CA Montpellier, 16 mai 2024, RG 23/05106

ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 16 MAI 2024

Numéro d'inscription au répertoire général :

N° RG 23/05106 - N° Portalis DBVK-V-B7H-P7SO

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du 11 OCTOBRE 2023

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PERPIGNAN

N° RG 23/00296

APPELANT :

Monsieur [M] [U]

né le 15 Novembre 1950 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 8]

[Localité 6]

Représenté par Me David DUPETIT de la SCP GIPULO - DUPETIT - MURCIA, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

INTIMEES :

S.A. MMA IARD

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentée par Me Philippe NESE de la SELARL NESE, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES substitué par Me Jean-Philippe NESE, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

S.A.S. AGENCE PEYROT

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par Me Philippe NESE de la SELARL NESE, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES substitué par Me Jean-Philippe NESE, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

Ordonnance de clôture du 01 Mars 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 Mars 2024,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Emmanuelle WATTRAINT, conseillère, chargée du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

Mme Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

Greffier lors des débats : Mme Sabine MICHEL

ARRET :

- contradictoire ;

- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour fixée au 25 avril 2024 et prorogée au 16 mai 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

- signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Sabine MICHEL, Greffière.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE :

Selon acte notarié du 11 février 2020, la société P.M. Immob a acquis une maison à usage d'habitation située au [Adresse 1] à [Localité 10], cadastrée section AI N° [Cadastre 4].

D'importants travaux de réhabilitation et de modification du bien ont été réalisés et achevés le 23 juin 2021 par monsieur [O] [S] exerçant sous l'enseigne " bon preu " et bénéficiant d'une assurance de responsabilité décennale auprès de la société Allianz.

Le 21 juillet 2021, un compromis de vente, établi par l'agence Peyrot immobilier mandatée par la société P.M Immob, est intervenu entre la société P.M Immob et monsieur [M] [U].

Le prix était fixé à la somme de 240 500 euros, et la réitération de la vente par acte authentique était prévue le 30 septembre 2021.

Ledit compromis comportait les informations suivantes relativement aux travaux entrepris par le vendeur : " Le vendeur déclare avoir souscrit où être bénéficiaire d'une assurance dommage-ouvrage auprès de la compagnie Prisme, par un contrat n° 028835697 ". Y étaient jointes 190 pages d'annexes, dont une demande d'assurance, par laquelle la société P.M Immob demandait le 22 janvier 2018 une assurance pour l'activité de marchand de biens, mais aucune attestation d'assurance dommages-ouvrage.

La réitération de la vente est intervenue par actes authentiques des 26 et 27 octobre 2021. L'acte authentique, en contradiction avec le compromis de vente, indiquait, que : " Le vendeur déclare qu'aucune police d'assurance dommage-assurance ni d'assurance de responsabilité décennale (constructeur non réalisateur) n'a été souscrite pour la réalisation des rénovations ".

Le 20 décembre 2021, monsieur [U] a subi un dégât des eaux, qu'il a déclaré auprès de son assurance multirisques habitation, la MAAF. De nouveaux dégâts des eaux sont apparus les 12 et 14 mars 2022.

Suite à des expertises amiables, par actes de commissaire de justice en dates des 31 mars, 4, 7, 13 et 18 avril 2023, monsieur [M] [U], a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire de Perpignan :

- la SAS P.M immob,

- monsieur [O] [S],

- la SAS pm invest,

- la SAS agence Peyrot.

- la SA MMA Iard venant aux droits de la société Covea Risk assureur responsabilité civile et professionnelle de l'agence Peyrot,

- la SA Allianz assureur responsabilité civile et professionnelle de Monsieur [O] [S] exerçant sous l'enseigne 'bon preu'.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 juin 2023 monsieur [M] [U] a fait assigner, la SC P.M invest, en référé devant le président du tribunal judiciaire de Perpignan afin de l'attraire dans la procédure.

Les deux procédures ont fait l'objet d'une jonction à l'audience.

Par ordonnance du 11 octobre 2023, le juge des référés près le tribunal judiciaire de Perpignan a notamment :

- mis hors de cause la SAS P.M invest,

- mis hors de cause l'agence Peyrot et son assureur MMA Iard,

- ordonné une mesure d'expertise confiée à monsieur [Z] [F],

- condamné monsieur [M] [U] à payer à l'agence Peyrot et à son assureur MMA IARD la somme de 900 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

- condamné monsieur [M] [U] aux dépens.

Par acte en date du 18 octobre 2023, monsieur [M] [U] a régulièrement interjeté appel de cette ordonnance à l'encontre des seules sociétés MMA IARD et Agence Peyrot, l'acte d'appel précisant les chefs d'ordonnance critiqués.

Par ses conclusions enregistrées au greffe le 27 octobre 2023, monsieur [U] demande à la cour de réformer l'ordonnance de référé du 11 octobre 2023 en ce qu'elle a " prononcée la mise hors de cause de la SAS Agence Peyrot et de son assureur MMA IARD, et a condamné Monsieur [U] à leur payer une indemnité de 900 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile " et de :

- juger que les opérations d'expertise résultant du dispositif non contesté de l'ordonnance de référé du 11 octobre 2023 se poursuivront au contradictoire de la SAS Agence Peyrot et de son assureur la SA MMA IARD,

- condamner la SAS Agence Peyrot et la SA MMA IARD à payer à monsieur [M] [U] une indemnité de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

- condamner la SAS Agence Peyrot et la SA MMA IARD aux entiers dépens d'appel.

