TJ Bordeaux, 17 mai 2024, RG 23/02117

Du 17 mai 2024

5BC

SCI/

PPP Contentieux général

N° RG 23/02117 - N° Portalis DBX6-W-B7H-X625

S.C.I. CANTELOUP

C/

[H] [W]

- Expéditions délivrées à

- FE délivrée à

Le 17/05/2024

Avocats : la SELARL DUCOS-ADER / OLHAGARAY & ASSOCIES
Me Audrey MICOULEAU-FAVREAU

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]

JUGEMENT EN DATE DU 17 mai 2024

JUGE : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

GREFFIER : Madame Françoise SAHORES

DEMANDERESSE :

S.C.I. CANTELOUP
RCS BORDEAUX 403932684
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Me Marie-José MALO, Avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDEUR :

Monsieur [H] [W]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 3]

représenté par Me Bertrand FAVREAU, Avocat au barreau de BORDEAUX

DÉBATS :

Audience publique en date du 18 Mars 2024

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 25 juillet 2015 à effet du 1er août 2015, d’une durée de trois ans, la SCI CANTELOUP a consenti un bail d'habitation à M. [S] [Y], Mademoiselle [P] [X] [A], Mme [D] [V] et M. [H] [W], portant sur un logement situé [Adresse 1] à Bordeaux, moyennant un loyer mensuel de 1.300 euros et une provision mensuelle sur charges de 80 euros.
Plusieurs avenants sont intervenus en raison de modifications liées au départ et à l’arrivée de locataires.

Par acte délivré le 29 décembre 2020, la SCI CANTELOUP, représentée par son gérant M. [N] [Z], a fait délivrer aux locataires alors en titre, à savoir M. [J] [U], Mme [C] [G], M. [L] [E] et M. [H] [W], un congé pour vente avec offre de vente au prix net vendeur de 520.000 euros.

Après ce congé M. [J] [U], Mme [C] [G], M. [L] [E] ont quitté le logement.

Par courrier du 22 mars 2021 M. [H] [W] a indiqué se porter acquéreur au prix de vente indiqué de 520.000 euros, non compris les frais de vente, “avoir l’intention de recourir à un prêt pour financer cette acquisition et à prévoir une faculté de substitution aux termes du compromis de vente”.

Par courrier recommandé posté le 8 avril 2021, la SCI CANTELOUP a contesté la régularité de cette acceptation et considéré que ce courrier équivalait à un refus d’acheter aux conditions fixées.

La SCI CANTELOUP a fait assigner M. [H] [W] par acte en date du 3 mai 2022 à l’audience du 21 juin 2022 du juge des contentieux de la protection pour obtenir, avec exécution provisoire du jugement:
- la validation du congé en date du 29 décembre 2020,
- qu’il soit dit et jugé que M. [H] [W] ne dispose d’aucun droit ni titre sur l’immeuble depuis le 31 juillet 2021
- que l'expulsion de M. [H] [W] et de tout occupant de son chef soit ordonnée, au besoin avec le concours de la force publique
- sa condamnation au paiement de la somme de 7.640 euros à titre d’indemnité d'occupation arrêtée à mars 2022 inclus, outre une somme mensuelle de 1.300 euros jusqu’à la libération effective des lieux,
- sa condamnation au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile et des entiers dépens de l’instance.

Après plusieurs reports successifs à la demande des parties, représentées par avocat, une radiation de l’affaire le 15 mars 2023, un réenrôlement sur conclusions de la demanderesse, un changement d’avocat de la demanderesse et de nouveaux échanges de conclusions, l’affaire a été examinée à l’audience du 18 mars 2024.

La SCI CANTELOUP, représentée par avocat, maintient ses demandes et conclut au rejet de celles de M. [H] [W]. Elle soutient que le congé remplit les conditions légales, qu’aucun des associés de la SCI ne l’a contesté, et que M. [H] [W] ne justifie d’aucun grief. Elle soutient que la faculté du locataire d’acquérir le bien lui est personnelle, ne peut profiter à aucune autre personne et que l’identité du cocontractant est une condition essentielle sur laquelle les parties doivent s’accorder, sa réponse ne pouvant valoir au mieux que contre-proposition ce qui s’apparente à un refus et est dépourvu d’effet. Elle observe qu’aucun autre locataire n’est désigné ni signataire de la lettre d’acceptation. Elle conteste tout renouvellement du bail et en conclut que M. [H] [W] est déchu de tout titre d’occupation depuis le 1er août 2021. S’agissant de la dette locative, elle invoque la clause de solidarité entre les locataires, et soutient que M. [H] [W], qui s’est maintenu dans les lieux est redevable du loyer intégral. Elle précise que M. [H] [W] est redevable au mois de novembre 2023 inclus d’une somme de 35.630 euros, outre les charges qu’il ne règle qu’à hauteur de 35 euros par mois au lieu de 45 euros par mois. Elle conteste que la vente soit parfaite en ajoutant que M. [H] [W] n’a jamais levé la condition suspensive de l’octroi du prêt et soutient que M. [H] [W], au titre de sa demande de dommages et intérêts, ne démontre ni faute, ni préjudice, ni lien de causalité.

M. [H] [W], représenté par avocat, demande au juge des contentieux de la protection de :
* à titre principal invalider le congé pour vente
* à titre subsidiaire si le tribunal déclarait le congé valable, constater que son acceptation est valide, dire que l’appartement lui a été vendu et renvoyer les parties devant le notaire pour signer l’acte
* en conséquence débouter la SCI CANTELOUP de l’ensemble de ses demandes
* en tout état de cause,
- dire et juger qu’il bénéficie d’un nouveau bail accordé verbalement depuis le 18 mai 2021
- condamner la SCI CANTELOUP au paiement d’une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts
- condamner la SCI CANTELOUP à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile et aux entiers dépens
- rappeler que l’exécution provisoire est de droit.
Il fait valoir qu’il résulte des pièces qu’il produit que la SCI CANTELOUP n’avait pas l’intention de vendre, alors qu’il a quant à lui fait toutes diligences utiles pour acheter, ce qui invalide le congé. Il soutient qu’il n’a nullement dans son offre d’achat émis une condition de la vente mais seulement une modalité optionnelle d’achat qu’il n’a pas imposée, s’interrogeant sur la possibilité d’acheter avec un colocataire. Il conteste avoir reçu le courrier de contestation de l’offre et relève qu’un mois et demi plus tard M. [Z] l’informait qu’il ne pouvait plus lui vendre l’appartement et que la SCI CANTELOUP a fait délibérément obstacle à la conclusion de la vente dans le délai de quatre mois.
Il dénie être tenu à l’intégralité du loyer ou de l’indemnité d'occupation, l’engagement solidaire ne survivant pas à la résiliation du bail, et fait valoir que le bail a été renouvelé à des conditions différentes imposées par la SCI CANTELOUP, le bail du 25 juillet 2015 instaurant la solidarité ayant de fait été résilié. Il soutient que les échanges avec M. [Z] attestent qu’un nouveau bail lui a été accordé verbalement, que dès lors il n’y a pas lieu à indemnités d'occupation et que c’est à la demande de M. [Z] qu’il n’a pas cherché de colocataires. Il fait valoir qu’il a réglé l’intégralité des loyers et de la quote-part des charges qui lui incombent, soit 345 euros par mois et que la circonstance que la SCI CANTELOUP ait attendu 12 mois pour assigner le confirme. Il fait valoir subir un préjudice du fait de l’attitude fautive de la demanderesse.

Motifs du jugement

Sur la régularité du congé
L’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit notamment que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte de commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la

signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

En l’espèce le bail conclu pour une durée de trois ans à effet du 1er août 2015, a été tacitement reconduit et était à échéance du 31 juillet 2021.

Un congé pour vente avec offre de vente au prix de 520.000 euros, a été notifié à M. [H] [W] et ses colocataires par acte délivré le 29 décembre 2020, soit au moins six mois avant la date d’expiration du contrat. Cet acte est en la forme régulier.

M. [H] [W] soutient que la SCI CANTELOUP n’avait pas réellement l’intention de vendre.

L’appréciation de l’intention de la SCI CANTELOUP doit se faire au jour de la délivrance du congé.
Or il résulte des messages électroniques produits aux débats par M. [H] [W] que lorsque le congé a été délivré, la SCI CANTELOUP avait bien l’intention de vendre le logement loué puisque son gérant avait évoqué cette vente avec M. [H] [W] antérieurement. Dans l’un de ces messages M. [Z] indique en effet “Par contre et j’allais te prévenir je ne renouvellerai pas ton bail en juillet, il faut que je vende l’appartement”.
Les messages produits confirment qu’il y a eu des difficultés entre associés, mais il n’est pas possible d’établir un désaccord entre eux sur la délivrance du congé pour vente et aucun associé ne conteste le congé.

Dès lors il convient de déclarer le congé régulier et valide.

Sur la validité de l’acceptation de l’offre de vente
Il résulte de l’article 15 précité que l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.

En l’espèce le congé a été délivré le 29 décembre 2020, et c’est par courrier du 22 mars 2021 que M. [H] [W] a indiqué se porter acquéreur au prix de vente indiqué de 520.000 euros, non compris les frais de vente, “avoir l’intention de recourir à un prêt pour financer cette acquisition et à prévoir une faculté de substitution aux termes du compromis de vente”.

Il en résulte que l’offre a été acceptée passé le délai de deux mois, de sorte que son acceptation ne pouvait plus emporter vente, et en outre qu’il a émis une condition, autre que le recours à un prêt, qui n’a pas été acceptée par la SCI CANTELOUP, puisque par courrier recommandé posté le 8 avril 2021, la SCI CANTELOUP a contesté la régularité de cette acceptation et considéré que ce courrier équivalait à un refus d’acheter aux conditions fixées. Effectivement M. [H] [W] n’a pas réceptionné ce courrier, mais ce courrier lui a bien été présenté le 10 avril 2021 et a été retourné à l’expéditeur pour n’avoir pas été réclamé ce qui n’est pas imputable à la SCI CANTELOUP.

Par suite, M. [H] [W] n’est pas fondé à faire juger que son acceptation est valide et que l’appartement lui a été vendu. Cette demande sera donc rejetée.

Sur l’existence d’un nouveau bail
Selon l’article 3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type.
Cependant il ne s’agit pas d’une condition de validité du contrat, et les parties peuvent convenir d’un bail verbalement.
Il importe néanmoins que les parties s’accordent sur les conditions substantielles du bail, parmi lesquelles, le bien loué, le montant du loyer et en cas de colocation, que les colocataires soient agrées par le bailleur.

M. [H] [W] soutient qu’un nouveau bail a été conclu, lui permettant de se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’un loyer de 325 euros outre une provision sur charges de 20 euros par mois.

Néanmoins, le bail en date du 25 juillet 2015 fixait le loyer à 1.300 euros par mois, jamais augmenté nonobstant la clause de révision annuelle prévue par son article 4, outre une provision mensuelle sur charges de 80 euros, et prévoyait une clause de solidarité entre les colocataires en son article 7. Tous les avenants produits aux débats ont rappelé cette clause de solidarité, même lorsqu’il était précisé la quote-part de chacun.

M. [H] [W] produit divers messages électroniques échangés avec le gérant de la SCI CANTELOUP, qui semblent effectivement montrer qu’ils étaient en pourparlers, soit pour la vente, soit pour une location, mais cette location n’aurait pu avoir lieu qu’avec des colocataires, et il est évident que le bail n’aurait été conclu qu’avec la condition substantielle de solidarité entre les locataires.

Au demeurant un des messages fait état un désaccord entre les associés sur la conclusion d’un nouveau bail qui était envisagé par M. [Z]. En outre les parties ont été en pourparlers concernant la location d’un logement situé à un autre étage de l’immeuble.

Dès lors M. [H] [W] ne démontre pas un accord lui permettant de ne régler que 345 euros par mois sans être tenu solidairement avec les autres colocataires.
Á défaut d’accord entre les parties sur une clause essentielle du bail, il ne peut se prévaloir d’un nouveau bail.

Sur le renouvellement du bail
M. [H] [W] soutient que la SCI CANTELOUP s’est rétractée et que le bail a été renouvelé.

Néanmoins, si les messages produits accréditent l’existence de pourparlers soit sur la vente, soit sur le renouvellement du contrat, ils n’établissent la renonciation expresse et sans réserve de la SCI CANTELOUP à se prévaloir du congé.

Il convient au demeurant de relever que M. [H] [W] produit les messages dans le désordre, sans que tous soient datés, ce qui ne permet pas d’établir avec certitude leur date et leur cohérence. De plus ils démontrent que M. [H] [W] avait envisagé la location d’un autre logement de l’immeuble, les pourparlers ayant pu aussi porter sur ce logement.

En l’absence de renonciation établie au bénéfice du congé, M. [H] [W] ne peut se prévaloir du renouvellement du bail à son profit.

Sur l’expulsion
Il résulte de ce que précède que par l’effet du congé M. [H] [W] ne dispose plus de titre d’occupation lui permettant de se maintenir dans les lieux depuis le 1er août 2021.
Dès lors la SCI CANTELOUP est fondée à demander son expulsion et celle de tout occupant de son chef.

Il y a lieu en conséquence d’ordonner l’expulsion de M. [H] [W] et celle de tout occupant de son chef.

Sur l’indemnité d’occupation
Le maintien dans les lieux alors que l’occupant ne dispose plus d’un titre d’occupation, l’oblige à s’acquitter d’une indemnité d'occupation équivalente à tout le moins au loyer et charges qui auraient été dus si le bail avait été renouvelé.

M. [H] [W] se maintenant dans les lieux malgré la fin du contrat de bail, et étant seul occupant des lieux, il convient de fixer à sa charge une indemnité d'occupation mensuelle à compter du 1er août 2021 d’un montant égal à celui du loyer selon les dispositions contractuelles et des charges, soit 1.380 eurospar mois.
M. [H] [W] y sera condamné en deniers ou quittances puisqu’il a effectué des versements mensuels partiels.

Sur les dommages et intérêts
Selon l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

M. [H] [W] reproche à la SCI CANTELOUP son comportement versatile qui l’a conduit à se maintenir de bonne foi dans les lieux dans la croyance de la conclusion de la vente, puis d’un nouveau bail.

S’il n’est pas démontré que la SCI CANTELOUP n’a jamais eu l’intention de vendre, ou qu’elle a consenti un nouveau bail, ou encore qu’elle a renoncé au bénéfice du congé, il résulte cependant des messages électroniques que M. [H] [W] a été confronté aux changements de position de la SCI CANTELOUP, qui l’ont conduit à rester dans les lieux, en espérant parvenir à un accord.

De plus la SCI CANTELOUP l’a effectivement assigné, sans justifier aucune démarche pour qu’il quitte les lieux, ni même jusqu’à l’assignation, lui réclamer le paiement des indemnités d'occupation à hauteur du montant des loyers et des charges.

Ce faisant elle a agi fautivement à l’égard de M. [H] [W], qui est confronté à l’accumulation d’un arriéré au jour de l’assignation, étant observé qu’à compter de celle-ci en se maintenant dans les lieux, il a pris le risque de devoir verser lesdites indemnités.

En réparation du préjudice subi la SCI CANTELOUP sera condamnée au paiement d’une somme de 7.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire du jugement
Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Les dépens seront supportés par M. [H] [W], partie perdante dans le cadre de la présente instance mais l’équité conduit à laisser à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles.

En application de l’article 514 du code de procédure civile la présente décision est de droit exécutoire par provision.

Par ces motifs