TJ Bordeaux, 17 mai 2024, RG 23/02288

Du 17 mai 2024

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 23/02288 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YTCB

[N] [C] épouse [Z]

C/

[U] [H]

- Expéditions délivrées à
M. [U] [H]

- FE délivrée à
Madame [N] [Z] née [C]

Le 17/05/2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1] - [Localité 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 17 mai 2024

PRÉSIDENT : Madame Karine CHONE,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

Madame [N] [C] épouse [Z]
née le 17 Juillet 1948 à [Localité 7]
[Adresse 5]
[Localité 3]

Présente

DEFENDEUR :

Monsieur [U] [H]
[Adresse 2]
[Localité 6]

Présent

DÉBATS :

Audience publique en date du 15 Mars 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 08 Décembre 2023

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date et à effet du 10 octobre 2016, Madame [N] [Z] née [C] a donné à bail à Monsieur [U] [H] un logement ainsi qu'un emplacement de stationnement n°60 situés [Adresse 2] à [Localité 6].

Par acte d’huissier de justice du 22 septembre 2023, Madame [N] [Z] née [C] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1911 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte d’huissier de justice du 8 décembre 2023, Madame [N] [Z] née [C] a assigné Monsieur [U] [H] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 16 février 2024 aux fins de voir :
Constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire,Ordonner, en conséquence, son expulsion ainsi que celle de toutes personnes introduites par lui dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l'article L411-1 du Code des procédures civiles d'exécution,Ordonner que faute par lui de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est,Le condamner :◦
Au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 3936 euros, représentant les loyers et charges impayés au 8 décembre 2023, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte fourni lors des débats,Au paiement, à titre provisionnel, des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts,Au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer et des charges jusqu'à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêts de droit,Au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation, du procès-verbal de constat en découlant, et des débours de serrurier et de témoins exposés à cette occasion (article 696 du Code de procédure civile).
A l’audience du 16 février 2024, l’affaire a été renvoyée au 15 mars 2024 afin de permettre au locataire de régler sa dette.

Lors de l’audience du 15 mars 2024, Madame [N] [Z] née [C] expose que la dette locative a été acquittée ce jour à hauteur de 5.700 euros, que le loyer du mois a été entièrement acquitté mais que le locataire reste à devoir la somme de 700,62 euros au titre des frais d'huissier et la somme de 114 euros au titre de la taxe sur ordures ménagères. Elle indique que le loyer révisé s'élève désormais à la somme de 657 euros à compter du mois de janvier 2024. Elle confirme les termes de sa demande initiale et ce même si le locataire a fini par s’acquitter de la dette de loyer. .

En défense, Monsieur [U] [H] comparaît et expose qu’il ne conteste pas la dette. Il sollicite le maintien dans les lieux.

Madame [C] a été invitée par le tribunal à transmettre d’ici le 25 mars 2024 une copie de la notification à la préfecture dans le cadre d’une note en délibéré.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 17 mai 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire il est indiqué que conformément aux instructions du tribunal le jour de l’audience, Madame [C] a transmis en date du 20 mars 2024 une copie de la notification à la préfecture.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 12 décembre 2023, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 16 février 2024.

La bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 12 octobre 2023.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

En outre, l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s'applique également aux emplacements de stationnement loués accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l'article 24 de ladite loi s'applique à l'emplacement de stationnement n°60 loué par Madame [N] [Z] née [C] à Monsieur [U] [H].

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

Madame [N] [Z] née [C] a fait signifier à Monsieur [U] [H] un commandement d’avoir à payer la somme de 1.911 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 22 septembre 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [U] [H] n’ayant pas, dans le délai légal de six semaines à compter de la délivrance du commandement du 22 septembre 2023, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 4 novembre 2023, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, la bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 4 novembre 2023.

Dès lors, Monsieur [U] [H] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 4 novembre 2023, ce qui constitue pour Madame [N] [Z] née [C] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion du défendeur à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

A l’audience Monsieur [H] a sollicité de pouvoir se maintenir dans les lieux mais n’a produit aucun document permettant de justifier de sa bonne foi et de sa situation personnelle et financière de sorte que sa demande sera rejetée.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, Madame [N] [Z] née [C] produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 814,62 euros au jour de l'audience du 15 mars 2024 au titre des frais d’huissier et de la somme de 114 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères (selon copie de la taxe foncière pour 2023).

Cependant, ce décompte intègre des frais de procédure qui relèvent des dépens, à savoir les frais d’huissier, qu’il convient de déduire de cette créance.

Le solde de la créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, Monsieur [U] [H] sera donc condamné au paiement de la somme de 114 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour paiement de charges locatives dues au jour de l'audience du 15 mars.

Monsieur [U] [H] sera, en outre, condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (657 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er avril 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [U] [H].

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS