TJ Paris, 3 mai 2024, RG 19/08680

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me MAULARD, Me PANTALONI,
Me BENSUSSAN, Me BRIZON,
Me FRERING et Me MARTY

■

8ème chambre
3ème section

N° RG 19/08680
N° Portalis 352J-W-B7D-CQLV6

N° MINUTE :

Assignation du :
19 juillet 2019

JUGEMENT

rendu le 03 mai 2024
DEMANDEURS

Monsieur [H] [D]
Madame [E] [M] épouse [D]
[Adresse 13]
[Localité 9]

représentés par Maître Solène MAULARD, avocate au barreau de PARIS, vestiaire #J0001

DÉFENDEURS

S.A. MMA IARD, en qualité d’assureur de Monsieur et Madame [D]
[Adresse 3]
[Localité 8]

représentée par Maître Marc PANTALONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0025

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] - [Localité 1], représenté par son syndic la S.A.R.L.U. AbeGe Patrimoine
[Adresse 12]
[Localité 10]

représenté par Maître Philippe BENSUSSAN de la SELARL DOLLA - VIAL & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0074

Décision du 03 mai 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 19/08680 - N° Portalis 352J-W-B7D-CQLV6

S.A. ALLIANZ IARD
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 14]

représentée par Maître Stéphane BRIZON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D2066

Compagnie mutuelle d’assurance et de prévoyance AREAS DOMMAGES
[Adresse 6]
[Localité 11]

représentée par Maître Xavier FRERING, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #J0133

Monsieur [X] [G]
Madame [S] [G]
[Adresse 15]
[Localité 5]

S.A. GENERALI IARD
[Adresse 4]
[Localité 10]

représentés par Maître Marie-Charlotte MARTY de la SELAS CHEVALIER - MARTY - PRUVOST Société d’Avocats, avocate au barreau de PARIS, vestiaire #R0085

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, première vice-présidente adjointe
Madame Céline CHAMPAGNE, juge
Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge

assistés de Mme Léa GALLIEN, greffier

DÉBATS

A l’audience du 11 janvier 2024, présidée par Madame Frédérique MAREC
et tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 22 mars 2024, puis prorogé au 3 mai 2024.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
Premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [H] [D] et Mme [E] [M] (ép. [D]) sont propriétaires depuis 1994 d'un studio situé au troisième et dernier étage (bâtiment B) d'un immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 1]. M. [N] [G] et Mme [S] [G] sont à quant eux propriétaires d'un appartement situé au deuxième étage de ce même immeuble, en-dessous du studio appartenant aux époux [D].

Les époux [D] et les époux [G] ont respectivement pour assureur de responsabilité civile la société MMA IARD et la société Generali IARD. Le syndicat des copropriétaires a quant à lui été assuré auprès de la société Areas Dommages, puis de la société Allianz IARD.

En novembre 2011, M. [H] [D] et Mme [E] [M] (ép. [D]) ont signalé au syndic la survenance de désordres dans la salle de bain de leur studio (« dégradations entre plafond et cloison »). Des architectes sont intervenus à plusieurs reprises entre octobre 2012 et novembre 2015.

Par exploit d'huissier signifié le 22 avril 2016, le syndicat des copropriétaires a fait assigner M. [H] [D], M. [N] [G] et Mme [S] [G] devant le président du tribunal de grande instance de Paris statuant en référé, aux fins d'expertise sur désordres. Mme [E] [M] (ép. [D]) est intervenue volontairement à l'instance.

Par ordonnance du 15 juin 2016, le juge des référés a désigné M. [Z] [B] en qualité d'expert judiciaire. Les opérations d'expertise ont été rendues communes à la société Allianz IARD par ordonnance du 7 décembre 2017.

L'expert judiciaire a déposé son rapport définitif le 31 janvier 2019, après trois réunions d'expertise tenues sur les lieux les 5 octobre 2016, 27 avril 2017 et 22 octobre 2018.

Par exploits d'huissier signifiés le 19 juillet 2019, M. [H] [D] et Mme [E] [M] (ép. [D]) ont fait assigner M. [N] [G], Mme [S] [G], le syndicat des copropriétaires et les assureurs Generali IARD, Areas Dommages et Allianz IARD devant le tribunal de grande instance de Paris.

Par exploit d'huissier signifié le 12 mars 2021, M. [H] [D] et Mme [E] [M] (ép. [D]) ont fait assigner en intervention forcée leur assureur MMA IARD, aux fins d'appel en garantie. Cette affaire a été jointe à l'instance principale par le juge de la mise en état le 29 octobre 2021.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 6 mars 2023, et au visa des articles 1382 et 1384 (anc.) du code civil, des articles 9, 10-1 et 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du principe de prohibition des troubles anormaux du voisinage, M. [H] [D] et Mme [E] [M] (ép. [D]) demandent au tribunal de :
Décision du 03 mai 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 19/08680 - N° Portalis 352J-W-B7D-CQLV6

A titre principal,
- condamner Monsieur et Madame [G], sous la garantie de leur assureur, la société Generali IARD, à verser à Monsieur et Madame [D] la somme totale de 36.303,85 euros au titre des travaux de reprise à réaliser dans leur appartement (honoraires d’architecte inclus) ;
- condamner Monsieur et Madame [G], sous la garantie de leur assureur, la société Generali IARD, à verser à Monsieur et Madame [D] la somme de 97.156,88 euros au titre de la perte de loyers et de charges;
- condamner Monsieur et Madame [G], sous la garantie de leur assureur, la société Generali IARD, à verser à Monsieur et Madame [D] la somme totale de 20.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;
- condamner Monsieur et Madame [G], sous la garantie de leur assureur, la société Generali IARD, aux entiers dépens d’instance dont distraction au profit de Me Solène Maulard.

A titre subsidiaire,
- condamner in solidum Monsieur et Madame [G], sous la garantie de leur assureur, la société Generali IARD et le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] [Localité 1], sous la garantie de son assureur, la société AREAS Dommages, à verser à Monsieur et Madame [D] la somme de 36.303,85 euros au titre des travaux de reprise à réaliser dans leur appartement (honoraires d’architecte inclus) ;
- condamner in solidum Monsieur et Madame [G], sous la garantie de leur assureur, la société Generali IARD, et le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] [Localité 1] sous la garantie de son assureur, la société AREAS Dommages, à verser à Monsieur et Madame [D] la somme de 97.156,88 euros au titre de la perte de loyers et de charges ;
- condamner in solidum Monsieur et Madame [G], sous la garantie de leur assureur, la société Generali IARD, et le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] [Localité 1] sous la garantie de son assureur, la société AREAS Dommages, à verser à Monsieur et Madame [D] la somme totale de 20.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;
- condamner in solidum Monsieur et Madame [G], sous la garantie de leur assureur, la société Generali IARD et le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] [Localité 1] sous la garantie de son assureur, la société AREAS Dommages, aux entiers dépens d’instance dont distraction au profit de Me Solène Maulard, avocat aux offres de droit.

En tout état de cause,
- débouter Monsieur et Madame [G] de l’ensemble des demandes qu’ils formulent à l’encontre de Monsieur et Madame [D].
- débouter le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] [Localité 1] de l’ensemble des demandes qu’ils formulent à l’encontre de Monsieur et Madame [D].
Décision du 03 mai 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 19/08680 - N° Portalis 352J-W-B7D-CQLV6

- condamner la société MMA IARD à relever et garantir Monsieur et Madame [D] de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre vis-à-vis tant de Monsieur et Madame [G] que du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 7] [Localité 1], en ce compris au titre des dépens d’instance et de l’article 700 du Code de procédure civile.

*

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 5 mai 2023 par voie électronique, et au visa des articles 1240 et 1242 du code civil, et 9, 10-1 et 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, M. [N] [G], Mme [S] [G] et leur assureur Generali IARD demandent au tribunal de :

- débouter les époux [D] de leurs demandes de condamnation des époux [G] et de GENERALI à indemniser seuls l’intégralité de leurs préjudices ;
- laisser à la charge des époux [D], qui sont à l’origine de l’affaissement, sans recours, une quote-part de leurs préjudices qui ne sauraient être inférieure à 50% ;
- mettre à la charge du Syndicat des copropriétaires une quote-part des préjudices des époux [D] ;
- En tant que de besoin, condamner le Syndicat des copropriétaires et son assureur AREAS DOMMAGES à relever et garantir les époux [G] et la Compagnie GENERALI des sommes mises à leur charge au bénéfice des époux [D] qui ne sauraient être inférieure à 30% ;
- condamner les époux [D], sous la garantie des MMA IARD leur assureur, à relever et garantir les époux [G] et la Compagnie GENERALI des condamnations mises à sa charge au bénéfice du Syndicat des copropriétaires dans des proportions qui ne sauraient être inférieures à 50% :
- ramener à de plus justes proportions les prétentions financières des époux [D] ;
- laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires sans recours 30% du coût des travaux de renforcement de plancher par la société PHARMABOIS ;
- débouter le Syndicat des copropriétaires de sa demande au titre de la souscription d’une police dommages-ouvrage et des honoraires de syndic ;
- débouter le Syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts ;
- condamner Monsieur et Madame [D], les MMA IARD leur assureur et le Syndicat des copropriétaires, sous la garantie de son assureur AREAS, à leur verser une somme de 19.500 euros en indemnisation de leur préjudice de jouissance et locatif ;
- juger que la Compagnie GENERALI ne saurait être tenue au-delà des termes et limites de la police d’assurance souscrite auprès d’elle par les époux [G] ;
- condamner tout succombant à verser aux époux [G] et à GENERALI une somme de 3.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- les condamner aux entiers frais et dépens recouvrables par la SELAS CHEVALIER MARTY PRUVOST, société d’Avocats représentée par Maître Marie-Charlotte MARTY, dans les termes de l’article 699 du code de procédure civile.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 9 janvier 2024 par voie électronique, et au visa des articles 544, 1240 à 1242 du code civil, ainsi que des articles L. 112-4, L. 113-1 et L. 124-1 et suivants du code des assurances, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

A titre principal
- débouter en conséquence les époux [D], les époux [G], la société GENERALI IARD et toute autre partie à l’instance de l’ensemble de leurs demandes formulées à l’encontre du syndicat des copropriétaires,
- condamner in solidum les époux [G], la société GENERALI IARD, les époux [D] et la société ARÉAS DOMMAGES au versement de la somme TTC de 36.575,00 euros selon devis de la société PHARMABOIS, augmentée au titre des frais et honoraires de maîtrise d’œuvre de 10 % H.T du montant H.T des travaux outre la TVA à 20 %, augmentée également de 2,5 % H.T du montant des travaux H.T augmentée de la TVA au taux de 20 % au titre des frais et honoraires du syndic, outre la somme de 1.000,00 euros TTC au titre de l’assurance obligatoire dommages-ouvrage,
- juger que lesdites sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la date du 12 février 2019, date de la réunion de l’assemblée générale des copropriétaires ayant voté lesdits travaux ou, à défaut, à compter du jugement à intervenir,
- juger que la décision à intervenir sera assortie de l’exécution provisoire,

A titre subsidiaire
- condamner la société AREAS DOMMAGES à relever et garantir indemne le syndicat des copropriétaires de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre en principal, accessoires, frais et intérêts, ce avec exécution provisoire,

En toutes hypothèses :
- condamner in solidum les époux [G] et/ou la société GENERALI IARD et/ou les époux [D] et/ou la société ARÉAS DOMMAGES au paiement d’une somme de 3.000,00 euros à titre de dommages et intérêts,
- condamner in solidum les époux [G] et/ou la société GENERALI IARD et/ou les époux [D] et/ou la société ARÉAS DOMMAGES au paiement d’une somme de 8.000,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner la défenderesse aux entiers dépens, en application de l’article 699 du même code.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 4 février 2022 par voie électronique, la société Allianz IARD demande au tribunal de :

- débouter Monsieur et Madame [D], les époux [G] et leur assureur GENERALI IARD, de toutes demandes, fins et conclusions telles que formées à l’encontre de la société ALLIANZ IARD,
- mettre purement et simplement hors de cause la société ALLIANZ IARD,

En tant que de besoin,
- juger que Monsieur et Madame [G] et leur assureur GENERALI à relever et garantir indemne la société ALLIANZ IARD de toutes éventuelles condamnations portées à son encontre,
- juger que la société ALLIANZ IARD ne saurait, en application des dispositions de l'article 1101 et suivants du Code civil être tenue que dans les termes et limites de la police souscrite, laquelle prévoit des franchises et des plafonds de garantie variables selon les garanties souscrites, opposables à l'assuré et aux tiers conformément à l'article 112-6 du Code des assurances.

En toute hypothèse,
- condamner toutes parties succombantes à payer à la société ALLIANZ IARD la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens dont distraction au profit de Maître BRIZON, avocat, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 11 janvier 2023 par voie électronique, la société Areas Dommages demande au tribunal de :

A titre principal,
- débouter l’ensemble des parties de toute demande de condamnation à l’égard d’AREAS DOMMAGES ;

A titre subsidiaire, si le Tribunal devait estimer les garanties d’AREAS DOMMAGES mobilisables:

- débouter les parties de leurs demandes de condamnation in solidum ;
- réduire à de plus justes proportions le quantum du préjudice matériel de Monsieur et Madame [D] ;
- cantonner à trois ans le préjudice locatif de Monsieur et Madame [D] en application du contrat d’assurance multirisque immeuble ;
- débouter Monsieur et Madame [G] de leur demande au titre du préjudice locatif et jouissance non établi ;
- condamner Monsieur et Madame [G], et leur assureur GENERALI, à relever et garantir indemne AREAS DOMMAGES de toute condamnation ;
- condamner MMA IARD, assureur de Monsieur et Madame [D], à relever et garantir AREAS DOMMAGES de toute condamnation qui pourrait être prononcée son encontre,

En tout état de cause,
- condamner tout succombant à payer la somme de 3.000 euros à AREAS DOMMAGES sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner tout succombant aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL CAUSIDICOR (Me Xavier FRERING) conformément aux articles 695 et suivants du code de procédure civile.