Par leurs conclusions enregistrées au greffe le 02 novembre 2023, les sociétés Peyrot et MMA IARD demandent à la cour la confirmation de l'ordonnance et de condamner monsieur [M] [U] aux entiers dépens d'instance et à leur payer la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. A titre subsidiaire, elles formulent les plus expresses protestations et réserves sur la mesure d'expertise sollicitée et demandent à la cour de statuer ce que de droit s'agissant des dépens.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 1er mars 2024.

Pour un plus ample exposé des faits et prétentions des parties, il est expressément fait référence aux conclusions des parties et à l'ordonnance.

MOTIFS:

Sur la participation de la SAS Agence Peyrot et de son assureur, la SA MMA IARD, aux opérations d'expertise judiciaire

Le juge des référés a jugé que la participation de l'agence Peyrot et de son assureur MMA IARD aux opérations d'expertise n'était pas opportune dans la mesure où :

o la responsabilité contractuelle de l'agence Peyrot envers l'acheteur serait exclue puisque l'agence Peyrot n'était liée, par un contrat de mandat de recherche de biens immobiliers, qu'avec le vendeur,

o la responsabilité extracontractuelle de l'agence Peyrot envers l'acheteur serait également exclue puisque l'erreur affectant le compromis de vente (mention d'une assurance dommages-ouvrage) a été corrigée au moment de la signature de l'acte authentique sans que l'acheteur ne négocie une réduction de prix (ou ne renonce à l'acquisition),

o l'agence Peyrot n'a pas la qualité de constructeur et n'est donc pas tenue de disposer des assurances dommages-ouvrage ou décennale.

Monsieur [M] [U] conteste cette analyse. Il soutient que le demandeur à la mesure d'expertise doit simplement exposer la possibilité du contentieux au fond, pour lequel l'instauration d'une mesure d'expertise préalable permettrait de fournir au juge potentiellement saisi les éléments techniques et/ou d'évaluation des préjudices lui permettant de résoudre le litige. Il fait valoir que l'agent immobilier est susceptible de voir sa responsabilité engagée en cas de manquement à ses obligations d'assurer l'efficacité des actes qu'il rédige et de renseigner et conseiller les parties et qu'en l'espèce, l'agence Peyrot aurait commis plusieurs fautes, dont celle de faire figurer dans le compromis de vente des mentions erronées (assurance dommages-ouvrage). Il souligne que la vente était parfaite lors de la signature du compromis et qu'il n'a renoncé à aucun recours contre l'agence Peyrot dans l'acte notarié.

L'agence Peyrot et son assureur, la SA MMA IARD, font valoir que la mention erronée figurant au compromis de vente était nécessairement connue de monsieur [U], qui a pu lire les annexes au compromis de vente, qu'elle a été rectifiée lors de la réitération de la vente par acte authentique, et qu'il n'en est résulté pour monsieur [U] aucun préjudice. Ils ajoutent que monsieur [S] est couvert par une assurance de responsabilité décennale et que si tel n'était pas le cas, la responsabilité en incomberait au notaire rédacteur de l'acte authentique, qui n'est pourtant pas attrait en la cause. Elles soulignent enfin qu'une agence immobilière est un professionnel de l'immobilier, et non de la construction, et qu'elle ne dispose d'aucune compétence technique pour apprécier les défauts éventuels de la terrasse réalisée par monsieur [S].

Si le juge des référés, saisi d'une demande sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile, doit examiner si les personnes dont la mise en cause est sollicitée dans le cadre des opérations d'expertise ont un lien suffisant avec le litige, il ne lui appartient pour autant pas d'apprécier l'existence ou non de fautes susceptibles d'engager la responsabilité de ces mêmes personnes, cet examen relevant de l'appréciation du juge du fond.

En l'espèce, il n'est pas contesté que l'agence Peyrot, assurée auprès de la SA MMA IARD, a rédigé un compromis de vente qui comportait une mention erronée s'agissant de l'assurance dommages-ouvrage.

Il n'est pas contesté non plus que le bien objet de la vente a subi des dégâts des eaux après avoir fait l'objet de travaux.

Dans ces conditions, il existe un lien entre l'intervention de l'agence Peyrot et le litige ayant donné lieu à l'expertise judiciaire.

Ce lien justifie la mise en cause de l'agence Peyrot et de son assureur dans le cadre de l'expertise ordonnée, sans qu'il y ait lieu, à ce stade d'examiner l'existence éventuelle d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre la faute et le préjudice, cette question relevant du juge du fond.

S'agissant de la responsabilité éventuelle du notaire, aucune demande de mise en cause dans le cadre des opérations d'expertise n'est formulée.

S'agissant enfin de l'absence de compétences de l'agence Peyrot en matière de construction, cet état de fait ne l'empêche pas, au même titre que d'autres intervenants non constructeurs, de participer aux opérations expertales afin que ces dernières lui soient opposables et qu'elle soit à même, si sa responsabilité est par la suite recherchée, de prendre part au débat sur le fond dans le parfait respect du principe du contradictoire.

Dans ces conditions, l'ordonnance déférée sera infirmée et il sera dit que les opérations d'expertise judiciaire se poursuivront au contradictoire de la SAS Agence Peyrot et de son assureur la SA MMA IARD.

Sur les demandes accessoires

Eu égard à l'issue de la présente procédure, l'ordonnance sera confirmée quant aux dépens et infirmée s'agissant de l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Les parties seront déboutées de leurs demandes en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Les dépens d'appel seront réservés eu égard à la mesure d'expertise en cours.

PAR CES MOTIFS