TJ Bordeaux, 17 mai 2024, RG 24/00416

Du 17 mai 2024

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 24/00416 - N° Portalis DBX6-W-B7I-Y3R2

S.A. ADOMA

C/

[E] [W] [B]

- Expéditions délivrées à
M. [E] [W] [B]

- FE délivrée à
Me Bertrand CHAVERON

Le 17/05/2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 17 mai 2024

PRÉSIDENT : Madame Karine CHONE,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

S.A. ADOMA (anciennement dénommée SONACOTRA)
RCS PARIS N° B 788 058 030
[Adresse 3]
[Localité 5]

Représentée par Me Bertrand CHAVERON, Avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDEUR :

Monsieur [E] [W] [B]
[Adresse 2]
[Localité 4]

Présent

DÉBATS :

Audience publique en date du 15 Mars 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 21 Février 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 juin 2020, la SAEM ADOMA a consenti à Monsieur [E] [W] [B] un contrat de résidence portant sur un logement meublé dans une résidence sociale, situé [Adresse 2] à [Localité 6].

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 8 janvier 2024 distribuée le 24 janvier 2024, la SAEM ADOMA a mis en demeure Monsieur [E] [W] [B] d'avoir à régulariser sa situation en raison d'un solde débiteur de 2.973,84€, dans un délai de 8 jours, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du contrat de résidence.

Par acte introductif d'instance en date du 21 février 2024, la SAEM ADOMA a fait assigner Monsieur [E] [W] [B] devant le juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Bordeaux statuant en référé à l’audience du 15 mars 2024 aux fins de :
- constater que la résiliation du contrat de résidence est acquise
- ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [E] [W] [B], ainsi que de tous occupants de son chef, du logement [Adresse 2] au [Adresse 2] à [Localité 6], avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier
- condamner Monsieur [E] [W] [B] au paiement par provision de la somme de 3.271,36€ correspondant au solde débiteur du compte arrêté au 6 février 2024
- condamner Monsieur [E] [W] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant de la redevance, soit 497,52€ par mois, révisable selon les dispositions contractuelles, jusqu’à son départ effectif des lieux
- le condamner au paiement d’une somme de 500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens

Á l’audience du 15 mars 2024, la SAEM ADOMA, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes en présentant un décompte actualisé de sa créance d’un montant de 3.468,88€ au 14 mars 2024.

En défense, Monsieur [E] [W] [B] comparaît et ne conteste pas la dette. Il indique avoir réglé la somme de 1.100 € depuis le mois de novembre 2023. Il sollicite des délais de paiement sur 24 mois en proposant de régler une somme mensuelle de 145€ en sus de la redevance courante.

Il précise qu'il perçoit actuellement le chômage à hauteur de 804€ par mois et qu'il va travailler en intérim dans le BTP à compter du mois d'avril 2024.

A l’issue, la décision a été mise en délibéré au 17 mai 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure

Il convient de relever que l’article 25-3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le titre 1er bis de ladite loi relatif aux rapports entre bailleurs et locataires dans les logements meublés résidence principale ne s’applique pas aux logements-foyers, ni aux logements faisant l’objet d’une convention avec l'État portant sur leurs conditions d’occupation, ou leurs modalités d’attribution. Il ne s’applique pas non plus aux logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi, ni aux locations consenties aux travailleurs saisonniers.

En l’espèce, la location porte sur un logement faisant l’objet d’une convention avec l'État portant sur ses conditions d’occupation, ou ses modalités d’attribution qui entre dans le champ des résidences exclues de l’application du titre 1er bis de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Dès lors, la demande en résiliation du bail fondée sur le défaut de paiement de la redevance due en contrepartie de l’attribution du logement meublé, n’est pas soumise aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

De plus, l’article L.632-3 du code de la construction et de l’habitation prévoit que les dispositions de l’article L. 632-1 du même code ne s'appliquent pas aux logements-foyers ni aux logements faisant l'objet d'une convention avec l'État portant sur leurs conditions d'occupation et leurs modalités d'attribution. La demande aux fins de constat de la résiliation ou de prononcé de la résiliation du bail d'une personne dont le logement loué meublé constitue la résidence principale n’est donc pas non plus soumise à l’obligation de la notifier, à la diligence de l'huissier de justice, au représentant de l'État dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins un mois avant l'audience.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Selon l’article R.633-3 code de la construction et de l’habitation , le gestionnaire ou le propriétaire d’un logement-foyer, destiné au logement collectif à titre de résidence principale de personnes dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs meublés ou non et des locaux communs affectés à la vie collective et accueillant notamment des personnes âgées, des personnes handicapées, des jeunes travailleurs, des étudiants, des travailleurs migrants ou des personnes défavorisées, peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 (inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur, cessation totale d'activité de l'établissement, cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré) sous réserve d'un délai de préavis :

a) D'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire ;
b) De trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité.

La résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.
Lorsque la résiliation émane du gestionnaire, la personne logée est redevable, pendant le préavis, des sommes correspondant à la seule période d'occupation effective des lieux. Si la résiliation émane de la personne logée ou de son représentant, celle-ci est redevable des sommes correspondant à toute la durée du préavis.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 8 janvier 2024 distribuée le 24 janvier 2024, la SAEM ADOMA a notifié à Monsieur [E] [W] [B] la fin de la convention d’hébergement pour défaut de paiement de la redevance, à l'expiration d'un délai d'un mois suivant le délai de 8 jours laissé pour régulariser la dette.

À la date du 24 janvier 2024, selon le décompte fourni, et en application des dispositions susvisées, une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges restait due au gestionnaire, en présence de paiements partiels (480,31€ x 2= 960,62€ alors que la dette s'élevait à la somme de 2.973,84€).

Monsieur [E] [W] [B] ne démontre pas que les redevances exigibles étaient réglées lors de la notification de cette décision.

Il s’ensuit que la SAEM ADOMA était fondée à résilier le contrat de résidence et à faire constater cette résiliation par le juge des référés alors qu’un délai de plus d’un mois s’est écoulé depuis la présentation du courrier.

Dans ces conditions, Monsieur [E] [W] [B], devenu occupant sans droit ni titre, ainsi que tout occupant de son chef seront condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, aucun élément n'étant produit par la demanderesse qui permettrait d'écarter l'application de ces dispositions légales et d'ordonner une expulsion immédiate.

En outre, il convient de fixer à titre provisionnel l'indemnité d'occupation due de la résiliation du contrat de résidence, jusqu'à libération effective des lieux, au montant égal à celui de la redevance qui aurait été due selon les conditions contractuelles avec revalorisation telle que prévue par la convention.

Sur la provision

En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent, dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Selon le décompte produit aux débats, en exécution du contrat de résidence puis au titre des indemnités d’occupation ci-dessous fixées, Monsieur [E] [W] [B] est redevable de la somme de 3.468,88€ à la date du 14 mars 2024 (mois de février 2024 inclus).

Monsieur [E] [W] [B] ne conteste pas le principe ni le quantum de la dette.

L’obligation au paiement des redevances et indemnités d’occupation n’étant pas sérieusement contestée et contestable, Monsieur [E] [W] [B] sera condamné à payer la somme de 3.468,88€ à titre d’indemnité provisionnelle. Il sera en outre condamné au paiement des indemnités d’occupation égale au montant de la redevance (497,52€ par mois à la date de l'audience) continuant à courir à compter du mois de mars 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande reconventionnelle émise par Monsieur [E] [W] [B] au titre de l'octroi de délais de paiement

Aux termes du 1er alinéa de l'article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, Monsieur [E] [W] [B] ne fournit aucun élément afin de justifier de sa situation personnelle et financière et donc de sa capacité à respecter des délais de paiement. Par conséquent, il ne pourra être accordé des délais de paiement à Monsieur [E] [W] [B].

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera la charge des dépens.

En application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, Monsieur [E] [W] [B] sera condamné à payer à la SAEM ADOMA la somme de 500€.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS