CA Aix-en-Provence, 18 juin 2024, RG 20/08408

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 18 JUIN 2024

N°2024/244

Rôle N° RG 20/08408 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BGHKP

S.C.I. FIVEFOURSIX

C/

[Z] [J] [K]

[M] [B]

[L] [G]

[C] [T] [U]

MAAF ASSURANCES

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Pierre-yves IMPERATORE

Me Eric TARLET

Me Franck GHIGO

Me Maxime ROUILLOT

Me Paul RENAUDOT

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 20 Juillet 2020 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 16/01029.

APPELANTE

S.C.I. FIVEFOURSIX, sociète civile monégasque, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

demeurant [Adresse 6]

représentée par Me Pierre-yves IMPERATORE de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et assisté par Me Xavier NGUYEN, avocat au barreau de PARIS

INTIMES

Monsieur [Z] [J] [K]

né le 15 Juillet 1948 à [Localité 9], demeurant [Adresse 4]

représenté par Me Eric TARLET de la SCP LIZEE- PETIT-TARLET, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et assisté de Me Astrid LANFRANCHI de la SELARL CAPPONI LANFRANCHI & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE substituée par Me Julien BRILLET, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

Monsieur [L] [G]

né le 15 Juillet 1948 à [Localité 9], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Franck GHIGO, avocat au barreau de GRASSE

Monsieur [C] [T] [U]

né le 27 Novembre 1960 à [Localité 8], demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Maxime ROUILLOT de la SELARL MAXIME ROUILLOT - FRANCK GAMBINI, avocat au barreau de NICE, et assisté par Me Bettina MONSONEGO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Monsieur [M] [B]

né le 03 Août 1958 à [Localité 8] (Danemark), demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Maxime ROUILLOT de la SELARL MAXIME ROUILLOT - FRANCK GAMBINI, avocat au barreau de NICE, et assisté par Me Bettina MONSONEGO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

MAAF ASSURANCES prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

demeurant [Adresse 7]

représentée par Me Paul RENAUDOT de la SCP DELAGE - DAN - LARRIBEAU - RENAUDOT, avocat au barreau de GRASSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Mai 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :

Mme Olivier BRUE,Président,

et Madame Catherine OUVREL, Conseillère

chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Monsieur Olivier BRUE, Président

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Juin 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Juin 2024.

Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié du 10 août 2009, la SCI Fivefoursix a acquis de M. [C] [T] [U] et M. [M] [B] une maison individuelle d'habitation située [Adresse 5], au prix de 2 803 108 €.

M. [Z] [J] [K] exerçant sous l'enseigne Hao bâtiment et la SARL Arth rénovation ont réalisé des travaux au sein du bien.

En octobre 2009, la société Plaisance paysage est intervenue pour l'installation d'un système d'arrosage automatique.

A compter du 30 octobre 2010, la SCI Fivefoursix s'est plainte de l'apparition d'infiltrations et de phénomènes d'humidité affectant la villa.

Deux rapports d'expertise amiable ont été rendus par M. [O] le 7 février 2011 et le 6 juin 2011.

Par actes d'huissiers de justice des 20, 21 et 24 mars 2011, la SCI Fivefoursix a fait assigner M. [U], M. [B] et l'entreprise Hao Bâtiment devant le tribunal de grande instance de Grasse sur le fondement de la garantie des vices cachés, ainsi qu'en vue d'obtenir la désignation d'un expert en bâtiment.

Par ordonnance de référé du 18 août 2011 du tribunal de grande instance de Grasse, la SCI Fivefoursix a obtenu l'instauration d'une mesure d'expertise judiciaire confiée à M. [E], au contradictoire de M. [U], M. [B], M. [K], exerçant sous l'enseigne Hao Bâtiment et de la SA Maaf assurances, assureur de ce dernier et intervenante volontaire.

Les opérations d'expertise judiciaire ont été étendues, par ordonnance de référé du 4 février 2013, à M. [L] [G], à la SA Maaf assurances et à M.[W] [F] et Mme [R] [D], auteurs de M. [U] et M. [B].

Elles ont enfin été étendues à M. [P] et à la société Plaisance paysage par ordonnance du 6 février 2014.

La radiation de l'instance au fond a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état du 6 février 2014, dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise. L'expert a déposé son rapport le 8 octobre 2014. La SCI Fivefoursix a sollicité la remise au rôle le 1er février 2016.

Par assignation en intervention forcée du 17 février 2017, M. [U] et M. [B] ont fait citer la SA Maaf assurances, en sa qualité d'assureur de M. [K], devant le tribunal de grande instance de Grasse.

Par assignations en intervention forcée des 28 et 29 novembre 2017, la SCI Fivefoursix a fait citer M. [K] et M. [G], devant le tribunal de grande instance de Grasse.

Les instances ont été jointes.

Par jugement rendu le 20 juillet 2020, le tribunal judiciaire de Grasse a :

' jugé irrecevables les demandes formées par la SCI Fivefoursix à l'encontre de M. [G] pour défaut de qualité à défendre,

' débouté la SA Maaf assurances de sa demande de nullité partielle du rapport d'expertise judiciaire du 8 octobre 2014,

' condamné in solidum M. [U], M. [B] et M. [K] à payer à la SCI Fivefoursix la somme de 23 105 euros hors taxe, soit 25 415,50 euros avec taxe à la valeur ajoutée de 10 % au titre des travaux de reprise de la poutre métallique soutenue par deux piliers située dans la cuisine de la villa située à Vence (06), avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement,

' condamné M. [K] à relever et garantir intégralement M. [U] et M. [B] de cette condamnation,

' débouté M. [U] et M. [B] de leurs demandes à l'encontre de la SA Maaf assurances,

' débouté M. [K] de ses demandes formées à l'encontre de la SA Maaf assurances,

' débouté la SCI Fivefoursix de ses demandes fondées sur la garantie des vices cachés,

' condamné la SCI Fivefoursix à payer à M. [G] la somme de 2 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

' condamné in solidum M. [U], M. [B] et M. [K] à payer à la SCI Fivefoursix la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

' rejeté les autres demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

' jugé que chacune des parties conservera à sa charge les dépens par elle exposés,

' ordonné l'exécution provisoire.

Pour statuer ainsi, le tribunal a considéré que les demandes formées à l'encontre de M. [G] étaient irrecevables, puisqu'il n'était intervenu dans la réalisation des travaux sur le bien de M. [U] et de M. [B] qu'en qualité de préposé de la SARL Arth rénovation, non partie à la procédure, de sorte qu'il n'a pas la qualité de constructeur.

De plus, il a jugé que les griefs évoqués par la SA Maaf assurances concernant sa demande de nullité du rapport d'expertise étaient infondés, puisque l'expert avait répondu à son dire du 1er juillet 2014 au sein du rapport d'expertise en analysant correctement et contradictoirement le rôle causal du système d'arrosage automatique.

Sur les désordres et la mise en oeuvre de la garantie décennale, le tribunal a considéré que la destruction d'un mur porteur et son remplacement par des poteaux en béton soutenant une poutre métallique constituait un ouvrage concerné par la garantie décennale. Il a considéré que la réception tacite de ces travaux était présumée, et que M. [K] en était le constructeur pour avoir directement réalisé ces travaux, ainsi que M. [U] et M. [B], réputés constructeurs de l'ouvrage, pour en être les propriétaires et maîtres de l'ouvrage. Ainsi, il a jugé que la garantie décennale était applicable, puisque les fissures affectant le poteau concerné par les travaux étaient apparues dans le délai de dix ans de la réception de l'achèvement des travaux et menaçaient la solidité de l'ouvrage. De même, le tribunal a retenu que le sous-dimensionnement des fondations des piliers et des piliers eux-mêmes, à l'origine d'un tassement de l'ouvrage et de fissures sur le mur de refend, constituent des désordres apparus dans les 10 ans de la réception et propres à engager la responsabilité décennale des constructeurs.

Toutefois, il a jugé que les phénomènes d'humidité affectant la cuisine en rez-de-jardin et le logement de gardien n'étaient pas concernés par cette garantie, puisqu'ils n'avaient pas pour origine les travaux réalisés par M. [K] ou par la SARL Arth rénovation qui ne s'assimilent pas à des travaux de construction d'ouvrage.

Concernant les recours entre les parties, le tribunal a jugé que le recours de M. [U] et M. [B] contre la SA Maaf assurances se prescrivait par cinq ans, en application de l'article 2224 du code de procédure civile, s'agissant d'un recours entre constructeurs, donc sur un fondement contractuel, à compter de leur assignation en référé du 24 mars 2011, de sorte que cette prescription était acquise au jour de l'assignation du 17 février 2017. Le tribunal a estimé que M. [K] disposait d'un délai de deux ans à compter de cette même date pour agir contre son assureur, en vertu de l'article L 111-4 du code des assurances, de sorte que sa première demande présentée contre la SA Maaf assurances le 25 septembre 2018 est prescrite.

Enfin, s'agissant de l'engagement de la garantie des vices cachés par la SCI Fivefoursix contre ses vendeurs au titre des phénomènes d'humidité constatés, le tribunal a considéré que la mauvaise foi des vendeurs n'était pas démontrée, de sorte que la clause contractuelle d'exclusion de la garantie des vices cachés pouvait s'appliquer concernant les phénomènes d'humidité affectant certaines pièces de la maison. En effet, le tribunal a retenu que la connaissance par M. [C] [T] [U] et M. [M] [B] d'un vice non apparent résultant d'une humidité excessive ou d'infiltrations n'était pas rapportée, bien qu'ils aient inexactement déclaré dans l'acte de vente ne pas avoir réalisé des travaux de construction dans le bien au cours des dix dernières années.

Par déclaration transmise au greffe le 1er septembre 2020, la SCI Fivefoursix a relevé appel de cette décision en ce qu'elle :

- a jugé irrecevables les demandes formées par elle à l'encontre de M. [G] pour défaut de qualité à défendre,

- l'a déboutée de ses demandes fondées sur la garantie des vices cachés,

- l'a condamnée à payer à M. [G] la somme de 2 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- a laissé à sa charge les dépens qu'elle a exposés.

Par conclusions d'incident du 26 février 2021, la SA Maaf assurances a saisi le conseiller de la mise en état afin qu'il déclare caduque la déclaration d'appel de la SCI Fivefoursix à son encontre, étant considéré qu'elle n'a présenté aucune demande contre elle dans ses conclusions d'appelant, et, qu'il dise irrecevables tous les appels incidents formés à son égard.

Par ordonnance d'incident du 3 novembre 2021, le conseiller de la mise en état de la cour d'appel a prononcé la caducité partielle de la déclaration d'appel de la SCI Fivefoursix à l'égard de la SA Maaf assurances et a rejeté sa demande tendant à voir déclarer irrecevables les appels incidents formés à son encontre.

Par dernières conclusions transmises le 21 juillet 2021 au visa des articles 1116, 1641, 1645 et suivants, 1792 et suivants du code civil, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCI Fivefoursix sollicite de la cour qu'elle :

' rejette toutes les demandes des autres parties,

' infirme le jugement du tribunal judiciaire de Grasse du 20 juillet 2020 en ce qu'il :

' a jugé irrecevables les demandes formées par elle à l'encontre de M. [G] pour défaut de qualité à défendre,

' l'a déboutée de ses demandes fondées sur la garantie des vices cachés,

' l'a condamnée à payer à M. [G] la somme de 2 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

' a rejeté les autres demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

' a jugé que chacune des parties conservera à sa charge les dépens par elle exposés,

Et statuant à nouveau :

' condamne in solidum M. [G], M. [U], M. [B] et M. [K] à lui payer la somme de 23 105 euros hors taxe, soit 25 415, 50 euros avec taxe à la valeur ajoutée de 10 % au titre des travaux de reprise de la poutre métallique soutenue par deux piliers et située dans la cuisine de la villa située à [Localité 10] (06), avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision,

' juge que M. [U] et M. [B] sont tenus de la garantie des vices cachés de la chose vendue,

' juge que la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés stipulée au bénéfice de M. [U] et M. [B] lui est inopposable,

En conséquence :

' condamne solidairement M. [U] et M. [B] à l'indemniser à hauteur de 313 644,02 euros au titre des travaux réalisés et restant à réaliser pour remédier aux vices cachés,

' condamne solidairement M. [U] et M. [B] à l'indemniser des frais d'expertise qu'elle a été contrainte d'assumer afin de faire valoir ses droits selon les justificatifs qui seront versés à la procédure, avec intérêt légal à compter de la décision à intervenir,

' condamne solidairement M. [U], M. [B], M. [K] et M. [G] à payer la somme de 30 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

' condamne tout succombant aux entiers dépens, avec distraction.

La SCI Fivefoursix estime que M. [G] doit être considéré comme constructeur de l'ouvrage en application de l'article 1792-1 3° du code civil, ayant agi en tant que salarié de la société Arth Rénovation, mais aussi à titre personnel, en qualité de mandataire des maîtres d'ouvrage, M. [U] et M. [B], avec comme mission de concevoir et exécuter leur projet et ainsi de s'assurer des conditions de réalisation des travaux, donc une mission s'apparentant à celle de maître d'oeuvre d'exécution, alors que les maîtres d'ouvrage n'ont pas eu recours à un architecte pour la conception et l'exécution des travaux effectués. Elle ajoute que M. [L] [G] a participé aux accédits de l'expert, même après la radiation de la société Arth Rénovation. Elle en déduit que l'action contre M. [L] [G] est recevable, celui-ci ayant qualité à défendre.

L'appelante fait valoir que la garantie des vices cachés s'applique à l'espèce s'agissant de vices non apparents au moment de la vente qui rendent la chose impropre à sa destination normale, ceux-ci concernant tant les infiltrations d'eau en rez-de-jardin, que les désordres affectant le poteau du séjour, la mise en oeuvre défectueuse des cloisons de cuisine, l'humidité dans une chambre et l'absence d'isolation des murs du logement du gardien.

Elle considère que, concernant les problèmes d'humidité, la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés ne peut jouer et ce pour deux raisons. D'une part, la SCI Fivefoursix soutient que les vendeurs se sont comportés comme des vendeurs professionnels et donc qu'une présomption irréfragable de connaissance des vices pèse sur eux. Elle expose en effet qu'ils ont effectué un arbitrage financier dans le cadre de leur opération d'achat/revente en ne faisant pas réaliser les travaux visant à résoudre le problème d'humidité tel que préconisés dans le devis de la société Hao bâtiment.

D'autre part, l'appelante soutient que M. [U] et M. [B] avaient connaissance du problème d'humidité et sont donc de mauvaise foi au regard du devis réalisé par M. [K] qui les en a nécessairement informés. De plus, elle affirme qu'au regard de la situation géographique du bien dans une zone subissant des épisodes pluvieux violents et l'implantation de la maison au pied d'une forte pente favorisant l'écoulement des eaux jusqu'aux murs extérieurs, il convient de considérer que M. [U] et M. [B] ont déjà subi les mêmes problèmes d'humidité. Elle ajoute qu'ils ont soutenu n'avoir réalisé aucun travaux de construction, alors qu'ils venaient de réaliser le remplacement de la poutre pour un prix de 395 646 € TTC.

La SCI Fivefoursix soutient que la responsabilité de M. [K] au titre de la garantie décennale est engagée, et ce même au titre des problèmes d'humidité relevés par le rapport d'expertise.

Elle fait ainsi valoir que l'imputabilité des désordres à son intervention peut être prouvée à deux égards. D'une part, l'appelante soutient qu'en application de la jurisprudence de la Cour de cassation en la matière, l'entrepreneur n'est pas considéré comme un simple exécutant des travaux, mais comme un conseiller censé disposer d'une technicité et d'une maîtrise des règles de son art, et qu'il doit ainsi éclairer le maître d'ouvrage sur tous les aspects des travaux dont il est chargé. Ainsi, elle en déduit que M. [K] a commis une double omission volontaire en ne réalisant pas les travaux propres à éviter la survenance des désordres litigieux, qui ont pourtant fait l'objet d'un devis, et en n'éclairant pas les vendeurs sur les conséquences de l'insuffisance des travaux qui lui étaient confiés. D'autre part, la SCI Fivefoursix soutient que M. [K] a réalisé des travaux, dont l'objet était de masquer les problèmes d'infiltration et d'humidité affectant la structure même du bien et que cette intervention est en lien direct avec les désordres faisant l'objet de la garantie décennale, puisqu'elle a permis l'aggravation de leurs conséquences.

Par dernières conclusions transmises le 10 avril 2024 au visa des articles 1641 et 1792 et suivants du code civil, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [C] [T] [U] et M. [M] [B] sollicitent de la cour qu'elle :

' infirme partiellement le jugement déféré sur le rejet de leur demande de condamnation à l'encontre de la SA Maaf assurances,

' confirme le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté les demandes de la SCI Fivefoursix fondées sur la garantie des vices cachés, notamment pour les désordres liés à l'humidité,

' confirme le jugement entrepris sur les demandes de la SCI Fivefoursix fondées sur la garantie décennale de l'article 1792 du code civil,

' juge que le montant des travaux de réparation leur incombant ne saurait dépasser la somme de 23 105 euros,

' déboute la SCI Fivefoursix de ses autres demandes, fondées notamment sur des factures sans lien avec la réfection des désordres constatés par l'expert,

Statuant à nouveau sur l'action en garantie :

' juge qu'ils restent fondés à exercer un recours sur le fondement de la garantie décennale des constructueurs,

' condamne solidairement M. [K] et son assureur, la SA Maaf assurances, à les relever et les garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre :

' sur le fondement de la garantie décennale des constructeurs,

' sur le fondement d'un vice caché assimilable à un désordre de nature décennale,

' au titre des frais répétibles ou irrépétibles,

' condamne tout succombant au paiement d'une somme de 7 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

' condamne tout succombant aux entiers dépens.

M. [U] et M. [B] exposent que la jurisprudence du 17 septembre 2020 qui oblige un appelant à solliciter soit l'infirmation soit l'annulation du jugement dans le dispositif de ses conclusions ne s'applique que pour les instances introduites postérieurement au 17 septembre 2020, et donc que la SA Maaf assurances n'est pas fondée à s'en prévaloir pour critiquer l'absence des chefs de jugement critiqués dans le dispositif de leurs conclusions et solliciter l'irrecevabilité des demandes afférentes. Ils ajoutent que leurs dernières conclusions répondent en tout état de cause à cette exigence.

M. [U] et M. [B] entendent que la cour ne se fonde que sur le rapport d'expertise judiciaire, et non sur le rapport amiable de M. [O], simple conseil technique de l'appelante. S'agissant du vice lié à l'humidité du bien, ils font valoir qu'il s'agit d'un désordre caché pour l'ensemble des parties. Ils font valoir que la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés trouve à s'appliquer en l'espèce, dès lors qu'ils n'ont pas agi en qualité de professionnels et n'avaient pas connaissance du vice. D'une part, ils soutiennent qu'ils ont agi dans le cadre de cette vente en tant que particuliers, l'achat/revente de biens immobiliers n'étant pas leur activité. D'autre part, ils soutiennent qu'ils n'avaient pas connaissance des problèmes d'humidité, n'en ayant jamais rencontré eux-mêmes, notamment en l'absence de pluie abondante sur la période durant laquelle ils étaient propriétaires, et font valoir que, si M. [K] ou M. [G] l'ont constaté lors des travaux, ils ne les en ont pas informés. De plus, ils soutiennent que leur choix de ne pas faire réaliser certains travaux ne résulte que de la volonté de ne pas exécuter de gros travaux pour une résidence secondaire.

Les intimés font valoir qu'ils ne contestent pas leur responsabilité au titre de la garantie décennale concernant la fissure du pilier mais soutiennent qu'elle résulte d'un mauvais calcul de M. [K] des fondations du pilier qu'il a abattu, et sollicitent la confirmation de la condamnation de ce dernier à les relever et les garantir à ce titre.

M. [U] et M. [B] considèrent que la somme sollicitée par la SCI Fivefoursix au titre des travaux réalisés ne concerne pas uniquement des dépenses exposées en rapport avec les désordres constatés par l'expert, et sollicitent ainsi qu'elle soit réduite à ces dépenses uniquement.

S'agissant de leur recours contre M. [Z] [J] [K] et son assureur, la SA Maaf assurances, les intimés font valoir qu'ils ne se placent pas dans le cadre d'un recours entre deux constructeurs en termes de responsabilité contractuelle, mais qu'ils doivent pouvoir eux-mêmes bénéficier de la garantie décennale de l'article 1792 du code civil en tant que maître de l'ouvrage agissant contre le constructeur stricto sensu. Ils contestent donc toute prescription de leur action. Ils estiment en effet qu'en application d'une jurisprudence constante de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, le délai de prescription quinquennal qui concerne les recours entre constructeurs ne s'applique qu'entre les véritables constructeurs, et non en cas de recours d'un maître d'ouvrage réputé constructeur à l'encontre d'un constructeur, l'auteur de ce recours conservant le bénéfice de la prescription décennale. Or, M. [U] et M. [B] soutiennent que même après la vente et en vertu de la jurisprudence, ils ont conservé la qualité de maître d'ouvrage réputé constructeur et sont donc fondés à se prévaloir de la prescription décennale.

Par dernières conclusions transmises le 26 avril 2021 , auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [K] demande à la cour de :

' réformer la décision entreprise en ce qu'elle l'a condamné :

' in solidum avec M. [U] et M. [B] à régler la somme de 25 415,50 euros avec intérêts au taux légal,

' à relever et garantir intégralement M. [U] et M. [B],

' le mettre purement et simplement hors de cause,

' rejeter toute demande formulée à son encontre,

' condamner tout succombant à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

M. [K] considère que sa responsabilité ne peut être engagée sur le fondement de la garantie décennale des constructeurs, et ce à plusieurs égards.

D'une part, il fait valoir que le devoir de conseil est étranger à ce type de responsabilité et qu'il ne peut donc s'agir d'un argument justifiant une condamnation mais qu'en tout état de cause, l'expert ne procède que par affirmation. Il précise qu'il n'a réalisé aucun travaux de maçonnerie et que si la présence d'humidité s'était révélée lors de ses travaux, il n'aurait pu les effectuer. Selon lui, l'humidité provient d'un défaut constructif d'un mur enterré du vide sanitaire qui ne possède pas de protection contre l'humidité, celle-ci s'étant installée après la mise en place d'un système d'arrosage automatique.

D'autre part, il soutient que l'imputabilité des désordres à son intervention n'est pas rapportée, notamment puisqu'il ressort de deux factures du 2 novembre 2007 et 17 octobre 2008 qu'il n'a réalisé que des travaux de second oeuvre et n'a pas procédé à la démolition d'un mur.

De plus, M. [K] fait valoir que la fissure du poteau est apparue près de deux ans après son intervention et qu'il ne peut donc s'agir d'une fissure structurelle liée à un défaut d'exécution qui serait, dans ce cas, apparue immédiatement après la fin des travaux.

Par dernières conclusions transmises le 26 février 2021au visa des articles 31, 122 et 562 du code de procédure civile et de l'article 1792 du code civil, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [L] [G] sollicite de la cour qu'elle :

A titre principal,

Sur l'irrecevabilité des demandes :

' relève à titre liminaire qu'il était salarié au sein de la SARL Arth Rénovation,

' juge que la SCI Fivefoursix ne démontre nullement avoir été contractuellement liée à lui,

' juge qu'il n'est pas démontré qu'il serait intervenu en qualité de constructeur au sens de l'article 1792 du code civil,

' juge, en tant que de besoin, que :

' la personnalité juridique de la SARL Arth Rénovation ne se confond pas avec la sienne,

' seules les éventuelles responsabilités de la SARL Arth Rénovation et de la société Hao Bâtiment pourraient être recherchées par la SCI Fivefoursix,

Par conséquent :

' confirme le jugement déféré en ce qu'il a déclaré irrecevables les demandes de la SCI Fivefoursix formulées à son encontre,

' déclare irrecevable l'action de la SCI Fivefoursix à son encontre,

' le mette purement et simplement hors de cause,

Sur l'absence d'effet dévolutif de la demande pécuniaire formulée à son encontre :

' juge que la SCI Fivefoursix n'a pas critiqué le jugement déféré en ce qu'il a condamné in solidum M. [U], M. [B] et M. [K] à lui payer la somme de 25 415,50 euros au titre des travaux de reprise de la poutre métallique,

' juge qu'il résulte de la déclaration d'appel que la SCI Fivefoursix critique le chef de jugement en ce qu'il a débouté cette dernière de ses demandes fondées sur la garantie des vices cachés,

' juge qu'il résulte des chefs critiqués dans la déclaration d'appel, que la SCI Fivefoursix n'a pas critiqué le fait qu'elle a été déboutée de ses autres demandes fondées sur la garantie décennale des constructeurs, et notamment à l'encontre de M. [G],

Par conséquent :

' juge que la demande tendant à obtenir une somme de 25 415,50 euros n'a pas fait l'objet d'une dévolution à la cour,

' juge que le chef de condamnation de M. [U], M. [B] et M. [K] au paiement de ladite somme de 25 415,50 euros a été acceptée par la SCI Fivefoursix, faute de l'avoir expressément critiquée dans la déclaration d'appel,

' juge irrecevables et mal fondées les demandes formulées à son encontre,

' déboute la SCI Fivefoursix de ses demandes, fins et conclusions à son encontre,

A titre subsidiaire :

' constate la radiation de la SARL Arth Rénovation,

' relève qu'aucun élément ne démontre qu'il serait intervenu au chantier en qualité de maître d'oeuvre,

' relève qu'il n'a signé aucun marché,

' relève que seule la SARL Arth Rénovation a signé et facturé les marchés de peinture, d'électricité et de plomberie,

' juge qu'il n'a pas la qualité de constructeur au sens de l'article 1792 du code civil,

' juge qu'en tout état de cause, les désordres allégués par la SCI Fivefoursix ne sont pas imputables aux travaux réalisés par la SARL Arth Rénovation, radiée, son ancien employeur,

' juge qu'en tout état de cause, il n'est pas démontré que les travaux réalisés par la SARL Arth rénovation auraient affecté la structure et la solidité de l'immeuble litigieux, ou l'aurait rendu impropre à sa destination,

Par conséquent et en tout état de cause :

' le mette purement et simplement hors de cause,

' déboute la SCI Fivefoursix et tout requis de toutes leurs demandes, fins et conclusions à son encontre,

' confirmer le jugement déféré en ce qu'il a :

' jugé irrecevable la SCI Fivefoursix de ses demandes à son encontre,

' condamné la SCI Fivefoursix à lui payer une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

' condamne la SCI Fivefoursix ou tout succombant à lui payer la somme de 5 000 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, avec distraction.

A titre principal, M. [G] considère que la SCI Fivefoursix ne justifie d'aucun intérêt à agir contre lui sur le fondement de la responsabilité civile décennale des articles 1792 et suivants du code civil, dès lors qu'il n'est pas intervenu en qualité de constructeur, mais de préposé de la SARL Arth rénovation avec qui les appelants ont conclu un contrat. Il fait valoir que l'appelante confond sa personnalité juridique avec celle de la SARL Arth rénovation, au sein de laquelle il était salarié et expose qu'aucun contrat n'a jamais été conclu avec lui directement. De plus, l'intimé considère que la SCI Fivefoursix n'apporte aucune preuve qu'il aurait agi en qualité de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, rappelant qu'il n'a ni la qualité, ni le statut d'architecte.

M. [G] fait valoir que la SCI Fivefoursix est, procéduralement, irrecevable à solliciter sa condamnation au paiement de la somme de 25 415, 50 euros in solidum avec M. [U], M. [B] et M. [K] alors qu'elle n'a pas critiqué le chef de jugement condamnant ces derniers à lui payer cette somme dans sa déclaration d'appel. Il considère ainsi qu'en vertu de l'effet dévolutif strict de la déclaration d'appel tel qu'il ressort de la jurisprudence, le jugement est devenu définitif sur ce chef. Il expose que seule la condamnation au titre de la garantie des vices cachés a été dévolue à la cour, mais qu'il n'est pas concerné par cette condamnation, puisqu'il ne possède pas la qualité de vendeur et ne peut, en définitive, pas être condamné au paiement de la somme de 25 415,50 euros.

A titre subsidiaire, M. [G] soutient que sa responsabilité n'est pas engagée au titre de la garantie décennale.

D'une part, il fait valoir qu'il ne peut être considéré comme ayant la qualité de constructeur. D'autre part, l'intimé soutient que les désordres ayant donné lieu à l'application de la garantie décennale ne sont pas imputables à l'intervention de la SARL Arth rénovation qui n'a consisté qu'en des travaux de peinture, d'électricité et de plomberie. M. [G] considère ainsi qu'il n'est pas démontré qu'ils aient pu affecter la structure du bâtiment, ou qu'ils aient entraîné des désordres relatifs à des infiltrations d'eau. Il soutient donc que ces travaux ne sont pas des travaux de construction d'ouvrage.

Par dernières conclusions transmises le 18 mars 2024 au visa des articles 1240, 1792-4-1, 2224, des articles 1641 et suivants du code civil et de l'article L. 114-1 du code des assurances, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SA Maaf assurances sollicite de la cour qu'elle :

' confirme le jugement rendu le 20 juillet 2020 par le tribunal judiciaire de Grasse dans toutes ses dispositions,

Et à défaut :

In limine litis :

' dise que M. [E] a fait l'économie d'investigations parfaitement indispensables à la détermination des causes du sinistre,

' dise que M. [E] tient des propos contradictoires, de sorte que ses conclusions sont confuses,

' dise que M. [E] ne s'est pas donné la peine de répondre aux dires qui lui ont été adressés, en ce notamment celui du 1er juillet 2014,

Par conséquent :

' ordonne la nullité partielle du rapport d'expertise de M. [E], notamment les chapitres portant sur :

' 'rechercher la cause des désordres ; dire s'ils proviennent d'erreurs de conception, de vices des matériaux employés, d'un défaut ou d'une erreur d'exécution, d'une mauvaise surveillance de chantier, d'un vide de sol, d'une négligence dans l'entretien ou l'exploitation des ouvrages ou de toutes autres causes'

' 'fournir les éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités éventuellement encourues et de statuer sur la proportion des responsabilités encourues',

A titre principal :

' dise que M. [U] et M. [B] ne peuvent pas fonder leur recours à son encontre sur le fondement de l'article 1792 du code civil,

' dise que la demande de M. [U] et M. [B] est irrecevable,

' dise que le recours en garantie présenté par M. [U] et M. [B] est irrecevable car prescrit,

' dise que toute action dérivant d'un contrat d'assureur doit être engagé dans un délai de deux ans à compter de l'événement,

' dise que M. [K] n'a pas régularisé l'appel en garantie de son assureur dans ce délai,

Par conséquent,

' déboute M. [U], M. [B] et M. [K] de leur demande tendant à la voir, ès qualités d'assureur décennal de ce dernier, condamnée à les relever et garantir de toute condamnation dont ils pourraient faire l'objet,

' déboute M. [U], M. [B], la SCI Fivefoursix, M. [G] et M. [K] de toute demande, fin et conclusion contre elle,

En tout état de cause :

' fasse application des plafonds de garantie et franchises contractuels, lesquels sont opposables à M. [U], M. [B] et à la SCI Fivefoursix,

' condamne in solidum tout succombant à lui verser la somme de 5 000 euros au visa de l'article 700 du code de procédure civile,

' condamne in solidum tout succombant aux entiers dépens, avec distraction.

La SA Maaf assurances fait d'abord valoir que seuls M. [C] [T] [U] et M. [M] [B] forment des demandes contre elle dans le cadre de la procédure d'appel, de sorte qu'elle estime que la décision entreprise ne peut qu'être confirmée.

In limine litis, elle sollicite la nullité partielle du rapport d'expertise. Elle considère en effet que l'expert n'a pas suffisamment réalisé d'investigations pour parvenir à la conclusion que les travaux d'arrosage automatique effectués par la société Plaisance paysage n'ont pas de relation directe avec les désordres relatifs aux infiltrations d'eau. En outre, elle expose que l'expert se contredit, pour avoir lui-même affirmé qu'il était probable que ces travaux aient eu tendance à saturer le sol du jardin, ce qui a causé une infiltration jusqu'au mur enterré du rez-de-jardin. Elle reproche à l'expert de ne pas avoir répondu à son dire du 1er juillet 2014 et de tenir des propos contradictoires.

A titre principal, la SA Maaf assurances considère que l'appel en garantie de M. [U] et M. [B] est irrecevable car prescrit, ayant été formé au delà de l'épuisement du délai quinquennal applicable entre constructeurs. Elle fait valoir que ce recours est nécessairement fondé sur la responsabilité contractuelle et que le fondement de l'article 1792 du code civil invoqué par les maîtres de l'ouvrage est erroné, seule la SCI Fivefoursix pouvant l'invoquer. Ainsi, expose qu'en application de la jurisprudence, le vendeur ne possède plus la possibilité d'agir à l'encontre du constructeur sur le fondement de la garantie décennale car ce droit a été transféré à l'acquéreur, la SCI Fivefoursix. Selon elle, M. [U] et M. [B] ne peuvent se prévaloir de la jurisprudence qu'ils invoquent pour fonder ce recours à défaut d'intérêt direct et certain en l'absence de demande de condamnation de la SCI Fivefoursix à leur encontre sur le fondement de la garantie décennale.

Elle soutient donc que le recours de M. [U] et de M. [B] est de nature contractuelle, dans la mesur où ils sont contractuellement liés au constructeur, le délai de prescription applicable étant ainsi celui de droit commun d'une durée de cinq ans. L'intimée en conclut que le point de départ de la prescription est la date de l'assignation en référé du 24 mars 2011 en application de la jurisprudence et donc que la prescription était acquise le 24 mars 2016 sans que sa propre intervention volontaire ou l'ordonnance du 18 août 2011 n'ait eu de valeur interruptive.

L'intimée fait valoir qu'en vertu de l'article L114-1 du code des assurances, le délai biennal de prescription a expiré et donc que M. [K] est également prescrit à former tout recours à son encontre.

