TJ Bobigny, 19 juin 2024, RG 24/00284

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 19 JUIN 2024

Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 24/00284 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YNVV
N° de MINUTE : 24/00937

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3], représenté par son syndic, le cabinet EMMANUEL TOUATI, SARL, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Maître Jean-philippe TOUATI de la SELEURL Jean-Philippe Touati Avocat, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A 1003

C/

DEFENDEUR

Monsieur [V] [D] [F] [X]
Chez Maître Emilie Deneuve, Avocat,
[Adresse 1]
[Localité 4]
non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 22 Mai 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [V] [D] [F] [X] est propriétaire des lots n°16 et 36 de l'immeuble [Adresse 3] à [Localité 6] (93).

Par acte de commissaire de justice du 21 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet EMMANUEL TOUATI, a fait assigner Monsieur [V] [X] aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

Déclarer le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] recevable et bien-fondé dans l'ensemble de ses demandes ;
En conséquence
Condamner Monsieur [V] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] la somme de 14.976,53 € en principal, au titre des arriérés de charges demeurées impayés, frais et honoraires ;Déclarer que les intérêts au taux légal courront à partir de la date de la mise en demeure adressée à Monsieur [X] le 3 octobre 2022 ;Condamner Monsieur [V] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] la somme de 2.000 € à titre de dommages intérêts pour le préjudice subi ;Condamner Monsieur [V] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] la somme de 2.000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile :Condamner Monsieur [V] [X] aux entiers dépens d'instance, en application des articles 696 et suivants du CPC, dont distraction au profit de Maître Jean-Philippe TOUATI, avocat ;Rappeler l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cité, Monsieur [V] [X] n’a pas constitué avocat.

L'affaire a été clôturée par ordonnance du 05 mars 2024 et fixée à l'audience du 22 mai 2024. Elle a été mise en délibéré au 19 juin 2024.

En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [V] [X];
- l’extrait du compte copropriétaire ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des 26 octobre 2016, 04 juillet 2017, 08 mars 2018, 09 juillet 2019, 24 mars 2020, 21 janvier 2021, 06 octobre 2022, et 06 mars 2024 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2017, 2018, 2019, 2020 et 2021 ainsi que les budgets prévisionnels 2022 et 2023 dont découlent les charges réclamées ;
- les appels de fonds adressés au copropriétaire,
- le contrat de syndic en vigueur du 10 mars 2021 au 09 mars 2024.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l'objet d'une condamnation distincte, soit en l'espèce la somme de 5.389,25 euros correspondant aux frais de mise en demeure des 13 septembre 2019, 27 février 2018, 27 novembre 2018, 22 février 2019 et 21 novembre 2019 d'un coût unitaire de 66 euros, aux frais de « lettre avocat » des 09 octobre 2017, 11 avril 2018, 14 décembre 2018 et 25 juillet 2019 d'un coût unitaire de 144 euros, aux frais de sommation de payer du 30 avril 2020 d'un coût de 295,25 euros et de frais de suivi contentieux du 11 décembre 2017 de 444 euros, du 26 juin 2018 de 504 euros, du 19 novembre 2018 de 360 euros, du 27 février 2019 de 360 euros, du 30 juin 2020 de 360 euros, du 31 décembre 2020 de 360 euros, du 30 juin 2021 de 360 euros, du 31 décembre 2021 de 360 euros, du 30 juin 2022 de 360 euros, du 21 décembre 2022 de 360 euros et du 30 juin 2023 de 360 euros.

Ainsi, il convient de condamner Monsieur [V] [X] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9.587,28 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 20 novembre 2023, appel provisionnel du 4ème trimestre 2023 inclus.

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 03 octobre 2022, date de la mise en demeure notifiée à Monsieur [V] [X], sur la somme de 8.306,43 euros et à compter de l'assignation pour le surplus.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l'espèce, s'il n'est pas formalisé en tant que tel de demande au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il n'en demeure pas moins, au vu des demandes formulées au dispositif des conclusions du syndicat des copropriétaires et de l'extrait de compte transmis au soutien de celles-ci, qu'il est sollicité la somme de 5.389,25 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d'aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 03 octobre 2022. Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de recouvrement exposés avant cette date ; soit en l'espèce :
les frais de mise en demeure des 13 septembre 2019, 27 février 2018, 27 novembre 2018, 22 février 2019 et 21 novembre 2019 d'un coût unitaire de 66 euros,les frais de « lettre avocat » des 09 octobre 2017, 11 avril 2018 , 14 décembre 2018 et 25 juillet 2019 d'un coût unitaire de 144 euros,les frais de sommation de payer du 30 avril 2020 d'un coût de 295,25 euros,les frais de suivi contentieux du 11 décembre 2017 de 444 euros, du 26 juin 2018 de 504 euros, du 19 novembre 2018 de 360 euros, du 27 février 2019 de 360 euros, du 30 juin 2020 de 360 euros, du 31 décembre 2020 de 360 euros, du 30 juin 2021 de 360 euros, du 31 décembre 2021 de 360 euros, du 30 juin 2022 de 360 euros.
Dès lors, seuls les frais de suivi contentieux des 21 décembre 2022 et 30 juin 2023 d'un coût unitaire de 360 euros peuvent être sollicités. Cependant, ces derniers n'étant pas prévus au contrat de syndic comme relevant des frais de recouvrement pouvant être imputés au seul copropriétaire concerné, il convient de rejeter la demande formulée à ce titre.

Il convient dès lors de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »

En l'espèce, Monsieur [V] [X] paye très irrégulièrement les charges de copropriété. Le syndicat des copropriétaires démontre ainsi qu'il n'a procédé à aucun règlement depuis le 1er octobre 2018 ; ce qui occasionne un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s'acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d'un montant significatif, Monsieur [V] [X] a en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement des fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Sa carence est d'autant plus injustifiée que Monsieur [V] [X], qui n'habite pas dans ses lots au vu de l'adresse figurant sur la matrice cadastrale, a vocation à pouvoir percevoir des revenus locatifs lui permettant de payer les charges appelées par le syndic.
Il y a lieu en conséquence de condamner Monsieur [V] [X], sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [V] [X] sera condamné aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Jean-Philippe TOUATI, avocat, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,