TJ Évry, 16 mai 2024, RG 21/02110

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVRY

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 16 Mai 2024

AFFAIRE N° RG 21/02110 - N° Portalis DB3Q-W-B7F-N2FC

NAC : 72C

FE-CCC délivrées le :________
à :
la SELARL BORRELLO-MARTIN,
Me Etienne CACAN

Jugement Rendu le 16 Mai 2024

ENTRE :

Syndicat de copropriétaires de la Résidence [5] - situé [Adresse 3], représenté par son syndic la SARL L’IMMOBILIERE DE [Localité 6] dont le siège social est situé [Adresse 2]

représenté par Maître François natale BORRELLO de la SELARL BORRELLO-MARTIN, avocats au barreau de l’ESSONNE

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [R] [O] [P] [N],

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Etienne CACAN, avocat au barreau de l’ESSONNE

DÉFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anne-Simone CHRISTAU, Juge,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :
Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,
Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,
Assesseur : Julie HORTIN, Juge,

Assistées de Zahra BENTOUILA, Greffière, lors des débats à l’audience du 14 Mars 2024 et de Eloïse FIGUIGUI, Greffière, lors de la mise à disposition au greffe

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 13 Avril 2024 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 14 Mars 2024 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 16 Mai 2024

JUGEMENT : Rendu par mise à disposition au greffe,
Contradictoire et en premier ressort.

****

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [R] [N] est propriétaire du lot n° 4, consistant en un local commercial, au sein de la résidence en copropriété sise [Adresse 3] à [Localité 6].

Par exploit d’huissier du 31 mars 2021, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice l’Immobilière de [Localité 6] a fait assigner Monsieur [R] [N] aux fins de le voir condamner à réaliser les travaux de remise en état de son local à ses seuls frais sous astreinte de 300 euros par jour de retard, de le voir condamner à lui payer une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble apporté à la copropriété, outre sa condamnation au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

***

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives, régulièrement notifiées par voie électronique RPVA le 6 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] à VIGNEUX SUR SEINE (91270) sollicite du tribunal judiciaire d’Evry de :

- DIRE ET JUGER que le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 3] à [Localité 6], représenté par son syndic L’immobilière de [Localité 6], recevable et bien fondé en toutes ses demandes ;

- DEBOUTER Monsieur [R] [O] [P] [N] de l’ensemble de ses demandes ;

- DIRE ET JUGER que le comportement de Monsieur [R] [O] [P] [N] cause un préjudice anormal au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 3] à [Localité 6], représenté par son Syndic l’IMMOBILIERE DE [Localité 6] ;

- CONDAMNER Monsieur [R] [O] [P] [N] à réaliser les travaux de remise en état de son local, à ses seuls frais et ce sous astreinte de 300,00 Euros par jour de retard à compter de la date de délivrance de la présente assignation ;

- CONDAMNER Monsieur [R] [O] [P] [N] au paiement de la somme de 5.000,00 Euros à titre de dommages et intérêts ;

- CONDAMNER Monsieur [R] [O] [P] [N] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 3] à [Localité 6], représenté par son Syndic l’IMMOBILIERE DE [Localité 6], la somme de 3.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

- CONDAMNER Monsieur [R] [O] [P] [N] aux entiers dépens ;

- ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

Pour soutenir sa demande de remise en état du local, le syndicat des copropriétaires explique que Monsieur [N] a sollicité à l’assemblée du 28 septembre 2018 l’autorisation de faire des travaux, qui lui a été refusée. Il souligne qu’il n’a pas contesté cette assemblée mais a tout de même réalisé les travaux. Il explique avoir fait établir un constat d’huissier, prouvant un trouble manifestement excessif avec notamment la pose d’une enseigne lumineuse à proximité des chambres de logements privatifs de la copropriété, un conduit d’extraction d’air non conforme au règlement sanitaire départemental, un empiètement sur les parties communes par l’installation d’une terrasse sans accord de la copropriété. Il indique que malgré une mise en demeure, Monsieur [N] n’a pas réagi et qu’il a été contraint de demander la remise en état sous astreinte.

Au soutien de sa demande de dommages et intérêts, il explique que cette exploitation a eu pour conséquence de causer des nuisances olfactives, visuelles (poubelles qui débordent) aux copropriétaires mais également du fait du non respect des préconisations sanitaires.

***

En l’état de ses dernières conclusions en défense n°2, régulièrement notifiées par RPVA le 12 mai 2022, Monsieur [R] [N] sollicite du tribunal judiciaire d’EVRY de :

-JUGER Monsieur [N] recevable et bien fondé en l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions;

- DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 3] à [Localité 6] de l’ensemble de ses demandes.

A TITRE RECONVENTIONNEL

- CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 3] à [Localité 6] à payer à Monsieur [N] la somme de 5.000 euros au titre de dommages et intérêrt dont la charge sera imputée à l’ensemble des Copropriétaires, à l’exception de Monsieur [N] qui sera exclu de la répartition de cette condamnation au tire des charges de copropriété.

EN TOUT ETAT DE CAUSE

- CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 3] à [Localité 6] à payer à Monsieur [N] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile dont la charge sera imputée àl’ensemble des Copropriétaires, à l’exception de Monsieur [N] qui sera exclu de la répartition de cette condamnation au tire des charges de copropriété.

- CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 3] à [Localité 6] aux entiers dépens dont la charge sera imputée à l’ensemble des Copropriétaires, à l’exception de Monsieur [N] qui sera exclu de la répartition de cette condamnation au tire des charges de copropriété.

Monsieur [R] [N] explique qu’il n’a pas violé la résolution n°4 de l’assemblée du 28 septembre 2018 en ce qu’il n’a pas été installé de véranda, que l’enseigne lumineuse est permise au rez de chaussée par le règlement de copropriété et qu’aucun trouble n’est causé avec celle-ci.

Il explique n’avoir jamais installé le conduit d’évacuation. Il souligne que le syndicat des copropriétaires en réalité ne veut pas d’une activité de kebab alors que cela n’est pas interdit par le règlement de copropriété. Il indique qu’il pouvait autoriser cette activité à son locataire. Il ajoute qu’un filtre adéquat permettant de supprimer les odeurs a été installé, et que les prises d’évacuations d’air du restaurant sont placées à plus de 8 mètres de celles de la pizzeria respectant ainsi la règlementation sanitaire. Enfin, il indique que la terrasse n’est pas privatisée, que seulement deux tables sont posées et qu’il n’a procédé à aucun aménagement. En conséquence, il n’a rien à remettre en l’état.

Pour conclure au rejet de la demande de dommages et intérêts, il souligne que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas les nuisances, qu’il y a de nombreux commerces de bouche dans la rue et qu’il a fait apposer un filtre nouvelle génération qui retient la quasi totalité des odeurs.

Il souligne que le syndicat des copropriétaires s’acharne contre lui alors qu’il est tolérant avec les autres commerces, raison pour laquelle il sollicite à titre reconventionnel la somme de 5.000 euros de dommages et intérêts.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 avril 2023 et l’affaire a été fixée sur l’audience juge rapporteur du 14 mars 2024.

Les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande de remise en état sous astreinte du local de Monsieur [R] [N]

Aux termes de l’article 8-I de la loi du 10 juillet 1965, “un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes. Il énumère, s'il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.”

Aux termes de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, ”ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

a) Toute délégation du pouvoir donnée au syndic, au conseil syndical ou à toute personne de prendre un acte ou une décision mentionné à l'article 24. Lorsque l'assemblée autorise le délégataire à décider de dépenses, elle fixe le montant maximum des sommes allouées à ce titre ;

b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;”(...).

Il est constant que lors de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence [5] le 28 septembre 2018 la résolution n°4, relative à l’autorisation donné à Monsieur [N] pour effectuer des travaux pour son local commercial (création d’une véranda, mise en place d’une enseigne lumineuse et création d’un conduit d’évacuation), a été rejetée.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [5] soutient que, malgré de le rejet de la résolution n°4 lors de l’assemblée générale du 28 septembre 2018, Monsieur [R] [N] a réalisé les travaux de sorte qu’un trouble manifestement illicite est caractérisé. Il s’estime bien fondé à demander la condamnation sous astreinte du défendeur à remettre en état son local en enlevant l’enseigne lumineuse située sur le pignon de l’immeuble, en enlevant les tables et chaises disposées sur les parties communes, en enlevant le revêtement apposé sur le sol des parties communes et en mettant aux normes l’évacuation.

Monsieur [R] [N] soutient qu’il n’y a pas violation de la résolution n°4 de l’assemblée générale du 28 septembre 2018 puisqu’il n’a pas installé de véranda, que l’enseigne lumineuse est expressément autorisée par le règlement de copropriété et ne génère aucun trouble pour la copropriété et qu’il n’a pas procédé à l’installation d’un conduit d’évacuation des fumées. Selon lui, le syndicat des copropriétaires veut l’empêcher de louer son local sous forme de restraurant de type Kebab et fait preuve d’acharnement et de mauvaise foi envers lui.

Sur la véranda

Au vu des constats de commissaires de justice des 11 avril 2019 et 30 septembre 2021 versés aux débats par les parties dont aucun ne fait état de l’existence d’une terrasse, le syndicat des copropriétaires n’apparaît pas bien fondé à faire grief au défendeur d’avoir construit une terrasse au mépris de la résolution n°4 de l’assemblée générale du 28 septembre 2018.

Sur les enseignes lumineuses

Il résulte du constat de commissaire de justice du 11 avril 2019 effectué par Maître [D] [K] que :

-sur la gauche de l’immeuble concerné a été constaté la présence d’une enseigne lumineuse de couleur argentée sur fond noir sur laquelle est inscrit en caractères importants “O’KEBAB”.
En plus petit au-dessous on peut lire “sandwich-kebab-tacs-hamburger”
-sur le pignon de l’immeuble est également accrochée une enseigne de forme rectangulaire dans le sens de la longueur sur laquelle est écrit en haut sur fond blanc “O’KEBAB”.
Au centre: un dessin indiquant une viande de kebab à cuire.
Au-dessous : spécialités turques avec une guirlande.

Le syndicat des copropriétaires demande que le défendeur soit condamné, sous astreinte, à réaliser les travaux de remise en état de son local, explicités dans la motivation des dernières écritures, s’agissant de l’enseigne lumineuse comme étant “enlever l’enseigne lumineuse située sur le pignon de l’immeuble”.

Monsieur [R] [N] réplique que l’apposition de son enseigne est conforme au règlement de copropriété et qu’elle ne nécessite aucune autorisation de l’assemblée générale.

Monsieur [R] [N] a avancé, sans être contredit, que le règlement de copropriété dispose que “toute installation d’enseigne ou affichage quelconque sur le façade de l’immeuble est strictement interdit. Toutefois, les copropriétaires ou occupants des magasins sis au rez de chaussée pourront apposer une enseigne à la condition expresse de se conformer aux lois, règlements et usages et de ne pas porter de troubles dans la jouissance des autres locaux de l’immeuble”.

En l’état de la présence de deux enseignes lumineuses, sans précision sur l’enseigne qui aurait été rajoutée par le défendeur postérieurement à l’assemblée générale du 28 septembre 2008, et sans que le syndicat des copropriétaires ne verse de pièce au soutien de son affirmation selon laquelle l’apposition d’une enseigne lumineuse à proximité de chambres de logements privatifs engendre un trouble pour les autres copropriétaires, la demande présentée au titre de l’enseigne lumineuse n’apparaît pas bien fondée et ne peut qu’être rejetée.

Sur le conduit d’évacuation

Le syndicat des copropriétaires demande que le défendeur soit condamné, sous astreinte, à réaliser les travaux de remise en état de son local, explicités dans ses dernières conclusions s’agissant du conduit d’aération comme “l’évacuation devra être mise aux normes”.

Monsieur [R] [N] réplique tout à la fois qu’il n’a pas procédé à l’installation d’un conduit d’évacuation et que la société O’KEBAB a installé un filtre adéquat permettant de supprimer les odeurs générées par son activité, que l’apparition d’une grille d’évacuation ne peut constituer en soi un manquement au règlement de copropriété si sa seule fonction est d’évacuer l’air après que les filtres aient supprimés toutes les odeurs.

Le procès verbal de constat du 11 avril 2019 de Maître [D] [K] ne fait pas état de la présence d’un conduit d’évacuation.

Le procès verbal de constat du 30 septembre 2021 de Maître [L] [M] fait état de la présence d’une gaine d’extraction d’air viciée visible au droit du [Adresse 4] sans qu’il ne soit précisé si cette gaine se rattache au local de M. [R] [N].

Au vu de ces éléments, le syndicat des copropriétaires ne rapportant pas la preuve de l’existence d’un conduit d’évacuation apposé par le défendeur sur son local, la demande présentée à ce titre n’apparaît pas bien fondée et ne peut qu’être rejetée.

Sur les tables et chaises disposées sur les parties communes et le revêtement apposé sur le sol des parties communes

Le syndicat des copropriétaires explique que la terrasse située devant le local commercial est une partie commune, qui a été privatisée, sans autorisation de la copropriété, par le défendeur y ayant apposé un revêtement de sol de type gazon ainsi que des tables et des chaises. Il demande la condamnation sous astreinte du défendeur à remettre en état la terrasse.

M. [R] [N] réplique que la terrasse, de part son emplacement et sa configuration, ne peut pas être utilisée par les autres copropriétaires et qu’elle a toujours été utilisée par et pour ce commerce sans que le syndicat des copropriétaires n’y trouve de difficulté.

Le syndicat des copropriétaires a avancé, sans être contredit, que la terrasse située devant le lot n°4 appartenant à M. [R] [N] est une partie commune.

M. [R] [N] a avancé, sans être contredit, que la terrasse, accolée à son commerce, ne peut en aucun cas être utilisée par les autres copropriétaires.

Il ressort des constats d’huissier -et il n’est par ailleurs pas véritablement contesté- qu’un portillon privatise l’accès à la terrasse, que le défendeur a apposé un revêtement de sol de type gazon ainsi que des tables et des chaises sur cette terrasse qu’il utilise manifestement à son seul profit.

Il apparaît ainsi que la terrasse est une partie commune, sur laquelle M. [R] [N] bénéficie d’une jouissance privative de fait.

Le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que l’apposition du revêtement ou la présence de table cause un trouble à la copropriété.

Dès lors la demande présentée de remise en état du local de ces chefs n’apparaît pas bien fondée et ne peut qu’être rejetée.

Au vu de ces éléments, le syndicat des copropriétaires de la résidence [5] est débouté de sa demande de condamnation sous astreinte de M. [R] [N] à réaliser les travaux de remise en état de son local.

Sur les demandes de dommages et intérêts

L’article 1240 du code civil dispose que “Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.”

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, ne rapporte pas la preuve du préjudice allégué et ne peut qu’être débouté de sa demande de dommages et intérêts.

M. [R] [N], qui procède uniquement par voie d’affirmations, ne rapporte pas la preuve de l’acharnement et de la mauvaise foi reproché au syndicat des copropriétaires. Il ne peut qu’être débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et la demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, est condamné aux entiers dépens.

En équité, il n’y a pas lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu de dispenser le défendeur de participer à la dépense commune des frais de procédure.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de déroger à ce principe.

PAR CES MOTIFS,