A titre subsidiaire, la SA Maaf assurances sollicite que toute demande formée à son encontre sur le fondement de la garantie des vices cachés soit rejetée étant donné que ses garanties n'ont pas à être mobilisées à ce titre, sa responsabilité étant recherchée en sa qualité d'assureur responsabilité civile décennale. En tout état de cause, elle entend que les franchises et plafonds de garantie soient appliqués.

L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 15 avril 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La Cour d'appel précise, à titre liminaire, qu'elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constatations', de 'prise d'acte' ou de 'dire et juger' qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques.

Par ailleurs, en termes d'effet dévolutif à la cour de la décision critiquée, il convient de relever que l'appel interjeté par la SCI Fivefoursix est partiel. En outre, la caducité de l'appel principal de la SCI Fivefoursix contre la SA Maaf assurances a été retenue, sans recours exercé contre cette décision. Néanmoins, demeurent les appels incidents, y compris à l'endroit de la SA Maaf assurances.

Dans ces conditions, les prétentions émises par les parties et soumises à la cour seront développées comme suit.

Sur la demande au titre de la responsabilité décennale relativement aux travaux de reprise de la poutre métallique soutenue par deux piliers, située dans la cuisine de la villa

En vertu de l'article 1792 du code civil, tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère.

Par application de l'article 1792-1 du même code, est réputé constructeur de l'ouvrage :

1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage ;

2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire ;

3° Toute personne qui, bien qu'agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d'un locateur d'ouvrage.

L'article 1792-4-1 du code civil dispose que toute personne physique ou morale dont la responsabilité peut être engagée en vertu des articles 1792 à 1792-4 du présent code est déchargée des responsabilités et garanties pesant sur elle, en application des articles 1792 à 1792-2, après dix ans à compter de la réception des travaux ou, en application de l'article 1792-3, à l'expiration du délai visé à cet article.

La SCI Fivefoursix entend engager la responsabilité décennale de ses vendeurs, M. [C] [T] [U] et M. [M] [B], ainsi que de l'entrepreneur ayant réalisé les travaux incriminés, M. [Z] [J] [K], et celle de M. [L] [G], les considérant tous comme constructeurs au sens des articles sus-visés. Elle sollicite une indemnisation à hauteur de 23 105 HT, ou 25 415,50 € TTC, au titre des travaux de reprise de la poutre métallique installée dans la cuisine et le séjour de la villa vendue. Ces seuls travaux sont ici mis en cause en appel au titre de la garantie décennale.

En effet, par acte du 10 août 2009, la SCI Fivefoursix a acquis de M. [C] [T] [U] et M. [M] [B] une maison individuelle d'habitation située [Adresse 5], au prix de 2 803 108 €, celle-ci étant élevée sur trois niveaux, dont le rez-de-jardin constitue le logement du gardien.

En page 8 de l'acte de vente, il est expressément stipulé que l'acquéreur est subrogé dans les droits du vendeur. Il est indiqué que l'acquéreur prend le bien, sous réserve des déclarations faites et des garanties consenties dans l'acte par le vendeur, dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans garantie de la part de ce dernier en raison des vices apparents ou cachés dont le sol, le sous-sol et les ouvrages, s'ils existent, pourraient être affectés. L'acte ajoute que le vendeur est tenu à la garantie des vices cachés s'il a la qualité de professionnel de l'immobilier.

En page 13 de cet acte, les vendeurs ont déclaré qu'aucune construction ou rénovation n'a été effectuée dans les dix dernières années, ni qu'aucun élément constitutif d'ouvrage ou d'équipement indissociable de l'ouvrage au sens de l'article 1792 du code civil n'a été réalisé sur l'immeuble depuis moins de dix ans.

Il résulte des pièces produites que la villa vendue a fait l'objet de travaux d'agrandissement réalisés en 1989. De plus, M. [C] [T] [U] et M. [M] [B], qui avaient acquis la maison le 22 septembre 2007 au prix de 1 692 000 €, ont fait réalisé des travaux de rénovation et d'embellissement sur leur villa avant sa revente à la SCI Fivefoursix, ces travaux étant notamment confiés à M. [Z] [J] [K] et à la SARL Arth rénovation.

Dès le 30 octobre 2010, la SCI Fivefoursix a constaté des infiltrations d'eau par les murs contre terre.

A la lecture du rapport d'expertise judiciaire en date du 8 octobre 2014, plusieurs désordres ont été relevés :

- au rez-de-jardin : humidité sur les enduits des bas des murs périphériques de la cuisine avec dégradation des plinthes en bois, salpêtre sur le sol et ruissellement d'eau dans le vide sanitaire le long du talus derrière la paroi Nord enterrée de la cuisine. Après le premier accédit, l'intégralité du faux-plafond de la cuisine s'est effondrée,

- au rez-de-chaussée : fissures évolutives affectant les poteaux situés dans le séjour,

- dans le logement de gardien : humidité sur les enduits des bas des murs périphériques, et importantes traces de moisissures sur la totalité des murs de la pièce.

Sur la mise en cause de la responsabilité de M. [L] [G] et la recevabilité de la demande à son encontre

Par application de l'article 31 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En application de l'article 122 du Code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l'occurrence, la SCI Fivefoursix soutient que M. [L] [G] pourrait être qualifié de constructeur en ce qu'il serait intervenu en qualité de maître d'oeuvre dans le cadre des travaux de rénovation réalisés à la demande des vendeurs.

Tout d'abord, il apparaît à la lecture des bulletins de paie produits par M. [L] [G] que ce dernier était employé de la SARL Arth rénovation en qualité de chef de chantier. Il est donc intervenu dans la villa de M. [C] [T] [U] et M. [M] [B], ce qui n'est pas contesté, mais en qualité de salarié de cette société. Au demeurant, la SARL Arth rénovation, dont l'objet social est la rénovation et les travaux électriques de l'habitat, n'a pas été attraite à la procédure, ni en première instance, ni en appel. Il est établi que cette société a réalisé des travaux d'électricité, de plomberie et de peinture dans le bien litigieux. En cette qualité de préposé de la SARL Arth rénovation, M. [L] [G] ne peut être qualifié en son nom personnel de constructeur, et il est acquis qu'il n'a pas qualité à défendre au titre des prétentions directement émises à son encontre par la SCI Fivefoursix.

Par ailleurs, l'appelante entend le mettre en cause en ce qu'il serait intervenu en tant que maître d'oeuvre d'exécution, sur mandat des maîtres de l'ouvrage, M. [C] [T] [U] et M. [M] [B], en application de l'article 1792-1 3 ° du code civil. Or, aucun mandat écrit n'est produit, ni aucun contrat de maîtrise d'oeuvre. Au demeurant, force est de relever que M. [L] [G] n'a pas la qualification d'architecte. A la lecture du rapport d'expertise judiciaire, et notamment des pages 8, 23 et 37, M. [E] a pu relever que M. [L] [G] avait, à plusieurs reprises, indiqué ne pas avoir été engagé par M. [C] [T] [U] et M. [M] [B] comme maître d'oeuvre, mais comme entrepreneur en charge de certains travaux pour lesquels des factures ont été émises sous l'entête de la SARL Arth rénovation. Certes, un courrier non daté de M. [M] [B], figurant en annexe 6 au rapport d'expertise, entretient une certaine imprécision sur le rôle confié par les vendeurs à M. [L] [G] dans le cadre des travaux de rénovation, tout en admettant toutefois qu'aucun contrat de maîtrise d'ouvrage n'a été signé entre eux. La présence de M. [L] [G] lors de deux accédits d'expertise, les 5 mars 2013 et 21 mai 2014, ne saurait lui conférer ce rôle alors que ce dernier était alors mis en cause à titre personnel, de sorte qu'il était naturel que l'expertise se poursuive à son contradictoire. Il n'est donc aucunement démontré que M. [L] [G] soit intervenu dans le cadre des travaux de rénovation de la villa en qualité de maître d'oeuvre mandaté par M. [C] [T] [U] et M. [M] [B] ; il ne peut donc pas davantage dans ce cadre être qualifié de constructeur. Il ne présente donc pas non plus à ce titre de qualité à défendre.

En définitive, l'action engagée par la SCI Fivefoursix contre M. [L] [G] au titre de la responsabilité décennale, seul fondement invoqué contre lui par l'appelante, est irrecevable à raison du défaut de qualité à défendre de l'intimé.

La décision entreprise sera donc confirmée de ce chef, sans qu'il y ait lieu plus avant d'apprécier le moyen soulevé par M. [L] [G] au titre de la dévolution, ou non, à la cour de la demande pécuniaire présentée contre lui.

Sur le bien fondé de la demande contre M. [C] [T] [U], M. [M] [B] et M. [Z] [J] [K]

La SCI Fivefoursix entend engager la responsabilité de ses vendeurs et de l'entrepreneur, M. [Z] [J] [K], sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil.

Aux termes des devis produits et des deux factures établies, les 2 novembre 2007 et 17 octobre 2008, par M. [Z] [J] [K] exerçant sous l'enseigne Hao Bâtiment, il ressort que M. [C] [T] [U] et M. [M] [B] lui ont confié des travaux importants prévoyant l'agrandissement en rez-de-chaussée de la salle de jeux et la transformant en cuisine américaine et salle à manger. Ces travaux nécessitaient la démolition d'un mur porteur et son remplacement par une poutre métallique. Des travaux en sous-oeuvre ont ainsi été réalisés et ont consisté, notamment en la démolition de l'ancien mur porteur, la fourniture et la pose d'une poutre de type IPN de soutien, la façon d'une tranchée de 30 cm de profondeur et ferronnage et raccordement sur armature des piliers coulés béton, un étayage de l'ensemble, la façon des fondations et des deux piliers soutenant l'IPN. D'autres travaux ont consisté au remplacement des carrelage et faïences murales, travaux de plomberie et de peinture.

La destruction du mur porteur et son remplacement par des poteaux en béton soutenant une poutre métallique constitue indéniablement un ouvrage au sens des articles 1792 et suivants du code civil. M. [Z] [J] [K] ne peut utilement contesté en être le constructeur. M. [C] [T] [U] et M. [M] [B], maîtres de l'ouvrage directement à l'origine de ces travaux, sont également réputés constructeurs au sens de l'article 1792-1 2° du code civil.

Or, l'expertise judiciaire diligentée, notamment, a révélé un certain nombre de désordres. L'expert judiciaire a confirmé que:

- les désordres relatifs aux infiltrations d'eau en rez-de-jardin (sol, murs et plafond) sont de nature à rendre la cuisine impropre à sa destination,

- les désordres affectant le poteau situé dans le séjour (rez-de-chaussée) sont de nature à compromettre la solidité de l'ouvrage si des travaux de consolidation ne sont pas entrepris,

- l'absence d'isolation de la chambre Nord est de nature à rendre le logement du gardien impropre à sa destination,

- la mise en 'uvre défectueuse des cloisons de cuisine est de nature à rendre cette pièce impropre à sa destination,

- l'humidité de la chambre avec douche, est également de nature à rendre cette pièce impropre à sa destination,

En conclusion, l'expert estime que les désordres affectant la ville de la SCI FiveFourSix sont de nature à la rendre impropre à sa destination.

De plus, l'expert judiciaire confirme que les désordres relatifs aux infiltrations d'eau en rez-de-jardin (sol, murs et plafond), affectant le poteau situé dans le séjour, à la mise en 'uvre défectueuse des cloisons de cuisine, et à l'humidité de la chambre avec douche n'auraient pas pu être découverts par un examen superficiel lors de la prise de possession de la villa par la