CA Orléans, 28 mai 2024, RG 21/02048

COUR D'APPEL D'ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 28/05/2024

la SCP LAVAL - FIRKOWSKI - DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES

la SCP VALERIE DESPLANQUES

Me Nelly GALLIER

la SELARL SAINT CRICQ & ASSOCIES

la SARL ARCOLE

ARRÊT du : 28 MAI 2024

N° : - 24

N° RG 21/02048 - N° Portalis DBVN-V-B7F-GNBX

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOURS en date du 03 Juin 2021

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE et INTIMEE sur APPEL INCIDENT:

- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265268045325482

S.C.I. RILOW, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social,

[Adresse 10]

[Localité 6]

ayant pour avocat postulant Me Olivier LAVAL de la SCP LAVAL - FIRKOWSKI - DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau d'ORLEANS,

ayant pour avocat plaidant Me France CHAUTEMPS, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

INTIMÉS et APPELANTS à titre incident et provoqué

- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265268138594474

E.U.R.L. ATELIER REYNALD EUGENE ARCHITECTURES, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 17]

[Localité 7]

ayant pour avocat postulant Me Nelly GALLIER, avocat au barreau de BLOIS

ayant pour avocat plaidant Me Guillaume BARDON de la SELARL CM&B 'COTTEREAU-MEUNIER-BARDON-SONNET- ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOURS,

Compagnie d'assurance MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS MAF, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 3]

[Localité 14]

ayant pour avocat postulant Me Nelly GALLIER, avocat au barreau de BLOIS

ayant pour avocat plaidant Me Guillaume BARDON de la SELARL CM&B 'COTTEREAU-MEUNIER-BARDON-SONNET- ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOURS,

Monsieur [E] [K],

né le 17 Mai 1961 à [Localité 19]

[Adresse 15]

[Localité 8]

représenté par Me Nelly GALLIER, avocat au barreau de BLOIS

INTIMÉS sur APPEL PROVOQUÉ

- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265273967304104

S.A. MMA IARD, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 2]

[Localité 12]

représentée par Me Stanislas de la RUFFIE de la SELARL SAINT CRICQ & ASSOCIES, avocat au barreau de TOURS

Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 2]

[Localité 12]

représentée par Me Stanislas de la RUFFIE de la SELARL SAINT CRICQ & ASSOCIES, avocat au barreau de TOURS

S.A.R.L. HR CONSEILS, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 11]

[Localité 9]

représentée par Me Stanislas de la RUFFIE de la SELARL SAINT CRICQ & ASSOCIES, avocat au barreau de TOURS

INTIMEE sur APPEL PRINCIPAL et INCIDENT

Société SMABTP, ès-qualités d'assureur de la société CORTECERO, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 16]

[Localité 13]

représentée par Me Vincent DAVID de la SARL ARCOLE, avocat au barreau de TOURS

INTIMEE sur APPEL PROVOQUE

- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265274537796024

SA ALLIANZ IARD, recherchée es qualité d'assureur de la société HR CONSEILS suivant police RESPONSABILITE PROFESSIONNELLE DES TECHNICIENS DE LA CONSTRUCTION n°36894309 agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 18]

ayant pour avocat postulant Me Valerie DESPLANQUES de la SCP VALERIE DESPLANQUES, avocat au barreau d'ORLEANS,

ayant pour avocat plaidant Me Elsa-Magali PINDER, avocat au barreau de PARIS

INTIME sur APPEL PRINCIPAL et INCIDENT

Maître [C] [T], ès qualité de liquidateur judiciaire à la liquidation judiciaire de la SARL CORTECERO

[Adresse 4],

[Localité 6]

Non représenté, n'ayant pas constitué avocat

D'AUTRE PART

DÉCLARATION D'APPEL en date du :19 Juillet 2021

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 5 février 2024

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats, du délibéré :

Mme Anne-Lise COLLOMP, Présidente de chambre,

M. Laurent SOUSA, Conseiller,

Mme Laure-Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles.

Greffier :

Mme Karine DUPONT, Greffier lors des débats et du prononcé.

DÉBATS :

A l'audience publique du 8 avril 2024, ont été entendus Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller, en son rapport et les avocats des parties en leurs plaidoiries.

ARRÊT :

Prononcé le 28 mai 2024 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

***

FAITS ET PROCÉDURE

En 2005, la SCI Rilow a fait construire une maison d'habitation située [Adresse 5]). La société Atelier Reynald Eugène Architectures, assurée auprès de la MAF, est intervenue en qualité de maître d''uvre avec mission complète de conception et de réalisation de l'ouvrage.

À compter du 6 avril 2006, M. [E] [K], architecte, a poursuivi la mission de la société Atelier Reynald Eugène Architectures.

Sont intervenus à l'acte de construction :

- la société Cortecero, assurée auprès de la SMABTP, pour les travaux de terrassement / gros-'uvre, laquelle a été placée sous liquidation judiciaire par jugement du 19 décembre 2013 ;

- la société HR Conseils, en qualité de sous-traitante de la société Cortecero, pour réaliser des études de structures, laquelle était assurée auprès de la société Allianz Iard au moment des travaux, puis, à partir du 1er janvier 2014, auprès des sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances mutuelles.

La réception de l'ouvrage a été prononcée le 20 juin 2006, avec des réserves, et des désordres sont apparus début 2007. Se plaignant de fissures et de l'affaissement du plancher, la SCI Rilow a sollicité une expertise judiciaire qui a été ordonnée en référé le 10 juin 2014. L'expert judiciaire, M. [L], a déposé son rapport le 29 octobre 2018 concluant à l'existence de 3 désordres principaux : des 'ssures en façades sur le bâtiment ; des 'ssures intérieures sur les cloisons de distribution au rez-de-chaussée et à l'étage ; une flèche du plancher béton importante.

Par jugement du 15 octobre 2013, le tribunal de commerce de Tours a ouvert une procédure de liquidation judiciaire de la société Cortecero et a désigné Maître [C] [T] en qualité de liquidateur.

Par ordonnance du 18 décembre 2018, la SCI Rilow a été autorisée à faire réaliser pour le compte de qui il appartiendra, et à ses frais avancés, les travaux de réparation de sa maison d'habitation selon les préconisations de l'expert judiciaire.

Par acte d'huissier du 29 janvier 2016, la société Allianz Iard a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Tours la société Atelier Reynald Eugène Architectures, la MAF, M. [K], la SMABTP ès qualités d'assureur de la société Cortecero, les sociétés MMA Iard et MMA Iard assurances Mutuelles à lui verser la somme de 50 000 euros et à la garantir des condamnations susceptibles d'être prononcées à son encontre.

Suivant actes délivrés les 6, 9 et 10 mai 2019, la SCI Rilow a fait assigner devant la même juridiction la société Atelier Reynald Eugène Architectures, M. [K], la société HR Conseils, la société Allianz Iard, Maître [T], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Cortecero, la SMABTP, les sociétés MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles aux fins d'obtenir l'indemnisation de ses préjudices. Les deux affaires ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état.

Par jugement en date du 3 juin 2021, assorti de l'exécution provisoire, le tribunal judiciaire de Tours a :

- déclaré irrecevables comme étant prescrites les demandes formées par la SCI Rilow à l'encontre de la société HR Conseils et des sociétés MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles ;

- condamné in solidum la société Atelier Reynald Eugène Architectures, la MAF et la SMABTP, ès qualités d'assureur de la société Cortecero à payer à la SCI Rilow les sommes suivantes :

- 50 022,50 euros TTC au titre des travaux de réparation et de remise en l'état ;

- 402,08 € au titre du procès-verbal d'huissier de justice effectué avant la réalisation des travaux de réparation ;

- 49 957 euros au titre de la perte locative ;

- 30 500 euros au titre de la perte d'une chance de louer la maison ;

- 16 504,32 euros au titre des frais d'investigations ;

- fixé la créance de la SCI Rilow passif de la liquidation judiciaire de la société Cortecero à la somme de 147 385,90 euros ;

- débouté la SCI Rilow de ses autres demandes ;

- fixé le partage de responsabilités entre co-obligés comme suit : la société HR Conseils, assurée auprès de la société MMA Iard et de la société MMA Iard assurances mutuelles : 60 % ; la société Atelier Reynald Eugène Architectures, assurée auprès de la MAF : 20 % ; la société Cortecero, assurée auprès de la SMABTP : 20 % ;

- dit que les garanties de la SMABTP et des sociétés MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles s'appliqueront dans les termes et limites de la police souscrite, laquelle prévoit l'application de franchises par assuré et par sinistre dont les montants sont fixés aux termes des conditions particulières de la police ;

- déclaré irrecevables les demandes en condamnation formées par la SCI Rilow à l'encontre de Maître [T], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Cortecero, au titre de l'indemnisation des désordres affectant l'ouvrage et des préjudices immatériels ;

- déclaré irrecevables les demandes en condamnation formées par la société Atelier Reynald Eugène Architectures et la MAF à l'encontre de Maître [T], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Cortecero à les garantir des condamnations prononcées au profit de la SCI Rilow au titre de la réparation des désordres affectant l'ouvrage et des préjudices immatériels ;

- condamné in solidum la société HR Conseils et les sociétés MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles à garantir la société Atelier Reynald Eugène Architectures et la MAF des condamnations prononcées à leur encontre à hauteur de 60 % ;

- condamné in solidum la société HR Conseils et les sociétés MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles à garantir la SMABTP ès qualités d'assureur de la société Cortecero des condamnations prononcées à son encontre à hauteur de 60 % ;

- condamné in solidum la société Atelier Reynald Eugène Architectures et la MAF à garantir la SMABTP ès qualités d'assureur de la société Cortecero des condamnations prononcées à son encontre à hauteur de 20 % ;

- condamné la SMABTP ès qualités d'assureur de la société Cortecero à garantir la société Atelier Reynald Eugène Architectures et la MAF des condamnations prononcées à leur encontre à hauteur de 20 % ;

- déclaré sans objet les demandes en condamnation à garantie formées par M. [K], la société HR Conseils, les sociétés MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles et la compagnie Allianz Iard ;

- débouté la société Atelier Reynald Eugène Architectures, la MAF, la SMABTP, ès qualités d'assureur de la société Cortecero, la société HR Conseils de leurs demandes en condamnation à garantie formées à l'encontre de la compagnie Allianz Iard ;

- débouté la SMABTP, ès qualités d'assureur de la société Cortecero de ses demandes en condamnation à garantie formées à l'encontre de M. [K] ;

- débouté la société HR Conseils, les sociétés MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles de leurs demandes en condamnation à garantie formées à l'encontre de M. [K] ;

- condamné in solidum Maître [T], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Cortecero, la SMABTP, ès qualités d'assureur de la société Cortecero, la société Atelier Reynald Eugène Architectures, la MAF, la société HR Conseils et leurs assureurs, les sociétés MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles à payer à la SCI Rilow la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- rejeté les autres demandes de frais irrépétibles ;

- condamné in solidum Maître [T], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Cortecero, la SMABTP, ès qualités d'assureur de la société Cortecero, la société ATELIER Reynald Eugène Architectures, la MAF, la société HR Conseils et les sociétés MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles aux dépens comprenant les frais d'expertise judiciaire ;

- condamné dans leurs recours entre eux Maître [T], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Cortecero, la SMABTP, ès qualités d'assureur de la société Cortecero, la société Atelier Reynald Eugène Architectures, la MAF, la société HR Conseils et les sociétés MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles à se garantir des condamnations prononcées à leur encontre au titre des dépens, à proportion de leur part de responsabilité ci-dessus indiquée.

Par déclaration en date du 19 juillet 2021, la SCI Rilow a interjeté appel qu'à l'égard de Maître [T] ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société Cortecero, la SMABTP, assureur de celle-ci, de la société Atelier Reynald Eugène Architectures et de son assureur, la MAF des chefs du jugement qui ont :

- limité le montant des sommes allouées à la SCI Rilow au titre des travaux de réparation et de remise en l'état à la somme de 50 022,50 € TTC ;

- limité le montant des sommes allouées à la SCI Rilow au titre de la perte locative à 49 957 € ;

- alloué à la SCI Rilow la somme de 37 000 € au titre d'une perte de chance de louer la maison entre le 19 août 2015 et le 17 octobre 2016 et entre le 25 janvier 2018 et le 20 septembre 2019 ;

- débouté la SCI Rilow de sa demande d'indemnisation de son préjudice moral ;

- débouté la SCI Rilow de sa demande d'indemnisation de la perte de chance d'avoir pu vendre son bien rapidement.

L'appelant a fait signifier la déclaration d'appel à Maître [T] ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Cortecero, par acte délivré à personne le 27 septembre 2021, qui n'a pas constitué avocat. L'arrêt sera donc réputé contradictoire.

La société Atelier Reynald Eugène Architectures et la MAF ont formé appel provoqué à l'égard :

- de la société Allianz Iard par acte d'huissier de justice délivré à personne le 20 janvier 2022 ;

- des sociétés MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles par acte d'huissier de justice délivré à personne le 25 janvier 2022 ;

- de la société HR Conseils par acte d'huissier de justice délivré à personne le 9 février 2022.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 12 juillet 2022, la SCI Rilow demande à la cour de :

- la juger bien-fondée et recevable en toutes ses demandes ;

- réformer le jugement rendu le 3 juin 2021 en ce qu'il a : limité le montant des sommes allouées à la SCI Rilow au titre des travaux de réparation et de remise en l'état à la somme de 50 022,50 € TTC ; limité le montant des pertes locatives à la somme de 49 957 € ; alloué à la SCI Rilow la somme de 37 000 € au titre d'une perte de chance de louer la maison entre le 19 août 2015 et le 17 octobre 2016 et entre le 25 janvier 2018 et le 20 septembre 2019 ; débouté la SCI Rilow de sa demande d'indemnisation de préjudice moral ; débouté la SCI Rilow de sa demande d'indemnisation au titre de la perte de chance de ne pas avoir pu vendre son bien rapidement ;

Statuant à nouveau :

- condamner in solidum Maître [T], liquidateur de la société Cortecero, la SMABTP, assureur de la société Cortecero, la société Atelier Reynald Eugène Architectures et son assureur la MAF à lui payer les sommes suivantes :

74 046,24 € TTC au titre des travaux de réparation et de remise en l'état ;

113 541 € TTC au titre de la perte locative supportée entre le 19 août 2015 et le 1er novembre 2019 ;

25 000 € en réparation de son préjudice moral ;

10 000 € en réparation de la perte de chance de vendre rapidement le bien litigieux ;

- fixer sa créance au passif de la société Cortecero à la somme de 147 385,90 € ;

- débouter la SMABTP, la société Atelier Reynald Eugène Architectures, la MAF, Allianz, la société MMA Iard, les MMA Iard assurances mutuelles et la société HR Conseils de leur appel incident et de leurs demandes ;

- condamner in solidum Maître [T], liquidateur de la société Cortecero, la SMABTP, assureur de la société Cortecero, la société Atelier Reynald Eugène Architectures et son assureur la MAF la somme de 10 000 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux entiers dépens, comprenant les frais d'expertise judiciaire.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 5 juillet 2020, la SMABTP ès qualités d'assureur de la société Cortecero demande à la cour de :

À titre principal :

- juger sinon irrecevable, à défaut mal fondé, l'appel interjeté par la SCI Rilow ;

- juger irrecevable, à défaut mal fondé, l'appel incident et provoqué interjeté par la société Atelier Reynald Eugène Architectures et son assureur la MAF ;

- juger également irrecevable, à défaut mal fondé, l'appel incident formé par la société HR Conseils et par ses assureurs MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles ;

En conséquence,

- rejeter tant les demandes formées par la SCI Rilow que celles formées par la société Atelier Reynald Eugène Architectures et son assureur la MAF d'une part, par la société HR Conseils et ses assureurs MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles d'autre part ;

- accueillir son appel incident ;

- débouter la SCI Rilow de ses demandes formées au titre de la perte locative ou de l'impossibilité de vendre rapidement le bien immobilier ;

- confirmer le jugement en ce qu'il a procédé à la ventilation des responsabilités de la manière suivante : HR Conseils, assurée auprès de la société MMA Iard et de la société MMA Iard assurances mutuelles : 60 % ; Atelier Reynald Eugène Architectures, assurée auprès de la MAF : 20 % ; Cortecero, assurée auprès de la SMABTP : 20 %;

- condamner en conséquence in solidum la société HR Conseils et ses assureurs MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles, ainsi que la société Atelier Reynald Eugène Architectures et son assureur la MAF, à la garantir de toute condamnation susceptible d'être prononcée à son encontre au profit de la SCI Rilow en principal, accessoire, frais, intérêts et dépens ;

- débouter la société HR Conseils et ses assureurs MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles, ainsi que la société Atelier Reynald Eugène Architectures et son assureur la MAF, de leur appel en garantie et demandes dirigées contre elle ;

- condamner tout succombant à lui régler la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- accorder à Maître Vincent David, membre de la société Arcole, avocat au barreau de Tours, le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 14 février 2022, la société Atelier Reynald Eugène Architectures et la MAF demandent à la cour de :

- débouter la SCI Rilow de son appel ;

- les déclarer recevables et bien fondées en leur appel incident et provoqué ;

En conséquence, statuant à nouveau :

- infirmer le jugement entrepris sur les points critiqués de son dispositif ;

À titre principal :

- prononcer leur mise hors de cause ;

- par conséquent, débouter la SCI Rilow, la société Allianz Iard, la SMABTP, la société HR Conseils et les sociétés Allianz Iard, MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles, ainsi que toute autre partie, de l'ensemble des demandes dirigées à leur encontre ;

À titre subsidiaire :

- limiter la responsabilité de la société Atelier Reynald Eugène Architectures et la MAF à proportion de 5 % des préjudices subis par la SCI Rilow ;

- condamner in solidum, la SMABTP, la société HR Conseils et les sociétés Allianz Iard, MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles, à les garantir intégralement ou subsidiairement à hauteur de 95 % des condamnations en principal, frais et intérêts prononcées à leur encontre au profit de la SCI Rilow ;

En tout état de cause :

- débouter la SCI Rilow de ses demandes au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral ;

- limiter le quantum du préjudice matériel aux sommes évaluées par l'expert judiciaire et en exclure toute ampliation non justifiée ;

- condamner in solidum la SCI Rilow ainsi que toute partie succombante au paiement de la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner in solidum les mêmes aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction pour ces derniers au profit de Maître N. Gallier, avocat.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 13 avril 2022, la société HR Conseils et les sociétés MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles demandent à la cour de :

- débouter la SCI Rilow, les sociétés Atelier Reynald Eugène Architectures, MAF et SMABTP de leurs appels respectifs ;

- les recevoir en leur appel ;

- infirmer le jugement entrepris sur les points critiqués de son dispositif ;

En conséquence ;

- condamner in solidum d'une part, la société SMABTP prise en sa qualité d'assureur de la société Cortecero, et d'autre part la société Atelier Reynald Eugène Architectures et la MAF, à les garantir des condamnations en principal, frais et intérêts prononcées à leur encontre au profit de la SCI Rilow, sur la base suivante :

- 50 % à la charge de la SMABTP,

- 20 % à la charge de la société Atelier Reynald Eugène Architectures et de la MAF ;

- condamner la société Allianz Iard à garantir la société HR Conseils de l'ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au titre des dommages matériels, et à hauteur de 50 % au titre des frais irrépétibles et des dépens ;

- dire et juger que le coût des travaux de reprise, et plus généralement des dommages matériels, ne saurait excéder la somme de 50 022,50 € TTC, fixée par l'expert judiciaire ;

- dire et juger que la garantie des sociétés MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles prise en leur qualité d'assureurs de la société HR Conseils, ne peut être mobilisée que pour les dommages immatériels, et qu'il sera appliqué une franchise contractuelle de 2 950 € opposable à la société HR Conseils ;

- rejeter la demande de la SCI Rilow au titre du préjudice de jouissance, ou à tout le moins la réduire en de plus justes proportions ;

- rejeter la demande formulée par la SCI Rilow au titre du préjudice moral ;

- condamner toute partie succombante à leur verser une indemnité de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- statuer ce que de droit au titre des dépens, et accorder à la SCP Saint-Cricq & associés le droit prévu à l'article 699 du code de procédure civile.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 7 juillet 2022, la société Allianz Iard demande à la cour de :

- déclarer l'appel incident et provoqué formé par la société Atelier Reynald Eugène Architectures et la MAF, et l'appel incident formé par la société HR Conseils et les sociétés MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles tant irrecevables que mal fondés et les débouter de l'ensemble de leurs demandes ;

- juger que seules la société Atelier Reynald Eugène Architectures et la MAF, la société HR Conseils et ses assureurs MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles forment en cause d'appel des demandes à son encontre ;

- juger que la société Atelier Reynald Eugène Architectures et la MAF, la société HR Conseils, les MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles ne remettent nullement en cause dans leurs conclusions les conclusions du jugement en ce qu'il a considéré que les matériels allégués ne sont nullement de nature à porter atteinte à la destination et/ou à la solidité de l'ouvrage ;

- juger que la SCI Rilow et la SMABTP ne semblent pas non plus faire grief au tribunal d'avoir considéré que les griefs ne sont pas de nature à porter atteinte à la destination et/ou à la solidité de l'immeuble dans son ensemble :

- juger que le risque couvert par assurance de la responsabilité des professionnels techniciens de la construction n° 36894309 n'est pas réalisé en l'espèce :

- juger qu'aucune condamnation ne saurait être prononcée à son encontre au titre des dommages matériels ;

- juger qu'aucune condamnation ne saurait être prononcée à son encontre au titre de prétendus préjudices immatériels, fussent-ils directement consécutifs à un dommage matériel de nature techniquement décennale ;

- juger, dès lors, non seulement l'appel provoqué par la société Atelier Reynald Eugène Architectures et la MAF est mal fondé, mais il est également abusif à son égard ;

- juger dès lors que l'appel en garantie / incident formé par la société HR Conseils, les MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles, y compris au titre des frais irrépétibles et des dépens est mal fondé, mais il est également abusif à son égard ;

En conséquence,

- débouter la société Atelier Reynald Eugène Architectures, la MAF, la société HR Conseils, les MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles et tous contestants aux présentes, de l'ensemble de leurs demandes dirigées à son encontre ;

- confirmer le jugement en ce qu'il a prononcé sa mise hors de cause ;

A titre infiniment subsidiaire,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a limité le montant des travaux de reprise à la somme de 50 022,50 € TTC ;

- déduire de cette somme le montant de la TVA, faute pour la SCI Rilow de prouver qu'elle ne récupère pas la TVA ;

- juger que les demandes formulées au titre des prétendus préjudices immatériels ne sont justifiées ni en leur principe, ni en leur quantum ;

- infirmer et en tant que de besoin réformer le jugement en ce qu'il a alloué à la SCI Rilow les sommes de 49 957 euros au titre de la perte locative et 37 000 euros au titre de la perte de chance de louer / vendre la maison ;

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté les demandes présentées au titre du prétendu préjudice moral et déboutera la SCI Rilow de l'ensemble de ses demandes plus amples ou contraires ;

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté les demandes présentées au titre de la prétendue perte de chance de vendre rapidement la maison et déboutera la SCI Rilow de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires ;

- juger qu'aucune condamnation ne saurait être prononcée à son encontre excédant le pourcentage de responsabilité imputable la société HR conseils-cabinet Haller ;

- juger qu'aucune condamnation ne saurait être prononcée à son encontre excédant les limites contractuellement définies par le contrat responsabilité professionnelle des techniciens de la construction n°36894309, notamment en termes de plafond et de franchises ;

- juger que toute condamnation prononcée à son encontre ne pourrait être que sous déduction des franchises applicables, telles que définies aux conditions particulières du contrat, la société HR Conseils-cabinet Haller étant intervenue en qualité de sous-traitant, et ce faisant, ne relève pas de l'assurance obligatoire édictée par la loi du 4 janvier 1978 ; qu'ainsi, la légalité et l'opposabilité des dites franchises ne sont pas contestables ;

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a considéré que la responsabilité de la société Atelier Reynald Eugène Architectures est avérée et ne saurait être inférieure à 20 % ;

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a retenu le principe de la responsabilité de la société Cortecero ;

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a retenu le principe de la garantie de la MAF et de la SMABTP ;

- déclarer responsables et condamner in solidum la société Atelier Reynald Eugène Architectures, son assureur la MAF, M. [K], son assureur la MAF, la SMABTP ès qualités d'assureur de la société Cortecero ' cette dernière étant désormais représentée par Maître [T] ès qualités de liquidateur judiciaire-, la société MMA Iard et la société MMA Iard assurances mutuelles venant aux droits et obligations de la société Covea Risks ès qualités d'assureur de la société de la société HR Conseils à lui verser la somme de 50 000 euros à parfaire et à la garantir de toutes condamnations, tant en principal, qu'intérêts et frais, avec capitalisation de ces intérêts, qui pourraient être prononcées à son encontre, notamment au profit de la SCI Rilow, de la SMABTP et/ou de tout autre appelant en garantie, et/ou à la rembourser de toutes sommes qu'elle pourrait être amenée à régler amiablement et ce, sur simple justificatif de règlement ;

Y ajoutant,

- condamner in solidum la société Atelier Reynald Eugène Architectures, la MAF, la société HR Conseils, MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles en tant que de besoin in solidum avec tout autre succombant, à lui verser la somme de 8 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens au regard des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, lesquels pourront être directement recouvrés par Maître Valérie Desplanques, avocat.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions.

La cour a sollicité les observations des parties sur l'irrecevabilité des demandes formées à l'encontre de Maître [T] ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Cortecero et de fixation de créance au passif de la procédure collective de ladite société, au regard de la clôture de la liquidation judiciaire prononcée pour insuffisance d'actif par jugement du 16 janvier 2018.

Par note en délibéré communiquée par RPVA le 15 avril 2024, la société Allianz Iard indique que ses demandes formées à titre infiniment subsidiaire sont dirigées à l'encontre notamment de la SMABTP en qualité d'assureur de la société Cortecero et non à l'encontre de Maître [T].

MOTIFS

I- Sur l'indemnisation du maître d'ouvrage

A- Sur la responsabilité du maître d''uvre

Moyens des parties

La société Atelier Reynald Eugène Architectures et la MAF soutiennent que le rapport d'expertise indique que les désordres ne sont le fait que des travaux exécutés par la société Cortecero et des erreurs de conception du bureau d'étude HR Conseils, en précisant que les travaux avaient été alors réalisés sous la maîtrise d''uvre de la société Atelier Reynald Eugène architectures sans toutefois émettre la moindre critique ni remarque sur l'accomplissement par l'architecte de sa mission DET ; que l'expert n'envisageait donc pas d'imputer les désordres au maître d''uvre à quelque titre que ce soit ; que le devoir de surveillance n'implique donc en aucun cas que l'architecte scrute et contrôle la bonne exécution par les entreprises de leur ouvrage, ce qui le cas échéant reviendrait à se méprendre sur l'ampleur de sa mission en exigeant qu'il réponde lui-même de l'obligation de résultat due par l'entrepreneur et lui seul ; qu'il n'astreint pas non plus le maître d''uvre à des « visites hebdomadaires » comme l'a retenu le tribunal ; qu'aucune imputabilité ne peut être retenue à l'encontre du maître d''uvre dès lors qu'en l'espèce le seul constat de la faute d'exécution de l'entrepreneur ne permet pas d'en déduire l'existence d'une faute de surveillance de l'architecte, et que le rapport d'expertise ne permet pas de caractériser une faute particulière du maître d''uvre dans la survenue des désordres litigieux.

La SCI Rilow explique que l'expert judiciaire et son sapiteur ont conclu que la déformation du plancher, causée par une erreur d'évaluation de la flèche nuisible, constituait l'origine des fissures extérieures et intérieures ; que s'agissant des responsabilités, ils ont mis en exergue la responsabilité de la société Cortecero, qui n'a pas satisfait à ses obligations professionnelles dès lors qu'elle n'a pas mis en 'uvre les ferraillages préconisés par la société HR Conseils, la responsabilité de la société HR Conseils pour défaut de conception, puisqu'elle a commis une erreur initiale d'évaluation de la flèche nuisible du plancher béton, et la responsabilité de la société Atelier Reynald Eugène Architectures pour absence de surveillance du chantier dans le cadre de sa mission de maîtrise d''uvre d'exécution ; que la responsabilité des intervenants à l'acte de construction a été justement consacrée dans le jugement entrepris.

Réponse de la cour

Il y a lieu de constater que seules la société Atelier Reynald Eugène Architectures et son assureur, la MAF, ont sollicité, aux termes du dispositif de leurs conclusions, leur responsabilité à l'égard du maître d'ouvrage et leur condamnation in solidum à lui verser des indemnités.

La survenance de désordres causés par la faute de constructeurs n'est pas de nature à établir à elle-seule l'existence d'une faute du maître d''uvre dans l'exécution de sa mission. L'expert judiciaire n'a relevé aucune erreur de conception imputable à la société Atelier Reynald Eugène Architectures et n'a fait état d'aucun défaut de surveillance des travaux par celle-ci.

Il résulte du rapport d'expertise que la société Cortecero a commis des erreurs d'exécutions qui ne peuvent être imputées au maître d''uvre. En outre, la société HR Conseils, qui a commis une erreur de calcul, est intervenue à la demande de la société Cortecero et sous sa responsabilité, de sorte qu'aucun manquement ne peut également être reproché au maître d''uvre à ce titre.

En conséquence, la SCI Rilow ne rapporte pas la preuve de la faute commise par la société Reynald Eugène Architectures qui aurait contribué à la réalisation de l'entier dommage, de sorte qu'elle doit être déboutée de toutes ses demandes formées à l'encontre du maître d''uvre. Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a condamné la société Reynald Eugène Architectures et la MAF in solidum à réparer le préjudice subi par la SCI Rilow.

La société Atelier Reynald Eugène Architectures et la MAF seront donc mis hors de cause, de sorte que le jugement sera également infirmé en ce qu'il a fixé leur part de responsabilité entre co-obligés à 20 %.

Par voie de conséquence, le jugement sera infirmé en ce qu'il a condamné in solidum la société HR Conseils et les sociétés MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles à garantir la société Atelier Reynald Eugène Architectures et la MAF des condamnations prononcées à leur encontre à hauteur de 60 %, ce recours en garantie étant sans objet.

Il en sera de même en ce qui concerne le chef du jugement ayant condamné la SMABTP ès qualités d'assureur de la société Cortecero à garantir la société Atelier Reynald Eugène Architectures et la MAF des condamnations prononcées à leur encontre à hauteur de 20 %.

B-Sur les indemnités dues au maître d'ouvrage

1- Sur les travaux de réparation et de remise en l'état

Moyens des parties

La SCI Rilow soutient que les travaux nécessaires ont été réalisés en 2019 à ses frais avancés afin de minorer son préjudice locatif, qui continuait à courir tant que les travaux de réfection et de remise en état n'étaient pas réalisés ; que les travaux, d'un montant total de 74 046,24 € TTC ont fait l'objet d'un procès-verbal de réception, daté du 20 septembre 2019 ; que le tribunal a arrêté le montant des travaux à la somme de 53 502,20 € TTC, correspondant à peu près au quantum retenu en 2016 par l'expert judiciaire, au motif que l'utilité des travaux complémentaires de ravalement des façades courantes, de traitement du soubassement et de nettoyage de la maison et du garage réalisés n'a pas été établie ; que cependant, il y a eu des adaptations en phase chantier, rendues nécessaires par l'évolution des désordres et le mauvais état général du bien, étant observé que les travaux ont été réalisés au printemps 2019 et que le rapport d'expertise a été diffusé en octobre 2017, période au cours de laquelle les désordres n'ont fait que s'aggraver ; que dans son compte-rendu n° 2 du 16 avril 2019, la société Ginger CEBTP, maître d''uvre des travaux de réparation, a souligné la nécessité de réaliser un joint sur toute la hauteur au droit de la fenêtre de la façade de l'entrée « pour reprendre la fissure et éviter de nouvelles fissurations à la jonction garage-maison » ; que le traitement des fissures implique nécessairement la reprise des façades, tant d'un point de vue structurel qu'esthétique ; qu'il n'était pas possible de procéder autrement, sauf à accepter des verrues sur l'ouvrage, ce qui n'est pas pensable eu égard à l'application du principe de réparation intégrale ; qu'il est par ailleurs étonnant que les prestations de nettoyage aient été arbitrairement écartées par les juges du fond, alors qu'il est évident qu'après la réalisation de travaux de cette ampleur, pendant de nombreuses semaines, la maison était dans un état épouvantable et ne pouvait être louée en l'état, sans qu'un nettoyage complet ne soit réalisé ; qu'il ressort de ces éléments et observations que les prestations et travaux réalisés et payés par le maître d'ouvrage étaient adaptés et nécessaires à remise en état de la maison litigieuse ; que la cour jugera que les travaux réalisés étaient strictement nécessaires à la reprise des désordres et condamnera in solidum la société Atelier Reynald Eugène Architectures, la MAF, la SMABTP et Maître [T] à lui payer la somme de 20 544,04 € TTC au titre des travaux, indûment appelés « complémentaires », non pris en compte par le tribunal.

La SMABTP fait valoir que rien ne justifie que l'on s'écarte des conclusions du rapport d'expertise de telle sorte que le jugement sera confirmé en ce qu'il a évalué l'indemnité réparatrice des désordres à la somme de 50 022,50 € ; qu'il appartiendra à la SCI Rilow de justifier si elle récupère ou non la TVA, ce qui déterminera si les indemnités susceptibles de lui être allouées seront calculées HT ou TTC.

Réponse de la cour

Le tribunal a retenu la responsabilité contractuelle de la société Cortecero au titre d'erreurs d'exécution ayant contribué aux désordres affectant la maison de la SCI Rilow, en considérant, à raison, que les désordres, qui n'affectaient ni la solidité de l'ouvrage, ni le rendaient impropre à sa destination devaient donc être qualifiés de désordres intermédiaires relevant de la responsabilité contractuelle de droit commun.

En revanche, les demandes de la SCI Rilow formées à l'encontre de Maître [T] ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Cortecero ont été déclarées irrecevables par le jugement, au motif qu'en raison de l'ouverture d'une procédure de liquidation judiciaire par jugement du 19 décembre 2013 et en application de l'article L.622-21 du code de commerce, aucune condamnation ne peut être prononcée pour une créance d'indemnisation née antérieurement à la procédure de liquidation judiciaire. La SCI Rilow n'ayant pas interjeté appel de ce chef du jugement qui ne fait pas l'objet d'un appel incident, la cour ne peut statuer au fond sur la demande de condamnation de Maître [T] ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Cortecero, au regard de l'irrecevabilité prononcée qui présente un caractère définitif.

L'expert judiciaire a conclu que des travaux de renforcement étaient indispensables « pour assurer le bon comportement mécanique de l'ensemble de la structure », étant précisé que les désordres avaient pour cause l'absence d'acier et de béton dans certains éléments porteurs et une note de calculs du plancher inexacte. L'expert a décrit les travaux à réaliser pour la reprise des chaînages comme suit : ouverture mécanique des zones de chaînage dans l'épaisseur de la maçonnerie sans démolir la dernière cloison conformément aux implantations prévues sur les plans ; positionnement des ferraillages préconisés ; réalisation des percements et mise en 'uvre des aciers de liaison chaînage/dalle et chaînage/fondations, scellés à la résine dans le béton en place ; mise en place des joues de coffrage adaptées au phasage de coulage du micro béton ; coulage des renforcements des chaînages à l'aide d'un micro béton ; coulage des renforcements des chaînages à l'aide d'un micro béton pré-dosé en sac a'n de respecter une qualité minimum (résistance) ; réfection des enduits de façade.

Après comparaisons et véri'cations des devis produits, l'expert a retenu la proposition de la société Roc pour un montant de 50 022,50 euros TTC afin de réaliser les travaux de reprise.

La SCI Rilow justifie qu'elle a engagé, en 2019, la somme totale de 74 046,24 € TTC au titre des travaux de réparation et de remise en l'état. La différence par rapport à la somme allouée par le tribunal porte sur les travaux de ravalement des façades comportant notamment un système d'enduit présentant une résistance à l'allongement et à la fissuration existante, le traitement de la fissuration existante au mastic acrylique, et au titre des travaux de traitement des encadrements et chaînes d'angle et de traitement des soubassements.

L'expert judiciaire avait bien préconisé la réfection des enduits de façade. En outre, le bien doit être replacé dans l'état qui aurait dû être le sien en l'absence de fait

dommageable, de sorte que la SCI Rilow est bien-fondée à solliciter l'indemnisation des travaux de traitement de la fissuration existante causée par les fautes de la société Cortecero. Enfin, le nettoyage de la maison après travaux ne saurait être écartée, dès lors que cette prestation est nécessaire à la remise en état du bien.

En conséquence, la demande à hauteur de la somme de 74 046,24 euros au titre des travaux de réparation et de remise en l'état est bien-fondée. La SMABTP n'ayant sollicité l'infirmation du jugement l'ayant condamnée au paiement de la somme de 50 022,50 euros TTC afin de réaliser les travaux de reprise, elle ne saurait désormais prétendre que la SCI Rilow devrait justifier si elle récupère ou non la TVA, afin de déterminer si les indemnités susceptibles de lui être allouées seront calculées HT ou TTC.

Il convient donc de condamner la SMABTP à payer à la SCI Rilow la somme de 74 046,24 euros TTC au titre des travaux de reprise.

2- Sur la perte locative

Moyens des parties

La SCI Rilow soutient qu'elle a sollicité la réparation de son préjudice locatif entre le 19 août 2015, date à laquelle ses locataires sont partis et le 1er novembre 2019, date à laquelle les travaux de reprise ont été terminés ; qu'elle n'a pas pu louer son bien pendant 50 mois de sorte que sa perte locative est de 113 351 € ; que le tribunal a jugé que les pertes ne sont pas justifiées entre le 19 août 2015 (date de départ des locataires) et le 17 octobre 2016 (date à laquelle M. [X] a mis en exergue les risques encourus à habiter les lieux) ; que les désordres ont rendu la maison strictement inhabitable, contrairement à ce qui a été affirmé par les parties en défense, et par l'expert judiciaire qui a conclu que la maison n'était pas impropre à sa destination ; qu'il est patent que les désordres affectant la maison étaient de nature décennale ; que le tribunal a donc commis une erreur d'appréciation en considérant que les désordres n'étaient pas de nature à remettre en cause la destination de l'immeuble litigieux ; que M. [X], premier expert judiciaire, a souligné les risques encourus à occuper les lieux avant la réalisation de travaux confortatifs ; qu'elle ne pouvait donc faire courir aucun risque à ses locataires ; que l'expert a souligné que le logement ne pouvait être habité lors de la réalisation des travaux, dont la durée a été estimée à 6 mois, et dans les faits ils ont duré 7 mois ; que compte-tenu de l'ampleur des désordres, généralisés à l'ensemble du bien, aucun locataire n'aurait pu être trouvé, étant précisé que ces travaux auraient de toute évidence justifié le déménagement des meubles et effets personnels des occupants, leur stockage, le cas échéant et leur relogement, aux frais du bailleur ; qu'aucun locataire n'aurait accepté d'entrer dans des lieux endommagés et de supporter des travaux importants pendant 6 mois et / ou de déménager de nouveau, dans l'attente de la réalisation desdits travaux avec l'intendance et la logistique que cela implique ; que les précédents locataires, les époux [S] ont donné leur congé en avril 2015 compte-tenu de l'évolution inquiétante des fissures affectant la maison ; que dans ces conditions, il est incontestable que la maison ne pouvait être relouée avant que les travaux soient réalisés ; que dans tous les cas, la question n'est pas de savoir pourquoi les anciens locataires sont partis, ce qui était leur droit le plus strict, mais si le bien litigieux était louable ; que les professionnels de l'immobilier consultés étaient d'avis que la maison ne pouvait plus être louée en

l'état ; qu'il ne s'agit donc pas d'une perte de chance de ne pas avoir pu louer mais une absence de possibilité de louer ledit bien, même à un tarif moindre ; qu'il est absurde de soutenir que la maison pouvait être relouée après le départ des précédents locataires ; qu'il convient de relever que le préjudice locatif aurait pu continuer à courir jusqu'à l'exécution du jugement dans l'hypothèse où elle n'aurait pas réglé, à ses frais avancés et pour le compte de qui il appartiendra, lesdits travaux ; qu'elle a, in fine, réduit son préjudice en faisant réaliser à ses frais avancés les travaux de consolidation nécessaires ; qu'il est nécessaire de rappeler qu'il ne peut être reproché à la victime d'un dommage de ne pas avoir limité son préjudice dans l'intérêt du responsable ; que l'ordonnance de référé l'ayant autorisée à faire les travaux, n'a pas fait disparaître les désordres affectant la maison ; qu'il convient de rappeler que toutes les parties en défense se sont vivement opposées à sa demande afin d'être autorisée à réaliser les travaux à ses frais avancés ; qu'il ressort de l'ensemble de ces éléments et informations que la perte locative a duré 50 mois, du 19 août 2015 au 1er novembre 2019, pour un loyer fixé à 2 200 € par mois et des charges de 850 € par an ; que la cour condamnera in solidum les intimés à lui payer la somme de 113 541 €.

La SMABTP explique que lorsque l'expertise a été ordonnée en 2014, les désordres, qui n'ont d'ailleurs pas évolué, étaient déjà présents ; que l'immeuble était alors occupé par les époux [S] qui ont relaté que dès 2017, ils avaient constaté, à l'occasion d'un dégât des eaux à l'étage, que le plancher de l'étage n'était pas plan et avait flué ; que pour autant, les époux [S] sont restés dans les lieux de 2007 jusqu'au début de l'expertise judiciaire ; que c'est dans le cadre de l'expertise judiciaire que les parties ont appris le départ des locataires, pour des raisons qui n'ont rien à voir avec les désordres ; qu'à aucun moment, les désordres n'ont justifié que l'immeuble loué postérieurement à leur apparition ne soit pas susceptible d'être proposé à la location, ce qui justifie que la demande formée par la SCI Rilow au titre de la perte des loyers soit écartée ; qu'il y aura lieu de réformer le jugement en ce qu'il a accordé à la SCI Rilow des indemnités réparatrices à hauteur de 49 957 € et 37 000 € au titre de la perte de chance ; que la SCI Rilow se contredit puisqu'elle demande à la fois une perte locative et une perte de chance de vendre l'immeuble, les 2 indemnités ne pouvant se cumuler.

Réponse de la cour

L'expert judiciaire a indiqué, concernant la location de la maison d'habitation atteinte de désordres :

« Le bâtiment en question est un bâtiment d'habitation à usage locatif dont le loyer mensuel est de 2 200 €, avec 850 € de charges annuelles. Ce logement a été occupé par les époux [S] jusqu'au 19 août 2015.

Le 1er expert judiciaire, Mr [X], avait écrit, le 17.10.2016 « Je profite de la présente pour souligner les risques encourus par votre client à occuper les lieux avant la réalisation complète des travaux confortatifs nécessaires » en effet, à ce stade de l'avancement du dossier technique, on pouvait supposer une habitabilité dangereuse du logement.

Compte-tenu de ce courrier, la SCI Rilow a cessé de louer ce logement à compter du 19.08.2015.

Les conclusions des différents bureaux d'étude indiquent une stabilisation du phénomène de 'ssurations. C'est la raison pour laquelle j'ai indiqué dans la note N° 2 du 25 janvier 2018 que l'habitation n'est pas impropre à sa destination.

La phase travaux extérieurs pour la reprise des fissures apportera une gêne dite acceptable pour les locataires, par contre la phase travaux intérieurs nécessitera une libération des espaces concernés, donc avec une phase de déménagement puis d'emménagement en cas de réoccupation et ceci sur une durée de 6 mois environ ».

Le congé des locataires qui a pris effet le 19 août 2015 n'est pas produit aux débats, de sorte que le motif invoqué par les locataires n'est pas connu. À la date du congé, soit au mois d'avril 2015, il n'existait aucune appréciation d'un technicien sur le caractère dangereux de l'occupation de l'immeuble, puisque ce n'est que le 17 octobre 2016 que M. [X] a informé la SCI Rilow de ce risque. Le tribunal a donc justement relevé qu'il n'était pas objectivement justifié que le départ des anciens locataires était lié à l'évolution des fissures affectant la maison, dès lors que ceux-ci occupaient la maison depuis 2007 et ont continué à l'habiter après l'apparition des fissures au début de l'année 2007.

En revanche, la SCI Rilow était fondée à ne plus relouer le bien à compter de la note de M. [X] en date du 17 octobre 2016 compte-tenu des risques existants à cette date d'une évolution défavorable des fissures. Le tribunal a toutefois limité la première période de perte locative au 25 janvier 2018, date de la note de l'expert judiciaire, M. [L], concluant à l'absence d'impropriété du bien à sa destination.

Toutefois, à cette date, l'expertise judiciaire était toujours en cours afin de déterminer la cause des désordres, le coût de reprise de ceux-ci et les éléments permettant d'apprécier les responsabilités des constructeurs. Il est en outre établi que la maison ne pouvait pas être relouée, quand bien même e