CA Douai, 16 mai 2024, RG 23/03151

République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D'APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 2 SECTION 1

ARRÊT DU 16/05/2024

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N° de MINUTE :

N° RG 23/03151 - N° Portalis DBVT-V-B7H-U7S6

Ordonnance n° 22/01402 rendue le 16 mai 2023 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille

APPELANTE

Madame [W] [G] veuve [J]

née le 24 janvier 1960 à [Localité 3], de nationalité française

demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Clément Dormieu, avocat au barreau d'Avesnes-sur-Helpe, avocat constitué

INTIMÉE

SCI Angelo représentée par son gérant M. [N] [M] [V] domicilié ès qualités audit siège

ayant son siège social [Adresse 1]

représentée par Me Caroline Letellier, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

DÉBATS à l'audience publique du 31 janvier 2024 tenue par Dominique Gilles magistrat chargé d'instruire le dossier et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Marlène Tocco

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Dominique Gilles, président de chambre

Pauline Mimiague, conseiller

Aude Bubbe, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 16 mai 2024 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Dominique Gilles, président et Valérie Roelofs, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 24 janvier 2024

Vu l'ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Lille du 16 mai 2023 qui, statuant sur la demande de Mme [W] [G] veuve [J] en contestation du congé avec refus de renouvellement pour motif sérieux et légitime signifié le 22 octobre 2022 à la demande de la SCI Angelo, en sa qualité de propriétaire bailleur de locaux commerciaux sis [Adresse 2] à Roubaix, a rejeté la fin de non recevoir opposée par cette société, pour défaut de qualité et d'intérêt à agir de la demanderesse, a débouté celle-ci de sa demande en suspension de congé, et l'a condamnée à payer au bailleur 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens ;

Vu la déclaration d'appel de cette ordonnance reçue au greffe de la cour le 7 juillet 2023 ;

Vu les dernières conclusions de Mme [J] déposées et notifiées par la voie électronique valant signification le 27 septembre 2023, demandant à la cour, par infirmation de l'ordonnance entreprise et au visa des articles 835 du code de procédure civile et L.145-17 du code de commerce, de suspendre les effets du congé dans l'attente du jugement au fond à intervenir sur la nullité du congé, demande dont elle a saisi le tribunal judiciaire de Lille par assignation du 25 novembre 2022, sollicitant outre la condamnation du bailleur aux dépens, la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Vu les dernières conclusions de la SCI Angelo, déposées et notifiées par la voie électronique valant signification le 19 octobre 2023, sollicitant par voie de réformation de l'ordonnance entreprise l'irrecevabilité des demandes de Mme [J] en l'absence de qualité et d'intérêt à agir et, pour le surplus, tendant à la confirmation de cette ordonnance, demandant à ce titre de déclarer le congé valable, outre la condamnation de l'appelante à lui payer 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en appel, dont distraction au profit de son conseil, dépens en sus ;

Vu l'ordonnance de clôture du 24 janvier 2024.

MOTIFS

Concernant la fin de non-recevoir soutenue au titre de l'appel incident, la SCI Angelo ne fait que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation.

A ces justes motifs, il sera seulement ajouté que la perte alléguée de la qualité de commerçante par Mme [J], comme suite à sa radiation du registre du commerce et des sociétés consécutive à sa déclaration de cessation définitive d'activité au 31 décembre 2018, ainsi que les mentions de l'extrait Kbis en font foi, ou encore le fait qu'elle aurait repris une activité non déclarée dans les lieux objets du bail commercial, ne sont pas de nature à lui faire perdre tout intérêt ou toute qualité pour agir en revendication d'un droit sur le fondement du statut des baux commerciaux.

En effet, la qualité de locataire de Mme [J] est expressément reconnue, et elle tient son droit d'agir en contestation du congé litigieux de l'article L. 145-17 du code de commerce, alors que l'exigence d'immatriculation du preneur n'est pas, pour le renouvellement du bail, une condition de recevabilité de l'action en contestation, mais bien seulement une condition du bénéfice du statut des baux commerciaux.

Le premier juge a exactement rappelé à cet égard que la poursuite d'une activité commerciale n'est pas une condition de recevabilité de l'action, mais éventuellement de son bien fondé.

L'ordonnance entreprise sera dès lors confirmée sur ce point.

En outre, Mme [J] produit en appel une déclaration mensuelle de chiffre d'affaires de novembre 2022 et expose exercer à titre d'auto-entrepreneur, ce dont elle justifie ainsi.

S'agissant des demandes du bailleur, la cour relève que si la SCI Angelo, sous couvert de solliciter la confirmation de l'ordonnance entreprise, demande à ce titre de déclarer le congé valable et régulier, cette prétention excède l'office du juge des référés et relève de l'instance au fond sans avoir été jugée par le premier juge dans le cadre de la présente action en référé.

Le juge des référés n'a pas davantage à se prononcer sur l'existence d'un motif grave et légitime pris du défaut de paiement des loyers et faisant obstacle au renouvellement du bail commercial, ni à se prononcer sur la question de savoir si les procédures judiciaires engagées par Mme [J] constituent encore un tel motif.

Alors que le preneur expose que le congé est frauduleux, il est certain que que le bail en cause ayant été conclu le 20 mai 2014, l'interdiction légale de transférer au locataire commercial la charge des grosses réparations de l'article 606 du code civil n'était pas encore en vigueur, puisqu'elle ne s'applique seulement aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014, par l'effet de la loi du 18 juin 2014 et du décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014.

Or, il est constant qu'en l'espèce le bail transfère au preneur, au titre de son obligation d'entretien, la charge des grosses réparations prévues à l'article 606 du code civil.

Par conséquent, Mme [J] ne peut valablement reprocher au bailleur d'avoir frauduleusement manqué à ses obligations de remise en état de la toiture, d'installation de menuiseries neuves ou de changement de chaudière.

Le moyen qu'elle soutient pris de l'obligation de délivrance du bailleur d'un bien conforme à l'usage est donc sans conséquence.

En effet, si Mme [J] prétend se fonder sur les dispositions de l'article 835 du code de procédure civile, comme devant le premier juge, elle n'apporte pas d'élément permettant de remettre en cause l'appréciation de celui-ci, qui a exactement retenu qu'il n'apparaissait pas avec l'évidence requise en référé que le refus de renouvellement serait frauduleux, dès lors que les manquements allégués contre le bailleur ne sont pas établis, et alors que le bailleur dispose du droit de refuser le renouvellement, sauf à payer une indemnité d'éviction si les conditions de l'article L. 145-17 du code de commerce ne sont pas réunies.

Nul manquement du bailleur à son obligation de délivrance n'est, au demeurant, valablement reproché dans la présente instance en référé, dès lors que que M. [J] - aujourd'hui décédé - était dans les lieux depuis 1983, que la locataire présente a bénéficié du renouvellement du bail par acte du 19 octobre 2005, et que celle-ci met en cause le bailleur pour une panne de chaudière dont rien n'indique qu'elle était déjà survenue à cette date.

Rien n'indique encore avec l'évidence requise devant le juge des référés que cette panne soit due à la vétusté, la locataire ne justifiant nullement de l'accomplissement de son obligation d'entretien.

Il en va de même pour les fuites en toiture et le mauvais état des menuiseries.

Il n'est pas établi que depuis la délivrance des lieux loués, ceux-ci exposent la locataire à une humidité excessive et une absence d'isolation qui réduit l'usage normal du logement.

La locataire ne justifie nullement ni avoir pourvu à son obligation d'entretien, ni même que les désordres allégués proviennent de la vétusté des locaux.

La responsabilité du bailleur pour manquement du bailleur à une obligation d'entretien ou à une obligation d'entreprendre des travaux d'amélioration ne peut être retenu par le juge des référés.

Contrairement à ce qui est soutenu, les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ne priment pas les clauses du bail commercial relatives à l'obligation d'entretien, même pour la partie habitation de ce local.

En outre, nul manquement à la décence du logement, au sens du décret du 30 janvier 2002, lors de la délivrance du local, n'est établi.

La perte du logement et du fonds de commerce, en conséquence, ne constitue pas en l'espèce un dommage imminent, contrairement à ce que soutient la locataire.

Par ailleurs, le 08 février 2022, le bailleur a mis en demeure Mme [J] de payer 12 753,85 euros d'arriéré de loyer, notamment au titre des 7 derniers mois de 2021, le commandement de payer ainsi délivré mentionnant que pour cette année, de juin à décembre, seule une somme de 640 euros avait été payée soit un restant dû pour cette période de 8 368,16 euros.

Ce commandement réclame le paiement sous un mois des sommes restant dues, sous peine d'une action en résiliation judiciaire.

Il reproduit les articles 1184, 1728 , 1709, 1741 du code civil et L. 145-17 I, 1° du code de commerce.

Il s'en déduit notamment que la locataire soutient de manière erronée que le commandement de payer ne vise pas l'article L. 145-17 du code de commerce.

Le congé comportant refus de renouvellement pour motif grave et légitime délivré à Mme [J] mentionne ce commandement du 8 février 2022, indique que la locataire n'en a pas réglé les causes dans le délai d'un mois imparti et reproduit l'article L. 145-17-I du code de commerce.

Il n'est pas démontré par la locataire qui en a la charge que la somme réclamée dans le commandement dans le délai d'un mois ait été payée.

Le prétendu défaut de mise en demeure valable au sens de l'article L. 145-17 du code de commerce n'est pas établi.

La mauvaise foi du bailleur n'est nullement démontrée.

Il n'est pas valablement soutenu que le congé a été délivré par le bailleur que pour faire échec aux travaux qui lui sont demandés par le preneur.

Il résulte de ces éléments que l'ordonnance entreprise doit être confirmée, par motifs adoptés.

Le bénéfice de distraction des dépens est en l'espèce exclusivement demandée par le bailleur pour le frais de l'article 700 du code de procédure civile, qui ne sont pas compris dans les dépens, alors que ce bénéfice est réservé par l'article 699 du même code aux seuls dépens.

Cette prétention sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS