CA Angers, 20 févr. 2024, RG 20/00402

COUR D'APPEL

D'ANGERS

CHAMBRE A - CIVILE

LE/CG

ARRET N°

AFFAIRE N° RG 20/00402 - N° Portalis DBVP-V-B7E-EURE

jugement du 19 Décembre 2019

Tribunal de Grande Instance de SAUMUR

n° d'inscription au RG de première instance : 18/00323

ARRET DU 20 FEVRIER 2024

APPELANTS :

Monsieur [C] [P]

né le 24 Avril 1977 à [Localité 8] (22)

[Adresse 2]

[Localité 6]

Madame [O] [AM]

née le 18 Juin 1974 à [Localité 9] (35)

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentés par Me Inès RUBINEL de la SELARL LX RENNES-ANGERS, avocat postulant au barreau d'ANGERS - N° du dossier 203893 et par Me Sophie SOUET, avocat plaidant au barreau de RENNES

INTIMES :

Monsieur [S], [A] [W]

né le 18 Octobre 1971 à [Localité 6] (49)

[Adresse 5]

[Localité 6]

Madame [I], [CP] [ZG] épouse [W]

née le 17 Février 1973 à [Localité 9] (35)

[Adresse 5]

[Localité 6]

S.A.R.L. AGENCE L'ANJOU

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentés par Me Paul HUGOT de la SELARL LEXCAP, avocat au barreau de SAUMUR - N° du dossier 22360345

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue publiquement, à l'audience du 24 Octobre 2023 à 14 H 00, Mme ELYAHYIOUI, vice-présidente placée ayant été préalablement entendue en son rapport, devant la Cour composée de :

Madame MULLER, conseillère faisant fonction de présidente

Mme GANDAIS, conseillère

Mme ELYAHYIOUI, vice-présidente placée

qui en ont délibéré

Greffière lors des débats : Mme LEVEUF

Greffier lors du prononcé : M. DA CUNHA

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 20 février 2024 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l'article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Catherine MULLER, conseillère faisant fonction de présidente et par Tony DA CUNHA, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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FAITS ET PROCÉDURE

Courant 2005, M. [S] [W] et Mme [I] [ZG] épouse [W] ont régularisé un compromis de vente ayant pour objet l'acquisition auprès des consorts [J] d'une maison d'habitation située [Adresse 2] à [Localité 7].

Suivant acte authentique du 10 août 2005, la vente a été réitérée, l'immeuble y étant ainsi décrit : 'Une maison d'habitation sise dite commune, [Adresse 2], comprenant :

- au rez-de-chaussée : entrée, deux chambres, cuisine, séjour, salle d'eau, W.C.,

- à l'étage: une chambre, grenier.

Garage, préau, cave et jardin. Le tout cadastré section 016AH numéros [Cadastre 1] et [Cadastre 3]'.

Le 24 août 2015, M. [C] [P] et Mme [O] [AM] ont régularisé avec les époux [W]-[ZG] une 'vente d'immeuble sous conditions suspensives' portant sur ce même immeuble. Cette cession a été réitérée en la forme authentique, le 18 décembre 2015, moyennant un prix de 267.500 euros.

Aux termes de ce dernier acte l'immeuble cédé est ainsi décrit : 'Une maison d'habitation sise dite commune, [Adresse 2], comprenant :

- au rez-de-chaussée: entrée, salon-séjour avec poele (sic) à bois, mezzanine sur salon, cuisine, une chambre, salle d'eau, w.c. ;

- à l'étage : palier, une chambre, salle de bains avec w.c., deux chambres en enfilade.

Une cave, une dépendance, piscine.

Jardin

[Le tout] cadastré section AH numéros [Cadastre 1] et [Cadastre 3]'.

En suite de leur installation, les acquéreurs indiquent avoir constaté des désordres.

Faute d'accord à ce titre avec les vendeurs, par exploits des 8 et 9 septembre 2016, M. [P] et Mme [AM] ont fait assigner les premiers ainsi que l'agence immobilière, qui serait selon eux intervenue, devant la juridiction des référés de Saumur aux fins de réalisation d'une mesure d'expertise. Demande à laquelle il a été fait droit suivant ordonnance du 15 novembre 2016.

En suite du dépôt du rapport d'expertise le 25 janvier 2018 et par exploits du 13 mars 2018, les acquéreurs ont fait assigner les vendeurs ainsi que la SARL Agence l'Anjou devant le tribunal de grande instance de Saumur aux fins de réparation des désordres ainsi que de leurs préjudices.

Par jugement du 19 décembre 2019, le tribunal de grande instance de Saumur a :

- condamné solidairement M. et Mme [W] à payer à M. [P] et Mme [AM], la somme de 2.886 euros HT majorée de la TVA applicable au jour du jugement, au titre du coût de la reprise du portail,

- condamné solidairement M. et Mme [W] à payer à M. [P] et Mme [AM] la somme de 6.355 euros HT majorée de la TVA applicable au jour du jugement au titre des travaux de réfection,

- débouté M. [P] et Mme [AM] du surplus de leurs demandes,

- condamné solidairement M. et Mme [W] à payer à M. [P] et Mme [AM], la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

- condamné solidairement M. [P] et Mme [AM] à payer à l'agence de l'Anjou la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

- condamné M. et Mme [W] solidairement ainsi que M. [P] et Mme [AM] solidairement aux entiers dépens, comprenant les frais d'expertise judiciaire, selon la répartition suivante :

* 20% à la charge de M. et Mme [W],

* 80 % à la charge de M. [P] et Mme [AM],

- rejeté l'exécution provisoire.

Suivant déclaration déposée au greffe le 2 mars 2020, M. [P] et Mme [AM] ont interjeté appel de ce jugement en son entier dispositif exception faite de la condamnation au paiement de la somme de 2.886 euros ; intimant dans ce cadre les vendeurs ainsi que l'agent immobilier, la SARL Agence l'Anjou.

Par conclusions déposées le 29 juillet 2020, les intimés ont formé appel incident de cette même décision.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 20 septembre 2023 et l'audience de plaidoiries fixée au 24 octobre de la même année conformément aux prévisions d'un avis du 1er juin 2023.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières écritures déposées le 19 septembre 2023, M. [P] et Mme [AM] demandent à la présente juridiction de :

Vu les anciens articles 1134, 1147, 1382 dans leur rédaction applicable avant l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016,

Vu les articles 1604, 1641 et suivants, 1792 et suivants du Code civil,

Vu les articles 1116 et suivants du Code civil dans leur rédaction applicable avant l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016

- les déclarer recevables en leur appel, les y déclarer fondés et y faisant droit,

- confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Saumur en ce qu'il a :

* condamné solidairement M. et Mme [W] à leur payer la somme de 2.886 euros HT majorée de la TVA applicable au jour du jugement au titre de la reprise du portail,

* condamné solidairement M. et Mme [W] à leur payer la somme de 6.355 euros HT majorée de la TVA applicable au jour du jugement au titre des travaux de réfection de l'installation électrique de la piscine,

- infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Saumur pour le surplus ;

- condamner solidairement M. et Mme [W] à leur payer les sommes, qui seront fixées comme suit :

* 60.239.49 euros HT augmentée du taux de TVA en vigueur au jour de l'arrêt au titre de la réparation des désordres affectant les fenêtres outre intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation du 13 mars 2018,

* 39.213,50 euros HT outre TVA en vigueur au jour de l'arrêt au titre de la réparation des désordres affectant l'extension réalisée par les époux [W] outre intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation du 13 mars 2018,

* 4.774,80 euros HT augmentée du taux de TVA en vigueur au jour de l'arrêt au titre de la réfection de la salle de bain outre intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation du 13 mars 2018,

* 1.687,11 euros HT outre TVA en vigueur au jour de l'arrêt au titre de la réparation des désordres affectant les sanitaires outre intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation du 13 mars 2018,

* 1.707 euros HT outre TVA en vigueur au jour de l'arrêt au titre de la réparation des désordres affectant le chauffage outre intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation du 13 mars 2018,

* 3.624,90 euros HT outre TVA en vigueur au jour de l'arrêt au titre des travaux de peinture outre intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation du 13 mars 2018,

* 9.638 euros HT outre TVA en vigueur au jour de l'arrêt au titre des honoraires de maîtrise d'oeuvre outre intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation au fond du 13 mars 2018,

* 1.700 euros HT outre TVA en vigueur au jour de l'arrêt au titre des honoraires d'architecte outre intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation au fond du 13 mars 2018,

* 20.000 euros au titre du préjudice de jouissance résultant des désordres,

* 10.000 euros au titre des frais de relogement et de stockage des meubles pendant la durée des travaux,

- ordonner la capitalisation des intérêts échus conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du Code civil,

- condamner la société Agence l'Anjou in solidum avec les époux [W] au coût des travaux de réparation des désordres et à l'indemnisation des préjudices consécutifs.

Subsidiairement :

- condamner la société Agence l'Anjou à leur verser une somme qui sera fixée à 100.000 euros au titre de la perte de chance de négocier une réduction du prix de vente eu égard aux désordres et non-conformités affectant l'immeuble qui leur a été vendu,

En tout état de cause :

- condamner les époux [W] in solidum avec la société Agence l'Anjou à leur verser une indemnité de 20.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,

- condamner les époux [W] in solidum avec la société Agence l'Anjou au paiement des entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais de référé et d'expertise judiciaire,

- débouter les époux [W] de leur appel incident,

- les débouter ainsi que la société agence l'Anjou de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre eux.

Aux termes de leurs dernières écritures déposées le 20 septembre 2023, M. [W], Mme [ZG] épouse [W] ainsi que la SARL Agence l'Anjou demandent à la présente juridiction de :

- recevoir M. et Mme [W] en leur appel incident et y faisant droit, réformer le jugement dont appel en ce qu'il a :

* condamné solidairement M. et Mme [W] à payer à M. [P] et Mme [AM] la somme de 2.886 euros HT majorée de la TVA applicable au jour du jugement au titre du coût de la reprise du portail,

* condamné solidairement M. et Mme [W] à payer à M. [P] et Mme [AM] la somme de 6.355 euros majorée de la TVA applicable au jour du jugement au titre des travaux de réfection,

* condamné solidairement M. et Mme [W] à payer à M. [P] et Mme [AM] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

* condamné solidairement M. et Mme [W] au titre des dépens, comprenant les frais d'expertise judiciaire, à hauteur de 20 % de la somme totale des dits frais,

- confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Saumur pour le surplus,

En toute hypothèse :

- dire l'action engagée par M. [P] et Mme [AM] irrecevable en tant qu'hors délai subsidiairement les débouter de leurs demandes en tant qu'infondées,

A titre infiniment subsidiaire :

- réduire dans d'importantes proportions le montant des demandes formées par les requérants,

- débouter M. [P] et Mme [AM] de toutes leurs demandes tant irrecevables qu'infondées,

- condamner M. [P] et Mme [AM] à leur payer solidairement ainsi qu'à la société Agence l'Anjou la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel ainsi qu'aux entiers dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes fondées sur la qualité de 'constructeurs-vendeurs' :

En droit les articles 1792 et 1792-1 du Code civil disposent notamment que : 'Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère',

'Est réputé constructeur de l'ouvrage :

2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire'.

Le premier juge rappelant que courant 2005, les époux [W]-[ZG] avaient obtenu l'autorisation de leurs vendeurs d'entreprendre des travaux dans l'immeuble avant la réitération authentique, a constaté qu'ils établissaient la réalisation :

- de la réfection de l'installation électrique (achevée en août 2005),

- de travaux de cloisonnement, plafonds placoplâtre et carrelage avant fin juillet 2005.

Il a également été souligné que les divers abonnements (eau, électricité) et autres assurances ont été souscrits à compter du 18 juin 2005 et que de nombreuses attestations font état de travaux réalisés par les acquéreurs et leurs proches au cours du week-end du 5 août 2005 et d'un achèvement de ces derniers avant l'emménagement (notamment fenêtres et extension avec mezzanine). Dans ces conditions, il a été considéré 's'agissant des travaux de rénovation, la pose des fenêtres, les travaux dans la salle de bain à l'étage, et dans la salle de douche du rez de chaussée, qu'ils ont été achevés au moment de l'entrée dans les lieux, et au plus tard en novembre 2005", de sorte qu'en agissant en référé postérieurement à l'expiration du délai d'épreuve, les demandeurs ont été considérés comme tardifs en leurs prétentions.

S'agissant des plus amples demandes, le premier juge retenant que le bardage n'avait aucunement été mis en oeuvre aux fins d'assumer quelque isolation thermique ou phonique, dès lors qu'il a été directement mis en oeuvre sur les parpaings, mais avait uniquement un objet esthétique, a retenu que cet élément ne constituait pas un ouvrage au sens des dispositions de l'article 1792 du Code civil. Concernant le poêle, il a été retenu 'qu'un chauffage d'appoint posé dans une extension, alors qu'il existe déjà un chauffage central, ne constitue pas un ouvrage au sens de l'article 1792-1 du Code civil'. Les demandes formées à ce titre ont donc été rejetées.

Aux termes de leurs dernières écritures, les appelants indiquent d'une part que 'les travaux d'extension ou d'aménagement touchant au gros 'uvre, à la structure à la destination de l'immeuble engagent la responsabilité décennale du vendeur' de même que le non-respect des diverses normes techniques et de sécurité remettant en cause l'habitabilité de l'immeuble et d'autre part que 'la personne qui vend après achèvement un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire étant réputée constructeur est également tenue d'une responsabilité pour faute prouvée en ce qui concerne les dommages intermédiaires'. Sur le fond, ils soulignent que la comparaison des actes authentiques de 2005 et 2015 établit que leurs vendeurs ont modifié la distribution des pièces du rez-de-chaussée et créé de nouveaux espaces en transformant les garage et préau existants en salon et mezzanine impliquant ainsi une reconstruction complète de la façade est de ce bien et cela sans obtention préalable d'un permis de construire. A ce titre, ils exposent que contrairement aux affirmations de leurs contradicteurs, la propriétaire originaire de l'immeuble atteste du fait qu'il n'y a pas eu de travaux portant sur le gros oeuvre avant la réitération authentique de la vente courant 2005. Ainsi, les appelants soutiennent que la responsabilité décennale, voire au titre des dommages intermédiaires, de leurs vendeurs peut être engagée du fait de l'extension '[rendue] impropre à sa destination en raison des défauts d'étanchéité, d'isolation thermique et du non-respect des normes de sécurité', dès lors qu'elle constitue un ouvrage au sens de l'article 1792-1 du Code civil (la façade est ayant été intégralement reconstruite permettant ainsi la création de nouveaux espaces d'habitation).

En réponse aux arguments de leurs contradicteurs, les appelants exposent que le bardage n'avait pas qu'une vocation esthétique et que son installation défectueuse implique que la pièce d'habitation, se trouvant nouvellement créée, n'est pas isolée de la pluie, du bruit ainsi que des variations de température la rendant donc impropre à sa destination, désordre ne pouvant être considéré comme apparent, et en tout état de cause, engageant la responsabilité au titre des dommages intermédiaires des vendeurs ayant entrepris des travaux sans aucun respect des règles de l'art.

Concernant les huisseries de l'extension, les appelants indiquent que les désordres les affectant ont été constatés par l'expert judiciaire et sont de nature décennale et en tout état de cause engagent la responsabilité au titre des dommages intermédiaires des vendeurs.

S'agissant du poêle à bois, ils exposent qu'il a été mis en oeuvre sans amenée d'air extérieur et avec présence de bois en façade d'une contremarche située à proximité, ce qui contrevient à la notice d'installation. Ils soulignent que la qualification de cet équipement en ouvrage est indifférente dès lors que 'ce désordre compromet la destination d'ensemble de l'immeuble équipé', en ce qu'il existe un risque de refoulement des fumées dans la pièce et donc d'incendie.

Enfin, les appelants soutiennent que le fait que l'escalier menant à la mezzanine soit dangereux constitue un désordre décennal et en tout état de cause justifie de l'engagement de la responsabilité au titre des dommages intermédiaires des vendeurs.

S'agissant de la recevabilité de leurs demandes, ils affirment qu'elles ont été formées dans le délai d'épreuve, à ce titre, ils rappellent que 'dans l'hypothèse d'une auto-construction (...), le point de départ de la garantie décennale est la date d'achèvement des travaux'. Ainsi, ils soutiennent que les affirmations de leurs contradicteurs quant à la réalisation de travaux antérieurement à la réitération authentique de 2005 ne correspondent pas à la réalité au regard de l'attestation de la propriétaire originaire ; du fait que les plaques de plâtre mises en oeuvre ont été fabriquées courant mars 2006 et que certains éléments du parquet datent du mois d'octobre 2005 voire janvier 2006 ; du fait que les bardage et poêle ont été mis en oeuvre courant 2009. Ils en déduisent que les attestations produites par leurs contradicteurs sont mensongères. Ainsi, les appelants concluent que leur action 'a été engagée dans le délai d'épreuve de dix ans à compter de la date d'achèvement des travaux de cette extension, qui au plus tôt a été terminée en 2009". Ils soutiennent à ce titre que les travaux ne pouvaient être réalisés dans leur intégralité entre les 18 juin (date de souscription du contrat d'assurance) et 6 août 2005 (emménagement).

Aux termes de leurs dernières écritures, les intimés indiquent, concernant les demandes fondées sur la responsabilité décennale, que le délai d'épreuve commence à courir, s'agissant de particuliers ayant directement entrepris les travaux, au jour de l'achèvement de ces derniers. A ce titre, ils soutiennent que les travaux litigieux ont été entrepris antérieurement à leur entrée dans les lieux les 5 et 6 août 2005, dès lors que leurs vendeurs les avaient autorisés à réaliser les travaux pour disposer d'un immeuble habitable à leur emménagement. A ce titre, ils observent que l'attestation produite par leurs contradicteurs et émanant de Mme [J] contredit non seulement l'accord intervenu courant 2005, mais également les termes de l'attestation que leur venderesse avait antérieurement rédigé à leur bénéfice. En tout état de cause, ils indiquent démontrer la réalité de leurs affirmations quant à la date de réalisation des travaux par la production d'attestations tant des professionnels intervenus que des proches les ayant aidés à réaliser ces mêmes travaux, portant notamment sur l'extension réalisée courant 2005. S'agissant de cet agrandissement, ils exposent que, dès 2005, l'habitation avait été réalisée, seuls les sols (joncs de mer à l'époque) et la mise en oeuvre du bardage, tous deux à vocation purement esthétique, ont été entrepris à des dates ultérieures. Concernant les affirmations de leurs contradicteurs quant aux chiffres présents sur les huisseries (011/05), ils observent que le constructeur a précisé qu'il ne s'agissait pas du mois de novembre 2005, mais du onzième jour de cette même année et notent que les appelants forment de nouvelles affirmations quant à des chiffres (numéros de série) figurant sur divers matériaux.

Concernant la façade est, ils soutiennent que les photographies produites par leurs contradicteurs établissent qu'ils ne l'ont pas 'reconstruite', dès lors que les ouvertures préexistantes ont été utilisées pour l'implantation des nouvelles huisseries.

Ils indiquent donc que les appelants sont irrecevables en leurs demandes en ce qu'elles ont été formées plus de 10 ans après la réalisation des travaux, et rappellent qu'ils ont assuré l'immeuble litigieux dès le 18 juin 2005, soit antérieurement à son acquisition et ont souscrit les divers abonnements à cette même période.

Sur le fond, les intimés soutiennent que les appelants ne démontrent pas l'existence d'un ouvrage, qui suppose l'existence de travaux de rénovation lourde assimilables à la construction d'un ouvrage, s'agissant notamment :

- du poêle à bois, simple chauffage d'appoint, qui 'n'a jamais rendu l'ensemble de la maison impropre à sa destination',

- de l'escalier de meunier,

- du bardage bois,

- des travaux de salle de bains et de sanitaires,

- de la pose de parquet sur lambourde.

Par ailleurs, ils indiquent qu'ils n'ont ni construit ni fait construire la façade est, s'étant bornés à transformer l'extension. Enfin, les intimés affirment que 'par hypothèse, les désordres dont les [appelants invoquant la responsabilité résultant des désordres apparus après réception] réclament réparation sur le fondement de la garantie décennale, étaient apparents au moment de la réception de telle sorte qu'ils ont été, dès celle-ci, purgés'.

Concernant les demandes fondées sur la théorie des dommages intermédiaires, les intimés rappellent qu'elle 'a vocation à intervenir postérieurement à la réception, soit en l'espèce à l'achèvement des travaux', de sorte qu'en agissant plus de dix ans après la réalisation des travaux, les appelants sont prescrits. En tout état de cause, ils observent que leurs contradicteurs se bornent à indiquer que cette théorie trouverait à s'appliquer sans pour autant s'expliquer sur les conditions de son application et cela alors même que les désordres en l'espèce ne peuvent qu'être considérés comme apparents à réception.

Sur ce :

En l'espèce, il doit liminairement être observé que les parties s'accordent sur le fait que le délai décennal lié à l'application des dispositions de l'article 1792 du Code civil a commencé à courir à compter de l'achèvement des travaux, s'agissant d'un chantier majoritairement réalisé par les propriétaires du bien.

S'agissant de la période au cours de laquelle les travaux d'extension (seuls visés par les appelants au titre de leurs prétentions fondées sur la responsabilité décennale), les acquéreurs de l'immeuble produisent aux débats une attestation datée du 27 février 2020, de Mme [J], venderesse du bien en 2005, qui précise : 'avoir autorisé M. et Mme [W] à déposer, dans la maison située (...), du matériel devant leur servir à engager des travaux après la signature de l'acte de vente. Cette autorisation n'avait aucunement pour but d'engager des travaux de démolition ou de gros oeuvre' mais également avoir 'personnellement veillé à ce qu'une date soit rapidement fixée pour permettre à M. et Mme [W] de démarrer leurs travaux'.

Si cette attestation laisse entendre qu'aucune autorisation n'a été accordée aux intimés aux fins de leur permettre d'entreprendre quelque travaux que ce soit antérieurement à la réitération authentique de la vente, seul un dépôt de matériaux ayant été permis, il n'en demeure pas moins qu'en suite d'une sommation interpellative du 17 octobre 2016, Mme [J] avait pu attester 'avoir autorisé M. et Mme [W] à commencer les travaux, sous réserve de la prise en charge de l'assurance, dans la maison située au (...) à compter du 10 juin 2005 soit avant la signature de l'acte de la vente intervenue le 10 août 2005 (...)'.

Au regard de la manifeste contradiction entre ces deux attestations rédigées à plus de trois ans de distance, il ne peut être tiré, de la seule lecture de ces deux documents, de conséquence quant à la période au cours de laquelle les travaux litigieux ont été réalisés.

S'agissant des plus amples éléments produits par les parties et notamment l'affirmation des appelants soutenant que les travaux ne pouvaient être réalisés entre la mi-juin et le début du mois d'août 2005, comme l'établiraient les diverses expertises réalisées, il doit être souligné que le rapport de M. [H] ayant assisté les appelants au cours des opérations expertales ne se prononce pas spécifiquement sur la période au cours de laquelle les travaux ont pu être achevés.

Concernant le rapport d'expertise judiciaire, il y est notamment mentionné qu'il 'paraît peu recevable que 'la grande majorité des travaux' selon le dire (...) ait pu être réalisée avant l'entrée dans les lieux par les époux [W].

En ce qui concerne ces fenêtres :

- commande de fenêtres industrielles en période d'été 2005

- dépose, installation de ces fenêtres

- pose des volets

- pose de plaques et enduit d'entourage

- période de séchage

- peinture des plaques de plâtre.

L'ensemble de ces prestations réalisées sur 8 ouvertures en moins de 2 mois période de congés du secteur du bâtiment (10 juin 2005 ' 10 août 2005), ainsi que d'autres travaux en parallèle, et par un non professionnel est peu crédible, d'autant qu'au-delà de ces modifications, comme évoqué dans le dire des travaux importants auraient été réalisés dans ce seul mois de juillet 2005 : 'ouverture d'un mur porteur, mise en place d'une poutre en chêne, pose de deux grandes menuiseries coulissantes en aluminium, réalisation de la mezzanine et coulage de dalle béton'.

L'ensemble du descriptif de ces travaux sur une période aussi brève de 2 mois n'est pas cohérente si l'on ajoute les temps de séchage incontournables des matériaux mis en oeuvre. (...)

L'aménagement de l'extension a été réalisé après l'accès dans les lieux par les époux [W] : installation électrique.

De même, les travaux de modification d'accès (ouverture d'un mur) entre le salon et l'extension, la pose de baies coulissantes sur le jardin (y compris avec les commandes de fournitures de ces baies) n'ont pu comme déjà évoqué êtres (sic) exécutées en 2 mois (entre le 10 juin 2005 et le 10 août 2005) sachant qu'en sus de l'installation de l'escalier et mezzanine qui font également partie de cette extension, la fourniture et pose des fenêtres et volets extérieurs précédemment évoquées ne peuvent être recevables pour ces délais c'est-à-dire avant accès dans les lieux par les époux [W].

La mise en oeuvre d'un poêle à bois (non conforme) installé le 14 novembre 2009 (...) confirme ces travaux après l'accès dans les lieux.

De surcroît, le document (51) atteste de fourniture de peinture en date du 22 août 2014, après recherche de notre part, la qualité de cette peinture et une peinture destinée à des supports intérieurs. La fiche technique précise un rendement compris entre 7 et 12 m² au litre. Sur une base de 9m² au litre cela représente plus de 9m² x 5 l = 45 m² de surface peinte donc au-delà de simples raccords de peinture exécutés après le 22 août 2014".

S'agissant de cette dernière affirmation, il ne peut qu'être constaté qu'aucune des parties ne soutient que les travaux liés à la transformation en partie 'habitation' des anciens garage et préau aient été achevés au cours de l'année 2014.

Par ailleurs, concernant la 'cohérence' ou 'recevabilité' des affirmations des vendeurs quant à la réalisation des travaux au cours de l'été 2005, l'expert fonde ses affirmations sur les conditions dans lesquelles un tel chantier pourrait être considéré comme ayant été poursuivi en respectant les 'règles de l'art' (temps de séchage, obtention des matériaux et équipements adéquats et adaptés etc...). Or la lecture des plus amples éléments de l'expertise, établit que ce présupposé n'est aucunement acquis. En effet la description des travaux réalisés par le professionnel désigné en son premier pré-rapport démontre que :

- sur la façade de l'extension se trouve notamment une poutre aux abords d'un angle qui est notamment 'obturé avec un morceau de papier journal' dont l'enlèvement a permis d'établir 'qu'aucun scellement n'a été réalisé, aucune trace de mortier sur la poutre (...)',

- les huisseries présentes sur cette façade ont été posées 'sans respect des règles de la profession (absence de rejingot / absence de compribande, matériau d'interface entre la boiserie et la maçonnerie), la clé de voute est cassée pour partie',

- le lambris mis en oeuvre en intérieur 'n'est pas jointif. Le matériau d'isolation type laine de verre est visible à plusieurs endroits. A l'étage formant mezzanine, dans un angle, un jour extérieur est visible',

- les baies coulissantes laissent apparaître en intérieur, 'un faux aplomb (queue de billard) de 7mm', la mise en oeuvre de 'mousse de type polyuréthane expansive' en un angle ainsi que de mastic 'disgracieux' aux fins d'interposition à la jonction avec le tuffeau aux lieu et place d'un matériau d'interposition.

Au-delà des travaux liés à l'extension, la description de ceux ayant été entrepris au sein de l'existant ne permettent aucunement de considérer que l'ensemble de l'oeuvre de rénovation ait respecté les règles de l'art, ainsi :

- les huisseries côté rue présentent des problématiques similaires à celles constatées dans l'extension outre que leurs pourtours en intérieur des jambages en tuffeau 'ont été altérés par la pose de tapées de volets pliants' en bois de sapin brut non peint,

- la salle de bains installée au sein d'une chambre est dépourvue de ventilation et équipée de plaques de plâtre non hydrofugées...

Ainsi, il ne peut aucunement être considéré qu'au regard de l'importance des travaux réalisés ils ne pouvaient être achevés dans le délai déclaré par les intimés, le respect des règles de l'art qui rendait cette affirmation 'irrecevable' ou 'non cohérente' n'étant aucunement établi.

Au-delà de ces éléments, les intimés communiquent aux débats diverses attestations émanant de divers proches et artisans qui indiquent notamment :

- le 30/09/2016, pour M. [D], 'gérant de la SARL [R] [D], avoir effectué la refection de l'installation electrique suivant devis n°19.06.05.01 au 25 rue(...) pour le compte de M Mme [W] [S]. Les travaux ont été réalisé entre juillet 2005 et aout 2005 (...)' (sic), le devis du 14 juin 2005 lié à ces travaux étant également produit, le même témoin attestant dans un second temps du fait que l'ouvrier intervenu sur ce chantier lui a précisé que les travaux ont porté sur l'intégralité de l'habitation et qu'il ne se trouve pas en mesure de produire la facture qu'il n'a pas conservée en raison de l'expiration du délai de sa garantie décennale,

- le 15/09/2016, pour M. [VZ], 'travaux réalisés avant le 31 juillet 2005" ou encore selon une pièce du 06/04/2017, 'travaux réalisés avant le 15 juillet 2005 extension comprise (salon mezzanine)', étant souligné que la facture de cet artisan (plafonds suspendus avec ou sans isolation, cloisonnement, doublage de plaques de plâtre, pose de carrelage) est datée du 5 septembre 2005 pour un devis émis le 22 juin de la même année,

- qu'au jour du déménagement des intimés auquel leur aide avait été apportée, les travaux étaient intégralement achevés (MM. [V], [X], [F], [K])

- avoir aidé à la réalisation des travaux antérieurement à la réitération authentique de la vente et notamment au cours du mois de juillet (MM. [ZG], [X], [F]),

- le 27/02/2019, pour M. [VK], 'que les travaux (fenettres extantions, (') medzanine) étaient terminé lor de leur aménagement auquel [il a] participé début aout 2005" (sic),

- le 26/02/2019 pour M. [U] avoir 'aidé M. [W] à la réalisation de l'extension de cette maison' mais également 'au déménagement début août 2005" période au cours de laquelle il a pu constater que 'les travaux de la maison étaient achevés (...) (fenêtres, extension)',

- courant septembre 2023, pour Mme [G] épouse [N] et MM. [K], [E] et [Z] qu'au jour de l'emménagement des intimés au sein de l'immeuble litigieux, le sol du salon créé aux lieu et place de l'ancien garage était couvert par un jonc de mer, revêtement ultérieurement remplacé par un parquet.

Au surplus, il doit être constaté que les intimés justifient du fait qu'ils ont souscrit une assurance habitation liée à l'immeuble litigieux avec effet au 18 juin 2005. Ils produisent également une 'facture contrat' du 7 juillet 2005 établissant qu'à compter de cette date ils ont supporté un abonnement visant à assumer la fourniture en eau du bien qu'ils se proposaient d'acquérir.

Or la régularisation de telles conventions visant notamment à l'approvisionnement en eau de l'immeuble saumurois n'apparaît pas compatible avec les dernières déclarations de Mme [J] qui indique avoir uniquement accepté l'entreposage de matériaux antérieurement à la réitération authentique de la vente.

S'agissant des chiffres figurant sur une plaque de placoplâtre mise en oeuvre sous l'isolation de la toiture de l'extension, les appelants communiquent aux débats copie d'un procès-verbal de constat aux termes duquel l'officier ministériel indique: 'je constate que la toiture de l'extension a été entièrement déposée. Un trou a été fait dans la laine de verre, laissant apparaître l'envers de la plaque de placoplâtre. Nous prenons une photographie de la date inscrite sur cette plaque : 03.06

Le couvreur m'indique qu'il s'agit de la date de fabrication à savoir mars 2006". En suite de ces éléments écrits la photographie visée laisse apparaître la mention suivante : '03 - 06 ; 22 : 49".

Cependant ce seul procès-verbal faisant uniquement état de la moitié de la mention photographiée ainsi que les déclarations très sommaires d'un artisan qui ne correspond aucunement à celui ayant mis en oeuvre, fourni ou fabriqué cette plaque, est insuffisant à démontrer que l'ensemble des plaques de placoplâtre mises en oeuvre au sein de l'extension aurait été fabriqué en fin de premier trimestre 2006.

Au demeurant les nombreuses attestations produites par les intimés établissent qu'au cours de l'été 2005 la majorité des travaux entrepris au sein de l'extension avait été réalisée, les seuls éléments postérieurement mis en oeuvre correspondant aux plancher, poêle et bardage.

Dans ces conditions, et au regard du fait que les demandes fondées sur les dommages intermédiaires doivent également être formées dans le délai de 10 ans à compter de la réception des travaux, les prétentions indemnitaires des appelants en ce qu'elles sont fondées tant sur la garantie décennale que sur cette théorie ne peuvent qu'être déclarées irrecevables sauf en ce qui concerne les poêle et bardage présents au sein de l'extension (le parquet ne faisant pas l'objet de prétention à ce titre) dès lors que les acquéreurs ont saisi la juridiction des référés courant septembre 2016.

La décision de première instance doit donc être infirmée en ce qu'elle a débouté les demandeurs de leurs plus amples prétentions, les demandes fondées sur le droit de la construction relativement à l'extension exclusion faite des éventuels désordres affectant le poêle et le bardage étant irrecevables.

Sur le fond des demandes relatives à ces deux derniers éléments, il ne peut qu'être constaté que :

- si l'expert judiciaire expose qu'il n'existe pas de film d'étanchéité en sous-face du bardage dont les lames ont été positionnées de manière inversée et présentent un jointoiement approximatif, de sorte que 'ce revêtement n'est absolument pas isolant par rapport à la pluie, au bruit et à la température', il n'en demeure pas moins que les trois 'rapports' ainsi produits n'explicitent aucunement, à neuf ans de la réalisation des travaux, quelles conséquences effectives a cette mise en oeuvre très défectueuse du bardage sur la destination ou la solidité de l'immeuble étant souligné que l'absence d'isolation thermique des murs présents côté jardin résulte expressément du diagnostic de performance énergétique annexé à leur titre et que plus généralement l'expert constate même 'un passage d'air direct visible à l'intérieur dans un angle de la mezzanine' (précisant même 'un jour extérieur est visible'),

- s'il est constant, selon l'expertise judiciaire, que le poêle à bois mis en oeuvre 'nécessite une amenée d'air extérieur obligatoire', qui n'a pas été retrouvée même après dépose d'une contremarche et qu'au surplus il a été installé à une distance non conforme de matériaux combustibles, il n'en demeure pas moins que cette même expertise ne fait aucunement état du risque de refoulement de fumées invoqué par les appelants qui ne pouvaient au surplus que constater personnellement le positionnement de cet équipement à proximité immédiate d'un escalier comportant, outre du carrelage, du bois (comme le démontrent les photographies jointes par l'expert judiciaire),

- tous les désordres ainsi évoqués ne peuvent qu'être considérés comme ayant été apparents à leur réception au regard des éléments ci-avant exposés ainsi que du fait qu'ils résultent de travaux entrepris directement par les intimés.

Il résulte de ce qui précède, s'agissant des désordres affectant les bardage et poêle, que leurs conséquences quant à la destination de l'immeuble voire sa solidité ne sont pas réellement établies et au surplus étaient apparents à réception, de sorte que les demandes formées par les appelants ne peuvent être accueillies sur les fondements de la responsabilité décennale et de la théorie des désordres intermédiaires.

Dans ces conditions, la décision de première instance doit être confirmée en ce qu'elle a rejeté les demandes formées à ces deux derniers titres.

Sur les demandes fondées sur le droit de la vente :

Le premier juge a retenu :

- que l'expert avait relevé que la mauvaise pose des fenêtres était visible, de sorte qu'il ne pouvait être affirmé, pour des menuiseries installées courant 2005, que ce désordre soit apparu en décembre 2015 ; que le professionnel désigné avait même souligné que 'des anomalies concernant les ouvertures du rez-de-chaussée [étaient] visibles depuis la voie publique et décelables pour une personne profane de la construction' ; qu'aucune humidité anormale n'était établie, de sorte que les demandes relatives à ce désordre apparent ont été rejetées,

- que la promesse de vente portait engagement de la part des vendeurs à réparer le portail électrique, avant la réitération, or les travaux entrepris n'ont pas été réalisés conformément aux règles de l'art comme l'établit l'expertise judiciaire, de sorte que les défendeurs ont été condamnés à ce titre au paiement d'une somme de 2.886 euros à titre de réparation,

- s'agissant de la porte d'entrée installée depuis plus de 10 ans et au sujet de laquelle l'expert avait exclu la nécessité d'un remplacement, que ni la responsabilité décennale ni la théorie des désordres intermédiaires ne pouvaient recevoir application,

- s'agissant de l'absence d'amenée d'air au niveau du poêle, que l'expertise n'avait aucunement mis en évidence une impropriété à destination voire même une diminution de l'usage de l'immeuble de ce fait, les demandeurs n'établissant par ailleurs pas avoir fait de l'usage de ce poêle un élément déterminant de leur acquisition, de sorte que les demandes fondées sur l'article 1641 du Code civil ont été rejetées à ce titre,

- concernant la dangerosité de l'escalier menant à la mezzanine que faute de démonstration de travaux réalisés il y a moins de 10 ans outre l'existence d'un tangage de cette installation et d'une absence de rampe tous deux apparents, que les demandes formées à ce titre étaient infondées,

- que les vices affectant le bardage étaient apparents pour laisser par endroits les parpaings visibles outre que leur gravité n'était pas établie, l'administration n'ayant au surplus pas émis d'injonction de mise en conformité avec les exigences des bâtiments de France, de sorte que les demandes formées à ce titre ont été rejetées,

- que le mur correspondant à la façade est de l'immeuble pré-existait à l'acquisition de 2005, de sorte que les demandes formées à ce titre sur le fondement des articles 1792-1 et 1648 du Code civil ont été rejetées,

- sur l'ouverture en façade secondaire, outre qu'aucune demande au titre des vices cachés n'était formée à ce titre, que ces désordres ne pouvaient engager la responsabilité des vendeurs constructeurs pour cause de prescription, ce qui a également été retenu pour les baies vitrées mises en oeuvre en rez-de-chaussée,

- que les allégations d'impropriété à destination de la salle de bains de l'étage n'étaient pas établies par l'expertise de sorte que les demandes au titre des vices cachés ont été rejetées à ce titre. Elles l'ont également été s'agissant des demandes formées au titre des désordres affectant les sanitaires du rez-de-chaussée qui ont été considérés comme apparents,

- s'agissant de l'installation de chauffage, que les désordres l'affectant étaient soit apparents soit dénués d'effet sur la destination de l'immeuble,

- s'agissant de l'installation électrique, que les demandes relatives à la piscine et fondées sur la responsabilité décennale étaient prescrites, cet équipement ayant été livré courant juillet 2006, mais qu'il en allait autrement des conséquences liées à la mise en oeuvre de fourreaux électriques non conformes outre l'absence de disjoncteur différentiel, justifiant de la condamnation des vendeurs au paiement d'une somme de 6.355 euros au titre de ces derniers désordres qualifiés de vices cachés, les vendeurs ne pouvant opposer la clause limitative de garantie en leur qualité de réputés constructeurs.

Aux termes de leurs dernières écritures, les appelants invoquent 'la réticence dolosive, le manquement à l'obligation de loyauté contractuelle et de délivrance conforme'. A ce titre, ils soutiennent que leurs cocontractants 'ont menti lorsqu'ils ont déclaré dans le compromis de vente (page 3) n'avoir effectué aucune construction ou rénovation concernant l'immeuble vendu moins de dix ans avant la vente', précisant que l'extension n'a été rendue habitable que courant 2009. De plus, ils observent qu'au sein de l'acte authentique il leur a été soutenu par les appelants que ' la consistance du bien n'a pas été modifiée de son fait par des travaux non autorisés', ce qui ne correspond également pas à la réalité dès lors que les autorités municipales ont indiqué 'qu'aucune déclaration de travaux n'a été demandée pour la pose du châssis vélux sur le palier de l'étage, la pose des nouvelles menuiseries (...), le changement d'affectation de l'annexe attenante en pièce d'habitation et mezzanine (...) accompagnée de la réalisation d'un bardage en bois (...) et enfin la transformation du grenier de l'étage avec création de deux chambres et d'une salle de bain', modifications au demeurant non déclarées aux services fiscaux et dont la régularisation a été refusée par les services de l'urbanisme. Ils indiquent donc être contraints de reprendre cette extension aux fins de la rendre 'conforme aux prescriptions applicables compte-tenu du secteur protégé dans lequel se situe la maison'. Ainsi et sur le fondement de l'obligation de délivrance conforme du bien vendu, les appelants soutiennent que 's'agissant de la vente d'un immeuble dans lequel des travaux soumis à autorisation administrative ont été réalisés, cette obligation porte notamment sur la conformité desdits travaux à la réglementation en vigueur'. En outre, ils affirment qu'en 'en déclarant mensongèrement n'avoir pas modifié la destination du bien en contravention aux dispositions légales ni modifié la consistance du bien par des travaux non autorisés, [les intimés] ont donc non seulement commis un dol par réticence qui justifie la mise en 'uvre de leur responsabilité au visa de l'ancien article 1382 du Code civil (...), mais également un manquement à l'obligation de délivrance conforme'. Les appelants sollicitent donc la condamnation des vendeurs au paiement d'une somme de 39.213,50 euros au titre des travaux de reconstruction rendus nécessaires, rappelant que l'administration dispose de la possibilité de soumettre l'accord d'un nouveau permis de construire à la régularisation de la situation de l'immeuble et que si un sinistre devait survenir, ils ne pourraient reconstruire à l'identique, la dissimulation de cette impossibilité caractérisant selon la jurisprudence un dol par réticence mais également un vice caché.

Par ailleurs, les appelants fondent leurs plus amples prétentions sur la garantie des vices cachés, exposant que le constructeur non professionnel, dit 'castor', ne peut invoquer la clause d'exclusion de garantie des vices cachés situation au demeurant confortée par les qualités professionnelles de M. [W] associé d'une société ayant pour activité les travaux de réparation dans le bâtiment, la construction d'immeuble leur vente commercialisation etc... A ce titre, ils exposent :

- s'agissant des fenêtres que seuls des défauts mineurs étaient apparents et au demeurant attribués au passage du temps (retrait des recouvrements en zinc et noircissement du tuffeau), les plus amples désordres causant notamment des infiltrations d'eau et d'air n'étant pas apparents. Ainsi, ils soulignent qu'ils ignoraient le fait que les huisseries n'étaient pas conformes aux règles d'urbanisme et que les infiltrations avaient été camouflées par une reprise des plâtres et peintures. Au surplus les appelants observent que leurs contradicteurs ont pu indiquer à l'expert ne pas avoir subi d'infiltrations, établissant le caractère non apparent de ce vice. Ainsi, ils affirment que 'seules des investigations techniques réalisées par un professionnel auraient permis de déceler que la pose des menuiseries générerait des infiltrations à l'air et à l'eau' (ainsi l'absence de joint compribande ne pouvait être constatée que par sondage destructif et seul un professionnel pouvait constater 'l'absence d'isolation thermique en raison du mode de pose des fenêtres en appui et non en feuillure') et précisent que si l'expert judiciaire 'a effectivement écrit que des anomalies concernant les ouvertures du rez-de-chaussée étaient visibles depuis la voie publique et décelables pour une personne profane de la construction, il s'agissait simplement des anomalies externes'. Ils soutiennent donc que le seul désordre apparent affectant ces huisseries était leur inesthétisme et non leur absence d'étanchéité à l'air et à l'eau,

- que les désordres affectant l'extension justifient également de l'engagement de la garantie des vices cachés, dès lors qu'ils n'étaient pas apparents et rendent cet immeuble impropre à sa destination,

- s'agissant de la salle de bains de l'étage, que l'expert a constaté l'absence de ventilation et de système d'étanchéité liquide outre l'emploi de plaques de plâtre non hydrofugées désordres d'une gravité justifiant de sa qualification de vice caché au regard d'un défaut d'étanchéité d'une pièce humide,

- que la douche du rez-de-chaussée n'est pas non plus étanche caractérisant également son impropriété à destination.

Aux termes de leurs dernières écritures, les intimés soutiennent que les désordres invoqués par leurs contradicteurs étaient apparents au jour de la vente comme le démontre le rapport d'expertise, sollicité en avril 2016, le technicien évoquant : 'sur la façade Ouest, des infiltrations d'eau par les fenêtres dont les stigmates étaient visibles, un passage d'air important dont chacun pouvait se rendre compte, sur la façade Ouest, des infiltrations dont les traces étaient visibles, un clin posé à l'envers ce qui était apparent sur le pignon Sud, une mauvaise isolation de l'extension qui était également apparente, dans la salle de bains et les WC du rez-de-chaussée, des traces d'infiltrations visibles au moment de la vente, ''. Ils soulignent que les acquéreurs avaient visité l'immeuble avec des professionnels de la construction et au surplus disposent de compétences propres notamment dans le domaine de l'électricité voire même de l'investissement immobilier. Les intimés affirment donc que leurs cocontractants ont pu se convaincre de l'état de l'immeuble et de ses vices. Par ailleurs, ils rappellent que leurs contradicteurs ont acquis l'immeuble 'en l'état'. De plus, ils observent que les appelants ne démontrent pas l'impropriété à destination que créerait chacun des désordres qu'ils invoquent.

- Sur la réalisation de travaux sans respect de la réglementation applicable :

En l'espèce, le titre des appelants expose notamment que 'le vendeur déclare : (...) que la consistance du bien n'a pas été modifiée de son fait par des travaux non autorisés'.

A ce titre, la seule comparaison de la description du bien vendu aux termes des actes authentiques de 2005 et 2015, démontre que des modifications ont été entreprises par les intimés visant notamment à étendre la surface 'habitation' de l'immeuble en transformant des espaces secondaires en salon et mezzanine.

Par ailleurs, en suite du dépôt par les appelants d'une 'déclaration préalable à la réalisation de constructions et travaux non soumis à permis de construire portant sur une maison individuelle et/ou ses annexes', visant à régulariser les travaux d'extension