TJ Évry, 16 mai 2024, RG 22/00188

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVRY

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 16 Mai 2024

AFFAIRE N° RG 22/00188 - N° Portalis DB3Q-W-B7G-OLBR

NAC : 72A

FE-CCC délivrées le :________
à :
la SELARL BECAM-MONCALIS, la SELARL JCD AVOCATS

Jugement Rendu le 16 Mai 2024

ENTRE :

Syndicat secondaire des coproprietaires A de la résidence DU CENTRE COMMERCIAL DU [Localité 2] [Localité 4]
représenté par son Syndic la société SUDECO

dont le siège social est [Adresse 1],

représentée par Maître Julie COUTURIER de la SELARL JCD AVOCATS, avocats au barreau de PARIS plaidant

DEMANDERESSE

ET :

SCI FRANCAISE IMMOBILIERE
prise en la personne de ses représentants légaux

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Philippe MONCALIS de la SELARL BECAM-MONCALIS, avocats au barreau d’ESSONNE plaidant

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anne-Simone CHRISTAU, Juge, siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :
Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,
Assesseur : Julie HORTIN, Juge,
Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistée de Zahra BENTOUILA, Greffière, lors des débats à l’audience du 14 Mars 2024 et de Eloïse FIGUIGUI, lors de la mise à disposition au greffe

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 14 mars 2024 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 14 Mars 2024 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 16 Mai 2024

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
Contradictoire et en premier ressort.

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EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI FRANCAISE IMMOBILIERE est propriétaire du lot n°114 au sein de la copropriété du centre commercial du [Localité 2] à [Localité 4].

Par exploit d’huissiers de justice du 2 janvier 2017, le syndicat secondaire A des copropriétaires du centre commercial du [Localité 2], représenté par son syndic en exercice la société SUDECO, a fait assigner la SCI FRANCAISE IMMOBILIERE devant le tribunal de grande instance d’EVRY aux fins de la voir condamner à lui payer au titre des charges de copropriété impayées la somme de 47. 770,58 euros euros selon relevé arrêté au 6 décembre 2016 incluant le 4ème trimestre 2016, 4.777 euros à titre de dommages et intérêts 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

La procédure a été enregistrée sous le n° de RG 17/667.

L'assemblée générale de la copropriété du 22 décembre 1997 a, par différentes résolutions, voté les travaux de rénovation du centre commercial.

Ce vote a été par la suite annulé par décision du Tribunal de Grande Instance d’Évry du 15 mars 1999.

Le syndicat des copropriétaires ayant interjeté appel du jugement précité, un accord transactionnel est intervenu le 15 septembre 1999 entre les copropriétaires demandeurs et le syndicat.

Cet accord transactionnel est intervenu aux termes de deux protocoles d’accord, tous deux datés du 15 septembre 1999.

Dans ces deux protocoles, il est expressément mentionné que les parties se désistent purement et simplement de leur procédure en contestation des assemblés générales des 10 décembre 1996 et 22 décembre 1997.

Il est également mentionné expressément que les parties renoncent au bénéfice du jugement du 15 mars 1999.

En conformité avec les deux protocoles d’accord transactionnel susvisés, la 23ème chambre B de la cour d’appel de Paris a pris acte de cet accord et a rendu une ordonnance de radiation le 24 septembre 1999.

Certains copropriétaires, en l’espèce les consorts [F], la SCI BADR, la SCI HSB et la SCI KARYVA, ont saisi le tribunal d’une procédure dirigée contre le syndicat des copropriétaires en contestant devoir les charges de copropriété « induites par ces travaux de restructuration du Centre Commercial».

Ils se sont fondés sur le jugement rendu le 15 mars 1999 par le tribunal de grande instance d’Evry, ayant annulé les résolutions 1 à 18 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires du 22 décembre 1997, et ont présenté une demande subsidiaire de désignation d’un expert judiciaire.

Aux termes de 4 jugements rendus respectivement les 30 septembre 2015 et 18 février 2016, le tribunal a ordonné une expertise, demandant à l’expert les éléments pour fixer la quote-part des lots dans chacune des catégories de charges, avec établissement d’un projet de grille de répartition des charges et compte entre les parties en fonction de ladite grille depuis 1997.

