TJ Paris, 21 mai 2024, RG 23/05178

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Maître Fabrice POMMIER

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Delphine BERTHELOT-EIFFEL

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 23/05178 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2EZE

N° MINUTE : 3 JCP

JUGEMENT
rendu le mardi 21 mai 2024

DEMANDEUR
Monsieur [X] [H], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Delphine BERTHELOT-EIFFEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1922

DÉFENDERESSE
S.A.S. HOMYA, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Fabrice POMMIER de l’ASSOCIATION AMIGUES, AUBERTY, JOUARY & POMMIER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #J114

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 08 mars 2024

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 21 mai 2024 par Clara SPITZ, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 21 mai 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/05178 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2EZE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er septembre 1989, la société SIMCO, devenue la SAS HOMYA, a donné à bail à Monsieur [X] [H] un appartement avec terrasse, situé au 7ème étage de l'immeuble sis [Adresse 2].

Se plaignant de nuisances du fait des travaux dans son propre immeuble et de la surélévation de l’immeuble situé au [Adresse 3] en face du sien, il a fait assigner, par acte de commissaire de justice en date du 24 mai 2023, la SAS HOMYA devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins d'obtenir :
sa condamnation à lui verser les sommes de :4 800 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance inhérents aux travaux de surélévation,40 000 euros du fait de la perte d'ensoleillement et de luminosité,5 000 euros en indemnisation des nuisances sonores et du préjudice subi du fait de l'interruption totale de l'ascenseur,sa condamnation, sous astreinte, à procéder à la pose d'un pare-vue,sa condamnation à lui verser une somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,sa condamnation au dépens de l'instance.
Lors de l'audience du 08 mars 2024, à laquelle l'affaire a été retenue, Monsieur [X] [H], représenté par son conseil, a déposé des conclusions soutenues oralement et aux termes desquelles il maintient l'ensemble de ses demandes.

Il expose, au visa des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, que l'interruption totale de l'ascenseur, qui est inscrit au contrat de bail, lui a causé un préjudice indemnisable à hauteur de 5 000 euros du fait notamment de son âge. En outre, il soutient qu'il revient à la SAS HOMYA de l’indemniser du trouble de jouissance que l’élévation de l'immeuble voisin, dont elle est également propriétaire, lui cause du fait de la perte d'intimité que le nouveau balcon en façade de l'immeuble surélevé occasionne, de la perte d'ensoleillement que cette surélévation génère et des nuisance que les travaux ont causés.

La SAS HOMYA, représentée par son conseil, a déposé des conclusions qu'elle a soutenues oralement aux termes desquelles elle sollicite :
le débouté de Monsieur [X] [H] de l'ensemble de ses demandes,sa condamnation au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Elle indique que Monsieur [X] [H] n'est pas propriétaire de son appartement et qu'il lui appartenait de déménager s'il estime les nuisances trop importantes. En tout état de cause, elle indique que les préjudices allégués ne sont pas démontrés, qu'il s'agisse des nuisances sonores générées par les travaux de réparation des ascenseurs, de surélévation de l'immeuble voisin, ou de la privation d'ensoleillement que celle-ci entraînerait. Enfin, elle rappelle que le preneur, aux termes des conditions générales du contrat de bail, s'est engagé à renoncer à intenter une quelconque action en justice du fait de l'interruption des ascenseurs.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 21 mai 2024.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de noter que la demande développée dans les écritures de Monsieur [X] [H] relative à l'indemnisation à hauteur de 15 000 euros du fait du trouble de jouissance du fait de l’impossibilité d'utiliser sa terrasse n'est pas reprise dans le dispositif et n'a pas été soutenue oralement, si bien qu'il ne sera pas statué sur celle-ci.

Sur les demandes demande d'indemnisation du trouble de jouissance du fait des travaux et de la perte d'ensoleillement et de l'ascenseur

L'article 12 du code de procédure civile dispose notamment que le juge doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Ainsi, il convient d'indiquer que les articles 1719 et 6 de la loi du 6 juillet 1989 n'ont pas vocation à s’appliquer en l'espèce en ce que la responsabilité du bailleur est recherchée par Monsieur [X] [H] non pas dans les rapports contractuels qu'ils entretiennent mais extracontractuels, du fait de la construction voisine.

Dès lors, l'action de Monsieur [X] [H] est fondée sur l'article 1240 du code de procédure civile et la théorie du trouble anormal de voisinage qui permet à une victime de demander réparation au propriétaire de l'immeuble à l'origine du trouble, indépendamment de toute faute.

Sur la demande d'indemnisation du trouble de jouissance du fait des travaux
En l'espèce, Monsieur [X] [H] se plaint des nuisances engendrées par la réalisation de travaux de surélévation sur l'immeuble voisin à celui qu'il occupe en raison de l'installation d’échafaudages créant une vue directe sur sa cuisine et des nuisances sonores ayant abouti à la privation totale de la possibilité de jouir de sa terrasse d'autre part.

Il convient de souligner, en premier lieu, que la SAS HOMYA ne conteste pas la mise en jeu de son éventuelle responsabilité mais seulement la réalité du préjudice subi par le demandeur qui n'a pas déposé plainte et qui ne rapporte pas la preuve de ces nuisances excessives et a fortiori, de ce qu'elles ont excédé les limites de ce qui est tolérable en zone urbaine,

Ainsi, elle indique qu'aucune plainte n'a été déposée au commissariat.

Toutefois, il convient de rappeler qu'il n'est allégué la commission d'aucune infraction.

Par ailleurs, il n'est pas contesté que les travaux ont débuté, selon les pièces versées au débat, le 08 février 2021 et que l’échafaudage était toujours en place à la date du 08 février 2023 selon les constatations dressées à cette date par le commissaire de justice et les photographies jointes à son procès-verbal.

Or, selon la note d'information adressée aux locataires de l'immeuble de l'immeuble occupé par Monsieur [X] [H], ces échafaudages ne devaient être installés que pour une durée de 02 semaines.

La durée effective de la présence de ces échafaudages est ainsi excessivement plus longue que la durée annoncée.

En outre, ils apparaissent, selon les photographies, tout à fait mitoyens de l'appartement de Monsieur [X] [H] et donnent ainsi une visibilité directe sur l'intérieur de son appartement, ce qui n'est pas contesté par la défenderesse qui ne répond que sur les nuisances sonores.

A cet égard, s'il n'est effectivement versé aucune expertise et que le bruit n'a fait l'objet d'aucune mesure, force est de relever que la SA HOMYA a elle-même admis, aux termes du courrier du 21 juillet 2021 versé par le requérant, le caractère effectif des nuisances entre le 06 avril 2021 et le 15 juin 2021 et de nouvelles nuisances à prévoir du 26 juillet 2021 au 30 juillet 2021. De plus, elle mentionne avoir obtenu des autorisations pour réaliser des travaux le dimanche du 06 juin 2021 au 25 juillet 2021.

Ainsi, il est indéniable que la réalisation de travaux à compter du 08 février 2021, toujours en cours au 08 février 2023, soit deux ans plus tard, a généré des nuisances sonores pour Monsieur [X] [H] qui en outre a subi la présence d'un échafaudage sur une durée anormalement longue donnant une vue directe sur son appartement.

Il convient donc de condamner la SAS HOMYA à réparer le préjudice subi à compter du 08 août 2021, soit six mois après le début des travaux, ce qui constitue une durée raisonnable de travaux et qui a d'ailleurs été retenue par le requérant, jusqu'au 08 février 2023, date du procès-verbal de constat du commissaire de justice.

Il sera ainsi alloué à Monsieur [X] [H] la somme de 200 euros par mois pendant 18 mois soit 3 600 euros au total en réparation du préjudice lié aux nuisances causées par ces travaux.

Sur la demande d'indemnisation du préjudice résultant de la perte d'ensoleillement et de luminosité
En l’espèce, le requérant entend rapporter la preuve du préjudice en visant la page 14 du constat de commissaire de justice qui n'évoque cependant pas cette perte d'ensoleillement. Au contraire la photographie jointe atteste de la présence directe de soleil sur la terrasse, la seule ombre semblant être causée par la présence de l’échafaudage.

En page 4 du constat, la terrasse apparaît effectivement ombragée mais l'ombre projetée de l’échafaudage sur la façade de la surélévation révèle que le soleil vient du côté opposé et que le caractère ombragé de la terrasse est ainsi créé par l'immeuble du requérant et non pas la surélévation.

Aucune autre pièce ne corrobore les allégations de Monsieur [X] [H] quant à la perte d'ensoleillement subie.

