux [J] ont fait donation à M.[Y] [J] de l'ensemble immobilier avec maison d'habitation sis parcelle [Cadastre 11], de deux parcelles de terres cadastrées [Cadastre 15] et [Cadastre 16], et d'un lot dit n°3 dans une copropriété de trois lots constituée selon acte reçu par Me [U] le 16 mars 1999, ce lot trois, situé au 2ème étage d'un immeuble sis sur la parcelle [Cadastre 2], consistant en un local à usage d'habitation comprenant une chambre, une pièce de rangement et un grenier. L'acte de donation précise que l'immeuble construit par les donateurs sur la parcelle [Cadastre 2] comprenant trois lots à usage d'habitation sur un rez-de-chaussée et deux étages, a fait l'objet d'un refus de permis de construire en date du 29 décembre 1977. Il ressort du rapport d'expertise de M.[K] qu'un permis de construire a été effectivement refusé par la mairie le 26/12/1977 concernant l'agrandissement du bâtiment existant sur les parcelles [Cadastre 11] et [Cadastre 14]'. Aucun élément du dossier ne permet de caractériser sur la parcelle [Cadastre 20] un empiètement des bâtis réalisés par les époux [J] entre 1978 et 1999. La photo satellite de 1981 produite en pièce 27 par l'appelant n'établit aucune modification du bâti sur la parcelle [Cadastre 14] devenue [Cadastre 2] par rapport à l'état de 1978, pas plus que celle dite datant de 1992 produite en pièce 26. L'expert précise au demeurant dans son rapport sans être utilement démenti qu'à la date de la constitution en 1999 de la copropriété en trois lots, le perron aujourd'hui litigieux n'existait pas. Il précise aussi que la photographie du permis déposé en 1999 pour l'aménagement d'un garage en habitation établit qu'à l'époque le perron et la surélévation du lot n°7 actuel n'existaient pas.

M.[Y] [J] a acquis les lots 1 et 2 de la copropriété constituée en 1999 selon acte de vente du 6/07/2004. Il précise dans ses écritures qu'une fois devenu seul propriétaire des constructions sises au 13 rue du 19 mars 1962 (C 168) et [Adresse 4] ([Cadastre 2]) il a effectué des travaux de rénovation, en particulier du garage du 13 rue du 19 mars 1962 et des combles des deux bâtisses pour les réunir. C'est en décembre 2011 que Me [O] [G] a reçu le règlement de copropriété avec état descriptif de division de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 10] cadastré section [Cadastre 2], annulant purement et simplement l'état descriptif de division/règlement de copropriété établi en 1999, pour créer 5 lots numérotés 4 à 8, les parcelles [Cadastre 11] et [Cadastre 2] ayant été utilisées pour ce faire. M. [Y] [J] n'a pas été en mesure de préciser à l'expert la date de réalisation des différents travaux. L'expert a relevé que sur la photographie n° 3 du permis déposé en 2005, la surélévation du lot n° 7 est visible, que le perron du lot n°8 ne l'est pas mais qu'il peut être retenu qu'il a été réalisé à la même époque, situant la réalisation des travaux de surélévation du lot n°7 et de celle du perron pour accéder au lot n°8 à une période comprise entre 2000 et 2005.

Ainsi les empiètements constatés par l'expert judiciaire sur la parcelle [Cadastre 20] par les bâtis et équipements des lots 7 et 8 en page 20 de son rapport (débord de toit de l'avancée du bâti constituant l'entrée du lot n° 7, perron constituant l'entrée du lot n° 8, gouttière évacuant les eaux du perron par ruissellement, fourreaux permettant l'alimentation électrique des lots 7 et 8, terrasse béton), empiètements qui n'ont pas été contestés dans leur matérialité, peuvent être datés au plus tôt de l'année 2000, de sorte qu'à la date à laquelle M.[X] a exercé ses droits de propriétaire sur la parcelle [Cadastre 20], soit au 19 janvier 2017, date de l'acte par lequel M.[X] faisait sommation à Mme [V] et M.[L] de cesser les troubles causés sur la parcelle [Cadastre 20] dont il indiquait être propriétaire, leur enjoignant de supprimer diverses constructions, de supprimer les alimentations Edf passant sur la parcelle [Cadastre 20], de cesser tout passage, usage et stationnement sur la parcelle [Cadastre 20], aucune possession trentenaire à titre de propriétaire de la parcelle [Cadastre 20], sur quelque partie que ce soit, n'était acquise au profit de M.[Y] [J], que ce soit par son fait ou celui de ses auteurs, toute possession paisible et non équivoque étant exclue depuis cet acte du 19/01/2017 et l'introduction de l'instance au fond du 04/05/2017. M.[Y] [J] doit en conséquence être débouté de sa demande tendant à se voir déclarer propriétaire par usucapion trentenaire de lui ou de ses auteurs de «'la partie de la parcelle [Cadastre 20] se situant entre la route du 19 mars 1962 et l'extrémité Ouest de la dalle béton'».

2°/ Sur la revendication d'une servitude légale de passage sur la parcelle [Cadastre 20]

Invoquant l'état d'enclave dès lors que son droit de propriété sur la parcelle [Cadastre 20] n'est pas admis, M.de [J] revendique une servitude légale de passage sur ladite parcelle sur le fondement de l'article 682 du code civil au profit du lot n°8 de l'ensemble immobilier situé [Adresse 4]. M. [X], sollicitant la confirmation du jugement entrepris en ce que le premier juge a dit qu'il n'existe pas de servitude de passage grevant la parcelle cadastrée [Cadastre 20] au profit du lot n°8 acquis par M.[L] et Mme [V], soutient que cette revendication de servitude de passage légale se heurte à l'autorité de la chose jugée par l'arrêt du 18 janvier 2021. Les consorts [L] et [V], lesquels sollicitent aussi la confirmation du jugement entrepris s'agissant de ladite disposition, demandent néanmoins que l'action de M.[Y] [J] tendant à la reconnaissance d'une servitude de passage soit déclarée irrecevable. Ils invoquent notamment l'autorité de la chose jugée attachée à l'arrêt de la cour d'appel de Toulouse du 18 janvier 2021 depuis l'arrêt de rejet du pourvoi par la cour de cassation le 9 mars 2022.

La chose jugée constitue une fin de non-recevoir au sens de l'article 125 du code de procédure civile. Selon les dispositions de l'article 1355 du code civil, l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même, que la demande soit fondée sur la même cause, que la demande soit entre les mêmes parties et formée par elles et contre elles en la même qualité.

En l'espèce, dans le cadre de l'instance d'appel RG 19/4833 à l'encontre du jugement du 22 novembre 2018 qui avait dit qu'il existait une servitude de passage sur la parcelle [Cadastre 20] appartenant à M.[X], et ce au profit de Mme [V] et de M.[L], jugement dont M.[X] était appelant, contestant toute servitude de passage sur sa parcelle, M. [Y] [J], dans ses dernières écritures devant la cour du 22 juin 2020, sollicitait la confirmation de ce jugement, invoquant à titre principal une servitude conventionnelle et à titre subsidiaire l'existence d'une servitude à tout le moins par prescription et en outre par enclave. Ces prétentions et les moyens développés à leur soutien ont ainsi été soumis à la saisine de la cour amenée à statuer sur l'appel de M.[X], et par arrêt du 18 janvier 2021, dénué d'ambiguïté et donc non sujet à interprétation, et définitif depuis l'arrêt de rejet de pourvoi rendu par la cour de cassation le 9 mars 2022, la cour d'appel de Toulouse a infirmé le jugement du tribunal de grande instance de Toulouse du 22 novembre 2018 et jugé qu'il n'existe pas de servitude de passage grevant la parcelle cadastrée [Cadastre 20] au profit du lot n°8 dont Mme [V] et M.[L] sont propriétaires dans l'ensemble immobilier situé à [Adresse 4] et [Adresse 3] cadastré section [Cadastre 11] et [Cadastre 2], retenant tant l'absence de preuve de l'acquisition par titre d'une servitude de passage sur la parcelle [Cadastre 20] au profit des lots 7 et 8 de l'immeuble en copropriété, que l'absence de possibilité d'acquisition d'une servitude de passage par prescription, et écartant la constitution de plein droit pour état d'enclave en retenant l'origine volontaire de l'enclave. Il a donc été d'ores et déjà définitivement jugé entre les mêmes parties qu'aucune servitude de passage ne pouvait être revendiquée sur la parcelle [Cadastre 20] au profit du lot acquis par Mme [V] et M.[L] que ce soit à titre conventionnel, par prescription, ou encore sur le fondement de l'état d'enclave.

Dès lors, M. [J] n'est pas recevable à formuler une demande tendant à voir reconnaître au profit du lot n°8 de l'ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 10] sur la parcelle [Cadastre 20] de M.[X] une servitude légale de passage pour état d'enclave, notamment en contestant l'état d'enclave volontaire, cette prétention se heurtant à l'autorité de la chose définitivement jugée par l'arrêt du 18 janvier 2021. Il convient en conséquence, infirmant le jugement entrepris en ce que le premier juge a dit recevable mais mal fondée l'action de M.[Y] [J] tendant à la reconnaissance d'une servitude de passage, de constater que par arrêt du 18 janvier 2021 il a déjà été définitivement jugé qu'il n'existe pas de servitude de passage grevant la parcelle [Cadastre 20] au profit du lot n°8 de l'immeuble en copropriété sis à [Adresse 4] et [Adresse 3] cadastré section [Cadastre 11] et [Cadastre 2] et de déclarer consécutivement irrecevable la demande de M.de [J] tendant à la reconnaissance d'une servitude légale de passage sur le fonds C222 ainsi que sollicité par Mme [V] et M.[L].

3°/ Sur la résolution de la vente sollicitée par les consorts [V] et [L]

Les consorts [V] et [L] agissent au principal en résolution de la vente du lot n° 8 sur le fondement de la garantie des vices cachés telle que retenue par le premier juge, invoquant l'absence de servitude de passage sur la parcelle [Cadastre 20], les empiètements des lots n°7 et 8 de la copropriété sur la parcelle [Cadastre 20] appartenant à M.[X], notamment celui du perron permettant d'accéder à leur lot n°8, l'absence d'autre accès possible à leur lot n°8 que par ledit perron, outre des infiltrations d'eau dans la chambre du lot acquis résultant de défauts constructifs. Subsidiairement, si la cour ne retenait pas les vices cachés, ils agissent sur le fondement d'un défaut de conformité.

En l'espèce, il résulte clairement du rapport d'expertise de M.[K], et cette situation de fait n'est au demeurant pas contestée, que pour accéder à leur lot n°8 acquis par acte du 23 juillet 2015 Mme [V] et M.[L], en l'absence de tout autre accès, sont obligés de passer sur la parcelle [Cadastre 20], parcelle sur laquelle M.[X] dispose de titres authentiques de propriété tels qu'énoncés ci-dessus, non utilement combattus ni par un titre contraire de M.[Y] [J], ni par l'usucapion ci-dessus écarté.

L'acte authentique d'acquisition du 23 juillet 2015 précisait que les lots n°s 7 et 8 bénéficiaient d'une servitude de passage sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 20]. Il rappelait en page n°10 qu'aux termes de l'état descriptif de division-règlement de copropriété reçu par Me [O] [G], notaire à [Localité 17], le 29 décembre 2011, il a été mentionné que les lots n°s 7 et 8 bénéficiaient d'une servitude de passage sur la parcelle section [Cadastre 20]. La servitude prévue à l'acte authentique constituait en conséquence un droit réel promis, accessoire réel du bien vendu, dont le vendeur devait la délivrance aux acquéreurs en contrepartie du prix convenu entre les parties et perçu, en application des articles 1604, 1612 et 1615 du code civil.

Ce n'est que lors de la sommation qui leur a été délivrée par M.[S] [X] le 19 janvier 2017 que les consorts [V] et [L] ont été informés que tout passage leur était interdit sur la parcelle [Cadastre 20] par son propriétaire en titre.

Ainsi que rappelé ci-dessus c'est en outre par arrêt de la cour d'appel de Toulouse du 18 janvier 2021 qu'il a été définitivement jugé que le lot n°8 ne bénéficiait