Le tribunal a également sursis à statuer sur la demande en paiement des charges de copropriété formée par le syndicat des copropriétaires.

Le tribunal a dit n’y avoir lieu à exécution provisoire et a ordonné le retrait du rôle dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise, réservant les dépens.

Ces jugements ont été frappés d’appel.

Par 4 arrêts rendus le 14 février 2018, la cour d’appel de Paris a infirmé les jugements des 30 septembre 2015 et 18 février 2016 en retenant notamment que :

-le jugement du 15 mars 1999, qui n’a pas été signifié, est devenu caduc car les protocoles d’accord et les désistements sont intervenus le 15 septembre 1999, soit avant l’expiration de délai de deux ans prévu à l’article 528-1 du code de procédure civile qui aurait donné autorité de chose jugée à ce jugement non signifié;

-il s’ensuit que les résolutions n° 2 à 18 adoptées par l’assemblée générale du 22 décembre 1997 sont devenues définitives et s’imposent à tous les copropriétaires membres du syndicat secondaire des copropriétaires du centre commercial du [Localité 2].

Ces arrêts rendus le 14 février 2018 ont été frappés de pourvois par les copropriétaires concernés.

Par ordonnance rendue le 5 décembre 2019, le juge de la mise en état a ordonné le sursis à statuer dans le cadre de la procédure RG 17/767 dans l’attente de l’arrêt de la cour de cassation à intervenir suite au pourvoi formé contre les 4 arrêts rendus par la cour d’appel de Paris le 14 février 2018.

Par ordonnance rendue le 24 mars 2022, la procédure a été rétablie au rôle sous le n° de RG 22/188.

En l’état de ses dernières conclusions régulièrement notifiées par voie dématérialisée RPVA le 26 janvier 2023, le syndicat secondaire A des copropriétaires du centre commercial du [Localité 2], sollicite du tribunal judicaire d’EVRY de :

- Déclarer le syndicat secondaire des copropriétaires du Centre commercial du [Localité 2] à [Localité 4] recevable et bien fondé en sa demande.

Y faisant droit,

- Déclarer la SCI Française Immobilière irrecevable et mal fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions, l’en débouter,

- Condamner la SCI Française Immobilière à régler au syndicat secondaire des copropriétaires du Centre commercial du [Localité 2] à [Localité 4] la somme de 215.901,99 € selon relevé de compte arrêté 28 décembre 2022 incluant le 3ème trimestre 2022, avec intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif de la présente instance (assignation en date du 2 janvier 2017), ainsi que toutes les sommes qui seraient venues à échéance depuis, et ce au jour de l’audience de jugement, en vertu de l’article 783 alinéa 2 du code de procédure civile,

- Ordonner la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil.

- Dire et juger que les frais exposés par le syndicat secondaire des copropriétaires du Centre commercial du [Localité 2] à [Localité 4] pour le recouvrement de l’arriéré de charges sont imputables à la SCI Française Immobilière.

- Condamner la SCI Française Immobilière à payer au syndicat secondaire des copropriétaires du Centre commercial du [Localité 2] à [Localité 4] susvisé :

- la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts pour les causes sus-
énoncées.
- la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande de condamnation à l’arriéré de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires explique que la grille de répartition des charges votée lors de l’assemblée générale du 22 décembre 1997 n’a pas été annulée par l’arrêt de la Cour de cassation du 28 novembre 2019 qui reste en vigueur et que de ce fait, il est recevable à demander la condamnation de la SCI FRANCAISE IMMOBLIERE sur ce fondement, soit la somme de 215.901,99 euros.

Il ajoute que la SCI FRANCAISE IMMOBILIERE ne démontre pas en quoi la grille de répartition des charges serait contraire aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965. L’annulation de la grille de répartition ne peut avoir d’effet que pour l’avenir et la SCI FRANCAISE IMMOBILIERE ne peut dès lors demander une expertise pour déterminer les charges qui seraient dues sur la période litigieuse.

Pour soutenir sa demande de dommages et intérêts, il souligne que l’attitude des défendeurs consistant à payer de manière aléatoire ou quasi inexistante est abusive et que cela cause au syndicat un préjudice distinct de celui réparé par les seuls intérêts moratoires.

***

En l’état de ses dernières conclusions, régulièrement notifiées par voie électronique RPVA le 23 mai 2023, la SCI FRANCAISE IMMOBILIERE demande, au vu les dispositions des articles 5, 10, 11, 22, 30, 43 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, l’article 1382 du Code Civil, le jugement du Tribunal de Grande Instance d'Évry en date du 15 mars 1999 ayant annulé l'assemblée générale du Syndicat des Copropriétaires du Centre Commercial du [Localité 2] du 22 décembre 1997 en toutes ses résolutions, au tribunal de :

Sur la demande principale du Syndicat secondaire de copropriété CENTRE COMMERCIAL DU [Localité 2], représenté par son syndic la SAS SUDECO :
- Débouter le Syndicat des Copropriétaires de sa demande en paiement des charges decopropriété quel qu’en soit le montant appelé selon les clauses annulées de l’état de répartition, lesquelles doivent être réputées non écrites.
- Dire n’y avoir lieu à paiement de dommages intérêts au profit du Syndicat des Copropriétaires.

Sur la demande reconventionnelle de la SCI FRANCAISE IMMOBILIERE :
Vu l’arrêt rendu par la Cour d’Appel de Paris le 9 novembre 2011,
- Déclarer inopposables à la SCI FRANCAISE IMMOBILIERE toutes les résolutions des assemblées générales des copropriétaires approuvant les comptes des exercices écoulés du 22 décembre 1997 à ce jour et la répartition des charges selon la grille définitivement annulée par le Tribunal,
- Déclarer également inopposables à la SCI FRANCAISE IMMOBILIERE :
- les deux contrats de prêt souscrit par le syndic auprès du Comptoir des Entrepreneurs n°127808 B et 127810 D pour 1.957.902,73 € et 2.309.053,79 € en principal,
- le bail emphytéotique consenti par la Sté SFPL au Syndicat des copropriétaires le 20 janvier 2000 pour la location de 1000 places de parkings supplémentaires dont le loyer s’élevait pour l’année 2012 à 470.552,62 € hors taxe.
- le contrat de bail entre la société NATIO CREDIT BAIL et le Syndicat des Copropriétaires du Centre Commercial du [Localité 2] pour la location des zones de circulation niveau haut et les surfaces de sanitaires.
- Ordonner le rétablissement des charges et leur répartition selon les critères définis par le règlement de copropriété antérieurement au 22 décembre 1997 en neutralisant toutes les décisions annulées par le Tribunal portant notamment sur le financement des travaux, le loyer des parkings et de la galerie supérieure ainsi que le coût des charges afférentes à l’entretien et au fonctionnement des nouveaux éléments d’équipements et services collectifs induits par les travaux ayant fait l’objet du jugement d’annulation du 15 mars 1999.

Subsidiairement :
- Surseoir à statuer sur les demandes du Syndicat des Copropriétaires du Centre Commercial du [Localité 2] et désigner tel Expert qu’il plaira au Tribunal avec mission de :

- fournir au tribunal tous les éléments permettant de déterminer l’état du lot de copropriété avant les travaux de rénovation du centre commercial tant en ce qui concerne l’intérieur des locaux que les parties communes, accès et éléments d’équipement dont il pouvait disposer en seréférant notamment aux appels de charges antérieurs au 22 décembre 1997.
- Prendre connaissance des appels de charges relatifs au lot de copropriété 114 depuis 1997.
- fournir au tribunal tous éléments permettant de fixer la quote-part du lot de copropriété dans chacune des catégories de charges en prenant pour base de calcul l’état de répartition des charges et l’état des parties communes et privatives tels qu’il pouvaient exister avant l’assemblée générale du 22 décembre 1997 ayant décidé des travaux de rénovation du centre commercial
- dresser un projet de grille de répartition des charges afférentes au lot decopropriété en prenant en compte les critères antérieurement définis et l’incidence des travaux de rénovation
- faire les comptes entre les parties en fonction de cette grille de répartition des charges en déterminant, le cas échéant, le montant des charges indûment versées ou le montant des charges dues par le copropriétaire.
- Dire et juger que les frais d’expertise judiciaire seront mis à la charge du Syndicat desCopropriétaires.
- Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
- Condamner le Syndicat des Copropriétaires au paiement d’une indemnité de 10.000 Euros sur le fondement de l’Article 700 du NCPC.
- Condamner le Syndicat des Copropriétaires en tous les dépens dont distraction au profit de Maître Philippe MONCALIS, Avocat, de la SELARL BECAM MONCALIS

Pour contester le paiement des charges réclamé, la SCI défenderesse explique qu’après le jugement du 15 mars 1999, aucune assemblée n’a statué en ce qui concerne la répartition des coûts des travaux et que la situation antérieure au 22 décembre 1997 aurait du être rétablie par assemblée. Ainsi, le syndicat des copropriétaires ne peut appeler les charges sur une grille de répartition qui a été annulée du 22 décembre 1997 jusqu’à aujourd’hui.

Elle retorque au syndicat des copropriétaires que l’action en rétablissement de l’état de répartition est imprescriptible. Elle ajoute que le jugement du 15 mars 1999 reste opposable à ceux qui n’ont pas signé les transactions (qui enterinent le renoncement à l’annulation de l’AG du 22 décembre 1997). Elle ajoute qu’aucune assemblée n’a autorisé le syndic à signer ces protocoles transactionnels. Elle indique que les deux assemblées visées par le syndicat des copropriétaires n’ont en aucun cas rétabli la situation, et que le syndic a manqué à son obligation d’information des copropriétaires en ne faisant pas état du jugement du 15 mars 1999. Ce n’est qu’à l’assemblée du 28 novembre 2013, que des résolutions en ce sens auront été proposées aux copropriétaires. Toutes ont été rejetées, ce qui prouvent que les copropriétaires qui n’ont pas transigé n’ont jamais entendu couvrir l’annulation judiciaire.

Au soutien de sa demande reconventionnelle, elle précise que son lot se voit imputer des charges d’équipement (comme le chauffage, la climatisation, les escalators et ascenseurs) inutiles pour elle, de même que celles relatives aux travaux de rénovation (emprunts , bail emphythéotique, bail pour financer des parking et installations d’équipements) pour lesquelles elle ne tire aucun avantage personnel. Seul le groupe Casino en tire avantage, détenant une majorité de voix au sein de l’assemblée des copropriétaires, imposant sa chartre rouge et entrainant l’éradication des petits commerçants.

A titre subsidiaire, elle sollicite le sursis à statuer avec une expertise judiciaire pour déterminer le montant des charges sur la période litigieuse.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, le tribunal renvoie expressément à leurs dernières écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 septembre 2023 et l’affaire a été fixée sur l’audience juge rapporteur du 14 mars 2024. Les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété 

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable, dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de payer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le demandeur produit au soutien de ses prétentions :
-le justificatif de la qualité de copropriétaires de la défenderesse, qui indique les tantièmes représentés par son lot n°114 dans la copropriété ;
- procès verbaux des assemblées générales des 22 décembre 1997, 6 juillet 1998, 18 avril 2003;
- le jugement du TGI d’EVRY du 15 mars 1999;
-un protocole d’accord du 15 septembre 1999 et le certificat de radiation concernant la procédure d’appel de la décision du 15 mars 1999;
- les arrêts de la Cour d’appel de Paris du 14 février 2018;
- les arrêts de la Cour de cassation du 28 novembre 2019 ;

- un arrêt du 23 juin 2021 de la Cour d’appel de Paris sur renvoi de la Cour de cassation ;
- les arrêts de cassation du 28 novembre 2019 ;
-les arrêts de la cour d’appel de Paris sur renvoi des 23 juin 2021 et 23 novembre 2022,
- un relevé de compte relatif aux charges courantes travaux et frais, arrêté au 1er avril 2022, pour la période du 01/10/2010 au 1er avril 2022 provision charges 01/04/2022 inclus faisant apparaître un solde débiteur de 211.139,33 euros.

A l'examen des pièces produites, il apparaît que l’assemblée du 22 décembre 1997 a décidé de travaux d’envergure avec pour conséquence l’adoption d’une grille de répartition des charges au sein de la copropriété.

Cette assemblée a été attaquée par des copropriétaires, et a été annulée en grande partie (résolutions 1 à 18) par le jugement du 15 mars 1999 du tribunal judicaire d’EVRY.

Aussi, par la suite un contentieux est né sur la répartition des charges ayant abouti à la saisine de la cour de cassation.

A la lecture des arrêts produits, la cour de cassation a cassé partiellement par des arrêts du 28 novembre 2019, les arrêts de cour d’appel de Paris du 14 février 2018 concernant des copropriétaires du centre commercial du [Localité 2].

Il ressort des arrêts de la cour de cassation que le protocole signé par certains copropriétaires a rendu définitives les résolutions 2 à 18 de l’assemblée du 22 décembre 1997 qui s’imposent désormais à tous les copropriétaires. Le protocole signé a eu ainsi pour effet d’entraîner le renoncement au jugement du 15 mars 1999.

Ainsi, la grille de charge de copropriété adoptée le 22 décembre 1997 reste valable à ce jour, les derniers arrêts de la cour d’appel de Paris sur renvoi n’étant pas encore tous rendus pouvant éventuellement la remettre en cause mais seulement pour l’avenir.

Les premiers arrêts sur renvoi rendus en date des 23 juin 2021 et 23 novembre 2022, ont pu répondre sur le fait que le refus de voter les résolutions lors des assemblées du 28 novembre 2023 n’emporte aucune conséquence non plus sur le caractère définitif des résolutions de l’assemblée du 22 décembre 1997. Ils ont également précisé quele règlement de copropriété a bien fait l’objet de modifications publiées (dépôt des 10 décembre 2004, 29 octobre 2012, et 29 octobre 2012, 23 juillet 2013) ainsi qu’il en ressort de l’état hypothécaire. Ces arrêts tranchent sur le fait que la modification de la grille de répartition a suivi le vote des travaux de restructuration du centre adopté à la majorité de l’article 26 lors de l’assemblée du 2 décembre 1997 conformément à l’article 11 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, et qu’ainsi il n’était pas requis l’unanimité comme l’oppose aujourd’hui la défenderesse.

Enfin les deux arrêts de renvoi considèrent qu’il n’est pas établi par aucune pièce, que les imputations des charges d’équipements ne bénéficient pas aux copropriétaires autres que Casino ou qu’ils ne tirent aucun avantage des travaux.

Ainsi, les demandes reconventionnelles présentées par la défenderesse relatives notamment à l’inopposabilité de décisions d’assemblées générales, de contrats de prêts, de bail emphythéotique, de sursis à statuer ou d’expertise n’apparaissent pas bien fondées et ne peuvent qu’être rejetées.

Le syndicat des copropriétaires demandeur, qui sollicite la condamnation de la défenderesse au paiement de la somme de 215.901,99 euros selon relevé de compte arrêté au 28 décembre 2022 n’a cependant pas versé ce relevé de compte aux débats- le seul relevé de compte versé en pièce 22 étant un relevé en date du 01er avril 2022 pour un solde débiteur de 211.139,33 euros.

Au vu de ces éléments, il est établi que la créance à laquelle le syndicat secondaire A des copropriétaires peut prétendre aujourd’hui au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux impayés s'élève à la somme de 211.139,33 euros arrêtée au 1er avril 2022, pour la période du 1er janvier 2010 au 1er avril 2022.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, la dette de charges de copropriété impayée portera intérêt au taux légal, à compter de l’assignation introductive d’instance du 2 janvier 2017.

En application de l’article 1343-2 du même code, les intérêts produits pourront être capitalisés dès lors qu’ils seront dus depuis une année entière.
Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, ne pas régler de manière récurrente ses charges de copropriété par la défenderesse sans en justifier est une faute qui a causé un préjudice financier au syndicat le contraignant à faire l’avance des frais, le privant de ces sommes importantes et nécessaires à la gestion et l’entretien de l’immeuble. Ce comportement perturbe la gestion et cause au syndicat un préjudice distinct de celui réparé par les seuls intérets moratoires.

En conséquence, il y a lieu de condamner la défenderesse à payer à titre de dommages et intérêts la somme de 3.000 euros au syndicat secondaire A des copropriétaires du centre commercial du [Localité 2].

Sur les dépens et les frais irrépétibles

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie .

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI FRANCAISE IMMOBILIERE, qui succombe, est condamnée à payer les dépens.

La SCI FRANCAISE IMMOBILIERE est condamnée à payer au syndicat secondaire A des copropriétaires du centre commercial du [Localité 2] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement .

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de déroger à ce principe.

PAR CES MOTIFS,