TJ Paris, 20 juin 2024, RG 24/00076

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/00076 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3V43

N° MINUTE : 5

JUGEMENT
rendu le 20 juin 2024

DEMANDERESSE
S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3],
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

DÉFENDEURS
Madame [X] [K],
demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée
Monsieur [R] [K],
demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté
Monsieur [H] [K],
demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 04 avril 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 20 juin 2024 par Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier
Décision du 20 juin 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/00076 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3V43

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 23 octobre 2015, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (ci-après la RIVP) a consenti un bail d'habitation à M. [R] [K], Mme [X] [K] et M. [H] [K] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 626,41 euros et d'une provision pour charges de 195 euros.

Par actes sous seing privé du 4 novembre 2015, la RIVP a consenti deux baux portant chacun sur un emplacement de stationnement situé [Adresse 1], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 90 euros chacun.

Par actes de commissaire de justice du 29 août 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3169,16 euros au titre de l'arriéré locatif du bail d'habitation dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [R] [K], Mme [X] [K] et M. [H] [K] le 30 août 2023.

Par assignations du 29 novembre 2023, la RIVP a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail d'habitation et des baux d'emplacement de stationnement, à titre subsidiaire voir prononcer la résiliation judiciaire de ces contrats, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de M. [R] [K], Mme [X] [K] et M. [H] [K] et obtenir leur condamnation au paiement des sommes suivantes :

- in solidum une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant au moins égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
- solidairement 5268,42 euros, sauf à parfaire, au titre de l'arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
- in solidum 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 30 novembre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

L'affaire, appelée à l'audience du 7 février 2024 a été renvoyée à celle du 4 avril 2024.

A l'audience du 4 avril 2024, la RIVP, représentée par son conseil maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 4 avril 2024, s'élève désormais à 13710,54 euros, un supplément de loyer de solidarité étant appliqué depuis le mois de janvier 2024. Elle ajoute que les locataires n'occupent plus les lieux et sous-loueraient le logement.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, M. [R] [K], Mme [X] [K] et M. [H] [K] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail du contrat de bail d'habitation
Sur la recevabilité de la demande

La société RIVP justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 29 août 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 3169,16 euros n'a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 30 octobre 2023.

Il convient, en conséquence, d'ordonner aux locataires ainsi qu'à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser la RIVP à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux.

Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due, d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 30 octobre 2023, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la RIVP ou à son mandataire.

Sur les baux de location des places de stationnement

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. Selon l'article 1225 du code civil, en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit d'effet que si elle vise expressément la clause résolutoire.

En application de l'article 1728 du code civil le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Sur la demande de constat de la résiliation

En l'espèce, les contrats consentis aux locataires " [K] " ont été signés par M. [H] [K] uniquement (cf comparaison avec la signature apposée sur le contrat de bail d'habitation). Il doit être considéré que ces places de stationnement sont devenues l'accessoire du logement.

Les contrats de bail contiennent une clause prévoyant la résiliation de plein droit de la location pour non-paiement du loyer ou charges, un mois après un congé délivré par le bailleur.

Or, aucun congé n'a été adressé au locataire. Par ailleurs, la mise en demeure du 18 août 2023 porte uniquement sur le paiement d'une somme. Enfin, le commandement de payer du 29 août 2023, qui aurait pu produire effet en application des dispositions de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 relatives aux accessoires du contrat de bail d'habitation, ne vise pas ces contrats.
La clause résolutoire desdits contrats n'est en conséquence pas acquise.

Sur la demande de résiliation judiciaire

Il ressort des pièces versées aux débats que les loyers ne sont plus réglés depuis le mois de janvier 2024, ce qui constitue un manquement grave et répété aux obligations découlant des contrats de bail justifiant que leur résiliation soit prononcée.

Il convient, en conséquence, d'ordonner aux locataires ainsi qu'à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser la RIVP à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due, d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 20 juin 2024, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la RIVP ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l'espèce, la RIVP verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 4 avril 2024, les locataires lui devaient la somme de 13710,54 euros. Elle justifie des diligences préalables à l'application du supplément de loyer de solidarité, en cours depuis le mois de janvier 2024 pour un montant de 3504,48 euros par mois (cf. courrier de la RIVP du 28 mars 2024).

M. [R] [K] et Mme [X] [K] et M. [H] [K] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 29 août 2023 sur la somme de 3169,16 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 2099,32 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [R] [K], Mme [X] [K] et M. [H] [K], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 29 août 2023, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de la RIVP concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,