TJ Paris, 15 mars 2024, RG 23/13432

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS

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Loyers commerciaux

N° RG 23/13432
N° Portalis 352J-W-B7H-C3CDD

N° MINUTE : 4

Assignation du :
17 Octobre 2023

Jugement avant dire droit
[1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :

Expert : [O] [G][2]

[2]
[Adresse 3]
[Localité 5]

JUGEMENT
rendu le 15 Mars 2024
DEMANDERESSE

Syndicat UNION DES INDUSTRIES ET DES METIERS DE LA METALLURGIE
[Adresse 4]
[Localité 7]

représentée par Maître Edouard DE LAMAZE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0298

DEFENDERESSE

S.A.S. ROCHEFONTAINE
[Adresse 2]
[Localité 6]

représentée par Maître Prune SCHIMMEL-BAUER, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #U0009

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 07 Février 2024 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 3 janvier 2012, l'UNION DES INDUSTRIES ET DES METIERS DE LA METALLURGIE (ci-après l'UIMM) a donné à bail commercial en renouvellement à la société ROCHEFONTAINE des locaux dépendant d'un immeuble situé à [Adresse 2], pour une durée de neuf années du 1er octobre 2011 au 30 septembre 2020, l'usage exclusif de bureaux ainsi qu'un loyer annuel, hors taxes et hors charges, de 131.865 euros.

Par acte d'huissier de justice signifié le 28 juin 2021, l'UIMM a donné congé à la société ROCHEFONTAINE pour le 31 décembre 2021 avec offre de renouvellement à compter du 1er janvier 2022 et moyennant un loyer annuel de 265.000 euros hors taxes et hors charges.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 24 mai 2023, l'UIMM a notifié à la société ROCHEFONTAINE un mémoire préalable en fixation du loyer annuel du bail renouvelé au 1er janvier 2022 à la somme de 260.000 euros hors taxes et hors charges.

Puis, par acte de commissaire de justice signifié le 17 octobre 2023, l'UIMM a assigné la société ROCHEFONTAINE à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

L'affaire a été retenue à l'audience du 07 février 2024 à laquelle l'UIMM était représentée par son avocat.

Aux termes de son assignation, l'UIMM demande au juge des loyers commerciaux de :

- dire que le bail s’est renouvelé pour une durée de 9 années a compter du 1er janvier 2022, aux clauses et conditions du bail expiré, moyennant un loyer annuel fixé a la somme de de 265.000 euros, hors taxes et hors charges ;
- dire et juger que le loyer fixé portera intérêts au taux légal de plein droit, à compter de chacune des échéances comractuelles ;
- condamner la société ROCHEFONTAINE aux entiers dépens ;

Subsidiairement,
- désigner tel expert qu’il plaira au tribunal de nommer avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative des locaux au 1er janvier 2022 ;
- fixer à la somme de 200.000 euros hors taxes et hors charges le loyer annuel provisionnel ;
- réserver les dépens :
- ordonner l'exécution provisoire.

Sur le fondement des articles L. 145-33 et suivants et R.145-5, R. 145-6 et R.145-7 du code de commerce, elle expose que le prix du bail des locaux à usage exlusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents. Elle ajoute qu'en l'espèce il s'agit de bureaux de standing situés dans le secteur très recherché des [Adresse 8] et dans un bel immeuble haussmannien avec de très rares et avantageuses commodités, notamment un parking et unservice de gardien/concierge. Elle précise quele prix du marché pour des bureaux de standing comparable est de 1.000 euros/m² hors taxes et hors charges par an.

Bien qu'ayant constitué avocat, la société ROCHEFONTAINE n'a pas notifié et déposé de mémoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 mars 2024.

MOTIFS

1- Sur le principe du renouvellement du bail

Le principe du renouvellement du bail liant l'UIMM et la société ROCHEFONTAINE est acquis à compter du 1er janvier 2022 par l'effet du congé avec offre de renouvellement signifié par l'UIMM le 28 juin 2021.

Cela sera constaté.

2- Sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé

Selon l'article L. 145-36 du code de commerce, les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d'une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d'Etat.

L'article R. 145-11 du même code dispose que le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.
Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article R. 145-7 sont en ce cas applicables.

Selon l'article R.145-7 alinéas 2 et 3, à défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

Il ressort de ces dispositions que le loyer des locaux à usage exclusif de bureaux échappe à la règle du plafonnement et doit être fixé à la valeur locative
par référence aux prix de marché pour des locaux équivalents, corrigés, le cas échéant, pour tenir compte des différences de situation ou de consistance entre ces locaux de comparaison et les locaux loués.

En l'espèce, les locaux étant destinés à l'usage exclusif de bureaux, le montant du loyer du bail renouvelé doit être fixé selon les dispositions précitées.

En outre, en l’état des moyens exposés par l'UIMM, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits qu'elle invoque. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat. Il est de ce fait, nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R. 145-30 du code de commerce, selon les modalités fixées au dispositif et aux frais avancés de l'UIMM qui sollicite la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé.

Il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la société ROCHEFONTAINE pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges, en application de l’article L.145-57 du code de commerce.

Dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS