CA Paris, 29 mars 2024, RG 21/04299

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 6

ARRET DU 29 MARS 2024

(n° /2024, 36 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/04299 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDHG7

Décision déférée à la Cour : jugement du 15 janvier 2021 - tribunal judiciaire de PARIS RG n° 10/12493

APPELANTES

S.A. BEG INGENIERIE prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 16]

[Localité 8]

Représentée par Me Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753

Ayant pour avocat plaidant Me Florence DUBOSCQ, avocat au barreau de PARIS, substituée à l'audience par Me Caroline KUNZ, avocat au barreau de PARIS

S.A. AXA FRANCE IARD en sa qualité d'assureur de la société BEG INGENIERIE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 12]

Représentée par Me Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753

Ayant pour avocat plaidant Me Florence DUBOSCQ, avocat au barreau de PARIS, substituée à l'audience par Me Caroline KUNZ, avocat au barreau de PARIS

INTIMEES

S.A.R.L. ALVERGNAS AUTOMOBILES prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 7]

[Localité 13]

Représentée par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065

Ayant pour avocat plaidant à l'audience Me Emmanuelle CUGNET, avocat au barreau de PARIS

S.C.I. [Adresse 14] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 11]

Représentée par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065

Ayant pour avocat plaidant à l'audience Me Emmanuelle CUGNET, avocat au barreau de PARIS

S.A. SOGEFIMUR prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 9]

Représentée par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT CABINET D'AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050

Ayant pour avocat plaidant à l'audience Me Muguette ZIRAH, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 1er février 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :

Mme Valérie GUILLAUDIER, conseillère faisant fonction de présidente

Mme Laura TARDY, conseillère

Mme Viviane SZLAMOVICZ, conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Mme Laura TARDY dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.

Greffière, lors des débats : Madame Manon CARON

ARRET :

- contradictoire.

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Laura TARDY, pour la conseillère faisant fonction de présidente empêchée et par Céline RICHARD, greffière présente lors de la mise à disposition.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Le 24 mai 2007, la société Sogefimur a conclu un contrat de crédit-bail avec la société civile immobilière [Adresse 14] (la SCI [Adresse 14]) afin de financer la rénovation d'un bâtiment et l'édification d'un autre bâtiment à [Localité 13] (78) en vue de l'exploitation d'une concession automobile par la société Alvergnas Automobiles.

Les parties ont désigné la SCI [Adresse 14] comme maître de l'ouvrage délégué. Elles ont fixé le coût des travaux à la somme de 8 739 000 euros HT.

Le 22 avril 2008, la société Sogefimur et la société Beg Ingénierie ont conclu un contrat de promotion immobilière. Les parties ont convenu d'un prix de 9 490 000 euros HT. Elles ont fixé les dates de livraison au 23 mars 2009 (bâtiment neuf) et au 23 avril 2009 (bâtiment ancien). Cette convention a été conclue en présence de la SCI [Adresse 14], crédit-preneur et représentante du maître de l'ouvrage.

Des difficultés sont survenues au cours du chantier.

Le 20 octobre 2009, l'ouvrage a été livré avec des réserves.

Par actes du 6 août 2010, la société Beg Ingénierie a fait assigner la société Sogefimur et la SCI [Adresse 14] devant le tribunal de grande instance de Paris.

La société Alvergnas Automobiles est intervenue volontairement à l'instance.

Le 7 avril 2011, le juge de la mise en état a ordonné une expertise confiée à M. [Y]. Les opérations d'expertise ont été ultérieurement déclarées communes à la société Allianz IARD, assureur dommages-ouvrage, et à des constructeurs et à leurs assureurs.

Monsieur [Y] a clos son rapport le 20 juillet 2016.

Par jugement du 15 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Paris a statué en ces termes :

1) Les demandes principales :

a) La pollution du terrain :

- condamne la société Sogefimur à verser à la société Beg Ingénierie les sommes suivantes :

- analyses de terres odorantes : 600 euros HT

- diagnostic de pollution : 5 393 euros HT

- apport de remblais de substitution : 2 769 euros HT et 2 800 euros HT

- évacuation de terres humides : 8 110 euros HT

- diligences complémentaires : 3 147,52 euros HT

avec intérêts au taux Euribor à 3 mois + 300 points à compter du 6 août 2010 ;

- dit que les intérêts seront capitalisés conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil ;

b) Les refus de livraison :

- rejette les demandes présentées par la société Beg Ingénierie,

c) Les travaux supplémentaires et le blocage de la levée de réserve :

- condamne la société Sogefimur à verser à la société Beg Ingénierie la somme de 84 060,59 euros HT avec intérêts au taux Euribor à 3 mois + 300 points à compter du 21 novembre 2009 ;

- condamne la société Sogefimur à verser à la société Beg Ingénierie les sommes de 1 445,10 euros HT et de 1 224 euros HT avec intérêts au taux Euribor à 3 mois + 300 points à compter du 6 août 2010 ;

- dit que les intérêts seront capitalisés conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil ;

- rejette les autres demandes présentées par la société Beg Ingénierie ;

d) Les surcoûts :

- condamne la société Sogefimur à verser à la société Beg Ingénierie les sommes de 1 274 euros HT et de 1 420,18 euros HT avec intérêts au taux Euribor à 3 mois + 300 points à compter du 10 janvier 2010 ;

- dit que les intérêts seront capitalisés conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil ;

- rejette les autres demandes présentées par la société Beg Ingénierie ;

2) Les demandes reconventionnelles

a) Présentées par la société Sogefimur

- condamne la SCI [Adresse 14] à garantir la société Sogefimur de toutes les condamnations susvisées prononcées à son encontre et au profit de la société Beg Ingénierie en principal et intérêts ;

- rejette les autres demandes présentées par la société Sogefimur ;

b) Présentées par la SCI [Adresse 14]

b-1) réserves non levées :

- condamne in solidum la société Beg Ingénierie et la société Axa à verser à la société Sogefimur les sommes suivantes :

- 3 482 euros HT (réserves n° 170, 566 et 569),

- 13 865 euros HT (réserve n° 190),

- 6 932 euros HT (réserve n° 255).

- 26 080 euros HT (réserves n° 446 et 465) ;

- condamne la société Beg Ingénierie à reprendre le joint de faïence situé dans l'angle au fond à droite dans les toilettes femmes handicapées ;

- rejette les autres demandes présentées par la SCI [Adresse 14] ;

b-2) Les désordres ayant fait l'objet d'une déclaration de sinistre à l'assureur dommage-ouvrage :

- condamne la société Allianz à verser à la SCI [Adresse 14] les sommes suivantes :

- 3 503,71 euros HT (désordre n° 8),

- 4 150 euros HT (désordre n° 11),

- 3 770 euros HT (désordre n° 16),

- 4 580,85 euros HT (désordre n° 20),

- 7 673,50 euros HT (désordre n° 6) ;

- condamne, sur justificatif d'un règlement préalable, la société Beg Ingénierie à garantir la société Allianz à hauteur de la condamnation prononcée à son encontre en principal et intérêts au titre du désordre n° 8 ;

- condamne, sur justificatif d'un règlement préalable, in solidum la société Beg Ingénierie et la société Axa à garantir la société Allianz à hauteur des condamnations prononcées à son encontre en principal et intérêts au titre des désordres n° 16 et 6,

- condamne, sur justificatif d'un règlement préalable, in solidum la société Beg Ingénierie, la société Axa, la société Eti prise en la personne de la société Fradim, liquidateur amiable, et la société Aviva Assurances à garantir la société Allianz à hauteur des condamnations prononcées à son encontre en principal et intérêts au titre des désordres n° 11 et 20 ;

- condamne la société Aviva Assurances à garantir la société Eti à hauteur des condamnations prononcées à son encontre en principal et intérêts au titre des désordres n° 11 et 20 ;

- rejette les demandes présentées par la SCI [Adresse 14] à l'encontre de la société Beg Ingénierie et de la société Axa ;

- constate que la société Allianz ne présente aucune demande à l'encontre des sociétés Miroiterie d'Armor, Creatis, Espacs et Bureau Veritas et de leurs assureurs ;

b-3) Les demandes fondées sur la garantie de parfait achèvement :

- déclare les demandes irrecevables comme forcloses ;

c) Présentées par la SCI [Adresse 14] et la société Alvergnas Automobile au titre du retard de livraison :

- déclare les demandes présentées par la SCI [Adresse 14] irrecevables faute de qualité à agir ;

- ordonne une expertise ;

- désigne en qualité d'expert :

Monsieur [L] [K]

[Adresse 2]

[Localité 10]

[XXXXXXXX01]

lequel pourra prendre l'initiative de recueillir l'avis d'un ou plusieurs autres techniciens, mais seulement dans des spécialités distinctes de la sienne, avec mission de :

- évaluer, après examen de la note circonstanciée rédigée par l'expert-comptable de la société Alvergnas Automobiles, le préjudice subi par la société Alvergnas Automobiles et consécutif au retard dans la livraison de l'ouvrage entre le 24 juillet 2009 et le 20 octobre 2009 ;

- rapporter toutes autres constatations utiles à l'examen des prétentions des parties ;

- dit que pour procéder à sa mission l'expert devra :

- convoquer et entendre les parties, soit exclusivement la société Beg Ingénierie et la société Alvergnas Automobiles, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise ;

- se faire remettre toutes pièces utiles à l'accomplissement de sa mission, notamment, s'il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d'exécution, le dossier des ouvrages exécutés et le procès-verbal de réception ;

- se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

- à l'issue de la première réunion d'expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations; l'actualiser ensuite dans les meilleurs délais :

- en faisant définir une enveloppe nécessaire au financement des investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations,

- en les informant de l'évolution de l'estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge chargé du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui en résultent,

- en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées,

- en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

- au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s'expliquera dans son rapport (par ex. : réunion de synthèse ou communication d'un projet de rapport) et y arrêter le calendrier de la phase terminale de ses opérations ;

- en fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse,

- en rappelant aux parties, au visa de l'article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu'il n'est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai;

- fixe à la somme de 10 000 euros la provision concernant les frais d'expertise qui devra être consignée à la régie du tribunal judiciaire de Paris par la société Alvergnas Automobiles le 12 mars 2021 au plus tard ;

- dit que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou de demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l'expert sera caduque ;

- dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248 et 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Paris au plus tard le 17 décembre sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle ;

- dit que l'exécution de la mesure d'instruction sera suivie par le juge de la mise en état ;

- dit que le dossier sera évoqué à l'audience de mise en état du 8 avril 2021 à 14 h 15 (vérification du versement de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert) ;

3) Les demandes accessoires :

- sursoit à statuer sur les demandes présentées par la société Beg Ingénierie, la SCI [Adresse 14], la société Alvergnas Automobiles et la société Sogefimur au titre des frais irrépétibles ;

- laisse à la charge des autres parties leurs frais irrépétibles ;

- met les autres parties hors de cause pour l'avenir et dit qu'elles ne sont plus parties à l'instance ;

- réserve les dépens ;

- ordonne l'exécution provisoire du jugement hormis en ce qui concerne le recours à une mesure d`instruction.

Par déclaration en date du 5 mars 2021, la société Beg Ingénierie et la société Axa France IARD ont interjeté appel du jugement, intimant devant la cour d'appel de Paris les sociétés Alvergnas Automobiles, [Adresse 14] et Sogefimur.

PRÉTENTIONS

Dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 26 novembre 2021, la société Beg Ingénierie et la société Axa France IARD demandent à la cour de :

1) Sur la réclamation présentée par la société Beg Ingénierie

Il est demandé à la cour d'infirmer partiellement le jugement déféré seulement en ce qu'il :

- a rejeté certains chefs de réclamation présentés par la société Beg Ingénierie et limité la réclamation présentée par la société Beg Ingénierie à la somme totale de 112 673,90 euros HT ;

- a considéré que la SCI [Adresse 14] avait « à bon droit refusé d'accepter la livraison de l'ouvrage avant le 20 octobre 2009 » ;

Statuant à nouveau, il est demandé à la cour de :

- condamner la société Sogefimur à payer à la société Beg Ingénierie la somme totale de 689 654,05 euros HT, se décomposant comme suit :

- Découverte de la pollution : 127 078,82 euros HT, incluant la somme totale de 22 819,52 euros HT allouée aux termes du jugement déféré,

- refus illégitimes de livraison : 179 794,28 euros HT

-travaux supplémentaires impayés : 190 090,13 euros HT, incluant la somme totale de 86 729,69 euros HT allouée aux termes du jugement déféré,

- surcoûts liés aux surcharges du parking : 152 409,26 euros HT

- surcoûts liés à la suspension des travaux : 27 046,56 euros HT

- surcoûts liés participation réunions hors CPI : 9 048,22 euros HT

- factures concessionnaires non réglées : 4 186,78 euros HT, incluant la somme totale de 2 694,18 euros HT allouée aux termes du jugement déféré,

- assortir cette condamnation du montant des intérêts contractuellement convenus au taux de Euribor à 3 mois + 300 points, et, ce à compter des différents points de départ desdits intérêts tel qu'il ressort du tableau récapitulatif de calcul constituant la pièce n°118, à parfaire jusqu'à complet paiement ;

- prononcer la capitalisation des intérêts dès lors qu'ils seront dus depuis plus d'une année entière ;

2) Sur la réclamation présentée par la société Alvergnas Automobiles

Il est demandé à la cour d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a :

- considéré que la SCI [Adresse 14] avait « à bon droit refusé d'accepter la livraison de l'ouvrage avant le 20 octobre 2009 » et que les causes légitimes de retard notifiées par la société Beg Ingénierie ne pouvaient avoir retardé la livraison de 25 semaines ;

- déclaré recevable la réclamation présentée par la société Alvergnas Automobiles ;

- désigné un expert judiciaire pour évaluer le prétendu préjudice de la société Alvergnas Automobiles ;

Statuant à nouveau, il est demandé à la cour de :

- déclarer irrecevable et mal fondée toute demande présentée par la société Alvergnas Automobiles à l'encontre de la société Beg Ingénierie;

- entériner les conclusions de Monsieur [Y] démontrant que l'immeuble était en état d'être livré le 4 août 2009 ;

- dire et juger en toute hypothèse que la société Alvergnas Automobiles ne justifie d'aucun grief à l'encontre de la société Beg Ingénierie relatif à un prétendu retard de livraison ;

Par conséquent

- dire et juger qu'il n'existe aucun retard de livraison ;

- dire et juger que la société Alvergnas Automobiles ne peut se prévaloir d'aucun préjudice lié à un prétendu retard de livraison ;

- débouter la société Alvergnas Automobiles de ses demandes,

3) Sur les réclamations présentées par la SCI [Adresse 14]

Il est demandé à la cour de :

- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a parfaitement démontré et jugé que les demandes de dommages et intérêts présentées par la SCI [Adresse 14] à l'encontre de la société Beg Ingénierie et qui seraient consécutifs à un retard de livraison étaient irrecevables ;

- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a limité la condamnation de la société Beg Ingénierie et de son assureur Axa à verser à la société Sogefimur les sommes de 3 482 euros HT (réserves n° 170, 566 et 569), 13 865 euros HT (réserve n° 190), 6 932 euros HT (réserve n° 255), 26 080 euros HT (réserves n° 446 et 465) au titre des réserves non levées ;

- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a limité la condamnation de Beg Ingénierie à reprendre le joint de faïence situé dans l'angle au fond à droite dans les toilettes femmes handicapées au titre des réserves n° 510 et 511 ;

- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a rejeté les autres demandes présentées par la SCI [Adresse 14] au titre des réserves non levées ;

- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a limité les demandes présentées par la SCI [Adresse 14] au titre des désordres ayant fait l'objet d'une déclaration de sinistre à l'assureur dommages ouvrages aux désordres n° 8 (3 503,71 euros HT), n° 11 (4 150 euros HT), n°16 (3 770 euros HT), n° 20 (4 580,85 euros HT), n° 6 (7 673,50 euros HT) ;

- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a rejeté les autres demandes présentées par la SCI [Adresse 14] au titre des désordres ayant fait l'objet d'une déclaration de sinistre à l'assureur dommages ouvrages ;

- confirmer, à titre principal, le jugement déféré en ce qu'il a déclaré les demandes présentées par la SCI [Adresse 14] au titre de la garantie de parfait achèvement irrecevables comme forcloses et, à titre subsidiaire, limiter les demandes de la SCI [Adresse 14] à la somme de 21 167,88 euros HT sur le fondement aux conclusions du rapport de Monsieur [Y] ;

Par conséquent,

- débouter la SCI [Adresse 14] de son appel incident et de l'ensemble de ses demandes,

3) Sur les demandes présentées par la société Sogefimur

Il est demandé à la cour de :

- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a rejeté les autres demandes formées par la société Sogefimur et qui ne font pas l'objet d'une demande d'infirmation par la société Beg Ingénierie ;

Par conséquent,

- débouter la société Sogefimur de son appel incident et de l'ensemble de ses demandes en ce qu'elles sont infondées et injustifiées,

En toutes hypothèses, sur les demandes accessoires,

- infirmer le jugement en ce qu'il a prononcé un sursis sur les demandes présentées au titre de l'article 700 du code de procédure civile et statuant à nouveau de :

- condamner solidairement les sociétés Sogefimur et la SCI [Adresse 14] à verser 40 000 euros à la demanderesse par application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la société Sogefimur aux entiers dépens qui incluront les honoraires de Monsieur [Y] acquittés par la société Beg Ingénierie dont recouvrement par Maître Olivier Bernabe, avocat au barreau de Paris, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 21 avril 2023, la société Sogefimur demande à la cour de :

- constater que le contrat de crédit-bail immobilier a été résilié ;

- infirmer le jugement en ce qu'il a condamné la société Sogefimur en qualité de propriétaire ;

A titre subsidiaire :

- déclarer l'appel et les demandes de la société Beg Ingénierie mal fondés, injustifiés et l'en débouter,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté ou limité les demandes de la société Beg Ingénierie à la somme de 112 243,39 euros HT (134 692,07 euros TTC),

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a assorti l'ensemble des condamnations prononcées à l'encontre de la société Sogefimur de la garantie de la SCI [Adresse 14],

- faire droit au présent appel incident et infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a sursis à statuer sur la demande de la société Sogefimur au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens,

Ce faisant,

- Sur la responsabilité de la société Beg Ingénierie

- constater l'entière responsabilité de la société Beg Ingénierie, en qualité de promoteur immobilier, pour la réalisation du programme immobilier,

- Sur les demandes de la société Beg Ingénierie

- constater que les demandes de la société Beg Ingénierie ne sont pas justifiées,

Par conséquent,

- débouter la société Beg Ingénierie de ses demandes et les ramener à la somme retenue par le tribunal (112 243,39 euros HT soit 134 692,07 euros TTC),

- Sur la garantie de la SCI [Adresse 14]

- constater que le rôle de la société Sogefimur est exclusivement financier et que les travaux ont été réalisés par la société Beg Ingénierie et suivis sous la seule responsabilité de la SCI [Adresse 14], représentant du maître d'ouvrage,

En tout état de cause,

- condamner la SCI [Adresse 14] à garantir la société Sogefimur de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

- Sur les frais irrépétibles et les dépens

- condamner tout succombant à payer à la société Sogefimur la somme de 15 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

- débouter la société Beg Ingénierie de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens à l'encontre de la société Sogefimur,

- condamner la SCI [Adresse 14] à garantir la société Sogefimur des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 30 août 2021, la société Alvergnas Automobiles et la SCI [Adresse 14] demandent à la cour de :

- débouter la société Beg Ingénierie et la société Axa France IARD, son assureur, de l'intégralité de leurs prétentions formées en appel,

- infirmer le jugement :

Sur les demandes principales de la société Beg Ingénierie :

- En ce qu'il a condamné la société Sogefimur, garantie par la SCI [Adresse 14], à payer à la société Beg Ingénierie :

-la somme de 16 826,52 euros HT au titre de la découverte de la pollution (apport de remblais de substitution : 2 769 euros HT et 2 800 euros HT ; évacuation de terres humides : 8 110 euros HT ; diligences complémentaires (16 % HT des sommes allouées) : 3 147,52 euros HT)

-les sommes de 1 460 euros (devis 4) et 1 224 euros (devis 33A) au titre de travaux supplémentaires,

Statuant à nouveau,

- débouter la société Beg Ingénierie de ses demandes de condamnation au titre de ces cinq postes de réclamation,

Sur les demandes reconventionnelles de la SCI [Adresse 14], en ce qu'il a débouté la SCI [Adresse 14], en sa qualité de représentant du maître d'ouvrage, de ses demandes ou limité les montants sollicités,

Statuant à nouveau :

Au titre des réserves notées le 20 octobre 2009 lors de la livraison :

- condamner la société Beg Ingénierie in solidum avec la société Axa son assureur à payer à la SCI [Adresse 14] la somme totale de 668 644,80 euros HT (40 640,10 (au lieu des 3 482 euros HT accordé par le tribunal) + 8 605,20 + 557 163 + 35 185 (au lieu des 26 080 euros accordés par le tribunal) + 8 195 + 6 700 + 300 + 300 + 7 003,50 + 4 553) ;

Subsidiairement,

- entériner le rapport d'expertise ;

Au titre des désordres dénoncés le 19 octobre 2010 et dénoncés à l'assurance dommages-ouvrage mais ne relevant pas de la garantie décennale :

- juger que la société Beg Ingénierie a manqué à ses obligations contractuelles et la condamner à réparer les désordres dénoncés le 19 octobre 2010 ne relevant pas de la garantie décennale et à payer au maître d'ouvrage les sommes suivantes :

6 394,50 euros HT : ..............................................réserve n° 702 : DO n° 1

130,50 euros HT : .................................................réserve n° 722 : DO n° 3

464 euros HT : ......................................................réserve n°713 : DO n° 4

420,50 euros HT : .................................................réserve n°704 : DO n° 5

3 784 euros HT : ...................................................réserve n° 705 : DO n° 7

20 664 euros HT : .................................................réserve n°706 : DO n° 9

5 200 euros HT : ...................................................réserve n° 749 : DO n° 10

4 132,50 euros HT : ...............................................réserve n°725 :DO n° 12

7 308 euros HT : ...................................................réserve n° DO n° 13

380 euros HT : ......................................................réserve n°752 : DO n° 14

1 421 euros HT : ...................................................réserve n°717 : DO n° 15

4 956 euros HT : ....................................................réserves n° 739 et 740 :DO 17 et 19

Subsidiairement, entériner le rapport d'expertise ;

Au titre des autres désordres et non conformités dénoncés le 19 octobre 2010 et non dénoncés à l'assurance dommages-ouvrage :

- déclarer recevable la SCI [Adresse 14] à demander la condamnation de la société Beg Ingénierie sur le fondement de sa responsabilité contractuelle, le tribunal ayant omis de statuer sur le bien-fondé des demandes de la SCI [Adresse 14] sur le fondement de l'article 1147 du code civil visé dans le dispositif de ses conclusions,

- juger que la société Beg Ingénierie a manqué à ses obligations contractuelles et la condamner à réparer les désordres dénoncés le 19 octobre 2010 ne relevant pas de la garantie décennale et à payer au maître d'ouvrage la somme totale de 267 904,90 euros HT (855,50 + 68 062 +19 430 + 3 509 + 232 + 511,20 + 116 + 275,50 + 8 700 + 3 190 + 8 874 + 38 031 + 14 778,40 + 1 711 + 1 160 + 913,5 + 17 400 + 5 550 + 174,25 + 6 749,75 + 130,50 + 145 + 406 + 165,30 + 6 200 + 60 135) ;

Subsidiairement, entériner le rapport d'expertise,

Sur les préjudices subis par la société Alvergnas Automobiles du fait du retard de livraison

- infirmer partiellement le jugement en ce qu'il a jugé que « la société a clairement été informée que l'exécution de travaux supplémentaires a pour effet de retarder la livraison de l'ouvrage » et a jugé que la mention « incidence sur le délai global » est dénuée de toute ambiguïté ;

- confirmer le jugement :

- en ce qu'il a déclaré recevable la société Alvergnas Automobiles au titre de ses préjudices subis du fait du retard de livraison ;

- en ce qu'il a jugé que la SCI [Adresse 14] est bien fondée à soutenir qu'elle n'a pas valablement consenti aux reports des délais de livraison en signant les TS compte tenu de la contradiction avec l'avancement réel du chantier et les demandes de la société Beg Ingénierie de prendre livraison du bâtiment à partir du 24 juillet ;

- en ce qu'il a désigné M. [K] en qualité d'expert avec la mission d'évaluer le préjudice subi par la société Alvergnas Automobiles ;

En tout état de cause :

- condamner la société Beg Ingénierie à payer à la SCI [Adresse 14] et à la société Alvergnas Automobiles la somme de 30 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens comprenant les frais d'expertise conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 11 mai 2023.

MOTIVATION

1) Sur les demandes de la société Beg Ingénierie

Moyens des parties :

La société Beg Ingénierie, en qualité de promoteur du projet, conclut à l'infirmation du jugement en ce qu'il a limité ou rejeté certaines de ses demandes, faisant droit à celles-ci à hauteur de la somme totale de 112 243,39 euros HT alors qu'elle réclame la condamnation de la société Sogefimur à lui verser la somme totale de 689 654,05 euros HT.

La société Sogefimur rappelle que pour ce projet de construction d'un bâtiment destiné à l'exploitation d'une concession automobile par la société Alvergnas, elle avait un rôle purement financier, étant crédit-bailleur au titre d'un contrat conclu le 24 mai 2007 avec la SCI [Adresse 14], par ailleurs signataire d'un contrat de promotion immobilière le 22 avril 2008 en qualité de représentante du maître d'ouvrage, le promoteur étant la société Beg Ingénierie. Elle précise que le contrat de crédit-bail a fait l'objet d'une levée d'option et d'une vente le 31 janvier 2022, la SCI [Adresse 14] devenant pleinement propriétaire des biens immobiliers. Elle demande donc la réformation du jugement qui l'a condamnée à verser des sommes à la société Beg Ingénierie, ou subsidiairement sa confirmation. Au titre de sa demande subsidiaire, au visa des articles 1831-1 et -2 du code civil et des clauses contractuelles, elle soutient que la société Beg Ingénierie, débitrice d'une obligation de résultat, a manqué à celle-ci en livrant un immeuble présentant des désordres et avec retard.

La SCI [Adresse 14] et la société Alvergnas Automobiles rappellent que le promoteur immobilier est astreint à une obligation de résultat et garant de l'exécution des obligations mises à la charge des personnes avec lesquelles il a traité au nom du maître d'ouvrage. Elles ajoutent que la société avait également une obligation de conseil tant au titre du contrat de promotion immobilière qu'au titre de sa mission de maîtrise d'oeuvre de conception et de réalisation.

Réponse de la cour :

L'article 1831-1 du code civil dispose que le contrat de promotion immobilière est un mandat d'intérêt commun par lequel une personne dite " promoteur immobilier " s'oblige envers le maître d'un ouvrage à faire procéder, pour un prix convenu, au moyen de contrats de louage d'ouvrage, à la réalisation d'un programme de construction d'un ou de plusieurs édifices ainsi qu'à procéder elle-même ou à faire procéder, moyennant une rémunération convenue, à tout ou partie des opérations juridiques, administratives et financières concourant au même objet. Ce promoteur est garant de l'exécution des obligations mises à la charge des personnes avec lesquelles il a traité au nom du maître de l'ouvrage. Il est notamment tenu des obligations résultant des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code. Si le promoteur s'engage à exécuter lui-même partie des opérations du programme, il est tenu, quant à ces opérations, des obligations d'un locateur d'ouvrage.

L'article 1831-2 du même code ajoute que le contrat emporte pouvoir pour le promoteur de conclure les contrats, recevoir les travaux, liquider les marchés et généralement celui d'accomplir, à concurrence du prix global convenu, au nom du maître de l'ouvrage, tous les actes qu'exige la réalisation du programme. Toutefois, le promoteur n'engage le maître de l'ouvrage, par les emprunts qu'il contracte ou par les actes de disposition qu'il passe, qu'en vertu d'un mandat spécial contenu dans le contrat ou dans un acte postérieur. Le maître de l'ouvrage est tenu d'exécuter les engagements contractés en son nom par le promoteur en vertu des pouvoirs que celui-ci tient de la loi ou de la convention.

1-1) Sur l'incidence de la levée d'option du crédit-bail et de la vente à la SCI [Adresse 14]

Les articles 1103 et 1104 du code civil disposent que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et qu'ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l'espèce, le 24 mai 2007, la société Sogefimur a conclu en qualité de crédit-bailleur avec la SCI [Adresse 14] un contrat de crédit-bail immobilier d'une durée de douze ans avec promesse de vente de l'immeuble situé [Adresse 4] et [Adresse 7] à [Localité 13] (78). Par acte du 22 avril 2008, a été convenu entre les mêmes parties un avenant pour financement de travaux supplémentaires et la substitution au contrat de délégation de maîtrise d'oeuvre initial d'un contrat de promotion immobilière.

La SCI [Adresse 14] a sous-loué le bien immobilier à la société Alvergnas Automobiles aux termes d'un contrat sous seing privé conclu le 31 octobre 2009.

La SCI [Adresse 14] a informé la société Sogefimur de son intention d'user de la faculté de racheter le bien immobilier stipulée au contrat de crédit-bail.

La vente a été conclue le 31 janvier 2022 par-devant Maître [Z], notaire à [Localité 15], avec la participation de Maître [I], notaire à [Localité 15]. L'acte rappelle la procédure judiciaire en cours (page 31 de l'acte) et stipule que 'l'acquéreur/crédit-preneur garantit le vendeur/crédit-bailleur de toutes les suites, conséquences qu'elle qu'en soit leur nature, notamment financière, et de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à l'encontre du vendeur/crédit-bailleur dans le cadre de la procédure susvisée jusqu'à son extinction et de ses éventuelles suites.'

Ainsi, dans le cadre de la vente, la SCI [Adresse 14] s'engage à garantir la société Sogefimur des condamnations prononcées à son encontre. Le contrat ne stipule ni subrogation ni transmission des droits et obligations de la société Sogefimur vers la SCI [Adresse 14]. Par conséquent, il n'y a pas lieu à infirmation du jugement du fait de la cession du bien immobilier de la société Sogefimur à la SCI [Adresse 14].

1-2) La pollution du terrain

La société Beg Ingénierie se prévaut des conclusions de l'expert sur le principe de frais supplémentaires liés à la pollution du sol et estime justifier de l'ensemble de ses demandes, résultant de l'inaction de la SCI [Adresse 14] lorsque les terres polluées ont été découvertes sur le chantier et qu'elle lui a fait savoir que ces terres devaient être évacuées sur un site spécifique.

La SCI [Adresse 14] ne demande pas l'infirmation des chefs de condamnation au titre de l'analyse des terres odorantes (600 euros HT) et du diagnostic de pollution (5 393 euros HT). Elle oppose aux autres demandes la conclusion d'un marché à prix global et forfaitaire, le contrat de promotion immobilière prévoyant à la charge du maître d'ouvrage les seules sujétions issues d'une pollution non révélée par le document dénommé 'extrait diagnostic des sols.' Elle conteste être à l'initiative du retard du chantier, ce retard, d'une semaine, étant imputable à la société Beg Ingénierie.

Réponse de la cour :

L'article 7 du contrat de promotion immobilière stipule que 'le prix est convenu à titre global, forfaitaire, ferme et définitif, non révisable sans préjudice de l'application de l'actualisation sous les conditions prévues à l'article 7.2 ci-après.' Le paragraphe 7.1.2 ajoute que 'le prix ne comprend pas de façon strictement limitative les coûts suivants qui demeurent à la charge du maître d'ouvrage : le coût de toutes études, rapports et travaux liés à la présence éventuelle de pollution et d'amiante non révélés par les études d'ores et déjà réalisées et remises au promoteur.' L'article 1.2 b du contrat précise que le crédit-preneur a remis au promoteur un document, annexé, dénommé 'extrait diagnostic des sols' établi par la société ATE et daté du 11 mai 2001.

La SCI [Adresse 14] ne conteste pas que le maître d'ouvrage devait prendre à sa charge le coût de l'analyse des terres odorantes (600 euros HT) et celui du diagnostic de pollution (5 393 euros HT).

Conformément à l'article 9 du code de procédure civile, il appartient à la société Beg Ingénierie, qui demande la condamnation de la société Sogefimur à lui verser des sommes au titre de la découverte de la pollution des terres lors de terrassements, de justifier que ces sommes sont directement et certainement liées à la découverte des terres polluées, et qu'elles n'auraient pas été exposées sans cette découverte et ses conséquences.

La société Beg Ingénierie demande les sommes de 16 690 euros HT au titre de l'évacuation de la rampe d'accès au fond de forme et de 2 763 euros HT au titre de la plus-value pour ré-intervention pour évacuation de la rampe d'accès au fond de forme. Ces demandes ont été rejetées en première instance faute de preuve du lien de causalité entre ces dépenses et la découverte de terres polluées, la juridiction suivant en cela les conclusions de l'expert. Or, la société Beg Ingénierie indique qu'elle a dû faire évacuer les terres de la rampe pour achever la structure du sous-sol, ce qui démontre que cette opération est sans lien direct avéré avec la pollution découverte. C'est donc à bon droit que la demande de condamnation de la société Beg Ingénierie a été rejetée.

La société Beg Ingénierie demande la somme de 31 150 euros HT en raison d'une désorganisation du chantier pendant une semaine du fait de la mise en attente de la réalisation des voiles au sous-sol en attente de l'évacuation des terres polluées, celle de 20 890 euros pour le prolongement du délai de mobilisation de la grue, celle de 2 098 euros HT pour la désorganisation pour le gros oeuvre, celle de 5 000 euros HT pour le prolongement du délai et celle de 3 162 euros HT pour le prolongement du délai pour pilotage. Cependant, elle ne justifie pas du lien direct entre la pollution et la nécessité de mettre en attente la réalisation des voiles au sous-sol et autres dépenses, les seuls justificatifs fournis étant des pièces dont elle est l'auteur (un courrier à la SCI [Adresse 14] et des tableaux), non corroborés par d'autres éléments et par ailleurs exclus par l'expert. C'est donc à bon droit que le tribunal a rejeté ses demandes.

La chronologie des faits telle qu'elle résulte des dires convergents des parties et de l'expertise démontre que lorsque les terres odorantes ont été découvertes, la SCI Le Chemin Vert a été avisée début juillet 2008 et la société Beg Ingénierie lui a présenté deux solutions alternatives : l'évacuation immédiate des terres polluées en décharge adaptée (pour un coût évalué à 110 000 euros HT) ou leur stockage susceptible d'amener à leur dépollution puis leur utilisation comme remblai ou évacuation en décharge classique. La SCI a opté le 8 juillet 2008 pour la solution du stockage sur site, puis a choisi le 8 août 2008 de solliciter la société BURGEAP pour évaluation des risques sanitaires encourus en cas d'utilisation des terres en remblai, solution la moins onéreuse. À partir du 19 août 2008, de nouveaux terrassements ont conduit à la mise au jour de nouvelles terres odorantes. Les travaux ont donc été impactés par l'attente du rapport de la société BURGEAP.

Ces décisions du représentant du maître d'ouvrage ont conduit la société Beg Ingénierie à devoir commander des terres de remblai supplémentaires, ne pouvant utiliser les terres polluées à ce moment-là, et à devoir évacuer des boues humides du fond de fouilles exposé plus longtemps que prévu aux intempéries. La cour confirme donc la mise à la charge du maître d'ouvrage des coûts d'acquisition de terres de substitution (2 769 euros et 2 800 euros HT selon factures de la société Cosson, pièces 23 et 24) et de la purge du fond de fouilles (8 110 euros HT selon facture de la société SCREG, pièce 26), tels qu'évalués par le tribunal dont elle reprend les motifs qu'elle approuve, le surplus des demandes n'étant pas lié directement et certainement à la présence de terres polluées et aurait été exposé par la société Beg Ingénierie du fait du déroulement normal des travaux. A ces sommes doivent s'ajouter les frais de la société Beg Ingénierie, à hauteur de 16 % du montant des travaux supplémentaires selon l'article 6 du contrat de promotion immobilière, soit 3 147,52 euros HT. Quant aux coûts d'expertise et d'avocats, ainsi que le tribunal l'a pertinemment rappelé, ils relèvent des frais irrépétibles ou des dépens et seront examinés lors de l'examen de ces frais.

1-3) Les refus de livraison

La société Beg Ingénierie soutient que le bâtiment était prêt à être livré le 24 juillet ou à défaut le 4 août 2009, que c'est à tort que la SCI [Adresse 14] a refusé la livraison à plusieurs reprises et qu'elle a subi un préjudice de ce fait, tiré des surcoûts qui en sont résultés et dont elle estime justifier, et enfin fait valoir qu'il convient de retenir la date du 4 août 2009 comme date à laquelle l'immeuble était en état d'être livré selon l'expert.

La SCI [Adresse 14] soutient que l'immeuble n'était pas livrable les 15 et 24 juillet 2009 car il n'était pas totalement sécurisé, ni le 4 août ou le 7 septembre car il n'était pas conforme au permis de construire, et que la livraison n'a été possible que le 20 octobre 2009. Elle conteste tout abus ou faute de sa part dans le refus de livraison et le préjudice allégué par la société Beg Ingénierie du fait du retard. Elle fait valoir que la notion d'ouvrage en état d'être livré a été définie contractuellement et que l'ouvrage n'a pas rempli les conditions de la définition contractuelle avant le 20 octobre 2009.

Réponse de la cour :

Conformément à l'article 9 du contrat de promotion immobilière, la société Beg Ingénierie s'est engagée à livrer l'immeuble neuf au plus tard le 23 mars 2009 et l'immeuble existant réhabilité le 23 avril 2009.

L'article 10 du contrat stipule que 'par dérogation à l'article R. 222-14 du code de la construction et de l'habitation, la livraison ne pourra intervenir que lorsqu'il sera en outre satisfait aux critères suivants', ces critères étant la conformité au contrat de promotion immobilière et à la réglementation applicable, la conformité aux prescriptions des services de sécurité et des organismes de contrôle et 'l'absence de tout vice ou non conformité, dont la nature, l'amplitude ou les conséquences en terme de processus réparatoire, seraient incompatibles avec l'utilisation normale du type de construction projeté, tel que défini par la présente convention.' Il est précisé que pour apprécier l'achèvement, 'ne seront pas pris en considération les défauts de conformité au descriptif et aux plans ci-annexés qui n'auront pas un caractère substantiel ni les vices apparents mineurs.'

Les immeubles édifiés étaient destinés à devenir une concession automobile exploitée par la société Alvergnas Automobiles, comprenant des surfaces à usage commercial, d'activité et de bureau et 289 emplacements de stationnement.

La société Beg Ingénierie a proposé à la SCI [Adresse 14] de prendre livraison de l'ouvrage le 15 juillet 2009. À la suite de la visite du site, les parties ont constaté un différend et la société Beg Ingénierie a proposé un protocole d'accord qui n'a pas été accepté.

Une seconde visite aux fins de livraison s'est déroulée le 24 juillet 2009, mais la SCI [Adresse 14] a refusé de prendre livraison du bien immobilier. Il résulte des pièces produites qu'à ces deux dates, le portail de l'entrée +1 était inachevé, ne fermait pas et était dépourvu de serrure, qu'il n'y avait ni portail ni clôture au parking visiteur, comme au niveau de la zone livraison, constat effectué le 15 juillet et confirmé par le procès-verbal de constat d'huissier du 24 juillet 2009 (pièce 144 de la société Beg Ingénierie), l'huissier précisant qu'au niveau de la zone de livraison, un portail a été livré mais n'est pas installé. Ainsi, à ces dates, le clos de l'immeuble n'était pas assuré, alors que celui-ci était censé accueillir des véhicules, de sorte que le bien n'était pas sécurisé, ce vice étant substantiel au regard de la nature des activités à exercer sur ce site. En outre, la société Beg Ingénierie ne justifie pas du contrat de gardiennage dont elle se prévaut.

Le maître d'ouvrage a également refusé la livraison le 4 août 2009, au motif d'un courrier de la mairie de [Localité 13] daté du 30 juillet 2009 l'informant de 'deux aspects non-conformes aux autorisations délivrées' (pas de végétalisation de la coulée verte, présence d'une tour aéro-réfrigérante en terrasse non prévue), régularisables par dépôt d'un permis de construire modificatif puisque l'aspect extérieur du projet était modifié. Or, et nonobstant le courrier de la mairie octroyant l'autorisation d'ouverture au public (qui est un accord de principe, non le constat que les non-conformités sont levées), les travaux requis par le déplacement du système aéro-réfrigérant n'avaient pas commencé à la date de livraison suivante prévue, le 7 septembre 2009. Ces travaux étaient requis pour rendre le site conforme au permis de construire, cette non-conformité à la réglementation applicable empêchant la livraison conformément au paragraphe 10.1 du contrat de promotion immobilière.

En outre, il résulte d'un compte-rendu de contrôle technique n° 11 du 11 septembre 2009 établi par la société Bureau Veritas qu'à cette date, le portail et la clôture du parking R+2 étaient à terminer et qu'il manquait un panneau à la clôture du parking visiteurs.

Par conséquent, le maître d'ouvrage pouvait légitimement refuser la livraison le 7 septembre 2009, le clos du bien étant encore inachevé et la conformité aux prescriptions du permis de construire non assurée.

La livraison a été actée par les parties le 20 octobre 2009.

Dès lors, c'est à bon droit que les premiers juges ont rejeté les demandes de la société Beg Ingénierie au titre des refus de livraison.

1-4) Les travaux supplémentaires et le blocage de la levée de réserves

Au titre des travaux supplémentaires impayés, la société Beg Ingénierie indique que le tribunal a retenu sa demande à hauteur de 84 060,59 euros HT et en demande la confirmation. Elle sollicite des sommes supplémentaires, dont elle estime justifier l'accord exprès et non équivoque du maître d'ouvrage. Elle soutient que certaines réserves émises à la livraison constituent en réalité des travaux supplémentaires qui doivent lui être réglés, que d'autres travaux ont été demandés par la SCI [Adresse 14] et ont été réalisés, mais qu'elle a refusé de régulariser l'avenant correspondant et de les payer. Enfin, elle estime que le représentant du maître d'ouvrage a bloqué le constat de la levée des réserves en émettant des réserves inappropriées pour lesquelles elle a refusé d'effectuer les travaux correspondant faute d'accord sur leur chiffrage préalable, nécessaire car ils ne relevaient pas du contrat de promotion immobilière, ce qui a entraîné à deux reprises la prolongation de la caution et donc des frais financiers dont elle demande le remboursement.

La SCI [Adresse 14] se prévaut des dispositions de l'article 1793 du code civil et du contrat de promotion immobilière et indique qu'elle a accepté une partie des travaux supplémentaires demandés à hauteur de 184 060,59 euros HT, mais pas le surplus qui relevait de l'exécution du contrat. Elle demande la confirmation du jugement, reconnaissant devoir 84 060,59 euros (le montant des travaux supplémentaires acceptés sous déduction d'une réduction de travaux de 100 000 euros). Elle conteste que certaines réserves relevées dans le procès-verbal de livraison soient des travaux supplémentaires et indique qu'elle n'a pas donné son accord écrit pour ces travaux, comme ceux réalisés antérieurement à la livraison. Elle conclut à l'infirmation des sommes mises à sa charge pour les deux travaux considérés comme supplémentaires acceptés par le tribunal, estimant que ceux-ci relèvent en réalité du marché.

Réponse de la cour :

L'article 1793 du code civil énonce que lorsqu'un architecte ou un entrepreneur s'est chargé de la construction à forfait d'un bâtiment, d'après un plan arrêté et convenu avec le propriétaire du sol, il ne peut demander aucune augmentation de prix, ni sous le prétexte de l'augmentation de la main-d'oeuvre ou des matériaux, ni sous celui de changements ou d'augmentations faits sur ce plan, si ces changements ou augmentations n'ont pas été autorisés par écrit, et le prix convenu avec le propriétaire.

Le contrat de promotion immobilière en son article 7 stipule que 'le prix est convenu à titre global, forfaitaire, ferme et définitif' et qu'il ne comprend pas 'tous travaux supplémentaires ou modificatifs prévus à l'article 6" qui restent à la charge du maître d'ouvrage dès lors qu'il les a demandés. L'article 6 précise que ces travaux supplémentaires supportés par le maître d'ouvrage résultent d'un accord des parties et 'fera l'objet d'un avenant au présent contrat de promotion immobilière signé des trois parties' (maître d'ouvrage, promoteur et crédit-preneur).

Lorsqu'un entrepreneur s'est chargé de la c