CA Bordeaux, 26 mars 2024, RG 23/02166

COUR D'APPEL DE BORDEAUX

QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 26 MARS 2024

N° RG 23/02166 - N° Portalis DBVJ-V-B7H-NH7I

S.C.I. DU [Adresse 6]

c/

Monsieur [C] [W]

Monsieur [G] [N]

Monsieur [S] [B]

S.A.R.L. PCMT

S.E.L.A.R.L. FIRMA

Nature de la décision : RENVOI APRES CASSATION

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 06 septembre 2018 (R.G. : 16/08260) par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX, confirmé partiellement par un arrêt de la Cour d'Appel de BORDEAUX en date du 17 mars 2021, cassé le 07 septembre 2022 (n°602 F-D) par la Cour de Cassation suivant acte de saisine du 05 mai 2023.

DEMANDERESSE :

S.C.I. DU [Adresse 6], agissant en la personne de son représentant légal, Monsieur [A] [L], domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 6]

représentée par Maître Valérie JANOUEIX de la SCP BATS - LACOSTE - JANOUEIX, avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDEURS :

Monsieur [C] [W], né le 12 Octobre 1957 à [Localité 8] (37), de nationalité Française, demeurant [Adresse 6]

représenté par Maître Sophie BENAYOUN de la SELARL BENAYOUN SOPHIE, avocat au barreau de BORDEAUX

Monsieur [G] [N], né le 22 Mai 1969 à [Localité 9], de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Olivier BOURU, avocat au barreau de BORDEAUX

Monsieur [S] [B], né le 22 Mars 1963, de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

S.A.R.L. PCMT, prise en la personne de son gérant, Monsieur [C] [W], domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 6]

représentée par Maître Sophie BENAYOUN de la SELARL BENAYOUN SOPHIE, avocat au barreau de BORDEAUX

S.E.L.A.R.L. FIRMA, ès-qualités de mandataire liquidateur de Madame [P] [Y], domiciliée en cette qualité au siège sis [Adresse 4]

représentée par Maître Olivier BOURU, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 30 janvier 2024 en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,

Madame Marie GOUMILLOUX, Conseiller,

Nicolas GETTLER, Vice-Président Placé,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT

ARRÊT :

- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

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EXPOSE DU LITIGE:

Par acte en date du 11 septembre 1997 à effet au 1er août 1997, la SCI République, aux droits de laquelle se trouve aujourd'hui la SCI du [Adresse 6], a consenti un bail commercial à la SARL Relais d'Albret concernant des locaux situés [Adresse 6] à [Localité 7], dans lesquels était exploité un fonds de commerce de café, bar et restaurant.

L'acte stipulait notamment que toute cession ou sous location devrait être réalisée par acte authentique auquel le bailleur sera appelé et dont une grosse lui sera délivrée sans frais.

Le 29 juillet 2005, dans le cadre d'une cession de fonds de commerce, le droit au bail a été cédé à l'EURL le Dabe.

Un avenant de renouvellement du bail a été signé le 31 aout 2007 à effet au 1er aout 2006 pour se terminer le 31 juillet 2015.

Par acte sous seing privé en date du 14 septembre 2007, l'EURL le Dabe a cédé le droit au bail avec le fonds de commerce à Mme [P] [Y] et M [G] [N].

Par jugement en date du 30 septembre 2009, le tribunal de commerce de Bordeaux a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l'égard de Mme [Y], qui a bénéficié d'un plan de redressement, par jugement du 24 novembre 2010.

Le bail s'est poursuivi par tacite reconduction à compter du 1er aout 2015, en l'absence de congé ou de demande de renouvellement.

Par acte sous seing privé en date du 18 décembre 2015, rédigé par M.[B], avocat à Bordeaux, Mme [Y] a vendu à la société PCMT, représentée par M. [C] [W], sous diverses conditions suspensives, le fonds de commerce exploité dans les locaux situés [Adresse 6] à [Localité 7].

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 23 février 2016, M.[B], a informé la SCI du [Adresse 6] de ce projet de cession du fonds de commerce dans les locaux loués, en sollicitant son accord pour la signature d'un nouveau bail commercial de neuf ans au profit du cessionnaire du fonds de commerce, ainsi que pour l'autorisation de cession du fonds de commerce par acte contresigné par avocat.

En l'absence de réponse, Maître [B] a adressé une relance par courriel le 9 mars 2016, puis après un entretien téléphonique, il a informé le bailleur par courrier du 14 mars 2016 que le cessionnaire du fonds de commerce accepterait une augmentation du montant du loyer; il a demandé en outre au bailleur s'il souhaitait être présent à la signature de l'acte définitif de cession contresignée par avocat.

Le fonds de commerce, initialement déclaré inaliénable, a fait l'objet d'une autorisation de cession par le tribunal de commerce en date du 2 mars 2016.

Le 23 mars 2016, les consorts [N] et [Y] ont fait signifier un acte d'huissier au bailleur, dans lequel:

- ils réclamaient le renouvellement du bail à effet du 1er avril 2016,

- ils invitaient le bailleur à participer à la signature de l'acte définitif de cession contresigné par avocat programmé pour le 29 mars 2016 au cabinet de Maître [B].

Le 24 mars 2016, le bailleur a adressé à Maître [B] un courrier dans lequel il indiquait prendre note que la société PCMT n'entendait pas poursuivre sa demande initiale de signature d'un nouveau bail, en attirant l'attention de l'avocat sur le fait qu'en tant que bailleur, la SCI disposait d'un délai de trois mois pour répondre à la demande de renouvellement du locataire et que les modalités du bail initial devraient être rappelées aux partis et respectées dans leur intégralité.

Par acte d'avocat en date du 29 mars 2016, rédigé par M. [B], Mme [Y] et M. [N] ont cédé leur fonds de commerce à la SARL PCMT.

L'acte de cession a été signifié au bailleur le 22 avril 2016.

