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CA Aix-en-Provence, 21 mars 2024, RG 21/00348

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Date: 21/03/2024
Numéro: 21/00348
Lieu / cour: Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Chambre: Chambre 1-7
Type: Arrêt
Id: 65fd2dbbcd2eb700086baa06

Texte de la décision

82,772 caractères · tronqué Afficher l’intégral

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 21 MARS 2024

N° 2024/ 153

Rôle N° RG 21/00348 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BGYGB

[Y] [C]

SCI LE MERCURE

Syndicat des Copropriétaires COPROPRIETE DENOMMEEVILLAGE DU LAC DES [Localité 4]

S.E.L.A.R.L. [V] ET ASSOCIES

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Radost VELEVA-REINAUD

Me Sandra JUSTON

Me Jean-françois JOURDAN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de DRAGUIGNAN en date du 25 Novembre 2020 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 17/02266.

APPELANT

Monsieur [Y] [C]

né le 07 Juin 1952 à [Localité 6]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Radost VELEVA-REINAUD, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substitué par Me Charles REINAUD, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,

assisté de Me Laurène ROUX, avocat au barreau de TOULON

INTIMEES

SCI LE MERCURE Prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Sandra JUSTON de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,

assistée de Me Odile GAGLIANO, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

Syndicat des Copropriétaires COPROPRIETE DENOMMEEVILLAGE DU LAC DES [Localité 4] représentée par son syndic en exercice, Madame [F] [J], exerçant à l'enseigne AGENCE DE L'OLIVIER domiciliée en cette qualité au sis La SELARL [V] et associes Représentée par Maître [A] [V] es qualité d'administrateur provisoire du syndicat des Copropriétaires 'LE VILLAGE DU LAC DE [Localité 4]' sise [Localité 4] désigné à ces fonctions par jugement rendu le 26 octobre 2022 par le Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN domicilié en cette qualité au siège social sis domicilié [Adresse 1]

(assignée en intervention forcée le 13 février 2023 à personne morale), demeurant [Adresse 8]

représentée par Me Jean-françois JOURDAN de la SCP JF JOURDAN - PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,

assisté de Me Jean philippe FOURMEAUX, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant

PARTIE(S) INTERVENANTE(S)

Assignée en intervention forcée le 13 février 2023 à personne morale

S.E.L.A.R.L. [V] ET ASSOCIES

Prise en la personne de Maître [A] [V] es qualité d'administrateur provisoire du syndicat des Copropriétaires 'LE VILLAGE DU LAC DE [Localité 4]' sise [Localité 4] désigné à ces fonctions par jugement rendu le 26 octobre 2022 par le Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN domicilié en cette qualité au siège social sis domicilié [Adresse 1], demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Jean-françois JOURDAN de la SCP JF JOURDAN - PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,

assisté de Me Jean philippe FOURMEAUX, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant

COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 24 Janvier 2024 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Carole DAUX-HARAND, Présidente,a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 21 Mars 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 21 Mars 2024,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Les sociétés SCAII et SOMECO ont acquis à [Localité 4] un ensemble de terrains d'une superficie totale de 160 hectares dans le but de réaliser un regroupement d'habitations horizontal dénommé 'le village du lac de [Localité 4].'

Ce vaste ensemble immobilier devait à son achèvement comprendre la réalisation d'une quarantaine de hameaux et de centres attractifs comportant des installations collectives.

Un cahier des charges- règlement de copropriété a été dressé par Maître [Z], notaire à [Localité 4], ledit règlement de copropriété ayant été enregistré à [Localité 5] le 30 mars 1966.

Un état descriptif de division a également été dressé par Maître [Z] et publié à la conservation des hypothèques le 26 mai 1967.

Les sociétés SCAII et SOMECO ont été placées en liquidation judiciaire après que les voiries et éléments d'équipement aient été réalisés et qu'une quarantaine de villas aient été construites.

L'ensemble des lots non construits ont en l'état de la liquidation des biens des promoteurs était vendu aux enchères, la société SOFEA ayant fait l'acquisition de la totalité des lots aux termes d'un jugement d'adjudication prononcé le 30 janvier 1985.

Suivant acte notarié en date du 15 octobre 1986, la SOFEA a vendu à la SCI LE MERCURE les lots bâtis qui ont ensuite été rapidement revendus, puis suivant acte notarié en date du 14 janvier 2000, la SCI LE MERCURE a acquis des lots transitoires.

Entre 1966, date de l'établissement du règlement et 1985 date à laquelle ont été vendu aux enchères les lots non construits, les règles d'urbanisme ont changé et les lots non vendus ont été classés en zone naturelle, inconstructible ou inconstructible sous condition.

La SCI MERCURE soutenant que le règlement ne lui était pas opposable, saisissait la juridiction compétente afin qu'il soit juger que l'ensemble immobilier n'était pas soumis au régime de la copropriété mais au régime du lotissement.

Par jugement du tribunal de grande instance de Draguignan du 30 avril 1997, confirmé par l'arrêt de la cour d'appel dAix-en Provence en date du 7 mars 2002 , il était jugé que l'ensemble immobilier 'le village du lac' était soumis au régime juridique de la copropriété et à la loi du 10 juillet 1965 et non aux règles propres aux lotissements.

Par assemblée générale du 31 octobre 2006, un syndic était désigné par le syndicat des copropriétaires, syndic qui devait procéder à un appel de fonds en mettant à la charge de la SCI LE MERCURE 91,28 % des charges appelées selon les tantièmes correspondants aux lots dont elle était propriétaire.

