CA Lyon, 16 mai 2024, RG 21/02388

N° RG 21/02388 - N° Portalis DBVX-V-B7F-NP4C

Décision du Tribunal Judiciaire de LYON

Au fond du 28 janvier 2021

( chambre 3 cab 03 C)

RG : 16/03170

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE LYON

1ère chambre civile A

ARRET DU 16 Mai 2024

APPELANTE :

S.A.R.L. ITAL MARKET

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par la SELARL LX LYON, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 938

Et ayant pour avocat plaidant Me Thierry DUMOULIN, avocat au barreau de LYON, toque : 261

INTIMEES :

S.A.S ARTENA

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par la SAS TW & ASSOCIÉS, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 1813

Et ayant pour avocat plaidant Me Stéphanie REBE, avocat au barreau de LYON, toque : 1343

S.C.I. LA FLAMME, prise en la personne de son représentant légal représentée par son mandataire la société ARTENA

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représentée par la SAS TW & ASSOCIÉS, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 1813

Et ayant pour avocat plaidant Me Stéphanie REBE, avocat au barreau de LYON, toque : 1343

* * * * * *

Date de clôture de l'instruction : 17 Mai 2022

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 11 Janvier 2024

Date de mise à disposition : 16 Mai 2024

Audience tenue par Anne WYON, président, et Thierry GAUTHIER, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,

assistés pendant les débats de Séverine POLANO, greffier

A l'audience, un des membres de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile.

Composition de la Cour lors du délibéré :

- Anne WYON, président

- Julien SEITZ, conseiller

- Thierry GAUTHIER, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Anne WYON, président, et par Séverine POLANO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Selon acte sous-seing privé du 10 septembre 2010, la société civile immobilière la Flamme a conclu avec la société Ital market un bail commercial pour des locaux, situés [Adresse 1] à [Localité 8] (69), pour une durée de neuf années, à compter du 1er décembre 2010, devant se terminer le 30 novembre 2019.

Par acte sous-seing privé du 30 août 2013, la société Ital market a cédé son droit au bail à la société Galerie paysanne, avec prise d'effet à l'égard du bailleur à compter du 1er octobre 2013.

Un contentieux s'est élevé au cours de l'année 2014 entre la société Ital market et la société la Flamme, relatif au règlement des charges dues au cours de leur relation contractuelle.

Par acte d'huissier de justice du 25 février 2016, la société Ital market a fait citer devant le tribunal de grande instance de Lyon, la société la Flamme et la société Artena, en qualité de mandataire du bailleur, en remboursement des charges, taxes et frais qu'elle estimait perçus de façon indue par la bailleresse et en condamnation de cette dernière à lui régler des dommages-intérêts.

Par jugement rendu le 28 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Lyon a :

- rejeté les demandes de la société Ital market en paiement des sommes de 39'674,89 euros et de 5 980 euros,

- rejeté la demande de la société Ital market en paiement de dommages-intérêts pour résistance abusive,

- condamné la société Ital market à payer à la SCI la flamme la somme de 2 276,86 euros TTC au titre de la régularisation des charges de l'exercice 2013,

- débouté la société la Flamme de sa demande en paiement de la somme de 6 000 euros TTC au titre des frais d'acte ensuite de la cession du droit au bail,

- condamné la société Ital market à payer à la SCI la Flamme la somme de 1 500 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,

- condamné la société Ital market à payer à la société Artena la somme de 1 500 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,

- débouté la société Artena de sa demande en paiement de dommages-intérêts pour préjudice de gestion,

- condamné la société Ital market aux dépens, avec application de l'article 699 du code de procédure civile, aux avocats qui en ont fait la demande,

- condamné la société Ital market à payer à la SCI la Flamme la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la société Ital market à payer à la société Artena la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- dit n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire,

- débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Par déclaration du 1er avril 2021, la société Ital market a formé appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions, n° 2, déposées le 18 février 2022, la société Ital Market demande à la cour de :

- infirmer le jugement (en tous ses chefs de dispositifs, qu'elle récapitule) ;

- débouter la SCI La Flamme de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

- juger que la SCI La Flamme ne justifie pas du montant des charges appelées et qu'elles a payées, soit la somme de 28 364,63 euros ;

- juger que la même société a prélevé indûment la somme de 5 980 euros TTC à titre de prélèvements d'honoraires dont elle n'était pas débitrice ;

- condamner in solidum les sociétés La Flamme et Artena à lui payer ;

- 28 364,63 euros au titre des charges appelées et injustifiées ;

- 5 980 euros au titre des honoraires indûment perçus ;

- 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

- 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- si la cour ne faisait pas droit à la demande de condamnation de la société Artena au paiement des 5 980 euros correspondant aux honoraires indûment perçus, la condamner à transmettre la facture correspondante sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

- juger que les sommes allouées porteront intérêts au taux légal à compter de l'assignation délivrée ;

- condamner la SCI La Flamme et la société Artena aux dépens de l'instance.

Elle fait valoir essentiellement que le bail est antérieur à la loi Pinel du 18 juin 2014, de sorte que sont seules applicables les stipulations contractuelles et que les charges n'incombent au preneur que sur justificatif du bailleur. Elle considère que l'article 17 du bail ne précise aucun montant provisionnel de charges et fait valoir que la société Artena n'a procédé qu'à l'émission de factures de provisions et n'a jamais joint ses justificatifs, qu'elle n'a pas produits, en dépit de ses demandes. Elle estime que les états de dépenses produits sont insuffisants, seule la taxe foncière et la contribution audiovisuelle publique ayant été justifiées en leurs montants tandis qu'aucun décompte annuel des charges de copropriété ne lui a été transmis.

De la même manière, elle conteste la charge des travaux (22 000 euros) concernant un troisième portail puisqu'il a été installé dans un second bâtiment qui n'était pas visé par le bail.

Elle conteste également la charge de réparation du portail installé devant le local puisque celui-ci n'a jamais fonctionné. Elle soutient que ces travaux sont des travaux de clôture incombant au propriétaire, en application de l'article 606 du code civil et de l'article 17 du bail. Elle considère que les frais d'entretien du jardin, à hauteur de 6 000 euros, sont astronomiques au regard de la surface (200 m2) et de ce que le terrain est resté continuellement en friche.

Elle écarte tout fondement aux « avoirs » invoqués par la SCI et toute valeur aux calculs proposés par celle-ci pour distinguer les montants provisionnels de charge et leurs montants réels.

Elle demande ainsi le remboursement de la somme de 28 364 euros correspondant aux charges appelées et réglées, déduction faite des taxes foncières et d'enlèvement des ordures ménagères.

Par ailleurs, elle reproche à la SCI d'avoir obtenu le prélèvement de la somme de 5 000 euros sur le prix de vente du fonds de commerce, lors de la cession de celui-ci à la société Galerie paysanne ayant entraîné cession du droit au bail. Elle considère ainsi que les honoraires prélevés à hauteur de 5 980 euros (TVA comprise) au profit de la société Artena, qui n'est pas intervenue dans la cession du bail, ne sont pas justifiés, aucune facture n'ayant été produite et que cette somme doit lui être remboursée.

Elle écarte tout fondement aux demandes en paiement de la somme de 6 000 euros au titre de frais d'actes convenus et pour appel abusif, présentées par la SCI.

Elle estime que les sociétés intimées ont fait preuve de résistance abusive, quant à la justification des charges réclamées, et doivent lui verser une indemnité de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts.

Dans ses conclusions responsives déposées le 16 août 2021, les sociétés La Flamme et Artena demandent à la cour de :

- débouter l'appelante de toutes ses demandes ;

- confirmer le jugement critiqué ;

- dire et juger que l'appel formé ne remet pas en cause le rejet de la demande de remboursement des taxes foncières et d'ordures ménagères, ni la condamnation intervenue pour un montant de 2 267,86 euros TTC au titre du solde de régularisation de charges de l'année 2013 ;

- condamner en conséquence la société Ital Market au paiement de la somme de 2 267,86 euros TTC, outre intérêts à compter de la signification du jugement du 24 janvier 2021 ;

- confirmer le jugement pour la condamnation au titre de la procédure abusive ;

- réformer le jugement et condamner l'appelante à verser à la SCI La flamme la somme de 5 000 HT, soit 6 000 euros TTC, au titre des frais d'actes convenus des suites de la cession du droit au bail ;

- condamner la même à verser à chacune des deux sociétés intimées la somme de 3 000 euros pour appel abusif ;

- condamner l'appelante à verser à chacune des deux sociétés intimées la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens, avec distraction au profit de la société Tudela et associés, sur son affirmation de droit.

Elles soutiennent essentiellement que l'appelante ne peut valablement prétendre que les charges locatives ne pouvaient être appelées que sur justificatifs des charges réelles puisque le preneur a contractuellement accepté le principe d'une provision pour charges, révisée chaque année en fonction de l'arrêté annuel des comptes de charges. Elles indiquent que des régularisations sont ainsi intervenues pour les exercices 2011 et 2012, le détail du calcul étant produit lors de la facture de régularisation. Elles en déduisent que les régularisations opérées sont conformes et justifiées.

Elles indiquent que la société preneuse a réglé la somme de 12 409,01 euros au titre du remboursement des taxes foncières et d'ordures ménagères.

Elles écartent tout fondement à la demande de remboursement de la somme de 5 980 euros, en l'absence de tout justificatif de facture et de règlement, ni même de prélèvement d'une telle somme dans l'acte de cession. Elles considèrent que, dans l'acte de cession du fonds, c'est seulement la somme de 10 532,13 euros qui a été prélevée en couverture des loyers de septembre et octobre 2013 et des charges annexes qui a été prélevée.

Elles considèrent que l'appelante, en son recours, ne remet pas en cause sa condamnation de première instance à verser la somme de 2 267,86 euros au titre de la régularisation de charges pour l'exercice 2013 et qu'il convient de relever son acquiescement au jugement sur ce point.

Elles écartent tout fondement, notamment pour défaut de démonstration d'un préjudice, à la demande de dommages-intérêts présentée par l'appelante.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 17 mai 2022.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il y a lieu de se reporter aux conclusions des parties ci-dessus visées, pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la portée de l'appel

L'appelante demandant explicitement la réformation du jugement, en ce qu'il l'a condamnée à verser la somme de 2 267,86 euros à titre de régularisation des charges, et sollicitant le rejet des demandes des intimées ainsi que le remboursement par elles de la somme de 28 364,43 euros, correspondant selon elle au montant des charges indûment perçues par la SCI, il ne saurait être retenu, comme le demandent les intimées, que la société preneuse a acquiescé de manière non équivoque au chef de dispositif du jugement susvisé et, ce, nonobstant le fait que le montant de la taxe foncière et de la taxe d'ordures ménagères ne soit effectivement plus en litige à hauteur d'appel.

Sur la créance du preneur concernant les charges locatives

Comme il a été précédemment rappelé, seules restent en litige les charges du local, à l'exclusion de la taxe foncière et de la taxe d'ordures ménagères.

La société Ital Market soutient que le montant provisionnel des charges n'était pas initialement déterminé mais n'en retire aucune conséquence juridique, de sorte que ce moyen est inopérant. Au demeurant, elle ne conteste pas qu'elle devait, et avoir versé du reste, les provisions pour charge appelées par le mandataire du bailleur.

Il incombe au bailleur qui réclame au preneur de lui rembourser, conformément au contrat de bail commercial le prévoyant, un ensemble de dépenses et de taxes, d'établir sa créance en démontrant l'existence et le montant de ces charges.

En l'espèce, il sera constaté que si l'appelante conteste les charges résultant d'un changement de portail ou de la réparation d'un autre, ou encore de frais d'entretien de jardin (p. 8 et 9 de ses écritures), elle ne précise pas, dans ses conclusions, à quelles pièces elle se réfère sur ce point, ce qui ne permet pas de considérer qu'elle ait effectivement supporté de telles charges, tandis que les intimées n'en font aucune mention dans leurs écritures, ni ne formulent de demandes à ce titre particulier.

Ce moyen, dépourvu d'offre de preuve, est dès lors inopérant.

En revanche, s'il résulte des dispositions de l'article 17 du contrat de bail que les parties ont convenu du paiement par le preneur des charges sur la base d'une provision trimestrielle régularisable annuellement en fonction de l'arrêté annuel de compte de charges de l'immeuble, soit un mécanisme de justification par le bailleur du montant des charges devant être supportées par le preneur par la seule production d'un arrêté de compte annuel, le bailleur ne saurait justifier suffisamment des charges qu'il a supportées et qu'il peut récupérer auprès du preneur, dès lors que celui-ci en conteste judiciairement la réalité et le montant, par les seuls relevés annuels qu'il produit et, ce, nonobstant l'absence de toute contestation du preneur lors de chaque régularisation annuelle opérée par le bailleur.

Ainsi, d'une part, le jugement ne peut dès lors qu'être infirmé en ce qu'il a condamné la société preneuse à payer à la société bailleresse la somme de 2 276,86 euros, correspondant à un solde de charges dues pour l'année 2013, dont le bailleur ne justifie pas.

D'autre part, faute de justificatifs des charges, la société bailleresse ne peut qu'être condamnée au remboursement des provisions et sommes réglées par la société preneuse au titre des charges.

L'appelante demande le remboursement de la somme de 28 364,43 euros (alors qu'elle sollicitait celle de 39 674,89 euros en première instance) mais ne donne aucun détail de son calcul dans ses écritures.

Le bail a été exécuté entre les parties du 1er décembre 2010 au 1er octobre 2013, soit durant 34 mois. Selon l'arrêté de compte produit par la société preneuse (sa pièce n° 15) établi par le mandataire du bailleur, le montant mensuel de la provision pour charges (la taxe foncière et la taxe d'ordures ménagères étant comptabilisées de manière distincte et régularisées le plus souvent en octobre de l'année en cours : voir pièce n° 16) était de 675 euros hors taxe.

Il est soutenu par la société preneuse, ce qui résulte au demeurant du même document, qu'elle s'est acquittée du montant des charges appelées (à l'exception de la régularisation réclamée par le bailleur au titre de l'année 2013), qui étaient directement prélevées.

Dès lors, c'est sans être en mesure de justifier de la réalité des charges réellement supportées que le preneur a perçu au titre des provisions la somme de (675 TTC X 34 =) 22 950 euros. Le bailleur justifie en outre qu'il a tenu compte d'un trop perçu de 1 168,04 euros pour la période 2010 et 2011 (voir pièce n° 15 de l'appelante, p. 4) et a effectué un rappel de charge pour l'année 2012 de 766,08 euros (pièce n° 5 de l'appelante). Le montant des sommes perçues par le bailleur (comme il l'indique au demeurant dans ses conclusions) au titre des charges s'élève ainsi à 22 548,04 euros.

La SCI doit être condamnée à rembourser cette somme à la société preneuse.

La société Artena n'étant que mandataire du bailleur et n'étant personnellement tenue ni au paiement ni à la récupération des charges, la demande de condamnation solidaire formée contre elle par l'appelante ne peut qu'être rejetée.

Conformément à la demande de l'appelante, les sommes porteront intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

Le jugement sera infirmé de ce chef.

Sur le remboursement par le bailleur des honoraires de rédaction de l'acte de cession du droit au bail du 30 août 2013

L'appelante n'apporte aucun élément de preuve suffisant permettant de considérer, qu'elle a réglé - ou qu'il a été prélevé sur le montant du prix de cession du droit au bail - la somme de 5 980 euros dont elle demande remboursement. L'acte de cession du droit au bail auquel elle se réfère (sa pièce n° 2-1), au titre duquel la société bailleresse aurait bénéficié d'un prélèvement sur le prix de la cession, ne prévoit pas le versement d'une telle somme. A cet égard, l'acte indique que sera prélevé au profit de la société bailleresse la somme de 10 532,13 euros correspondant « à la couverture des loyers de septembre et octobre 2013 ainsi que charges et annexes ».

Il ne résulte pas suffisamment des moyens de faits qu'elle invoque et des pièces qu'elle produit que ce prélèvement corresponde, pour partie, aux honoraires litigieux. Cette demande ne pourra qu'être rejetée.

Sur le paiement par le preneur d'honoraires de rédaction de l'acte de cession du bail commercial du 30 août 2023

Reconventionnellement, les intimées considèrent que la société preneuse était tenue de régler à la société bailleresse la somme de 5 000 euros HT, devenue 6 000 euros TTC (en considération du nouveau taux de TVA), correspondant aux « frais de gestion des actes nécessaires à la cession du droit au bail intervenue ».

Il incombe aux intimées de rapporter la preuve du bien-fondé de leur demande.

Elles produisent une lettre du 2 septembre 2013 (pièce n° 17), dans laquelle le mandataire de la société bailleresse indiquait à la société Ital Market l'accord de la SCI La flamme pour la cession du droit au bail ainsi que « l'accord (du) bailleur pour » « le règlement par Ital Market, à la signature des présentes, de la somme de 5 000 euros HT (...) au profit de la société Artena représentant les frais de gestion des actes de ce dossier ».

Cependant, d'une part, cette lettre n'émane pas de la société preneuse et ne mentionne pas l'accord de celle-ci à un tel versement mais établit seulement que la société bailleresse estimait que ce versement était lié à son accord pour la cession de bail.

D'autre part, cette lettre fait état d'un versement qui interviendrait au profit de la société mandataire, et non de la société bailleresse, et il ne saurait être déduit de ce document une créance au profit de cette dernière.

De troisième part, si l'acte de cession (pièce 2-1, p. 3) fait état - singulièrement parce qu'elle est postérieur - de cette lettre du 2 septembre 2013, il ne fait absolument pas état d'une telle condition formulée par le bailleur ni, encore moins, de l'acceptation de celle-ci par la société preneuse. En outre, lorsqu'il énumère les sommes devant être versées au bailleur à raison de la cession (p. 5), il ne mentionne que les loyers et charges des mois de septembre et octobre 2013.

Ainsi, comme le premier juge, la cour retient ainsi que les intimées n'apportent pas la preuve de ce que l'appelante était contractuellement tenue au paiement de la somme demandée.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur les autres demandes

Au vu de ce qui précède, la demande de communication sous astreinte d'une facture d'honoraires, formée par l'appelante, est sans objet.

Sa demande d'indemnisation au titre de la résistance abusive des intimées, qui repose au demeurant sur l'affirmation péremptoire d'un préjudice, qui n'est pas précisé et est dépourvu d'offre de preuve, sera rejetée.

L'appelante demande l'infirmation de tous les chefs de dispositif du jugement, dès lors de celui l'ayant condamné en première instance pour procédure abusive.

En considération de ce qui précède, les demandes de l'appelante étant pour partie fondées, la décision attaquée doit être infirmée de ce chef.

La cour ayant infirmé la décision de première instance, toute possibilité de considérer l'appel formé par la société preneuse comme abusif est écartée et la demande des intimés de ce chef ne peut qu'être rejetée.

Les intimées, qui perdent en cette instance, seront condamnées à en supporter les dépens.

Au vu de considérations tirées de l'équité, il y a lieu de condamner in solidum les intimées à payer à l'appelante la somme globale de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de rejeter leurs demandes au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS