TJ Meaux, 17 mai 2024, RG 22/04204

- N° RG 22/04204 - N° Portalis DB2Y-W-B7G-CCXYX
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX
1ERE CHAMBRE

Date de l'ordonnance de
clôture : 19 Février 2024

Minute n°24/414
N° RG 22/04204 - N° Portalis DB2Y-W-B7G-CCXYX

le

CCC : dossier

FE :
-Me COURMONT
-Me
FERNANDES BENCHETRIT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU DIX SEPT MAI DEUX MIL VINGT QUATRE

PARTIES EN CAUSE

DEMANDEURS

Monsieur [Z] [A]
Madame [X] [G] épouse [A]
[Adresse 3]
représentés par Maître Eric COURMONT de la SELARL SELARL COURMONT, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, avocats plaidant
DEFENDEURS

Madame [V] [R] [B] [C] épouse [F]
Monsieur [S] [F]
[Adresse 1]
représentés par Maître Nathalie FERNANDES BENCHETRIT de la SELARL SELARL MAKOSSO ORHON & FERNAND, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, avocats plaidant

Société SAS DU VAL D’EUROPE NOTAIRES, Me [M] [J]
[Adresse 2]
Défaillante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : Mme ZEDDOUN, Vice-présidente statuant comme Juge Unique

DEBATS

A l'audience publique du 05 Mars 2024,
GREFFIERE

Lors des débats et du délibéré : Mme CAMARO, Greffière

JUGEMENT

réputé contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, Mme ZEDDOUN, Présidente, ayant signé la minute avec Mme CAMARO, Greffière ;

****

EXPOSE DU LITIGE

Mme [V] [R] [B] [C] et M. [S] [F] (ci-après, les époux [F]) sont propriétaires d’un bien immobilier situé au [Adresse 1].

Par acte du 1er décembre 2021 reçu en l’étude de Maître [J] [M], les époux [F] ont consenti à M. [Z] [A] et Mme [X] [G] (ci-après, les époux [A]) une promesse unilatérale de vente de leur immeuble, au prix de 390 000 euros, sous condition suspensive d’obtention d’un prêt conforme aux conditions insérées à l’acte. La promesse de vente était consentie pour une durée expirant le 29 avril 2022.
La promesse unilatérale de vente comportait une indemnité d’immobilisation d’un montant de 39 000 euros, dont 10 000 euros devaient être versés dans un délai de 10 jours à compter de sa signature.

Les époux [A] ont procédé au versement de la somme de 10 000 euros au titre de l’immobilisation du bien, conformément aux stipulations de la promesse de vente.

Par courrier en date du 11 mars 2022, les époux [F] ont notifié aux époux [A] la caducité de la vente.

Au mois d’avril 2022, les époux [A] ont informé le notaire instrumentaire du refus de leurs demandes de financement et ont sollicité des époux [F] la restitution de la somme versée.

C’est dans ces conditions que, par actes extrajudiciaires séparés du 5 août 2022, les époux [A] ont fait assigner les époux [F] et la SAS du Val d’Europe, notaires à [Localité 4] (77), devant le tribunal judiciaire de Meaux en restitution de la somme de 10 000 euros.

Dans leurs conclusions récapitulatives, notifiées par voie électronique le 22 novembre 2023, les époux [A] demandent au tribunal, au visa des articles 1103 et 1104 du code civil, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
ordonner à Mme [V] [R] [B] [C] épouse [F] et M. [S] [F] de donner ordre à la SAS du Val d’europe, notaires, Maître [J] [M], notaire à [Localité 4], rédacteur de l’acte, de leur restituer l’indemnité d’immobilisation de 10.000 € versée lors de la signature de la promesse de vente le 1er décembre 2021, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;A défaut, si Mme [V] [R] [B] [C] épouse [F] et M. [S] [F] se sont fait remettre la somme de10.000 euros, les condamner solidairement à leur payer ladite somme, condamner solidairement Mme [V] [R] [B] [C] épouse [F] et M. [S] [F] à leur payer la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;condamner solidairement Mme [V] [R] [B] [C] épouse [F] et M. [S] [F] à leur payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner solidairement Mme [V] [R] [B] [C] épouse [F] et M. [S] [F] aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de maître Éric COURMONT.
Au soutien de leur demande en restitution, les époux [A] exposent que l’absence d’exécution de leur obligation de souscrire un prêt pour financer l’acquisition du bien immobilier est due à une erreur d’orthographe sur leurs avis de revenus, laquelle a fait obstacle à l’instruction de leurs demandes de financement. Ils ajoutent qu’un tel évènement est à la fois extérieur, irrésistible et imprévisible et qu’il constitue ainsi un évènement de force majeure les ayant empêchés, jusqu’au 11 mars 2022, d’accomplir des diligences en vue de souscrire un prêt. Ils ajoutent qu’ils ont été de bonne foi dans l’exécution de leurs obligations en mandatant un courtier, lequel a présenté leur dossier à plusieurs établissements bancaires qui ont tous refusé de leur accorder leur financement. Ils font ainsi valoir que le retard de communication des refus de financements aux vendeurs ne leur est pas imputable.

Aux termes de leurs conclusions, notifiées par voie électronique le 24 février 2023, les époux [F] demandent au tribunal au visa des articles 1103 et 1104 du code civil, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de:
débouter M. [Z] [A] et Mme [X] [G] épouse [A] de leurs demandes ;A titre reconventionnel,
condamner solidairement M. [Z] [A] et Mme [X] [G] épouse [A] à leur payer la somme de 29 000 euros au titre du solde de l’indemnité d’immobilisation ;condamner solidairement M. [Z] [A] et Mme [X] [G] épouse [A] à payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts ;De condamner solidairement M. [Z] [A] et Mme [X] [G] épouse [A] à payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; De condamner solidairement M. [Z] [A] et Mme [X] [G] épouse [A] aux dépens.
Pour conclure au débouté de la demande en restitution formée par les époux [A], les époux [F] soutiennent que les acquéreurs ont agi de mauvaise foi dans l’exécution de leurs engagements. Ils font en effet valoir qu’ils ne justifient pas de la réalité de la demande de financement à laquelle il leur a été répondu qu’une erreur existait sur les avis d’imposition. Ils ajoutent que la main courante qu’ils produisent fait état d’une erreur concernant le document d’identité de M. [Z] [A], et non relatif aux avis d’imposition. Ils mettent en outre en doute la valeur probante de l’attestation délivrée par le service des impôts des particuliers. Par ailleurs, ils soutiennent que la promesse unilatérale de vente comportait une clause de certification d’identité. Ils exposent encore que les époux [A] ne justifient nullement avoir recherché un financement conforme aux conditions stipulées dans la promesse, et qu’ils ne démontrent pas avoir déposé une demande de prêt avant le 1er février 2022. Les époux [F] reprochent encore aux époux [A] un défaut d’information.
Au soutien de leur demande reconventionnelle en paiement du solde de l’indemnité d’immobilisation, les époux [F] font valoir que les époux [A], en ne justifiant pas avoir sollicité un prêt conforme aux stipulations de la promesse unilatérale de vente, ont fait échec à la réalisation de la condition suspensive et leur ont causé un préjudice résultant en l’immobilisation de leur bien.
Pour solliciter des dommages et intérêts, les époux [F] exposent avoir subi un préjudice tiré du temps passé à attendre le refus du prêt notifié par les époux [A].

Pour un plus ample exposé du litige, il est renvoyé aux écritures des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La SAS du Val d’Europe, régulièrement assignée à l’étude du commissaire de justice, n’a pas constitué avocat. Le jugement susceptible d’appel sera considéré réputé contradictoire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 février 2024. L’affaire a été plaidée à l’audience du juge unique le 05 mars 2024 et mise en délibéré au 17 mai 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que l'office du tribunal est de trancher le litige et non de donner suite à des demandes de "constater", "dire" ou "dire et juger" qui ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile mais la reprise des moyens censés les fonder.

Sur la demande des époux [A] en restitution de l’indemnité d’immobilisation :

Sur le manquement des époux [A] à leurs obligations contractuelles

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 du code civil prévoit quant à lui que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Les dispositions de l’article 1304-6 du code civil prévoient en outre que l'obligation devient pure et simple à compter de l'accomplissement de la condition suspensive. En cas de défaillance de la condition suspensive, l'obligation est réputée n'avoir jamais existé.

Il ressort de la promesse unilatérale de vente consentie le 1er décembre 2021 la condition suspensive suivante :
« Le bénéficiaire de la promesse déclare que, s’il lève l’option, il paiera le prix de la vente avec l’aide d’un ou plusieurs prêts présentant les caractéristiques suivantes :
- Etablissement(s) financier(s) sollicité(s) : tout organisme financier
- Montant du prêt : TROIS CENT QUARANTE MILLE EUROS (347 000 €)
- Taux d’intérêt maximum : 1,40% hors assurances
- Durée maximale du prêt : 25 ans

Il s’oblige à déposer ses demandes de prêt sans délai et à en justifier aussitôt au notaire désigné pour la rédaction de l’acte en lui en adressant le double. Par suite, et conformément aux dispositions des articles L.313-1 et suivants du code de la consommation, la présente convention est soumise à la condition suspensive d’obtention de ces prêts, aux conditions ci-dessus, d’ici le 1er février 2022 et selon les modalités ci-après définies, faute de quoi la condition suspensive sera considérée comme non réalisée ».

Il résulte encore de cette promesse la stipulation suivante : « il s’oblige également à notifier audit notaire, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou remise contre récépissé, au plus tard le 1er février 2022, les offres à lui faites ou le refus opposé aux demandes de prêt ».

En l’espèce, des stipulations ci-avant reproduites, il ressort que les époux [A] avaient jusqu’au 1er février 2022 pour obtenir un prêt conforme aux stipulations contractuelles, et devaient en tout état de cause notifier avant cette même date au notaire, les offres ou refus opposés à leurs demandes.

Sur ce premier point, ils produisent un mandat de recherche de financement conclu le 10 décembre 2021 au profit de la SAS LA FRANCAISE DU COURTAGE, prise en la personne de M. [N] [Y], chargé d’affaires. Toutefois, de cet acte il ressort que le crédit pour lequel ils ont mandaté M. [N] [Y] était d’un montant de 349 500 euros, et non de 347 000 euros comme prévu par la promesse unilatérale de vente.

Dès lors, ce premier document échoue à démontrer les diligences entreprises par les époux [A] en vue de la réalisation de la condition suspensive.

De même, les courriers de la société CFCAL et de l’organisme HYPOFI qu’ils produisent mettent en lumière deux refus de financement d’un prêt d’un montant de 369 560 euros, montant supérieur à celui prévu par les stipulations contractuelles précitées. Ils sont en outre datés du 20 avril 2022, soit plus de deux mois après le terme fixé par la promesse unilatérale de vente, et ne permettent pas de caractériser l’exécution de leurs obligations.

Il résulte enfin tant du courrier du 28 février 2022 émanant de M. [U] [K] que des courriels émanant de M. [N] [Y] que les sociétés BNP et BRED ont également refusé d’octroyer aux époux [A] un prêt d’un montant de 349 500 euros, ici encore non conforme au montant prévu par la promesse.

Dès lors, il ressort des pièces produites que les recherches de financement faites par les époux [A] ne correspondent pas aux conditions prévues par la promesse unilatérale de vente.

Il y a donc lieu de juger qu’ils ont manqué à leurs obligations.

Sur le second point, les époux [A] produisent un courrier en date du 22 avril 2022 par lequel ils ont justifié au notaire instrumentaire les refus de financement susvisés.

Si la nature des organismes bancaires qu’ils ont sollicités est indifférente, il convient en revanche de relever que ces refus de financement ont été reçus puis notifiés au notaire instrumentaire au-delà du 1er février 2022, terme fixé par la promesse unilatérale de vente.

De même, des échanges de SMS entre M. [E] et M. [N] [Y] produits aux débats, il ressort que le premier a plusieurs fois relancé le second, qui ne l’a pas régulièrement tenu informé des démarches entreprises en vue de financer l’acquisition du bien projeté.

Il ressort de ce qui précède que les époux [A] n’ont pas respecté leurs obligations et ont ainsi mis en échec la condition suspensive stipulée par la promesse unilatérale de vente.

Ils invoquent néanmoins l’existence d’un cas de force majeure susceptible de les exonérer de leurs manquements, dont il convient d’examiner l’applicabilité.

Sur l’existence d’une cause d’exonération tirée de la force majeure

Aux termes de l’article 1218 du code civil, Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu'un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l'exécution de son obligation par le débiteur.

Si l'empêchement est temporaire, l'exécution de l'obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l'empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1.

En l’espèce, les époux [A] soutiennent n’avoir pas pu rechercher un financement avant le 11 mars 2022 en raison de ce que la banque leur aurait opposé un refus du fait de la falsification du document d’identité de M. [Z] [A].

Ils produisent à cet effet une déclaration de main courante en date du 21 février 2022, par laquelle Monsieur [Z] [A] fait état de ce que son document d’identité est falsifié.

Toutefois et en premier lieu, les époux [A] ne produisent aucun élément de nature à démontrer qu’ils ont effectivement adressé une demande de financement à leur banque, laquelle l’aurait refusée en raison de la falsification présumée du document d’identité.

En deuxième lieu, cette main courante est postérieure au 1er février 2022, terme fixé par la condition suspensive insérée à la promesse de vente. Les époux [A] ne démontrent donc pas avoir accompli des démarches en vue d’obtenir un financement entre le 1er décembre 2021 et le 1er février 2022, et ainsi avant la caducité de leur engagement.

En dernier lieu, les faits déclarés dans la main courante susvisée ne correspondent pas à ceux mis en lumière par la direction générale des finances publiques dans son courrier du 11 mars 2022. Il ressort en effet de ce dernier courrier adressé que l’erreur concernait le nom de M. [Z] [A] figurant sur ses avis d’imposition et non sur son document d’identité.

Il sera également relevé que le document émanant de la direction générale des finances publiques, dont la valeur probante est amoindrie par l’absence de précision de son objet et les erreurs de syntaxe qu’il comporte, n’est corroboré ni par la production des avis d’imposition des années 2018, 2019, 2020, ni par aucun autre élément produit aux débats.

Dès lors, ces seuls éléments, du reste postérieurs au 1er février 2022, sont insuffisants à établir que les époux [A] ont été empêchés de rechercher un financement conforme à leurs engagements ente le 1er décembre 2021 et le 1er février 2022.

Ainsi, la preuve de l’existence d’un évènement présentant les caractères de la force majeure susceptible d’exonérer les époux [A] de leurs manquements n’est pas rapportée.

Dès lors, il y a lieu de juger que la promesse unilatérale de vente est devenue caduque le 1er février 2022, faute de réalisation de la condition suspensive tenant à l’obtention par les époux [A] d’un prêt.

Sur les conséquences de la caducité de la promesse unilatérale de vente

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

La clause d’immobilisation a pour objet de rémunérer l’exclusivité et l’immobilisation consécutive du bien consenties par le promettant au bénéficiaire.

Il ressort de la promesse unilatérale de vente la stipulation selon laquelle « en considération de la promesse formelle conférée au bénéficiaire par le promettant, dans les conditions ci-dessus prévues, et en contrepartie du préjudice qui peut en résulter pour celui-ci en cas de non réalisation des présentes et notamment, par suite de la perte qu’il éprouverait compte tenu de l’obligation dans laquelle il se trouverait d’avoir à rechercher un nouvel acquéreur après l’expiration du délai précité et de recommencer l’ensemble des formalités préalables à l’acte de vente dont s’agit, il est convenu que l’indemnité d’immobilisation soit d’un montant de TRENTE-NEUF MILLE EUROS (39 000 euros) ».

Il en résulte encore que « si la vente n’étant pas réalisée, la somme globale de TRENTE-NEUF MILLE EUROS (39 000 euros) sera due au promettant à titre d’indemnité forfaitaire pour le préjudice résultant de l’immobilisation des biens et droits immobiliers pendant la durée des présentes. Il serait alors remis au promettant la somme présentement versé DIX MILLE EUROS (10 000 euros) par les soins du dépositaire, et le promettant pourra utiliser tous les moyens de droit pour le recouvrement de celle de VING-NEUF-MILLE EUROS (29 000 euros) pour la différence entre le montant de l’indemnité d’immobilisation et celle présentement versée ».

En l’espèce, il ressort de ces stipulations que les époux [A] se sont engagés à verser aux époux [F] la somme forfaitaire de 39 000 euros en cas de non-réalisation de la vente au titre de l’indemnité d’immobilisation.

La vente n’ayant pas été réalisée du seul fait des pour les époux [A] , ces derniers seront condamnés à payer aux époux [F] le montant de l’indemnité d’immobilisation prévue dans le promesse de vente.

En conséquence, il y a lieu de condamner les époux [A] à payer solidairement aux époux [F] la somme de 29 000 euros, soustraction faite de la somme de 10 000 euros précédemment versée.

Ils seront déboutés de leur propre demande de restitution.

Le préjudice subi par les époux [F] du fait des manquements commis par les époux [A] étant intégralement indemnisé par l’octroi de l’indemnité forfaitaire prévue par la promesse unilatérale de vente, il n’y pas lieu, conformément à l’article 1231-5 du code civil, de leur allouer une somme plus forte à titre de dommages et intérêts.

Dès lors, ils seront déboutés de leur demande reconventionnelle en dommages et intérêts.

Sur la demande de dommages et intérêts des époux [A]

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, les époux [A] ne produisent aucun élément de nature à démontrer la faute commise par les époux [F].

Au contraire, il ressort de ce qui a été précédemment jugé que l’absence de réitération de la promesse unilatérale de vente est due à l’absence de réalisation de l’une des conditions suspensives, laquelle est précisément imputable aux époux [A]

En conséquence, leur demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, les époux [A], partie perdante, seront condamnés aux dépens.

Sur les frais irrépétibles :

En application de l'article 700 1° du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l’espèce, les époux [A], partie perdante, seront condamnés à payer aux époux [F] la somme de 1.500 euros à ce titre. Ils seront par ailleurs déboutés de leur propre demande de ce chef.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile, dans sa version issue du décret 2019-1333 du 11 décembre 2019, dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision, laquelle est de droit.

PAR CES MOTIFS