CA Nîmes, 2 mai 2024, RG 22/01589

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 22/01589 -

N° Portalis DBVH-V-B7G-INWK

ID

TJ DE NIMES

14 mars 2022

RG:16/02542

[H]

S.C.P. FOURMAUD AVEZOU

C/

[V]

[V]

Selarl [EU] [KU]

Syndic. de copro. [Adresse 26]

Grosse délivrée

le 02/05/2024

à Me Jean-Michel Divisia

à Me Guillaume Barnier

à Me Marion Deler

à Me Jean-Marie Chabaud

à Me Alexia Combe

COUR D'APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

1ère chambre

ARRÊT DU 02 MAI 2024

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire de Nîmes en date du 14 mars 2022, N°16/02542

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Mme Isabelle Defarge, présidente de chambre,

Mme Delphine Duprat, conseillère,

Mme Audrey Gentilini, conseillère,

GREFFIER :

Mme Nadège Rodrigues, Greffière, lors des débats, et Mme Audrey Bachimont, greffière, lors du prononcé,

DÉBATS :

A l'audience publique du 09 avril 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 02 mai 2024.

Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.

APPELANTS :

M. [W] [H]

[Adresse 21]

[Localité 12]

Représenté par Me Jean-Michel Divisia de la Scp Coulomb Divisia Chiarini, avocat au barreau de Nîmes

La Scp FOURMAUD AVEZOU

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 16]

[Localité 13]

Représentée par Me Jean-Michel Divisia de la Scp Coulomb Divisia Chiarini, avocat au barreau de Nîmes

INTIMÉS :

M. [D] [V]

né le [Date naissance 4] 1960 à [Localité 35] (34)

[Adresse 23]

[Localité 33]

Représenté par Me Guillaume Barnier de la Scp Coulombie - Gras - Cretin - Becquevort - Rosier, avocat au barreau de Nîmes

M. [F] [V]

né le [Date naissance 8] 1947 au [Localité 33] (30)

[Adresse 9]

[Localité 33]

Représenté par Me Philippe Bez de la Scp Bez, Durand, Deloup, Gayet, plaidant, avocat au barreau de Montpellier

Représenté par Me Marion Deler, postulante, avocate au barreau de Nîmes

La Selarl [EU] [KU] en qualité de mandataire judiciaire à la liquidation de M.[T] [Z], selon ordonnance de M. Le président du tribunal de commerce de Nîmes du 25 juin 2015.

[Adresse 11]

[Localité 12]

Représentée par Me Jean-Marie Chabaud de la Selarl Sarlin-Chabaud-Marchal & associés, avocat au barreau de Nîmes

PARTIE INTERVENANTE

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété '[Adresse 26]", représenté par son syndic en exercice la Sa Nexity, agence de [Localité 36], [Adresse 14] prise en la personne de son représentant légal en exercice demeurant et domicilié en cette qualité

[Adresse 25]

[Adresse 25]

[Localité 33]

Représenté par Me Alexia Combe, avocate au barreau de Nîmes

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Isabelle Defarge, présidente de chambre, le 02 mai 2024, par mise à disposition au greffe de la cour.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte des 07 et 09 octobre 1974, Mme [M] [V] a acquis les lots n°3, 4, 5, 9, 10 et 79 de la copropriété constituant le centre commercial [Adresse 20] au [Localité 33] (Gard) édifié sur le terrain cadastré section AD n° [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7].

Par acte du 23 décembre 1982, reçu par Me [W] [H], elle a vendu à M.[T] [Z], boulanger-pâtissier, dans cet ensemble désormais dénommé 'centre d'animation et de shopping' :

- le lot n°3 : un local commercial au rez-de-chaussée de 14,82 m²

- le lot n°9 : un local commercial au rez-de-chaussée de 14,82 m

- le lot n°79 : une chambre de service au 1er étage de 20,61 m².

M.[T] [Z] a fait l'objet le 20 mars 2002 d'une procédure de redressement judiciaire convertie en liquidation selon jugement du 31 mai 2005 confirmé par arrêt de cette cour du 05 avril 2007 et Me [J] ensuite remplacé par la Selarl [KU] [EU] ont été successivement désignés en qualité de mandataires liquidateurs.

M.[Z] a selon acte de 2009 ensuite cédé les locaux à la Sci Fleur de Sel qui les a mis à la disposition de la Sarl Perspectives.

Le [Date décès 3] 1983, [M] [V] est décédée, laissant pour lui succéder son neveu [F] et son petit-neveu [D] selon attestation notariée du 22 mars 1984 établie par Me [W] [H], de la Scp Fourmaud-Avezou.

L'acte de partage de sa succession a été reçu le 09 février 1987 par le même notaire.

Soutenant avoir été pour la première fois rendu destinataire d'avis de recouvrement des taxes foncières pour les années 2010 et 2011 pour les lots n°4, 5 et 10 de la copropriété '[Adresse 27]' dont il ignorait l'existence, M.[F] [V] a fait délivrer le 10 janvier 2013 une sommation interpellative à MM.[S] [X] et [L] [A], associés de la Sarl Perspectives. Il s'est avéré que la Sarl Perspectives exploitait son activité en qualité de locataire de la Sci Fleur de sel dans la totalité de la surface des lots 3, 4, 5, 9 et 10.

