TJ Paris, 16 mai 2024, RG 22/07957

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :

■

8ème chambre
2ème section

N° RG 22/07957
N° Portalis 352J-W-B7G-CXJG3

N° MINUTE :

Assignation du :
28 Juin 2022

JUGEMENT
rendu le 16 Mai 2024
DEMANDERESSE

S.C.I. LEDERMAN, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Maître Ariella KHIAT COHEN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E240

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] [Localité 5], représenté par son syndic, la société FONCIA PARIS EST JMR, SAS
[Adresse 1]
[Localité 5]

représenté par Maître Adrienne PROT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1588

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président
Anita ANTON, Vice-Présidente
Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière

Décision du 16 Mai 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 22/07957 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXJG3

DEBATS

A l’audience du 29 Février 2024 présidée par Frédéric LEMER GRANADOS

tenue en audience publique avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 16 Mai 2024.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 13 mai 2019 la SCI Lederman a acquis un local commercial sis [Adresse 3] [Localité 5], composant le lot n°1 au rez-de-chaussée du bâtiment dit " bâtiment sur rue ", première porte 2 : droite, dans le passage 21 voiture et entrée directement par la rue, un ensemble comprenant :
" Une vaste boutique à usage de librairie - une arrière-boutique - une cuisine - une chambre. Caves n°14 a trois compartiments. Droit aux water-closets situés dans la cour. "

Lors de son achat, la SCI Lederman a été informée de l'existence de problèmes structurels de plancher entre les caves et les rez-de-chaussée de 1'intégralité de l'immeuble.
Des travaux " de reprise structure/le en caves " avaient déjà été réalisés courant 2016 par l'entreprise DDS pour un montant de 50 858,21 €.

L'état daté communiqué par le syndic et joint à l'acte de vente indiquait : " Le lot n°1 (boutique) a fait l'objet d'un diagnostic plancher haut sous-sol par un bureau d'étude structure, lequel préconise des travaux de renforts. Ces travaux n 'ont pas encore fait l'objet d 'un vote, un appel d'offre étant en cours de réalisation ".

Dans la perspective d'engager des travaux des planchers des caves du lot n°1, le syndicat des copropriétaires a commandé un rapport d'expertise sur l'état des éléments structurels des planchers hauts du sous-sol auprès de la société AMO.

Ce rapport a relevé deux zones avec des systèmes structuraux de planchers différents :
" - une zone en plancher mixte structure porteuse en profilé IAO et voutains en brique pleine faisant hourdis
- une zone en dalle béton (épaisseur 12 cm) avec profilé métalliques type IPN en renforts. "

Il a également constaté différentes anomalies du plancher du lot n°1.

En mai 2019, la société AMO a rendu son rapport d'étude sur le " dimensionnement du plancher haut sous-sol et des /linteaux " et a produit " un cahier des clauses techniques particulières " pour le renfort des planchers sous-sol.

Les travaux de renfort en sous-sol ont été discutés à l'assemblée générale du 5 juin 2019 (résolution 16 - point d'information).

Lors de l'assemblée générale extraordinaire du 14 janvier 2020, les copropriétaires ont décidé à l'unanimité de mandater un bureau d'études techniques afin d'avoir une analyse plus approfondie compte tenu du montant des devis présentés (entre 50.000 € et 75.000 €) et de leur inexactitude.

Par la suite, le conseil de la SCI Lederman a mis en demeure le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] de mettre en œuvre les travaux de renfort, puis l'a assigné en référé.

Par une ordonnance du 3 juillet 2020, le juge des référés a débouté la SCI Lederman de ses demandes d'annulation du vote intervenu à l'assemblée générale spéciale du 14 janvier 2020 et de désignation d'un expert judiciaire.

Lors de l'assemblée générale du 5 mai 2021 et à la suite du dépôt du rapport du B.E.T, les travaux ont été votés selon un devis de la société VITALII pour un montant de 22.522,50 € TTC et sous la supervision d'un architecte, M. [B].

En septembre 2021, les travaux ont débuté et le plancher de la zone avant du magasin a été entièrement déposé.

L'entreprise VITALII a arrêté le chantier après la première phase de démolition. Les rideaux de fer du magasin ont été bloqués, la porte du local a été enlevée et le reste de la devanture du magasin a été déposé.

Par la suite, le syndicat des copropriétaires a fait procéder à une analyse du règlement de copropriété.

Considérant que les planchers étaient des parties privatives et que par conséquent, les travaux étaient à la charge de la SCI Lederman et non de la copropriété, lors de l'assemblée générale du 12 mai 2022, les copropriétaires ont voté plusieurs résolutions :
- Résolution 18 annulant les résolutions 6,1 à 6,4 votées lors de l'assemblée du 5 mai 2021,
- Résolution 19 pour clôture du compte de travaux correspondant à la réfection du plancher,
- Résolution 20 par laquelle les copropriétaires ont donné mandat de poursuivre la SCI LEDERMAN pour " la destruction de la façade ",
- Résolution 21 s'opposant à la demande de reprise des travaux du plancher,
- Résolution 22 refusant le projet de devanture soumis.

Par exploit de commissaire de justice délivré le 28 juin 2022, la SCI Lederman a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] afin de voir notamment annuler les résolutions n° 18, 19, 20, 21 et 22 de l'assemblée générale des copropriétaires du 12 mai 2022, juger les planchers hauts de cave parties communes de l'immeuble, être autorisée à réaliser le projet de travaux de devanture déposé devant les services de l'urbanisme de la Ville de [Localité 6] le 20 janvier 2022, obtenir la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 71 400 € au titre de la perte de chance de percevoir des loyers entre mai 2020 et janvier 2022, celle de 20 400 € au titre de la perte des loyers entre février 2022 et juillet 2022, celle de 19 266,50 € au titre des travaux pris en charge par elle, avec compensation entre les appels de charges à venir et les condamnations du syndicat des copropriétaires, ainsi que sa condamnation à réaliser les travaux de confortation des planchers côté arrière-boutique sous astreinte.

Par conclusions récapitulatives et responsives n°1 notifiées par voie électronique le 29 mai 2023, la SCI Lederman demande au tribunal de :

" Vu la loi 65-55 7 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Vu les articles 1240 et suivants du code civil
Vu les pièces versées aux débats

RECEVOIR la SCI Lederman en ses écritures et la déclarer bien fondée dans ses demandes,

DEBOUTER le syndicat de copropriétaires de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

ANNULER les résolutions 18, 19, 20, 21 et 22 de l'assemblée générale des copropriétaires du 12/05/2022,

JUGER les planchers hauts de cave parties communes de l'immeuble,

Subsidiairement,

DESIGNER un architecte expert auprès des tribunaux dont l'indépendance sera garantie pour effectuer la visite du lot n°1.

En tout état de cause,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI Lederman :
- la somme de 71 400 € au titre de la perte de chance de loyer entre mai 2020 et janvier 2022
- la somme de 20 400 € au titre de la perte des loyers entre février 2022 et juillet 2022
- la somme de 19 266,50 € au titre des travaux pris en charge par elle,

JUGER que les travaux de devanture autorisés par les services de l'urbanisme de la Ville de [Localité 6] le 11 juillet 2022 ne portent pas atteinte à la destination de l'immeuble, ni à la structure de l'immeuble ou au droit des autres copropriétaires et les autoriser.

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux de confortation des planchers cote arrière-boutique et cela sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du 8ème jour suivant la signification du jugement à intervenir

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI Lederman la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens y compris les frais de constat d'huissier,

DIRE que le jugement sera assorti de l'exécution provisoire, ".

Par conclusions en défense notifiées par voie électronique le 10 février 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 5], représenté par son syndic, la société Foncia Paris Est JMR, demande au tribunal de :

" Vu les articles 2, 3, 9, 14, 15, 25, 30 43 de la Loi du 10 juillet 1965,
Vu l'article 10 du Décret du 17 mars 1967,
Vu les pièces annexées aux débats,

À titre principal :

DEBOUTER la SCI Lederman de l'intégralité de ses demandes,

À titre reconventionnel :

A titre principal :

DECLARER recevables et bien fondées les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5],

En conséquence condamner la société Lederman à :

- remettre en état initial la devanture du local du Rez-de-chaussée ainsi qu'elle figure sur la photographie produite (pièce n°16), à savoir une devanture complète en bois avec moulures et deux colonnes encadrant la porte d'entrée assortie d'une astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

- remettre en état initial le lot n°1 en supprimant les travaux effectués dans le lot n°1 en contravention au règlement des copropriété et sans autorisation, à savoir tous travaux de maçonnerie (création de dalles et hourdies béton), plomberie (création du réseau), fumisterie ainsi que tous travaux ayant touchés les parties communes et équipements communs (notamment démolition de murs de séparation, création de trémies, d'escalier privatif, création et raccordement de water-closet, raccordement du réseau de plomberie et raccordement des gaines de ventilation)
-supprimer les activités de restauration, bar musical, fumoir à chicha exploitées dans son local commercial (lot n°1)

-Réparer le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires en lui versant la somme de 10.000 €

A titre subsidiaire :
Décision du 16 Mai 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 22/07957 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXJG3

Condamner la société Lederman à :

- Fournir au syndicat des copropriétaires toutes les factures des travaux réalisés dans le lot n°1 au Syndicat des copropriétaires notamment des travaux de maçonnerie, plomberie, fumisterie ainsi que tous travaux ayant touchés les parties communes et équipements communs (notamment décaissement du sol en partie cave, démolition des murs de séparations, création de trémies, d'escalier privatifs, création et raccordement de water-closet, travaux de ventilation, extraction) dans un délai d'un mois à compter de la signification du jugement à intervenir et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard,

- Laisser l'accès au lot n°1 à un architecte ou tous autres sachants mandatés par le syndicat des copropriétaires afin de vérifier la compatibilité des travaux effectués par la SCI Lederman et par son locataire la société Finfinnee avec la conservation de l'immeuble et l'absence de modification ou dégradation des parties communes, dans un délai d'un mois à compter de la signification du jugement à intervenir et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard,

- Faire cesser les nuisances sonores, olfactives, les fumées et monoxyde de carbone et encombrements parties communes émanant de son lot ou du fait des personnes l'exploitant, dans un délai d'un mois à compter de la signification du jugement à intervenir et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard.

En tout état de cause :

CONDAMNER la SCI Lederman à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l'instance et notamment les frais de constat d'huissier. "

Pour l'exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 10 octobre 2023.

L'affaire, plaidée à l'audience collégiale du 29 février 2024, a été mise en délibéré au 16 mai 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification des planchers hauts

La SCI Lederman soutient que :

- le règlement de copropriété désigne au titre des parties privatives dans ses articles 3 et 4 " les planchers avec les poutres et les solives qui les tiennent ",

- il revient sur les parties communes entre les copropriétaires des lots l à 13 en visant : " les gros murs de refend, pignon et sur cour " (pièce n°3 de la SCI Lederman),
Décision du 16 Mai 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 22/07957 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXJG3

- le rapport technique du 11 mars 2022 de Monsieur [F] [X] met en évidence les non-sens du règlement de copropriété et rappelle que la suppression d'un plancher dans son ensemble " risque de compromettre la stabilité de l''immeuble, dans la mesure ou les solives sont des éléments structurels qui concourent à la tenue et la stabilité de l'ouvrage " (pièce n° 27 de la SCI Lederman),

- les éléments structurels relèvent des parties communes de l'immeuble,

- l'article 3 de la loi n° 65-557 du l0 juillet 1965 ?xant le statut de la copropriété des immeubles bâtis indique que " le gros-œuvre des bâtiments, les éléments d 'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférents qui traversent des locaux privatifs ", ainsi que " tout élément incorporé dans les parties communes " relèvent des parties communes,

- plusieurs lois, à commencer par la loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain du 13 décembre 2000), se sont succédées pour inciter les copropriétés à se mettre en conformité avec la législation en vigueur et c'est dans cet esprit que l'article 24 II de la loi précitée vise " les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement. La publication de ces modifications du règlement de copropriété est effectuée au droit fixe ",

- si le syndicat des copropriétaires a basculé dans les charges communes les premiers travaux réalisés dans les caves de l'immeuble, il n'a pas modifié le règlement de copropriété au plus grand préjudice de la requérante,

- les prises de positions et agissements du syndicat des copropriétaires ont laissé croire à la SCI Lederman que les planchers de l'immeuble étaient des parties communes,

- l'acte de vente avec l'état daté puis les différents avocats qui se sont succédés et ont représenté le syndicat des copropriétaires n'ont jamais remis en doute le caractère commun du plancher,

- à aucun moment les sachants qui se sont succédés n'ont remis en question la qualification juridique des planchers considérés comme partie commune,

- il est constant et reconnu par le syndicat des copropriétaires que les travaux relevaient de problèmes de structure qui affectent l'ensemble des caves de l'immeuble,

- c'est pour cela qu'ils devaient être budgétisés sur les charges générales de l'immeuble.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 5] fait valoir que :

- les articles 2 et 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ne sont pas d'ordre public, laissant aux intéressés le soin d'identifier, dans leurs actes, les installations devant constituer des parties communes ou des parties privatives,
- l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit : " Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. (…) ",

- l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 qui déclare impératifs la plupart de ses articles ne vise pas les articles 2 et 3,

- les copropriétaires ont donc toute latitude pour déroger à ces dispositions en restreignant ou au contraire en augmentant la consistance des parties communes ou des parties privatives de leur immeuble,

- le règlement de copropriété est très clair et sans aucune ambiguïté, classant dans les parties privatives les structures des planchers et plafonds,

- le règlement de copropriété prévoit en son article 3 : désignation des parties privatives (page 15) que les éléments suivants en font partie :
" Les planchers avec les poutres et solives qui les soutiennent (…) Le plafond attaché aux poutres de l'appartement supérieur ".

- le tribunal n'a vocation à trancher que les situations confuses ou non évoquées,

- or, en l'espèce la situation est limpide,

- à court de fondement juridique pour soutenir sa demande de " déclarer les planchers hauts de cave parties communes de l'immeuble ", la SCI Lederman s'appuie sur " l'interprétation du bon sens (généralement retenu par les magistrats) " mis en avant dans le " rapport " d'un architecte missionné par ses soins et visiblement dépourvu de culture juridique.

***

En droit, selon l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 " Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.
Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :
- le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ;
- le gros œuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;
- les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
- les locaux des services communs ;
- les passages et corridors ;
- tout élément incorporé dans les parties communes. "

Le règlement de copropriété précise en son article 3 " Désignation des parties privatives " :
" Chaque acquéreur des lots ci-dessus désignés a la propriété exclusive et particulière des locaux les composant. Cette propriété comprendra notamment, sans que cette énonciation purement énonciative, soit limitative : Le plancher avec les poutres et solives qui les tiennent, les cloisons intérieures avec leurs portes et fenêtres sur rue et sur cour avec leur garde-corps et portes palières, toutes les canalisations à l'intérieur de chaque lot, les installations sanitaires, les cabinets de toilette, water-closets, éviers et autres installations de cuisine, les placards, les armoires et penderies, fond attaché aux poutres du plancher de l'appartement, l'intérieur, l'encadrement et les dessus de cheminées; et tout ce qui est inclus à l'intérieur des appartements et des caves; les rideaux de fer ou volets des boutiques, les boiseries ou revêtements extérieurs, les enseignes et persiennes des fenêtres.
Les séparations entre les appartements et les caves seront communes entre les propriétaires voisins ".

Il définit en son article 4 les parties communes comme suit :
" 1- Les parties dudit immeuble communes à tous les copropriétaires comprendront :
La totalité du sol construit ou non construit de l'immeuble. […] et enfin toutes les parties déclarées communes par la loi et par les usages parisiens étant au surplus expliqué que l'énumération ci-dessus n'est pas limitative " […]
2° Parties communes entre les copropriétaires des lots 1er à treizième inclus
Les parties communes entre les copropriétaires des lots premier à treize inclus comprendront, dans le bâtiment sur rue : […] les gros murs de façade et de refend pignons et sur cour […] et enfin toutes les parties déclarées communes par la loi et par les usages parisiens étant au surplus expliqué que l'énumération ci-dessus n'est pas limitative […] " (pièce n° 3 de la SCI Lederman).

En l'espèce, s'il est exact, comme le soutient le syndicat des copropriétaires, que le règlement de copropriété considère comme parties privatives " Les planchers avec les poutres et solives qui les soutiennent (…) Le plafond attaché aux poutres de l'appartement supérieur ", il y a toutefois lieu de préciser qu'un plancher est constitué d'une ossature de solives dont l'extrémité est encastrée dans les murs.

La surface du plancher supporte un parquet ou des panneaux et la sous-face, c'est-à-dire le plafond de l'étage inférieur, et les solives peuvent être apparentes ou être dissimulées par un plafond.

Il s'ensuit que si le plancher et le plafond des lots (sous-face du plancher haut), sont des parties privatives, tel n'est pas le cas du plancher haut, alors que le règlement de copropriété répute expressément parties communes, la totalité du sol construit ou non construit de l'immeuble, les séparations entre les appartements et le gros-œuvre de l'immeuble ne serait-ce sur ce point que par renvoi aux dispositions légales.

L'ensemble de ces éléments conduit par conséquent à considérer que les planchers hauts de cave constituent des parties communes de l'immeuble.

Sur la demande d'annulation des résolutions 18, 19, 20, 21 et 22 de l'assemblée générale des copropriétaires du 12/05/2022 et sur la demande subsidiaire de désignation d'un architecte expert

Sur la demande d'annulation de la résolution 18 de l'assemblée générale du 12 mai 2022 portant sur l'annulation des votes des résolutions 6.1 à 6.4 de l'assemblée du 5 mai 2021

La SCI Lederman soutient que :

- plusieurs syndics et sachants se sont succédés et ont tous considéré que les travaux de structure relevaient bien des parties communes de l'immeuble,

- la résolution n° 18, qui annule les résolutions 6,1 à 6,4 votées lors de l'assemblée du 5 mai 2021, justifiant l'absence de connaissances du règlement de copropriété repose sur un mensonge délibéré puisque ce dernier était parfaitement connu par les intervenants qui se sont succédés,

- cette même résolution qui reconnait pourtant l'exécution des résolutions 6,1 à 6,4 de l'assemblée générale du 5 mai 2021 porte atteinte aux droits acquis par la société Lederman,

- la jurisprudence dispose en la matière que si une décision contraire à une décision précédemment votée peut être prise, cela ne peut se faire que si la première décision n'a pas été exécutée,

- si la décision première a reçu un début d'exécution, voter une décision contraire porte atteinte aux droits acquis du copropriétaires. (3ème Civ., 7 juillet 2010 n° 09-15.373).

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 5] fait valoir que :

- s'agissant de la résolution 18, les travaux réalisés par la copropriété en 2015 sont des travaux de restructuration des parties communes et parties privatives situées au sous-sol de l'immeuble,

- ils sont différents des travaux portant uniquement sur les plafonds et planchers du sous-sol et du rez-de-chaussée du lot n°1, parties privatives appartenant uniquement à la SCI Lederman,

- il a déjà été jugé que la copropriété pouvait revenir sur une décision antérieure dans la mesure où sa décision est justifiée par l'intérêt collectif,

- le syndicat des copropriétaires peut bénéficier du " droit à l'erreur " et réparer celle qui a été commise lors de l'assemblée générale de 2021 qui ne respectait ni les termes du règlement de copropriété ni l'intérêt collectif de la copropriété,

- cette résolution ne lèse pas non plus les intérêts de la SCI Lederman car jusqu'à ce changement voté à l'assemblée générale du 12 mai 2022, le syndicat des copropriétaires a été particulièrement diligent sur le sujet alors même qu'il ne concernait que le local commercial du rez-de-chaussée et que la crise sanitaire compliquait toutes démarches.

***

En droit, il appartient au copropriétaire qui demande la nullité d'une décision fondée sur l'abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable :

- dans un but autre que la préservation de l'intérêt collectif de l'ensemble des copropriétaires (Civ., 3ème, 8 février 1989, n° 87-14322 ; 17 décembre 2014, n° 13-25.134),

Décision du 16 Mai 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 22/07957 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXJG3

- ou encore qu'elle rompt l'égalité entre les copropriétaires (Civ., 3ème, 11 décembre 2006, n° 05-10.924), en favorisant les intérêts personnels de copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires (Civ., 3ème, 9 juin 2016, n° 15-17.529) par exemple en cas de cession à vil prix d'une partie commune ou d'un emplacement de stationnement sans contrepartie pour les copropriétaires lésés (Civ., 3ème, 8 septembre 2016, n° 15-16.954),

- ou qu'elle a été prise avec l'intention de nuire ou de porter préjudice à certains (Civ., 3ème, 29 novembre 2011, n° 10-28.146 : décision de réintégration dans les parties communes d'une cave servant de chambre froide à un copropriétaire mettant à néant une décision d'autorisation précédemment votée, tandis qu'une autre résolution précédente avait décidé de soumettre au juge la question controversée des droits du copropriétaire sur le sous-sol ; 8 avril 2014, n° 13-11.983, etc.).

Une décision prise par deux copropriétaires majoritaires représentant ensemble plus de la majorité absolue des voix n'est pas en soi constitutive d'un abus de majorité, dès lors qu'elle n'est pas abusive et que les deux copropriétaires ayant voté la décision n'ont pas agi avec l'intention de nuire (Civ., 3ème, 24 février 1993, n° 90-21.144).

De même, le refus de l'assemblée générale d'autoriser a posteriori des travaux exécutés par un copropriétaire sans autorisation préalable de l'assemblée générale, alors que celle-ci était requise, ne peut constituer un abus de majorité (ex. récent : cour d'appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, 12 mai 2021, n° RG 19/15225).

Par ailleurs, il est de principe que l'assemblée générale est souveraine et n'a pas à motiver ses décisions de refus (ex. : cour d'appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, 4 octobre 2017, n° RG 15/13391) dans le procès-verbal, lequel n'est pas un compte-rendu des débats, dès lors que le syndicat est en mesure de justifier a posteriori de motifs sérieux et légitimes en contre preuve de l'abus allégué, en explicitant et en développant les motifs de refus de l'assemblée générale (ex. : cour d'appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, 11 septembre 2013, n° RG 12/00157).

