TJ Lille, 18 juin 2024, RG 23/11546

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de LILLE
[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 23/11546 - N° Portalis DBZS-W-B7H-X3NB

N° de Minute : 24/00199

JUGEMENT

DU : 18 Juin 2024

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 6], pris en la personne de son Syndic, la SAS SERGIC

C/

S.C.I. COLORADO IMMOBILIER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 18 Juin 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 6], dont le siège social est sis [Adresse 3] - [Adresse 7], pris en la personne de son Syndic, la SAS SERGIC
représenté par Maître Julien BRIOUT, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR

S.C.I. COLORADO IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 4]
non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 16 Avril 2024

Noémie LOMBARD, Juge, assistée de Mahdia CHIKH, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 18 Juin 2024, date indiquée à l'issue des débats par Noémie LOMBARD, Juge, assistée de Mahdia CHIKH, Greffier

RG n° 11546/23 – Page KB
EXPOSE DU LITIGE

La SCI COLORADO IMMOBILIER est propriétaire des lots n°108, 2 et 19 d’un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] dépendant de la copropriété de la [Adresse 6], sise [Adresse 3] à [Localité 8].

Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 5 avril 2023, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], pris en la personne de son Syndic, la SAS SERGIC, a mis la SCI COLORADO IMMOBILIER en demeure de lui payer la somme de 517,84 euros au titre des charges de copropriété impayées, outre les honoraires de son conseil (120 euros) et frais de constitution de dossier (192 euros).

Par acte d’huissier délivré le 12 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], pris en la personne de son Syndic, la SAS SERGIC, a fait citer la SCI COLORADO IMMOBILIER à comparaître à l’audience du 16 avril 2024 du Tribunal judiciaire de LILLE afin d'obtenir la condamnation de cette dernière à lui payer, sur le fondement des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la somme de 1.197,31 euros avec intérêts au taux légal à compter du 5 avril 2023, outre la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], représenté par son conseil, a maintenu l'ensemble des demandes présentées dans son acte introductif d'instance.

Assignée par acte d'huissier de justice délivré selon les formes de l'article 659 du code de procédure civile, la SCI COLORADO IMMOBILIER n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 juin 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'absence de comparution du défendeur :

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même code, le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d'appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

En l’espèce, le présent jugement sera rendu par défaut dès lors qu'il n'est pas susceptible d'appel et que la citation n'a pas été délivrée à la personne de la défenderesse.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété et provisions :

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que “ ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.”

L’article 10-1 de cette même loi prévoit que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l'autorité administrative compétente ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale et qui n'ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige ».

L'article 14-1 de cette même loi dispose que : « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.

L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée général ». 

L’obligation de paiement s’applique aux sommes dues en vertu des comptes définitifs approuvés par l’assemblée générale mais aussi aux provisions qui doivent servir au financement des dépenses du syndicat.

En l'espèce, l’historique de compte produit par le requérant fait apparaître une somme de 1.197,31 euros dont la SCI COLORADO IMMOBILIER serait redevable pour la période du 1er janvier 2022 au 7 septembre 2023, dont :

315,26 euros au titre des charges provisionnelles appelées chaque trimestre du 1er janvier 2022 au 1er juillet 2023,192 euros de frais de constitution du dossier contentieux ;480 euros à titre d'honoraires d'avocats facturés le 26 mai 2023 ;35 euros au titre d'une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception le 28 janvier 2022 ;35 euros au titre d'une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 28 avril 2022,25 euros au titre d'une relance, adressée après cette mise en demeure, du 28 mai 2022 ;35 euros au titre d'une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 28 janvier 2023,25 euros au titre d'une relance, adressée après cette mise en demeure, du 28 février 2023 ;22,74 euros au titre des fonds travaux pour l'année 2023 ;32,31 euros pour un audit dommage ouvrage du 1er septembre 2023.
Le syndicat des copropriétaires justifie de l’approbation des budgets prévisionnels pour les exercices du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 et du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 et des appels de provisions y afférents. Les sommes sollicitées à ce titre apparaissent par conséquent suffisamment justifiées. Il en va de même quant aux sommes réclamées au titre du fonds de travaux et de l'audit dommage ouvrage, dont elle justifie l'approbation en assemblée générale.

Le requérant produit en outre le contrat de syndic, en vertu duquel sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais suivants :

mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception : 39 euros ;relance après mise en demeure : 28 euros ;constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) : 192 euros.
Il ne justifie toutefois pas avoir adressé les courriers datés des 27 janvier 2022, 27 avril 2022 et 27 janvier 2023, dont copies sont produites aux débats, par lettres recommandées avec demande d'avis de réception. Il en résulte qu'il ne peut solliciter le paiement de la somme de 35 euros pour chacune de ces lettres. Il ne peut pas plus solliciter le paiement des relances y afférentes, lesquelles supposent pour être définies comme telles d'avoir été précédées de mises en demeure adressées par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ce qui n'est pas démontré en l'espèce.

Le requérant n'établit pas non plus avoir effectué les diligences exceptionnelles requises en vertu du contrat de syndic pour obtenir le paiement de la somme de 192 euros au titre des frais de constitution de dossier.

Enfin, les honoraires de l'avocat, facturés à hauteur de 480 euros, seront déduits de ce décompte pour être examinés au titre des frais irrépétibles.

Au regard de ces éléments, la SCI COLORADO IMMOBILIER sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] la somme de 370,31 euros (315,26 + 22,74 + 32,31) au titre des charges de copropriété dues pour la période du 1er janvier 2022 au 7 septembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement dès lors que cette somme est moindre que celle qui était sollicitée par la mise en demeure délivrée le 5 avril 2023.

Sur les demandes accessoires :

Succombant à l'instance, la SCI COLORADO IMMOBILIER sera condamnée aux dépens ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] la somme de 360 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au regard de la facture d'honoraires produite.

Enfin, il sera rappelé que le présent jugement est exécutoire de droit par provision.

PAR CES MOTIFS