Par acte des 6, 11, 12 juin puis 18 juillet 2013, M.[F] [V] a ensuite saisi le président du tribunal de grande instance de Nîmes qui par ordonnance de référé du 23 octobre 2013 a ordonné une expertise au contradictoire de M.[D] [V], de Me [W] [H] et la Scp Fourmaud-Avezou, de Me [J] en qualité de liquidateur de M.[Z], de la Sci Fleur de Sel , de MM.[X] et [A] exploitant une activité sous l'enseigne Perspectives, et du syndicat des copropriétaires du [Adresse 26] représenté par son syndic la Sas Nexity, aux fins de

- fournir au tribunal tous éléments d'appréciation pour déterminer la propriété des lots n° 4,5 et 10 de l'ensemble immobilier concerné,

- dire si ces éléments ont été omis de la succession de [M] [V],

- donner tous éléments permettant d'appréciser la consistance actuelle des lots visés,

- dire s'il ont fait l'objet d'une mutation de propriété et en retracer l'historique,

- dire qui les occupe actuellement et depuis quand,

- déterminer les préjudices éventuellement subis par les parties,

et désigné pour y procéder Mme [K] [B] qui a déposé son rapport le 24 septembre 2015.

Il s'évince de ce rapport que M.[T] [Z] a acquis le 23 décembre 1982 non seulement la propriété des lots 3 et 9 concernés, mais le fonds de commerce de Mme [V] veuve [E], 'qu'il exploitait en location gérance depuis 1982, 'fonctionnant sur une surface certaine appartenant à Mme [E] pour l'avoir créé en 1972 (surface de 72,93 m² + la chambre au 1er étage)' ; que cette exploitation est définie dans l'acte de cession du fonds de commerce par trois lots : les lots 3, 9 et 79 alors qu'en réalité les lots concernés étaient en plus du lot 79 au 1er étage non concerné par la procédure, les lots 3, 4, 5, 9 et 10. Les lots 4, 5 et 10 ne sont pas cités. (à l'acte) (p29, 30 et 31).'

L'expert en a conclu que la surface de 66,78m² portée à l'acte d'où M.[Z] tire ses droits correspondait à celle de la totalité des lots du rez-de-chaussée propriété de Mme [V] pour 72,93 m², dont elle est la surface mesurée 'loi Carrez', et que les lots 4, 5 et 10 n'avaient fait l'objet d'aucun transfert de propriété.

Par actes des 1er juin et 02 juin 2016, M.[D] [V] a ensuite assigné la Sci Fleur de Sel, Me [W] [H] et la Scp Fourmaud-Avezou devant le tribunal de grande instance de Nîmes aux fins de voir :

- dire et juger que les lots n°4, 5 et 10 de l'ensemble immobilier constituant le [Adresse 26] appartiennent aux consorts [V],

- condamner solidairement les défendeurs à réparer le préjudice locatif, le préjudice né de la perte liée au non-placement des sommes perdues ainsi que le préjudice né de la perte du pas-de-porte,

- ordonner l'expulsion de la Sci Fleur de Sel ou de tout occupant sous astreinte de 800 euros par jour à compter de la signification de la décision définitive,

- condamner les défendeurs à la somme de 8 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

M.[F] [V] est intervenu volontairement à la procédure par conclusions notifiées le 20 septembre 2016.

Par acte des 17 et 20 octobre 2016, la Sci Fleur de Sel a assigné en intervention forcée Me [KU] [EU], en qualité de liquidateur judiciaire de M.[Z], et Me [S] [N] et la Selarl Deimon-Richard-[N], notaires instrumentaires de l'acte de vente de 2009 entre M.[Z] et elle, afin de voir engager leur responsabilité civile professionnelle.

Puis, par acte du 24 juin 2019, la Sci Fleur de Sel, la Sarl Perspectives, MM. [L] [A] et [S] [X] ont assigné la Selarlu [KU] [EU] afin de voir prononcer la résolution de la vente intervenue entre la Sci Fleur de Sel et M. [T] [Z] le 14 avril 2009 et obtenir réparation de leurs préjudices.

Par ordonnance du 28 mai 2020, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Nîmes a ordonné la jonction des deux affaires.

Par jugement contradictoire du 14 mars 2022, ce tribunal a ensuite :

- rejeté l'irrecevabilité sur le fondement de la prescription soulevée par Me [H] et la Scp Fourmaud-Avezou à l'encontre des demandes de MM. [F] et [D] [V],

- condamné solidairement Me [H] et la Scp Fourmaud-Avezou à payer à chacun de MM.[F] et [D] [V] les sommes suivantes :

- pertes locatives entre le 23/12/1982 et le 31/12/2015 : 100 000 euros,

- pertes locatives entre le 01/01/2016 et le 31/12/2021 : 27 560,13 euros,

- perte de valeur du pas-de-porte en 1983 : 16 455,15 euros,

- impôts fonciers conservés à la charge des consorts [V] : 244,50 euros,

- perte concernant les charges locatives non facturées au locataires :

- 1 111,70 euros pour le syndicat secondaire,

- 1 101 euros pour le syndicat principal,

- dit que les sommes accordées au titre des pertes locatives entre le 23 décembre 1982 et le 31 décembre 2015 et du pas de porte porteront intérêts au taux légal à compter du 2 juin 2016,

- prononcé la résolution de la vente des lots n°3 et 9 de l'ensemble immobilier située au [Localité 33] (Gard), [Adresse 25] cadastré section CE n°[Cadastre 19], intervenue entre la Sci Fleur de Sel et Me [P] [J], liquidateur de M.[T] [Z] le 14 avril 2009 en application des articles 1603 et 1636 du Code civil, sachant que le successeur de Me [P] [J] est la Selarlu [KU] [EU] et Me [EU] [KU],

- condamné la Selarlu [KU] [EU] à payer à la Sci Fleur de Sel la somme de 61 000 euros au titre de restitution du prix de vente et celle de 354 228,58 euros au titre des autres préjudices

- fixé la créance de la Sci Fleur de Sel dans le cadre de la procédure collective de M.[T] [Z] dont le mandataire liquidateur est la Selarlu [KU] [EU], à la somme de 61 000 euros au titre de la restitution du prix de vente et de 354 226,58 euros au titre des autres préjudices

- condamné MM.[D] et [F] [V] au paiement des sommes de :

- 12 790,89 euros au profit du syndicat des copropriétaires du '[Adresse 26]', syndic principal, représenté par la Selarl de Saint-Rapt et Bertholet, administrateur provisoire,

- 6 601,67 euros au profit du syndicat des copropriétaires du '[Adresse 26]', syndic principal, représenté par la Selarl de Saint-Rapt et Bertholet, administrateur provisoire,

- 6 601,67 euros au profit du syndicat des copropriétaires du '[Adresse 26]' syndicat secondaire, représenté par son syndic en exercice, la société Nexity

- prononcé l'expulsion de la Sci Fleur de Sel ou tout occupant de son chef des lots 4, 5 et 10 de l'ensemble immobilier [Adresse 26] sis [Adresse 20] au [Localité 33] sous astreinte de 100 euros par jour de retard après un délai d'un mois suite à la signification de la présente décision,

- débouté la Sci Fleur de Sel de ses demandes à l'encontre de Me [N] et la Selarl Deimon-Richard et [S] [N],

- débouté la Sarl Perspectives, M. [S] [X] et M. [L] [A] de l'ensemble de leurs demandes,

- condamné in solidum la Selarlu [KU] [EU] es qualités de liquidateur judiciaire de M.[T] [Z], et Me [W] [H] et la Scp Fourmaud-Avezou,

- à payer à MM. [D] et [F] [V] au titre des frais de procédure non compris dans les dépens, une indemnité fixée à la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- aux dépens recouvrés selon les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

- ordonné l'exécution provisoire de sa décision.

Par déclaration du 06 mai 2022, M.[H] et la Scp Fourmaud Avezou ont interjeté appel de ce jugement en intimant MM.[D] et [F] [V], et la Selarl [EU] en qualité de liquidateur judiciaire de M.[T] [Z].

Le syndicat secondaire de copropriétaires du '[Adresse 26]", représenté par son syndic en exercice la Sas Nexity, est intervenu volontairement à la procédure par conclusions notifiées par voie électronique le 02 janvier 2023.

Par ordonnance du 16 janvier 2024, la procédure a été clôturée le 26 mars 2024 et l'affaire fixée à l'audience du 09 avril 2024.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS

Par conclusions notifiées le 12 janvier 2023, Me [H] et la Scp Fourmaud Avezou demandent à la cour :

- de réforme le jugement dont appel en ce qu'il est entré en voie de condamnation à leur encontre,

- de déclarer irrecevables et subsidiairement infondées les demandes de MM.[F] et [D] [V] à leur égard,

considérant

- que leur action est prescrite

- leur renoncement (sic) à toute réclamation ou contestation

- leur défaut de diligence à l'égard du notaire dans la communication des titres de la défunte

- l'absence de justificatifs d'un préjudice réele et certain en lien de causalité avec le reproche soutenu.

Ils soutiennent :

- que la succession de [M] [V] a été réglée par Me [H] le 22 mars 1984 et que l'acte de partage est daté du 09 février 1987 de sorte que l'action introduite plus de cinq ans après la dévolution successorale est prescrite en application des dispositions de l'article 2224 du Code civil,

- qu'en outre, les consorts [V] ont expressément renoncé à diligenter quelques réclamations où contestations relatives au règlement de cette succession par acte authentique du 09 février 1987,

-que l'action est infondée puisque les vendeurs ont eux-même provoqué l'omission des lots n°4, 5 et 10 en ne communiquant pas au notaire l'ensemble des titres de propriété de la défunte,

- que les héritiers ne rapportent pas par ailleurs, la preuve d'un préjudice réel et certain en lien de causalité avec les fautes alléguées.

Par conclusions notifiées le 13 octobre 2022, M. [F] [V], intimé à titre principal et appelant à titre incident, demande à la cour :

- de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :

- rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par Me [H] et la Scp Fourmand Avezou,

- jugé que Me [H] avait commis une faute en omettant de la dévolution successorale de [M] [V] les lots n° 4, 5 et 10 de l'ensemble immobilier constituant le [Adresse 26] situé [Adresse 25],

- de réformer le jugement entrepris sur le montant des condamnations,

et statuant à nouveau

- de condamner solidairement Me [H] et la Scp Fourmaud Avezou à lui payer ainsi qu'à M. [D] [V] les sommes suivantes :

- 217 523 euros correspondant aux pertes locatives augmentées des intérêts auxquels les consorts [V] auraient pu prétendre, somme arrêtée au 31 décembre 2015,

soit une somme de 108 761,50 euros lui revenant,

- 55 120,25 euros correspondant aux pertes locatives augmentées des intérêts auxquels les consorts [V] auraient pu prétendre, somme courant du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2021,

soit une somme de 27 560,12 euros lui revenant,

- 3 168 euros correspondant aux pertes locatives courant du 1er janvier 2022 jusqu'à la date à laquelle le tribunal a ordonné la libération des lieux sous astreinte,

soit 1 584 euros à son profit,

- 33 910,30 euros au titre de la perte du pas de porte,

soit 16 455,15 euros lui revenant,

- 4 448,21 euros au titre de la facture du cabinet BS,

- 2 112 euros au titre de la facture du cabinet d'expertise [O] [XG],

- 6 753 euros au titre des taxes foncières réglées sans contrepartie,

- 2 000,05 euros concernant les charges locatives récupérables pour le syndicat de copropriété secondaire et la somme de 1 981,80 euros pour le syndicat de copropriété principal,

soit la somme de 1 990,95 euros lui revenant,

- de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit que les sommes allouées en indemnisation des pertes locatives entre le 23 décembre 1982 et le 31 décembre 2015 porteront intérêts au taux légal à compter du 02 juin 2016,

Y ajoutant

- d'assortir le surplus des condamnations des intérêts au taux légal à compter du jugement du 14 mars 2022,

- de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné in solidum Me [H] et la Scp Fourmaud Avezou à lui payer la somme de 3 000 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens,

Y ajoutant

- de condamner in solidum Me [W] [H] et la Scp Fourmaud Avezou au paiement de la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Il soutient :

- que le point de départ de la prescription de l'article 2224 du Code civil doit être fixé au 27 janvier 2011, date à laquelle il a été rendu destinataire des taxes foncières de 2010 et 2011 et a pris connaissance de l'erreur commise par le notaire,

- que par la suite, le délai de prescription a valablement été interrompu par l'assignation en référé des 11 et 12 juin 2013 et suspendu jusqu'au dépôt du rapport d'expertise, avant d'être de nouveau interrompu par la notification de ses conclusions d'intervention volontaire le 20 septembre (2016),

- que les conditions de mise en oeuvre de la responsabilité du notaire sur le fondement des articles 1240 et 1241 du Code civil sont réunies puisqu'il démontre que celui-ci a manqué à son obligation de vérification, manquement d'autant plus établi qu'il avait lui-même reçu l'acte de vente du 23 décembre 1982 par lequel la défunte a vendu un certain nombre de lots à M. [Z],

Sans contester le taux de perte de chance fixé par le tribunal à 90 %, il sollicite à titre incident que les quanta alloués au titre préjudice locatif, des impôts fonciers non remboursés, de la perte du pas de porte en 1983 et des factures réglées soient réévalués à la hausse.

Il considère notamment

- qu'il ne saurait être tenu compte de la procédure collective ouverte à l'encontre de M. [Z] pour réduire l'indemnisation du préjudice locatif subi puisque, sans la faute commise par le notaire, celui-ci occupant sans droit ni titre des lots n'aurait jamais été locataire.

- que le délai laissé à la Sci Fleur de Sel pour quitter les locaux à compter de la signification du jugement doit être pris en compte dans le calcul de

son préjudice locatif.

Enfin, il soutient qu'il a personnellement réglé les impôts fonciers, charges locatives et factures dont les montants n'ont en conséquence pas lieu d'être répartis entre lui et son neveu.

Par conclusions notifiées le 25 octobre 2022, M. [D] [V], intimé à titre principal et appelant à titre incident, demande à la cour :

- d'infirmer le jugement dont appel sur le montant des condamnations suivantes,

et, statuant à nouveau

- de condamner solidairement Me [H] et la Scp Fourmaud Avezou à lui payer les sommes de :

- 241 692,68 euros correspondant aux pertes locatives augmentées des intérêts auxquels les consorts [V] auraient pu prétendre, somme arrêtée au 31 décembre 2015,

soit une somme de 120 846,34 euros lui revenant,

- 3 200,04 euros correspondant aux pertes locatives augmentées des intérêts auxquels les consorts [V] auraient pu prétendre, somme courant du 1er janvier 2022 jusqu'à la restitution effective des lieux,

soit une somme de 1 600,02 euros lui revenant

- 2 112 euros au titre de la moitié de la facture d'assistance [XG],

- d'assortir le surplus des condamnations des intérêts au taux légal à compter du jugement du 14 mars 2022,

- de confirmer le jugement pour le surplus,

Y ajoutant

- de condamner solidairement Me [W] [H] et la Scp Fourmaud Avezou au paiement de la somme de 8 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Il rejoint les moyens exposés par son neveu [F] sur l'absence de prescription de leur action, la responsabilité du notaire et la revalorisation des quanta alloués notamment au titre du préjudice locatif.

Par conclusions notifiées le 24 octobre 2022, la Selarl [KU] [EU], en qualité de liquidateur judiciaire à la liquidation de M.[T] [Z], demande à la cour :

- de juger qu'elle n'est pas concernée par les débats objets du présent appel,

- de juger qu'aucune demande n'est formée à son encontre,

- de condamner Me [H] et la Scp Fourmaud Avezou à lui verser la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient que l'objet de l'appel formé par les notaires ne concerne que les condamnations qui ont été prononcées au bénéfice des consorts [V].

Par conclusions notifiées le 02 janvier 2023, le syndicat secondaire des copropriétaires du [Adresse 26] représenté par son syndic en exercice la Sas Nexity, demande à la cour :

- de déclarer son intervention volontaire recevable et bien fondée,

- de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Il soutient justifier d'un intérêt à agir au sens de l'article 554 du code de procédure civile pour obtenir réparation du préjudice causé par les erreurs commises par Me [H] lors de la succession de [M] [V].

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

*sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action engagée par MM.[V] à l'encontre de Me [H] et de la Scp Fourmaud Avezou

Pour rejeter cette fin de non-recevoir, le tribunal a jugé que M.[F] [V] avait été destinataire pour la première fois au cours de l'année 2011 d'une taxe foncière selon rôle supplémentaire établi le 09 décembre 2010 et que le notaire ne démontrait pas que les consorts [V] aient été destinataires d'une telle taxe antérieurement.

Il a constaté que n'était pas contesté le fait que le délai de prescription avait été interrompu par l'assignation en référé des 11 et 12 juin 2013 jusqu'au dépôt du rapport d'expertise le 24 septembre 2015 de sorte que ni l'assignation de M.[D] [V] du 02 juin 2016 ni l'intervention volontaire de M.[F] [V] du 20 septembre 2016 n'étaient prescrites.

Pour voir déclarer les prétentions de MM.[D] et [F] [V] irrecevables, les appelants soutiennent qu'il est inconcevable que depuis le décès de leur auteure [M] [V] la trésorerie d'[Localité 24] ne leur ait pas réclamé en qualité d'héritiers le règlement des différentes taxes foncières afférentes à ces lots, qu'ils ont attendu que le syndicat des copropriétaires leur réclame leur participation à ce titre pour réagir, que leur inaction est fautive et leur demande prescrite pour n'avoir pas été engagée dans le délai de 5 ans à compter de la dévolution successorale qu'ils ont acceptée purement et simplement.

M.[F] [V], initiateur de la requête en référé-expertise, soutient qu'il appartient à ce lui qui invoque l'acquisition d'une prescription extinctive d'en rapporter la preuve, ce que les appelants ne font pas en procédant seulement par voie d'affirmation, et que le point de départ du délai de prescription de 5 ans doit être fixé au 27 janvier 2011 date à laquelle il a reçu la taxe foncière 2010 portant sur les lots litigieux.

M.[D] [V], initiateur de l'action au fond, soutient que l'erreur du notaire ayant consisté à omettre les lots litigieux du patrimoine successoral de [M] [V] s'est révélée le 27 janvier 2011 date à laquelle son frère s'est retrouvé destinataire des taxes foncières 2010 et 2011 relatives à ces lots.

Selon l'article 2224 du Code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaitre les faits lui permettant de l'exercer.

La requête en référé de M.[F] [V] a été initiée, selon les énonciations de l'ordonnance du 23 octobre 2013 produite aux débat par son neveu [D] et celles du jugement attaqué 'devant les incertitudes concernant la propriété des lots'.

Elle visait initialement la Sci Fleur de Sel, MM.[X] et [A], gérants de la Sarl Perspectives exploitant un fonds de commerce dans les locaux litigieux, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 26], Me [H] et la Scp Fourmaud Avezou.

M.[D] [V] est intervenu volontairement à cette procédure les 27 et 28 juin 2013 en assignant les mêmes défendeurs.

Le syndicat des copropriétaires a sollicité à titre subsidiaire l'extension de la mission d'expertise afin de déterminer l'état-civil des propriétaires des lots 4,5 et 10 en précisant la date d'acquisition ainsi que le montant des charges lui restant dues sur ces lots.

Contrairement à ce que soutiennent les appelants, l'action de MM.[F] et [D] [V] ne fait donc pas suite à une réclamation du syndicat des copropriétaires relative à des charges impayées pour les lots 4, 5 et 10 dans la copropriété du [Adresse 26].

Quoi qu'il en soit, comme soutenu en défense, en vertu de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Les appelants produisent aux débats l'acte de partage en date du 09 février 1987 de la succession de [M] [V] reçu par Me [W] [H], lequel ne mentionne pas les lots litigieux mais seulement :

- une maison d'habitation et de commerce sise au [Adresse 30] et [Adresse 15] cadastrée section BP n°[Cadastre 22]

- une maison d'habitation et de commerce sise au [Adresse 31] cadastrée section BO n°[Cadastre 17]

- les lots 1 à 5 dans un immeuble en copropriété dénommé '[Adresse 34]' sis au [Adresse 29] cadastré section BP n°[Cadastre 1]

- les lots n° 2021 et 2026 dans un immeuble en copropriété dénommé '[Adresse 38]' sis au [Adresse 32] cadastré section BW n°[Cadastre 18]

- le tiers indivis d'un immeuble sis au [Adresse 28] cadastré section BO n°[Cadastre 2].

L'omission à cet acte de partage, comme à l'attestation notariée de succession du 22 mars 1984 reçue par le même notaire, des lots ici litigieux dans la copropriété '[Adresse 26]" est d'autant plus fautive que c'est ce même notaire qui a reçu le 23 décembre 1982 l'acte de vente par Mme [V] à M.[T] [Z] des lots 3, 9 et 79 dans cet immeuble.

Dès lors que ni les lots 4, 5 et 10 ici concernés, ni les lots 3, 9 et 79 propriété de [M] [V] depuis 1974, n'ont figuré à l'attestation notariée de la succession [E], ni à l'acte de partage subséquent, les appelants échouent à démontrer que MM. [F] et [D] [V] pouvaient connaître la nature de leurs droits sur ces lots avant la réception par celui-là du rôle supplémentaire 2010 émis le 09 décembre 2010 à l'égard de [M] [V].

D'ailleurs, le courrier du 21 juin 2011 de Me [J], mandataire liquidateur de M.[Z], propriétaire des lots 3, 9 et 79, à la Sas Nexity, syndic de la copropriété, fait état d'un relevé de propriété adressé par ce syndic comprenant également les lots 4, 5 et 10, et le règlement à ce titre de la somme de 6 807,94 euros correspondant aux charges dues sur ces trois lots, dont il sollicite le remboursement.

Le point de départ du délai de prescription de l'action de M.[F] [V] doit en conséquence être fixé au 09 décembre 2010 date d'émission du rôle supplémentaire par la trésorerie, la date exacte de réception de ce rôle n'étant pas établie.

Le délai de cinq ans expirant le 09 décembre 2015 a été valablement interrompu par l'assignation en référé du 06 juin 2013, tant à l'égard de M.[F] [V] qu'à l'égard de son oncle [D] [V] attrait à la procédure et ce jusqu'au dépôt du rapport d'expertise le 24 septembre 2015.

Ce délai a encore été interrompu par l'assignation au fond délivrée le 1er juin 2016 par M.[D] [V] et l'intervention volontaire de son neveu [F] le 20 septembre 2016.

Leur action n'est donc pas prescrite et le jugement sera confirmé sur ce point.

*sur la fin de non-recevoir tirée de la renonciation de MM.[F] et [D] [V] à agir contre le notaire

Les appelants soutiennent que les consorts [V] ont par l'acte authentique du 9 février 1987 expressément renoncé à diligenter quelque réclamation ou contestation relative au règlement de la succession que ce soit.

MM.[D] et [F] [V] n'ont pas a conclu sur ce point.

Quoi qu'il en soit, la mention 'au moyen des présentes les parties se reconnaissent entièrement remplies de leurs droits. En conséquence elles renoncent à élever dans l'avenir aucune réclamation ou contestation relativement au règlement de la succession de Madame [M] [E], se déclarant bien et définitivement réglé' n'a de valeur qu'à l'égard du contenu de cet acte, qui, comme relevé ci-dessus, ne fait justement pas mention des lots litigieux dans la copropriété '[Adresse 26]'.

Ce moyen sera en conséquence écarté.

*sur la responsabilité du notaire

Pour dire établi que Me [H] a commis une faute dans le règlement de la succession de Mme [V] en omettant les lots 4, 5 et 10 le tribunal a jugé qu'il appartenait au notaire en charge d'un tel règlement de réaliser un inventaire minutieux des biens du défunt, et d'interroger les services de la publicité foncière ; que de surcroît il avait précédemment reçu la vente par Mme [V] à M.[Z] des lots 3, 9 et 79 du même ensemble immobilier.

Les appelants soutiennent que l'action est infondée puisque les vendeurs ont eux-même provoqué l'omission des lots n°4, 5 et 10 en ne communiquant pas au notaire l'ensemble des titres de propriété de la défunte.

Les intimés soutiennent que le notaire est tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, spécialement lorsqu'il existe une publicité légale, les déclarations faites par le vendeur et qui par leur nature ou leur portée juridique conditionnent la validité ou l'efficacité de l'acte qu'il dresse.

(Civ1 11 janvier 2017 n°15-22.776)

La responsabilité du notaire est de nature délictuelle lorsque comme en l'espèce il intervient en qualité d'officier ministériel.

Selon l'article 1240 (anciennement 1382) du Code civil tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l'espèce, le notaire, qui a reçu l'acte du 23 décembre 1982 par lequel Mme [M] [V] a vendu à M.[T] [Z] les lots n°3, 9 et 79 dans l'ensemble immobilier 'centre d'animation et de shopping' de [Localité 37] au [Localité 33], devait en vérifier l'origine de propriété, par la consultation de l'acte descriptif de division de l'immeuble et par la consultation du registre des hypothèques, qui lui aurait permis de constater que celle-ci était aussi propriétaire des lots 4,5 et 10 dans le même immeuble.

Sa faute consiste à n'avoir effectué aucune recherche à cet égard et à n'avoir mentionné ces lots ni à l'attestation notariée de 1984 relative à la dévolution successorale de [M] [V] ni à l'acte de partage de 1987, par défaut de vérification de la consistance de son patrimoine immobilier auprès des services compétents.

Le jugement sera en conséquence confirmé sur ce point

*sur l'indemnisation du préjudice de MM.[F] et [D] [V]

Le tribunal a recherché la consistance de la perte de chance des intimés d'obtenir une meilleure situation, du fait qu'ils auraient dû se voir attribuer la propriété des lots 4, 5 et 10 à compter du règlement de la succession de [M] [V].

Les intimés exposent que la succession doit être rétroactivement réglée et qu'ils devront à ce titre s'acquitter des droits de succession supplémentaires auprès des autorités compétentes, les appelants n'ayant aucune qualité à agir sur ce point

L'indemnisation des préjudices subis par les intimés est soumise à la preuve, ici , d'une perte de chance pour chaque poste de préjudice allégué, en relation de causalité directe avec l'omission fautive du notaire.

**sur le préjudice locatif

Pour attribuer au titre des pertes locatives subies entre le 23 décembre 1982 et le 31 décembre 2021 la somme forfaitaire de 200 000 euros, le tribunal, tout en retenant

- entre le 23 décembre 1982 et le 31 décembre 2015 : 241 692,68 euros

- entre le 1er janvier 2016 et le 31 décembre 2021 : 61 244,72 euros

a invoqué 'l'incertitude concernant le recouvrement des loyers pour la période comprise entre le 31 mai 2005 (date du jugement de liquidation judiciaire de M.[Z]) et le 17 avril 2009 (date de la vente de gré à gré à la Sci Fleur de Sel)'.

M.[F] [V] admet le pourcentage de perte de chance de 90% retenu par le tribunal, et, appliquant ce pourcentage non seulement à la somme de 234 201,06 euros déterminée au total par l'expert, mais également compte tenu du préjudice de non placement des sommes non perçues sollicite la fixation de ce poste de préjudice à 90% de 241 692,68 soit 217 523 euros, outre la somme de 55 120,25 euros au titre de la période postérieure au rapport d'expertise arrêtée au 31 décembre 2021 et 3 168 euros au titre du délai laissé à la Sci Fleur de Sel pour quitter les lieux à raison de 90% de 888,90 euros par mois.

M.[D] [V] forme la même demande à hauteur de 217 523 euros au titre du préjudice locatif sur la période du 23 décembre 1982 au 31 décembre 2015 et 55 120,25 euros du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2021 outre non 3168 mais 3200,04 euros au titre des loyers dus jusqu'à la restitution effective des lieux par la Sci Fleur de Sel.

Les intimés soutiennent à juste titre que, si les lots litigieux avaient été inclus dans l'acte de partage, ils en seraient devenus propriétaires et auraient pu en tirer un revenu locatif.

Cet acte de partage montre, s'agissant des locaux commerciaux situés à [Localité 39] cadastrés section BW n°[Cadastre 18] propriété de [M] [V], qu'ils ont été attribués indivisément pour moitié à chacun des héritiers.

Selon l'article 724 du Code civil, les héritiers désigné par la loi sons saisis de plein droit des biens, droits et actions du défunt.

L'attestation notariée eu 22 mars 1984 et l'acte de partage du 9 février 1987 indiquent que [M] [V] veuve [E] est décédée le [Date décès 3] 1983 sans qu'on lui connaisse aucune disposition testamentaire ou autre à cause de mort, et qu'elle a laissé pour recueillir sa succession

- M.[F] [V] né au [Localité 33] le [Date naissance 8] 1947, son neveu, né du mariage de M.[R] [V] et de Mme [G] [Y]

- M.[D] [V] né le [Date naissance 4] 1960, son petit-neveu, né du mariage de M.[U] [V] décédé le [Date décès 10] 1960 et de Mme [I] [SH], venant par représentation de son père, autre enfant des époux [V]-[Y] sus-nommés,

lesquels ont accepté purement et simplement la succession de Mme [E].

Il convient donc d'évaluer la perte de chance de ceux-ci d'avoir loué ces locaux depuis la date à laquelle ils sont censés en avoir été propriétaires indivis soit le [Date décès 3] 1983, date du décès de [M] [V], comme l'a retenu l'expert désigné, et d'y ajouter comme l'a fait l'expert, au titre de leur qualité d'ayant-droit de celle-ci, la période comprise en le 23 décembre 1982, date de l'acquisition des locaux par M.[Z] et le [Date décès 3] 1983.

A cet égard celui-ci a rappelé que selon les documents en sa possession, Mme [V] avait d'abord consenti à M.[Z] une location gérance de son fonds de commerce, avant de lui céder celui-ci en même temps que la propriété des lots 3 et 9 dans lesquels s'exerçait son activité ; que toutefois, il occupait pour l'exploitation de son fonds la totalité de la surface des lots 3, 4, 5, 9 et 10, ce depuis une date indéterminée.

L'expert a retenu une moyenne de 18,80 euros le m² par référence aux prix de location à la date de rédaction de son rapport des locaux commerciaux dans les centres commerciaux des bords de mer, appliqué ce montant à la surface cumulée des trois lots soit 43,29m² et calculé la réévaluation du loyer année par année depuis 1984.

Il y a donc lieu, en retenant la valeur locative moyenne déterminée par l'expert, de distinguer

- la période du 23 juillet 1982 au 31 décembre 2015 : 234 201,06 euros

soit 117'100,53 euros chacun

- la période du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2021 : 55 120,25 euros soit 27'560,12 euros chacun.

Concernant la période écoulée entre le 31 décembre 2021 et le délai d'un mois laissé à la Sci Fleur de Sel pour libérer les lieux à compter de la signification du jugement soit 4 mois supplémentaires, ni l'un ni l'autre ne produisent l'acte de signification évoqué, ni ne précisent la date à laquelle cette Sci a effectivement quitté les lieux de sorte qu'ils doivent être déboutés de leur demande

**perte de chance de placer les sommes non-perçues

Le tribunal a à juste titre retenu comme base de calcul de la perte locative la somme totale de 241 692,68 euros incluant, pour toute la période retenue par l'expert, la perte liée au non placement des sommes non-perçues.

En s'appuyant sur le tableau p 44 de l'expert il y a donc lieu de retenir à ce titre

241 692,68 - 234 201,06 = 7 491,62 (montant des intérêts pour toute la période retenue par l'expert) - 1202,04 (montant des intérêts pour la période retenue )

soit 3'745,81 euros chacun.

*perte de valeur du pas-de porte

Les intimés sollicitent la confirmation du jugement en ce qui concerne l'indemnisation de leur préjudice résultant de la perte de valeur du pas-de-porte, ce qui n'est pas contesté en défense.

*perte concernant les charges locatives non facturées au locataire par les syndicats principal et secondaire.

Le tribunal n'a pas motivé sa décision retenant à ce titre les sommes de :

- 2 223,39 euros pour le syndicat secondaire soit en appliquant le pourcentage de perte de chance

2 001,05 euros et 1 111,70 euros à chacun de MM.[F] et [D] [V]

- 2 202 euros pour le syndicat principal soit en appliquant le pourcentage de perte de chance

1 981,80 et 1 101 euros à chacun.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 26], syndicat secondaire, sollicite la confirmation du jugement en ce qui le concerne, et la Selarl [EU] en qualité de mandataire judiciaire de M.[T] [Z] demande de constater qu'elle n'est pas concernée et qu'aucune demande n'est formée à son encontre.

L'erreur de calcul matériellement contenue au dispositif du jugement sera seulement corrigée en ce que

- 2 223,39 x 90% = 2'001,05 euros soit 1 000,52 euros chacun et non 1 111,70 euros

- 2 202 x 90% = 1 981,80 euros soit 990,90 euros chacun et non 1 101 euros ;

*impôts fonciers et charges locatives non remboursées

Le tribunal a retenu à ce titre la somme de 489 euros arrêtée par l'expert au titre des impôts fonciers non remboursés à la succession [V].

Appliquant le pourcentage de perte de chance de 90% non contesté, il a arrêté le montant de ce préjudice à 440 euros soit 244,50 euros à chacun de MM.[F] et [D] [V], commettant encore ici une erreur matérielle de calcul.

M.[F] [V] soutient qu'ayant réglé toutes les taxes foncières afférentes aux lots litigieux personnellement il n'y a pas lieu d'en répartir entre lui et son oncle le montant s'élevant à la somme de 6 753 euros.

Toutefois, au cas où le notaire n'aurait pas omis les lots 4, 5 et 10 litigieux de l'acte de partage, MM.[F] et [D] [V] en seraient devenues propriétaires indivis, de sorte que les paiements effectués par [F] [V] doivent être considérés avoir été faits dans l'intérêt de cette indivision putative.

La somme de 6 753 euros, ramenée après application du pourcentage de perte de chance non contesté de 90% à 6 077,70 euros a donc vocation comme les autres chefs de préjudice à être partagée par moitié entre eux, à charge pour l'indivisaire qui a exposé le paiement de se retourner contre l'autre.

*préjudice annexes

Pour débouter MM.[V] de leur demande au titre du remboursement des honoraires du cabinet BS le tribunal a jugé que ces sommes avaient été engagées par la seule volonté des demandeurs alors qu'une mission d'expertise était ordonnée.

M.[F] [V] soutient que le rapport de M.[O] [XG] a été communiqué et utilisé contradictoirement dans le cadre de l'expertise judiciaire ; que c'est ce rapport qui lui a permis de réunir les éléments pour pouvoir engager consécutivement la procédure de référé ayant permis la désignation de l'expert judiciaire ; qu'il n'apparaît dès lors par anormal de considérer qu'il s'agit d'un préjudice matériel indemnisable.

M.[D] [V] soutient que comme le fait justement remarquer son oncle, ce rapport sur l'évaluation immobilière, le contrôle de cohérence, la valeur locative, la valeur vénale et le calcul des différents préjudices a été utilisé contradictoirement dans le cadre de l'expertise judiciaire.

Le rapport d'expertise technique [XG] figure en effet au nombre des documents remis par Me Bez, avocat de M.[F] [V] à l'expert, et la facture de l'expertise du cabinet BS au nombre des documents remis à l'expert par Me Carnis, avocat de M.[D] [V].

Mais d'une part le lien de causalité entre la faute du notaire et l'exposition des frais nécessaires à ces expertises technique fait défaut, d'autre part ces frais seront pris en compte dans le montant des frais irrépétibles exposés.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a rejeté la demande à ce titre.

*autres demandes

Me [W] [H] et la Scp Fourmaud-Avezou qui succombent en leur appel devront supporter les dépens de la présente instance.

M.[F] [V] sollicite l'allocation de la somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en appel.

Il lui a déjà été alloué la somme de 3 000 euros en première instance.

Il justifie avoir payé la somme de 4 448,21 euros au cabinet B.S. pour des opérations qui se sont déroulées entre le 18 juillet 2011 et le 12 février 2012 soit antérieurement à l'ordonnance de référé du 23 octobre 2013 qui n'y fait cependant pas référence.

Il produit aussi une facture de M.[C] [KG] du 24 février 2015 d'un montant de 4 224 euros sur lequel il a réglé 2 112 euros pour la réalisation d'une évaluation immobilière, contrôle de cohérence, valeur locative, valeur vénale, calcul de préjudices divers.

L'expert judiciaire fait mention de ce rapport d'expertise et de cette facture dans son rapport.

M.[D] [V] sollicite l'allocation de la somme de 5 000 euros sur le même fondement.

Il lui a déjà été allouée la somme de 3 000 euros en première instance.

Il leur sera en conséquence alloué les sommes respectives de 5 000 + 2 212 = 7 212 euros ( pour M.[F] [V] ) et 2 000 + 2 212 = 4 212 euros ( pour M.[D] [V]).

Intimée alors qu'elle n'était pas directement concernés par l'objet du litige, la Selarl [EU], mandataire judiciaire de M.[T] [Z] sollicite l'allocation de la somme de 1 000 euros sur le même fondement. Il sera fait droit à sa demande.

PAR CES MOTIFS,