Ainsi, les juges du fond ne peuvent substituer leur propre appréciation à celle de l'assemblée générale des copropriétaires, en se prononçant sur l'opportunité en elle-même des décisions incriminées (Civ., 3ème, 3 juin 2009, n° 08-16.189 : approbation des comptes en dépit du double versement par le syndic d'honoraires d'avocat dont le syndicat lui-même avait reconnu qu'il s'agissait " d'une erreur qui avait été rectifiée dans les comptes de l'exercice 2001 " : la décision d'approuver malgré tout les comptes relevait donc d'une " question d'opportunité dévolue au seul pouvoir de l'assemblée générale ", en l'absence de démonstration d'un abus de majorité).

D'une façon générale, l'assemblée générale étant souveraine dans les décisions qu'elle prend, elle doit pouvoir défaire ce qu'elle a fait et revenir sur une précédente décision, notamment en cas de circonstances nouvelles et lorsque la nouvelle décision est dictée par l'intérêt collectif (ex. Civ., 3ème 7 juillet 2010, n° 09-15.373).

Deux conditions sont toutefois posées à cette faculté : que la première décision n'ait pas déjà été exécutée et que la seconde décision ne porte pas atteinte à des droits acquis.

La première condition résulte du principe de l'effet exécutoire des décisions d'assemblée générale autres que les décisions de travaux prises en application des articles 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 pour lesquelles le syndic doit suspendre l'exécution des travaux jusqu'à l'expiration du délai pendant lequel la décision peut être contestée (article 42, alinéa 2, dernière phrase, de la loi du 10 juillet 1965).

La deuxième condition tient à l'application particulière du principe général qui s'oppose à ce qu'un droit acquis soit remis en cause sans l'accord de son bénéficiaire, il s'agira en pratique de tous les cas où l'assemblée générale a accordé une autorisation à un copropriétaire (travaux sur les parties communes notamment) ou un droit privatif sur des parties communes.

Le syndicat dispose de pouvoirs limités à son objet, la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes (article 14 de la loi du 10 juillet 1965). L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification de la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance article 26 de la loi du 10 juillet 1965) ni porter atteinte aux droits résultant de la destination de l'immeuble.

En l'espèce, l'assemblée générale des copropriétaires du 5 mai 2021 a voté en sa résolution 6.1 les travaux de réfection du plancher haut des caves au niveau du local commercial du rez-de-chaussée comme suit :

" 6.1 Décision de réaliser les travaux
L'assemblée générale après avoir :
- pris connaissance des conditions essentielles des devis, contrat set marchés joints à la convocation
- pris connaissance de l'avis du conseil syndical
- et délibéré
Décide d'effectuer les travaux suivants : travaux de réfection du plancher haut des caves au niveau du local commercial du rez-de-chaussée selon les termes du devis de la société SAS VITALII pour un montant de 22.252,50 euros TTC.
[…]
Cette résolution est adoptée à la majorité prévue par l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 ".

Les résolutions subséquentes suivantes ont également été prises :

" 6.2 Honoraires du syndic en cas de réalisation des travaux

Conformément à l'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et en application du contrat de syndic, l'assemblée générale confirme que les honoraires du syndic pour la gestion financière, administrative et comptable des travaux votés précédemment, s'élèvent à 2% HT du montant HT des travaux. Ces honoraires n'incluent pas les visites sur place durant les travaux qui seront facturés à la vacation.

Il est également rappelé que le syndic intervient en qualité de représentant du syndicat des copropriétaires, maitre d'ouvrage. Sa responsabilité ne peut être appréciée qu'en fonction de la diligence et de la compétence normale d'un administrateur de biens qui n'est pas celle d'un architecte ou d'un bureau d'études. […]
Cette résolution est adoptée à l'unanimité des copropriétaires présents ou représentés ou ayant voté par correspondance.
Décision du 16 Mai 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 22/07957 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXJG3

6.3 Désignation d'un maitre d'œuvre - fixation de sa rémunération
L'assemblée générale après en avoir délibéré, décide de recourir aux services d'un architecte DPLG pour un budget de 8.5 % du montant HT des travaux votés avec une TVA à 10%.
[…]
Cette résolution est adoptée à la majorité prévue par l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

6.4 Souscription d'une assurance dommages-ouvrage

L'assemblée générale après en avoir délibéré, décide de souscrire une assurance dommages-ouvrage (Loi Spinetta du 4 janvier 1978) pour un coût estimatif de 2.000 euros.
[…]
Cette résolution est adoptée à l'unanimité des copropriétaires présents ou représentés ou ayant voté par correspondance.

6.5 Recours à un coordonnateur SPS fixation de sa rémunération

L'assemblée générale après en avoir délibéré, et pris acte de l'obligation imposée par l'arrêté du 25/03/2003 fixant la liste des travaux comportant des risques particuliers, pour lesquels un plan général de coordination en matière de sécurité et de protection de la santé est requis, en application de l'article R 238-25-1 ou de l'article R 238-25-2 du code du travail, décide de ne pas recourir aux services d'un coordonnateur SPS.
…]
Cette résolution est adoptée à l'unanimité des copropriétaires présents ou représentés ou ayant voté par correspondance " (pièce n°12 de la SCI Lederman).

L'assemblée générale des copropriétaires du 12 mai 2022 a voté une résolution 18 intitulée " Annulation des votes des résolutions 6.1 à 6.4 de l'assemblée du 5 mai 2021 " rédigée comme suit :

" 18 Annulation des votes des résolutions 6.1 à 6.4 de l'assemblée du 5 mai 2021 (article 24)

Le président met aux voix la résolution suivante :

Lors de l'assemblée générale du 5 mai 2021, la copropriété, mal conseillée par l'ancien syndic, a voté (résolution 6.1) à tort les travaux de réfection des planchers du rez-de-chaussée (lot n°1) pour un montant de 22.522,50 euros avec la société VITALII alors même que ceux-ci auraient dû être payés par le propriétaire des locaux, la SCI Lederman.
En effet, le règlement de copropriété de l'immeuble prévoit que les planchers et plafonds des lots sont des parties privatives dont les travaux sont à la charge du propriétaire du lot et à faire faire par des entreprises agrées par le syndic.

La copropriété ne connaissait pas cette information à l'époque et une première phase de travaux a été effectuée par la société VITALII pour la somme de 4.362,27 euros.

La société VITALII choisie par la copropriété a ensuite décidé de ne pas continuer le chantier suite à des menaces proférées par la SCI Lederman (voir mails et échanges de messages en annexe) qui lui demandait d'effectuer des travaux supplémentaires non autorisés portant sur les parties communes de l'immeuble comme un décaissement important du sol de la cave.
La SCI Lederman a ensuite menacé le syndic de procédure pour que les travaux reprennent plus vite.

La copropriété a ensuite consulté une avocate spécialisée en droit immobilier, Me [Y] [C], qui lui a conseillé de ne plus prendre en charge les travaux en question, ceux-ci devant être payés par la SCI Lederman.

En conséquence, la copropriété décide de revenir sur le vote des résolutions 6.1 à 6.4 de l'assemblée générale du 5 mai 2021 et de ne pas prendre en charge les travaux de réfection des planchers du rez-de-chaussée et cave du lot n°1 appartenant à la SCI Lederman.

Personne ne s'abstient
Vote contre : 109/924 tantièmes Lederman (109)
Votent pour : 815/924 tantièmes
Cette résolution est adoptée à la majorité prévue à l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 " (pièce n°31 de la SCI Lederman).

Toutefois, la rédaction même de cette résolution 18 indique qu'une première phase de travaux a été effectuée. Les résolutions 6.1 à 6.4 avaient déjà reçu un début d'exécution au moment de l'adoption de la résolution 18.

Or, l'exécution d'une première phase de travaux constitue une mesure d'exécution de la résolution 6.1 s'opposant à ce que l'assemblée générale puisse revenir sur sa décision de travaux.

Cette résolution 6.1 a créé un droit acquis au profit de la SCI Lederman, propriétaire du lot n°1, dans la mesure où les travaux qui y étaient prévus ont reçu un début d'exécution de sorte que l'assemblée générale du 12 mai 2022 ne pouvait adopter une résolution 18 ayant pour objet d'anéantir la résolution 6.1 prise par l'assemblée générale du 5 mai 2021.

En conséquence, il y a lieu d'annuler la résolution 18 de l'assemblée générale du 12 mai 2022.

Cette annulation conduit nécessairement à dire que le coût des travaux les travaux de réfection des planchers du rez-de-chaussée (lot n°1) sera réparti entre les copropriétaires sur la base de la résolution 6.1 du 5 mai 2021 qui a reçu un début d'exécution.

Sur la demande d'annulation de la résolution 19 de l'assemblée générale du 12 mai 2022 portant sur la clôture du compte travaux correspondant à la réfection du plancher haut des caves au niveau du commerce du RDC

La SCI Lederman soutient que :

- plusieurs syndics et sachants se sont succédés et ont tous considéré que les travaux de structure relevaient bien des parties communes de l'immeuble,

- la résolution n° 18, qui annule les résolutions 6,1 à 6,4 votées lors de l'assemblée du 5 mai 2021, justifiée par l'absence de connaissances du règlement de copropriété, repose sur un mensonge délibéré puisque ce dernier était parfaitement connu par les intervenants qui se sont succédés,

- cette même résolution qui reconnait pourtant l'exécution des résolutions 6,1 à 6,4 de l'assemblée générale du 5 mai 2021 porte atteinte aux droits acquis par la société Lederman,

- la jurisprudence dispose en la matière que si une décision contraire à une décision précédemment votée peut-être prise, cela ne peut se faire que si la première décision n'a pas été exécutée,

- si la décision première a reçu un début d'exécution, voter une décision contraire porte atteinte aux droits acquis du copropriétaires. (3ème Civ. du 7 juillet 2010, n° 09-15.373).

S'agissant de la résolution 19 par laquelle la copropriété décide de rembourser aux copropriétaires les fonds appelés pour les travaux du local commercial et non utilisés, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 5] soutient que :

- il est de l'intérêt commun de rembourser à tous les copropriétaires les sommes indûment appelées pour des travaux d'ordre privatif,

- la SCI Lederman ne rapporte pas la preuve d'abus de droit ou d'inégalité de traitement entre les différents copropriétaires.

En droit, sans qu'il soit nécessaire de répéter les éléments de droit cités plus haut, il sera précisé qu'il a déjà été jugé que lorsqu'une résolution intervient après qu'une première résolution a été exécutée (appels de fonds réalisés pour des travaux terminés), cette résolution adoptée ultérieurement, qui modifie la répartition du coût de ces travaux (en l'occurrence des travaux de voirie), porte atteinte au droit acquis du copropriétaire pour lequel elle modifie, à son détriment, sa quote-part dans les travaux, peu important que cette modification ait été minime (ex. : Cour d'appel de Rouen, 1ère chambre civile, 31 Mai 2017 - n° 16/03607).

En l'espèce, l'assemblée générale des copropriétaires du 5 mai 2021 a voté une résolution 6.6 rédigée comme suit :

" 6.6 Echéancier des appels de fonds

Les copropriétaires rappellent que ces travaux doivent être financés en charges générales comme les dernières opérations de travaux sur les planchers hauts des caves réalisées il y a quelques années.

L'assemblée générale autorise le syndic à procéder aux appels de fonds selon la clé de répartition charges générales suivant les modalités ci-après définies :

Appels de fonds concomitamment à l'apurement des charges.
[…]
Cette résolution est adoptée à la majorité prévue par l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

Par la suite, l'assemblée générale des copropriétaires du 12 mai 2022 a voté une résolution 19 intitulée " Clôture du compte travaux 01003 : réfection du plancher haut des caves au niveau du commerce du RDC (article 24) " rédigée comme suit :

" Le président met aux voix la résolution suivante :
La somme de 27.000 euros TTC a été appelée suite du vote des résolutions n°6-1 à 6.5 de l'assemblée générale du 5 mai 2021 au titre des travaux de reprise des planchers du rez-de-chaussée et cave du lot n°1 appartenant à la SCI Lederman.
La copropriété a payé un acompte de 2.252,25 euros à la société VITALII pour les travaux effectués dont elle se réserve le droit d'en demander le paiement à la SCI Lederman.

Reste donc un solde créditeur à restituer de 24.747,75 euros à répartir selon les tantièmes 001- charges communes générales.

L'assemblée générale décide que ce montant sera remboursé aux dates suivantes : 100 % le 12/05/2022 avec la répartition des charges de l'exercice du 01/01/2021 au 31/12/2021.
Personne ne s'abstient
Vote contre : 109/924 tantièmes Lederman (109)
Votent pour : 815/924 tantièmes
Cette résolution est adoptée à la majorité prévue à l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 " (pièce n° 31 de la SCI Lederman).

Il résulte de ces éléments que la résolution 19 modifie la répartition du coût des travaux de réfection du plancher haut en :
- clôturant le compte travaux ouvert pour la réfection du plancher haut des caves au niveau du lot n°1,
- prévoyant de " demander le paiement à la SCI Lederman " de l'acompte de 2.252,25 euros payé par la copropriété à la société VITALII pour les travaux effectués,
- restituant aux copropriétaires la somme de 24.747,75 euros à répartir selon les tantièmes le 12 mai 2022.

Il apparaît que cette résolution, d'une part, intervient alors que les premières ont été exécutées (appels de fonds entièrement réalisés conformément à la résolution 6.6 pour des travaux commencés votés à la résolution 6.1) et, d'autre part, porte atteinte au droit acquis de la SCI Lederman en ce qu'elle modifie, à son détriment, sa quote-part de répartition du coût des travaux.

En conséquence, il convient d'annuler la résolution 19 de l'assemblée générale du 12 mai 2022.

Sur la demande d'annulation de la résolution 20 de l'assemblée générale du 12 mai 2022 portant sur le mandat à donner au syndic pour poursuivre la SCI Lederman pour destruction de la façade

La SCI Lederman soutient que :

- selon décision du 5 mai 2021, l'assemblée générale a voté les travaux de réfection du plancher haut des caves au niveau du local commercial du rez-de-chaussée, selon les termes du devis de la société SAS VITALII pour un montant de 22 522,50 € TTC,

- contre toute attente l'entreprise VITALII a déserté le chantier en laissant un trou béant dans le local au motif qu'elle ne souhaitait pas continuer les travaux sur la base du marché,

- la SCI Lederman a donc fait poser à ses frais des panneaux et une porte de fer pour sécuriser les locaux,

- le syndicat des copropriétaires a fait cesser les travaux votés et exécutés puis a voté des résolutions contraires aux précédentes pourtant acquises au béné?ce de la SCI Lederman,

- le syndicat des copropriétaires refuse de lui accorder le droit à une nouvelle devanture et la menace de la poursuivre pour la destruction de la devanture.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 5] fait valoir que :

- la SCI Lederman a, de son propre aveu, indiqué qu'elle avait détruit purement et simplement la façade du local du rez-de-chaussée,

- cette destruction de la façade a été faite sans aucune autorisation du syndicat des copropriétaires, sans respect des règles de l'urbanisme applicable et enfin sans respect des règles de l'art.

En l'espèce, l'assemblée générale des copropriétaires du 12 mai 2022 a voté une résolution 20 intitulée " Mandat à donner au syndic pour poursuivre la SCI Lederman pour destruction de la façade (article 24) " rédigée comme suit :

" Le président met aux voix la résolution suivante :
La SCI Lederman a totalement détruit la façade du local du rez-de-chaussée laissant apparaître aujourd'hui un trou béant devant lequel a été mise une simple palissade.

Il est rappelé que le règlement de copropriété de l'immeuble prévoit en son chapitre 4 §A
5° (page 27) que l'aspect extérieur des devantures des boutiques ne peut être modifiés sans l'autorisation du syndicat des copropriétaires.

Par ailleurs, une demande aurait également dû être faite auprès des services de l'urbanisme de la ville de [Localité 6].

Or, cette destruction de la façade, a été faite sans aucune autorisation du syndicat des copropriétaires, sans respect des règles de l'urbanisme applicable et enfin sans respect des règles de l'art, les rebords de fenêtres ayant été découpés au ras des garde-corps et étant de ce fait tranchants et dangereux.

La SCI Lederman indique à tort que la société VITALII aurait détruit cette façade alors qu'elle est seule responsable de cette démolition faite sans aucune autorisation ainsi qu'il le précise dans un email adressé au conseil syndical.

La SCI Lederman demande aujourd'hui à la copropriété de valider cette destruction a posteriori et d'autoriser une devanture moderne non conforme avec le style de l'immeuble alors que l'ancienne devanture était en bois.

De plus, la SCI Lederman n'a pas demandé d'autorisation de modification de façade auprès des services de l'urbanisme mais uniquement une demande de pose d'enseigne, ce qui n'a rien à voir.

La SCI Lederman a déjà été mise en demeure par l'avocate, Me [Y] [C], de remettre en état initial la devanture, ce qui n'a pas été suivi d'effet.

La copropriété ne peut laisser en état la façade du rez-de-chaussée, il convient donc d'engager des poursuites contre la SCI Lederman pour non-respect du règlement de copropriété et des règles de l'urbanisme applicables.

La copropriété décide d'engager toutes les poursuites nécessaires contre la SCI Lederman portant sur les démolitions et travaux effectués dans son lot n°1 et sur les parties communes de l'immeuble et notamment sa façade.

Il sera donné tout pouvoir à Me Adrienne Prot, avocate au barreau de Paris afin d'engager lesdites poursuites et de représenter le syndicat des copropriétaires en demande comme en défense dans ce litige.

Personne ne s'abstient
Vote contre : 109/924 tantièmes Lederman (109)
Votent pour : 815/924 tantièmes
Cette résolution est adoptée à la majorité prévue à l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 " (pièce n°31 de la SCI Lederman).

Il ressort de l'email de la SCI Lederman au syndic du 13 janvier 2022 qu'elle reconnait :
" Nous avons simplement déposé la vieille façade pour faciliter le chantier et l'évacuation des gravats " (pièce n°5 du syndicat des copropriétaires).

Il ressort du constat d'huissiers diligenté par la SCI Lederman le 7 janvier 2022 (pièce n°20 de la SCI Lederman) que la façade du local du rez-de chaussée a été entièrement détruite, laissant apparaître un trou béant devant lequel a été mise une simple palissade.

La SCI Lederman n'apporte aucun élément au soutien de sa demande d'annulation permettant au tribunal de considérer que cette résolution a été adoptée sans motif valable, dans un but autre que la préservation de l'intérêt collectif de l'ensemble des copropriétaires ou encore qu'elle rompt l'égalité entre les copropriétaires ou a été prise avec l'intention de lui nuire ou de lui porter préjudice.

En conséquence, il y a lieu de la débouter de sa demande d'annulation de la résolution 20.

Sur la demande d'annulation de la résolution 21 de l'assemblée générale du 12 mai 2022 portant sur la demande de la SCI Lederman de reprise des travaux de confortation des structures affectant le lot n°1

La SCI Lederman soutient que :

- depuis 2014 et jusqu'en 2022, le syndicat des copropriétaires, donneur d'ordre et maitre de l'ouvrage des planchers des caves, a toujours reconnu que ces planchers relevaient des parties communes et que la décision initiale de mai 2021 avait été exécutée avant le revirement de l'assemblée générale du 12 mai 2022,

- pour les mêmes raisons invoquées au soutien de l'annulation des résolutions 18 et 19, la résolution 21 de l'assemblée générale du 12 mai 2022, qui est injusti?ée et cause le plus grand préjudice à la SCI LEDERMAN doit être annulée.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 5] fait valoir que :

- s'agissant de la résolution 21, l'assemblée générale a décidé que les travaux de reprise de structure du lot n°1 devaient être pris en charge par la SCI Lederman compte tenu de leurs caractères privatifs (résolutions n°19 et 20),

- il est donc logique et dans l'intérêt commun de la copropriété qu'elle s'oppose à la reprise des travaux à la charge du Syndicat des copropriétaires,

- la SCI Lederman ne rapporte aucunement la preuve d'un abus de droit ou de vote majoritaire.

En l'espèce, l'assemblée générale des copropriétaires du 12 mai 2022 a voté une résolution 21 intitulée " A la demande de la SCI Lederman : reprise des travaux de confortation des structures affectant le lot n°1 (article 26) " rédigée comme suit :

" Le président met aux voix la résolution suivante :

L'assemblée générale décide de reprendre les travaux de confortation des structures affectant le lot n°1 et de confier ces travaux à la société VITALII ou, à défaut, toute autre entreprise réalisant des travaux de qualité similaire.

Il est préalablement rappelé que le syndicat des copropriétaires a choisi l'entreprise VITALII pour les travaux de confortation des planchers du lot détenu par la SCI Lederman.

Or l'entreprise a abandonné le chantier laissant un vide béant aux risques et périls de la structure de l'immeuble et de la sécurité de ses occupants.

Le syndicat des copropriétaires maitre de l'ouvrage est responsable de cet abandon et des risques qui peuvent en découler.
S'abstient : 65/1000 tantièmes, [K] [T] (65)
Votent contre : 750/1000 tantièmes
Vote pour : 109/1000 tantièmes Lederman (109)
N'ayant pas accueilli la majorité prévue par l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, cette résolution est rejetée "

Par cette résolution 21, l'assemblée générale du 12 mai 2022 s'est donc opposée à la reprise des travaux qui avaient été votés à la résolution 6.1 lors de l'assemblée générale du 5 mai 2021 en considérant, dans le prolongement de la résolution 19, que ces travaux ne devaient pas être à la charge du syndicat des copropriétaires.

Compte tenu de l'annulation de la résolution 19 intitulée " Clôture du compte travaux 01003 : réfection du plancher haut des caves au niveau du commerce du RDC (article 24) " et pour les mêmes motifs déjà énoncés ci-dessus, la résolution 21 ne pouvait :
- d'une part, intervenir alors que les premières ont été exécutées (appels de fonds entièrement réalisés conformément à la résolution 6.6 pour des travaux commencés votés à la résolution 6.1),
- d'autre part, porter atteinte au droit acquis de la SCI Lederman en modifiant, à son détriment, sa quote-part de répartition du coût des travaux.

En conséquence, il convient d'annuler la résolution 21 de l'assemblée générale du 12 mai 2022.

Sur la demande d'annulation de la résolution 22 de l'assemblée générale du 12 mai 2022 portant sur la demande d'autorisation de la SCI Lederman pour remplacer la devanture de son lot

La SCI Lederman fait valoir que :

- le conseil de la copropriété, Me [C], disposait de l'intégralité des éléments techniques et visuels du projet de devanture depuis le 7 fév