*

Décision du 03 mai 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 19/08680 - N° Portalis 352J-W-B7D-CQLV6

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 13 janvier 2023 par voie électronique, et au visa des articles 1103, 1240 et suivants du code civil, 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et L. 113-1, L. 113-5 et L. 124-3 du code des assurances, la société MMA IARD demande au tribunal de :

À titre principal,
- juger que le rapport d’expertise de Monsieur [B] est inopposable à la société MMA IARD,
- débouter les époux [D], les époux [G] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] -[Localité 1] ainsi que leurs assureurs, les sociétés GENERALI IARD, AREAS DOMMAGES et ALLIANZ de leurs demandes de condamnation fondées sur le rapport d’expertise de Monsieur [B], inopposable à la société MMA IARD,

A titre subsidiaire,
- la mettre hors de cause,
- entériner le rapport d’expertise en ce qu’il a retenu les responsabilités du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 1] et les époux [G], et les condamner ainsi que leurs assureurs dans les quotes-parts déterminées par l’Expert judiciaire au paiement des préjudices subis par les époux [D], et débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre du coût des travaux et des frais annexes réclamés et les époux [G] de leur indemnisation au titre des préjudices qu’ils auront subis, les laisser à leur charge.

A titre très subsidiaire, sur le quantum des réclamations, et si par impossible le Tribunal devait rentrer en voie de condamnation à l’encontre de la société MMA IARD,
- débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 1] de ses demandes ;
- débouter les époux [G] de leur demande au titre du préjudice de jouissance et locatif ;
- réduire les réclamations au titre des frais irrépétibles en de plus justes proportions.

- condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] [Localité 1], ses assureurs la société ALLIANZ IARD et la société AREAS DOMMAGES, les époux [G] ainsi que leur assureur la société GENERALI IARD, in solidum, à relever et garantir indemne la société MMA IARD de toutes condamnations éventuelles prononcées à son encontre en principal, frais, intérêts et accessoires,
- rejeter toute autre demande formulée à l’encontre de la société MMA IARD,
- condamner tout succombant à payer à la société MMA IARD la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- Les condamner de même aux entiers dépens.

* * *

L'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries collégiale du 11 janvier 2024, et la clôture de l'instruction a été ordonnée avant l'ouverture des débats. A leur issue, la décision a été mise en délibéré au 22 mars 2024, puis au 3 mai 2024.

Décision du 03 mai 2024
8ème chambre 3ème section
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MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, alors que la société MMA IARD demande au tribunal de « entériner le rapport d’expertise en ce qu’il a retenu les responsabilités du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 1] et les époux [G], et les condamner ainsi que leurs assureurs (…) au paiement des préjudices subis par les époux [D] », et que les époux [G] lui demandent « de mettre à la charge du Syndicat des copropriétaires une quote-part des préjudices des époux [D] », il doit être rappelé que nul ne peut plaider par procureur et qu'aucune partie n'a donc intérêt et qualité à solliciter la condamnation d'une autre au profit d'un tiers.

1 – Sur les demandes indemnitaires

A – Sur les désordres

1 – Dans l'appartement des époux [D]

Les époux [D] affirment avoir subi des dommages dans leur appartement situé à l'aplomb de celui des époux [G], consistant principalement en le décollement d'une cloison de la salle de bains sous l'effet de l'affaissement du plancher/plafond séparant les deuxième et troisième étages.

Un architecte intervenu le 16 octobre 2012 dans l'immeuble, en présence des époux [G] et [D], a constaté dans l'appartement de ces derniers « la présence de décollements importants de la cloison d'avec la sous-face du plafond, ainsi qu'au contact avec les murs directement contigus côté pignon d'immeuble ainsi que côté mur de cage d'escalier » ; une « disjonction des matériaux au droit du cloisonnement de salle de bains » ; un « affaissement relativement marqué de la partie centrale de plancher dans l'angle du cloisonnement de la salle de bains en partie centrale du séjour ». Il n'est pas relevé d'humidité excessive, ni de désordres dans l'appartement des époux [G].

L'architecte de la copropriété, intervenu le 13 février 2014, a quant à lui constaté « les décollements, fissures et affaissement de la cloison à l'aplomb travaux étage 2 ». Des photographies montrent la présence d'une fissure béante courant tout autour de la cloison de la salle de bains.

Un troisième architecte, intervenu quant à lui le 7 juin 2017, a de même constaté « des cloisons faisant état de fissures horizontales en partie haute des cloisons, ce qui indique un affaissement du plancher ».

Dans son rapport, l'expert judiciaire [B] relève notamment que « le cloisonnement en angle délimitant la salle d'eau est séparé du plafond comme du mur opposé à la façade d'environ deux centimètres. (…) Dans la salle d'eaux, de nombreux raccords entre éléments sont ouverts et certains carreaux de revêtement mural sont décollés. Le revêtement de sol scellé est localement brisé ».

2 – Dans l'appartement des époux [G]

Les époux [G] réclament indemnisation au titre du préjudice de jouissance/locatif qu'ils disent avoir subi en raison des désordres survenus.

Toutefois, les pièces versées aux débats et notamment le rapport d'expertise judiciaire ne permettent pas de rapporter la preuve de l'existence de désordres stricto sensu. Au soutien de leurs demandes, M. [N] [G] et Mme [S] [G] invoquent en effet uniquement le fait que des étais métalliques ont dû être installés dans le salon pour soutenir la solive d'enchevêtrure du plancher-haut du deuxième étage, et que des sondages ont dû être effectués avec percement des faux-plafonds.

3 – Dans les parties communes de l'immeuble

Le syndicat des copropriétaires déplore des dommages aux parties communes de l'immeuble, à savoir deux solives d'enchevêtrure, deux linçoirs et cinq solives devant être pour certaines renforcées, et pour d'autres remplacées.

L'architecte intervenu le 16 octobre 2012 dans l'appartement des époux [G], au deuxième étage du bâtiment B de l'immeuble, a constaté un « affaissement ponctuel marqué [qui] s'est produit au niveau de la partie centrale du plancher entre les deuxième et troisième étages, au niveau des logements de droite générant les décollements importants du cloisonnement de salle de bains du logement de Monsieur et Madame [D] ».

Dans son rapport, l'expert judiciaire [B] indique qu'une « poutre d'enchevêtrure est aujourd'hui cassée » et que « d'autres pièces comme notamment un linçoir supportant cinq solives boiteuses sont également endommagées par de l'humidité persistante ». Il précise qu'une « solive d'enchevêtrure doit être renforcée parce qu'elle présente une cassure » ; qu'un « linçoir et cinq solives boiteuses doivent être remplacées » sur toute leur longueur ; et qu'une « autre solive d'enchevêtrure et un linçoir doivent être renforcés parce qu'ils ne correspondent plus aux exigences d'aujourd'hui en termes de sollicitations mécaniques et de flèches ».

B – Sur les responsabilités et les recours contre les assureurs

L'article 1242 (anc. 1384) du code civil dispose notamment qu' « on est responsable non seulement du dommage que l'on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l'on a sous sa garde ».

Aux termes de l'article 544 du code civil, « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

Il est constant que le trouble de voisinage est un préjudice en soi supportable et que, par conséquent, un trouble normal n'ouvre pas droit à réparation. Le trouble anormal est celui d'une certaine intensité, qui outrepasse ce qui doit être usuellement supporté entre voisins - le caractère excessif du trouble n'exigeant pas une continuité ou une répétition, ni une permanence et pouvant ainsi provenir d'un dommage accidentel.

L'article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable au litige, dispose notamment que le syndicat des copropriétaires « est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».
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Il résulte de ces dispositions un régime de responsabilité objective, propre au syndicat des copropriétaires, qui rend ce dernier responsable de tout dommage causé par un défaut d'entretien d'une partie commune, sans qu'une faute de sa part ne doive être caractérisée. S'il incombe au copropriétaire agissant à l'encontre du syndicat des copropriétaires de démontrer un lien de causalité entre le défaut d'entretien et les préjudices subis, la copropriété ne peut s'exonérer de sa responsabilité qu'en rapportant la preuve d'une faute de celui-ci ou d'un tiers.

Enfin, suivant l'article L.124-3 du code des assurances, le tiers lésé dispose d'un droit d'action directe à l'encontre de l'assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable. L'assureur ne peut payer à un autre que le tiers lésé tout ou partie de la somme due par lui, tant que ce tiers n'a pas été désintéressé, jusqu'à concurrence de ladite somme, des conséquences pécuniaires du fait dommageable ayant entraîné la responsabilité de l'assuré.

1 – Sur la responsabilité de M. [N] [G] et Mme [S] [G]

A l'examen des pièces produites aux débats et des conclusions des parties, il est établi et non contesté que M. [N] [G] et Mme [S] [G] ont fait réaliser des travaux d'aménagement intérieur de leur appartement en juillet 2011, lesquels ont impliqué la démolition d'une cloison séparatrice privative située sous une solive du plancher haut du deuxième étage.

Les opérations d'expertise ont permis de démontrer que la cloison supprimée avait acquis avec le temps un rôle porteur et que sa suppression, sans reprise de charge, a généré une flèche des poutres entraînant un affaissement de la cloison et l'apparition de fissures. L'expert judiciaire affirme à ce titre que « la suppression des cloisonnements au deuxième étage a sollicité une solive d'enchevêtrure du plancher-haut de ce deuxième étage qui n'était pas apte, compte tenu d'une faiblesse de constitution, à reporter vers les murs séparatifs et de façade les charges qu'elle avait à reprendre (plancher et équipement du troisième étage) ».

Les architectes intervenus les 16 octobre 2012 et 13 février 2014 avaient déjà relevé le caractère concomitant des désordres constatés dans l'appartement des époux [D] et des travaux d'aménagement effectués par les époux [G], indiquant notamment que « les décollements, fissures et affaissement de la cloison à l'aplomb (…) apparaissent comme concomitants avec la suppression du cloisonnement à l'étage supérieur », Mme [D] ayant dénoncé les désordres auprès du syndic dès le 15 novembre 2011.

Il apparaît ainsi, comme l'affirment les techniciens intervenus dans un cadre amiable puis l'expert judiciaire, que la suppression par les époux [G] d'une cloison privative devenue porteuse a été « l'élément déclencheur » du sinistre, lequel ne se serait pas produit en l'absence de tels travaux.

Les demandeurs et le syndicat des copropriétaires font grief aux époux [G] de ne pas avoir sollicité l'autorisation préalable de l'assemblée générale ni fait intervenir un architecte maître d’œuvre avant d'entreprendre ces travaux, en violation avec les stipulations du règlement de copropriété.

Décision du 03 mai 2024
8ème chambre 3ème section
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Toutefois, il doit être rappelé qu'en application des articles 8 et 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, tout copropriétaire peut librement modifier la disposition intérieure de ses parties privatives, à la seule condition de ne pas porter atteinte à la destination de l'immeuble ou aux droits des autres copropriétaires. La suppression d'une cloison privative constitue des travaux d'aménagement courants qui ne peuvent être considérés par essence comme des « travaux pouvant affecter la solidité de l'immeuble » au sens du règlement de copropriété.

A cet égard, il est de même relevé qu'il n'est aucunement démontré que les époux [G] avaient connaissance de la fragilité particulière du plancher haut, ou a fortiori du rôle porteur de leur cloison en briques. Le simple fait d'avoir acquis un appartement dans un immeuble ancien ou que le plancher haut présente quelques signes de dégradation lors de l'acquisition ne rendait aucunement impératif le recours à un maître d’œuvre ou l'obtention de l'autorisation de la copropriété.

Sauf à démontrer que M. [N] [G] et Mme [S] [G] aient été expressément informés du caractère porteur de leur cloison privative et de l'état vulnérable des parties communes, il ne peut donc leur être reproché d'avoir agi en faute.

La suppression de la cloison privative étant à l'origine du fléchissement de plusieurs solives et d'un affaissement du plancher haut du deuxième étage, puis du décollement subséquent de la cloison de la salle de bains des époux [D], elle constitue donc néanmoins un trouble anormal de voisinage engageant la responsabilité des époux [G], et ce tant à l'égard des époux [D] que de la copropriété.

2 - Sur la responsabilité de M. [H] [D] et Mme [E] [M] (ép. [D])

Le syndicat des copropriétaires et les époux [G] recherchent la responsabilité des époux [D] en faisant principalement valoir que des infiltrations d'eau provenant de leurs installations sanitaires auraient dégradé progressivement les solives du plancher haut du deuxième étage, jusqu'à réduire fortement leur capacité portante et ainsi permettre la survenance des désordres.

Les opérations d'expertise ont permis de démontrer que certaines solives supportant le plancher haut du deuxième étage présentaient en effet un état de dégradation avancée par endroits, et ce en raison d'infiltrations d'eau depuis de nombreuses années. L'expert judiciaire relève à ce titre que « ces dégradations des pièces de bois sont la conséquence d'arrivées non maîtrisées d'eaux dans l'épaisseur des planchers au droit des pièces humides, résultant d'un usage de l'immeuble depuis sa construction ».

S'il est avéré que le plancher haut du deuxième étage a été fragilisé au fil des ans par une humidité excessive, l'existence d'infiltrations d'eau en provenance des parties privatives des époux [D] n'est cependant pas démontrée avec la certitude requise.

L'expert emploie à plusieurs reprises le conditionnel et évoque par exemple des « facteurs susceptibles d'avoir facilité l'apparition des désordres », la possibilité qu'« antérieurement à cette suppression des cloisonnements, de l'humidité avait pu pénétrer dans l'épaisseur du plancher et dégrader lentement mais progressivement les pièces de bois », ou encore le fait que des « éléments de structure du plancher pouvaient avoir été dégradés », sans pouvoir objectiver des infiltrations en cours, la présence de moisissure ou de mérules ni même un taux d'humidité trop important.
Décision du 03 mai 2024
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De même, alors que les époux [G] soutiennent qu'ils ont été victimes de « multiples dégâts des eaux », cette affirmation n'est pas confirmée par les pièces produites aux débats, lesquelles révèlent au contraire que les cabinets d'architectes intervenus en octobre 2012 et février 2014 n'ont pas constaté d'infiltrations d'eau – outre qu'il n'est justifié d'aucune réclamation à cet égard de la part de M. [N] [G] et Mme [S] [G].

Les défendeurs soutiennent également que l'état de dégradation constaté dans la salle de bains des époux [D] démontre à l'évidence qu'ils sont responsables de la dégradation des solives.

Le cabinet d'architecte intervenu le 14 mars 2018 a estimé que « l'état de la salle de bains du 3ème étage est mauvais et provoque depuis longtemps probablement des fuites sur les éléments porteurs en bois du plancher haut du 2ème étage. Les canalisations existantes privées et communes sont en mauvais état et les raccords sont sources de fuites ». L'expert judiciaire relève en outre, à la date des opérations d'expertise, que les joints périphériques des équipements sanitaires sont déstructurés et ouverts, que les branchements ne sont pas étanchés et qu'aucun dispositif d'étanchéité sous revêtement de sol n'est visible, concluant à l'« état déplorable des installations sanitaires de l'appartement [D] ».

Toutefois, dans la mesure où les désordres ont provoqué d'importants dégâts dans la salle de bains, il ne peut être fait le départ entre d'éventuelles non-conformités initiales et ce qui relève des dommages causés par le sinistre. L'expert judiciaire relève lui-même que « l'essentiel des désordres constatés dans la salle d'eau de M. et Mme [D] est effectivement la conséquence de la rupture de la solive d'enchevêtrure ».

Par ailleurs, à supposer caractérisées des non-conformités de ces installations au code de la construction et de l'habitation ou à la réglementation sanitaire applicable, cela ne démontre pas en soi l'existence d'infiltrations d'eau – toute non-conformité n'étant pas nécessairement cause de désordres.

Les défendeurs se prévalent aussi du poids de la chape de béton coulée sur le sol de l'appartement des époux [D], qu'ils estiment avoir joué un rôle majeur dans la fragilisation des solives et in fine dans l'affaissement du plancher. L'expert judiciaire et plusieurs architectes intervenus sur les lieux ont cependant estimé que celle-ci était d'un dimensionnement normal et ne pouvait avoir joué qu'un rôle extrêmement résiduel dans la dégradation des solives.

Enfin, il doit être relevé que celle-ci est susceptible d'avoir été causée par des infiltrations provenant des parties communes, telles que la façade de l'immeuble dont il est établi qu'elle comporte de nombreuses fissures, ou encore des canalisations communes qui présentent un risque important de fuites selon le cabinet d'architecte intervenu le 14 mars 2018.

Compte tenu de ces éléments, il n'est pas rapporté la preuve que les installations sanitaires de M. [H] [D] et Mme [E] [M] (ép. [D]) sont à l'origine de la dégradation des parties communes de l'immeuble. Leur responsabilité ne peut ainsi être engagée, et les parties seront déboutées de toutes demandes à leur encontre.

Décision du 03 mai 2024
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3 – Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

M. [N] [G] et Mme [S] [G] recherchent la responsabilité de la copropriété sur le fondement de l'article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, faisant valoir que la dégradation des solives a été principalement causée par l'affaissement général du bâtiment, dû notamment à sa structure même ainsi qu'aux caractéristiques du sol de Montmartre (présence d'anciennes carrières et poches de gypse), ainsi qu'à des infiltrations d'eau en façade.

L'expert judiciaire a estimé aux termes de son rapport que malgré l'état dégradé de certains éléments porteurs du plancher haut du deuxième étage, l'affaissement de ce dernier ne se serait pas produit si la cloison privative des époux [G] n'avait pas été retirée lors de travaux d'aménagement.

Contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, qui affirme que l'expert a uniquement retenu comme causes des dommages la suppression de la cloison privative et des infiltrations d'eau au fil des années, il apparaît que celui-ci a retenu une troisième cause expliquant l'affaissement du plancher, à savoir la perte de capacité portante de certaines solives en raison des caractéristiques mêmes de l'immeuble.

L'expert [B] a en effet estimé que les désordres ont été engendrés par une combinaison de facteurs, dont le premier est le « tassement » progressif de l'immeuble en raison de son mode de construction et de la nature du sol, qui a lui-même fait devenir porteurs, « de manière fortuite et intermédiaire », des éléments qui ne l'étaient pas initialement, provoquant ainsi une sollicitation accrue des solives.

Par ailleurs, comme évoqué précédemment, les pièces produites et le rapport d'expertise judiciaire révèlent que certains éléments de structure ont été dégradés par l'humidité, laquelle est susceptible d'avoir une provenance tant privative (la salle de bains de l'appartement [D]) que commune (les multiples fissures en façade de l'immeuble et l'état dégradé de canalisations communes).

Il résulte de ces éléments que l'affaissement du plancher est dû pour partie à la démolition de la cloison privative des époux [G], et pour autre part à des facteurs intrinsèques à l'immeuble ainsi qu'à un défaut d'entretien des parties communes, dans une proportion qu'il convient de fixer respectivement à 30% et 70%.

La responsabilité de la copropriété sera ainsi engagée à l'égard de M. [N] [G] et Mme [S] [G], dans la proportion indiquée ci-dessus.

4 – Sur les recours contre la société Generali IARD

Les époux [D], le syndicat des copropriétaires ainsi que les assureurs Areas Dommages et Allianz IARD exercent un recours envers la société Generali IARD, assureur de responsabilité civile des époux [G] suivant police n°000AM486840.

Cette dernière soulève divers moyens à l'encontre des demandes adverses, mais ne conteste pas le principe de sa garantie envers ses assurés. La société Generali IARD sera ainsi condamnée à indemnisation solidairement avec M. [N] [G] et Mme [S] [G].

Conformément à l'article L. 112-6 du code des assurances, l'assureur pourra opposer au porteur de la police ou au tiers qui en invoque le bénéfice les exceptions opposables au souscripteur originaire, telles que les franchises et plafonds contractuels.

5 – Sur les recours contre la société MMA IARD

La société MMA IARD, assureur de responsabilité civile de M. [H] [D] et Mme [E] [M] (ép. [D]) suivant police n°1241186031M ayant pris effet à compter du 7 octobre 2009, conteste sa garantie en faisant valoir que le rapport d'expertise judiciaire ne lui serait pas opposable faute d'avoir été partie aux opérations d'expertise, et en invoquant une clause d'exclusion de garantie.

La responsabilité de M. [H] [D] et Mme [E] [M] (ép. [D]) n'ayant pas été engagée, M. [N] [G], Mme [S] [G] ainsi que la société Areas Dommages seront déboutés de leurs demandes à l'encontre de leur assureur MMA IARD. Les appels en garantie formés par cette dernière sont par conséquent sans objet.

6 – Sur les recours contre la société Areas Dommages

Les époux [G], leur assureur Generali IARD ainsi que le syndicat des copropriétaires exercent chacun un recours à l'encontre de la société Areas Dommages, assureur de responsabilité civile de ce dernier du 1er avril 2009 au 31 mars 2017. La société Areas Dommages s'oppose à la mobilisation de sa garantie, tant s'agissant du recours direct des époux [G] que de l'appel en garantie formé par son assuré.

* Sur le recours des époux [G], la société Areas Dommages fait tout d'abord valoir que la police souscrite par la copropriété ne couvre pas les dommages issus de travaux à l'initiative d'un copropriétaire.

Si la couverture d'un tel risque n'est en effet pas expressément prévue, il a toutefois été jugé précédemment que les désordres résultent d'une combinaison de facteurs d'origine privative et commune, dont le principal est l'état dégradé de certains éléments porteurs par le « tassement progressif » de l'immeuble et des infiltrations d'eau au fil des années.

Les désordres survenus appartiennent ainsi à une catégorie définie à l'article H – paragraphe 101 de la police, à savoir les dommages qui sont « le fait de l'immeuble assuré, c'est-à-dire les bâtiments eux-mêmes, l'ensemble des constructions pour lesquelles l'assurance est souscrite, ainsi que leurs installations mobilières et immobilières ». Il est par ailleurs stipulé que « la garantie est acquise tant du fait des parties communes que des parties privatives ».

Les dommages faisant l'objet du litige relèvent ainsi de la police d'assurance souscrite par le syndicat des copropriétaires.

* A l'égard du syndicat des copropriétaires, la société Areas Dommages soutient en premier lieu que les dommages résultant des travaux effectués par M. [N] [G] et Mme [S] [G] seraient exclus du champ de la garantie car ils résulteraient d'un défaut d'entretien permanent de l'immeuble et constitueraient des « travaux de démolition exécutés par ou pour l'assuré » (paragraphe 111 des conditions générales)

Décision du 03 mai 2024
8ème chambre 3ème section
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Outre que les dommages ne résultent que partiellement des travaux effectués par les époux [G], la société Areas Dommages ne justifie aucunement de l'existence du « défaut d'entretien permanent de l'immeuble (…) caractérisé et connu de vous » allégué, étant au contraire établi que plusieurs des causes des désordres étaient inconnues de la copropriété et des copropriétaires parties à l'instance (mouvements structurels de l'immeuble, dégradation progressive par l'humidité).

Il est au surplus relevé que cette clause ne satisfait pas aux exigences de l'article L. 113-1 du code des assurances en ce que l'exclusion de garantie n'est pas formelle et limitée, la caractérisation d'un défaut d'entretien donnant lieu à interprétation et ne permettant pas à l'assuré de déterminer précisément l'étendue de l'exclusion.

Par ailleurs, le déplacement d'une cloison privative constitue manifestement des travaux d'aménagement courants qui ne peuvent être considérés comme des « travaux de démolition » au sens de ces stipulations.

La société Areas Dommages soutient également que les infiltrations d'eau à l'origine des dommages sont anciennes et antérieures à la prise d'effet de sa garantie. Il est cependant constant que l'assureur dont la garantie est susceptible d'être mobilisée est celui dont la garantie est en cours à la date de manifestation des désordres, et non à la date du fait générateur – celle-ci étant au surplus indéterminable en l'espèce, l'expert évoquant des infiltrations ayant cours depuis plusieurs décennies.

Ce moyen soulevé par l'assureur est par conséquent inopérant, le contrat ayant pris effet au 1er avril 2009 et les dommages ayant été mis au jour en novembre 2011.

Il est enfin relevé que le syndicat des copropriétaires se prévaut à juste titre du bénéfice des stipulations de l’article 7 de l'« Intercalaire Multirisques Immeuble » annexé aux conditions particulières, lesquelles prévoient que « la garantie s’étend en outre : (…) aux conséquences pécuniaires de la Responsabilité Civile que peut encourir l’Assuré au titre de l’article 14 de la Loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ».

La responsabilité du syndicat des copropriétaires étant engagée envers les époux [G] sur le fondement de l'article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, au titre d'un défaut d'entretien des parties communes de l'immeuble, la société Areas Dommages sera condamnée à le garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre.

Les époux [G] sont quant à eux bien fondés en leur recours direct à l'encontre de cette dernière, qui sera condamnée in solidum avec son assuré.

7 – Sur le recours contre la société Allianz IARD

La société Allianz IARD, assureur de responsabilité civile du syndicat des copropriétaires à compter du 31 mars 2017 suivant police n°57822671, demande au tribunal de « débouter Monsieur et Madame [D], les époux [G] et leur assureur GENERALI IARD, de toutes demandes, fins et conclusions telles que formées » à son encontre.

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A l'examen du dispositif des dernières conclusions de ces parties, il apparaît cependant qu'aucune d'elles ne forme de demandes à l'encontre de la société Allianz IARD. La seule demande formée contre elle l'étant à titre subsidiaire par la société MMA IARD, dont la garantie n'est pas susceptible d'être mobilisée, aucun recours n'est donc formé envers la société Allianz IARD.

C – Sur les préjudices

Les époux [D] sollicitent l'indemnisation de deux chefs de préjudice qui résultent selon eux de l'affaissement du plancher haut du deuxième étage de l'immeuble : les frais de travaux de réfection à effectuer dans leur appartement, honoraires d'architecte inclus ; un préjudice financier découlant d'une « perte de loyers et de charges ».

Les époux [G] sollicitent quant à eux indemnisation au titre d'un « préjudice de jouissance et locatif » qu'auraient causé les opérations d'expertise ainsi que la mise en place d'étais dans leur appartement.

Enfin, le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement des frais engagés au titre des travaux de reprise des éléments de structure.

1 – Sur les préjudices subis par M. [H] [D] et Mme [E] [M] (ép. [D])

* Sur les frais de travaux de réfection, les demandeurs versent aux débats la facture établie le 23 février 2021 par une société B2M Énergie, portant sur diverses prestations pour un montant total de 56 688,50 euros TTC. Les époux [D] ne réclament indemnisation qu'au titre des prestations en lien direct avec les désordres, soit une somme de 29 315,00 euros TTC.

Les défendeurs font valoir que l'appartement des époux [D] était en état d'usage et qu'il convient par conséquent d'appliquer un « coefficient de vétusté ». A cet égard, il doit être rappelé que de jurisprudence constante, le principe de réparation intégrale du préjudice empêche de tenir compte de l'état du bien antérieurement aux désordres. Les travaux réparatoires auraient en toute hypothèse dû être engagés par les victimes des dommages, et leur coût ne dépend aucunement de l'état préalable de l'appartement.

En revanche, dans la mesure où la réglementation sanitaire impose désormais la réalisation d'une étanchéité dans les pièces dites « humides », les époux [D] sont mal fondés à demander indemnisation à ce titre dès lors qu'il s'agit d'un coût qu'ils auraient eu à exposer même en l'absence de désordres.

Déduction faite des travaux d'étanchéité (paragraphe 01.43 de la facture produite), il convient ainsi d'évaluer ce poste de préjudice à la somme de 26 543,00 euros [29 315,00 – (627,00 + 2 145,00)].

Enfin, M. [H] [D] et Mme [E] [M] (ép. [D]) justifient par la production de sept notes d'honoraires avoir recouru aux services d'un maître d’œuvre pour un montant total de 6 988,85 euros TTC, ce qui constitue une dépense nécessaire à la réparation des dommages.

Le préjudice subi par les demandeurs au titre des travaux de réfection sera ainsi évalué à la somme totale de 33 531,85 euros.

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* Sur la perte de revenus locatifs, M. [H] [D] et Mme [E] [M] (ép. [D]) justifient du fait que leur bien était destiné à la location, et qu'il était loué depuis le 1er juin 2005 et jusqu'au départ de la locataire au mois de juin 2012 pour un loyer mensuel de 700,00 euros hors charges (indexé sur l'IRL à compter du 1er juin 2006). Ils justifient de même avoir à nouveau loué leur appartement, à compter du 20 octobre 2021 et pour un loyer mensuel de 882,00 euros hors charges.

Les demandeurs font valoir qu'ils ont été dans l'impossibilité de louer leur bien du 15 juin 2012 au 20 octobre 2021.

Au regard de la date de survenance des désordres dans la salle de bains des époux [D] (novembre 2011), et de la nécessité manifeste de faire procéder à des opérations d'expertise puis d'entreprendre en urgence des travaux de réfection, il apparaît en effet que l'appartement ne pouvait plus être proposé à la location à compter du 15 juin 2012, date à laquelle le bail conclu avec Mme [R] a pris fin.

Il est par ailleurs constant que les travaux concernant les parties communes, préalable nécessaire aux travaux en parties privatives avec la mise en location du bien, ont été achevés le 24 février 2021.

Les époux [G] contestent le fait que la mise en location aurait été impossible jusqu'au 20 octobre 2021, et soutiennent que les époux [D] ne peuvent se prévaloir que d'un délai de deux mois à compter de l'achèvement des travaux en parties communes pour retrouver un locataire.

Cependant, compte tenu des circonstances engendrées par la crise sanitaire alors en cours, et de la période estivale qui amoindrit les possibilités de conclure un nouveau bail – outre qu'il n'était manifestement pas dans leur intérêt de ne pas procéder à la recherche d'un nouveau locataire -, il convient de considérer que les époux [D] n'étaient pas en mesure de relouer immédiatement leur bien.

Sur le quantum de l'indemnisation, les époux [D] évaluent leur préjudice sur la base du loyer mensuel dû par Mme [R] à compter du 1er juin 2005, soit la somme de 700 euros par mois hors charges, indexée sur l'ICC puis IRL. Cette somme, qui se fonde sur un loyer effectivement perçu antérieurement aux désordres, devra être retenue.

Les époux [G] contestent la demande adverse au titre des charges, que les époux [D] évaluent à une somme totale de 6 426,88 euros pour la période du 1er juillet 2012 au 19 octobre 2021.

Contrairement à ce que les défendeurs soutiennent, cette somme correspond à des charges refacturables au locataire, que les bailleurs auraient en toute hypothèse été tenus de payer à la copropriété (charges générales et eau froide), comme le démontrent les décomptes de charges émis par le syndic et versés aux débats.

Ces sommes, dont les bailleurs auraient eu remboursement s'ils avaient pu louer leur bien, ont été réglées au syndicat des copropriétaires et constituent ainsi un chef de préjudice indemnisable.

Le fait de percevoir l'intégralité des loyers escomptés n'étant qu'une possibilité dépendant de multiples facteurs, et non une certitude, le préjudice des époux [D] ne peut s'analyser qu'en une perte de chance de mettre leur bien en location et d'en percevoir les fruits.
Décision du 03 mai 2024
8ème chambre 3ème section
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Il est constant que peut être indemnisé le chef de préjudice autonome résultant d'une perte de chance, définie comme la disparition actuelle et certaine d’une éventualité de la survenance d’un événement positif ou de la non-survenance d’un événement négatif. Elle ne peut dépendre que d’un événement futur et incertain dont la réalisation ne peut résulter de l’attitude de la personne lésée. L'indemnisation octroyée par le juge, qui apprécie souverainement le pourcentage de chance perdu, ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré la chance si elle s'était réalisée.

Au regard des caractéristiques et de la situation du bien, du montant du loyer fixé, ainsi que du nombre de baux dont la conclusion est justifiée – qui démontre la quasi-inexistence de périodes de vacance -, il y a lieu d'estimer la perte de chance subie à 90% du montant réclamé.

M. [N] [G], Mme [S] [G] et leur assureur Generali IARD seront ainsi condamnés in solidum à payer à M. [H] [D] et Mme [E] [M] (ép. [D]) la somme de 87 441,19 euros au titre de leur préjudice financier.

2 – Sur les préjudices subis par M. [N] [G] et Mme [S] [G]

Les époux [G] font valoir qu'ils ont subi un préjudice de jouissance et un préjudice locatif en raison des désordres, qui ont nécessité de pratiquer une ouverture du plafond de leur appartement et d'y installer des étais à compter d'octobre 2015, puis ont engendré une impossibilité totale d'occupation durant les travaux de reprise de structure du 1er juillet 2019 au mois de novembre 2019.

Il est établi et non contesté que deux ouvertures au plafond ont été réalisées pour les besoins de l'expertise judiciaire, et que le plafond a dû être étayé. Toutefois, ce préjudice d'ordre esthétique n'a pas entraîné de trouble de jouissance indemnisable et n'empêchait donc aucunement la mise en location du bien.

En revanche, il n'est pas contesté que l'appartement des époux [G] ne pouvait plus être habité du 1er juillet 2019 au 5 novembre 2019, en raison des travaux de réfection des éléments de structure en sous-face de plancher. Ceux-ci ont ainsi subi une perte de jouissance totale de leur bien durant cette période, étant rappelé que l'usage qui en est fait (« pied-à-terre » ou résidence permanente) est indifférent quant à la caractérisation du trouble de jouissance.

Sur la valeur locative du bien, les époux [G] produisent une attestation d'une agence immobilière établie le 1er octobre 2018, dans laquelle celle-ci l'évalue à 1 500 / 1 600 euros par mois (hors charges).

Au regard des caractéristiques de l'appartement, de sa situation et de l'absence de production d'une évaluation différente, il conviendra de retenir une valeur locative mensuelle de 1 500,00 euros.

Le préjudice financier subi par les époux [G] en raison des désordres sera ainsi évalué à la somme de 6 000,00 euros, que le syndicat des copropriétaires et son assureur Areas Dommages seront condamnés in solidum à leur payer.

Décision du 03 mai 2024
8ème chambre 3ème section
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3 – Sur les préjudices subis par le syndicat des copropriétaires

Pour établir l'existence de son préjudice, la copropriété verse aux débats les deux factures émises par la société Pharmabois les 2 mai 2019 et 28 octobre 2019, pour des montants de 18 287,50 euros TTC chacune. Ces factures correspondent aux prestations figurant au devis de la même société, daté du 8 mars 2018 et agréé par l'expert, lesquelles ont été votées lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 12 février 2019 et réceptionnées le 5 novembre 2019.

S'il est par ailleurs établi que le syndicat des copropriétaires a recouru aux services d'un architecte maître d’œuvre (Atelier de l'Orangerie), il n'est pas justifié du montant de sa rémunération. De même, aucun élément versé aux débats ne permet de déterminer quel a été le montant versé par la copropriété au titre des honoraires du syndic et de la souscription d'une police d'assurance dommages-ouvrage.

Le syndicat des copropriétaires sera ainsi débouté de ses demandes à ce titre, et son préjudice sera évalué à la somme de 36 575,00 euros, que les époux [G] et leur assureur Generali IARD seront condamnés in solidum à lui payer à hauteur du partage de responsabilité précédemment établi.

Alors que le syndicat des copropriétaires réclame paiement de l'intérêt au taux légal à compter du 12 février 2019, il est rappelé que les condamnations au paiement d'une indemnité ne peuvent donner lieu au paiement d'intérêts qu'à compter de la date où naît la créance indemnitaire, c'est-à-dire le prononcé du jugement.

Le syndicat des copropriétaires sera en outre débouté de sa demande reconventionnelle au titre d'un préjudice moral, dans la mesure où sa responsabilité a été engagée envers les époux [G], où celle des époux [D] n'a pas été engagée, et où l'assureur Areas Dommages n'est aucunement à l'origine des désordres ayant causé la présente procédure.

D – Sur les appels en garantie

La société Areas Dommages fait valoir que selon les conditions particulières de la police d'assurance souscrite par le syndicat des copropriétaires, elle ne peut être tenue à garantie « pour une perte de loyers ou une perte d'usage qu'à concurrence de trois années de loyer ou de valeur locative depuis la date du sinistre jusqu'à la date de terminaison des travaux ».

Toutefois, ces stipulations ne peuvent trouver application en l'espèce dans la mesure où les notions de perte de loyers et de perte d'usage, telles que définies en page n°7 des conditions générales, concernent un bien dont l'assuré est propriétaire occupant ou bailleur (« perte pécuniaire représentée par la valeur locative des locaux que vous occupez... » ; « montant des loyers des locataires du bâtiment dont vous êtes légalement privé... »).

L'assureur ne peut donc opposer ce moyen à son assuré, qui sollicite sa garantie au titre d'une condamnation pécuniaire et non d'une perte de loyers ou d'usage qu'il aurait personnellement subie.

Pour les motifs qui précèdent, le syndicat des copropriétaires et son assureur Areas Dommages seront tenus de garantir M. [N] [G], Mme [S] [G] et leur assureur Generali IARD de toutes condamnations prononcées à leur encontre, et ce à hauteur du partage de responsabilité précédemment effectué (70%).
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De même, la société Areas Dommages sera condamnée à garantir le syndicat des copropriétaires de toute condamnation prononcée à son encontre, et les époux [G] ainsi que leur assureur Generali IARD seront condamnés à la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre, à hauteur du partage de responsabilité précédemment effectué (30%).

3 - Sur les demandes accessoires

- Sur les frais communs de procédure

L'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose notamment que « le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige ».

Au regard de l'issue du litige, M. [H] [D] et Mme [E] [M] (ép. [D]) seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En outre, en vertu de l'article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.

M. [N] [G], Mme [S] [G] et leur assureur Generali IARD, ainsi que le syndicat des copropriétaires et son assureur Areas Dommages, parties perdant le procès, seront condamnés in solidum au paiement des entiers dépens de l'instance. Autorisation sera donnée aux avocats en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision.

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Décision du 03 mai 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 19/08680 - N° Portalis 352J-W-B7D-CQLV6

Tenus aux dépens, M. [N] [G], Mme [S] [G] et leur assureur Generali IARD seront condamnés à payer à M. [H] [D] et Mme [E] [M] (ép. [D]) la somme de 12 000,00 euros au titre des frais irrépétibles. Les époux [G], leur assureur Generali IARD et le syndicat des copropriétaires seront en conséquence déboutés de leurs demandes à ce titre.

L'équité commande en outre de débouter les sociétés Generali IARD, MMA IARD, Allianz IARD et Areas Dommages de leurs demandes respectives au titre des frais irrépétibles.

- Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l'article 515 du code de procédure civile, hors les cas où elle est de droit, l'exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d'office, chaque fois que le juge l'estime nécessaire et compatible avec la nature de l'affaire, à condition qu'elle ne soit pas interdite par la loi.

En l'espèce, la nature des condamnations prononcées et la particulière ancienneté du litige justifient qu'il soit dérogé à l'effet suspensif des voies de recours.

PAR CES MOTIFS,