CA Saint-Denis de la Réunion, 22 mai 2024, RG 21/00469

ARRÊT N°24/

SL

R.G : N° RG 21/00469 - N° Portalis DBWB-V-B7F-FQSQ

S.A.S. PROLOGIA

S.E.L.A.R.L. [E] [S]

C/

S.A.S. IMPRIMERIE CONTINUE OFFSET

COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS

ARRÊT DU 22 MAI 2024

Chambre commerciale

Appel d'une décision rendue par le TJ A COMPETENCE COMMERCIALE DE SAINT DENIS en date du 16 FEVRIER 2021 suivant déclaration d'appel en date du 16 MARS 2021 RG n° 19/00020

APPELANTES :

S.A.S. PROLOGIA

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentant : Me Alexandre ALQUIER de la SELARL ALQUIER & ASSOCIÉS, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

S.E.L.A.R.L. [E] [S]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentant : Me Alexandre ALQUIER de la SELARL ALQUIER & ASSOCIÉS, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMÉE :

S.A.S. IMPRIMERIE CONTINUE OFFSET

[Adresse 7]

[Localité 3]

Représentant : Me Agnès GAILLARD de la SCP GAILLARD - SAUBERT, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DATE DE CLÔTURE : 19/02/2024

DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 06 mars 2024 devant Madame LEGER Séverine, Conseillère, assistée de Madame Nathalie BEBEAU, Greffière, les parties ne s'y étant pas opposées.

Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 22 mai 2024.

Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Président : Madame Séverine LEGER, Conseillère

Conseiller : Madame Sophie PIEDAGNEL, Conseillère

Conseiller : Madame Anne-Charlotte LEGROIS, Vice-présidente placée affectée à la cour d'appel de Saint-Denis par ordonnance de Monsieur le Premier Président

Qui en ont délibéré

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 22 Mai 2024.

* * *

LA COUR

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé du 10 juillet 1995, la société Sempro, aux droits de laquelle vient la société Prologia, représentée par la Selarl [E]-[S] ès qualités d'administrateur provisoire, a donné à bail à la SARL Imprimerie continue Offset, pour un montant initial de 108000 francs soit 16 464,49 euros annuel (1 372,04 euros mensuels) un local à usage commercial situé [Adresse 7] pour une durée de neuf ans.

Le bail s'est poursuivi depuis par tacite reconduction et le loyer a fait l'objet d'une révision triennale pour atteindre la somme de 2 251,17 euros hors taxes et charges soit 3,75 euros/m2.

La société Prologia est copropriétaire dudit parc qui se divise en plusieurs lots distincts, neuf au total.

Eu égard au développement économique de la zone du [Adresse 7], la société Prologia a estimé que le loyer pratiqué était sous-évalué et a donc signifié au preneur un congé avec offre de renouvellement pour la date du 31 mars 2018 moyennant paiement d'un nouveau loyer de 6 600 euros hors taxes par mois correspondant à un prix de 11 euros/m2.

La société Imprimerie continue Offset a accepté le principe du renouvellement mais fait valoir son désaccord sur l'augmentation du loyer.

En l'absence d'accord, le bailleur, après notification du mémoire préalable en fixation, a sollicité l'autorisation d'assigner aux fins d'obtenir une réactualisation du loyer.

Par acte d'huissier du 10 juillet 2019, la société Prologia a assigné la société Imprimerie continue Offset devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion en sollicitant la fixation du montant du loyer renouvelé à compter du 6 mars 2018 à la somme de 6 600 euros HT par mois et subsidiairement, de désigner un expert aux fins de déterminer le loyer en fonction des loyers usuels pratiqués dans la zone.

Par jugement contradictoire du 16 février 2021, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion a rejeté les demandes de la société Prologia estimant qu'elle échouait à prouver la réalité du décalage entre le montant du loyer critiqué et les prix couramment pratiqués dans le voisinage et a statué ainsi :

- constate le renouvellement du bail conclu entre les parties à effet du 6 mars 2018 ;

- déboute la société Prologia de sa demande tendant à l'augmentation du loyer et à sa fixation à la somme de 6 600 euros ;

- déboute la société Prologia de sa demande d'expertise à raison de la carence dans la charge de la preuve ;

- condamne la société Prologia à payer à la Imprimerie continue Offset la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

- condamne la société Prologia aux entiers dépens de l'instance.

Par déclaration du 16 mars 2021, la SAS Prologia et la Selarl [E] [S] ès qualités d'administrateur provisoire de la SAS Prologia ont interjeté appel de cette décision.

Par arrêt avant dire droit du 2 novembre 2022, la présente cour d'appel a :

- ordonné une expertise confiée à M. [C] [L] aux fins de donner son avis sur la valeur locative du bail en renouvellement à la date du 6 mars 2018;

- invité les parties à conclure dans les deux mois du dépôt du rapport ;

- fixé le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel ;

- sursis à statuer sur les autres demandes dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise ;

- réservé les dépens.

L'expert a déposé son rapport le 15 juin 2023.

Les parties ont respectivement notifié leurs conclusions suite à expertise par voie électronique le 15 septembre 2023 pour l'appelante et le 17 novembre 2023 pour l'intimée.

Par ordonnance du 19 février 2024, la procédure a été clôturée et l'affaire fixée à l'audience du 6 mars 2024 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe de la décision le 22 mai 2024.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET DES MOYENS

Dans ses dernières conclusions n°4 suite à expertise notifiées par voie électronique le 15 septembre 2023, l'appelante demande à la cour d'infirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel et statuant à nouveau, de :

- fixer le loyer à la somme de 6 600 euros HT par mois à compter du 6 mars 2018 date de renouvellement du contrat ;

- condamner la SARL Imprimerie continue Offset à la somme de 6 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner Imprimerie continue Offset aux entiers dépens.

Elle sollicite l'application d'une valeur locative de 11 €/m2 en lieu et place de la valeur proposée par l'expert à hauteur de 8,26 €/m2 en contestant l'application des décotes de 15 % pour l'obsolescence du bâtiment et de 10 % pour l'environnement retenues par l'expert en indiquant avoir exécuté ses obligations de bailleur pour l'entretien des biens et en se fondant sur les loyers pratiqués dans le même secteur.

Dans ses dernières conclusions n°3 notifiées par voie électronique le 17 novembre 2023, l'intimée demande à la cour de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions et de :

- dire la société Prologia mal fondée en son appel ;

- fixer par la suite le loyer du bail renouvelé à son montant actuel ;

- débouter le bailleur de l'ensemble de ses demandes ;

- condamner la société Prologia à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la société Prologia aux entiers dépens, de première instance et d'appel.

Elle reproche au bailleur d'avoir procédé à une gestion purement mercantile des locaux, lesquels n'ont pas été entretenus en dépit des multiples signalements des locataires et ont été gérés dans un intérêt contraire à ces derniers en ayant procédé à l'installation de panneaux photovoltaïques à l'origine de phénomènes d'humidité consécutive au défaut d'aération ayant occasionné de lourdes pertes de papier devenu inexploitable.

Elle considère que la décote de 10 % retenue par l'expert judiciaire n'est pas suffisante au regard des constatations effectuées lors des opérations d'expertise et fait grief à l'expert d'avoir raisonné sur les bases d'une zone commerciale alors que la zone concernée concerne des ateliers artisanaux, ce qui est de nature à avoir une incidence sur les facteurs locaux de commercialité.

Elle indique que l'augmentation de 300 % du montant du loyer telle que sollicitée par le bailleur est injustifiée.

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fixation du loyer du bail renouvelé :

Aux termes de l'article L145-33 du code de commerce, le montant des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité ;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Un décret en Conseil d'Etat précise la consistance de ces éléments.

S'agissant des caractéristiques du local, le rapport d'expertise judiciaire relève les éléments suivants :

'Gros oeuvre :

Buses d'aération peu nombreuses. Pas d'isolation. Nombreux problèmes structurels détectés, concentrés au niveau de la toiture et des murs porteurs et nombreuses traces d'infiltrations au niveau des menuiseries aluminium.

Etat d'entretien général apparent :

Mauvais état général. Désordres concentrés au niveau des parties communes et de leur manque d'entretien. Le système de ventilation sur toiture est absent ou défaillant. Le local social et les sanitaires sont en très mauvais état également, proche de l'insalubrité.

Environnement :

L'environnement est extrêmement problématique. De nombreux véhicules désossés témoignent du climat d'insécurité qui règne au sein de la [Adresse 7]. Des détritus jonchent certaines places de parking, des batteries usagées, des immondices et ce depuis de nombreuses années.

De nombreux cambriolages ont été signalés par les preneurs, baromètre de l'insécurité qui règne sur la zone.

Certains conteneurs abandonnés ne permettent plus aux camions de livraison de manoeuvrer aisément.

L'ensemble de ce constat est vraisemblablement préjudiciable aux commerçants qui condamnent unanimement un manque de civisme d'une part et une inaction chronique de la part du bailleur et des pouvoirs publics'.

S'agissant des facteurs locaux de commercialité, l'expert relève que le [Adresse 7] occupe une superficie particulièrement importante à l'entrée ouest de la zone économique. Il est traversé par la [Adresse 5] qui est l'artère principale de la zone et de nombreuses ramifications et voies privatives desservent les bâtiments et les locaux d'activité.

Il bénéficie de la proximité immédiate de l'axe majeur de la circulation insulaire, de l'aéroport mais aussi du chef-lieu ([Localité 6]) à moins de dix kilomètres de son centre.

Une distinction s'opère entre la [Adresse 7] où de nombreuses enseignes nationales sont présentes et les biens envisagés au présent qui d'une part ne jouissent pas de la même visibilité, ni du même accès.

Enfin cette zone représente un des trois pôles principaux insulaires dédié au développement des entreprises.

S'agissant des prix couramment pratiqués dans le voisinage, il mentionne un prix moyen constaté sur la zone de 10,8 €/ m2 par application de la méthode par comparaison.

En conclusion, il indique que les loyers actuellement appliqués ne sont pas en corrélation avec une quelconque réalité économique au niveau du bailleur et au regard des prix relevés sur l'île.

Il retient que les locaux n'ont quasiment pas fait l'objet d'entretien ou que les mesures d'entretien ont été motivées au gré de procédures diligentées par les locataires, que le local nécessiterait une reprise complète pour être aux normes actuelles (électricité) et correspondre aux exigences que sont en droit d'exiger un preneur.

Il ajoute que l'environnement est très peu engageant : carcasses de voitures désossées, problèmes d'éclairage, aires de retournement absentes ou encombrées, immondices jonchant la zone.

Il applique ainsi une décote de 15 % en raison de l'obsolescence du local et une décote de 10 % en raison de l'environnement et propose une valeur locative de 8,26 euros HT/m2.

Les parties s'opposent sur les décotes appliquées par l'expert au prix médian du m2 relevé dans la même zone commerciale, l'appelante considérant qu'elles n'ont pas lieu d'être au regard des mesures prises par le bailleur aux fins de remédier aux problèmes signalés par le preneur et l'intimée soutenant de son côté qu'elles sont insuffisantes compte tenu de la persistance des problèmes et de l'inertie du bailleur.

L'appelante reprend l'argumentation développée dans son dire à expert et considère que les pièces produites par l'intimée ne sont pas probantes en raison de leur ancienneté et estime avoir engagé les démarches nécessaires aux fins de régler les difficultés signalées par le preneur concernant l'entretien des parties communes et la question des détritus et divers objets abandonnés sur le site.

Il est établi que le local donné à bail n'est pas en bon état général, contrairement à l'argumentation de l'appelante sur ce point, au regard des constatations effectuées par l'expert sur l'obsolescence générale des locaux, l'expert ayant constaté lors de ses opérations des remontées d'humidité par capillarité ainsi que des infiltrations lesquelles ont été étayées par des photographies figurant dans le rapport d'expertise, lesquelles objectivent les conclusions de l'expert.

L'expert a relevé que l'aération et la luminosité étaient insuffisantes en raison de la pose de panneaux photovoltaïques obstruant le puits de lumière initialement prévus et a noté la présence d'infiltrations par toiture rendant le stockage de certains matériaux problématiques.

Il est à cet égard indifférent que le preneur ait obtenu l'indemnisation d'un préjudice de jouissance à hauteur de 2 500 euros par jugement du 16 novembre 2016 du tribunal de grande instance de Saint-Denis de La Réunion fondé sur les conséquences de la pose des panneaux photovoltaïques par le bailleur, celle-ci ne pouvant faire obstacle à la prise en compte de cet élément au titre d'une caractéristique du local à retenir pour la fixation du loyer du bail commercial.

La décote de 15 % appliquée par l'expert au titre de l'obsolescence du local est ainsi parfaitement justifiée en l'espèce.

S'agissant de la question afférente aux parties communes des locaux, les constats d'huissier dressés à la requête du preneur en 2013 et en 2014 ne sont plus d'actualité, la société Prologia ayant d'ailleurs été condamnée à procéder à l'enlèvement des détritus par jugement du 16 novembre 2016. Il est cependant produit un constat d'huissier postérieur à cette décision dressé le 27 juillet 2017 attestant de la présence de détritus et de végétaux.

L'appelante produit un constat d'huissier du 2 mars 2020 faisant état de l'entretien des espaces verts et de l'absence de déchets sur le site.

L'intimée verse de son côté des photographies prises en octobre 2021, une plainte pour cambriolage en date du 5 octobre 2021 et un rapport d'expertise non judiciaire réalisé par M. [Z] le 11 février 2020 dont les constatations sont similaires à celles mises en évidence dans le rapport d'expertise judiciaire.

L'appelante justifie avoir engagé des démarches auprès des copropriétés aux fins d'adoption de clauses d'aggravation des charges permettant d'imputer aux copropriétaires négligents les frais exposés par le syndicat et conteste une quelconque inertie dans ses obligations de bailleur en exposant avoir adressé une plainte à la mairie sur l'état de la [Adresse 5] et avoir sollicité des travaux de rénovation de l'éclairage.

Il n'en demeure pas moins que les difficultés liées à l'environnement sont persistantes et n'ont pas encore été réglées de manière définitive et ces éléments sont également de nature à influer sur le prix du loyer en ce qu'ils sont de nature à impacter défavorablement les facteurs de commercialité ainsi que l'a relevé l'expert.

C'est vainement que l'appelante demande à la cour de retenir le prix médian de 11€/m2 sur la base des loyers pratiqués dans le voisinage alors que les éléments de comparaison utilisés par l'expert se situent tous dans la [Adresse 5] à propos de laquelle il a précisément relevé qu'il s'agissait d'une zone un peu moins dégradée de la PAE car offrant plus de passage et une visibilité supérieure, par rapport aux perpendiculaires et ruelles éloignées.

La décote proposée par l'expert d'un montant de 10 % est ainsi également justifiée.

L'intimée considère que la méthode de l'expert est critiquable dans la mesure où les éléments de comparaison ne concernent que des enseignes commerciales alors qu'elle exerce une activité artisanale. L'expert a cependant pris en compte cet élément en ayant précisément relevé la nécessaire distinction entre la [Adresse 7] caractérisée par la présence d'enseignes nationales et les biens objet du bail signé par les parties ne jouissant ni de la même visibilité, ni du même accès.

La valeur locative proposée par l'expert ressort à 8,26 €/m2.

Ce montant correspond d'ailleurs à la fourchette retenue dans le cadre d'une expertise amiable diligentée à la demande du bailleur par le cabinet Galtier le 31 décembre 2020 ayant conclu à une moyenne de 8 à 14 €/m2.

Dans sa lettre du 19 mai 2021, le cabinet Galtier a indiqué à la société Prologia que la fourchette large de 8 à 12 €/m2 pouvait correspondre à 10 à 12 €/m2 en fonction des ateliers, de leurs configurations et de leur état d'entretien sur le PAE.

Or, l'expert a précisément pondéré la valeur médiane des loyers pratiqués dans le même secteur d'activité au regard de la prise en compte des caractéristiques des locaux et des facteurs de commercialité de sorte que les critiques apportées à sa méthodologie ne sont pas fondées et seront rejetées.

L'argumentation de l'intimée tend à voir fixer le loyer à 2 194,45 euros pour 600 m2 ce qui correspond à 3,66 €/m2, montant qui n'est pas corrélation avec l'activité économique de la zone ainsi que l'a relevé l'expert au terme d'une analyse précise et circonstanciée reposant sur des données de comparaison objectives qui ont été individualisées en fonction des caractéristiques du local donné à bail.

Le loyer du bail renouvelé à compter du 6 mars 2018 sera ainsi fixé à 8,26 €/m2 soit à 4 894 euros HT.

Sur les autres demandes :

La société Prologia a obtenu gain de cause en son action aux fins de fixation du loyer du bail renouvelé à laquelle le preneur s'était opposé et dont elle a été déboutée par le premier juge.

Le montant du loyer renouvelé fixé est cependant inférieur à celui réclamé par la bailleresse, ce dont il découle que le preneur était bien fondé à s'opposer au montant sollicité et le loyer n'a pu être fixé qu'au terme d'une expertise judiciaire ayant en définitive profité à chacune des parties.

En considération de ces éléments, les entiers dépens, de première instance et d'appel, seront partagés par moitié entre les parties sur le fondement de l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande en l'espèce de condamner la SARL Imprimerie continue Offset à payer la somme de 3 000 euros à la société Prologia, destinée à compenser les frais irrépétibles exposés par celle-ci au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La prétention du même chef présentée par la société Imprimerie continue Offset sera rejetée en ce qu'elle succombe.

PAR CES MOTIFS