TJ Paris, 19 mars 2024, RG 23/00999

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copies
délivrées le :

■

18° chambre
1ère section

N° RG 23/00999
N° Portalis 352J-W-B7G-CYQN4

N° MINUTE : 2

Assignation du :
20 Janvier 2023

contradictoire

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT
rendue le 19 Mars 2024

DEMANDERESSE

S.N.C. GALAXIE VENDOME
[Adresse 5]
[Localité 8]

représentée par Maître Sabine DU GRANRUT de l’AARPI FAIRWAY, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #K0190

DEFENDERESSES

S.A.S. GRAND LOUVRE CAPITAL
[Adresse 6]
[Localité 10]

représentée par Me Bruno TRAESCH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1219

S.A.S. ITFACTO
[Adresse 2]
[Localité 9]

représentée par Me Olivier PLACKTOR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D2036

MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,
assisté de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal lors des débats, et de Manon PLURIEL, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 14 décembre 2023, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 19 Mars 2024.

ORDONNANCE

Rendue par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

Par acte sous seing privé du 19 janvier 2018, la SNC GALAXIE VENDOME a donné à bail commercial à la SAS GEO FRANCE FINANCE un ensemble immobilier sis [Adresse 3], [Adresse 7], [Adresse 1] à [Localité 11] dans le [Localité 4], sur des locaux à usage exclusif de bureaux situés au 4ème étage (lots n°114, 115 et 116), ainsi que le lot n°506 à usage d’archives au 2ème sous-sol, outre 30 emplacements de parking situées au 2ème et au 3ème sous-sol.

Ce bail a pris effet rétroactivement au 15 janvier 2018, pour une durée de dix années, moyennant un loyer annuel de 2.170.000 euros HT et HC, payables trimestriellement et d’avance.

Par acte sous seing privé du 19 janvier 2018, la SAS GEO FRANCE FINANCE a consenti à la SNC GALAXIE VENDOME une garantie à première demande, dans la limite d’un montant maximum de 6 mois de loyers indexés, soit 1.085.000 euros au jour de l’acte.

Par acte sous seing privé du 1er juillet 2021 la SAS GEO FRANCE FINANCE tel que modifié par avenant du 16 mars 2022, a sous-loué une partie des locaux pris à bail à la SAS ITFACTO par contrat de mise à disposition d’un local, pour un montant annuel au principal de 630.000 euros.

Par ordonnance de référé du 17 juin 2022, à laquelle il convient de se référer pour plus amples motifs et exhaustivité du dispositif, le juge des référés a, en substance :
constaté que le bail commercial du 19 janvier 2018 susmentionné, est résilié depuis le 10 avril 2022 par acquisition de la clause résolutoire ;ordonné l’expulsion de la SAS GEO FRANCE FINANCE et de tout occupant de son chef des locaux sis [Adresse 3], [Adresse 7], [Adresse 1] à [Localité 11] dans le [Localité 4] et ce, avec le concours de la force publique ;dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision sur l’indemnité d’occupation ;condamné la SAS GEO FRANCE FINANCE, et dans la limite de 1.085.000 euros, la SAS G GROUPE X à payer à la SNC GALAXIE VENDOME une provision d’un montant de 1.585.519,24 euros à valoir sur les échéances impayés de loyers, charges et l’éventuelle indemnité d’occupation exigibles au 13 mai 2022.
Cette ordonnance a été dénoncée par exploit de commissaire de justice du 26 juillet 2022 à la SAS ITFACTO.

La société GEO FRANCE FINANCE a fait l’objet d’une dissolution suite de la réunion de toutes les actions entre une seule main à compter du 27 octobre 2022, l’associé unique étant G GROUPE X. Aux termes d’un procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire du 19 décembre 2022, la société G GROUPE X a changé de nom et est désormais la SAS GRAND LOUVRE CAPITAL.

Par exploit des 20 et 23 janvier 2023, la SNC GALAXIE VENDOME a fait assigner la SAS GRAND LOUVRE CAPITAL et la SAS IT FACTO, son sous-locataire, devant le tribunal judiciaire de Paris, afin de solliciter d’une part, la condamnation de la SAS GRAND LOUVRE CAPITAL au paiement d’une dette locative, de pénalités contractuelles, de dommages et intérêts, et d’une indemnité d’occupation, et d’autre part, la condamnation de la SAS ITFACTO au paiement de l’indemnité d’occupation qui lui est due jusqu’à la date de restitution des locaux, dans la limite du montant des sous-loyers dont la SAS ITFACTO était redevable.

Par conclusions récapitulatives d’incident notifiées par RPVA le 13 décembre 2023, la SAS GRAND LOUVRE CAPITAL demande au juge de la mise en état de :
ordonner la jonction de la procédure RG n°23/00999 dans laquelle les sociétés SNC GALAXIE VENDOME, la SAS ITFACTO et elle-même sont parties avec la procédure RG n°22/10202 qui l’oppose à la SAS ITFACTO ;Désigner tel expert qu'il lui plaira de désigner, avec mission d'entendre les parties en leurs explications, visiter les locaux litigieux soit les lots n°114, 115 et 116 de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 11], appartenant à la société SNC GALAXIE VENDOME, les décrire, prendre connaissance des documents contractuels et de tous autres, notamment des documents comptables et fiscaux relatifs à l'exploitation du fonds de commerce exploité dans les lieux par la SNC GALAXIE VENDOME, et, plus généralement, réunir tous éléments d'appréciation utiles permettant, le moment venu, à la juridiction compétente de fixer, l'indemnité d’occupation due par la SAS ITFACTO pour l'occupation des lieux, à compter du 10 avril 2022, date d'acquisition de la clause résolutoire aux termes de l’ordonnance de référé du 17 juin 2022, jusqu'à leur libération complète par le sous-locataire le 18 octobre 2022, et la remise des clés ; Dire que l’expert judiciaire aura également pour mission de mesurer la surface exploitée qui apparaît être de 2.409 m2 au lieu de 2.546 m2, tel que stipulé dans le bail commercial et déterminer le prix réel au mètre carré par rapport au prix contractuel de 887 euros/m2 ; Dire que l'expert devra déposer son rapport au secrétariat-greffe dans le délai de dix mois de sa saisine;
Fixer le montant de la provision d’honoraires de l’expert judiciaire dont elle s’acquittera et réserver les dépens.Au soutien de ses prétentions, elle énonce que :
s’agissant de la jonction, il y a identité de juridiction, des parties et de l’objet, et qu’en son absence, cela pose un risque de contrariété des décisions ; qu’il s’agit en outre d’une opération économique unique qui doit donc être appréhendée dans son ensemble ; l’indemnité d’occupation doit être calculée par un expert judiciaire en prenant en compte notamment la valeur locative des locaux ; le calcul d’une indemnité d’occupation équitable, même si elle ne relevait pas du calcul de la valeur locative, relève de la mission d’un expert judiciaire, au regard de la complexité des calculs nécessaires (prenant en compte notamment les franchises de loyers) et des sommes particulièrement élevées en jeu ; Concernant la surface des lieux, les mesures du géomètre missionné exclusivement par le bailleur la SNC GALAXIE VENDOME ne sauraient constituer une preuve impartiale, contrairement à un rapport d’expertise judiciaire.
En défense, par conclusions d’incidents notifiées par RPVA le 12 décembre 2023, la SNC GALAXIE VENDOME demande au juge de la mise en état de :
Débouter la SAS GRAND LOUVRE CAPITAL de sa demande de jonction de la présente procédure avec la procédure enrôlée sous le numéro RG n°22/10202; Débouter la SAS GRAND LOUVRE CAPITAL de sa demande de désignation d’expert en détermination de l’indemnité d’occupation due par la SAS ITFACTO ;Débouter la SAS GRAND LOUVRE CAPITAL de sa demande de désignation d’expert tendant à mesurer les surfaces des locaux loués ;Enjoindre à la SAS GRAND LOUVRE CAPITAL de conclure sur le fond dans un délai bref, selon un calendrier de procédure strict, et à défaut ordonner la clôture et fixer une date de plaidoirie ;Condamner la SAS GRAND LOUVRE CAPITAL à payer à la SAS GALAXIE VENDOME la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens de l’incident.
Au soutien de ses prétentions, elle énonce que :
La procédure ouverte sous le numéro RG n°22/10202 est totalement distincte, en ce qu’elle oppose exclusivement la SAS ITFACTO à la SAS GRAND LOUVRE CAPITAL dans le cadre d’une action tendant à la nullité du contrat de sous-location qui les lie avec toutes les conséquences indemnitaires en résultant ; qu’en sa qualité de tiers au litige, elle n’a pas à en connaitre ; qu’il n’y a donc aucun risque de contrariété de décisions au regard des demandes qui sont respectivement formées dans le cadre de ces deux procédures sur des fondements juridiques distincts ; s’agissant la demande d’expertise, elle lui est totalement étrangère, en ce qu’elle porte exclusivement sur les rapports entre la SAS GRAND LOUVRE CAPITAL et son sous locataire la SAS ITFACTO, ce qui justifie d’autant plus l’inopportunité d’une jonction ; que le montant dû au titre de l’indemnité d’occupation est par ailleurs déjà prévu forfaitairement au bail (article 17.2) ; que la référence à la valeur locative des locaux est au demeurant sans objet en l’absence d’une procédure d’éviction, le régime spécifié à l’article L.145-28 du code de commerce ne trouvant pas à s’appliquer dans le cadre de la mise en œuvre d’une clause résolutoire, pour laquelle l’indemnité d’occupation est contractuellement fixée ; qu’une nouvelle mesure de la surface est indifférente en ce qu’il est précisé au bail que toute différence entre les cotes et surfaces mentionnées et les dimensions ou surfaces réelles des locaux, ne saurait justifier une quelconque réduction ou augmentation de loyer (article 2 – conditions générales) ; qu’il n’appartient pas en outre au juge de suppléer la carence des parties, alors que la SAS GRAND LOUVRE CAPITAL ne produit aucune pièce probante qui combat le relevé des surfaces des lieux loués effectué par le cabinet de géomètres-experts [X] et Associés à [Localité 11] qu’elle produit ; que la SAS GRAND LOUVRE CAPITAL n’a pas conclu au fond et qu’elle a de façon purement dilatoire, comme l’atteste le fait qu’elle ait notifié une sommation de communiquer qui était sans objet.
Par conclusions d’incidents notifiées par RPVA le 13 décembre 2023, la SAS ITFACTO demande, en défense, au juge de la mise en état de :
Rejeter des débats les conclusions d’incident n°2 en date du 11 décembre 2023 et la production des pièces 7.1 à 17 de la SAS GRAND LOUVRE CAPITAL ; Rejeter des débats les conclusions récapitulatives sur incident n°2 en date du 12 décembre 2023 de la SAS GALAXIE VENDOME ; Rejeter des débats les conclusions sur incident n°3 en date du 13 décembre 2023 de la SAS GRAND LOUVRE CAPITAL ; Débouter la SAS GRAND LOUVRE CAPITAL de sa demande de jonction de la présente procédure avec la procédure enrôlée sous le numéro RG 22/10202 ; Débouter la SAS GRAND LOUVRE CAPITAL de sa demande de désignation d’un expert aux fins de déterminer le montant de l’indemnité d’occupation que cette dernière souhaite qu’elle acquitte ; Débouter la SAS GRAND LOUVRE CAPITAL de sa demande de désignation d’un expert aux fins de procéder à un métrage de la surface des locaux ; Condamner la SAS GRAND LOUVRE CAPITAL à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner la SAS GRAND LOUVRE CAPITAL en tous les dépens.
Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que :
le juge de la mise en état, dans sa convocation à l’audience de mise en état pour plaidoirie sur incident en date du 22 septembre 2023, a fixé le calendrier de procédure en ces termes: «Renvoi MEE 14.12.2023 pour plaider l’incident expertise ; Tout nouvel échange d’écritures sur l’incident devra intervenir au plus tard le 07.12.2023 ». Or, la SAS GRAND LOUVRE CAPITAL a notifié par RPVA des conclusions d’incident n°2, lesquelles comportent 6 pages supplémentaires par rapport à ses conclusions d’incident n°1 sans indication des modifications par rapport à ses précédentes écritures , ainsi que de nouvelles pièces numérotées de 7.1 à 13 (les pièces numérotées de 14 à 17 visées en dernière page de ses conclusions n’ayant pas été communiquées), le 11 décembre 2023, soit postérieurement au délai qui était imparti par le juge de la mise en état pour conclure ; la SAS GALAXIE VENDOME a notifié par RPVA des conclusions récapitulatives sur incident n°2 en réponse aux conclusions par la société GRAND LOUVRE CAPITAL le 12 décembre 2023, la SNC GRAND LOUVRE CAPITAL a notifié par RPVA des conclusions d’incident n° 3 le 13 décembre 2023 à 17h39 ;s’agissant de la demande de jonction, la SAS GRAND LOUVRE CAPITAL ne démontre pas l’existence d’un lien entre ces procédures qui justifie qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire et juger ensemble, étant précisé qu’il doit être relevé que la SAS GALAXIE VENDOME est un tiers au litige et qu’il n’y a pas de risque de contrariété des décisions ; s’agissant de la demande d’expertise, la demande doit être jugée dilatoire, en ce qu’une mesure d’instruction n’est pas nécessaire puisqu’il suffit de se référer au bail qui liait la SNC GALAXIE VENDOME et la SAS GRAND LOUVRE CAPITAL pour déterminer le montant de l’indemnité d’occupation due par cette dernière ; qu’une mesure d’instruction tendant à voir réunir des éléments d’appréciation de l’indemnité d’occupation pouvant être due par sa personne est en outre dépourvue d’intérêt, puisque la SNC GALAXIE VENDOME sollicite sa condamnation dans la limite du montant des sous-loyers, montant qui est déjà connu ; que la surface qu’elle occupe en sous-location est également connue, et que par ailleurs, elle est indifférente puisque la demande de condamnation in solidum en ce qui la concerne est fixée dans la limite du montant des sous-loyers, sans égard à cette surface. L’audience de plaidoirie de l’incident s’est tenue le 14 décembre 2023.
La décision a été mise en délibéré au 19 mars 2024.

MOTIVATION
Sur la demande d’écarter des conclusions et pièces

L’article 15 du code de procédure civile dispose que les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense .

Il est prévu aux termes de l’article 135 du même code que le juge peut écarter du débat les pièces qui n'ont pas été communiquées en temps utile.

En l’espèce, la demande d’écarter les conclusions d’incident n°2 en date du 11 décembre 2023 est sans objet, en ce que ces conclusions ont été substituées par les conclusions récapitulatives sur incident n°3 en date du 13 décembre 2023 de la SAS GRAND LOUVRE CAPITAL.

Concernant le surplus des conclusions et des pièces, si par bulletin RPVA du 22 septembre 2023, les parties ont été convoquées à l’audience de mise en état du 14 décembre 2023 pour plaider l’incident avec mention que « tout nouvel échange d’écritures devra intervenir au plus tard le 7.12.23 », cette mention n'était pas prescrite à peine d'irrecevabilité.

Il ressort en outre de l’examen des éléments qu’il est demandé d’écarter des débats, dans le contexte particulier d’un incident soulevé à la mise en état sans ordonnance de clôture, que l’étendue relative des modifications intervenues dans les écritures et le faible volume des pièces communiquées (dont certaines étaient déjà connues des parties, tels que le bail, le contrat de mise à disposition et l’ordonnance des référés) n’apparaissent pas incompatibles avec le temps utile dévolu pour leur prise en compte de façon contradictoire, comme l’atteste au demeurant la complétude des écritures postérieures de la partie qui soutient cette demande. En conséquence, il n’y a pas lieu d’écarter des débats :
la production des pièces 7.1 à 17 de la SAS GRAND LOUVRE CAPITAL ; les conclusions récapitulatives sur incident n°2 en date du 12 décembre 2023 de la SNC GALAXIE VENDOME ; les conclusions sur incident n°3 en date du 13 décembre 2023 de la SAS GRAND LOUVRE CAPITAL.
Sur la demande de jonction

Aux termes de l’article 783 du code de procédure civile le juge de la mise en état procède aux jonctions et disjonctions d'instance.

L’article 367 du code de procédure civile dispose que le juge peut, à la demande des parties ou d'office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s'il existe entre les litiges un lien tel qu'il soit de l'intérêt d'une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

Aux termes de l’article 368 du code de procédure civile, les décisions de jonction ou disjonction d'instances sont des mesures d'administration judiciaire.

En l’espèce, l’objet du litige relatif à la procédure enrôlée sous le numéro RG 22/10202 est parfaitement distinct du litige au fond, et n’inclut pas en outre la SNC GALAXIE VENDOME qui est la demanderesse principale au fond. C’est vainement que la SAS GRAND LOUVRE CAPITAL invoque l’unicité de l’opération économique, l’unicité prétendue se heurtant au principe de l’effet relatif des contrats. Le lien entre les deux procédures apparaît non seulement insuffisant, mais la jonction entraînerait par ailleurs une complexification inopportune de la procédure qui n’est pas dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice. Il n’y a donc pas lieu à jonction entre les deux procédures.

Sur la demande d’expertise
Il résulte de l’article 789 du code de procédure civile que le juge de la mise en état peut ordonner, même d'office, toute mesure d'instruction.

L'indemnité d'occupation qui fait suite à la constatation de l'acquisition d'une clause résolutoire, comme c’est le cas en l’espèce, n'a pas une nature statutaire, et partant sa détermination ne saurait être d'ordre public. Il en résulte que les parties peuvent librement convenir d’un montant forfaitaire.

S’il appartient au tribunal d’évaluer la portée de cette clause fixant un montant forfaitaire qui serait dû par la SAS GRAND LOUVRE CAPITAL , le juge de la mise en état peut en constater l’existence dans le cadre de l’incident dont il est saisi. Il apparaît ainsi qu’en présence d’une telle clause, sans préjuger du fond, la demande d’expertise tendant à l’estimation de l’indemnité d’occupation à la valeur locative apparaît injustifiée, comme le soutiennent les défenderesses à l’incident.

Pour contourner cette difficulté la SAS GRAND LOUVRE CAPITAL sollicite une expertise concernant la demande d’indemnité d’occupation qui serait due par la SAS ITFACTO. Cette demande n’apparaît pas davantage justifiée, puisque la détermination de ce montant s’il n’est, a priori, pas conventionnel, au regard de l’effet relatif des contrats, n’en relève pas moins du droit commun, et non des statuts. Sa nature mixte à la fois compensatoire et indemnitaire n’est pas soumise à des règles d’ordre publique spécifiques nécessitant le recours à un expert.

S’agissant de la mesure des locaux, c’est vainement que la SNC GALAXIE VENDOME invoque en matière de fixation d’indemnité d’occupation l’article 2 des conditions générales qui neutralise toutes les incidences d’écart de mesure en matière de loyers, puisque cette formulation n’inclut pas les créances d’une autre nature, telle que l’indemnité d’occupation.

Pour autant, la demande d’expertise portant sur un relevé de mesures de la surface des locaux par un géomètre expert portée par la SAS GRAND LOUVRE CAPITAL apparaît également injustifiée, alors qu’il apparaît d’une part, que l’indemnité d’occupation fait l’objet d’une fixation conventionnelle forfaitaire, en ce qui concerne la SAS GRAND LOUVRE CAPITAL, et que la fraction sollicitée auprès de la SAS ITFACTO est bornée par un montant déterminable à partir du contrat de sous-location, sans aucune référence à la surface. En outre, il appartiendrait à la SAS ITFACTO de former une telle demande, ce à quoi, y voyant une manœuvre dilatoire dont elle ne rapporte cependant pas la preuve, elle ne manifeste aucun intérêt.
En conséquence, la demande d’expertise judiciaire formée par la SAS GRAND LOUVRE CAPITAL sera rejetée.

Sur la demande d’injonction de conclure

Il résulte de l’article 780 du code de procédure civile que le juge de la mise en état peut, si besoin est, adresser des injonctions.

En l’espèce, il y a lieu pour faire avancer les débats d’enjoindre à la SAS GRAND LOUVRE CAPITAL de conclure au fond avant la date du 3 mai 2024, tout nouvel échange d’écritures entre les parties devant intervenir avant le 4 juin 2024, à peine d’irrecevabilité, en application de l'article 15 du code de procédure civile, l’affaire étant renvoyée à l’audience de mise en état du 6 juin 2024.

Sur les autres demandes

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, il convient de réserver les dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

En l’espèce, il y a lieu de condamner la SAS GRAND LOUVRE CAPITAL à payer respectivement, à la SAS GALAXIE VENDOME et à la SAS ITFACTO, la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire qui est de droit sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS