CA Orléans, 22 mai 2024, RG 23/02287

COUR D'APPEL D'ORLÉANS

CHAMBRE DES URGENCES

COPIES EXECUTOIRES + EXPÉDITIONS :

la SCP GUILLAUMA - PESME - JENVRIN

la SELAFA CHAINTRIER AVOCATS

ARRÊT du : 22 MAI 2024

n° : N° RG 23/02287 - N° Portalis DBVN-V-B7H-G3S7

DÉCISION DE PREMIÈRE INSTANCE : Ordonnance de référé du Président du du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'ORLEANS en date du 21 Juillet 2023

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE : timbre fiscal dématérialisé n°:1265293839615534

Madame [F] [J] dite [P] [J]

née le 01 Mai 1969 à [Localité 8]

[Adresse 7]

[Adresse 7]

[Localité 5]

représentée par Me GASNER substituant Me Christophe PESME de la SCP GUILLAUMA - PESME - JENVRIN, avocat au barreau d'ORLEANS

INTIMÉE : timbre fiscal dématérialisé n°: 1265294864843260

Association [Localité 5] SON HISTOIRE EN LUMIERE agissant poursuites et diligences de son Président, domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 5]

représentée par Me DEVAUCHELLE substituant Me Marie-Sophie ETIENNE LUCAS de la SELAFA CHAINTRIER AVOCATS, avocat au barreau d'ORLEANS

' Déclaration d'appel en date du 15 Septembre 2023

' Ordonnance de clôture du 19 mars 2024

Lors des débats, à l'audience publique du 27 MARS 2024, Monsieur Michel Louis BLANC, Président de Chambre, a entendu les avocats des parties, avec leur accord, par application des articles 786 et 910 du code de procédure civile ;

Lors du délibéré :

Monsieur Michel BLANC, président de chambre,

Monsieur Yannick GRESSOT, conseiller,

Madame Laure Aimée GRUA, Magistrat exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier : Madame Fatima HAJBI, greffier lors des débats et du prononcé par mise à disposition au greffe ;

Arrêt : prononcé le 22 MAI 2024 par mise à la disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

L'association [Localité 5] Son Histoire en Lumière se voyait consentir avec effet au 15 mai 2009, pour une durée de 10 ans renouvelable par tacite reconduction en vue de l'organisation de spectacles, trois contrats de location de terrains nus dont l'un par les époux [T] [S] pour la parcelle ZK [Cadastre 4] moyennant un loyer annuel de 49 €, un deuxième par [C] [E] pour la parcelle ZK [Cadastre 3] pour un loyer annuel de 40 €, et un troisième avec [Y] [E] épouse [L] pour les parcelles ZK [Cadastre 1] et [Cadastre 2], moyennant un loyer annuel de 149 €.

Par acte en date du 20 mai 2022, [F] [J] faisait l'acquisition de ces parcelles.

Par acte en date du 17 avril 2023, [F] [J] assignait devant le juge des référés du tribunal judiciaire d'Orléans l'association [Localité 5] Son Histoire en Lumière, aux fins de se voir allouer par provision la somme de 952 €à valoir sur l'arriéré de loyer allégué et le coût du commandement de payer cette vente à 181,82 €, sollicitant également sa condamnation sous astreinte à remettre dans le délai d'un mois le terrain en état d'entretien, débroussaillé et nettoyé, demandant qu'il soit dit que passé ce délai elle serait autorisée à entrer dans les terrains pour faire établir un constat d'huissier de façon contradictoire.

Par une ordonnance en date du 21 juillet 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire d'Orléans déboutait [F] [J] de sa demande de provision, disait n'y avoir lieu à référé s'agissant de l'ensemble des demandes de [F] [J] tendant à la remise en état des parcelles ZK [Cadastre 4] et ZK [Cadastre 3], condamnait l'association « Cléry Son Histoire et Lumière » à faire retirer l'ensemble des gravats et briques présents sur les parcelles cadastrées section ZK [Cadastre 1] et [Cadastre 2] à [Localité 5] dans un délai de trois mois sous astreinte de 50 € par jour de retard, disait que passé ce délai, [F] [J] sera autorisée à entrer dans les terrains pour faire dresser un constat d'huissier de façon contradictoire en présence de l'association [Localité 5] Son Histoire et Lumière et pourra faire évaluer le montant des travaux de remise en état accompagné d'une entreprise spécialisée de son choix, disait n'y avoir lieu à référé pour le surplus et condamnait l'association [Localité 5] Son Histoire et Lumière à payer à [F] [J] la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Par une déclaration déposée au greffe le 15 septembre 2023, [F] [J] interjetait appel de cette ordonnance.

Par ses dernières conclusions en date du 8 mars 2024, elle en sollicite l'infirmation en ce qu'elle l'a déboutée de sa demande de provision, demandant à la cour, statuant à nouveau, de condamner l'association [Localité 5] Son Histoire en Lumière à lui payer la somme de 1190 € à titre provisionnel outre le coût du commandement de 181,82 € et le coût du constat d'huissier à hauteur de 609,20 € , la confirmation en ce qu'elle a ordonné l'association à retirer l'ensemble des gravats et briques présents sur les parcelles ZK [Cadastre 1] et [Cadastre 2], demandant l'infirmation de l'ordonnance en ce que cette obligation n'a pas été étendue au débroussaillage et en ce qu'elle a été limitée aux parcelles [Cadastre 1] et [Cadastre 2], demandant à la cour, statuant à nouveau sur ce point de condamner l'association [Localité 5] Son Histoire en Lumière à faire procéder aux travaux de retrait de l'ensemble des gravats et briques présents sur les parcelles [Cadastre 1], [Cadastre 2] ,[Cadastre 4] et [Cadastre 3] ainsi que faire procéder sur ces parcelles aux travaux de remise en état complète de toutes les parcelles avec précisément : enlèvement des gravats, apport de terre pour combler les trous laissés pour l'enlèvement des gravats, étalement des monticules de terre, nivellement des terres pour une remise totale à plat, couper les racines des arbres de moins de 10 cm et de toutes les broussailles, demandant que l'astreinte soit fixée à un taux journalier de 100 €.

Elle réclame le paiement de la somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles.

Par ses dernières conclusions, l'association [Localité 5] Son Histoire en Lumière sollicite la confirmation de l'ordonnance du 21 juillet 2023 sauf en ce qu'elle l'a condamnée sous astreinte à faire retirer les gravats et briques , en ce qu'elle a autorisé [F] [J] à pénétrer sur le terrain à l'issue du délai, et en ce qu'elle l'a condamnée à lui payer la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, demandant à la cour, statuant à nouveau sur les chefs infirmés, de débouter [F] [J] de l'ensemble de ses demandes et de la condamner à lui payer la somme de 4356 € au titre des coûts de remise en état des parcelles [Cadastre 1] et [Cadastre 2] réalisées dans le cadre de l'exécution provisoire.

Elle réclame le paiement de la somme de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture était rendue le 27 mars 2024.

SUR QUOI :

Sur la demande de provision et la résiliation du bail :

Attendu qu'il n'est ni contestable ni contesté que les contrats de location prévoyaient une durée de 10 ans pouvant être prolongés par tacite reconduction pour la même durée, l'article 8 prévoyant une possibilité de dénonciation avec un préavis de cinq ans ;

Que [F] [J] prétend que ses auteurs n'avaient pas consenti à une dispense de ce préavis, ce à quoi le juge des référés a répondu à juste titre qu'il n'était pas qualifié pour interpréter la volonté des parties ;

Attendu que les précédentes propriétaires avaient fait signifier à l'association [Localité 5] Son Histoire en Lumière, le 10 janvier 2022, soit quelque mois avant de vendre les terrains à [F] [J], des commandements de payer auxquels il n'a pas été donné suite, le destinataire de ce commandement ayant fait savoir à l' huissier instrumentaire que la fin du bail avait été actée en décembre 2018 excluant le paiement de tous loyers postérieurement aux termes du bail initial s'achevant en mai 2019 ;

Attendu que c'est donc à bon droit que le premier juge a pu considérer qu'il existait une contestation sérieuse l'obligation pour l'association [Localité 5] Son Histoire en Lumière de payer les loyers litigieux ;

Attendu qu'il y a lieu de confirmer sur ce point l'ordonnance entreprise ;

Sur la demande de remise en état :

Sur la recevabilité :

Attendu que l'association [Localité 5] Son Histoire et Lumière, qui se prévaut de la perte de sa qualité de locataire à compter du 31 mai 2019, déclare que les créances pour remise en état ne se transmettent pas à l'acquéreur de l'immeuble en ce qui concerne les modifications ou dégradations antérieures à l'acquisition, et qu'il en résulte selon elle que le nouveau propriétaire qui a acquis l'immeuble dans son état et sans pouvoir faire aucune réclamation du fait de la vétusté et du défaut d'entretien est irrecevable à demander aux locataires une indemnisation pour les modifications, aménagements et pour le défaut d'entretien antérieurs à son acquisition ;

Attendu que c'est de façon pertinente que le premier juge a retenu que [F] [J] avait été subrogée dans les droits de ses vendeurs par l'acte de vente du 20 mai 2022 pour les parcelles [Cadastre 1] et [Cadastre 2] ;

Qu'il a cependant considéré qu'aucune disposition conventionnelle n'était produite s'agissant d'une transmission des droits des précédents propriétaires pour les parcelles [Cadastre 4] et [Cadastre 3] ;

Que cette subrogation est établie pour lesdites parcelles par la production de la pièce 12 de [F] [J] ;

Que [F] [J] doit être regardée comme ayant fait l'acquisition de l'ensemble des droits et obligations de son auteur ;

Qu'il y a lieu de réformer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé s'agissant de l'ensemble des demandes de [F] [J] tendant à la remise en état des parcelles [Cadastre 4] et [Cadastre 3] ;

Sur le fond :

Attendu s'agissant des parcelles ZK [Cadastre 1] et ZK[Cadastre 2], que le premier juge a observé que le terrain ayant été pris à bail à l'état de friche, l'association locataire ayant réalisé différentes transformations, ainsi qu'une analyse des éléments de preuve dont il a tiré pour conséquence que l'association [Localité 5] Son Histoire en Lumière devait procéder à une remise en état ;

Attendu que la partie appelante produit différents messages échangés entre les parties, en particulier au cours de l'année 2020;

Que le 20 janvier de ladite année, un responsable de l'association indiquait qu'il se rendrait le samedi suivant avec des bénévoles sur le terrain afin de ramasser les détritus et de regrouper, disséminer, ajoutant qu'il attendait un devis d'un artisan afin qu'il soit procédé au débroussaillage;

Que, par un message du 20 août 2020, le même responsable de l'association expliquait l'absence de remise en état ainsi que l'absence de débroussaillage par le fait que l'artisan qu'il avait sollicité n'était pas intervenu, ajoutant qu'il attendait des subventions pour pouvoir procéder aux opérations;

Que ces opérations n'ont pas eu manifestement lieu ;

Que s'il ne peut être reproché à l'association intimée, du fait de la période de confinement décidée à raison de l'épidémie qui frappait la France, de n'avoir pas agi dans les mois qui ont suivi échangés au mois de janvier 2020, il n'en demeure pas moins que le 18 août 2020, ce même responsable, relancé par la propriétaire du terrain relativement à sa remise en état, lui répondait qu'il n' entendait pas y donner suite ;

Que ces éléments démontrent que le terrain était encombré du fait de l'association, et que celle-ci l'a reconnu à l'époque, avant de changer de position pour prétendre ensuite devant la juridiction du premier degré qu'elle n'avait aucune obligation à cet égard ;

Attendu par ailleurs que l'association [Localité 5] Son Histoire en Lumière, laquelle avait donc affirmé, jusqu'à la décision de première instance, qu'elle avait remis le terrain en état, a fini, après la signification du jugement du 21 juillet 2023, par réaliser en septembre 2023 des travaux de déblaiement, de transport de gravats et de remblais, en faisant intervenir 22 camions pour retirer 130 m³ de gravats ;

Attendu que la partie appelante verse à la procédure un constat établi le 13 février 2024 qui fait apparaître en particulier la présence de cailloux de gravats et de briques en surface et en profondeur sur la parcelle ZK [Cadastre 2], la présence de grosses pierres, de briques de différents détritus, ainsi que sur la parcelle ZK [Cadastre 3] , sur laquelle se trouvent également des morceaux de briques et de pierres enfouis en très grand nombre, ainsi que de nombreux monticule de terre sur environ 20 m et d'un à 2 m de haut, des arbres ayant poussé jusqu'à ce que leurs troncs atteignent 10 cm de diamètre ;

Qu'un responsable de l'association, [B] [V] a alors reconnu que des matériaux sont liés à la présence d'un ancien bungalow, ce que [F] [J] considère comme un aveu ;

Que ce constat mentionne également la présence de briques en surface de la parcelle ZK [Cadastre 4], mon accessible par la tractopelle ;

Attendu que c'est à juste titre que la partie appelante souligne que le constat d'huissier précise que les emplacements correspondants au constat amiable qui a été fait en novembre 2019, signé par quatre personnes outre [B] [V], prouve que le désordre était déjà connu à cette époque ;

Attendu que s'il est exact, comme le déclare l'association intimée, qu'elle n'avait pas vocation à restituer un terrain à l'état de prairie alors qu'elle avait pris les lieux à l'état de friche, et qu'elle peut légitimement invoquer la part qui lui est favorable des énonciations du procès-verbal de constat du 13 février 2024, puisque la situation a été examinée de façon contradictoire entre les parties, chacune étant assistée d'un commissaire de justice, il n'en demeure pas moins que lesdites énonciations selon lesquelles il ne se trouverait pas de gravats ou de détritus à certains endroits ne dispensent pas l'association de la remise en état des désordres qui lui sont imputables et dont la constatation ne se heurte à aucune contestation sérieuse ;

Attendu qu'il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné l'association [Localité 5] Son Histoire en Lumière à remettre en état les parcelles ZK [Cadastre 1] et [Cadastre 2], et d'y ajouter l'obligation de remettre en état les parcelles [Cadastre 4] et [Cadastre 3] ;

Attendu que chacune des parties succombe au moins partiellement en ses prétentions, de sorte qu'il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile;

PAR CES MOTIFS :