Par lettre recommandée du 24 janvier 2007, la SCI LE MERCURE contestait le pourcentage de charges mis à sa charge et sollicitait la désignation d'un expert judiciaire, suivant assignation du 5 juin 2007 afin de dresser un nouveau règlement de copropriété.

Aussi chaque année depuis l'instance engagée le 5 juin 2007 en désignation d'un expert judiciaire chargé de rédiger un nouveau règlement de copropriété, la SCI LE MERCURE contestait devant le tribunal judiciaire de Draguignan les résolutions fixant la répartition du budget de la copropriété entre les copropriétaires dans l'attente de la publication judiciaire d'un nouveau règlement et d'un état descriptif de division soutenant que le règlement de copropriété non publié ne lui était pas opposable et que l'état descriptif de division bien que publié ne pouvait s'y substituer.

Par ordonnance en date du 18 septembre 2009, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Draguignan désignait un expert judiciaire Monsieur [X] aux fins d'établissement d'un réglement de copropriété lequel déposait son rapport le 18 juin 2011.

Insatisfaite de ce rapport, la SCI LE MERCURE sollicitait auprès du juge de la mise en état une nouvelle expertise judiciaire au motif que le règlement de copropriété n'ayant pas été publié, il convenait également de dresser un nouvel état descriptif de division.

Il était fait droit à sa demande et le 31 octobre 2013, une mission complémentaire était ordonnée donnant lieu à un rapport du 15 septembre 2015.

Faute pour la SCI LE MERCURE d'avoir conclu, la procédure était radiée par ordonnance du 18 mars 2016.

Par conclusions de reprise d'instance signifiées le 23 mars 2017, la SCI LE MERCURE demandait au tribunal judicaire de Draguignan de :

* constater que la copropriété était dépourvue de règlement.

* annuler les délibérations querellées.

* homologuer le rapport d'expertise.

* désigner un notaire en charge de recevoir le règlement de copropriété et l'état descriptif de division.

* lui donner acte de son offre d'avancer les frais pour le compte du syndicat à valoir sur les charges à répartir

* condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens.

La procédure était rétablie au rôle par ordonnance du 23 mars 2017( RG n° 17/ 2266), Monsieur [C] en qualité de copropriétaire intervenant volontairement à ladite procédure par conclusions du 29 janvier 2019.

Suivant exploit d'huissier en date du 27 décembre 2018, la SCI LE MERCURE persistait dans ses demandes et sollicitait l'annulation des délibérations et résolutions de l'assemblée générale du 26 octobre 2018 ( RG n° 19/441).

Ces deux affaires étaient évoquées à l'audience du 23 juin 2020.

La SCI LE MERCURE demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de ses exploits introductifs d'instance.

Le syndicat des copropriétaires demandait au tribunal de débouter la SCI LE MERCURE de ses demandes d'annulation des assemblées générales et de constatation de l'absence de règlement de copropriété conforme à la loi de 1965 et au décret de 1967 et de la non prise en compte de la réalité de la copropriété de l'état descriptif de division de 1967.

Il demandait au tribunal de juger opposable à la SCI LE MERCURE le règlement et état descriptif existants et intangibles les tantièmes de copropriété et de charges en résultant.

Il demandait également de déclarer irrecevables les demandes d'annulation des assemblées générales du 22 octobre 2007, 2 décembre 2008, 28 janvier 2010, 22 octobre 2010, 18 octobre 2011, 19 avril 2013, 18 juillet 2014 et 18 avril 2014.

Enfin il réclamait la condamnation de cette dernière au paiement de la somme de 5.000 €au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ( procédure RG n° 17/ 2266).

Le syndicat des copropriétaires reprenait les mêmes moyens et conclusions dans la procédure RG n°19/441 et demandait notamment de débouter la SCI LE MERCURE de sa demande d'annulation de l'assemblée générale du 26 octobre 2018 et sollicitait la condamnation de cette dernière au paiement de la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Monsieur [C] quant à lui sollicitait la condamantion de la SCI LE MERCURE et le syndicat des coprorpiétaires au paiement de la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts , de celle de 5.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Il soutenait que le syndicat des copropriétaires avait modifié les appels de charges de manière non conforme aux règlements et soutenait que le règlement de copropriété de 1966 était visé dans le cahier des charges de l'adjudication et que par conséquent la SCI LE MERCURE n'était pas fondée à le contester.

Par ailleurs il demandait qu'il soit jugé que le syndicat des copropriétaires ne pouvait faire appel de provision à son profit.

Suivant jugement contradictoire en date du 25 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Draguignan a :

* constaté que la copropriété 'village du lac de [Localité 4]' est dénuée de règlement de copropriété conforme à la loi n°65- 557 du 10 juillet 1965 et au décret n° 67- 223 du 17 mars 1967 et régulièrement publié conformément au décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955.

* constaté que l'état descriptif de division publié le 6 mai 1967 ne correspond pas à la réalité de fait et de droit de la copropriété.

*homologué le rapport d'expertise déposée par Monsieur [X] le 15 septembre 2015 comportant le règlement de copropriété et l'état descriptif de division de la copropriété 'village du lac de [Localité 4]'.

* dit que le règlement de copropriété et l'état descriptif de division de la copropriété 'village du lac de [Localité 4]' établi par Monsieur [X] ont force exécutoire.

