CA Bordeaux, 20 juin 2024, RG 21/01315

COUR D'APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 20 JUIN 2024

N° RG 21/01315 - N° Portalis DBVJ-V-B7F-L7FP

[H] [O] épouse [K]

[R] [K]

c/

S.A.R.L. KAUFMAN & BROAD [Localité 3] RIVE GAUCHE

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 04 novembre 2020 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 3] (RG : 11-19-232) suivant déclaration d'appel du 03 mars 2021

APPELANTS :

[H] [O] épouse [K]

née le 29 Juin 1971 à [Localité 6]

de nationalité Française

Profession : Cadre commercial,

demeurant [Adresse 2]

[R] [K]

né le 26 Décembre 1976 à [Localité 4]

de nationalité Française

Profession : Vendeur,

demeurant [Adresse 2]

Représentés par Me Guillaume GEIMOT, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistés de Me François SARTRE, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉE :

S.A.R.L. KAUFMAN & BROAD [Localité 3] RIVE GAUCHE

Société à responsabilité limitée, au capital social 1.100 €, inscrite au RCS de NANTERRE sous le numéro 458 206 232, dont le siège social est situé [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par Me Fabrice DELAVOYE de la SELARL DGD AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 mai 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Greffier lors des débats : Mme Chantal BUREAU

Greffier lors du prononcé : Mme Audrey COLLIN

ARRÊT :

- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

FAITS ET PROCÉDURE :

Par acte notarié du 12 mai 2014, Monsieur [R] [K] et Madame [H] [O] épouse [K] ont acquis en l'état futur d'achèvement un bien auprès de la société Kaufman & Broad - Côté Bassin qui porte aujourd'hui la dénomination de Kaufman & Broad [Localité 3] rive gauche.

La cession portait sur un appartement de type T1 identifié E 3.13 constituant le lot 2017 de la résidence 'Bassin à flots' située [Adresse 5] moyennant la somme de 86 955, 83 euros hors taxes, soit 104 347 euros TTC.

La date prévisionnelle de livraison de la résidence était fixée au plus tard au troisième trimestre de l'année 2015, 'sauf survenance d'un cas de force majeure ou autre cause légitime de suspension de délai.'

Le 8 juillet 2015, la société Kaufman a avisé M. et Mme [K] d'un retard de livraison dû à la survenance d'épisodes pluvieux importants ayant provoqués des suspensions significatives de travaux, celle-ci étant repoussée au 31 décembre 2015.

Le 16 novembre 2015, la société Kaufman a adressé à M. et Mme [K] une attestation de son maître d'oeuvre certifiant que le planning de livraison des travaux avait été impacté par 99 jours d'intempéries.

Le 30 décembre 2015, la société Kaufman et le gestionnaire de la résidence Terre habitat ont procédé aux visites préalables à la livraison.

À cette occasion, ils indiquent avoir constaté que compte tenu de l'environnement de la résidence, des interventions d'ERDF programmées dans la rue, des nombreuses réserves émises sur les travaux réalisés dans les logements et de la saisonnalité de la clientèle, l'ouverture de la résidence en janvier 2016 devrait être reportée au mois d'août 2016.

Durant cette période, M. et Mme [K] avaient adressé plusieurs courriers à la société Kaufman lui précisant qu'ils allaient devoir commencer le remboursement des mensualités de leur crédit à compter du 5 août 2015 et lui demandant de compenser le préjudice financier à venir suite à l'impossibilité de soumettre leur appartement à location.

La société Kaufman a, par courrier du 29 février 2016, proposé à M. et Mme [K] le paiement d'une indemnité transactionnelle de 3 214 euros afin de les dédommager des désagréments subis par le décalage de livraison de leur appartement mais ces derniers ont refusé de signer le protocole d'accord qui était joint. La lettre de relance qui leur a été adressée le 28 octobre 2016 est demeurée sans réponse.

La livraison de l'appartement est intervenue le 25 juillet 2016.

Par acte du 28 novembre 2018, M. et Mme [K] ont assigné la société Kaufman & Broad devant le tribunal d'instance de Bordeaux afin d'obtenir l'indemnisation du retard de livraison ainsi que de divers préjudices.

Le jugement rendu le 4 novembre 2020 par le tribunal judiciaire de Bordeaux pôle protection et proximité a :

- débouté M. et Mme [K] de leurs demandes :

- de dommages et intérêts au titre de la perte de loyers,

- au titre de préjudice moral,

- condamné M. et Mme [K] aux dépens,

- condamné M. et Mme [K] à verser à la société Kaufman la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté les parties de toute demande contraire ou plus ample.

M. et Mme [K] ont relevé appel de cette décision le 3 mars 2021.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 8 février 2024, M. et Mme [K] demandent à la cour, sur le fondement des articles 1101 et suivants, 1148 et suivants, 16012-1 et suivants du code civil :

- de confirmer la décision du 4 novembre 2020 en ce qu'elle a reconnu recevable leur action intentée contre la société Kaufman,

- d'infirmer le jugement du 4 novembre 2020 en ce qu'il les déboute de leur demande d'indemnisation pour la perte de loyer et de dommages et intérêts pour le préjudice moral,

- de juger que la société Kauffman a livré le bien le 25 juillet 2016 au lieu du 31 juillet 2015,

- de juger que la société Kauffman a manqué à ses obligations contractuelles en ne respectant pas le délai de livraison prévu dans les différents documents contractuels signés et notamment l'acte notarié sans pouvoir en être exonérée par une force majeure ou une cause légitime,

par conséquent :

- de condamner la société Kauffman à leur payer des sommes de :

- 3 885 euros au titre de l'indemnisation de la perte de loyers qu'ils auraient dû percevoir sur 12 mois, avec intérêts de droit à compter du 1er jour de retard de livraison,

- 5 000 euros au titre de la réparation du préjudice moral pour chacun d'entre-eux, soit la somme de 10 000 euros, avec intérêts de droit à compter du jour de la demande,

- 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- de condamner la société Kauffman aux entiers dépens.

Ils font notamment valoir que :

- leur action est recevable. Dans le cas d'une assignation à une personne morale,

l'assignation est délivrée soit à un représentant légal, soit à un fondé de pouvoir ou à toute autre personne habilitée à cet effet. Il n'est pas nécessaire que cette personne soit au service de la société. La société Kaufman ayant mandaté un avocat pour être défendu dans la procédure actuelle, accepte ainsi l'action en justice intentée à son encontre,

- la société Kaufman n'a pas été en mesure de livrer leur appartement dans les délais fixés dans le contrat signé entre les parties. Dans la vente en état futur d'achèvement, les jours d'intempéries antérieurs à la date d'acquisition peuvent ne pas être considérés comme causes légitimes de suspension du délai de livraison. Il en est de même des défaillances des entreprises, faute par le vendeur de pouvoir justifier du lien de causalité entre ces défaillances et le retard de livraison. Si l'une de ces causes survient, le promoteur doit prouver la survenance de l'événement et son impact sur l'allongement de la durée du chantier. Lorsque le retard de livraison en vente en état d'achèvement futur entraîne des conséquences financières pour l'acheteur, le juge peut condamner le promoteur au versement de dommages et intérêts en sus des pénalités de retard. Ils doivent donc être indemnisés de leur perte de loyer.

- la seule attestation d'un responsable technique de la société Kaufman n'est pas suffisante,

- il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu'un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l'exécution de son obligation par le débiteur. De ce fait, un événement qui remplirait ces conditions, et qui paralyserait momentanément le chantier, entraînant un retard dans son achèvement, ne saurait donc être mis à la charge du maître d''uvre.

Informer et justifier doit être une obligation pour le promoteur qui entend se prévaloir de cette clause de suspension des délais de livraison. Cette clause n'est pas abusive, mais elle doit être utilisée de bonne foi et être justifiée. Il pèse sur le maître d'oeuvre une obligation de justifier que le retard pris par le chantier est bel et bien imputable notamment à des intempéries,

- ils doivent obtenir des dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral lié aux incertitudes de la livraison. La société Kaufman était tenue de les informer du retard que prenait le chantier afin qu'ils ne soient pas laissés dans l'incertitude quant à la date d'achèvement de l'immeuble, laquelle demeure une donnée essentielle au contrat.

Suivant ses dernières conclusions notifiées le 11 janvier 2024, la société Kaufman & Broad demande à la cour, sur le fondement des articles 654 et 690 du code de procédure civile, 1134 et 1147 du code civil dans leur rédaction antérieure au 1 er octobre 2016 :

à titre principal :

- de réformer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré recevable l'action intentée par M. et Mme [K],

- de condamner M. et Mme [K] à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

à titre subsidiaire :

- de confirmer le jugement critiqué en ce qu'il a débouté purement et simplement M. et Mme [K] de l'intégralité de leurs demandes,

- de condamner M. et Mme [K] au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Elle fait notamment valoir que :

- l'action engagée par M. et Mme [K] est irrecevable puisque la signification de l'acte introductif d'instance n'a pas été effectuée au bon siège social,

- les délais de livraison ont été légitimement suspendus telle que cela a été contractuellement prévu aux termes de l'acte authentique de vente. La clause de suspension légitime des délais de livraison est valide. Il ne peut lui être reproché aucune faute du fait du retard de livraison du bien acquis. De plus, l'événement peut revêtir la qualité de force majeure. La force majeure s'entend d'un événement imprévisible lors de la conclusion du contrat et irrésistible dans son exécution. Le type de clause, qui prévoit que la preuve de l'existence d'une cause de suspension s'effectuera au moyen d'une attestation de l'architecte, est considéré comme valable.

Il n'y a pas lieu à dommages intérêts lorsque par suite d'une force majeure ou d'un cas fortuit, le débiteur a été empêché de faire ce à quoi il s'était obligé. C'est le maître d'oeuvre d'exécution qui a rédigé l'attestation,

- le préjudice moral de M. et Mme [K] n'est pas étayé ou justifié.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 18 avril 2024.

MOTIVATION

Nonobstant un rappel du greffe adressé par RPVA le 05 avril 2024 à l'intimée, cette dernière n'a pas fourni le timbre fiscal prévu à l'article 963 du Code de procédure civile et l'article 1635 bis P du Code général des impôts.

L'irrecevabilité des conclusions d'une partie n'ayant pas acquitté le timbre fiscal à la date où la cour statue doit être relevée d'office (2e Civ., 3 mars 2022, n°20-23.329).

En application des dispositions de l'article 954 du Code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s'en approprier les motifs.

Ce texte a vocation à s'appliquer dans l'hypothèse où les conclusions de l'intimée ont été déclarées irrecevables (2ème Civ., 10 janvier 2019, n°17-20.018).

En conséquence, la cour n'est donc pas saisie du moyen soulevé par la Sarl Kaufman tendant à la réformation du jugement entrepris qui a déclaré recevable l'action intentée par M. et Mme [K].

Sur le retard de livraison

Aux termes des dispositions de l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance numéro 2016-131 du 10 février 2016, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Le chantier a débuté le 25 septembre 2013.

La livraison du bien à M. et Mme [K] est intervenue le 25 juillet 2016 alors que celle-ci avait été initialement prévue au plus tard à la fin du mois d'août de l'année 2015.

Aucune pénalité de retard n'a été conventionnellement prévue par les parties.

Contractuellement, il était stipulé que le délai de livraison 'sera différé en cas de survenance d'un cas de force majeure ou d'une autre cause légitime'.

Il n'est pas contesté par les appelants que l'acte de vente précise que sont notamment considérées comme des causes légitimes de report de délai de livraison les événements suivants :

- intempéries calibrées comme suit : vent>60 Km/h ; pluie >5mm gel

- retards imputables aux compagnies concessionnaires (E.D.F ' G.D.F, etc.), ou services publics ;

Dans une attestation du 16 novembre 2015, le responsable technique représentant la société Kaufman indique que le retard du chantier est notamment justifié par 99 jours d'intempéries portant sur la période comprise entre la date du commencement des travaux et le 15 juillet 2015.

Ce document a été transmis aux acquéreurs le 16 novembre 2015.

Or, les parties n'ont pas contesté en première instance qu'il est indiqué en page 37 de l'acte authentique que 'Pour l'appréciation des événements ci-dessus évoqués (cause légitime de retard ou force majeure), les parties d'un commun accord déclarent s'en rapporter dès à présent à un certificat établi sous sa propre responsabilité par l'architecte du programme'.

Il n'est pas démontré que l'auteur de l'attestation du 16 novembre 2015 dispose de la qualité d'architecte du programme. Il est au contraire établi que celui-ci fait partie des effectifs de la Sarl Kaufman.

En outre, aucun élément versé aux débats ne démontre que les intempéries ont présenté les caractéristiques susvisées.

Le retard de livraison entre le 31 août 2015 et le 30 décembre 2015, date à laquelle la livraison avait été dans un premier temps reportée, ne résulte pas de causes exonérant la Sarl Kaufman.

Pour la période postérieure, les éléments relevés dans le courrier de l'intimée du 29 décembre 2016 ne correspondent pas à un cas de force majeure permettant d'écarter la responsabilité de celle-ci dans le retard. Il doit toutefois être observé que les parties s'accordent pour indiquer qu'une livraison du bien serait davantage opportune au mois de juillet 2016 afin de permettre l'occupation du bien par un locataire étudiant et de respecter les obligations fiscales prévues pour le programme immobilier.

Ce nouveau retard de livraison n'est donc également pas justifié par des causes énoncées au contrat.

En conséquence, la Sarl Kaufman apparaît responsable du retard de livraison sans pouvoir faire état de causes exonératoires de sa responsabilité. Le jugement entrepris sera donc infirmé sur ce point.

Sur les demandes indemnitaires

Après avoir refusé au mois de février 2016 la proposition d'indemnisation présentée par la Sarl Kaufman à hauteur de la somme de 3 200 euros, les appelants réclament in fine le versement de la somme de 3 885 euros au titre de la perte de loyers durant la période comprise entre le 1er septembre 2015 et le 1er septembre 2016.

Le bien n'a effectivement pas pu être mis en location durant un an.

Pour autant, au regard du montant mensuel du loyer attendu, il convient de tenir compte de l'aléa locatif car il n'est pas certain que le locataire aurait continué à occuper le logement toute l'année durant et que, dans l'hypothèse d'un départ, un nouvel occupant serait immédiatement rentré dans les lieux.

Ces éléments justifient de ne retenir que la somme de 3 100 euros.

Les intérêts légaux seront dus à compter de la date de l'assignation en justice et non à la date du premier jour du retard de livraison comme le réclament les appelants, aucune stipulation contractuelle ne le prévoyant.

La perte de l'avantage fiscal n'est pas démontrée. Quant au remboursement des échéances du prêt contracté par les acquéreurs durant la période correspondant au retard de livraison, il ne constitue pas un préjudice indemnisable dans la mesure où ces sommes devaient être acquittées quel que soit l'état d'achèvement du bien immobilier.

Ces moyens, qui ne se sont pas traduits par une demande indemnitaire spécifique dans le dispositif de leurs dernières conclusions, seront écartés.

De plus, il apparaît que la Sarl Kaufman a régulièrement tenu informé ses clients de l'état d'avancement du chantier et des difficultés qu'elle avançait pour justifier le retard de livraison, précisant souvent dans ses courriers les dates successives à laquelle le bien pouvait leur être livré. Les appelants ne justifient donc pas avoir été laissés dans une incertitude par défaut d'information du constructeur ni d'une atteinte à leur honneur ou considération. Dès lors, la demande d'indemnisation présentée au titre d'un préjudice moral sera rejetée. Le jugement déféré sera donc confirmé sur ce point.

Sur l'article 700 du code de procédure civile

Aucune somme ne sera mise à la charge de l'une ou l'autre des parties en première instance de sorte que la décision entreprise sera partiellement infirmée sur ce point.

En cause d'appel, il convient de condamner la Sarl Kaufman au paiement à M. et Mme [K], ensemble, d'une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

La Sarl Kaufman sera condamnée au paiement des dépens de première instance et d'appel.

PAR CES MOTIFS