CA Orléans, 13 févr. 2024, RG 21/01478

COUR D'APPEL D'ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 13.02.2024

la SCP CORNU-SADANIA-PAILLOT

la SCP DELHOMMAIS, MORIN

la SELARL SAINT CRICQ & ASSOCIES

ARRÊT du : 13 FEVRIER 2024

N° : -24

N° RG 21/01478 - N° Portalis DBVN-V-B7F-GLZJ

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOURS en date du 11 Mars 2021

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265259499658850

Madame [Z] [K]

[Adresse 5]

[Localité 19]

représentée par Me Sabine CORNU-SADANIA de la SCP CORNU-SADANIA-PAILLOT, avocat au barreau de TOURS

D'UNE PART

INTIMÉS :

- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265271277032772

Monsieur [A] [Y]

né le 08 Mars 1972 à [Localité 8] (75) ([Localité 8])

[Adresse 13]

[Localité 7]

représenté par Me Hélène DELHOMMAIS de la SCP DELHOMMAIS, MORIN, avocat au barreau de TOURS

Madame [H] [B] épouse [Y]

née le 05 Février 1971 à [Localité 11]

[Adresse 13]

[Localité 7]

représentée par Me Hélène DELHOMMAIS de la SCP DELHOMMAIS, MORIN, avocat au barreau de TOURS

Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265270543720532

S.A.S. FONCIA VAL DE LOIRE venant aux droits de la Société BROSSET TRANSACTION, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 12]

[Localité 19]

représentée par Me Stanislas de LA RUFFIE de la SELARL SAINT CRICQ & ASSOCIES, avocat au barreau de TOURS

D'AUTRE PART

DÉCLARATION D'APPEL en date du :30 Avril 2021

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 6 novembre 2023

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats, du délibéré :

Mme Anne-Lise COLLOMP, Présidente de chambre,

M. Laurent SOUSA, Conseiller,

Mme Laure Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles.

Greffier :

Mme Karine DUPONT, Greffier lors des débats et du prononcé.

DÉBATS :

A l'audience publique du 8 janvier 2024, ont été entendus Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller, en son rapport et les avocats des parties présents en leurs plaidoiries.

ARRÊT :

Prononcé le 13 février 2024 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant compromis de vente du 16 février 2010 établie par la société Brosset Transaction, aux droits de laquelle vient la société Foncia Val de Loire, M. et Mme [Y] ont vendu à Mme [K] plusieurs biens dont une maison d'habitation semi-troglodyte située lieu dit «'[Adresse 6] (37), comprenant «'cour, atelier avec four à pain, caves dont avec ancien pressoir, deux celliers avec grenier dessus'» «'le tout d'un seul tenant figurant au cadastre de ladite commune section [Cadastre 16]'», et une grande cave en roc et terrain au-dessus attenante à la maison d'habitation désignée figurant au cadastre section [Cadastre 1] avec «'droit de communauté au passage cadastre section [Cadastre 23]'».

La vente a été réitérée par acte authentique du 12 juillet 2010, qui a repris la désignation des biens visés au compromis avec quelques différences telles que l'absence de désignation de la maison, des caves et des celliers comme constituant un tout d'un seul tenant, et en mentionnant des «'droits indivis dans le passage situé même lieu et lieudit cadastré section [Cadastre 23]'» au titre de la cave en roc située parcelle [Cadastre 1].

La cour figurant au cadastre sous le numéro section [Cadastre 23], et donnant sur la voie publique, est entourée, à l'ouest, par la maison d'habitation vendue (parcelle [Cadastre 16]), au nord par la cave en roc attenante à la maison d'habitation avec terrain au-dessus vendue (parcelle [Cadastre 1]), au nord-est par une cave avec un ancien pressoir (parcelle [Cadastre 2] non vendue), et à l'est par un bâtiment (parcelle [Cadastre 3] non vendue).

La cave avec un ancien pressoir (parcelle [Cadastre 2] appartenant à M. [I]) n'ayant pas été cédée à Mme [K], contrairement à la désignation du bien figurant dans l'acte de vente, les parties ont conclu un accord le 1er mars 2011, stipulant le versement par les vendeurs à l'acquéreur de la somme de 5'000 euros à titre de dédommagement concernant la cave avec pressoir.

À la suite de la revendication des celliers par un héritier de [M] [V], Mme [K] a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Tours aux fins d'ordonner une expertise. Par ordonnance du 9 juillet 2015, le juge des référés a ordonné une expertise judiciaire limitée à la question des celliers, confiée à M. [G].

L'expert judiciaire a déposé son rapport le 7 novembre 2016 aux termes duquel il a conclu que les celliers avec grenier au-dessus étaient situés sur la parcelle cadastrée [Cadastre 3] appartenant aux héritiers de [M] [V], de sorte que Mme [K] n'en est pas devenue propriétaire.

Mme [K] a alors fait assigner les vendeurs et l'agence immobilier devant le tribunal de grande instance de Tours aux fins d'annulation de la vente sur le fondement du dol ou de l'erreur, et d'indemnisation de ses préjudices.

Par jugement en date du 11 mars 2021, le tribunal judiciaire de Tours a':

- déclaré recevables les demandes de Mme [K] contre la société Foncia Val de Loire venant aux droits de la société Brosset Transaction';

- débouté Mme [K] de ses demandes en nullité de la vente immobilière en date des 16 février et 12 juillet 2010 et de l'accord transactionnel en date du 1er mars 2011 ainsi que de ses demandes en paiement de dommages et intérêts contre M. [Y] et Mme [B], et la société Foncia Val de Loire devant aux droits de la société Brosset Transaction';

- débouté Mme [K], M. [Y], Mme [B] et la société Foncia Val de Loire devant aux droits de la société Brosset Transaction de leurs demandes respectives fondées sur l'article 700 du code de procédure civile';

- abandonné à chaque partie ses dépens.

