CA Bordeaux, 16 mai 2024, RG 21/00069

COUR D'APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 16 MAI 2024

N° RG 21/00069 - N° Portalis DBVJ-V-B7F-L3YP

S.A.R.L. EXPERT HABITAT

c/

[J] [M] [S]

[W] [E] [Y] épouse [S]

[A] [L]-[H]

[D] [U] épouse [L]-[H]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 06 novembre 2020 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BERGERAC (RG : 20/00406) suivant déclaration d'appel du 06 janvier 2021

APPELANTE :

S.A.R.L. EXPERT HABITAT

Société à responsabilité limitée immatriculée au RCS de BERGERAC sous le n° 790 997 365 dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par Me LEHMANN substituant Me Léandra PUGET de la SELAS SALVIAT + JULIEN-PIGNEUX + PUGET ET ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

[J] [M] [S]

né le 06 Mars 1949 à [Localité 6]

de nationalité Française

Retraité

demeurant [Adresse 3]

[W] [E] [Y] épouse [S]

née le 16 Avril 1951 à [Localité 6]

de nationalité Française

Retraitée

demeurant [Adresse 3]

Représentés par Me Guillaume DEGLANE de la SCP SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE INTERBARREAUX LDJ-AVOCATS, avocat au barreau de PERIGUEUX

[A] [L]-[H]

né le 13 Novembre 1947 à [Localité 5]

de nationalité Française

Retraité

demeurant [Adresse 1]

[D] [U] épouse [L]-[H]

née le 03 Décembre 1952 à [Localité 4]

de nationalité Française

Retraitée

demeurant [Adresse 1]

Représentés par Me Ingrid THOMAS, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 mars 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Président : Monsieur Jacques BOUDY

Conseiller : Monsieur Alain DESALBRES

Conseiller : Monsieur Rémi FIGEROU

Greffier : Madame Audrey COLLIN

ARRÊT :

- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE :

Le 18 décembre 2017, les époux [L] [H] ont vendu aux époux [S] une maison d'habitation située [Adresse 3] à [Localité 4], en Dordogne.

Pour les besoins de cette vente, les époux [L] [H] ont fait réaliser le 19 septembre 2017, les diagnostics immobiliers obligatoires par la société Expert habitat.

Les époux [L] [H] auraient assuré aux époux [G]'il y aurait une absence de termites à la suite à de traitements appropriés.

Or, les époux [S], souhaitant entreprendre des travaux, ont fait appel à un maître d''uvre qui a découvert que les éléments structurels en bois de la charpente et du plancher menaçaient de s'écrouler du fait de la présence de termites.

Par ordonnance de référé en date du 5 juin 2018, le président du tribunal de grande instance de Bergerac a ordonné l'expertise de la maison d'habitation située [Adresse 3] à Bergerac. M. [Z] a été désigné en qualité d'expert.

Le rapport d'expertise a été rendu le 3 juin 2019.

L'expert judiciaire a confirmé des dégradations importantes des pièces de bois de l'immeuble du fait de la présence et de l'action de termites.

Par ordonnance du 27 mai 2020, les époux [S] ont été autorisés à assigner à jour fixe devant le tribunal judiciaire de Bergerac.

Par acte du 2 juin 2020 , M et Mme [S] ont assigné M et Mme [L] [H], la SARL expert habitat et son assureur, la société Elite Insurance Company Limited devant le tribunal judiciaire de Bergerac.

Par jugement du 6 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Bergerac a :

- constaté le désistement d'instance de M et Mme [S] à l'égard de la société Elite Inusance Compagny Limited, conformément aux dispositions des articles 384 et suivants du code de procédure civile et a ordonné à la société Expert Habitat de communiquer à M et Mme [S] les conditions générales et particulières du contrat d'assurance souscrit auprès de son nouvel assureur au titre de la responsabilité civile professionnelle et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter d'un délai de 15 jours suivants la signification du jugement,

- dit et jugé que la clause d'exonération de la garantie des vices cachés insérée dans l'acte de vente etait inefficace dans la mesure où M et Mme [L] [H] n'avaient pas délivré une information loyale, complète et sincère à M et Mme [S],

- dit et jugé que la SARL Expert Habitat n'avait pas accompli avec diligence la mission qui lui avait été confiée engageant ainsi sa responsabilité civile,

- condamné, en conséquence, la SARL Expert Habitat à verser aux époux [S] la somme TTC de 116 640,06 euros en réparation de leur préjudice de matériel,

- condamné, en outre, la SARL Expert Habitat à verser aux époux [S] la somme de 20 000 euros à titre d'indemnité pour leur préjudice de jouissance,

- condamné M et Mme. [L] [H] à verser aux époux [S] la somme TTC de 8 913, 20 euros, correspondant aux travaux de réfection du système d'assainissement,

- dit que ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter du présent jugement,

- condamné conjointement la SARL Expert Habitat et M et Mme [L] [H] à verser aux époux [S] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile une indemnité de 3000 euros,

- rejeté toutes les autres demandes plus amples ou contraires formées par les parties,

- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision,

- condamné conjointement la SARL Expert Habitat et M et Mme [L] [H] aux entiers dépens de l'instance.

La SARL Expert Habitat a relevé appel de ce jugement le 6 janvier 2021.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 4 mars 2024, la SARL Expert Habitat demande à la cour, sur le fondement des articles 1104 et 1137 du code civil :

- de dire et de juger qu'elle est recevable et bien fondée en son appel à l'encontre du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bergerac en date du 6 novembre 2020,

- de réformer le jugement dont appel en ce qu'il :

- a dit et jugé qu'elle n'avait pas accompli avec diligence la mission qui lui avait été confiée engageant ainsi la responsabilité civile,

- l'a condamnée, en conséquence à verser aux époux [S] la somme TTC de 116 640,06 euros en réparation de leur préjudice de matériel,

-l'a condamnée, en outre à verser aux époux [S] la somme de 20 000 euros à titre d'indemnité pour leur préjudice de jouissance,

- dit que ces sommes porteraient intérêt au taux légal à compter du jugement,

- condamné conjointement la SARL expert habitat et M et Mme [L] [H] à verser aux époux [S] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile une indemnité de 3000 euros,

statuant à nouveau,

à titre principal,

- de dire et de juger qu'elle n'a commis aucune faute dans la réalisation de sa mission,

- de débouter les époux [S] et les époux [L] [H] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre,

à titre subsidiaire, si par impossible, la cour retenait l'existence d'un manquement qui lui soit imputable dans la réalisation de sa mission,

- de dire et de juger les époux [L]-[H] ont commis des manquements contractuels de nature à exonérer la société expert habitat de sa responsabilité,

- de dire et de juger que les époux [S] ont accepté les risques liés à l'acquisition d'un immeuble ancien avec la présence de termites,

- de condamner les [L]-[H] à garantir et à la relever indemne de toutes les condamnations prononcées à son encontre,

à titre infiniment subsidiaire, si par impossible la cour estimait que sa responsabilité était engagée malgré les manquements commis par les vendeurs et les acquéreurs,

- de dire et de juger qu'elle ne peut être condamnée qu'à la réparation des préjudices causés par sa faute,

- de la condamner à verser aux époux [S] :

à titre principal,

- la somme de 6 387 euros HT soit 7 025.70 euros TTC pour les travaux anti termites,

à titre subsidiaire,

- la somme de 6 387 euros HT soit 7 025,70 euros TTC pour les travaux anti termites,

- la somme de 1 818,40 euros HT soit 2 182,08 euros TTC pour les travaux au sous-sol,

- de juger qu'elle ne saurait se voir imputer dans cette limite, qu'une part de responsabilité à hauteur de 5%, en conséquence de quoi, de condamner les époux [S] et les époux [L] [H] à la garantir et la relever indemne à hauteur de 95 % de toutes condamnations prononcées à son encontre à ce titre,

- de débouter les époux [S] de toutes les autres demandes indemnitaires notamment au titre des travaux de charpente et des investigations complémentaires,

en toute hypothèse,

- de confirmer pour le surplus,

- de dire et de juger les époux [L] [H] recevables mais non fondés en leur appel incident,

en conséquence, de les débouter de toutes leurs demandes dirigées contre elle,

- de dire et de juger les époux [S] recevables mais non fondés en leur appel incident,

en conséquence,

- de les débouter de toutes leurs demandes dirigées contre elle,

- de condamner la ou les parties succombantes à lui verser une indemnité d'un montant de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- de les condamner également aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 6 juillet 2021, M et Mme [S] demandent à la cour, sur le fondement des articles 1103 et suivants ,1240 et suivants, 1641 et suivants du code civil :

- de dire et de juger la SARL Expert Habitat recevable mais non fondée en son appel

limité,

- de les dire et juger recevables et biens fondés en leur appel incident,

en conséquence,

- de confirmer le jugement en ce qu'il :

- a dit et jugé que la clause d'exonération de la garantie des vices cachés insérée dans l'acte de vente était inefficace dans la mesure où M et Mme. [L] [H] ne leur avaient pas délivré une information loyale, complète et sincère,

- dit et jugé que la SARL Expert Habitat n'a pas accompli avec diligence la mission qui lui a été confiée engageant ainsi sa responsabilité civile,

- condamné, en conséquence, la SARL Expert habitat à leur verser la somme TTC de 116 640,06 euros en réparation de leur préjudice matériel,

- condamné, en outre, la SARL Expert Habitat à leur verser la somme de 20 000 euros à titre d'indemnité pour leur préjudice de jouissance,

- condamné M et Mme. [L] [H] à leur verser la somme TTC de 8 913, 20 euros, correspondant aux travaux de réfection du système d'assainissement,

- dit que ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter du présent jugement, - condamné conjointement la SARL Expert Habitat et M et Mme. [L] [H] à leur verser sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile une indemnité de 3000 euros,

- de reformer de jugement et statuant à nouveau,

- de condamner in solidum de M et Mme [L]-[H], la société expert habitat, à leur verser les sommes suivantes :

- 6 387,00 euros HT, soit 7 025,70 euros TTC correspondant aux travaux de traitement anti termites,

-1 818,40 euros HT, soit 2 182,08 euros TTC correspondant aux travaux du sous-sol, la reprise des deux fenêtres et de la porte de la cave,

- 96 236,05 euros HT, soit 105 859,66 euros TTC correspondant aux travaux de reprise de l'intégralité des éléments de charpente, la reprise des éléments du solivage au sol, ainsi que de l'ensemble des équipements (électriques, sanitaires'),

- 1 441,57 euros HT, soit 1 572,62 euros TTC correspondant aux frais d'investigations complémentaires de démolition à l'étage afin de définir l'ampleur de l'infestation, notamment au niveau de la charpente, du plancher de l'étage et du plafond du rdc,

- 3 074,62 euros HT, soit 3 382,08 euros TTC correspondant à la démolition et à l'évacuation de ces éléments,

- 1 313,00 euros HT, soit 1 444,30 euros TTC correspondant à l'installation d'un système de chauffage au sous-sol,

- 2 231,73 euros correspondant aux frais de logement des six premiers mois au gite des richards,

- 1 572,00 euros au titre des frais kilométriques,

- 5 000,00 euros à titre de préjudice moral (anxiété, troubles du sommeil, nervosité'),

- 30 000 euros au titre du préjudice de jouissance compte tenu de la durée extrêmement longue concernant l'impossibilité de pouvoir user normalement de l'immeuble vendu,

- de condamner solidairement M et Mme [L] [H] et la société expert habitat à leur verser la somme de 6000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel,

- de condamner M et Mme [L] [H] et la société expert habitat aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 29 février 2024, M et Mme. [L] [H] demandent à la cour, sur le fondement des articles 1353, 1641, 1140 du code civil :

- de confirmer le jugement en ce qu'il a :

- dit et juge que la SARL Expert Habitat n'avait pas accompli avec diligences la mission qui lui avait été confiée engageant ainsi sa responsabilité civile,

- condamné en conséquence, la SARL Expert Habitat à verser aux époux [S] la somme de 116 640, 06 euros en réparation de leur préjudice matériel,

- condamné en outre, la SARL Expert Habitat à verser aux époux [S] la somme de 20 000 euros au titre d'indemnités pour leur préjudice de jouissance»,

- de le réformer pour le surplus en ce qu'il :

- a dit et jugé que la clause d'exonération de garantie des vices cachés insérés dans l'acte était inefficace dans la mesure où ils n'avaient pas délivré une information complète et sincère à M et Mme. [S],

- les a condamnés à verser aux époux [S] la somme 8 910,20 euros correspondant aux travaux de réfection du système d'assainissement,

- dit que ces sommes porteraient intérêts au taux légal à compter du jugement,

- les a condamnés conjointement avec la SARL expert habitat à verser aux époux [S] sur le fondement de l'article 700 une indemnité de 3000 euros,

- rejeter toutes les autres demandes, les plus amples ou contraire formées par les parties,

- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision,

- les a condamnés conjointement avec la SARL expert habitat aux entiers dépens de l'instance, et statuant à nouveau,

- de débouter M et Mme. [S] et la société Expert Habitat de toutes demandes, fins et prétentions,

- de confirmer que le diagnostiqueur a failli à sa mission et retenir sa responsabilité exclusive en raison de sa défaillance dans la détection d'indices d'infestation de termites et,

- de condamner en conséquence Expert Habitat au montant des travaux réparatoires,

- de juger valable et opposable la clause limitative de responsabilité et élusive de responsabilité en termes de vices cachés insérée dans l'acte authentique,

- de juger que les vendeurs ou encore le diagnostiqueur ne rapportent pas la preuve de la mauvaise foi du vendeur,

- d'acter l'absence de réalisation de travaux par eux concernant notamment le réseau d'assainissement,

- de juger que M et Mme. [S] ne rapportent pas la preuve de leurs prétentions,

- de les débouter de toutes demandes,

- de condamner les époux [S] au paiement de la somme de 5 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre dépens,

à titre subsidiaire,

- de limiter la responsabilité du vendeur aux travaux de réfection du système d'assainissement,

- d'écarter l'exécution provisoire.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 mars 2024.

MOTIFS

Sur la responsabilité de la société Expert Habitat

Le tribunal a considéré que le diagnostiqueur, la société Expert Habitat, qui ne rapportait pas la preuve d'un dol de la part des vendeurs à son égard, n'avait pas exécuté avec sérieux la mission qui lui avait été confiée, alors qu'en présence d'indices d'infestation importants des boiseries par les termites elle aurait dû poursuivre des investigations plus poussées.

La société Expert Habitat soutient que le tribunal a entrepris une lecture partielle et partiale du rapport d'expertise alors qu'elle conteste toute responsabilité. Elle affirme en effet qu'elle a établi le diagnostic termite, comme le DPE en conformité aux règles de l'art et aux normes réglementaires. Notamment elle a respecté la norme NFP03-201 et a établi un diagnostic positif mentionnant la présence de termites au sous-sol tout en émettant des réserves d'accessibilité et de visibilité au niveau de l'étage et des combles. Contrairement à ce qu'a affirmé l'expert par erreur, laquelle a été reprise par le tribunal, elle a bien précisé l'infestation des termites sur l'ensemble des points d'infestation retenus par l'expert judiciaire, à savoir sur la porte et sur les huisseries, outre le sous-sol . Si elle n'a pas évoqué le caractère visible de l'infestation sur les couvre-joints des dormants des portes elle considère que ces huisseries n'étaient visibles qu'après avoir été déposées. Par ailleurs, elle conteste la reproche du premier juge de ne pas avoir mené des investigations au niveau de la charpente alors que les infestations étaient localisées et restreintes et non pas importantes. En outre, elle n'avait pas au moment de la réalisation de son diagnostic, accès à la structure de la charpente ni au solivage si bien qu'elle a émis des réserves d'accessibilité et de visibilité concernant les planchers bas et les murs du fait de la présence d'un doublage. A titre subsidiaire, la société Expert Habitat demande à être exonéré de sa responsabilité du fait des manquements commis par les vendeurs et du fait de la négligence des acquéreurs. Les vendeurs ne lui ont délivré aucune information sur la présence antérieure de termites et sur les traitements anciens qui avaient été entrepris. Ils ont ainsi manqué à leur obligation de bonne foi et de loyauté. ( Cela est contesté par les vendeurs et en toute hypothèse, même à supposer que le diagnostiquer démontre ce manquement, à partir du moment où il avait découvert une infestation partielle un tel manquement ne modifiait pas l'information dont il disposait de la présence actuelle de termites dans l'immeuble). Par ailleurs les acquéreurs ont acheté un bien ancien nécessitant des travaux de rénovation importants alors qu'ils avaient connaissance de la présence de termites au moins dans la cave, le diagnostic le mentionnant expressément. Ils avaient alors tout le loisir de faire des investigations complémentaires plus approfondies s'ils avaient des craintes sur l'existence de termites, ce qu'ils n'ont pas fait puisqu'ils ont décidé d'acheter néanmoins l'immeuble ancien avec des termites sans vérification des zones les plus importantes telles que la charpente. Ils ont ainsi contribué à la réalisation de leur préjudice.

Les époux [S] demande à la cour de confirmer le jugement en ce qu'il a retenu la responsabilité du diagnostiqueur. En effet aux termes de son rapport, il a bien identifié la présence d'indice d'infestation de termites au sous-sol, mais pas son ampleur, car plusieurs autres points étaient décelables au sous-sol et au rez-de-chaussée. Or, s'ils avaient eu connaissance de l'ampleur de l'infestation grâce à un diagnostic exact et conforme, ils n'auraient pas acheté le bien ou a minima en auraient donné un moindre prix, eu égard aux travaux qu'ils ont à entreprendre. Non seulement l'appelante n'a évoqué qu'un point d'infestation mais n'a pas davantage relevé la présence d'injecteurs qui témoignaient d'un traitement antérieur.

Les époux [L]-[H] sollicitent également la confirmation du jugement en ce qu'il a retenu la responsabilité du diagnostiqueur. Ils considérent en effet que ce dernier a commis une faute lourde en ne réalisant pas les vérifications les plus élémentaires et en plaçant les vendeurs dans une situation inacceptable à l'égard de leurs acquéreurs. Si le diagnostiqueur avait bien identifié un indice d'infestation au sous-sol, il n'avait pas identifié trois autres indices visibles et accessibles (Au rez-de-chaussée, les couvre-joints des portes intérieures, à l'étage, s'il n'avait pas accès à la structure de la charpente et au solivage bois, le sol présentait de nombreux indices d'infestations de termites).

****

Il résulte de l'arrêté du 29 mars 2007 définissant le modèle et la méthode de réalisation de l'état du bâtiment relatif à la présence de termites, dans sa version applicable le jour de la réalisation du diagnostic par la société Expert Habitat que le diagnostiqueur doit respecter les exigences méthodologiques suivantes :

- préalablement à son intervention, l'opérateur de diagnostic identifie le client, collecte les informations concernant le bâtiment et obtient les autorisations nécessaires à la réalisation de sa mission ;

- il se doit de mettre en 'uvre l'ensemble des moyens mis à sa disposition pour détecter une éventuelle présence de termites ;

- lors de la visite, il examine l'ensemble des niveaux et la totalité des pièces et volumes ;

- il procède à un examen visuel minutieux de l'ensemble des éléments et ouvrages constituant le bâtiment ;

- il procède à des sondages sur les ouvrages bois.

En l'espéce, il convient de rappeler que la découverte de termites dans l'immeuble vendu est intervenue rapidement après la vente, et la première réunion de l'expertise judiciaire s'est déroulée dans l'année de celle-ci, étant en outre précisé que l'expert judiciaire a relevé que l'état de l'immeuble était identique à celui qui avait été relevé par un huissier de justice en janvier 2018, soit un mois seulement après la vente du bien.

L'expert judiciaire a constaté La présence de termites dans le sous-sol, au rez-de-chaussée et dans l'ensemble des combles de l'immeuble (page 11et 12 de son rapport)

Il a relevé que le diagnostiqueur n'avait relevé la présence de termites que sur le dormant de la porte de la cave, soit le point numéro 1.

Il a considéré que la société Expert Habitat n'avait pas retenu la présence de termites sur ses points 2, 3 et 4, soit sur l'ensemble de l'huisserie de la petite fenêtre de la cuisine en sous-sol, sur le dormant de la grande fenêtre de la cuisine en sous-sol, et sur le bois de la structure murale de la dite cuisine alors que les indices étaient visibles et accessible.

Si l'appelante le conteste au motif que la présence des termites n'auraient pu être trouvée sur les points 2, 3 et 4 qu'après un démontage des portes et fenêtres infestées, il résulte des constatations de l'expert que celles-ci étaient très importantes ( rapport page 9) visibles et accessibles . Or la société Expert habitat n'a relevé la présence des insectes que sur une porte de la cave «' Altérations dans le bois causées par des termites souterrains, huisserie porte'».

Ainsi, au terme de ses investigations complètes et minutieuses, l'expert judiciaire a conclu qu'il y a eu négligence du diagnostiqueur dans ses recherches, dans la mesure où il n'a révélé aucune trace ou indice d'infestation immédiatement visible à l''il nu et accessible pour les points 2, 3 et 4, les autres points n'étant pas accessibles sans un contrôle destructif.

En conséquence, la rapport de la société Expert Habitat était incomplet dans le descriptif des traces de termites.

Or, le diagnostiqueur aurait dû se montrer d'autant plus vigilent dans sa mission qu'il avait relevé sur la porte de la cave la présence de termites.

Si les acheteurs étaient informés par son rapport de la présence de termites sur un seul élément de l'immeuble, ils n'ont pas reçu une information complète qu'ils étaient en droit d'attendre alors que leur décision d'acheter l'immeuble aurait pu s'en trouver modifiée s'ils

avaient appris que le bien était infesté en quatre endroits, et non en un seul, par les insectes.

La société Expert Habitat a ainsi commis une faute à leur égard.

Par ailleurs, l'appelante ne démontre pas le dol qui aurait été commis par les vendeurs à son égard, alors qu'elle ne démontre, pas la connaissance qu'avaient ceux-ci de la présence actuelle ou plus ancienne de termites dans l'immeuble vendu.

De la même manière, il n'est pas possible de retenir la responsabilité des acheteurs qui ont été informés de la présence de termites et qui n'ont pas jugé utile de demander des investigations plus poussées avant de se décider, car à la lecture du rapport de l'appelante ils n'avaient pas reçu une information suffisante et exacte sur l'état de l'immeuble et qu'ils pouvaient pensé que la présence de termites était circonscrite à une seule porte, ce qui ne mettait pas en péril le bien.

En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a retenu la responsabilité de la société Expert Habitat.

Sur la responsabilité des vendeurs

Le tribunal n'a pas retenu la responsabilité des époux [L] [H] au titre de la présence des termites mais en revanche les a condamnés à supporter le coût des travaux de réfection du système d'assainissement.

Les époux [S] forment un appel incident et demandent que leur responsabilité soit également retenue au titre de la présence dans l'immeuble de termites. Ils font valoir que la clause exonératoire de la garantie des vices cachés insérée dans l'acte de vente est inefficace car l'expertise a démontré que tant s'agissant de la présence des termites, que s'agissant de la non-conformité du réseau d'assainissement les vendeurs étaient informés de ces défauts qui préexistaient à la vente et qu'ils ne les en n'ont pas informés. Pour l'assainissement, l'expertise a démontré qu'il existait une différence entre la configuration de 2012 et celle de 2017/2018 si bien qu'une intervention a eu lieu sur le réseau entre ces deux dates et ils ne les en n'ont pas informé.

Les époux [L] [H] contestent avoir été informés de la présence de termites dans l'immeuble autrement que par ce qui était rapporté par le rapport de la société Expert Habitat. Ils ajoutent que l'on ne peut leur faire reproche d'avoir entrepris un traitement préventif contre les insectes xylophages 47 ans avant la vente. En outre, concernant le système d'assainissement ils font valoir que l'acte de vente comporte une clause de prise de possession du bien en l'état et que cette clause est exclusive de la garantie des vices cachés. Ils rappellent qu'ils ignoraient les vices affectant l'assainissement.

***

En application des dispositions de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

Il est constant que l'acte de vente stipulait une clause de non garantie des vices cachés par le vendeur mais que cette exonération de garantie ne s'appliquait pas face à un vendeur professionnel de l'immobilier ou de la construction ou s'il est réputé ou s'est comporté comme tel et s'il est prouvé par l'acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalités connus du vendeur

La preuve de la connaissance par les vendeurs de la présence de termites dans l'immeuble vendu n'est en l'espèce nullement rapportée.

En effet, si les vendeurs avaient pu entreprendre un traitement contre les insectes xylophages, lorsqu'ils ont acheté l'immeuble 47 ans plus tôt, cela ne peut faire foi de leur connaissance de la présence actuelle de termites dans le bien vendu, autrement que par ce qui avait été révélé par le diagnostiqueur. Notamment la présence d'un joint se silicone sur une ancienne huissierie est insuffisante pour caractériser une volonté de dissimuler la présence d'insectes nuisibles.

Par ailleurs, les époux [L] [H] contestent avoir modifié le système d'assainissement qui n'aurait pas été modifié depuis leur acquisition de l'immeuble, en 1974. Si l'expert a relevé qu'il existait une différence de configuration entre les plans du dit complexe entre 2012 et 2017, il a avancé qu'il était possible que les conclusions de 2012 soient erronées . Aussi, dans la mesure où les vendeurs contestent avoir réalisé la moindre modification de l'assainissement la preuve du contraire n'est pas rapportée, notamment par l'expertise judiciaire.

En conséquence, le jugement entrepris doit être réformé en ce qu'il a considéré que les époux [L] [H] n'auraient pas informé les acquéreurs d'une non-conformité du système d'assainissement .

La responsabilité des vendeurs ne pouvant être retenue ni au titre de la présence des termites, ni au titre de la non-conformité du système d'assainissement en raison des clauses d'exclusion de garantie des vices apparents ou cachés, ils seront mis hors de cause et les époux [S] seront condamnés à leur verser la somme de 2500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur les préjudices des époux [S]

Au titre du principal, le tribunal a condamné la SARL Expert Habitat à payer aux époux [S] la somme de 116 640, 06 euros en réparation de leur préjudice matériel et celle de 20 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance.

Les époux [S] ont formé un appel incident et demandent que soit porté leur préjudice de jouissance à la somme de 30 000 euros , outre celle de 3382, 08 euros TTC au titre de «' la démolition et l''évacuation de ces éléments'» celle de 1444, 30 euros TTC au titre de l'installation d'un système de chauffage au sous sol, celle de 2231, 73 euros au titre de leur frais de logement pour six mois,celle de 1572 euros au titre de leurs frais Kilométriques, et celle de 5000 euros au titre de leur préjudice moral.

La SARL Expert Habitat conteste les condamnations prononcées par le tribunal et s'oppose aux demandes des époux [S]. Elle fait valoir qu'il ne peut être mis à sa charge que le coût des travaux devenus nécessaires en raison de la faute commise. En outre, les époux [S] ne peuvent se prévaloir de travaux relatifs à une partie du bien alors que cette même partie avait fait l'objet de réserves de sa part en raison de leur inaccessibilité. En conséquence, les condamnations prononcées à son encontre doivent être réduites sensiblement et à hauteur de la somme de 7 025,70 € TTC et subsidiairement, à la somme de 6387 € HT, soit 7 025,70 € TTC, outre 1118,40 € HT, soit 2 182,08 € TTC pour des travaux au sous-sol. . Les autres condamnations prononcées par le Tribunal ne sont pas justifiées. Elle demande en outre que soient rejettées les demandes nouvelles et ainsi irrecevables présentées par les époux [S] devant la cour d'appel. Elle fait valoir que les époux [S] ont fait réaliser après l'achat des travaux de rénovation de grande ampleur, exigeant la présence d'un maitre d''uvre. Les frais de démolition et d'évacuation sont uniquement liés à ces travaux, de sorte qu'ils ne peuvent être considérés comme un préjudice résultant de la présence des termites.

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A titre liminaire, la faute de la SARL Expert habitat est constituée par le fait de ne pas avoir relevé l'ensemble des infestations des termites à l'exclusion des endroits qui ne lui étaient pas accessibles, et ainsi d'avoir remis aux acquéreurs un rapport incomplet qui ne leur a pas permis de se décider d'acheter en toute connaissance de cause.

Aussi, les conséquences de sa faute ne sont pas limitées à la seule reprise des points accessibles qu'elle n'a pas décelés mais à l'ensemble des travaux nécessaires à la reprise des désordres et aux dommages subséquents.

La cour constate que les époux [S] ont entrepris d'importants travaux de rénovation de leur immeuble sans lien avec les travaux nécessaires engendrés par la présence des termites ( leurs pièce n° 7, 12 et 13)

En toute hypothèse, le jugement sera confirmé en ce qu'il a fixé à la somme de 116 640,06 euros TTC le coût des préjudices matériels nécessités par les travaux de reprises débattus devant l'expert judiciaire.

Les autres demandes des époux [S] ne constituent pas des demandes nouvelles au sens de l'article 566 du code de procédure civile alors qu'elles sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire de celles déjà présentées devant le premier juge.

Par ailleurs, les époux [S] sollicitent une augmentation de leur préjudice de jouissance alors qu'ils ne démontrent pas le lien entre les travaux liés aux travaux de reprise des désordres et ceux relatifs aux travaux de rénovation de leur bien. Le tribunal a fait une juste appréciation des faits de l'espèce en fixant ce préjudice à la somme de 20 000 euros.

En outre, ils ne justifient pas davantage que les frais de démolition et l'évacuation de ces mêmes éléments seraient en lien avec les travaux de reprise des désordres.

Ils ne justifient pas plus du lien entre les frais d'installation d'un système de chauffage et les travaux de reprise des désordres liés aux termites.

De même, ne justifient-ils pas non plus de la nécessité pour eux d'exposer des frais de relogement liés au travaux de reprise, objet de ce procès et de même de leurs frais de déplacement.

Enfin, ils ne démontrent pas l'existence d'une atteinte à leur bien être, à leur honneur ou à leur réputation en lien avec les désordres litigieux et des conséquences de ceux-ci.

Par ailleurs, il serait inéquitable que les époux [S] supportent les frais irrépétibles qu'ils ont dû exposer devant la cour d'appel.

En conséquence, la SARL Expert Habitat qui succombe sera condamnée aux dépens des époux [S] et à leur payer la somme de 4000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles qu'ils ont exposés devant la cour d'appel.

PAR CES MOTIFS