TJ Bordeaux, 17 mai 2024, RG 23/02207

Du 17 mai 2024

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 23/02207 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YRDP

[G], [F] [Z]

C/

[Y], [H] [E]

- Expéditions délivrées à
Mme [Y] [E]

- FE délivrée à
Me Coralie LABARRIERE

Le 17/05/2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 17 mai 2024

PRÉSIDENT : Madame Karine CHONE,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDEUR :

Monsieur [G], [F] [Z]
né le 17 Septembre 1934 à [Localité 9] (ALGERIE)
[Adresse 4]
[Localité 3]

Représenté par Me Coralie LABARRIERE, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL HORAE

DEFENDERESSE :

Madame [Y], [H] [E]
née le 23 Août 1983 à [Localité 6]
[Adresse 1]
[Localité 8]

Présente

DÉBATS :

Audience publique en date du 15 Mars 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 28 Novembre 2023

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27 octobre 2016, à effet du 1er novembre 2016, Monsieur [G] [F] [Z] a donné à bail à Madame [Y] [E] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 8].

Par acte d’huissier de justice du 13 septembre 2023, Monsieur [G] [F] [Z] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 1838 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte d’huissier de justice du 28 novembre 2023, Monsieur [G] [F] [Z] a assigné Madame [Y] [E] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 16 février 2024 aux fins de voir :
Prononcer la résiliation du bail à usage d'habitation liant les parties, les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire délivrée le 13 septembre 2023, n'ayant pas été soldées,Ordonner l'expulsion de Madame [Y] [E], ainsi que de tout occupant de son chef et des meubles et effet personnels, des lieux sis [Adresse 5] à [Localité 8], si besoin est, avec le concours de la force publique,Condamner Madame [Y] [E] à payer à Monsieur [G] [Z] :◦
Le montant des loyers et charges impayés arrêté au 20 novembre 2023, soit la somme en principal de 3420 euros,Une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu'à son départ effectif des lieux,Une indemnité d'un montant de 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,Condamner Madame [Y] [E], aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 13 septembre 2023, le coût des actes de la procédure de saisie-conservatoire de créances, ainsi que celui de la présente assignation et de sa notification auprès des services de la préfecture.
À l’audience du 16 février 2024, l’affaire a été renvoyée au 15 mars 2024.

Lors de l’audience du 15 mars 2024, Monsieur [G] [F] [Z], représenté par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 5370 euros au 15 mars 2024.
Il précise solliciter non plus le prononcé de la résiliation du bail mais que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire du bail en date du 27 octobre 2016. Il indique accepter le maintien de la locataire dans les lieux jusqu'en juillet 2024 et sollicite son expulsion à compter du mois de juillet 2024. Il ne s'oppose pas à l'octroi de délai de paiement.

En défense, Madame [Y] [E] comparaît et expose qu'elle ne conteste pas la dette. Elle explique avoir deux enfants à charge et être au chômage. Elle perçoit au titre de l'aide au retour à l'emploi la somme mensuelle de 964 euros et 470 euros au titre de l'aide personnalisée au logement. Elle indique avoir trouvé un nouveau logement à compter du 1er juillet 2024. Elle sollicite l'octroi de délai de paiement sur 24 mois en proposant de régler la somme de 225 euros par mois en sus du loyer courant.

Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance des parties comparantes.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 17 mai 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 29 novembre 2023, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 16 février 2024.

L’assignation en constatation de la résiliation du bail est donc régulière en la forme, étant observé que la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, dont le bailleur ne justifie pas, n’est pas une condition de recevabilité en présence d’un bailleur personne physique.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

Monsieur [G] [F] [Z] a fait signifier à Madame [Y] [E] un commandement d’avoir à payer la somme de 1838 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 13 septembre 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [Y] [E] n’ayant pas, dans le délai légal de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 13 septembre 2023, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 14 novembre 2023, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, le bailleur est fondé à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 14 novembre 2023.

Dès lors, Madame [Y] [E] est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 14 novembre 2023, ce qui constitue pour Monsieur [G] [F] [Z] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de la défenderesse à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur le sursis à l'expulsion

Aux termes des dispositions de l'article L412-3 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

L'article L412-4 du même code prévoit que la durée des délais prévus à l'article L412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L441-2-3 et L441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l'espèce, Madame [Y] [E] justifie des démarches effectuées en vue d'obtenir une solution de relogement à compter du 1er juillet 2024 en produisant un diagnostic social et financier en date du 2 février 2018, réalisé par la MDS de [Localité 7].

Par conséquent il convient de surseoir à l’expulsion en accordant au défendeur un délai jusqu’au 1er juillet 2024, date d’entrée dans les lieux dans son nouveau logement par Madame [Y] [E], à charge pour elle de payer l'indemnité d'occupation courante, sous peine de déchéance du sursis accordé.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, Monsieur [G] [F] [Z] produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 5370 euros à la date du 15 mars 2024.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Madame [Y] [H] [E] sera donc condamnée au paiement de la somme de 5370 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 15 mars 2024 – échéance du mois de mars 2024 incluse.
Madame [Y] [H] [E] sera, en outre, condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (1117 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er avril 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur les délais de paiement

En application de l'article 1343-5 du code civil et compte tenu de la proposition formulée par les parties, au regard notamment, des difficultés financières et personnelles de Madame [Y] [E], il convient de faire droit à sa demande de délais en l'autorisant à apurer sa dette à compter du 1er juillet 2024, à raison de 23 mensualités de 225 euros, suivies d'une 24ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais, et indemnité de procédure.

Les paiements s'imputeront d'abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s'il y a lieu.

Faute pour Madame [Y] [E] de respecter son engagement conformément aux délais de paiement ainsi accordés, le solde de l'arriéré des loyers et des charges restant dû deviendra immédiatement exigible.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [Y] [H] [E].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Madame [Y] [H] [E] à verser à Monsieur [G] [F] [Z] la somme de 200 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,