Pour statuer ainsi, le tribunal a notamment considéré que':

- aucun dol ou erreur ne peut être retenu au titre de la parcelle [Cadastre 23] sur laquelle les propriétaires de la parcelle [Cadastre 3] ne disposent d'aucun droit et sur laquelle il n'est pas certain que les celliers s'y trouvent, l'analyse de l'expert qui n'a procédé à aucune recherche personnelle étant dépourvue de toute valeur probante pour établir un droit de propriété';

- la description de la parcelle [Cadastre 16] est fallacieuse en ce qu'elle inclut une cave avec pressoir et deux celliers avec grenier qui n'en font pas partie, ce que les vendeurs ne pouvaient ignorer, mais Mme [K] n'établit pas le caractère déterminant de cette erreur sur la configuration des lieux sur son consentement, dès lors qu'elle a transigé avec les vendeurs acceptant ainsi l'inconvénient que pouvait représenter la proximité d'un bien appartenant à un tiers, la cave étant située sur la parcelle [Cadastre 23].

Par déclaration en date du 30 avril 2021, Mme [K] a interjeté appel de tous les chefs du jugement.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 29 juillet 2021, Mme [K] demande à la cour de':

- infirmer le jugement en ce qu'il a': débouté Mme [K] de ses demandes en nullité de la vente immobilière en date des 16 février et 12 juillet 2010 et de l'accord transactionnel en date du 1er mars 2011 ainsi que de ses demandes en paiement de dommages et intérêts dirigées contre les époux [Y] et la société Foncia Val de Loire venant aux droits de la SAS Brosset Transaction'; débouté Mme [K] de ses demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile'; abandonné à chaque partie ses dépens';

Statuant à nouveau,

A titre principal,

- annuler la vente du 16 février 2010 réitérée par acte authentique du 12 juillet 2010 intervenue entre elle et les époux [Y]';

- ordonner la publication du Jugement à intervenir au service de la publicité foncière de Tours';

- condamner in solidum les époux [Y] et la société Foncia Val de Loire au paiement de la somme de 154'700'€ au titre du prix et frais de la vente annulée, outre les intérêts au taux légal ayant commencé à courir au jour des paiements indus, soit le 12 juillet 2010 (137'000'€ + 9'700'€ + 8'000'€)';

- à défaut condamner les époux [Y] à restituer la somme de 137'000'€ et condamner la société Foncia Val de Loire à garantir cette restitution';

- condamner in solidum les époux [Y] et la société Foncia Val de Loire au paiement des frais afférents à la vente soit 17'7000'€ (9'700 + 8'000)';

- condamner in solidum les époux [Y] et la société Foncia Val de Loire au paiement de la somme de 72'174,06'€ (à actualiser) au titre des préjudices subis';

- annuler le protocole transactionnel en date du 1er mars 2011';

- constater qu'elle se reconnaît en conséquence débitrice de la somme de 5'000'€ envers les époux [Y]';

- ordonner la compensation des sommes dues';

A titre subsidiaire, si la cour devait estimer les diligences de l'expert judiciaire insuffisantes et/ou ne pas prononcer la nullité de la vente litigieuse':

- ordonner avant dire-droit un complément d'expertise et désigner tel expert qu'il plaira avec pour mission de': donner son avis sur la parcelle cadastrale à laquelle les celliers avec greniers doivent être rattachés et identifier son (ses) propriétaire(s)'; donner son avis sur les préjudices subis et à subir et notamment la moins-value résultant de cette privation de propriété supportée par elle';

En tout état de cause,

- condamner in solidum les époux [Y] et la société Foncia Val de Loire au paiement de la somme de 8'000'€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, notamment ceux de référé et de l'expertise judiciaire dont distraction au profit de la SCP Cornu-Sadania-Paillot.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 19 octobre 2021, M. [Y] et Mme [B] demandent à la cour de':

A titre principal,

- confirmer le jugement en ce qu'il a': débouté Mme [K] de ses demandes en nullité de la vente immobilière en date des 16 février et 12 juillet 2010 et de l'accord transactionnel en date du 1er mars 2011 ainsi que de ses demandes en paiement de dommages intérêts dirigées contre M. [Y] et Mme [B], et la Sas Foncia Val De Loire venant aux droits de la Sas Brosset Transaction'; débouté Mme [K] M. [Y] et Mme [B] et la Sas Foncia Val de Loire venant aux droits de la Sas Brosset Transaction de leurs demandes respectives fondées sur l'article 700 du code de procédure civile'; abandonné à chaque partie ses dépens';

En conséquence,

- débouter Mme [K] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions';

- constater l'absence de vice du consentement dans le contrat de vente conclu entre les parties';

- dire qu'il n'y a pas lieu à prononcer la nullité du contrat de vente';

A titre subsidiaire, si la propriété des celliers était reconnue aux consorts [V],

- constater qu'ils proposent d'indemniser Mme [K] de la moins-value due à l'absence des celliers dans l'ensemble immobilier acquis';

- fixer le montant de cette moins-value à la somme de 5'000'€';

A titre infiniment subsidiaire, si la nullité du contrat de vente était prononcée,

- condamner Mme [K] au paiement de la somme de 168'000'€ au titre des indemnités d'occupation dues au propriétaire';

- ordonner la compensation des sommes dues entre les parties';

En tout état de cause, et y ajoutant,

- condamner Mme [K] au paiement envers les époux [Y] de la somme de 4'000'€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile';

- condamner Mme [K] aux entiers dépens';

- accorder à Maître Hélène Delhommais conformément à l'article 699 du code de procédure civile, le droit de recouvrer directement contre les parties condamnées, ceux des dépens dont elle a fait l'avance sans avoir reçu de provision.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 29 octobre 2021, la société Foncia Val de Loire demande à la cour de':

- dire et juger qu'elle n'est pas partie, comme étant aux droits de la SAS Brosset Transaction, ni au compromis ni à la vente authentique ni à la transaction intervenue entre Mme [K] et les époux [Y]';

- juger mal fondée Mme [K] en son appel à l'encontre du jugement et confirmer la décision';

- juger que les prétentions de Mme [K] en ce qu'elles portent sur la cave avec pressoir sont prescrites à son égard';

- juger que la SAS Brosset Transaction n'a pas commis de dol';

- juger que Mme [K] ne justifie pas d'un manquement imputable à la SAS Foncia Val de Loire, venant aux droits de la SAS Brosset Transaction';

- juger, en toute hypothèse, que le défaut d'exactitude des informations apportées par M. et Mme [Y] à la SAS Brosset Transaction constitue une cause exonératoire de la responsabilité de la SAS Foncia Val de Loire et exclut la commission d'un dol';

- juger que Mme [K] ne justifie pas d'un lien de causalité direct et adéquat entre le préjudice allégué et le manquement reproché à l'encontre de la SAS Brosset Transaction, aux droits de laquelle se trouve la SAS Foncia Val de Loire et à ce titre retenir, plus particulièrement, le cumul de manquements antérieur à l'intervention de l'agent Immobilier';

- juger que Mme [K] ne justifie pas d'un préjudice indemnisable par la SAS Foncia Val de Loire, aux droits de la SAS Brosset Transaction';

- juger qu'il n'y a pas lieu de la condamner à restituer la commission perçue par la SAS Brosset Transaction et ce même à titre de dommages-intérêts alors qu'en toute hypothèse cette demande est prescrite au regard des dispositions de l'article 2224 du code civil';

- en conséquence de quoi, débouter Mme [K] de l'intégralité de ses prétentions à l'encontre de la SAS Foncia Val de Loire';

- la condamner à lui payer une indemnité d'un montant de 4'000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile';

- la condamner aux dépens.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions.

MOTIFS

I- Sur l'annulation de la vente

Moyens des parties

Mme [K] soutient qu'à la lecture du rapport d'expertise judiciaire, elle n'a acquis ni la cave avec pressoir se situant en réalité sur la parcelle [Cadastre 2] ni les celliers avec greniers se situant en réalité sur la parcelle [Cadastre 3] et, qu'en conséquence l'accès est uniquement permis par la cour cadastrée [Cadastre 23], sur laquelle elle ne dispose que d'un droit de communauté'; que si elle n'entend pas contester que le cadastre ne permet pas d'établir un droit de propriété, il n'en demeure pas moins que le titre de propriété des époux [Y] n'a jamais compris de celliers avec greniers et compte-tenu de la configuration des lieux et des titres de propriétés versés aux débats, les celliers avec greniers ne peuvent pas être considérés comme appartenant à une parcelle acquise par elle'; qu'il lui a également été vendu un ensemble de constructions qui entourent toutes une cour centrale cadastrée parcelle [Cadastre 23]'; qu'elle n'avait aucune raison de suspecter que cette cour, qui ne dessert aucune autre parcelle que celles qu'elle était réputée acheter puisse ne pas lui appartenir de manière exclusive'; qu'elle avait d'ailleurs d'autant moins de raison de suspecter que cette cour puisse être en indivision qu'un professionnel du droit immobilier et de la vente s'est chargé de la mise en vente, de la visite des biens et de la rédaction du compromis de vente sans qu'il ne lui soit jamais indiqué que cette cour desservait des biens qui ne lui appartenait pas'; qu'aucun des professionnels du droit intervenus lors de la vente n'a identifié qu'elle n'était pas propriétaire de l'ensemble des parcelles qui entourent la cour cadastrée [Cadastre 23] et ne lui a en conséquence apporté l'information adéquate'; que l'erreur provoquée dans son consentement trouve sa cause dans les man'uvres ayant consisté à lui faire visiter chacun des biens entourant la cour, le mensonge des époux [Y] sur leur prétendue propriété de la cave avec pressoir et des celliers avec greniers, la description erronée de la parcelle [Cadastre 16] par l'agent immobilier, la faute de l'agent immobilier qui n'a pas relevé d'incohérence entre le titre de M. [Y] et les biens qu'ils faisaient visiter et les biens qu'il décrivait dans le compromis'; que son consentement a été vicié, par dol et à défaut pour erreur, s'agissant de son absence de droit de propriété exclusif sur la parcelle [Cadastre 23]'; que le vice du consentement a été déterminant de son erreur et le tribunal a considéré à tort que le bien acquis ne serait pas «'morcelé'», alors qu'elle n'est pas propriétaire de la cave avec pressoir et des celliers avec greniers de sorte que deux des quatre parcelles qui composaient les bâtis qu'elle pensait acquérir ne lui appartiennent en réalité pas'; que le tribunal ne pouvait retenir qu'en transigeant avec les vendeurs elle avait considéré que la non-acquisition de cette cave n'était pas rédhibitoire'; que le tribunal a retenu, à tort, qu'elle aurait pu se rendre compte de l'erreur dès juillet 2010, alors qu'elle n'a découvert qu'à l'occasion des revendications des héritiers de M. [V] que les celliers ne lui appartenaient pas.

S'agissant de l'accord conclu le 1er mars 2011, Mme [K] soutient que son consentement a été extorqué'; qu'elle ignorait à l'époque que M. [Y] lui avait délibérément menti puisque ce n'est qu'une fois obtenue la copie du titre de propriété de ce dernier qu'elle a pu constater que cette cave avec pressoir n'apparaissait en aucune manière comme lui appartenant de sorte qu'aucune bonne foi de son vendeur ne pouvait plus être alléguée'; qu'elle a accepté de transiger moyennant le prix de vente estimé de cette cave dans l'espoir de pouvoir acquérir cette cave à court terme auprès des héritiers de M. [I] et ainsi être propriétaire de l'ensemble des biens qu'elle avait visités et pensait avoir acquis'; que cet espoir a pris fin lorsqu'elle a appris, postérieurement à la signature du protocole, que les celliers avec greniers ne lui appartenaient pas non plus et que son propriétaire refusait de les vendre sans la maison adjacente'; que si les époux [Y] lui avaient indiqué à l'époque qu'elle n'était ni propriétaire de la cave, ni propriétaire des celliers, elle n'aurait jamais accepté de transiger'; que le protocole en lui-même est donc entaché de nullité.

M. et Mme [Y] répliquent que le débat ne peut porter que sur les deux celliers avec greniers et non sur la cave avec pressoir et la cour commune'; que l'appelante prétend qu'elle n'a eu aucun élément lui permettant de penser qu'elle ne disposait que d'un droit de passage sur ladite cour, alors que l'acte de vente mentionne qu'elle d'un droit de propriété indivis sur la cour cadastrée section [Cadastre 23]'; que le tribunal a, à juste titre, considéré que la description de la parcelle [Cadastre 23] est sans équivoque, de sorte que Mme [K] ne pouvait sérieusement soutenir qu'elle n'avait pas compris le sens de la formule «'droits indivis'» ou «'droit de communauté'»'; que s'agissant de la cave avec pressoir, la parcelle [Cadastre 17] sur laquelle elle est située, propriété de M. [I] n'a jamais été mentionnée dans aucun des actes liés à la procédure'; que le notaire qui assistait l'acquéreur n'a fait aucune remarque concernant une éventuelle anomalie'; qu'une compensation a été offerte à Mme [K] au titre de la cave, ce qu'elle a accepté en signant le protocole d'accord le 1er mars 2011'; que le débat sur la cave avec pressoir sera donc écarté au même titre que la cour indivise'; qu'en conséquence, Mme [K] ne saurait solliciter l'annulation de la vente de l'ensemble du bien immobilier au regard d'un seul élément, à savoir les deux celliers avec greniers qui seraient la propriété des consorts [V], ce qui reste à établir'; qu'ils ont toujours considéré avoir des droits sur ces celliers, et ont, de 1997 à 2010, utilisé et fermé à clé ces celliers de façon permanente'; que les indivisaires [V] n'ont jamais émis aucune réclamation sur l'usage desdits celliers'; que selon le plan cadastral ces celliers sont cadastrés sur la parcelle [Cadastre 23] dont ils avaient la propriété'; que la famille [V] n'a jamais possédé de droits sur la parcelle [Cadastre 23]'; que Mme [K] ne justifie pas que les indivisaires [V] revendiquent la propriété des celliers avec greniers'; que le 11 avril 2018, les consorts [V] ont vendu leur bien immobilier, sans que l'annonce publiée ne fasse apparaître la description desdits celliers avec grenier'; que Mme [K] ne se fonde que sur de simples allégations pour affirmer que les celliers avec grenier cadastrés section [Cadastre 3] ne lui appartiendraient pas'; que ces éléments figurent sur son acte de vente qui, en qualité d'acte notarié, fait foi et vaut titre de propriété et les simples affirmations de M. [V] selon lesquelles ces celliers ne seraient pas la propriété de Mme [K] n'ont aucune force probante'; que l'appelante se fonde sur le plan cadastral de 2008 distinct de celui de 1997 annexé au compromis signé, alors qu'un plan cadastral ne constitue pas un titre de propriété permettant d'affirmer que ces éléments appartiennent in fine à d'autres propriétaires'; que le tribunal confirme qu'il reste incertain que les celliers, objets du litige se trouvent appartenir à la parcelle [Cadastre 3]'; que l'appelante n'apporte aucunement la preuve de man'uvres ou de mensonges de la part des vendeurs et il ne ressort pas de la procédure que les vendeurs auraient dissimulé des informations intentionnellement'; qu'ils n'ont donc vendu que ce qu'ils possédaient en réalité et Mme [K] ne rapporte pas la preuve qu'on lui aurait délibérément menti'; qu'il ne leur a jamais été signifié ni par M. [I], ni par M. [V] qu'ils agissaient dans l'illégalité'; qu'en l'absence de man'uvres de la part des vendeurs, le dol ne saurait être retenu en l'espèce pour obtenir la nullité de l'acte de vente authentique.

S'agissant de l'erreur, M. et Mme [Y] indiquent que le fait qu'ils avaient en leur possession les clés d'accès à la cave avec pressoir et aux celliers avec greniers démontre qu'ils agissaient en toute bonne foi, étant précisé qu'ils n'ont pas pris possession desdites clés de manière délictuelle'; qu'ils étaient bien propriétaires des celliers puisqu'ils sont titulaires d'un droit de propriété sur la parcelle [Cadastre 23] et que, selon le plan cadastral, ces celliers sont cadastrés sur cette parcelle'; que la parcelle [Cadastre 3], objet de la vente [V]/Libourel est une maisonnette avec cellier dessous et que de facto, les celliers avec greniers au-dessus sont sur la parcelle [Cadastre 23] sur laquelle la famille [V] n'a jamais possédé de droits'; que quand bien même la propriété desdits celliers serait acquise pour les consorts [V], cela ne constituerait pas une erreur viciant le consentement de l'acquéreur sur l'une des qualités essentielles de l'objet de la vente.

S'agissant de l'accord du 1er mars 2011, M. et Mme [Y] indiquent que Mme [K] ne peut désormais revenir sur cet accord signé depuis de 7 ans, ni même en demander la nullité'; que les termes de cet accord sont sans équivoque et doivent être pris en compte, sauf à remettre systématiquement en cause les paroles données et les écrits actés en présence de notaires'; qu'en sus de l'impossibilité de revenir sur cet accord conclu, la requérante ne pourrait en aucun cas s'en prévaloir puisque le délai de prescription est bien achevé au sens de l'ancien article 1304 du code civil'; que M. [Y] a toujours utilisé ces caves et avait la conviction qu'il en était propriétaire'; qu'il a exercé de 1997 à 2010 une activité professionnelle de confortement de caves en Indre-et-Loire, département dans lequel l'usage est que la cave appartient à celui qui en détient l'entrée'; que l'entrée de la cave avec pressoir est cadastrée sur la parcelle [Cadastre 23]'; que M. [Y] ayant, sur cette parcelle, la pleine propriété en indivision, c'est en toute bonne foi qu'il a pensé avoir des droits de propriétés sur la cave avec pressoir.

Réponse de la cour

L'article 1116 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance n°'2016-131 du 10 février 2016 applicable au litige, dispose que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man'uvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces man'uvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.

Le compromis de vente conclu le 16 février 2010 comporte la désignation suivante des biens vendus par M. et Mme [Y] à Mme [K], situés commune d'[Localité 9]':

«'1) Une maison d'habitation semi-troglodyte située dite commune, lieu dit «'[Adresse 6]'», comprenant':

- Rez-de-chaussée': cuisine avec coin repas et poêle Godin, salon avec four à pain, salon avec cheminée et insert, chambre, salle de bains et water closets

- À l'étage': deux chambres.

- Cour, atelier avec four à pain, caves dont avec ancien pressoir, deux celliers avec grenier dessus.

- Droit de puisage au puits du village.

Le tout d'un seul tenant figurant au cadastre de ladite commune section [Cadastre 16] pour une contenance de un are cinq centiares (01a 05ca).

2) Une parcelle de terre sise dite commune lieu dit «'[Adresse 6]'» figurant au cadastre de ladite commune section [Cadastre 20] pour une contenance de soixante dix centiares (00a 70ca).

3) Une parcelle de jardin sise dite commune lieu dit «'[Adresse 6]'» figurant au cadastre de ladite commune section [Cadastre 25] pour une contenance de deux ares vingt centiares 02a 20ca.