* désigné Maître [H] [M] et Maître [G] [W] , notaires associées à [Localité 4] avec mission de recevoir en leurs minutes lesdits règlements de copropriété et état descriptif de division et d'effectuer toutes formalités notamment auprès du service de la publicité foncière de [Localité 7] propres à rendre lesdits actes opposables au syndicat des copropriétaires, aux copropriétaires et aux tiers.

* dit que les formalités de publicité seront aux frais avancés de la SCI LE MERCURE .

* dit que le syndicat des copropriétaires imputera lesdits frais sur les charges de copropriété incombant à la SCI LE MERCURE.

* annulé les résolutions n°1, n°2 , n°3 de l'assemblée générale du 22 octobre 2017, le 3ème alinéa de la résolution n°3 de l'assemblée générale du 2 décembre 2018, les résolutions adoptées par les assemblées générales du 28 janvier 2010, du 19 avril 2013, du 18 avril 2014, du 18 juillet 2014, du 26 janvier 2017, du 1er septembre 2017 et du 26 octobre 2018.

* débouté Monsieur [C] de ses demandes.

* débouté le syndicat des copropriétaires de la copropriété 'village du lac de [Localité 4]' de ses demandes.

* débouté la SCI LE MERCURE du surplus de ses demandes.

* condamné le syndicat des copropriétaires de la copropriété 'village du lac de [Localité 4]' aux entiers dépens de l'instance avec distraction au profit de la SCP ROBERT et FAIN-ROBERT.

Suivant déclaration en date du 11 mai 2021, Monsieur [C] interjetait appel de ladite décision en ce qu'elle a dit :

- constate que la copropriété 'village du lac de [Localité 4]' est dénuée de règlement de copropriété conforme à la loi n°65- 557 du 10 juillet 1965 et au décret n° 67- 223 du 17 mars 1967 et régulièrement publié conformément au décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955.

- constate que l'état descriptif de division publié le 6 mai 1967 ne correspond pas à la réalité de fait et de droit de la copropriété.

-homologue le rapport d'expertise déposée par Monsieur [X] le 15 septembre 2015 comportant le règlement de copropriété et l'état descriptif de division de la copropriété 'village du lac de [Localité 4]'.

- dit que le règlement de copropriété et l'état descriptif de division de la copropriété 'village du lac de [Localité 4]' établi par Monsieur [X] ont force exécutoire.

- désigne Maître [H] [M] et Maître [G] [W] , notaires associées à [Localité 4] avec mission de recevoir en leurs minutes lesdits règlements de copropriété et état descriptif de division et d'effectuer toutes formalités notamment auprès du service de la publicité foncière de [Localité 7] propres à rendre lesdits actes opposables au syndicat des copropriétaires, aux copropriétaires et aux tiers.

- que les formalités de publicité seront aux frais avancés de la SCI LE MERCURE .

- que le syndicat des copropriétaires imputera lesdits frais sur les charges de copropriété incombant à la SCI LE MERCURE .

- annule les résolutions n°1, n°2 , n°3 de l'assemblée générale du 22 octobre 2017, le 3ème alinéa de la résolution n°3 de l'assemblée générale du 2 décembre 2018, les résolutions adoptées par les assemblées générales du 28 janvier 2010, du 19 avril 2013, du 18 avril 2014, du 18 juillet 2014, du 26 janvier 2017, du 1er septembre 2017 et du 26 octobre 2018.

- déboute Monsieur [C] de ses demandes.

Aux terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 11 mai 2023 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, la SELARL [A] [V] & Associés prise en la personne de [A] [V] ès qualité d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires 'village du lac de [Localité 4]' désigné à cette fonction par jugement rendu le 26 octobre 2022 par le tribunal judiciaire de Draguignan demande à la cour de :

* réformer en toutes ses dispositions le jugement prononcé par le tribunal judiciaire de Draguignan le 25 novembre 2020.

Statuant à nouveau.

* débouter la SCI LE MERCURE de ses demandes tendant à ce que soit constaté que la copropriété est dénuée de règlement de copropriété conforme à la loi du 10 juillet 1965 et au décret du 17 mars 1967 fixant notamment la répartition des charges entre les divers copropriétaires et que l'état descriptif de division publiée en 1965 ne correspondrait pas à la réalité de fait et de droit de la copropriété.

* dire et juger que le règlement de copropriété dressé par Maître [Z], notaire à [Localité 4] , le 28 février 1966 ainsi que l'état descriptif de division dressé le 7 mai 1967 et publié le 26 mai 1967 sont opposables à la SCI LE MERCURE et ce par application de l'article 4 du décret du 17 mars 1967.

* dire et juger que les tantièmes de copropriété ainsi que les tantièmes de charges sont intangibles conformément aux dispositions des articles 5 et 11 de la loi du 10 juillet 1965 et ne sauraient par conséquent être modifiés sauf par une décision unanime des copropriétaires de la copropriété 'village du lac de [Localité 4]'.

* déclarer irrecevable les demandes d'annulation des assemblées générales des 22 octobres 2007, 2 décembre 2008, 28 janvier 2010, 22 octobre 2010, 18 octobre 2011, 19 avril 2013, 18 juillet 2014 et 18 avril 2014 par application de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

* débouter en toute hypothèse la SCI LE MERCURE de ses demandes d'annulation des assemblées générales ainsi que de celles des 26 janvier 2017 et 1er septembre 2017.

* débouter Monsieur [C] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions

* déclarer irrecevables les demandes nouvelles de la SCI LE MERCURE tendant au paiement de la somme de 70.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

* débouter en toute hypothèse la SCI LE MERCURE de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

* condamner la SCI LE MERCURE au paiement de la somme de 5.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les frais et dépens.

À l'appui de ses demandes, la SELARL [A] [V] & Associés prise en la personne de [A] [V] ès qualité d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires 'village du lac de [Localité 4]' fait valoir que la SCI LE MERCURE considère à tort que la copropriété du 'village du lac de [Localité 4]' serait dépourvue de règlement de copropriété au motif que celui-ci n'aurait pas été publié à la conservation des hypothèques et qui lui serait par conséquent inopposable .

S'agissant de l'état descriptif de division rédigé en 1966 et publié le 20 mai 1967, il soutient que la SCI LE MERCURE maintient à tort qu'au motif qu'il serait totalement inadapté à la configuration actuelle des lieux puisque les lots appartenant à la SCI LE MERCURE sont en grande partie inconstructibles, ce dernier ne pourrait s'appliquer.

Il indique que ces affirmations sont en contradiction avec les dispositions des articles 13 de la loi du 10 juillet 1960 et l'article 4 du décret du 17 mars 1967 , ajoutant qu'il résulte de l'acte de vente que constitue le titre de propriété de la SCI LE MERCURE que celle-ci a eu connaissance de l'ensemble des clauses et conditions résultant du règlement de copropriété.

Par ailleurs il rappelle que la SCI LE MERCURE a fait l'acquisition des lots de copropriétés en toute connaissance de cause de la situation, soulignant que la valeur relative de chaque partie privative déterminée lors de l'établissement de la copropriété et la répartition de tantièmes de parties communes, une fois adoptée, et portée dans l'état descriptif de division est intangible.

Il peut toutefois être envisagé une modification de la répartition des quotes-parts de chaque copropriétaire soit en modifiant les tantièmes de copropriété, soit en annulant les millièmes non utilisés ce qui implique un vote unanime des copropriétaires.

En l'absence d'accord unanime des copropriétaires, le tribunal ne saurait se substituer à la volonté des copropriétaires et le rapport de l'expert [X] ne saurait donc être homologué dans la mesure où il n'a pas été approuvé à l'unanimité par les copropriétaires.

Il précise que le principe est également celui de l'intangibilité des tantièmes de charges sous réserve de l'exception prévue par l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965 ce qui n'est pas le cas en l'état, le règlement de copropriété et l'état descriptif de division existant permettant parfaitement de répartir les charges en tenant compte de la nature des lots, propriété de la SCI LE MERCURE, ceux-ci constituant des lots transitoires.

Enfin la SELARL [A] [V] & Associés prise en la personne de [A] [V] ès qualité d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires 'village du lac de [Localité 4]' soutient que les demandes de la SCI LE MERCURE tendant à voir prononcer l'annulation des assemblées générales à l'exception des demandes d'annulation de l'assemblée générale du 26 janvier 2017 et de celle du 1er septembre 2017 sont irrecevables dans la mesure où l'action ayant pour objet de contester ces décisions d'assemblée générale n'a pas été introduite dans le délai de deux mois suivant la notifications des décisions qui leur a été faite.

Enfin elle indique que Monsieur [C] prétend que le syndicat des copropriétaires aurait réalisé des appels de fonds non conforme au règlement de copropriété, sans rapporter la preuve de ses allégations, pas plus qu'il ne rapporte la preuve du préjudice qu'il prétend subir

Par ailleurs elle relève que la demande de la SCI LE MERCURE de voir condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 70.000 € à titre de dommages et intérêts est parfaitement irrecevable car nouvelle en cause d'appel.

Aux terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 27 décembre 2023 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, Monsieur [C] demande à la cour de :

* réformer le jugement rendu le 25 novembre 2020 par la 3ème chambre du tribunal judiciaire de Draguignan en ce qu'il a

- constaté que la copropriété 'village du lac de [Localité 4]' est dénuée de règlement de copropriété conforme à la loi n°65- 557 du 10 juillet 1965 et au décret n° 67- 223 du 17 mars 1967 et régulièrement publié conformément au décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955.

-constaté que l'état descriptif de division publié le 6 mai 1967 ne correspond pas à la réalité de fait et de droit de la copropriété.

- homologué le rapport d'expertise déposée par Monsieur [X] le 15 septembre 2015 comportant le règlement de copropriété et l'état descriptif de division de la copropriété 'village du lac de [Localité 4]'.

- dit que le règlement de copropriété et l'état descriptif de division de la copropriété 'village du lac de [Localité 4]' établi par Monsieur [X] ont force exécutoire.

- désigné Maître [H] [M] et Maître [G] [W] , notaires associées à [Localité 4] avec mission de recevoir en leurs minutes lesdits règlements de copropriété et état descriptif de division et d'effectuer toutes formalités notamment auprès du service de la publicité foncière de [Localité 7] propres à rendre lesdits actes opposables au syndicat des copropriétaires, aux copropriétaires et aux tiers.

- dit que les formalités de publicité seront aux frais avancés de la SCI LE MERCURE .

- dit que le syndicat des copropriétaires imputera lesdits frais sur les charges de copropriété incombant à la SCI LE MERCURE .

- annulé les résolutions n°1, n°2 , n°3 de l'assemblée générale du 22 octobre 2017, le 3ème alinéa de la résolution n°3 de l'assemblée générale du 2 décembre 2018, les résolutions adoptées par les assemblées générales du 28 janvier 2010, du 19 avril 2013, du 18 avril 2014, du 18 juillet 2014, du 26 janvier 2017, du 1er septembre 2017 et du 26 octobre 2018.

- débouté Monsieur [C] de ses demandes.

Et statuant à nouveau.

*débouter la SCI LE MERCURE de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

*déclarer opposable à la SCI LE MERCURE le règlement de copropriété du 28 février 1966 et l'état descriptif de division du 17 mai 1967.

*juger que les tantièmes de charges et de copropriété afférentes à l'entretien, l'administration et la conservation des parties communes sont intangibles.

*déclarer irrecevable la demande de la SCI LE MERCURE tendant à obtenir une nouvelle répartition de ces charges.

*condamner solidairement la SCI LE MERCURE et le syndicat des copropriétaires 'village du lac de [Localité 4]' au paiement de la somme de 15.'000 € de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi.

*condamner solidairement la SCI LE MERCURE et le syndicat des copropriétaires 'village du lac de [Localité 4]' au paiement de la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles

*condamner solidairement la SCI LE MERCURE et le syndicat des copropriétaires 'village du lac de [Localité 4]' aux entiers dépens.

*faire application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et dire que Monsieur [C] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

A l'appui de ses demandes Monsieur [C] propriétaires du lot n° 88 représentants 2086/ 1 000 000 de la propriété du sol et des parties communes indique être intervenu volontairement à la procédure.

Il explique avoir relevé appel de la décision suivant déclaration du 11 janvier 2021, précisant qu'à l'issue d'une instance ayant opposé la SCI LE MERCURE et le syndicat des copropriétaires 'village du lac de [Localité 4]' , il a été décidé selon jugement du 3 mars 2022 que le règlement de copropriété du 28 février 1966 et l'état descriptif de division du 17 mai 1967 étaient tous deux opposables à la SCI LE MERCURE.

Il précise que la juridiction de premier degré n'a pas analysé le bon titre de propriété de la SCI LE MERCURE.

L'acte de vente de la SCI LE MERCURE du 15 octobre 1986 concerne l'acquisition des lots bâtis qui ont ensuite été rapidement revendus mais c'est l'acte de vente de la SCI LE MERCURE du 14 janvier 2000 qui concerne l'acquisition des lots transitoires et dont le promoteur conteste le montant des tantièmes de parties communes.

Il précise que lors de son acte de vente du 14 janvier 2000, la SCI LE MERCURE ne pouvait qu'avoir connaissance des différentes instances mais a espéré que les règles d'urbanisme lui redeviendraient favorables.

Ce changement n'étant toujours pas intervenu, il relève qu'elle refuse le paiement des charges qui lui incombent et sollicite la modification de la répartition des charges inscrites au règlement de copropriété alors qu'elle était parfaitement informée de la situation particulière des lots puisque le certificat d'urbanisme était annexé à l'acte de vente tout comme le règlement de copropriété et l'état descriptif de division.

Il souligne que c'est la raison pour laquelle le jugement du 3 mars 2022 a considéré que ces documents étaient opposables à la SCI LE MERCURE.

Monsieur [C] soutient, s'agissant de la validité des assemblées générales contestées par la SCI LE MERCURE que le premier juge a, à tort, fait droit aux demandes de nullités de cette dernière soutenant d'une part que la SCI LE MERCURE devait s'acquitter des charges selon la répartition des tantièmes inscrites au règlement de copropriété ajoutant que même si le règlement de copropriété proposé par l'expert judiciaire venait à être homologué, toute nouvelle répartition de charges ne pourrait être rétroactive.

Il rappelle que la SCI LE MERCURE demande à ce que le règlement de copropriété soit mis en conformité avec les dispositions légales et réglementaires actuelles notamment avec de nouvelle répartition de charges qui seraient conformes aux critères légaux fixés aux articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Il relève que si le règlement de copropriété doit être complété quant à la répartition des charges afférentes aux éléments d'équipement commun et aux services collectifs, la répartition des charges afférentes aux dépens d'entretien et d'administration des parties communes ne peut souffrir d'aucune critique.

Il soutient que l'estimation des quotes-parts des parties communes doit être faite en fonction de la situation de l'immeuble à l'époque de sa mise en copropriété à savoir lors de la vente du premier lot, l'utilisation des lots ne devant pas être prise en compte selon l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965.

Il précise que la situation dans laquelle se trouve la SCI LE MERCURE provient du fait qu'elle ne possède que des lots transitoires depuis le 14 janvier 2020 c'est-à-dire un droit de jouissance privative sur une partie de terrain avec droit de construire.

Toutefois si à l'établissement du règlement de copropriété, la valeur relative du lot avait été fixée en considération du fait qu'il n'était pas encore bâti, il aurait fallu réviser la répartition des tantièmes et des charges dès le programme immobilier achevé, ce qui aurait nécessité l'unanimité des copropriétaires.

Monsieur [C] soutient que la SCI LE MERCURE ne peut remettre en cause la répartition prévue au règlement de copropriété notamment parce que la jurisprudence considère qu'un lot transitoire constitue un lot de copropriété comme les autres et engage son propriétaire à participer aux charges de copropriété et que le fait que les lots transitoires soient actuellement inconstructibles ne peut dispenser leurs propriétaires de l'obligation aux charges de copropriété.

Monsieur [C] fait valoir que la répartition proposée par l'expert judiciaire est totalement incohérente et que s'agissant des charges afférentes aux éléments d'équipement et aux services collectifs, l'expert judiciaire ne propose aucune clé de répartition quant à cette catégorie de charges.

Enfin il conclut au débouté de la demande de la SCI LE MERCURE tendant à le voir condamner au paiement de dommages et intérêts alors qu'il entend seulement obtenir le respect du règlement de copropriété et de son titre de propriété.

Aux terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 19 janvier 2024 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, la SCI LE MERCURE demande à la cour de :

* confirmer le jugement du 25 novembre 2020 du tribunal judiciaire de Draguignan en ce qu'il a :

- constaté que l'état descriptif de division publié le 6 mai 1967 ne correspond pas à la réalité de fait et de droit de la copropriété.

- dit que le règlement de copropriété et l'état descriptif de division de la copropriété 'village du lac de [Localité 4]' établi par Monsieur [X] ont force exécutoire.

- dit que les formalités de publicité seront aux frais avancés de la SCI LE MERCURE.

- dit que le syndicat des copropriétaires imputera lesdits frais sur les charges de copropriété incombant à la SCI LE MERCURE .

- débouté Monsieur [C] de ses demandes.

- débouté le syndicat des copropriétaires de la copropriété 'village du lac de [Localité 4]' de ses demandes.

- condamné le syndicat des copropriétaires de la copropriété 'village du lac de [Localité 4]' aux entiers dépens de l'instance avec distraction au profit de la SCP ROBERT et FAIN-ROBERT

*réformer le jugement du 25 novembre 2000 du tribunal judiciaire de Draguignan en ce qu'il a:

- débouté la SCI LE MERCURE du surplus de ses demandes.

- condamné le seul syndicat des copropriétaires aux dépens sans y inclure les frais de l'expertise [X]

Et pour ce faire :

*par application de l'article 954 du code de procédure civile, ignorer les demandes de 'dire et juger' contenues dans le dispositif des conclusions du syndicat et de Maitre [A] [V] comme ne correspondant pas à des prétentions mais à des moyens.

*sur le fondement de l'article 122 du code de procédure civile et par application du principe et mécanisme de l'estoppel, déclarer irrecevables les demandes et moyens tendant au refus de fixation judiciaire du règlement de copropriété et du modificatif de l'état descriptif de division en contradiction avec la reconnaissance d'une absence de règlement de copropriété contenue dans les conclusions du 19 février 2009.

*en tout cas, par application du principe et mécanisme de l'estoppel et au regard des dispositions de l'article 761 du code de procédure civile, débouter le syndicat des copropriétaires de la copropriété 'village du lac de [Localité 4]' et Maître [A] [V] de leurs prétentions contradictoires tendant à voir reconnaître l'opposabilité du document intitulé 'règlement cahier des charges 'non publié ni enregistré et tendant à faire dire que la répartition des charges se fera sur la base de la répartition des millièmes du sol et de l'état descriptif de division de 1967 dressé sur la base d'un programme immobilier abandonné, la contradiction de ses prétentions concrétisant la déloyauté du syndicat des copropriétaires de la copropriété 'village du lac de [Localité 4]'.

Sur le fondement des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 7 mars 1967 et notamment des articles 5,8 et 10 de la loi et de l'article 1er du décret.

*débouter Monsieur [C] et le syndicat des copropriétaires de la copropriété 'village du lac de [Localité 4]'. de toutes leurs prétentions, fins et conclusions comme injustifiées et mal fondées.

En l'état de l'absence de règlement de copropriété de la copropriété 'village du lac de [Localité 4]'. conforme à la loi du 10 juillet 1965 et au décret du 17 mars 1967 fixant notamment la répartition des charges entre les diverses copropriétaires et l'état descriptif de division publiée en 1967 ne correspondant pas à la réalité de fait et de droit de la copropriété.

*annuler les délibérations et résolution des assemblées des :

22 octobre 2007.

2 décembre 2008.

28 janvier 2010.

22 octobre 2010.

18 octobre 2011.

19 avril 2013.

18 juillet 2014.

18 avril 14.

26 janvier 2017.

11 septembre 2017

26 octobre 2018.

2 décembre 2018.

Votant des résolutions et fixant une répartition des charges entre les copropriétaires, sans règlement de copropriété, ni état descriptif de division, sur une base de tantièmes, obsolètes inapplicables et erronés, ne tenant aucun compte de la réalité de l'ensemble immobilier et notamment du caractère bâti ou non des parcelles, inique et abusive en ce qui concerne la concluante et au surplus en ce qui concerne l'assemblée du 18 juillet 2014 en l'état du caractère erroné de la mention d'une présence ou d'une représentation de la concluante.

*homologuer le rapport déposé par l'expert [X] le 15 septembre 2015 contenant pages 47 à 55 le règlement de copropriété et pages 45 et suivantes l'état descriptif de division modificatif de la copropriété 'village du lac de [Localité 4]' de 98 lots bâtis et non bâtis et 52959 tantièmes de charges, et à tout le moins homologuer et donner force exécutoire au règlement de copropriété et à l'état descriptif de division contenu dans ce rapport établi par le géomètre expert [X] désigné judiciairement.

*désigner tel notaire qu'il plaira avec mission de recevoir en ses minutes le règlement de copropriété et l'état descriptif de division établi par le géomètre expert [X] au terme de son rapport du 15 septembre 2015, pages 47 à 55 en ce qui concerne le règlement de copropriété et pages 45 et suivantes en ce qui concerne le modificatif de l'état descriptif de division, d'effectuer toutes formalités auprès du service de la publicité foncière de [Localité 7] et de tout organisme tendant à publier lesdits règlements de copropriété, état descriptif de division modificatif pour les rendre opposables au syndicat des copropriétaires de la copropriété 'village du lac de [Localité 4]', aux copropriétaires ainsi qu'à tous les tiers personnes privées ou publiques.

*donner acte à la SCI LE MERCURE de son offre de faire l'avance du paiement entre les mains du notaire désigné de tous les émoluments, frais et taxes afférents aux formalités pour le compte du syndicat des copropriétaires de la copropriété 'village du lac de [Localité 4]' à valoir sur les charges de copropriété à répartir en fonction de la répartition prévue au règlement de copropriété et sur la base de l'état descriptif modificatif établi par le géomètre expert [X].

Y ajoutant.

Sur le fondement de l'article 1382 du Code civil aujourd'hui 1240 dans sa rédaction applicable au litige, *condamner in solidum Monsieur [C] et le syndicat des copropriétaires de la copropriété 'village du lac de [Localité 4]' à payer à la SCI LE MERCURE la somme de 70.000 € à titre de dommages-intérêts pour le préjudice subi du fait de leur résistance abusive à laisser régulariser la copropriété et la doter des outils indispensables à son fonctionnement.

*rejeter l'exception d'irrecevabilité soulevée par le syndicat des copropriétaires de la copropriété 'village du lac de [Localité 4]' et Maître [A] [V] quant à cette demande qui ne peut être considérée nouvelle en appel puisqu'elle tend aux mêmes fins que les demandes de première instance et englobe le préjudice subi du fait de l'appel et des agissements dans l'attente du prononcé de la Cour

Sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

* condamner in solidum Monsieur [C] et le syndicat des copropriétaires de la copropriété 'village du lac de [Localité 4]' au paiement de la somme de 15.'000 € pour les frais irrépétibles qu'ils l'ont contrainte à exposer afin de régularisation de cette copropriété.

*ordonner que la SCI LE MERCURE ne participe pas à la répartition de cette condamnation pour frais irrépétibles et que dans ses rapports avec le syndicat des copropriétaires de la copropriété 'village du lac de [Localité 4]'. Monsieur [C] supportera seul 50 % du montant de la condamnation.

*condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de la copropriété 'village du lac de [Localité 4]' et Monsieur [C] aux frais des deux expertises successives de Monsieur [X] en les incluant en tant que de besoin dans la condamnation aux dépens ou en prononçant directement et exclusivement cette condamnation.

*dire que dans ses rapports avec le syndicat des copropriétaires de la copropriété 'village du lac de [Localité 4]' et Monsieur [C] supportera seul 50 % du montant de la condamnation aux frais d'expertise.

*condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de la copropriété 'village du lac de [Localité 4]'et Monsieur [C] aux entiers dépens de première instance et d'appel, ceux d'appel distraits au profit de la SCP BADIE SIMON THIBAUD & JUSTON qui y a pourvu.

A l'appui de ses demandes, la SCI LE MERCURE soutient que le syndicat des copropriétaires de la copropriété 'village du lac de [Localité 4]' n'a donc pu valablement après le dépôt du rapport d'expertise revenir sur la reconnaissance loyale qu'il avait fait d'une absence de règlement de copropriété pour prétendre que finalement le document ancien, non publié, qui ne correspondait

à rien sur lequel il avait fallu plaider 20 ans pour savoir il s'agissait d'une copropriété ou d'un lotissement devait et pouvait seul s'appliquer.

L'irrecevabilité des moyens et demandes adverses et en tout cas le rejet s'impose sur le principe de l'estoppel.

Concernant le rapport d'expertise de Monsieur [X], la SCI LE MERCURE relève que ce dernier a indiqué que l'état descriptif demeurait totalement inadapté à la réalité des lieux.

Or elle souligne que lors des assemblées générales qui se sont tenues, il a toujours été fait fi de l'absence de règlement de copropriété et répartition des charges applicables avec attribution des 912 212 tantièmes à la SCI LE MERCURE.

Elle explique qu'aucune conclusion du litige n'a pu intervenir, la procédure ayant, après le dépôt du rapport, fait l'objet d'une ordonnance de retrait du rôle en date du 18 mars 2016 avant qu'elle ne prenne des conclusions de reprise d'instance.

La SCI LE MERCURE rappelle la nécessaire régularisation de cette copropriété, en l'absence d'un règlement de copropriété, par l'homologation des outils établis judiciairement lui permettant de fonctionner, ajoutant que l'établissement d'un règlement de copropriété est une nécessité absolue imposée par le législateur par des dispositions légales d'ordre public

Elle soutient que l'état descriptif de division existant vise seulement des tantièmes de sol, le syndic ayant indûment décidé d'effectuer la répartition des charges sur ces bases, considérant cet état descriptif de division suffisant en l'assimilant improprement en droit et en fait, à un règlement de copropriété.

Enfin elle maintient que Monsieur [C] et le syndicat des copropriétaires de la copropriété 'village du lac de [Localité 4]' ont tenté chaque année de lui faire supporter l'entretien des investissements de cette copropriété dans leur seul intérêt allant jusqu'à multiplier les assemblées au cours d'une même année , voir tenter de modifier un pouvoir qu'elle avait donné pour l'une des assemblées, cette attitude et cette résistance à la juste application de la règle de droit, lui ayant causé un préjudice dont ils lui doivent réparation.

Aux terme de ses dernières conclusions récapitulatives et de procédure signifiées par RPVA le 23 janvier 2024 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, le syndicat des copropriétaires de la copropriété 'village du lac de [Localité 4]' demande à la cour de :

*réformer en toutes ses dispositions le jugement prononcé par le tribunal judiciaire de Draguignan le 25 novembre 2020.

Statuant à nouveau.

* déclarer que le règlement de copropriété dressé par Maître [Z], notaire à [Localité 4] , le 28 février 1966 ainsi que l'état descriptif de division dressé le 7 mai 1967 et publié le 26 mai 1967 sont opposables à la SCI LE MERCURE et ce par application de l'article 4 du décret du 17 mars 1967.

* déclarer que les tantièmes de copropriété ainsi que les tantièmes de charges sont intangibles conformément aux dispositions des articles 5 et 11 de la loi du 10 juillet 1965 et ne sauraient par conséquent être modifiés sauf par une décision unanime des copropriétaires de la copropriété 'village du lac de [Localité 4]'.

*déclarer irrecevable les demandes d'annulation des assemblées générales des 22 octobres 2007, 2 décembre 2008, 28 janvier 2010, 22 octobre 2010, 18 octobre 2011, 19 avril 2013, 18 juillet 2014 et 18 avril 2014 par application de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

*débouter en toute hypothèse la SCI LE MERCURE de ses demandes d'annulation des assemblées générales ainsi que de celles des 26 janvier 2017 et 1er septembre 2017.

*débouter Monsieur [C] de l'ensemble de ses demandes' fins et conclusions

* déclarer irrecevables les demandes nouvelles de la SCI LE MERCURE tendant au paiement de la somme de 70.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

*débouter en toute hypothèse la SCI LE MERCURE de sa demande en paiement de dommages et inérêts

*condamner la SCI LE MERCURE à payer à la SELARL [A] [V] & Associés prise en la personne de [A] [V] ès qualité d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires 'village du lac de [Localité 4]' la somme de 5.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les frais et dépens.

À l'appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires de la copropriété 'village du lac de [Localité 4]' fait valoir que la SCI LE MERCURE soutient à tort que le syndicat des copropriétaires aurait acquiescé à ses prétentions pour se raviser untérieurement , indiquant avoir toujours conclu au contraire et ce de manière invariable à l'opposabilité du réglement de copropriété à la SCI LE MERCURE.

Il fait valoir que la SCI LE MERCURE considère à tort que la copropriété serait dépourvue de règlement de copropriété au motif que celui-ci n'aurait pas été publié à la conservation des hypothèques et qui lui serait par conséquent inopposable

Il soutient que ces affirmations sont en contradiction avec les dispositions des articles 13 de la loi du 10 juillet 1960 et l'article 4du décret du 17 mars 1967 , ajoutant qu'il résulte de la de vente que constitue le titre de propriété de la SCI LE MERCURE que celle-ci a eu connaissance de l'ensemble des clauses et conditions résultant du règlement de copropriété.

Par ailleurs il rappelle que la SCI LE MERCURE a fait l'acquisition des lots de copropriétés en toute connaissance de cause de la situation, indiquant que la valeur relative de chaque partie privative déterminée lors de l'établissement de la copropriété et la répartition de tantièmes de parties communes, une fois adoptée, et portée dans l'état descriptif de division est intangible.

En l'absence d'accord unanime des copropriétaires, le tribunal ne saurait se substituer à la volonté des copropriétaires, le rapport de l'expert [X] ne saurait être homologué dans la mesure où il n'a pas été approuvé à l'unanimité par les copropriétaires

Il précise que le principe est également celui de l'intangibilité des tantièmes de charges sous réserve de l'exception prévue par l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965 ce qui n'est pas le cas en l'état le règlement de copropriété et l'état descriptif de division existant permettant parfaitement de répartir les charges en tenant compte de la nature des lots propriété de la SCI LE MERCURE, ceux-ci constituant des lots transitoires

Enfin le syndicat des copropriétaires de la copropriété 'village du lac de [Localité 4]' soutient que les demandes de la SCI LE MERCURE tendant à voir prononcer l'annulation des assemblées générales à l'exception des demandes d'annulation de l'assemblée générale du 26 janvier 2017 et de celle du 1er septembre 2017 sont irrecevables dans la mesure où l'action ayant pour objet de contester ces décisions d'assemblée générale n'a pas été introduite dans le délai de deux mois suivant la notifications des décisions qui leur a été faite.

L'ordonnance de cloture a été prononcée le 24 janvier 2024.

L'affaire a été appelée à l'audience du 24 janvier 2024 et mis en délibéré au 21 mars 2024.

1°) Sur l'administration de la copropriété 'village du lac de [Localité 4]'

Attendu qu'il convient de relever que le syndicat des copropriétaires de la copropriété 'village du lac de [Localité 4]' a indiqué que par jugement prononcé le 26 octobre 2022 par le tribunal judiciaire de Draguignan, la SELARL [A] [V] & Associés prise en la personne de [A] [V] avait été désignée en qualité d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires 'village du lac de [Localité 4] .

Que ce jugement a été réformé en toutes ses dispositions aux termes d'un arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence en date du 23 novembre 2023.

Qu'il s'en suit que la gestion de la copropriété s'est trouvée dans l'état où elle se trouvait avant la décision réformée c'est-à-dire avec un syndic Madame [L] exerçant sous l'enseigne ' AGENCE DE L'OLIVIER '.

Que lors de l'assemblée du 15 janvier 2024, Madame [L] exerçant sous l'enseigne ' AGENCE DE L'OLIVIER ' a été redésignée comme syndic.

Qu'il convient par conséquent de déclarer les demandes de la SELARL [A] [V] & Associés prise en la personne de [A] [V] ès qualité d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires 'village du lac de [Localité 4]' irrecevables .

2°

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