Par ailleurs, alors que dans les écritures du requérant il est indiqué que la terrasse est exposée au sud, il a été soutenu par son conseil, à l'audience qu'elle était exposée nord-ouest.

En outre, il se réfère à la jurisprudence ayant admis qu'une perte d’ensoleillement supérieure à 6% permet l'indemnisation pour trouble anormal de voisinage. Aucune donnée chiffrée ne permet de quantifier la perte d'ensoleillement alléguée en l'espèce.

Ainsi, Monsieur [X] [H] ne rapporte pas la preuve du préjudice subi de ce fait et sera débouté de sa demande d'indemnisation à hauteur de 40 000 euros.

Sur la demande indemnisation du préjudice subi du fait de l'interruption de l'ascenseur et des nuisances sonores occasionnées

L'article 1719 du code civil et l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

En cas d'inexécution de ses obligations, le bailleur peut se trouver confronté à une action en résiliation du bail ou en responsabilité et être condamné au paiement de dommages et intérêts et/ou à la réalisation de travaux.

Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu notamment de laisser exécuter dans les lieux loués les travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, ainsi que les travaux nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux ;

Les conditions générales du bail prévoient que le preneur renonce à tout recours en responsabilité contre le bailleur en cas d'interruption de l'ascenseur.

Cependant, en application de l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui interdit au locataire de rechercher la responsabilité du bailleur ou qui exonère le bailleur de toute responsabilité.

En l'espèce, la présence d'un ascenseur est mentionnée au contrat de bail. Il est établi que des travaux conduisant à l'interruption totale de l'ascenseur desservant l’appartement de Monsieur [X] [H] ont débuté le 19 septembre 2022 et qu'il a été définitivement remis en service le 25 janvier 2023.

D'après la note d'information adressée aux résidents, il ne devait être indisponible que jusqu'au 05 décembre 2022.

Ainsi, la durée effective de l'indisponibilité de l'ascenseur a dépassé de plus d'un mois l'indisponibilité prévisible et ce alors que la durée initiale était déjà de deux mois et demi.

Monsieur [X] [H] est âgé de 83 ans, pour être né en 1940 et réside au 7ème étage.

Dès lors, la privation d'un ascenseur, pendant plus de quatre mois lui a nécessairement causé un préjudice notamment pour la période excédant la durée annoncée.

De même, les nuisances sonores que ces travaux ont occasionnées, annoncées et portées à la connaissance des occupants de l'immeuble, ont perduré au-delà de la durée prévue.

En tenant compte de ces éléments et de l'obligation pour le bailleur de procéder aux réparations nécessaires, il convient de réparer sur la période qui a excédé la durée annoncée à hauteur de 1500 euros.

Sur la condamnation de la SAS HOMYA à procéder à l'installation d'un pare-vue

L'article 678 du code civil prévoit qu'on ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d'aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l'héritage clos ou non clos de son voisin, s'il n'y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s'exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d'une servitude de passage faisant obstacle à l'édification de constructions.

La responsabilité de la SAS HOMYA ne saurait être recherchée sur le fondement de l'article 1719 en ce qu'il lui est reproché ses agissements en tant que tiers au lien qui l'unit à Monsieur [X] [H].

Dès lors, il s'agit d'appliquer le régime prévu à l'article 1240 du code civil et celui du trouble de voisinage.

Or en l'espèce, le requérant ne rapporte pas que les conditions de distances prévues à cet article sont remplies puisqu'il ne produit qu'un schéma qu'il a lui-même réalisé comportant une indication de distance invérifiable notamment via les photographies produites

La demande est donc insuffisamment étayée, étant précisé que le projet de construction dans son état finalisé n'est pas non plus versé au débat et qu'ainsi rien ne permet de savoir s'il est déjà prévu la pose d'un pare-vue ou un habillage spécifique des balcons.

Dès lors, la preuve du trouble qu'aurait causé le propriétaire voisin n'est pas rapportée et Monsieur [X] [H] sera débouté de sa demande d'installer un pare-vue.

Sur les demandes accessoires

La SAS HOMYA, partie perdante, sera condamnée aux dépens de l'instance en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Elle sera également condamnée à verser à Monsieur [X] [H] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du même code.

Enfin, il sera rappelé que les décisions de première instance sont exécutoires de plein droit et que rien ne justifie que ce principe soit écarté, en l'espèce.

PAR CES MOTIFS