4) Une grande cave en roc et terrain au-dessus (attenant à la maison d'habitation désignée ci-dessus à l'article premier et l'article deuxième) sise dite commune lieu dit Le «'Puy Chauveau'» figurant au cadastre de ladite commune section [Cadastre 1] pour une contenance de cinquante centiares (00a 50ca). Droit de communauté au passage cadastré section [Cadastre 23] d'une contenance de cinquante et un centiares (00a 51ca).

5) Une grange avec terrain sise dite commune lieu dit «'[Adresse 6]'» figurant au cadastre de ladite commune section [Cadastre 15] pour une contenance de trois ares quatre vingt centiares (03a 80ca), section [Cadastre 21] pour une contenance de un are trente six centiares (01a 36ca), section [Cadastre 22] pour une contenance de quatre vingt dix sept centiares (00a 97ca), section [Cadastre 24] pour une contenance de cinquante neuf centiares (00a 59ca), section [Cadastre 26] pour une contenance de cinquante neuf centiares (00a 59ca)'»

L'acte authentique de vente comporte la désignation des biens vendus suivante':

Vente par M. [Y]':

«'1) Une maison d'habitation semi troglodyte située [Adresse 6] comprenant':

- Au rez-de-chaussée': cuisine avec coin repas et poêle Godin, salon avec four à pain, salon avec cheminée et insert, une chambre, salle de bains et WC

- À l'étage': deux chambres

Cour, atelier avec four à pain, caves dont une avec un ancien pressoir, deux celliers avec grenier dessus

Droit de puisage au puits du village

Cour commune, jardin, cave

Terrain et jardin'»

Figurant au cadastre sous les n° [Cadastre 16], 169 et 191

2) «'une grande cave en roc attenante à la maison d'habitation avec terrain au-dessus cadastrée section [Cadastre 1] pour une contenance de 0a 50ca.

Droits indivis dans le passage situé même lieu et lieudit cadastre section [Cadastre 23] pour une contenance de 0a 51ca.'»

Vente par Mme [Y]':

- une grange avec terrain, figurant au cadastre [Cadastre 15], 170, 171, 172, 297.

Un plan cadastral de la section ZP, commune d'[Localité 9], édition du 9 janvier 2008, était joint à l'acte authentique de vente sur lequel figure une route bordant la parcelle [Cadastre 23], la cour, donnant à l'ouest sur la maison d'habitation (parcelle [Cadastre 16]), au nord à la cave en roc attenante à la maison d'habitation avec terrain au-dessus (parcelle [Cadastre 1]), au nord est une parcelle [Cadastre 2] non vendue, et à l'est un bâtiment (parcelle [Cadastre 3] non vendue).

Il résulte du compromis de vente et de l'acte authentique de vente que les vendeurs ont désigné la parcelle figurant sur le cadastre [Cadastre 16] comme comportant une cave avec un ancien pressoir et deux celliers avec grenier dessus, formant un «'tout d'un seul tenant'» avec la maison d'habitation.

Or, la cave avec ancien pressoir n'est pas incluse dans la parcelle cadastrée [Cadastre 16] mais dans la parcelle cadastrée [Cadastre 2], propriété de M. [I], non incluse dans la vente. Ce fait a été reconnu par les vendeurs dans le protocole d'accord conclu avec Mme [K] 1er mars 2011 ainsi rédigé':

«'Mademoiselle [Z] [K] [...]

Déclare avoir reçu de la part de Monsieur et Madame [A] [Y], la somme de cinq mille euros (5'000'€) à titre de dédommagement concernant la cave avec pressoir comprise dans la désignation du bien situé commune d'[Localité 9] "[Adresse 6]", objet de la vente reçu par Maître [X], notaire à [Localité 10] le 12 juillet 2010, avec la participation de Maître [D] notaire à [Localité 14].

Ladite cave figurait selon les parties, par erreur, sur le titre de propriété de Monsieur [Y], alors qu'en réalité elle ne lui aurait jamais appartenu.'»

S'agissant des deux celliers avec grenier dessus, les vendeurs affirment que Mme [K] en est bien devenue propriétaire dès lors qu'ils sont inclus dans la parcelle figurant au cadastre sous le numéro ZP 164. Cependant, cette parcelle [Cadastre 23] n'a fait l'objet d'aucune description autonome dans le compromis de vente ou l'acte authentique de vente, mais n'apparaissait qu'au titre d'un «'droit de communauté au passage'» ou de «'droits indivis dans le passage'» qu'elle constituait pour la parcelle [Cadastre 1]. L'affirmation des vendeurs est en outre contraire aux stipulations de la vente qui font figurer les deux celliers avec grenier dessus sur la parcelle [Cadastre 16] et non sur la parcelle [Cadastre 23]. Il convient en outre de relever qu'aucun bâtiment ne figure sur le plan cadastral sur la parcelle [Cadastre 23].

M. [Y] n'a pas acquis les deux celliers avec grenier dessus, aux termes de l'acte authentique de vente de la parcelle [Cadastre 16] du 14 novembre 1997 qui désigne le bien comme suit':

«'Article premier':

Une maison d'habitation sise dite [Adresse 6]" comprenant':

- Deux chambres basses

- Une autre chambre au couchant des précédentes

- Une écurie sous cette dernière chambre

Grenier sur le tout

Cour commune, jardin, caves

Droit de puisage au puits du village

Le tout d'un seul tenant figurant au cadastre de ladite commune section [Cadastre 16] pour une contenance de un are cinq centiares ci................ 01a 05ca'»

Ce même acte du 14 novembre 1997 ne mentionnait pas l'acquisition de la parcelle [Cadastre 23] mais seulement un «'droit de communauté au passage cadastré section [Cadastre 23] d'une contenance de cinquante et un centiares (00a 51ca)'» au titre de l'acquisition de la parcelle [Cadastre 1] Une grande cave en roc et terrain au-dessus attenant à la maison d'habitation.

Mme [K] produit d'ailleurs une attestation rédigée par M. [L] qui a été voisin de M. [Y] expliquant que celui-ci lui avait déclaré à plusieurs reprises que la cave avec le pressoir ainsi que les celliers «'ne faisaient pas partie de la vente car cela ne lui appartenait pas'».

Il s'ensuit que M. [Y] n'a pas acquis la propriété des deux celliers avec grenier dessus, tant au titre de la parcelle cadastrée [Cadastre 16] qu'au titre du «'droit de communauté de passage'» sur la parcelle cadastrée [Cadastre 23]. Les parcelles acquises par Mme [Y] et vendues à Mme [K] ne sont pas concernées, au regard de leur situation, par la question des deux celliers avec grenier dessus.

Mme [K] justifie aux débats par la production d'une attestation immobilière notariale établie le 3 septembre 2012 que [M] [V], décédé le 6 novembre 2011, était propriétaire, lors de la vente litigieuse entre M. et Mme [Y] d'une part et Mme [K] d'autre part, d'une maisonnette située lieudit «'[Adresse 6], comprenant «'Deux pièces et cellier dessous. Petite cour devant avec deux caves en roc ouvrant sur cette cour. Cadastrée section [Cadastre 3] et [Cadastre 4]'». [M] [V] avait acquis ce bien par dévolution successorale suite au décès de M. et Mme [P] intervenus respectivement le 19 avril 1990 et le 13 mars 1991.

Il résulte tant des photographies que des plans cadastraux versés aux débats que la maisonnette située parcelle [Cadastre 4] est imbriquée dans le bâtiment comportant les celliers situés sur la parcelle [Cadastre 3] et ouvrant sur la cour cadastrée [Cadastre 23].

L'expert judiciaire qui a visité les lieux et a examiné les titres de propriété et les plans cadastraux a conclu que les celliers avec grenier dessus étaient situés sur la parcelle [Cadastre 3] et non sur une des parcelles vendues par M. et Mme [Y] à Mme [K]. Si M. et Mme [Y] critiquent la qualité du rapport d'expertise, il convient de relever que l'expert n'a fait que déduire des actes produits, comme la cour y a procédé, que M. et Mme [Y] n'avaient jamais été titulaires d'un titre de propriété des celliers litigieux à la différence de [M] [V].

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que M. et Mme [Y] n'ont pas vendu à Mme [K], les deux celliers avec grenier dessus, qui ne figuraient pas dans leurs titres de propriété, et dont il est en outre établi qu'ils étaient situés sur la parcelle cadastrée [Cadastre 3] qui était alors la propriété de [M] [V]. Le tribunal a donc considéré à tort qu'il n'était pas certain que les celliers litigieux se trouvaient sur la parcelle cadastrée [Cadastre 3], alors qu'ils ne pouvaient être situés sur la parcelle cadastrée [Cadastre 23] la jouxtant non vendue comme supportant un bâtiment, mais seulement mentionnée dans l'acte de vente au titre d'un «'droit de communauté de passage'».

Ainsi que l'a retenu le tribunal, la cave avec pressoir et les celliers ont été présentés à Mme [K] lors de ses visites préalables à la vente. Dans un courrier adressé le 4 octobre 2013, l'agence immobilière a ainsi indiqué à Mme [K] que Mme [Y] lui avait confirmé avoir fait visiter les celliers, étant certaine que ce bien lui appartenait.

En conséquence, les visites ont permis à Mme [K] de croire légitimement que l'ensemble des parcelles et bâtiments donnant sur la cour cadastrée [Cadastre 23] lui étaient vendus par M. et Mme [Y].

Or, M. et Mme [Y], quand bien même ils possédaient les clés de la cave avec ancien pressoir et des celliers et en faisaient usage, ne pouvaient ignorer qu'ils n'étaient pas propriétaires des parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 3], situées à l'est de la cour cadastrée [Cadastre 23], dont leurs actes d'acquisition ne faisaient pas mention, outre le fait qu'ils n'allèguent pas avoir été trompés par leur propre vendeur.

Si M. et Mme [Y] affirment avoir eu la possession de la cave et des celliers sans faute délictuelle, ce qui n'est pas contesté, l'absence de titre de propriété afférents à ces biens justifiait que l'acquéreur dispose d'une information complète sur le fait qu'ils utilisaient la cave et les celliers sans être pourvus d'un titre de propriété. Or, aucune information n'a été délivrée à Mme [K] ni lors des visites des lieux ni lors de la vente. Au contraire, le rattachement de la cave avec ancien pressoir et des celliers avec grenier au-dessus à la parcelle [Cadastre 16] dans le compromis de vente et l'acte authentique de vente, alors que cela n'était pas le cas dans l'acte d'acquisition de cette parcelle par M. [Y], a contribué à tromper l'acquéreur sur le fait que la cave avec pressoir et les celliers faisaient bien l'objet de la vente.

En conséquence, l'élément matériel du dol est établi tant par dissimulation volontaire de l'usage de biens sans titre de propriété que par une désignation inexacte de la parcelle [Cadastre 16].

Quant à l'élément moral consistant dans l'intention de tromper le cocontractant, elle résulte en l'espèce de la connaissance qu'avaient les vendeurs de l'absence de titre de propriété de la cave avec ancien pressoir et des deux celliers avec grenier au-dessus, et de la déclaration fallacieuse dans le compromis et l'acte authentique de vente selon laquelle ces biens étaient inclus dans la parcelle [Cadastre 16] et formaient un tout «'d'un seul tenant'» avec la maison d'habitation, laissant à penser que l'ensemble des biens entourant la cour était vendu avec celle-ci.

C'est au regard de cette présentation fallacieuse des biens vendus que doit être appréciée l'erreur commise par Mme [K] quant à la nature de la cour «'commune'» de la parcelle cadastrée [Cadastre 23]. En effet, le caractère indivis de la cour «'commune'» ne présente pas le même enjeu selon que les parcelles concernées par cette indivision, à savoir les parcelles [Cadastre 16], [Cadastre 1], et [Cadastre 2] appartiennent au même propriétaire ou à des propriétaires différents, étant précisé qu'il n'est pas établi que [M] [V] disposait de droits sur la parcelle [Cadastre 23]. Or, en présentant l'ensemble des biens existants autour de la cour figurant au cadastre sous le numéro ZP 164 comme leur appartenant, M. et Mme [Y] ont également trompé Mme [K] quant à l'appréciation qu'elle pouvait se faire du caractère indivis de cette cour qui était en réalité partagée entre plusieurs propriétaires.

Le dol suppose enfin qu'il ait été déterminant du consentement de la victime. Sur ce point, le tribunal a retenu l'absence de caractère déterminant pour Mme [K] aux motifs qu'elle était en mesure d'apprécier, dès juillet 2010, que les celliers ne faisaient pas partie de la parcelle cadastrée [Cadastre 16], et qu'en signant l'accord du 1er mars 2011, elle avait considéré que l'absence de la cave avec pressoir n'était pas rédhibitoire.

Au regard de la configuration des lieux et de la présentation qui lui en a été faite par les vendeurs, Mme [K] a eu l'intention d'acquérir un ensemble immobilier cohérent bâti autour d'une même cour sur laquelle elle serait l'unique titulaire de droit. Or, le dol commis par les vendeurs aboutit au fait que Mme [K] est en réalité propriétaire que d'une partie des biens figurant autour de la cour, sur laquelle s'exercent des droits concurrents des propriétaires des parcelles cadastrées [Cadastre 2] et [Cadastre 3].

L'expert judiciaire a conclu en ce sens': «'au lieu de posséder un ensemble immobilier cohérent avec de nombreuses possibilités d'aménagement et de valorisation elle se retrouve avec une propriété fortement amputée des parcelles [Cadastre 17] et [Cadastre 3] mais surtout avec des tiers qui vont transiter dans la cour qui jouxte sa propriété. Ces handicaps cumulés transforment un site intéressant en une propriété sclérosée et source de troubles de voisinage.'»

Si l'acte authentique de vente comportait bien un plan cadastral, il convient de rappeler que l'acquéreur profane n'a pas été en mesure de faire preuve de méfiance et d'esprit critique quant à la nature des biens vendus dès lors que les vendeurs lui avaient fait visiter l'ensemble des biens situés autour de la cour cadastrée [Cadastre 23] et qu'ils avaient expressément déclaré que ces biens constituaient un tout «'d'un seul tenant'» avec la maison d'habitation située sur la parcelle cadastrée [Cadastre 16], et qu'aucune information ne lui avait été délivrée sur l'absence de titre de propriété des vendeurs quant aux biens situés sur les parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 3]. Mme [K] n'était donc pas en mesure d'apprécier, lors de la vente, que les biens vendus ne comportaient pas la cave avec l'ancien pressoir et les deux celliers.

L'accord signé entre Mme [K] et les vendeurs, le 1er mars 2011, portait exclusivement sur l'indemnisation liée à l'erreur portant sur la cave avec ancien pressoir, et non sur les deux celliers avec grenier au-dessus.

Cet accord est ainsi rédigé':

«'Mademoiselle [Z] [K] [...]

Déclare avoir reçu de la part de Monsieur et Madame [A] [Y], la somme de cinq mille euros (5'000'€) à titre de dédommagement concernant la cave avec pressoir comprise dans la désignation du bien situé commune d'[Localité 9] "[Adresse 6]", objet de la vente reçu par Maître [X], notaire à [Localité 10] le 12 juillet 2010, avec la participation de Maître [D] notaire à [Localité 14].

Ladite cave figurait selon les parties, par erreur, sur le titre de propriété de Monsieur [Y], alors qu'en réalité elle ne lui aurait jamais appartenu.

Cette somme de cinq mille euros (5'000'€) est destinée à couvrir tous les frais que Mademoiselle [K] a eu ou pourrait avoir afin de se rendre propriétaire de cette cave.

Elle déclare être pleinement satisfaite de l'accord intervenu entre elle et Monsieur et Madame [Y], faire son affaire personnelle de la mise à son nom de cette cave, décharger Monsieur et Madame [Y] de toute responsabilité à ce sujet, et s'interdit à l'avenir de demander toute autre indemnité ou exercer toute action à ce sujet.'»

M. et Mme [Y] invoquent la prescription de la demande de nullité de cet accord dans les motifs de leurs conclusions, sans faire figurer l'irrecevabilité afférente dans le dispositif de leurs conclusions. Or, aux termes de l'article 954 du code civil, la cour n'est saisie que des prétentions figurant au dispositif des conclusions des parties. En conséquence, la cour n'est pas saisie de la fin de non-recevoir tirée de la prescription, étant en outre relevé que M. et Mme [Y] sollicitent la confirmation du jugement en ce qu'il a statué au fond en déboutant Mme [K] de sa demande d'annulation du protocole transactionnel.

Le dol doit s'apprécier au moment de la formation du contrat, ainsi que l'a d'ailleurs jugé la Cour de cassation (Com., 18 mai 2017, pourvoi n° 15-15.117). Il s'ensuit que le caractère déterminant du dol devait s'apprécier à la date de régularisation de la vente par acte authentique, le 12 juillet 2010, et non à la date de signature de l'accord transactionnel le 1er mars 2011, portant sur la seule erreur de désignation concernant la cave avec ancien pressoir.

Il ne résulte pas de l'accord du 1er mars 2011 que Mme [K] avait expressément renoncé à la nullité de la vente, alors qu'elle n'avait pas connaissance, à cette date, du dol commis par les vendeurs et sur le fait que la présentation fallacieuse ne portait pas exclusivement sur la cave avec pressoir. En effet, ce n'est que postérieurement à cet accord que Mme [K] a eu connaissance que les deux celliers étaient la propriété d'un tiers, et ne pouvaient lui avoir été vendus par M. et Mme [Y], et que l'erreur invoquée par les vendeurs sur la cave n'était pas isolée mais résultait de fausses déclarations quant à la désignation du bien vendu tant au titre de la cave avec pressoir que des deux celliers.

En conséquence, le dol des vendeurs qui a trompé Mme [K] tant sur la consistance des biens vendus que sur leur nature, a été déterminant de son consentement. La nullité de la vente réitérée par acte authentique du 12 juillet 2010 doit être ordonnée. Par voie de conséquence, l'accord conclu entre les parties le 1er mars 2011, suite de la vente affectée d'un vice du consentement, doit également être annulé de sorte que Mme [K] devra restituer à M. et Mme [Y] la somme de 5'000 euros ainsi qu'elle le reconnaît. Le jugement sera donc infirmé sur ces points.

II- Sur les restitutions et indemnités consécutives à l'annulation de la vente

Moyens des parties

L'appelante soutient qu'il convient de condamner in solidum les époux [Y], sur le fondement des restitutions, au paiement de la somme de 137'000 euros correspond au prix de vente outre les intérêts ayant commencé à courir au jour du paiement indu soit le 12 juillet 2010, ainsi que les frais notariés afférents dont elle s'est acquittée, soit la somme de 9'700 euros, et la somme de 8'000 euros au titre des honoraires de l'agence immobilière'; qu'elle a en outre exposé de nombreux frais depuis l'acquisition du bien litigieux, frais qu'elle n'aurait jamais supportés si aucune tromperie n'avait été exercée par les défendeurs'; qu'il est en conséquence demandé le paiement des sommes suivantes': 67'481,26 euros au titre des frais afférents à l'emprunt immobilier souscrit'; 1'835 euros au titre des frais afférents à la taxe d'habitation'; 1'241 euros au titre des frais afférents à la taxe foncière'; 1'618,80 euros au titre des frais afférents à l'assurance habitation.

M. et Mme [Y] répliquent que le préjudice financier n'est pas celui que Mme [K] tente de faire valoir'; qu'en effet, les celliers avec grenier ne correspondent qu'à une infime partie du bien immobilier acquis par elle, et sont, de plus, en partie effondrés, sans eau ni électricité et sans assainissement'; qu'afin d'indemniser Mme [K], il sera uniquement fixé une somme équivalente à la moins-value du bien compte tenu de l'absence desdites caves dans le lot immobilier acquis en 2010, soit une somme de 5'000 euros'; qu'à titre infiniment subsidiaire, si la cour faisait droit à la demande en nullité de la vente de l'appelante, il convient de constater qu'elle aurait occupé pendant plus de 11 ans un logement sans en être propriétaire, de sorte qu'elle est redevable d'une indemnité d'occupation envers eux, dont le montant doit être fixée à sa valeur locative, soit 1'200 euros par mois'; que la somme de 168'000 euros au titre des indemnités d'occupation sera compensée avec la restitution du prix de vente sollicitée par Mme [K].

Réponse de la cour

L'annulation de la vente conduit à replacer les parties dans l'état où elles se trouvaient avant celles-ci. Il s'ensuit que M. et Mme [Y] seront condamnés in solidum à restituer à Mme [K] le prix de vente de 137'000 euros, en contrepartie de la restitution par celle-ci de l'ensemble des biens vendus. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du paiement, soit à compter du 12 juillet 2010, en application de l'article 1378 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance n°'2016-131 du 10 février 2016, dès lors que les vendeurs avaient connaissance de la cause de nullité affectant l'acte de vente.

Les émoluments versés au notaire constituent un préjudice indemnisable, de sorte que M. et Mme [Y] seront condamnés in solidum à payer à Mme [K] la somme de 9'700 euros au titre de ces frais accessoires à la vente.

Il est établi que Mme [K] a versé à l'agence immobilière la somme de 8'000 euros au titre de ses honoraires, pour une vente qui était affectée d'un dol commis par les vendeurs. En conséquence, M. et Mme [Y] seront également condamnés in solidum à indemniser Mme [K] de cette dépense engagée par leur faute.

Ces sommes de 9'700 et 8'000 euros sont des indemnités et non des sommes indûment perçues par les vendeurs qu'ils devraient restituer, de sorte que les intérêts ne peuvent courir à compter de leur date de paiement.

En l'absence d'annulation d'un contrat de prêt à la suite de l'annulation du contrat de vente du bien immobilier financé, les frais liés à la souscription de ce prêt, qui sont la contrepartie de la jouissance du capital emprunté par l'acquéreur, ne constituent pas un préjudice réparable (1re Civ., 13 avril 2023, pourvoi n° 22-11.151'; 1re Civ., 28 septembre 2022, pourvoi n° 20-16.499).

En l'espèce, le contrat de prêt souscrit par Mme [K] qui n'a formé aucune demande en ce sens à l'encontre de la banque, n'a pas été annulé. Les frais liés à la souscription de ce prêt, contrepartie de la jouissance du capital emprunté par Mme [K], ne constituent pas un préjudice réparable, de sorte que la demande indemnitaire au titre des frais afférents à l'emprunt souscrit sera rejetée.

La taxe d'habitation à la charge de l'occupant d'un bien immobilier, et non afférente à sa propriété, ne constitue pas un préjudice indemnisable à la suite de l'annulation d'une vente immobilière. Mme [K] sera donc déboutée de sa demande indemnitaire formée à ce titre.

En revanche, le paiement de la taxe foncière acquittée par l'acquéreur d'un bien immobilier dont la vente a été annulée constitue un préjudice indemnisable, ainsi que l'a d'ailleurs jugé la Cour de cassation (1re Civ., 7 décembre 2022, pourvoi n° 20-23.440'; 1re Civ., 1er février 2023, pourvoi n° 21-19.047).

En l'espèce, Mme [K] est réputée ne pas être propriétaire de l'immeuble litigieux dès l'origine, compte-tenu de l'annulation de la vente. En conséquence, les taxes foncières versées par elle constitue un préjudice causé par la faute des vendeurs qui seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 1'241 euros au titre des taxes foncières acquittées de 2011 à 2018 ainsi qu'il en est justifié aux débats.

Mme [K] est réputée ne pas être propriétaire de l'immeuble litigieux dès l'origine, compte-tenu de l'annulation de la vente. En conséquence, le coût des primes d'assurances versées depuis l'acquisition constituent un préjudice causé par l'annulation de la vente dont le vendeur est tenu à réparation. Il convient donc de condamner in solidum M. et Mme [Y] à payer à Mme [K] la somme totale de 1'618,80 euros au titre des cotisations d'assurances payées, ainsi qu'il en est justifié aux débats.

En conséquence, M. et Mme [Y] seront condamnés in solidum à payer à Mme [K] la somme totale de 20'559,80 euros (9'700 + 8'000 + 1'241 + 1'618,80) à titre de dommages et intérêts.

Mme [K] devant à M. et Mme [Y] la somme de 5'000 euros au titre de l'annulation de l'accord du 1er mars 2011, il convient d'ordonner la compensation des créances réciproques entre ces parties.

M. et Mme [Y] sollicitent quant à eux la condamnation de Mme [K] à leur verser une indemnité d'occupation depuis l'acquisition de l'ensemble immobilier dont la vente est annulée.

Cependant, seule la partie de bonne foi peut demander la condamnation de la partie fautive à réparer le préjudice qu'elle a subi en raison de la conclusion du contrat de vente annulé, ainsi que l'a jugé la Cour de cassation (Ch. mixte., 9 juillet 2004, pourvoi n° 02-16.302, Bulletin civil 2004, Ch. m