TJ Bobigny, 18 mars 2024, RG 23/03122

TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE SAINT DENIS
[Adresse 3]
[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 23/03122 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YQFF

Minute : 24/00281

Monsieur [O] [G]
Représentant : Me Mickaël HAIK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D341

C/

Monsieur [V] [I]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me Mickaël HAIK

Copie délivrée à :
Monsieur [V] [I]

Le

JUGEMENT DU 18 Mars 2024

Jugement rendu par décision Réputée contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 18 Mars 2024;

par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Stéphie BOULATE, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 05 Février 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anaïs MEHAL, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR(S) :

Monsieur [O] [G]
[Adresse 6]
[Localité 7]

représenté par Me Mickaël HAIK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D341

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [V] [I]
[Adresse 4]
[Adresse 4] demeurant
[Localité 8]

non comparant

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [O] [G] est propriétaire d'un appartement situé [Adresse 5].

A l'appui d'un décompte locatif, il a fait signifier à Monsieur [V] [I] un commandement de payer les loyers pour un arriéré locatif de 18 204,55 euros arrêté à janvier 2023, suivant bail verbal conclu le 5 août 2019, acte signifié à l'étude le 9 janvier 2023 après certification du domicile par le commissaire de justice.

C'est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice en date du 15 novembre 2023, Monsieur [O] [G] a fait assigner Monsieur [V] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis au fins de :
-prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur,
-ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, sous astreinte de 150 euros par jour de retard dans les 15 jours du prononcé de la décision,
-supprimer le délai prévu par l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution,
-condamner Monsieur [V] [I] à lui payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 21 504,44 euros, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,
-condamner le défendeur à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

A l'audience du 5 février 2024, Monsieur [O] [G], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance sauf à actualiser la dette locative à la somme de 28 104,55 euros.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [O] [G] soutient que le défaut de paiement de loyer constitue une méconnaissance grave de sa part de ses obligations essentielles de preneur justifiant la résiliation du bail, dont la conclusion ressort de l'établissement du décompte locatif faisant au surplus état d'une remise de loyer à la suite d'un dégât des eaux, et des paiements effectués par le défendeur jusqu'en mars 2019, certes de manière irrégulière mais certaine, ayant au surplus perçu des APL.

Bien qu'assigné à l'étude du commissaire de justice à l'adresse du bien litigieux, Monsieur [V] [I] n'a pas comparu ni ne s'est fait représenter. Il sera statué par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 18 mars 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, il sera relevé que si en application de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, le contrat de location doit être établi par écrit, la jurisprudence a admis la validité des baux verbaux en présence d'une mise à disposition d'un logement à titre principal en contrepartie du versement d'un loyer.

En l'espèce, l'existence d'un bail verbal entre les parties ressort à la fois du décompte produit par le demandeur faisant état depuis l'année 2020 de plusieurs paiements au nom de [V] [I], et de la certification du domicile par le commissaire de justice ayant signifié le commandement de payer. En ces conditions, l'existence du bail verbal sera ainsi retenue, et ce depuis le 1er octobre 2020, date de début du décompte.

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint-Denis par la voie électronique le 16 novembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 5 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [O] [G] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 9 janvier 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le prononcé de la résiliation judiciaire et l'expulsion des lieux

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Enfin, il sera rappelé que l'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l'espèce, le décompte produit par Monsieur [O] [G] fait état d'une absence totale de paiement depuis le mois de mars 2023. Il sera relevé par ailleurs, que le commissaire de justice a certifié l'occupation des lieux par le défendeur, de sorte qu'aucune remise des clés n'aurait pu intervenir entre les parties, de sorte que le bailleur demeure bien privé de la jouissance de son bien.

En ces conditions, l'inexécution totale des obligations de paiement par le locataire depuis le mois de mars 2023, alors qu'il a procédé à des paiements jusqu'à cette date à hauteur de 12 726 euros (hors remise de loyer de 200 euros par mois pendant plusieurs mois à la suite d'un dégât des eaux, justifie du prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur dont les manquements contractuels sont graves et répétés.

Monsieur [V] [I] devenant sans droit ni titre à compter de la présente décision, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Compte tenu de l'absence total de paiement du loyer depuis 1 an, le délai de deux mois de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution sera supprimé, ce comportement caractérisant une mauvaise foi de l'occupant.

En revanche il ne sera pas fait droit à la demande d'expulsion sous astreinte, le recours à la force publique étant suffisante pour permettre la reprise des lieux.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [V] [I] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Il doit être tenu compte du fait que le bailleur contribue à son propre préjudice en s'abstenant de faire diligences pour reprendre les lieux abandonnés.

En l'espèce, comme déjà indiqué, Monsieur [O] [G] produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [V] [I] reste lui devoir la somme de 28 104,55 euros à la date du 5 février 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers et des charges.

Monsieur [V] [I] sera ainsi condamné au paiement de la somme de 28 104,55 euros au titre de l'arriéré de loyers, échéance de janvier incluse.

S'agissant de l'indemnité d'occupation, celle-ci sera fixée à compter du mois de février 2024 à la somme qui aurait été due si le bail avait continué à produire effet entre les parties, jusqu'à remise effective des lieux matérialisée par la remise des clés.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [V] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [O] [G] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS