TJ Béthune, 21 mai 2024, RG 22/02653

1ère chambre civile

[U] [J]

c/
S.C.I. SCI DU LAC

copies et grosses délivrées
le

à Me HERMARY
à Me BUGUET (VALENCIENNES)
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BÉTHUNE

N° RG 22/02653 - N° Portalis DBZ2-W-B7G-HQOG
Minute: /2024

JUGEMENT DU 21 MAI 2024

DEMANDERESSE

Madame [U] [J] née le 18 Janvier 1965 à MAROC,
demeurant 1 Avenue de la Glissoire - 62210 AVION

représentée par Me Adeline HERMARY, avocat au barreau de BETHUNE

DEFENDERESSE

SCI DU LAC, dont le siège social est sis 5 rue de la redoute - 66480 LE PERTHUS

représentée par Me Guillaume BUGUET, avocat au barreau de VALENCIENNES

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Président : LIONET Didier, Premier Vice-Président, siègeant en Juge Unique

Assisté lors des débats de SOUPART Luc,, greffier principal.

DÉBATS:

Vu l’ordonnance de clôture en date du 16 Décembre 2023 fixant l’affaire à plaider au 25 Janvier 2024 à l’audience de juge unique.

A la clôture des débats, l’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été avisées que le jugement serait mis à la disposition au Greffe au 16 Avril 2024. Le délibéré ayant été prorogé au 21 Mai 2024.

La décision ayant été prononcée par jugement contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE ET PROCEDURE

Par acte notarié du 13 juillet 2018 passé devant le notaire [P] [M] (résidence de LENS), la société civile immobilière (S.C.I.) du Lac a vendu à Mme [U] [J] un ensemble immobilier à usage d’habitation situé à -62800- LIEVIN, 69-71 rue Jules Guesde comprenant 10 logements, cadastré sections BB 302, BB 303 et BB 312.

Suite à l’engagement de travaux de rafraîchissement au sein de l’immeuble, Mme [U] [J] a découvert une infestation de champignons de type mérule dissimulée derrière une cloison de type placo dont elle a informé les époux [B] et [R] [X], vendeurs en leurs qualités de représentants de la S.C.I. du Lac, le courrier qu’elle leur a adressé le 11 avril 2019 demeurant sans réponse.

Après l’élaboration d’un constat d’huissier le 5 février 2020 et le prononcé d’une ordonnance de référé le 16 septembre 2020 ordonnant une expertise donnant lieu à un rapport rendu le 21 juillet 2021 concluant à une présence avérée de mérule entraînant des dégradations des murs des deux pignons ainsi que du plancher du second étage avec un risque de rupture mettant en danger les occupants, désordres non décelables par des acheteurs profanes, Mme [U] [J] a fait délivrer le 11 août 2022 à la S.C.I. du Lac une assignation aux fins d’obtenir du tribunal de ce siège sa condamnation à :

- juger que l’immeuble précité était affecté d’un vice caché lors de la vente du 13 juillet 2018,

- juger que la S.C.I. du Lac avait connaissance de ce vice caché lors de la vente,

en conséquence,

- juger que la garantie des vices cachés a vocation à s’appliquer,

- ordonner la réduction du prix de vente de l’immeuble et condamner à ce titre la S.C.I. du Lac à lui rembourser la somme de 23.949 €,

- condamner la S.C.I. du Lac à lui payer les sommes suivantes à titre de dommages et intérêts :

° 1.803,71 € au titre des frais d’acte notarié indus,

° 42.920 € au titre de la perte de loyers, outre 1.160 (€) par mois à compter du 1er septembre 2022 et jusqu’à exécution de la décision à intervenir,

° 21.250 € au titre du préjudice de jouissance, outre 850 € par mois à compter du 1er septembre 2022 et jusqu’à exécution de la décision à intervenir,

° 25.360 € au titre des frais de relogement, outre 850 € par mois à compter du 1er septembre 2022 et jusqu’à exécution de la décision à intervenir,

° 780,18 € au titre des frais d’enregistrement du bail,

° 920 € au titre de la taxe d’habitation pour l’année 2021,

° 25.888 € au titre des intérêts du prêt immobilier, outre les intérêts à compter du 1er septembre 2022 et jusqu’à exécution de la décision à intervenir,

° 180 € au titre du constat d’huissier,

° 8.500 € au titre des frais d’expertise,

° 5.000 € au titre du préjudice moral,

ainsi que celle de 4.000 € au titre des frais irrépétibles et les entiers dépens.

Régulièrement assignée à son domicile, la S.C.I. du Lac a constitué avocat en la personne de Me Guillaume BUGUET, lequel n’a pas comparu, ni déposé ses conclusions et/ou son dossier lors de l’audience du 25 janvier 2024, à l’issue de laquelle deux rappels lui ont été adressés par RPVA les 25 janvier et 16 avril 2024 qui n’ont été suivis d’aucuns effets.

Par conclusions en réponse présumées récapitulatives, datées du 11 juillet 2023, Mme [U] [J] maintient ses demandes initiales, y compris accessoires, sauf à modifier comme suit ses demandes indemnitaires :

° 1.803,71 € au titre des frais d’acte notarié indus,

° 56.840 € au titre de la perte de loyers, outre 1.160 (€) par mois à compter du 1er septembre 2023 et jusqu’à exécution de la décision à intervenir,

° 41.650 € au titre du préjudice de jouissance, outre 850 € par mois à compter du 1er septembre 2023 et jusqu’à exécution de la décision à intervenir,

° 35.490 € au titre des frais de relogement, outre 845 € par mois à compter du 1er septembre 2023 et jusqu’à exécution de la décision à intervenir,

° 780,18 € au titre des frais d’enregistrement du bail,

° 920 € au titre de la taxe d’habitation pour l’année 2021,

° 30.455,70 € au titre des intérêts du prêt immobilier, outre les intérêts à compter du 1er septembre 2023 et jusqu’à exécution de la décision à intervenir,

° 180 € au titre du constat d’huissier de justice,

° 8.500 € au titre des frais d’expertise,

° 5.000 € au titre du préjudice moral.

En application de l'article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées des parties pour plus ample exposé des faits, prétentions et moyens.

Le présent jugement sera contradictoire, en présence d’un avocat constitué.

Par ordonnance de clôture en date du 16 décembre 2023, l'affaire a été fixée à plaider à l’audience du 25 janvier 2024.

A cette audience, le dossier a été mis à disposition au greffe au 16 avril 2024. La décision ayant été prorogée au 21 mai 2024.

MOTIVATION

Sur la recevabilité de l’action de Mme [U] [J] :

A titre liminaire, il sera rappelé qu’en application de l'article 472 du Code de procédure civile :

"si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée".

En l’espèce, la défenderesse, la S.C.I. du Lac, qui a été régulièrement assignée à son domicile auprès de M. [I] [X], frère de M. [B] [X], gérant de la dite société, puis a constitué avocat en la personne de Me Guillaume BUGUET, lequel n’a pas comparu, ni déposé ses conclusions et/ou son dossier lors de l’audience du 25 janvier 2024, à l’issue de laquelle deux rappels lui ont été adressés par RPVA les 25 janvier et 16 avril 2024, sans être suivis d’effets, ne fait connaître au tribunal aucune cause légale ou règlementaire d’empêchement à comparaître dans la présente instance.

La présente action étant régulière et recevable, il convient de statuer sur son bien-fondé.

Sur la mise en œuvre de la garantie des vices cachés :

Aux termes de l’article 1641 du code civil :

“Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.”.

Aux termes de l’article 1642 du même code :

“Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.”.

Aux termes de l’article 1644 du même code :

“Dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.”.

Aux termes de son article 1645 :

“Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.”.

Aux termes de son article 1646 :

“Si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu'à la restitution du prix, et à rembourser à l'acquéreur les frais occasionnés par la vente.
contractuelle en raison du manquement du vendeur à l’obligation de délivrance à l’égard de l’acquéreur”.

Il ressort du rapport de l’expert judiciaire [F] [D] en date du 21 juillet 2021, désigné par le juge des référés de ce siège le 16 septembre 2020, que l’immeuble litigieux, sis : 69 rue Jules Guesde à -62800- LIEVIN, en cours de rénovation lors de son examen, fait apparaître de l’humidité en parements intérieurs des murs des pignons sud et nord, notamment de très nombreux cordons et réseaux de filaments pouvant faire penser à la présence de champignons lignivores sur le mur pignon sud, alors qu’est relevée sur la cheminée côté cour du pignon sud la présence d’un arbuste ayant poussé en pieds de cheminée.

Le même rapport relève la présence au second étage d’attaques biologiques, d’ordres fongiques et insectes, dégradant en partie la structure et le revêtement du plancher côté rue dans les deux pièces principales, de même que des fissures importantes en façade auditées par le sapiteur [W] [T], dont le rapport complet avec annexes figure en Annexe n° 7 du rapport de l’expert [D] et relève des pathologies anciennes.

Selon l’expert [D], les désordres affectant le bâtiment litigieux sont les suivants :

- manque d’entretien en toiture (un buisson a poussé en pied de cheminée côté Est),

- humidité anormalement élevée des murs intérieurs au niveau des pignons Sud et Nord avec des supports saturés,

- dégradations biologiques avérées du solivage du plancher du deuxième étage, dans les deux pièces, une dizaine de solives devant être remplacées dans la structure du plancher,

- présence avérée de mérule,

- dégradations avérées consécutives aux insectes à larve xylophage de type vrillette.

Même si l’intégrité structurelle de l’immeuble n’est pas impactée, les désordres précités, non décelables par un acheteur profane, sauf ceux constatés au niveau de la façade avant, selon le sapiteur [T], et probablement la présence d’un arbuste poussant à la base de la cheminée, dans une moindre mesure que lors des opérations d’expertise, soit 1,5 an auparavant, justifient la réparation de divers préjudices pour l’acquéreure figurant en page 20/87 de son rapport, ne pouvant être encore précisément arrêtés au stade de l’expertise.

L’expert [D] ajoute qu’il résulte qu’au vu de ses constatations sur les éléments constructifs démontés, l’immeuble litigieux a fait l’objet d’une rénovation importante en 2013, soit 5 ans avant sa vente à Mme [J], par les précédents propriétaires actuellement défendeurs, laquelle est intervenue l’année suivant la réfection du chéneau qui fuyait, alors qu’une telle intervention impose au professionnel qui la réalise d’effectuer toutes vérifications en intérieur ou, à tout le moins, d’informer le maître d’ouvrage de la nécessité de faire procéder à de telles vérifications.

Il ne résulte pas des pièces du dossier que de telles vérifications aient été opérées.

Il convient aussi de remarquer que la SC.I. du Lac ne s’est pas présentée aux opérations d’expertise, bien que régulièrement convoquée, et qu’elle n’a donné aucune suite aux courriers qui lui ont été amiablement adressés, tant par Mme [U] [J] le 11 avril 2019, que par son conseil, Me [C] HERMARY, le 20 janvier 2020.

Elle n’a ainsi aucunement contesté les constatations expertales, ni l’argumentation développée par Mme [J].

Au vu de l’ensemble de ces éléments auxquels s’ajoute le constat d’huissier du 5 février 2020 concernant la présence d’un parasite mural, il peut être retenu que l’immeuble litigieux a été vendu à Mme [J] avec des vices cachés, sauf en façade, affectant la toiture, les murs intérieurs au niveau des deux pignons sud et nord ainsi que le solivage du plancher des deux pièces du second étage, ces vices étant caractérisés par la présence de mérule et de dégradations commises par des insectes à larve xylophage de type vrillette.

Ces vices rendant le bien immobilier vendu impropre à sa destination ou, à tout le moins, en diminuant tellement son usage en vue d’habitation par sa propriétaire ou ses locataires, au sens des articles 1641, 1644 et 1645 du code civil, il convient de dire que la S.C.I. du Lac est civilement responsable de ce chef à l’égard de Mme [J] qui est ainsi bien fondée à obtenir une réduction du prix de vente de cet immeuble à hauteur de 23.949 € soit, selon l’expert [D], tel qu’il l’exprime comme suit en pages 18 et 21 de son rapport :

- devis NONUISYS du 3/6/2021 : 3.949 € TTC

- remplacement d’une dizaine de solives : 5.000 € TTC au minimum

- reprises nécessaires au traitement des champignons lignivores ainsi qu’en charpenterie plancher 1er/2ème : 13.000 à 15.000 € TTC, selon ce qui sera découvert lors du traitement

SOUS-TOTAL 1 : 23.949 €.

Les autres demandes, à caractère indemnitaire, seront ensuite accueillies comme suit sur le fondement de l’article 1645 du code civil :

° 1.803,71 € au titre des frais d’acte notarié indus, soit : 26.360 €/350.000 € = 0,07 € x 326.051 € = 24.556,27 € à déduire de 26.360 € = 1.803,73 € ramenés à 1.803,71 €,

° 56.840 € au titre de la perte de loyers, du 1/7/2019 au 1/9/2023, soit 49 mois x 1.160 € (moyennes locatives des apts 2 et 3 selon estimation notariale du 18/1/2021 : 625 € + 535 €), outre 1.160 (€) par mois à compter du 1er septembre 2023 et jusqu’à exécution de la présente décision (mémoire),

° 41.650 € au titre du préjudice de jouissance depuis juillet 2019, date prévue d’emménagement, soit 850 € x 49 mois, outre 850 € par mois à compter du 1er septembre 2023 et jusqu’à exécution de la présente décision (mémoire),

° 35.490 € au titre des frais de relogement, soit 845 €x 42 mois depuis février 2020, outre 845 € par mois à compter du 1er septembre 2023 jusqu’à exécution de la présente décision (mémoire),

° 780,18 € au titre des frais d’enregistrement du bail,

° 920 € au titre de la taxe d’habitation pour l’année 2021,

° 30.455,70 € au titre des intérêts du prêt immobilier, outre les intérêts à compter du 1er septembre 2023 et jusqu’à exécution de la présente décision (mémoire),

° 5.000 € au titre du préjudice moral, lequel ne sera pas confondu avec la résistance abusive opposée par la S.C.I. du Lac dans la présente procédure.

SOUS-TOTAL 2 : 172.939,59 €

TOTAL GENERAL : 196.888,59 €

Sur les demandes accessoires :

Partie perdante, au visa de l’article 699 du code de procédure civile, la S.C.I. du Lac sera condamnée aux entiers dépens de la procédure, lesquels comprendront les sommes de 180 € au titre du constat d’huissier de justice ainsi que de 8.500 € au titre des frais d’expertise.

Il n’est pas inéquitable de la condamner à payer une somme de 3.000 € à Mme [U] [J] au titre de ses frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile :

« Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

En vertu de ce texte, il convient de constater que l'exécution provisoire court de plein droit.

PAR CES MOTIFS