Par actes des 20 et 25 mai 2016, la société du [Adresse 6] a notifié :

- à Mme [Y] et M. [N] d'une part un congé pour le 31 juillet 2016 avec refus de renouvellement, en offrant le paiement d'une indemnité d'éviction sous la réserve expresse de l'apurement total de l'arriéré de loyer et de charges dans le délai d'un mois et de la libération des locaux par la société considérée comme occupante sans droit ni titre PCMT,

-et un commandement de payer visant la clause résolutoire, concernant un arriéré de loyers et charges de 5103,91 euros,

-et à la société PCMT d'autre part, la dénonce du congé avec refus de renouvellement.

Sur autorisation délivrée par ordonnance sur requête, la SCI du [Adresse 6] a, par actes du 27 juillet 2016, fait assigner à jour fixe devant le tribunal de grande instance de Bordeaux Mme [Y] et M. [N], la SARL PCMT puis la Selarl [D] [M] en qualité de mandataire liquidateur de Mme [Y], en validation de congé, à défaut résiliation du bail, expulsion et paiement de diverses sommes.

Par jugement du 14 septembre 2016, le tribunal de commerce de Bordeaux a prononcé la résolution du plan de redressement et a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l'égard de Mme [Y].

Le 7 décembre 2016, la SCI du [Adresse 6] a fait assigner en intervention forcée la Selarl [D] [M] en qualité de mandataire liquidateur de Mme [Y].

Le 13 mars 2017, la Selarl [D] [M] es qualité de mandataire liquidateur de Mme [Y] et M. [N] ont fait assigner M. [B] en responsabilité professionnelle devant le tribunal en intervention forcée.

La SARL PCMT et M. [W] (gérant de la société PCMT) ont fait également assigner M.[B].

Les procédures ont fait l'objet d'une jonction.

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Par jugement du 6 septembre 2018, le tribunal a :

- déclaré la cession du fonds de commerce de café bar restaurant situé [Adresse 6] à [Localité 7] intervenue le 29 mars 2016 au profit de la SARL PCMT opposable à la SCI du [Adresse 6],

- dit que les congés et commandements de payer visant la clause résolutoire délivrés par la SCI du [Adresse 6] à chacun des consorts [Y]-[N] sont nuls et de nul effet,

- dit que la dénonciation de congé délivré le 25 mai 2016 par la SCI du [Adresse 6] à la SARL PCMT ne vaut pas congé pour le 31 juillet 2016,

- dit que le bail objet de l'avenant du 31 août 2007 se poursuit tacitement depuis le 1 août 2015,

- déclaré irrecevable M. [W] en sa demande d'indemnisation du préjudice moral,

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

- dit n'y avoir lieu au prononcé de l'exécution provisoire,

- condamné la SCI du [Adresse 6] au paiement des entiers dépens.

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Par déclaration du 15 octobre 2018, la SCI du [Adresse 6] a relevé appel de la décision en ses chefs expressément critiqués, en intimant la société [M] ès qualités, M. [N], M. [W] et la société PCMT.

La société [M] ès qualités et M. [N], par acte du 28 février 2019, la société PCMT et M. [W], par acte du 29 mars 2019, ont formé appel provoqué contre M. [B].

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Par arrêt en date du 17 mars 2021, la cour d'appel de Bordeaux a statué comme suit :

-confirme le jugement du tribunal de grande instance de Bordeaux du 6 septembre 2018 en ce qu'il a déclaré la cession du fonds de commerce au profit de la SARL PCMT opposable à la SCI du [Adresse 6] et déclaré le congé délivré le 25 mai 2016 aux consorts [Y] [N] de nul effet,

L'infirme pour le surplus et statuant à nouveau,

Dit que la bailleur a valablement délivré congé à la SARL PCMT pour le 31 juillet 2016,

Dit que la SCI [Adresse 6] est débitrice d'une indemnité d'éviction envers la SARL PCMT,

Avant dire droit sur le montant de l'indemnité ordonne entre la SCI [Adresse 6] et la SARL PCMT une mesure d'expertise judiciaire confiée à M.[E] [V], [Adresse 3] à [Localité 7] avec pour mission de :

- se rendre sur place [Adresse 6] à [Localité 7] en présence des parties ou celles-ci appelées,

- se faire communiquer tout document utile,

- donner son avis sur la valeur de l'indemnité d'éviction en distinguant la valeur marchande du fonds de commerce, les frais normaux de déménagement et deréinstallation ainsi que les frais et droits de mutation pour un fonds de même valeur,

- donner à la juridiction de jugement tout élément technique ou de fait utile à la solution du litige,

- établir un pré rapport en impartissant aux parties un délai pour fournir leurs observations,

Dit que la SCI [Adresse 6] devra consigner à la régie d'avances et de recettes de la cour la somme de 2 000 euros à valoir sur la rémunération et les frais de l'expert avant le 15 mars 2021,

Dit que de ses opérations l'expert dressera un rapport qu'il déposera au greffe de la cour avant le 30 juin 2021,

Désigne le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure,

Renvoie la cause et les parties à l'audience de mise en état du 26 octobre 2021,

Dit que les demandes dirigées contre Maître [B] par la SARL PCMT, Maître [M] ès qualités et M. [N] sont sans objet,

Déclare la demande de M. [W] recevable mais au fond la rejette,

Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de Maître [B] ou de Maître [M] ès qualités et de M. [N],

Réserve l'application de ces dispositions entre la SCI [Adresse 6] et la SARL PCMT ainsi que les dépens.

La cour d'appel a considéré que par son courrier du 24 mars 2016, le bailleur avait par un acte positif, manifesté implicitement mais nécessairement son accord pour que l'acte de cession intervienne par acte sous seing privé.

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A la suite du pourvoi formé par la SCI du [Adresse 6], la Cour de Cassation a, par arrêt en date du 7 septembre 2022:

-cassé et annulé en toutes ses dispositions l'arrêt de la cour d'appel de Bordeaux du 17 mars 2021, et renvoyé les parties devant la cour d'appel de Bordeaux autrement composée,

-dit n'y avoir lieu de mettre hors de cause M. [N], et la société [D] [M] en qualité de mandataire liquidateur de Mme [Y].

La Cour de Cassation a considéré qu'il ne résultait pas du courrier du 24 mars 2016 une renonciation claire et expresse du bailleur à se prévaloir de la clause du bail imposant la forme authentique pour toute cession, et que la cour d'appel avait donc dénaturé l'écrit qui lui était soumis.

Par déclaration du 5 mars 2023, la SCI du [Adresse 5] a saisi la cour d'appel de Bordeaux, autrement composée, comme juridiction de renvoi.

Par dernières conclusions notifiées le 22 novembre 2023, la SCI du [Adresse 6] demande à la cour de:

- Infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Bordeaux le 6 septembre 2018,

A titre principal :

- déclarer l'acte de cession du fonds de commerce par acte d'avocat signé le 29 mars 2016 entre Madame [P] [Y] et M. [N] d'une part, et la SARL PCMT d'autre part, inopposable à la SCI du [Adresse 6] à [Localité 7],

- valider le congé pour motif grave et légitime sans offre d'indemnité d'éviction, signifié le 20 mai 2016 à la requête de la SCI du [Adresse 6] à [Localité 7] à Mme [P] [Y] et M. [N] en application des dispositions de l'article L 145-17 du code de commerce,

- condamner solidairement la Selarl Firma ès qualité de mandataire liquidateur de Mme [P] [Y], M. [N] à compter du 1 er août 2016 et la SARL PCMT à compter de son entrée dans lieux, au paiement d'une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges dues conformément au bail commercial du 11 septembre 1997 renouvelé par avenant du 31 août 2007 à compter du 1 er août 2016 et jusqu'au 31 décembre 2022, d'un montant de 1700euros HT par mois à compter du 1er janvier 2023 jusqu'à complète libération des locaux loués sis [Adresse 6] à [Localité 7].

- ordonner la compensation entre les sommes versées par la SARL PCMT et les condamnations prononcées à titre d'indemnité d'occupation.

- ordonner l'expulsion de locaux loués, de la SARL PCMT et en tant que de besoin de la Selarl Firma ès qualité de liquidateur de Mme [Y] et M. [N], ainsi que tout occupant de leur chef avec si besoin l'aide d'un serrurier et le concours de la force publique,

A titre subsidiaire :

- déclarer l'acte de cession du fonds de commerce par acte d'avocat signé le 29 mars 2016 entre Mme [P] [Y] et M. [N] d'une part, et la SARL PCMT d'autre part, inopposable à la SCI DU [Adresse 6] à [Localité 7],

- ordonner l'expulsion de la SARL PCMT et de tous biens ou occupant de son chef avec si nécessaire l'aide d'un serrurier et l'assistance de la force publique,

- valider le congé signifié le 20 mai 2016 à la requête de la SCI DU [Adresse 6] à Mme [P] [Y] et M. [N] contenant subsidiairement offre d'indemnité d'éviction,

- condamner solidairement la Selarl Firma ès qualité de mandataire liquidateur de Mme [P] [Y], M. [N] à compter du 1 er août 2016 et la SARL PCMT à compter de son entrée dans lieux, au paiement d'une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges dues conformément au bail commercial du 11 septembre 1997 renouvelé par avenant du 31 août 2007 à compter du 1 er août 2016 et jusqu'au 31 décembre 2022 d'un montant de 1700 euros HT par mois à compter du 1 er janvier 2023 jusqu'à complète libération des locaux loués sis [Adresse 6] à [Localité 7],

- ordonner la compensation entre les sommes versées par la SARL PCMT et les condamnations prononcées à titre d'indemnité d'occupation.

Avant dire droit sur la fixation de l'indemnité d'éviction :

- désigner tel expert qu'il plaira aux fins de donner à la Cour les éléments nécessaires à la fixation de l'indemnité d'éviction conformément aux dispositions de l'article L145-14 du Code de commerce.

A défaut d'ordonner avant dire droit une expertise judiciaire,

- Débouter la SARL PCMT de sa demande de condamnation au paiement d'une indemnité d'éviction d'un montant de 296 560 euros

A titre infiniment subsidiaire :

Dans l'hypothèse où la cour jugerait opposable à la SCI DU [Adresse 6] l'acte de cession du fonds de commerce en date du 29 mars 2016

- Valider le congé avec offre d'indemnité d'éviction signifié à la SARL PCMT le 25 mai 2016,

- Condamner la SARL PCMT au paiement d'une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges dues conformément au bail commercial du 11 septembre 1997 renouvelé par avenant du 31 août 2007 à compter du 1 er août 2016 et jusqu'au 31 décembre 2022, d'un montant de 1700 euros HT par mois à compter du 1 er janvier 2023 jusqu'à complète libération des locaux loués sis [Adresse 6] à[Localité 7],

- Ordonner la compensation entre les sommes versées par la SARL PCMT et les condamnations prononcées à titre d'indemnité d'occupation,.

Avant dire droit sur la fixation de l'indemnité d'éviction,

- Désigner tel expert qu'il plaira aux fins de donner à la cour les éléments nécessaires à la fixation de l'indemnité d'éviction conformément aux dispositions de l'article L 145-14 du Code de commerce,

- A défaut d'ordonner une expertise, débouter la Selarl Firma ès qualité ès qualité

de mandataire liquidateur de Mme [P] [Y] et M. [N] de leur demande de condamnation au paiement d'une indemnité d'éviction de 149 000euros.

En tout état de cause :

- Débouter M. [W], la SARL PCMT, M. [S] [B], la Selarl Firma ès qualité de mandataire liquidateur de Mme [P] [Y], M. [N] de l'intégralité de leurs demandes dirigées à l'encontre de la SCI DU [Adresse 6].

- Condamner solidairement la Selarl Firma (Anciennement dénommée [D]

[M]) ès qualité de mandataire liquidateur de Mme [P] [Y], M. [N] et la SARL PCMT au paiement d'une indemnité de 7 000euros sur le fondement de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel en ce compris le coût des opérations d'expertise confiée par l'arrêt de la Cour d'Appel du 17 mars 2021 à M. [E].

Par dernières conclusions notifiées le 4 aout 2023, la Selarl Firma anciennement dénommée [D] [M], es qualité de mandataire liquidateur de Mme [P] [Y], demande à la cour de:

Vu l'article 1690 du code civil

Vu l'article L.145-14 du code de ommerce

Vu les articles 1240 et suivants du code civil

Confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Bordeaux le 6 septembre 2018,

Condamner la SCI du [Adresse 6] à indemniser la Selarl [D] [M] ès qualités de mandataire liquidateur de Mme [P] [Y] divorcée [N] de son entier préjudice au titre du passif postérieur né à raison de l'absence de répartition du prix de cession aux créanciers, dont le montant est à parfaire,

Condamner la SCI du [Adresse 6] à indemniser M. [G] [N] de son entier préjudice au titre des intérêts, clause pénale, et autres pénalités ou majorations qui lui seront éventuellement imputables en sa qualité de caution, préjudice s'élevant à date à la somme de 6.144,19 euros, à parfaire,

Si par extraordinaire, la cour considère que la cession du fonds de commerce est inopposable à la SCI du [Adresse 6],

Condamner la SCI du [Adresse 6] à payer à la Selarl [D] [M] ès qualités de mandataire liquidateur de Mme [P] [Y] divorcée [N] et M. [G] [N] une indemnité d'éviction égale au montant de la cession intervenue au profit de la SARL PCMT, soit la somme de 149.000 euros,

Condamner la SCI du [Adresse 6] à indemniser la Selarl [D] [M] ès qualités de mandataire liquidateur de Mme [P] [Y] divorcée [N] de son entier préjudice au titre du passif postérieur né à raison de l'absence de répartition du prix de cession aux créanciers, dont le montant est à parfaire,

Condamner la SCI du [Adresse 6] à indemniser M. [G] [N] de son entier préjudice au titre des intérêts, clause pénale, et autres pénalités ou majorations qui lui seront éventuellement imputables en sa qualité de caution, préjudice s'élevant à date à la somme de 6.144,19 euros, à parfaire,

Si par infiniment extraordinaire, la cour fait droit aux demandes de la SCI 85 du cours d'Albret,

Vu l'article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016,

Vu l'article 9 du décret du 12 juillet 2005 relatif aux règles de déontologie de la profession d'avocat,

Vu le bail commercial en date du 11 septembre 1997,

Vu l'acte de cession de fonds de commerce en date du 29 mars 2016 conclu par acte contresigné par avocat,

Dire et juger que si la cour réforme la décision rendue par le Tribunal de grande instance de Bordeaux le 6 septembre 2018 et fait droit aux demandes de la SCI du [Adresse 6], Maître [S] [B], en sa qualité de rédacteur de l'acte, a engagé sa responsabilité civile professionnelle,

Dire et juger que si la cour fait droit aux demandes de la SCI [Adresse 6], la Selarl [D] [M] ès qualités de mandataire liquidateur de Mme [P] [Y] divorcée [N], et M. [G] [N], subissent un préjudice certain et direct,

En conséquence,

Condamner Maître [S] [B] à payer à la Selarl [D] [M] ès qualités de mandataire liquidateur de Mme [P] [Y] et à M. [G] [N] la somme de 149.000 euros à titre de dommages et intérêts correspondant au prix de la cession du fonds de commerce conclu le 29 mars 2016

Condamner Maître [S] [B] à indemniser la Selarl [D] [M] ès qualités de Mandataire Liquidateur de Mme [P] [Y] divorcée [N] de son entier préjudice au titre du passif postérieur né à raison de l'absence de répartition du prix de cession aux créanciers, dont le montant est à parfaire,

Condamner Maître [S] [B] à indemniser M. [G] [N] de son entier préjudice au titre des intérêts, clause pénale, et autres pénalités ou majorations qui lui seront éventuellement imputables en sa qualité de caution, préjudice s'élevant à date à la somme de 6.144,19 euros, à parfaire,

En tout état de cause,

Condamner Maître [S] [B] à payer à la Selarl [D] [M] ès qualités de mandataire liquidateur de Mme [P] [Y] et à M. [G] [N] la somme de 6000 euros chacun sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Par dernières conclusions notifiées 4 octobre 2023, la SARL PCMT et son gérant, M. [C] [W], demandent à la cour de :

Vu l'appel principal de la SCI du [Adresse 6]

Vu l'appel incident de la SARL PCMT

Vu les dispositions des articles 1108, 1610, 1630 et suivants du code civil

VU le décret du 12.07.2005 règlementant la profession d'avocat

Vu les dispositions de l'article 412 du CPC

Vu l'arrêt de cassation

A titre principal, pour le cas ou la cession du fonds est jugée inopposable a la societe bailleresse,

Reformant partiellement le jugement du tribunal,

Juger que la SARL PCMT sera tenue au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à son départ eff ectif équivalente au montant du loyer et des charges dues conformément au bail commercial du 11 septembre 1997 renouvelé par avenant du 31 août 2007 à compter du 1er août 2016 jusqu'à son départ des lieux , soit la somme de 1565.31 Euros mensuel,

Debouter la SCI du [Adresse 6] du surplus de ces demandes,

Prononcer la nullité de la vente du fonds de commerce du 29.03.2016 pour défaut d'objet sur le fondement de l'article 1108 ancien du code civil et à défaut sa résolution pour défaut de délivrance sur le fondement de l'article 1610 ancien du code civil,

Juger que Me [B] a manqué à ses obligations de prudence, de conseil d'information en sa qualité de conseil et de rédacteur d'acte

Retenir la responsabilité de Me [B], avocat à l'égard de la SARL PCMT et le déclarer entièrement responsable de son préjudice consécutif,

En conséquence,

Condamner in solidum M. [N] et la Selarl Firma au paiement des sommes suivantes :

- 188 000,00 euros correspondant au prix du fonds de commerce acquis pour 149 000 Euros et à défaut la somme de 149 000 euros correspondant au prix d'acquisition du fonds

- l20 550 Euros correspondant au prêt brasseur contracté pour acquérir pour les diff érents équipements nécessaires à l'exploitation du fond

- 16 840,00 euros au titre des frais et travaux initiaux engagés pour la mise en service (exemple mise en place TPE CB)

- 2 025,00 euros payés au titre des frais de garantie pour obtenir le prêt ACA Banque Populaire,

- 3946 Euros pour les frais de dossier de la Banque Populaire pour le prêt contracté pour l'acquisition du fonds de commerce

- 17 638.84 (Intérêts 9133.45 +8505.84 Assurance) pour les intérêts et frais d'assurance du Prêt ACA Banque Populaire,

- 10 452.03 TTC au titre des honoraires et débours payés à Maître [B],

- 4800 Euros TTC au titre des frais de l'agence Miquel qui a servi d'intermédiaire :

- 4289 Euros pour le coût de licenciement de Mme [W],

- 15 000 Euros pour les frais de déménagement,

- 3300 Euros pour les pénalités de remboursement anticipé du prêt Banque Populaire,

- 2500 Euros les frais également de rupture du contrat TPE carte bancaire :

Juger que ces condamnations seront prononcées avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts à compter de la date de la cession soit à compter du 29.03.2016,

Juger que Me [B] doit être condamné in solidum au paiement de ces sommes,

Condamner en conséquence in solidum M. [N], la Selarl Firma et Me [B] au paiement des sommes suivantes :

- 188 000,00 euros correspondant au prix du fonds de commerce acquis pour 149 000 Euros et à défaut la somme de 149 000 euros correspondant au prix d'acquisition du fonds

- 20 550 Euros correspondant au prêt brasseur contracté pour acquérir pour les diff érents équipements nécessaires à l'exploitation du fond

- 16 840,00 euros au titre des frais et travaux initiaux engagés pour la mise en service (exemple mise en place TPE CB),

- 2 025,00 euros payés au titre des frais de garantie pour obtenir le prêt ACA Banque Populaire,

- 3946 Euros pour les frais de dossier de la Banque Populaire pour le prêt contracté pour l'acquisition du fonds de commerce,

- 17 638.84 (Intérêts 9133.45 +8505.84 Assurance) pour les intérêts et frais d'assurance du Prêt ACA Banque Populaire,

- 10 452.03 TTC au titre des honoraires et débours payés à Maître [B],

- 4800 Euros TTC au titre des frais de l'agence MIQUEL qui a servi d'intermédiaire :

- 4289 Euros pour le coût de licenciement de Mme [W] :

- 15 000 Euros pour les frais de déménagement

- 3300 Euros pour les pénalités de remboursement anticipé du prêt Banque Populaire

- 2500 Euros les frais également de rupture du contrat TPE carte bancaire :

Juger que ces condamnations seront prononcées avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts à compter de la date de la cession soit à compter du 29.03.2016,

Condamner en outre M. [B] à payer à la SARL PCMT les sommes complémentaires suivantes :

-15 201,00 euros en remboursement des frais et débours exposés par la société PCMT pour se défendre dans la procédure,

-50 000 Euros au titre de son préjudice financier,

Condamner M. [B] à payer à M. [W] la somme de 20 000 Euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral

Juger que ces condamnations seront prononcées avec intérêts au taux légal à compter de la date décision à intervenir,

A titre subsidiaire pour le cas ou la cession de fonds serait declaree opposable et le conge du 25.05.2016 opposable a la societe PCMT

Reformant partiellement le jugement,

Juger que la SCI du [Adresse 6] est tenue de payer une indemnité d'éviction à la SARL PCMT

Condamner la SCI du [Adresse 6] à payer à la SARL PCMT une indemnité d'éviction d'un montant de de 296 560 Euros détaillée comme suit

- 188 000,00 euros correspondant au prix du fonds de commerce acquis pour 149 000 Euros,

- 20 550 Euros correspondant au prêt brasseur contracté pour acquérir pour les diff érents équipements nécessaires à l'exploitation du fonds,

- 16 840,00 euros au titre des frais et travaux initiaux engagés pour la mise en service (exemple mise en place TPE CB),

- 2 025,00 euros payés au titre des frais de garantie pour obtenir le prêt ACA Banque Populaire,

- 3946 Euros pour les frais de dossier de la Banque Populaire pour le prêt contracté pour l'acquisition du fonds de commerce,

- 17 638.84 (Intérêts 9133.45 +8505.84 Assurance) pour les intérêts et frais d'assurance du Prêt ACA Banque Populaire,

- 10 452.03 TTC au titre des honoraires et débours payés à Maître [B]

- 4800 Euros TTC au titre des frais de l'agence Miquel qui a servi d'intermédiaire :

- 4289 Euros pour le coût de licenciement de Mme [W] :

- 15 000 Euros pour les frais de déménagement

- 3300 Euros pour les pénalités de remboursement anticipé du prêt Banque Populaire

- 2500 Euros les frais également de rupture du contrat TPE carte bancaire :

A défaut, ordonner avant dire droit une expertise confi ée à tel expert qu'il plaira pour déterminer le montant de l'indemnité d'éviction,

RETENIR la responsabilité de Me [B] avocat à l'égard de la SARL PCMT du fait de l'absence de droit à renouvellement du bail et le déclarerentièrement responsable du préjudice complémentaire de la SARL PCMT et du préjudice personnel de M. [W]

Condamner par conséquent M. [B] à payer à la SARL PCMT:

-15 201,00 euros en remboursement des frais et débours exposés par la Société PCMT pour se défendre dans la procédure,

-50 000 Euros au titre de son préjudice fi nancier,

Condamner M. [B] à payer à M. [W] la somme de 20 000 Euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral

A titre infiniment subsidiaire, si la cour retient l'opposabilite de la cession et l'absence de droit a indemnite d'eviction pour la societe PCMT

Prononcer la nullité de la vente du fonds de commerce du 29.03.2016 pour défaut d'objet sur le fondement de l'article 1108 ancien du code civil et à défaut sa résolution pour défaut de délivrance sur le fondement de l'article 1610 ancien du code civil, dès lors que le bail élément essentiel de la cession n'a pas été renouvelé malgré les énonciations de l'acte,

Retenir la responsabilité de Me [B], avocat à l'égard de la SARL PCMT et le déclarer entièrement responsable de son préjudice consécutif

En conséquence,

Condamner in solidumM. [N], la Selarl Firma et Me [B] au paiement des sommes suivantes :

- La somme de 188 000,00 euros en correspondant au prix du fonds de commerce acquis pour 149 000 Euros et à défaut la somme de 149 000 euros correspondant au prix d'acquisition du fonds

- La somme de 20 550 Euros correspondant au prêt brasseur contracté pour acquérir pour les diff érents équipements nécessaires à l'exploitation du fond - 16 840,00 euros au titre des frais et travaux initiaux engagés pour la mise en service (exemple mise en place TPE CB)

- 2 025,00 euros payés au titre des frais de garantie pour obtenir le prêt ACA Banque Populaire,

- 3946 Euros pour les frais de dossier de la Banque Populaire pour le prêt contracté pour l'acquisition du fonds de commerce,

- 17 638.84 (Intérêts 9133.45 +8505.84 Assurance) pour les intérêts et frais d'assurance du Prêt ACA Banque Populaire,

- 10 452.03 TTC au titre des honoraires et débours payés à Maître [B],

- 4800 Euros TTC au titre des frais de l'agence Miquel qui a servi d'intermédiaire :

- 4289 Euros pour le coût de licenciement de Mme [W] :

- 15 000 Euros pour les frais de déménagement

- 3300 Euros pour les pénalités de remboursement anticipé du prêt Banque Populaire

- 2500 Euros les frais également de rupture du contrat TPE carte bancaire :

Juger que ces condamnations seront prononcées avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts à compter de la date de la cession soit à compter du 29.03.2016,

Condamner en outre M. [B] a à payer à la SARL PCMT

-15 201,00 euros en remboursement des frais et débours exposés par la société PCMT pour se défendre dans la procédure,

-50 000 Euros au titre de son préjudice financier,

Condamner M. [B] à payer à M. [W] la somme de 20 000 Euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral

EN TOUTE HYPOTHESE

Debouter la SCI du [Adresse 6] , M. [N] La Selarl Firma et Me [S][B], leurs plus amples et contraires demandes,

Condamner La SCI Du [Adresse 6] in solidum avec M. [N], la Selarl Firma et Me [B] au paiement d'une indemnité de 10 000 Euros sur le fondement de l'article 700 outre les entiers dépens en ce compris les frais d'expertise

Par dernières conclusions notifiées le 17 aout 2023, M. [S] [B] demande à la cour de :

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par la ribunal de grande instance de Bordeaux le 6 septembre 2018,

En conséquence,

- Débouter toute partie de leurs demandes, fins et prétentions formulées à l'encontre de M. [S] [B],

Si par extraordinaire, la cour considère que la cession du fonds de commerce intervenue le 29 mars 2016 est inopposable à la SCI [Adresse 6],

- Déclarer irrecevables les demandes de la société PCMT, de M. [W], de la Selarl Firma es qualité et de M. [N] nouvellement formées en cause d'appel,

- dire et juger qu'il appartiendra à la Selarl Firma de restituer à la société PCMT le prix de vente séquestrée entre ses mains,

En tout état de cause,

- condamner toute partie succombante à verser à Maître [S] [B] une indemnité de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,

- condamner toute partie succombante aux entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de la SCP Laydeker Sammarcelli Mousseau avocat, sur ses afFirmations de droit.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément aux dernières conclusions précitées des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DE LA DECISION:

Concernant la demande tendant à voir juger que la cession de bail est inopposable au bailleur

1- La SCI du [Adresse 6] fait valoir qu'il n'existe au dossier aucune preuve qu'elle ait manifesté une volonté non équivoque de renoncer à l'application de la clause prévoyant pour toute cession ou sous-location le recours à la forme authentique. Son silence ou l'absence de protestation formelle ne valent pas renonciation implicite.

Elle ajoute qu'en toutes hypothèses, conformément aux dispositions de l'article 504 du code général des impôts, la forme authentique est imposée pour les baux des locaux dans lesquels sont exploités des débits de boissons.

En réponse à l'argumentation développée par M. [B], elle soutient que cette clause doit trouver à s'appliquer quand bien même la cession concerne la totalité du fonds de commerce et non pas seulement le droit au bail.

2- M. [N] et le mandataire liquidateur de Mme [Y] répliquent que le bailleur a accepté la cession du fonds de commerce et accessoirement la cession du droit au bail par acte contresigné par avocat, renonçant ainsi à la forme authentique, ce qui ressortirait des échanges de courriers versés aux débats.

En poursuivant les discussions avec l'avocat commun des cédants et du cessionnaire, sans jamais indiquer qu'il entendait recourir à une session par acte authentique, et sans jamais formuler la moindre réserve, le bailleur aurait implicitement et sans équivoque manifesté qu'il renonçait à cette forme de cession

3- La société PCMT et M. [W], cessionnaires du fonds de commerce, concluent à l'infirmation du jugement en soutenant qu'il n'existe aucun acte positif et exprès du bailleur démontrant qu'il ait, par une manifestation de volonté non équivoque, accepté que la cession du fonds de commerce soit réalisée par acte sous seing privé et qu'il ait renoncé au recours à un acte authentique.

Ils estiment que l'argumentation développée par M. [B] contrevient au principe de l'estoppel.

4- M. [B] soutient pour sa part que la clause invoquée par le bailleur n'a pas vocation à s'appliquer puisqu'elle ne concernerait que l'hypothèse où le bail est cédé seul et non avec le fonds de commerce.

En toute hypothèse, la cession serait opposable au bailleur qui aurait implicitement accepté à plusieurs reprises que le cessionnaire recoure à l'acte sous seing privé.

Les dispositions de l'article 504 du code général des impôts n'auraient aucune incidence sur la validité du contrat.

Sur ce:

5- Le moyen soulevé par M. [W] tiré de l'interdiction de se contredire au détriment d'autrui doit être écarté, comme inopérant, dès lors que M. [B] avait conclu au débouté devant le tribunal, en soutenant déjà que la clause litigieuse visait seulement l'hypothèse où le bail commercial était cédé seul et non avec le fonds de commerce, ainsi que cela résulte du jugement (page 9).

6- Le bail du 11 septembre 1997 stipule en page 5 que 'le preneur ne pourra céder son droit au présent bail ni sous-louer totalement ou partiellement sans le consentement écrit du bailleur, sous peine, si bon semble au bailleur, de la nullité de la cession ou sous-location et même de résiliation du bail.

Le preneur pourra cependant céder son droit au présent bail à son successeur dans son commerce, mais seulement en ce qui concerne la totalité des lieux loués.

Un projet de l'acte de cession devra être adressé au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception au moins 15 jours avant l'acte de cession.

Dans tous les cas, le preneur restera garant solidaire avec le cessionnaire ou tout sous-locataire, immédiats ou successifs du paiement des loyers et de l'exécution des conditions du bail. Toute cession ou sous-location devra être réalisée par acte authentique auquel le bailleur sera appelé et dont une grosse lui sera délivrée sans frais.'

7 - La clause précisait ainsi, de manière claire et sans ambiguité, que toute cession (souligné par la cour) ou u sous-location devait être réalisée par acte authentique auquel le bailleur serait appelé, ce qui doit conduire à écarter l'argumentation de M. [B], selon laquelle seule serait visée l'hypothèse d'une cession du droit au bail commercial sans le fonds de commerce.

8- Il est constant que lorsqu'une cession de bail a été effectuée sans observation de la clause du bail commercial imposant la rédaction d'un acte authentique, elle n'est pas opposable au bailleur sauf si celui-ci a renoncé au bénéfice de cette clause.

Si la preuve d'une telle renonciation n'est pas rapportée, cette clause valablement convenue s'impose aux parties, sans qu'il y ait lieu de discuter des risques encourus en cas de non respect de la forme authentique de l'acte au regard des dispositions du code général des impôts. En effet, la prohibition des clauses d'interdiction de céder le bail à l'acquéreur du fonds de commerce ne s'applique pas aux clauses simplement limitatives ou restrictives qui, comme en l'espèce, soumettent la cession à certaines conditions de forme.

9- La renonciation à un droit ou une action ne peut se présumer et pour être utilement opposée par celui qui s'en prévaut, elle doit être certaine, expresse et non équivoque.

10- Il est non moins constant que le silence de l'une des parties ne vaut pas à lui seul acceptation, à moins que les circonstances ne permettent de donner à ce silence la signification d'une acceptation.

11- En l'espèce, aucune conséquence ne peut, à l'évidence, être tirée des termes des correspondances adressées par M. [B] à la SCI du Cours d'Albret, même lorsque celui-ci procède à un rappel des entretiens téléphoniques du 11 mars 2016 et du 15 mars 2016 (par lettres en date respectivement des14 mars et 16 mars 2016) dont il ne ressort d'ailleurs aucune forme de renonciation du bailleur au bénéfice de la clause exigeant la rédaction d'un acte authentique (M. [B] se bornant à prendre note que rien ne s'opposait au principe du renouvellement du bail commercial pour 9 ans, et que le bailleur souhaitait porter le loyer du bail renouvelé à 20 000 euros HT et HC par an).

Dans un courriel adressé le 11 mars 2016 M. [B] indique à M. [H] [O] que lors d'un appel téléphonique avec M. [L], agent immobilier, associé gérant de la SCI bailleresse, lequel aurait donné son accord de principe pour le transfert du droit au bail avec le fonds de commerce par acte contresigné par avocat. Toutefois, cette correspondance ne peut être valablement opposée à la SCI [Adresse 6] dès lors qu'elle n'en est pas la rédactrice.

12- Aucune présomption ne peut par ailleurs être tirée du comportement antérieur du bailleur, 9 ans auparavant, lorsqu'il avait renoncé à la forme authentique de l'acte lors de la précédente cession intervenue le 14 décembre 2007.

13- Le seul écrit provenant du bailleur est sa lettre du 24 mars 2016, dans laquelle il indique : 'J'ai bien noté que votre client la société PCMT n'entendait pas poursuivre sa demande initiale de signature d'un nouveau bail et faire son affaire personnelle des modalités de fixation du loyer du bail renouvelé. J'attire toutefois votre attention sur le fait qu'en tant que bailleur, la SCI dispose d'un délai de trois mois pour répondre à la demande de renouvellement du locataire et que les modalités du bail initial devront être rappelées aux parties et respectées dans leur intégralité' (souligné dans la lettre).

14- Cette correspondance ne contient aucune renonciation claire et expresse de la SCI du [Adresse 6] au droit de se prévaloir de la clause du bail imposant la forme authentique pour toute cession, puisque bien au contraire, le bailleur y rappelle son souhait d'obtenir le respect de toutes les modalités du contrat.

Contrairement à ce que soutiennent M. [N] et la Selarl Firma es qualité, le bailleur ne précise nullement au destinataire du courrier 'ce que devait contenir l'acte rédigé par l'avocat', et ne validait nullement le recours à ce type d'acte.

15- Il en résulte que la cession du fonds de commerce, opérée par acte d'avocat du 29 mars 2016, est intervenue en violation de la clause précitée.

Il y a donc lieu d'infirmer le jugement de ce chef et de dire que la cession du fonds de commerce est inopposable à la SCI du [Adresse 6].

Concernant les conséquences de l'inopposabilité de la cession à l'égard du bailleur:

16- A titre principal et en conséquence de l'inopposabilité de la cession du droit au bail, la SCI demande à la cour au visa des articles L. 145 -17-1° du code de commerce, de valider le congé pour motif grave et légitime délivré le 20 mai 2016 à effet au 31 juillet 2016, sans paiement d'une indemnité d'éviction, dès lors que les consorts [N]-[Y] n'ont pas, dans le délai d'un mois qui leur était imparti, apuré l'arriéré de loyers et charges ni fait libérer les locaux de la présence de la société PCMT.

Elle souligne que la somme de 3538,60 euros TTC ne lui a jamais été réglée au titre de l'arriéré existant au 7 juin 2016, et que l'arrêt des poursuites individuelles découlant de la procédure de liquidation judiciaire de Madame [Y] ne fait pas obstacle à la délivrance d'un congé pour motif grave et légitime tenant au défaut de paiement des loyers antérieurs à l'ouverture de la procédure.

Elles demandent que soit ordonnée la compensation entre:

- d'une part, le montant des indemnités d'occupation dues solidairement par la Selarl Firma, en sa qualité de mandataire liquidateur de Mme [Y], M. [N] et, à compter de son entrée dans les lieux, par la SARL PCMT, dont le montant doit être fixé à 1700 euros hors-taxes par mois sur la base du rapport de M. [E],

-d'autre part, les indemnités d'occupation et les sommes réglées par la SARL PCMT, qui lui resteront acquises.

A titre subsidiaire, elle entend voir valider le congé avec offre d'indemnité d'éviction, dans l'hypothèse où la cour considérerait que le défaut de paiement du loyer et l'installation d'un occupant sans droit ni titre ne constituerait pas un motif grave et légitime privatif d'indemnité d'éviction.

17- M. [N] et le mandataire liquidateur de Mme [Y] font valoir qu'en considération des dispositions de l'article L. 145 ' 14 et L. 145 ' 17 du code de commerce, aucun motif grave et légitime ne s'oppose au paiement de l'indemnité d'éviction justifiée par la disparition du fonds de commerce. Il est soutenu que l'arriéré de loyers a été payé.

18- M. [W] et la SARL PCMT s'opposent à la validation du congé pour motif grave et légitime au motif qu'aucun congé de cette sorte n'avait été délivré mais seulement en congé avec réserves pour paiement de l'indemnité d'éviction, ce qui correspondrait à une création juridique du bailleur.

Ils soulignent au demeurant avoir régulièrement payé les loyers depuis leur entrée dans les lieux, et ajoutent qu'aucune déclaration de créances n'a été faite par le bailleur.

Ils contestent la somme réclamée mensuellement à titre d'indemnité d'occupation (soit 1700 euros HT par mois).

19- M. [B] ne conclut pas sur la validation du congé.

Sur ce:

20- Il convient de constater en premier lieu que le bailleur a renoncé à se prévaloir du commandement de payer visant la clause résolutoire, compte tenu des effets de la procédure collective.

21- Selon les dispositions de l'article L.145-17 1° du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité :

1° S'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa.

22- Il est constant que la cession du droit au bail dans des conditions non conformes au contrat constitue un juste motif de refus de renouvellement sans indemnité d'éviction (en ce sens, Cour de cassation, 21 novembre 2001, pourvoi n°99-19890).

23- Le congé donné par acte du 20 mai 2016 portant refus de renouvellement précise de manière claire, avec rappel intégral des dispositions de l'article L.145-17 du code de commerce, que l'offre de paiement d'une indemnité d'éviction n'était faite que sous réserve expresse de l'apurement total de l'arriéré de loyers et charges dans le délai d'un mois et de la libération des locaux par la société PCMT, actuellement sans droit ni titre.

24- Il y avait bien mise en demeure, valablement faite dans l'acte de congé, de régler l'arriéré exigible de loyers et charges et de faire libérer les lieux, sous peine de privation du droit à indemnité d'éviction.

25- Par acte d'huissier signifié le 20 mai 2016, la SCI du [Adresse 6] a également fait délivrer à Mme [Y] et à M. [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire, au titre d'un arriéré de loyers et provisions sur charges exigibles pour la période de février à mai 2016, pour un montant total de 5103.91 euros, déduction faite à cette date d'une provision reçue de 1177.33 euros.

Après imputation d'un virement pris en compte par le bailleur, émanant de la SARL PCMT intervenu le 7 juin 2016 (1565.31 euros), l'arriéré non régularisé au terme du délai d'un mois s'élevait à la somme de 3538.60 euros.

Il n'est en effet pas démontré que le second virement réalisé le 16 juin 2016 par la SARL PCMTd'un montant de 1565.31 euros, ait été enregisté en crédit sur le compte bancaire de la société bailleresse avant le 20 juin 2016; et au surplus, l'imputation qui lui était donné était 'loyer juin 2016" et non l'arriéré.

26- M. [N] et la Selarl Firma soutiennent en vain que les loyers auraient été honorés dès lors que la pièce qu'ils produisent à l'appui de leurs allégations (pièce 17) ne concernent que les autres virements opérés par la SARL PCMT, cessionnaire du fonds de commerce, soit postérieurement au délai d'un mois imparti au congé.

Ils sont d'autant moins fondés à invoquer un paiement libératoire de la part de Mme [Y] que l'acte de cession du 29 mars 2016 contient la déclaration contraire ('le cédant n'est pas à jour envers le bailleur du paiement de ses loyers et charges').

La seule circonstance que la SCI ait omis de déclarer sa créance de loyers entre les mains du mandataire liquidateur de Mme [Y] ne le prive pas de la possibilité d'invoquer, au soutien de sa demande de validation du congé, à titre de motif grave et légitime, ce manquement des locataires à leur obligation principale de payer mensuellement les loyers et provisions sur charges convenus au bail.

27- Il est constant par ailleurs que depuis la délivrance du congé, les locaux sont toujours exploités par la société PCMT, occupante du chef de Mme [Y] et de M. [N], mais sans droit ni titre vis à vis du bailleur, compte tenu du caractère inopposable de la cession.

28- Le défaut persistant de paiement de l'arriéré de loyers et charges, et l'occupation des lieux sans droit ni titre par un tiers, constituent un motif grave et légitime justifiant la validation du congé, sans paiement d'une indemnité d'éviction.

M. [N] et la SELARL Firma es qualités ne peuvent utilement se prévaloir des dispositions de l'article L.145-28 du code de commerce dès lors que leurs fautes sont privatives du droit à indemnité d'éviction.

29- Il convient dès lors de valider le congé, d'ordonner l'expulsion des locaux loués de la SARL PCMT, occupante sans droit ni titre depuis son entrée dans les lieux, et celle en tant que de besoin de la SELARL Firma es qualité de mandataire liquidateur de Mme [Y] et de M. [N], et celle de tous occupants de leur chef.

30- Sur le fondement de l'article 1240 du code civil, une indemnité d'occupation est due au bailleur, à compter du 1er aout 2016, date d'effet du congé.

L'indemnité d'occupation doit être mise à la charge in solidum de la SARL PCMT, de M. [N] et de Mme [Y] représentée par son mandataire